Võlaõigus › Võõrandamislepingud

valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid. Hageja esitas kostjale 14.05.2008 lepingust taganemise avalduse, märkides, et lepingu p-s 2.1 antud ebaõige kinnitus muinsuskaitsealaste piirangute kohta kinnistul on oluline lepingu rikkumine VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes. 16.06.2008 kirjaga jättis kostja taganemisavalduse tähelepanuta, kuna seda ei esitatud mõistliku aja jooksul. Hagejal puuduvad takistused kinnistul asuva hoone kasutamiseks ja seetõttu vastab kinnistu lepingu tingimustele. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolu 10.10.2008 esitas OÜ Herder Pärnu Maakohtule hagi Pärnu linna (Pärnu Linnavalitsuse kaudu) vastu, milles palus tuvastada taganemisavalduse kehtivus ja kostja kohustus tahteavalduse andmiseks kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks, välja mõista Pärnu linnalt kinnistu ostuhind koos intresside ja viivistega ning lepingu rikkumisega tekitatud kahju. Hagiavalduse kohaselt oli lepingust taganemine õiguspärane ja kehtiv. Kostja rikkus lepingut, andes hagejale üle asja, millel ei olnud kokkulepitud omadusi, s.o asi ei vastanud lepingu tingimustele. Lepingu tingimuste kohaselt pidi kinnistul asuv hoone olema vaba muinsuskaitsealastst piirangutest, kuid tegelikul asus vaidlusalune kinnistu Pärnu vanalinnna kaitsealal, misõttu kinnistul asuva hoone lammutamiseks ja selle asemel uue hoone ehitamiseks oli vaja Muinsuskaitseameti kooskõlastus. Muinsuskaitseamet keeldus hageja taotletud 25 meetri kõrguse hoone ehitamise kooskõlastamisest. Kaitseala eeskirjade kohaselt on võimalik kaitselal püstitada vaid 11 m kõrgust hoonet. Kostja oli kohustatud tagastama kinnistu müügihinna, tasuma hagejale intressi nimetatud summalt, hüvitama hagejale kahju, mis seisneb kinnistu ostuhinna tasumiseks võetud laenude intressidest, lepingute sõlmimise tasust, laenude tagamiseks tehtud kulutustest, notariaalsete lepingute sõlmimisel hageja kantud kulutustest, konkursi osvõtutasust ning arhitektuuribüroodele projekteerimistööde ja eskiisprojekti koostamise tasust ning andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Hageja tasutud ostuhinnalt 35 000 000 krooni oli 30.09.2008 seisuga VÕS § 189 lg 1 alusel kogunenud intress 2 478 367 krooni. Hageja ja OÜ Aktiva Finants vahel 20.09.2006 sõlmitud laenulepingu alusel võttis hageja 2 000 000 krooni laenu, millest tasus 22.09.2006 enampakkumise osavõtu tasu. Hageja ja OÜ Aktiva Finants vahel 15.11.2006 sõlmitud laenulepingu alusel võttis hageja 10 000 000 krooni laenu, millest tasus osaliselt kinnistu ostuhinna. OÜ Aktiva Finants kasuks seati 15.11.2006 eelnimetatud laenulepingute tagamiseks hüpoteegid OÜ Polarsen kinnistutele, millised on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 9999602, 9999702, 9999802, 9999902, 3341502, 9998702, 9998802, 9998902, 9999002, 9999102, 9999202, 9999302. Neutran Invest OÜ tasus hageja eest hüpoteegi seadmise lepingult notari tasu 75 566,40 krooni ja riigilõivu 40 000 krooni. Hageja tasus Neutran Invest OÜ-le võla summas 75 566,40 krooni 20.11.2006 ja käesoleval hetkel on hageja võlgnevus Neutran Invest OÜ ees 40 000 krooni. Hageja tasus OÜ-le Aktiva Finants laenusummalt 12 000 000 krooni kuni laenusumma lõpliku tagastamiseni 12.11.2007 intresse 3 529 167 krooni. Ülejäänud kinnistu ostuhinna 24 000 000 krooni tasumiseks võttis hageja laenu AS-ilt Hansapank, millega seoses tasus AS-ile Hansapank lepingutasu 97 600 krooni. 30.09.2008 seisuga oli hageja AS-ilt Hansapank võetud laenult tasunud intresse 2 933 593,99 krooni. Lepingu sõlmimisega seoses tasus hageja notari tasu notar Marje Jüriojale 124 821,60 krooni. Kinnistu detailplaneeringu menetlusega seoses tasus hageja OÜ-le Põldme projekteerimistööde ja eskiisprojekti eest 118 000 krooni. Taganemisega algas hageja rahaliste nõuet sissenõutavus, mille täitmisega viivitamise eest oli hagejal õigus nõude VÕS § 113 lg 1 kohaselt viivist.

Kokkuvõtvalt palus hageja tunnistada 14.05.2008 taganemisavaldus õiguspäraseks, kostja tahteavalduse kohtuotsusega asendamist kinnistu omandiõiguse tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks ning kanda kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja asemel kostja. Kostjal tagastada lepingu sõlmimisel kinnistu eest tasutud 35 000 000 krooni ja intress seisuga 16.06.2008 summas 2 071 792 krooni ja viivis nimetatud summalt seisuga 22.01.2010 summas 5 307 055 krooni, lisaks viivis põhinõudelt 2 236 907,70 eurot alates 23.01.2010 VÕS § 113 lg l alusel ja määras kuni põhinõude täitmiseni. 30.08.2011 kohtuistungil esitatud arvestuse järgi oli hageja viivisenõue 30.08.2011 seisuga kokku 9 809 349 krooni (626 931,67 eurot). Lisaks soovis hageja kahju hüvitamist summas 6 831 448,18 krooni (436 609,12 eurot). Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hagejal ei olnud alust lepingust taganeda, sest kostja ei rikkunud lepingut, kuna müügiese vastab lepingu tingimustele. Kostja tahteks ei olnud lepingu p-s 2.1 kinnituste andmisel anda ülevaadet kõikidest piirangutest, mida seadused ja muud õigustloovad aktid kinnistu suhtes kehtestavad. Kostja kinnitas, et kinnisasi ei ole muinsuskaitseline üksikobjekt, mille puhul saadetakse kinnisasja omanikule muinsuskaitseseaduse § 18 järgi kaitsekohustuse teatis. Lepingu p 2.1 ja kinnistu asumine muinsuskaitsealal ei ole vastuolus ja puudub alus VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaldamiseks. Kinnistu asumine muinsuskaitsealal pidi olema hagejale teada, sest nimetatu tuleneb Riigi Teataja kaudu avaldatud Vabariigi Valitsuse määrusest. Müügilepingu pool ei ole kohustatud teavitama teist poolt avalikult kättesaadavatest regulatsioonidest ja hagejal oli võimalik enne enampakkumist nendega tutvuda. Enampakkumise eripära tõttu ei ole ka enampakkumise korraldaja ülesandeks teavitada pakkujaid müügieseme suhtes kehtivatest ja avalikult kättesaadavatest üldregulatsioonidest. Kostja teavitas pakkujaid kinnisasjal lasuvatest koormatistest (üürileping, kasutusvaldus). Kinnistu asumine muinsuskaitsealal ei ole käsitletav koormatisena. Kui muinsuskaitseala isegi pidada koormatiseks, siis oleks tegemist avalik-õigusliku koormatisega. VÕS § 218 lg 6 kohaselt ei vastuta kinnisasja müüja asjal lasuvate avalike maksude ja muude avalike koormatiste eest, mistõttu ei pea müüja ostjat neist teavitama. Kostja ei teinud enampakkumisel avaldusi, mis oleksid võinud hagejale luua ettekujutuse, et ta saab kinnistule kehtestada detailplaneeringu, mis võimaldab rajada suuremahulise hoone. Hageja väitel soovis ta lepingut sõlmides kinnistul asuva hoone lammutada ja ehitada asemele uue kaheksakorruselise hoone. Lepinguliste kohustuste täitmisel ei saa lähtuda lepingupoole ootustest või plaanidest. Hageja taganes lepingust, kuna Muinsuskaitseamet ei kooskõlastanud hageja soovitud detailplaneeringu lahendust. Seega oli hageja lepingust taganemise tegelikuks põhjuseks asjaolu, et tema plaan ebaõnnestus ning kinnisvaraturu olukord muutus. Kinnistu ja ehitise sihtotstarve oli enampakkumise ajal ja on ka praegu ärimaa. Hageja soovis kinnistule ehitada kaheksakorruselist hoonet, millest suurem osa (70-80%) oleksid korterid. Seega oli hageja selline soov vastuolus Pärnu linna üldplaneeringus ärimaale ette nähtud detailplaneeringu üldtingimustega, mille kohaselt võib kuni 25% ärimaa kogupinnast kanda elamumaa kõrvalfunktsiooni. Hageja ei järginud lepingust taganemiseks ettenähtud nõudeid, kuna taganemine ei olnud taganemisavalduse tegemise hetkeks enam lubatud väidetavast lepingurikkumisest teadasaamise mõistliku aja möödumise tõttu (VÕS § 118 lg 1 p 1 ja lg 2). Hageja teadis või pidi kinnistu muinsuskaitsealas asumisest teada saama 08.01.2007 detailplaneeringu algatamise korralduse kättesaamisel, millest ilmnes, et detailplaneeringu eskiislahendus tuleb Muinsuskaitseametiga kooskõlastada. Samuti toimus 14.06.2007 Pärnu Linnavalitsuse ruumilise planeerimise komisjoni koosolek, kus hageja esindajana osales arhitektuuribüroo

AS Nord Projekt esindaja. Koosoleku protokollist nähtub, et kuivõrd detailplaneeringu ala asub muinsuskaitsealas, tuleb küsida nimetatud planeeringu lahenduse kohta Muinsuskaitseameti seisukohta. Kuna ainsaks muinsuskaitseliseks mõjuriks oli kinnistu paiknemine muinsuskaitsealal ja just selle mõjuri esinemine oli väidetavaks lepingu rikkumiseks, on määravaks, millal hageja sai muinsuskaitselisest mõjurist teada või pidid teada saama. Hagejale pidi olema muinsuskaitselise mõjuri olemasolu teada juba detailplaneeringu esitamisel Muinsuskaitseametile. Hageja pidi kinnistu paiknemisest muinsuskaitsealal teada saama hiljemalt 2007. jaanuaris, kuid hageja esitas taganemisavalduse 14.05.2008 ehk ca 16 kuud pärast väidetavast rikkumisest teadasaamist. Olukorras, kus lepingupool teab juba pikka aega võimaliku kohustuse rikkumise asjaolu olemasolu, ei saa teist poolt taganemisavalduse tegemisega üllatada. Seetõttu tuleb hageja taganemisavaldus lugeda lubamatuks ja tühiseks ning jätta tähelepanuta (VÕS § 118 lg 2). Kuna kostja ei rikkunud müügilepingut, ei ole hagejal tema vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kuivõrd hagejal puudub põhinõue, on põhjendamatud ka hageja kõrvalnõuded. Hageja ei saa nõuda samaaegselt ostuhinnalt VÕS § 189 lg 1 kohaselt intressi ja viivist ning ostuhinna tasumiseks võetud laenu intressi hüvitamist. Seadusandja nägi ette intressi ja viivisenõude vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 ja § 113 lg-le 1 ning vastavad nõuded peavad hüvitama ostuhinna kasutamise kostja poolt. Kuivõrd hageja esitas vastava nõude, ei saa hageja täiendavalt nõuda ostuhinna saamiseks raha kogumisega seotud muid kulutusi. Kostja esitas kohtule ja hagejale 14.10.2011 alternatiivse vastuväitena taSvestuse avalduse summas 224 310,07 eurot. VÕS § 189 lg 1 järgi tuleb hagi rahuldamise korral hagejal tagastada teenitud renditulu 224 310,07 eurot. Hagi rahuldamisel VÕS § 189 lg 1 alusel tekivad poolte vahel vastastikused rahalised nõuded ja kui kohus leiab, et hageja taganemisavaldus on põhjendatud, tuleb hageja teenitud tulu taSvestada hageja rahalise nõudega kostja vastu. Kolmanda isiku seisukoht Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Pärnu notar Marje Jürioja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus tegi 16.12.2011 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja luges lepingust taganemise kehtivaks. Maakohus luges 16.12.2011 seisuga taSvestatuks kostja nõude 224 310,07 eurot hageja intressinõudega 132 411,64 eurot ja kattuvas osas müügihinna nõudega 91 898,43 eurot. Maakohus mõistis kostjalt välja müügihinna 2 145 009,27 eurot, 30.08.2011 seisuga viivise 626 931,67 eurot ning alates 31.08.2011 kuni põhinõude täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnistusraamatus kinnisasja omanikukande muutmiseks ja kinnisasja omandiõiguse tagasikandmiseks. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma samal ajal. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 32 718,20 eurot ja jättis hagi kostjalt 403 890,92 euro saamiseks rahuldamata. Maakohus jättis poolte menetluskulud 20% hageja ja 80% kostja kanda ning kolmanda isiku menetluskuludest 20% hageja kanda. Maakohus luges tõendatuks, et kostja rikkus lepingu p-i 2.1, andes selles punktis ebaõige kinnituse, et kinnisasi ei asu muinsuskaitsealal, kus on Muinsuskaitseameti ja linnavalitsuse loata osa tegevusi keelatud. Asjale seatud muinsuskaitselised piirangud on müüdud asja puudused, sest need takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Seega ei vastanud hagejale üleantud kinnisasi kokkulepitud lepingutingimustele ja kostja ei

ole lepingut nõuetekohaselt täitnud. Hagejal oli õigus lepingust taganeda ja nõuda lepingu tagasitäitmist ning lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Asjas ei ole tõendatud, et hageja pidi muinsuskaitseliste piirangute olemasolust enne lepingu sõlmimist teadma. Ostjal ei ole kohustust kontrollida enne lepingu sõlmimist lepingutingimusi ning ta ei pea eeldama, et talle müüakse asi, mis ei vasta lepingu tingimustele. Ainuüksi asjaolu, et määrus kinnisasja muinsuskaitseala hulka arvamise kohta avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei kinnita, et hageja pidi teadma, et kinnisasi asub muinsuskaitsealal. Hageja taganes lepingust 14.05.2008 taganemisavaldusega, mille kostja sai kätte 19.05.2008. Seega jõustus taganemisavaldus TsÜS § 69 lg 1 järgi 19.05.2008. Taganemise alusena märkis hageja, et kostja andis lepingu p-s 2.1 väära kinnituse ega teavitanud lepingu sõlmimisel hagejat muinsuskaitsealastest piirangutest kinnisasjal. Hageja omandas kinnisasja eesmärgiga olemasolev ehitis lammutada ja ehitada kaheksakorruseline hoone. Muinsuskaitsealaste piirangute tõttu ei ole lepingu ese enam sama. Hageja luges kostja ebaõige kinnituse lepingu oluliseks rikkumiseks VÕS § 116 lg 1, lg 2 p-de 1, 2 ja 3 mõttes. Lepingu esemeks olev kinnisasi paikneb määruse nr 32 § 3 järgi Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealal. Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala plaan lisati kultuurimälestiste riiklikku registrisse kohe pärast põhimääruse muutmist 2006. veebruaris. Lepingutes märgitud kinnitus "kinnisasja valdamise, kasutamise ja käsutamise suhtes ei kehti muinsuskaitsealaseid piiranguid" on üldlevinud ja selle tavatähendusest tuleneb, et tegemist ei ole mälestise või muinsuskaitsealal paikneva kinnisasja või ehitisega. Müügilepingus ei ole sätet selle kohta, et kinnisasi asuks muinsuskaitsealal, kuigi alates 18.02.2006 see nii on. Hageja arvates saab lepingu p-s 2.1 antud kinnitust mõista selliselt, et kinnisasi ei asu muinsuskaitsealal. Kostja ei selgitanud hagejale lepingu sõlmimisel oma arusaama lepingu ps 2.1 märgitud kinnituse kohta. Sarnastes müügilepingutes on kostja tavaliselt märkinud eritingimusena, et kinnisasi asub muinsuskaitsealal. Kostja märkis 16.06.2008 kirjas hagejale, et vaidlusalune kinnisasi jääb muinsuskaitsealasse ja lepingus ei ole selle kohta teavet, kuid viite puudumine ei takista hagejal kinnisasja lepingus sätestatud otstarbel kasutada. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kinnisasja paiknemine muinsuskaitsealal tuli müügilepingusse märkida. Seega käib müügilepingus antud kinnitus ka selle kohta, kas kinnisasi asus muinsuskaitsealal või mitte. Kostja ei tõendanud, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu p-s 2.1 antud kinnitus tähendas seda, et kinnisasjal ei asu muinsuskaitse üksikobjekte (VÕS § 29 lg 3). Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakond sai 18.12.2006 hagejalt kinnisasja detailplaneeringu algatamise avalduse, milles hageja soovis vana hoone lammutada ja rajada asemele uue 25 meetri kõrguse kaheksakorruselise hoone, millest suurema osa sihtotstarve oleks korruselamumaa. Seega soovis hageja detailplaneeringuga muuta kinnisasja sihtotstarvet. Pärnu Linnavalitsus algatas 02.01.2007 korraldusega nr 10 kinnisasja detailplaneeringu eesmärgiga muuta kinnisasja sihtotstarve äri- ja korruselamumaaks, lammutada olemasolev hoone ja ehitada kaheksakorruseline hoone. Ruumilise planeerimise komisjoni 14.06.2007 koosolekul otsustati, et planeeringu lahenduse kohta tuleb küsida Muinsuskaitseameti seisukohta. Pärnu linn edastas 22.06.2007 kirja Muinsuskaitseameti arhitektuurimälestiste ekspertnõukogule seisukoha saamiseks detailplaneeringu projekti eskiislahenduse kohta, toetades olemasoleva hoone lammutamist ja uue ehitamist. Muinsuskaitseameti 23.07.2007 kirjast kostjale selgus, et Muinsuskaitseamet ei nõustunud detailplaneeringu eskiislahendusega ja Muinsuskaitseametile tuleb esitada kooskõlastamiseks detailplaneeringu eritingimused. Muinsuskaitseameti 16.04.2008 kirjast nähtub, et Muinsuskaitseamet otsustas 08.04.2008 koosolekul jätta kooskõlastamata muinsuskaitse eritingimused kinnisasja detailplaneeringu koostamiseks ja uushoonestuse projekteerimiseks.

Kuna kinnisasja muinsuskaitselised piirangud ei olnud avastatavad asja tavapärase ülevaatuse käigus, tekkis puudusest teatamise kohustus puudusest teadasaamisest. Asjas esitatud tõenditest järeldub, et hageja pidi kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teada saama 08.01.2007, kui temani jõudis kostja 02.01.2007 korraldus nr 10 ning alates 2007. juunist oli hageja sellest igal juhul teadlik. Kummalgi juhul ei teavitanud hageja kostjat, et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele. Hageja teatas kostjale sellest alles 14.05.2008 taganemisavalduses, mille kostja sai kätte 19.05.2008. Kuna kostja rikkus oluliselt lepingut, tekkis hagejal õigus müügilepingust taganeda (VÕS § 101 lg 1 p 4, § 116 lg 1 ja § 188 lg-d 1 ja 2). Õige ei ole kostja arusaam, et VÕS § 14 lg 2 ja müügilepingu p 3.1.3 järgi saaks hageja nõuda lepingu p-s 2.1 märgitu ebaõigeks osutumisel üksnes kahju hüvitamist, mitte lepingust taganeda. Kuna lepingueelse kohustuse rikkumine selgus pärast lepingu sõlmimist, tuleb poolte suhet käsitada ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis tekkisid juba enne lepingu sõlmimist. Järelikult võib hageja lepingutingimuste mittevastavusele tugineda VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel ja kostja vastutab kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 100 ja § 218 lg 1 alusel. Kuigi hageja pidi saama kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teada 08.01.2007 ja taganes lepingust 14.05.2008 taganemisavaldusega, mis jõustus 19.05.2008, s.o 1 aasta 5 kuud ja 11 päeva pärast taganemise aluseks olevatest asjaoludest teadasaamist, ei ületanud hageja taganemisavalduse esitamise mõistlikku tähtaega. Praeguse asja asjaolusid arvestades peab mõistlik tähtaeg olema tavapärasest pikem, sest hageja jaoks oli tegemist ülisuure investeeringuga, mistõttu tegi hageja lepingust taganemise otsuse pärast seda, kui vastuvõetava lahenduse otsimise jätkamiseks enam objektiivseid võimalusi ei nähtud. Detailplaneeringu menetluses tehtavad toimingud on aeganõudvad ning arvestada tuleb selleks kulutatavat aega. Kostjale oli detailplaneeringu menetlemisega toimuv protseduuriline asjade käik ja lepingu rikkumine teada. Arvestades, et kostjal ei ole võimalik lepingu rikkumist kõrvaldada, ei saanud kostja arvata, et ta peaks lepingu täitma või et hageja oleks sooritusega rahul, samuti pidi kostja arvestama võimaliku lepingust taganemisega. Hageja tegi lepingust taganemise avalduse VÕS § 118 lg-s 2 sätestatud tähtajast (TsÜS § 146 lg 1) poole lühema aja jooksul. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik tähtaeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus. Seega ei kaotanud hageja õigust lepingust taganeda ning taganemise tõttu lõppesid 19.05.2008 lepingu täitmise nõuded (VÕS § 186 p 5). OÜ Herder apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue summas 403 890,92 eurot. Kohus ei seadnud hageja kahjunõude suurust kahtluse alla. Kohus kohaldas VÕS § 127 lg-t 2 ebaõigesti, mistõttu on otsus vastavas osas ebaõige. Kohus viitas põhjendamisel Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-106-11, mille järgi tuleb VÕS § 127 lg 2 kohaldamiseks esmalt välja tuua kohustus või säte, mille rikkumist kostjale ette heidetakse ja mille kaitse-eesmärgi ulatust kohus hindab. Kohus lähtus üksnes VÕS § 14 lg-st 2 tulenevast kohustuse rikkumisest kostja poolt. Kuigi kohus viitas vastavas põhjenduses ka lepingule, seal sisalduvale kinnitusele ja selle rikkumisele kostja poolt, ei arvestanud kohus seda VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel. Kohus käsitles vastavat rikkumist otsuses eespool, mistõttu on kahju hüvitamist käsitav otsuse osa vastuoluline. Kohus pidi VÕS § 127 lg 2 kohaldamisel välja tooma ka rikutud lepingulise kohustuse või sätte. Kuna kohus ei toonud vastava lepingulise kohustuse rikkumist selle kaitse-eesmärgi kindlakstegemiseks välja, rikkus kohus TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat kohustust.

Arvestades asjaolu, et kostja rikkus ka lepingust tulenevat kohustust, piiritles kohus rikutud kohustuse kaitse-eesmärki põhjendamatult kitsalt. Rikutud kohustuse kaitse-eesmärgi hindamisel tuleks arvestada ka VÕS § 15 lg 1 kohaldamise kohtupraktikat, millisel juhul peab kohus võimalikuks ka hüvitada kulusid, mis seonduvad laenuintresside maksmisega seoses pangalaenu võtmisega tulevase lepinguobjekti ostmiseks. Arvestades, et nii VÕS § 14 kui VÕS § 15 puhul kehtivat lepingut poolte vahel ei ole, siis olukorras, kus pooled jõuavad kehtiva lepingu sõlmimiseni, tuleks hageja usaldust kaitsta veelgi suuremas ulatuses. Eeltoodu oleks kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga, korvata kostja kohustuste rikkumiste tõttu hagejale tekkinud negatiivsed tagajärjed täielikult. Arvestades hageja majanduslikku võimekust ja asjaolu, et rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiks ei olnud hagejat tekkinud kahju eest kaitsta ning lähtudes pooltevahelisest mõistlikust riskijaotusest, ei pidanud kohus põhjendatuks müügihinna tasumiseks võetud laenu intressi- ja lepingukulude hüvitamist. Kohus leidis ekslikult, et hagejale tekkinud kahju ei kuulu hüvitamisele ja see oli tingitud VÕS § 127 lg 2 ebaõigest kohaldamisest. Hagejale jäi arusaamatuks, mida kohus pidas mõistliku riskijaotuse all silmas, sest kohus seda ei selgitanud. Hageja majanduslik võimekus ei ole kahju hüvitamise nõude rahuldamise seisukohast antud juhul oluline. Isegi kui see oleks oluline, jättis kohus arvestamata hageja 09.03.2011 kohtule esitatud tõendid, rikkudes sellega TsMS § 436 lg 2 ja § 442 lg 8 tulenevat kohustust. Antud tõenditest nähtuvalt puudusid hagejal pakkumise esitamise ja lepingu sõlmimise ajal kinnistu ostuhinna tasumiseks oma rahalised vahendid, mistõttu võttis hageja kinnistu ostmiseks laenu. Kinnisvarainvesteeringute puhul on tavapärane, et see toimub suures ulatuses võõrkapitali arvelt ja seda isegi juhul, kui isikul endal on vajalikus ulatuses vabad vahendid olemas. Tegemist on tavapärase majandusja kutsetegevuses kasutatava finantseerimismeetodiga ja kostjal puudus mistahes põhjus eeldada, et investeeringu katmiseks ei kaasa hageja võõrkapitali. Hagejale jäi arusaamatuks kohtu tuginemine mõistlikule riskijaotusele. Kostja rikkus muuhulgas oluliselt lepingust tulenevat kohustust ja pidi seetõttu arvestama, et hageja kasutab rikkumisest tulenevalt seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib mitut erinevat õiguskaitsevahendit kasutada samaaegselt. Seega võis kostja eeldada, et kohustuse olulise rikkumise korral kasutab hageja õiguskaitsevahendina lisaks taganemisele ka õigust nõuda temale rikkumise tõttu tekkinud kahju hüvitamist. Kinnisvarainvesteeringute puhul on majandus- ja kutsetegevuses võõrkapitali kasutamine tavaline, mistõttu hõlmab lepingulise kohustuse kaitse-eesmärk muuhulgas ka võõrkapitali kaasamisest tekkinud kahju. Eelnevast tulenevalt jättis maakohus alusetult otsuses hageja hüvitise nõude osaliselt rahuldamata. Tulenevalt asjaolust, et hageja nõue jäi ekslikult osaliselt rahuldamata ja nõue tuleb rahuldada täies ulatuses, tuleb hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise korral kohtuotsuses ümber arvestada ka viivisenõue vastavalt hagis esitatud nõude suurusele. Pärnu linna apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada, jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja kostja menetluskulud ning hageja menetluskulud jätta tema enda kanda. Maakohus tuvastas lepingu sõlmimisele eelnenud olulised asjaolud – enampakkumise otsustamine, vastavate kuulutuste avaldamine, hageja pakkumuse esitamine, parima pakkumuse väljaselgitamine ja lepingu sõlmimine. Poolte vahel puudus vaidlus, et kuni lepingu sõlmimiseni ei andnud kostja muinsuskaitseküsimustes mistahes informatsiooni ja kohus ei tuvastanud vastupidist. R. H kinnitas, et tegi hinnapakkumise, tuginedes enampakkumise kuulutusele, telefonikõnedele M. V e ja K. Tga ning enda uuringutele. Hageja ei väitnud, et M. V või K. T kinnitasid muinsuskaitseküsimuste puudumist ja kohus tuvastas, et hageja oli kinnisvara valdkonnas professionaal. Hageja tahe, omandada kinnistu,

kujunes ilma, et kostja oleks muinsuskaitselisi küsimusi käsitlenud. Hageja tegi kostjale pakkumuse, mille kostja aktseptis. Hageja ei seadnud pakkumuse tingimuseks tulevase ehitusõiguse osas kinnituste andmist ja muinsuskaitse piirangute puudumist. Maakohus ei käsitlenud kostja vastavaid väiteid, mis viis VÕS § 218 lg 4 ebaõigele kohaldamisele (kohaldamata jätmisele). Maakohus leidis ekslikult, et kuigi hageja on kinnisvaraprofessionaal, ei ole tõendatud, et ta teadis või pidi teadma muinsuskaitseala olemasolust. Maakohtu otsus on viidatud Riigikohtu otsusega nr 3-3-1-14-11 vastuolus. VÕS § 218 lg 4 tõlgendamisel tuleb arvestada, et tõendada saab tegelikku teadmist. „Teadma pidamise“ puhul ei saa tõendada faktilist teadmist, vaid sellele vastab kinnisvaraprofessionaalist R. H i objektiivne hoolsusmäär. Objektiivne hoolsusmäär eeldab kinnisvara ostmisel muinsuskaitseküsimuse kontrollimist/teadmist. Antud juhul otsustas hageja kinnistu ostmise ilma kostjalt selgitust küsimata. Kostja ei eksitanud hagejat, kuivõrd ostuotsus kujunes ilma kostja informatsioonita. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 218 lg-t 4 ja 6, kuivõrd kohus samastas põhjendamatult asja füüsilised omadused avaliku teabega, jättis arvestamata, et muinsuskaitseala avaldati Riigi Teatajas ja selle mittetundmisele ei saa tugineda, jättis R. H i objektiivse hoolsusmäära hindamata ja leidis, et kostja pidi muinsuskaitsealast teadma, aga hageja ei pidanud teadma. Kohus ei selgitanud, millele selline eristamine tugineb. Lepingu p-s 2.4 on notari kinnitus, et ta ei kontrollinud muinsuskaitsepiirangute puudumist ja lepingu p-s 2.5 on hageja kinnitus, et ta ei soovi notari poolt rohkemate andmete kontrollimist. Tehingus osalenud tunnistajad O. A, K. T, K. P ja notar kinnitasid, et hageja oli tehingu sõlmimisel koos vandeadvokaat M. M ga. Samad tunnistajad ja notar kinnitasid vande all, et lepingu p-de 2.1, 2.4 ja 2.5 üle notaribüroos täiendavaid arutelusid ei toimunud. Vaidlust ei saa olla selles, et vandeadvokaat pidi olema teadlik, et notaril on kohustus muinsuskaitseküsimusi kontrollida ja kui kontrollimise tulemusena selgub piirangute või eritingimuste olemasolu, siis seda ka lepingus märkida. Kuivõrd lepingu p-e 2.1, 2.4 ja 2.5 eraldi ei arutatud, ei pidanud hageja muinsuskaitseküsimuse kontrollimist oluliseks ega vajalikuks, mistõttu ei saa esineda ka lepingu rikkumist. Isegi kui muinsuskaitseküsimus oleks olnud oluline, rikkus hageja kinnisvaraprofessionaalist juhatuse liikme objektiivset hoolsusmäära ning VÕS § 218 lg 4 välistab kostja vastutuse. Maakohus tugines otsuses ekslikult kostja tehingupraktikale, seda pooltega arutamata ja viitas Pärnu Linnavolikogu 12.02.2006 otsusele, milles Lõuna 2 müümise otsustamisel on viide muinsuskaitsealale. Maakohus ei arutanud pooltega küsimust, milline oli kostja praktika analoogilistes tehingutes. Tegelik tehingupraktika erines maakohtu poolt väidetust. Kostja lisas uued tõendid ja viitas 14.06.2006, 11.07.2006, 10.05.2007 ja 14.05.2007 tehingutele, kus tehingu objektid asusid muinsuskaitsealal, kuid lepingutes puudus muinsuskaitseala olemasolu kohta viide. Kohus rajas lepingu p 2.1 tõlgenduse olulises osas O. A, K. T ja M. V e oletustele, mis rikub TsMS § 251 lg-s 1 sätestatut. Tõendite ebaobjektiivne hindamine on ilmne, sest tunnistajate oletustele otsuse rajamise juures jäeti tunnistajate ütlused faktiliste asjaolud osas kõrvale põhjendusega, et need ei ole oletustega kooskõlas. Kostja kolm ametnikku, kes osalesid 17.11.2006 lepingu sõlmimisel, tunnistasid, et mõistsid lepingu p 2.1 ühte moodi. Maakohus luges selle „tunnistajate selgituseks“ ja laiendas lepingu p 2.1 ikkagi muinsuskaitsealale, tuginedes tunnistajatelt suunavate küsimuste abil saadud oletustele. Tunnistajate ütlustes puudus vastuolu, mida maakohus üritas otsuses ületada. Kui tunnistajad mõistsid, et lepingu p 2.1 käis üksikmälestiste kohta ja möönsid, et märge muinsuskaitseala kohta oleks pidanud lepingus olema, siis siin vastuolu puudub. Lepingu p-s 2.1 andis müüja kinnituse üksikmälestise kohta, aga täiendavalt oleks pidanud olema märge muinsuskaitseala kohta, mille pidi tagama notar. Kostja tegevuses ei esinenud rasket hooletust. Raskeks hooletuseks ei saa lugeda lepingu p 2.1 tõlgendamist kolme isiku poolt sarnaselt isegi siis, kui

kohus annab teise tõlgenduse ja olukorras, kus notaril oli seadusjärgne kohustus muinsuskaitseala olemasolu lepingus märkida, oleks pidanud seda täiendavalt kontrollima ka kostja. Lepingu olulise rikkumise tuvastamisel on oluline hinnata, kas väidetav rikkumine puudutab lepingu aluseks olnud olulist asjaolu. Hageja paljasõnaline kinnitus oma väidetava huvi kohta lepingu sõlmimisel ei ole piisav. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka ei kuulu üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma (VÕS § 97). Vaidlus puudub, et hageja rajas taganemise väitele, et ta ei saa hoone muinsuskaitsealal asumise tõttu soovitud detailplaneeringut ja hagejat oleks rahuldanud alternatiivselt kas kaheksakorruseline hoone või olemasoleva hoone koos 33% juurdeehitusega. Seega oleks taganemine põhjendamatu, kui leping ei pidanud kaitsma hageja soovi uue ehitusõigus osas, hageja ehitusplaan oli muinsuskaitsealast sõltumatult ebarealistlik või hageja ehitusplaan on endiselt realiseeritav. Kohus tuvastas, et M. V oli hageja ehitusplaanidest teadlik enne lepingut. Samas tunnistas R. H vande all, et ta sai aru ja teadis, et ehitusõigus sõltub uuest detailplaneeringust ja linnapea ei saa tulevase detailplaneeringu menetluse suhtes siduvaid lubadusi anda. Kuigi hageja mõistis, et kõik sõltub uuest detailplaneeringust, ei soovinud hageja selle kohta lepingus kokkuleppeid sõlmida. Tunnistajate A. A, K. T ja K. Pi ütlustega tõendati, et hageja uue ehitusõiguse küsimust notaribüroos ei tõstatanud. Ehitustööde teemat arutati samas tehingus ainult seoses kasutusvalduse seadmisega. Kohus lähtus lepingu p 2.1 väidetava rikkumise olulisuse hindamisel sellest, et kui kostja teadis hageja ehitusplaane, siis pidi hageja tahe olema kostjale äratuntav ja kostja pidi sellest tulenevalt avaldama infot muinsuskaitseala kohta. Siin ilmneb tõendite ebaobjektiivne hindamine: kohus tugines tunnistaja M. V e ütlustele, kes viitas ehitusplaanide arutelu osas abilinnapea M. A, linnaarhitekt Ü. Se ja planeerimisosakonna juhataja arutatule; planeerimisosakonna juhataja K. K kinnitas, et temaga antud küsimust ei arutatud; K. K selgitas, et Ü. S ei oleks andnud mistahes eelhinnanguid võimalikule ehitusõigusele ilma K. K iga arutamata; K. T kinnitas, et andis kõikidele huvilistele üheselt info, et ehitusõiguse suurenemisega ei saa arvestada. Vaidlus puudub, et K. T oli enampakkumise materjalides ainus ametlik kontaktisik; M. V kinnitas, et tema teab hageja kaheksa korrusega ehitusplaani. Samas puudub vaidlus, et kostja 01.12.2008 vastuse lisaks 18 olev plaan valmis hageja arhitektuurikonkursil alles pärast lepingu sõlmimist ja veel lepingu sõlmimise hetkeks ei teadnud hageja, mida ta ehitada soovib. Arvestades M. V e 22.09.2006 intervjuud Pärnu Postimehele, on ilmne M. V e ütluste ebausaldusväärsus küsimuses, nagu oleks enne lepingu sõlmimist arutatud olemasolevast hoonest kõrgema hoone rajamise võimalikkust. Ebausaldusväärsed on ka R. H i ütlused antud küsimuses. Kui viimane sai M V elt väidetavalt ühe info ning enampakkumise ametlikult kontaktisikult K. Tlt vastupidise info, ei ole usutav, et R. H võttis K. T ja M. V e vastuolulise info lihtsalt teadmiseks ja esitas pakkumuse. Kui R. H isegi nii toimis, ei omanud ehitusõiguse suurendamise võimalus tema jaoks tegelikult tähendust. Kui ehitusõiguse suurendamine siiski omas tähtsust, siis rikkus ta kinnisvaraprofessionaalist juhatuse liikme objektiivset hoolsusmäära tulevase ehitusõiguse piirangute väljaselgitamisel. Mõlemad võimalused välistavad kostja vastutuse. Lepingu p 3.1.2 välistab hageja ja linnapea vahelise ehitusplaanide arutelu õigusliku tähenduse lepingule, kuid maakohus eiras seda. Kui hageja soovis tulevase ehitusõiguse saamisel lepinguga õiguslikku kaitset, oleks hageja pidanud seda lepingus kajastama. Puudub vaidlus, et hageja osales tehingus koos vandeadvokaadiga ja mistahes nõudeid tulevase ehitusõiguse kaitsevajaduse osas ei esitanud. Seega võttis hageja endale teadliku riski tulevase ehitusõiguse saamise osas. Kostja vastutus selles küsimuses on välistatud. Sellega on välistatud hageja taganemisõiguse alusena tuginemine sellele, et hageja ei saanud pärast

kinnistu omandamist soovitud detailplaneeringu lahendust ja ehitusõigust. Samuti ei saanud hagejal olla õiguspärast ootust kindla ehitusõiguse saavutamiseks. Vaidlus puudub, et hageja soovitud ehitusõigus oleks eeldanud üldplaneeringu muutmist. Kehtib eeldus, et üldplaneeringut ei saa muuta (PlnS § 9 lg 7, § 24 lg 5), kuid maakohus leidis hageja paljasõnalistele väidetele tuginedes vastupidist. Seega kohaldas kohus ebaõigesti PlanS § 9 lg-t 7. Sätte õigel kohaldamisel oleks maakohus leidnud, et hageja soov uue ehitusõigus osas oli alusetu ja välistatud üldplaneeringuga vastuolus olemise tõttu, sõltumatult muinsuskaitseala laienemisest. Maakohus tuvastas, et avalikkus jagas Muinsuskaitseameti seisukohta ja leidis, et üle 11,0 m kõrguste uute hoonete ehitamine ei peaks olema lubatud. Maakohus märkis täiendavalt, et inimeste arvamused olid erinevad ja mõni oli nõus, et praegune hoone ehitataks korteriteks ja rajatakse juurde kunstimuuseum. Kohus hindas tõendeid ebaõigesti, ükski eskiisi arutelul avaldatud või eelnevalt esitatud kirjalik seisukoht ei toetanud korterite rajamist ja suuremahulist hoonet. Maakohtu otsusest ei selgu, miks Muinsuskaitseameti vastuseisust tuleneb kostjapoolne oluline lepingu rikkumine, kui avalikkus oli hageja pakutud uuele hoonele sellisel kujul samuti vastu. Avalikkuse vastuseisu tagajärg oleks samane Muinsuskaitseametiga – hageja soovitud detailplaneeringu lahendust ei kehtestata. Hageja tõendas vaid kaheksakorruselise ja 4,5x suurema mahuga hoone pakkumist linnale ja Muinsuskaitseametile. R. H i väide, nagu oleks ta pakkunud ka madalamat hoonet, ei ole usaldusväärne, kuna tunnistaja L. Hi ütlustega on tõendatud, et linn palus kaaluda ehituslikke alternatiive ja hageja keeldus sellest kategooriliselt. Muinsuskaitseamet andis 16.04.2008 seisukoha vaid ühe projektlahenduse suhtes ja juhised paranduste tegemiseks. Hageja vastas ettepanekule kostjale taganemisavalduse esitamisega. Lisaks möönis R. H , et teistsuguseid eskiise ei pruugi olemas olla ja hageja ei ole teistsuguste lahenduste eskiise esitanud. Hageja tunnistas ja kohus tuvastas, et hagejat oleks rahuldanud ka 1,33x olemasolevast hoonest suurem hoone. Hageja üritas aga läbi suruda üksnes seda eskiisi, kus maht on 4,5x suurem ja kõrgusesse lisandus 3 korrust. Olemasoleva hoone renoveerimisel ja selle mahust 33% osas juurdeehituse tegemisel ei ole teada ühtegi takistust. Samuti ei ole teada, et hageja oleks selle plaani elluviimiseks teinud mistahes katseid. Kuigi kohus luges kostja väidetava rikkumise oluliseks põhjusel, et Muinsuskaitseameti vastuseisu tõttu ei olnud detailplaneeringu edasine menetlemine mõistlik, ei saa rikkumise olulisust siduda vaid sellega, millises menetlusstaadiumis detailplaneeringu menetlemine ebamõistlikuks muutub ja omistada seejuures Muinsuskaitseametile eristaatust. Muinsuskaitseala kehtestatakse avalikes huvides ja Muinsuskaitseamet kaitseb avalikke huve. Vaidlus puudub, et enne muinsuskaitseala laiendamist kinnistule oli tegemist miljööväärtusliku alaga. Sellest tulenevalt tuleb detailplaneeringu menetlemise perspektiivi hindamisel eeldada, et avalikkus oleks jaganud Muinsuskaitseameti veendumusi ja seisukohti ka ilma muinsuskaitseala laiendamiseta. Muinsuskaitseala laiendamise eelselt kulges Esplanaadi tänava kaudu muinsuskaitseala kaitsevööndi piir ja üldplaneeringu järgi oli tegemist miljööalaga. Sellises asukohas on küüniline eeldada, et ümbruskonnaga võrreldes juba tavatult suurt hoonet saab kasvatada veel 4,5x mahus ja 3 korrust kõrguses ning avalikkus ei ole detailplaneeringu menetlemisel sellele vastu. R. H kinnitas vande all, et teda oleks rahuldanud lahendus, mille puhul säilib olemasolev kõrgus, aga hoone maht suureneb 33%. See soov ei ole muinsuskaitseala põhimäärusega vastuolus, kuid hageja ei teinud vastava soovi realiseerimiseks midagi. Taganemisavaldus ja kohtuotsus rajati Muinsuskaitseameti 16.04.2008 kirjale, milles Muinsuskaitseamet teatas hagejale esitatud muinsuskaitse eritingimuste projekti puudustest ja palus need kõrvaldada. Hageja üritas Muinsuskaitseametis kooskõlastada sama hoonet, mille Muinsuskaitseamet oli 23.07.2007 juba tagasi lükanud. Hageja ei teinud ühtegi katset alternatiivlahenduste pakkumiseks. Muinsuskaitseamet möönis, et uus hoone võib olla kõrgem kui 11,0 m juhul, kui konkreetne arhitektuurne lahendus seda õigustab. Ka siin

ilmneb kohtuotsuse ebaobjektiivsus tõendite hindamisel. Kohus möönis, et Muinsuskaitseamet selgitas 28.01.10 kirjas, et uus ehitis võib olla kõrgusepiiris 11,0 m. Seejärel märkis kohus, et Muinsuskaitseameti kiri ei käsitle konkreetset üksikjuhtumit ja konkreetset üksikjuhtumit reguleerib 16.04.2008 keeldumine muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisest. Kohus jättis kõrvutamata asjaolu, et 16.04.2008 keeldumine anti Muinsuskaitseameti poolt hageja teisele katsele kooskõlastada olemasolevast hoonest 3 korrust kõrgemat ja 4,5x mahukamat hoonet. Kui hagejat rahuldas 33% suurem ja sama kõrge hoone, aga küsima läks 450% suuremat ning 37,5% kõrgemat hoonet, siis viimati mainitud maksimaalunelma mittetäitumisel oleks hageja saanud kooskõlastuse ehk väiksemale lahendusele. Hageja, saades kõrvaldamist vajavate puuduste loetelu ja kooskõlastamisest keeldumise, ei asunud puuduseid kõrvaldama, vaid esitas kostjale taganemisavalduse. Siinkohal on ilmne seos kinnisvaraturu languse ja hageja taktika vahel. Kohus tugines rikkumise olemasolu hindamisel Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-60-04, mis kinnitab maakohtu järelduste ekslikkust, sest antud lahendi vaidlusesemeks on üksik kinnismälestis, mitte muinsuskaitseala. Samas ei pidanud Riigikohus üksikmälestise osas informatsiooni puudumist oluliseks puuduseks lepingus. Hageja esitatud taganemise põhjus vastab võimalikule eksimuse situatsioonile (TsÜS § 92 lg 1 ja lg 2) – muinsuskaitseala oli olemas enampakkumise ja lepingu sõlmise ajal; lepingu sõlmimise lähtealuseks olnud informatsioon oli vastupidine; esinev puudus ei ole kõrvaldatav ja hageja väidab, et kui ta oleks sellest teadnud, ei oleks ta lepingut sõlminud. Eksimuse situatsioonis oleks hageja pidanud lepingust vabanemiseks selle TsÜS § 92 lg 3 korras tühistama. Kuigi tühistamine ja taganemine on üldjuhul alternatiivselt võimalikud, näeb lepingu p 3.1.3 informatsioonikohustuse rikkumisel ette vaid kahju hüvitamise. Kohus ei nõustunud kostja poolt antud lepingu p 3.1.3 tõlgendusega ja väitis, et lepingus selgitati taganemisõigust ning notar selgitas kohtus, et lepingu p-l 3.1.3 on üksnes hoiatusfunktsioon. Siinkohal ilmneb kohtuotsuse vastuolulisus: analoogselt taganemisõiguse selgitusega on lepingu p-s 7.1 selgitus, et lepingus tuleb kajastada kõik poolte kokkulepped. Puudub vaidlus, et lepingus tulevase ehitusõiguse alased kokkulepped puuduvad. Ometi rajati taganemine just tulevase ehitusõiguse mittesaavutamisele ja kohus aktsepteeris seda. Lepingu p-s 2.4 ja 2.5 tulenes, et notar ei kontrollinud muinsuskaitsepiiranguid ja hagejale see sobis. Maakohus ignoreeris lepingu viidatud punkte, kuigi need paiknevad poolte antud avaldustes. Samas pidas kohus lepingu p 3.1.3. tõlgendamisel määravaks abistava tähendusega notari selgitust. Kõik vaidlusküsimused, mis taganemise hindamisel tähtsust omavad, lahendas maakohus hageja kasuks. Hageja sattus väidetavalt eksimuse situatsiooni (TsÜS § 91 lg 1 ja lg 2). Eksimuse puhul on lepingu tühistamine võimalik 6 kuu jooksul eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Kohus tuvastas, et hageja sai muinsuskaitsealast teada 08.01.2007 ja esitas taganemisavalduse 16,5 kuud hiljem ehk 19.05.2008. VÕS § 118 lg 1 p 1 mõistlik tähtaeg ei saa antud juhul olla pikem kui 6 kuud ehk pikem aeg kui on seaduses sätestatud samas olukorras tühistamise jaoks. Taganemisel tekkivad suhted on müüja suhtes tunduvalt koormavamad kui tühistamisel. Taganemisel tuleb lisaks saadu tagastamisel tasuda müügihinnalt intressi (VÕS § 189 lg 1) ja kahju hüvitamisel kaitstakse nn. positiivset huvi ja lubatud on ka saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Kuivõrd lepinguõiguse esmane printsiip on, et leping kehtib, siis peab lepingust väljumine lepingu sõlmimisel esinenud puude tõttu toimuma seda varem, mida koormavamad on lepingust väljumise tagajärjed. Maakohus luges ekslikult mõistlikuks taganemisajaks 16,5 kuud, tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-165-09. Viidatud lahendis pikendati mõistlikku aega tahtliku rikkumise alusel. Käesolevas asjas oli hageja ja maakohtu versioonis täitmine võimatu lepingu sõlmise hetkest peale, kostja ei tekitanud seda pärast lepingu sõlmimist. Antud juhul tekkis probleem lepingu p 2.1 erinevast tõlgendamisest ja notari poolsest rikkumisest. Mõistlik aeg võiks olla

kolmeaastase aegumistähtaja puhul kolm kuud. Käesoleval juhul teadlikkus rikkumisest puudus, sest kõik kostja ametnikud mõistsid lepingu p-i 2.1 kinnitusena üksikmälestise kohta ja sellisena oli kinnitus õige. Märge muinsuskaitseala kohta oleks ka pidanud lepingus sisalduma, aga see oli notari kohustus ja hageja ei ole menetluse kestel väitnud ega tõendanud, et ta oleks kostjat lepingu rikkumisest teavitanud enne taganemisavalduse esitamist, mis oleks võimaldanud kostjal aidata tekkinud olukorda lahendada või arvestada võimaliku lepingust taganemise riskiga. Kohus leidis ekslikult, et investeeringu suuruse ja olulisuse tõttu on mõistetav, et taganemise otsus tehti pärast seda, kui vastuvõetava lahenduse otsimise jätkamiseks võimalusi enam polnud. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja möönis, et teda oleks rahuldanud ka mahult vaid 33% ja sama kõrge hoone ning ei tõendanud, et ta oleks sellises mahus hoone osas ehitusõiguse saavutamiseks ühtegi katset teinud. Kohus ei põhjendanud, miks 4,5x suurema mahuga ja 3 korrust kõrgema hoone mittesaavutamine tähendab siinkohal vastuvõetava lahenduse leidmise võimaluse ammendumist. Asjaolu, et hageja ei venitanud detailplaneeringu menetluses omapoolsete toimingutega otseselt sihilikult, ei pikenda taganemisaega. Hageja sai 08.01.2007 teada, et lepingu esemel on selline puudus, millest hageja enda kinnitusel enne lepingu sõlmimist teades ei oleks lepingut sõlminud. Selles olukorras ei teinud hageja kostjale mingit teavitust ja jätkas detailplaneeringu menetlemist. VÕS § 118 lg 1 p 1 mõte seisneb selles, et sundida hagejat võimalikult kiiresti otsustama, kas ta soovib lepingu edasikehtimist või mitte. Katse olukorda heastada on mõistetav, kuid heauskne on sellisel juhul vastaspoolt olulise rikkumise olemasolust ja kavandatud edasisest tegevuskavast teavitada või kooskõlastada tegevus olukorra lahendamiseks. Kohatu on rääkida hageja tõsisest katsest leida lahendus, kuna hageja ei teinud muinsuskaitseameti kooskõlastuse saavutamiseks kõike mõistlikult võimalikku. Kui hagejale sobis ka 1,33x suurem ja sama kõrge hoone, oleks mõistlik olnud teha vähemalt üks katse sellise hoone rajamiseks. Samuti hoidus hageja teadlikult esitamast andmeid oma toimingute kohta alates 2007. suvest, kui Muinsuskaitseamet hageja soovi 23.07.2007 kirjaga tagasi lükkas. Nimetatud kiri adresseeriti linnale ja see nõudis muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamist. Kirja esitas kohtule hageja ja väitis, et ilmselt sai ta kirja hagi ettevalmistamise käigus. Samuti selgitas hageja kohtule, et ei tea muinsuskaitse küsimuses eritingimustest midagi ja see oli kostja rida. Samas tellis muinsuskaitse eritingimused hageja arhitekt ja seega oli Muinsuskaitseameti 23.07.2007 kiri hagejale teada. Samuti on ilmne, et hageja üritas kohut muinsuskaitse eritingimuste osas eksitada – hageja eitas oma teadlikkust muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamisest, kuigi vastav suhtlus käis ainult hageja arhitekti ja Muinsuskaitseameti vahel ning kostjale ei olnud selle protsessi kulg teada. Kohus märkis ekslikult, et Muinsuskaitseameti 23.07.2007 kirja hagejani jõudmise hetke osas ei ole objektiivseid tõendeid. Ometi on selge, et hageja hoidub teadlikult vastavate sündmuste käsitlemisest ja kohus leidis ikkagi, et ca 10 kuud hiljem esitati taganemisavaldus mõistliku aja jooksul. Kohus rahuldas hageja kahjunõude kokku summas 32 718,20 eurot ekslikult järgmiselt: enampakkumise osavõtutasu 639,12 eurot; müügilepingu sõlmimisel kantud kulud (notari tasud 7977,55 eurot ja riigilõivud 11 319,20 eurot; projekteerimiskulud 12 782,33 eurot). Kuivõrd taganemine on põhjendamatu, on ka kahjunõue põhjendamatu. Kostja ei andnud enampakkumise kuulutuses muinsuskaitseküsimusega seoses kinnitusi. Enampakkumisel osalemine oli hageja vaba valik ja enampakkumise tasu ei ole väidetava lepingu rikkumisega põhjuslikus seoses. Detailplaneeringu algatamise korral on ettenähtav, et sellega kaasnevad kulud, kuid omaniku soovi korral on kostja kohustatud detailplaneeringumenetluse algatama, kui seadus seda mingil alusel ei välista. Kuivõrd leping ei kaitse tulevikus ehitusõiguse saavutamist, siis kõik kulutused, mis on seotud just selle

eesmärgiga, ei ole lepingu kaitsealas ning seega puudub põhjuslik seos väidetava kostja rikkumisega. Vastused apellatsioonkaebustele Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Pärnu notar Marje Jürioja palus tühistada Pärnu Maakohtu otsus kostja vaidlustatud osas ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning mõista hagejale välja kostja ja kolmanda isiku menetluskulud. Edasine menetluse käik Tallinna Ringkonnakohus 11.06.2012 otsusega tühistas Pärnu Maakohtu 16.12.2011 otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis OÜ Herder hagi rahuldamata. Riigikohus 17.12.2012 otsusega otsustas:

ja kuurordi muinsuskaitseala põhimäärus” (jõustunud 18.02.2006.a., Riigi Teatajas avaldatud 15.02.2006.a.) § 3 kohaselt Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealal. (tl 113, 4. kd). Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala plaan lisati kultuurimälestiste riiklikusse registrisse kohe peale põhimääruse muutmist 2006.a. veebruaris (tl 113, 4. kd – Muinsuskaitseameti 21.01.2010.a. kiri). Hageja tugines hagiavalduses asjaolule, mille kohaselt pidi lepingu p 2.1 tingimuste kohaselt kinnistul asuv hoone olema vaba muinsuskaitsealastst piirangutest, kuid tegelikult asus vaidlusalune kinnistu Pärnu vanalinnna kaitsealal, misõttu kinnistul asuva hoone lammutamiseks ja selle asemel uue hoone ehitamiseks oli vaja Muinsuskaitseameti kooskõlastus. Muinsuskaitseamet keeldus hageja taotletud 25 meetri kõrguse hoone ehitamise kooskõlastamisest. Kaitseala eeskirjade kohaselt on võimalik kaitselal püstitada vaid 11 m kõrgust hoonet. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas lepingut on oluliselt rikutud ja kas hageja taganes sellest tulenevalt lepingust mõistliku aja jooksul. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui lepingust tulenevat kohustust on oluliselt rikutud. Lepingust taganemise mõistlik aeg hakkab VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes kulgema samuti alates ajast, mil lepingust taganeda sooviv pool sai või pidi teada saama olulisest lepingurikkumisest. Seega on praeguses asjas tähtis tuvastada, kas ja millal lepingut rikuti oluliselt ja millal hageja sai sellest teada. Maakohus on ebaõigesti jätnud need asjaolud tuvastamata. Lepingust taganema õigustatud lepingupool kaotab VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi õiguse lepingust taganeda, kui ta ei esita taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Riigikohus on viidatud sätet selgitades asunud varem seisukohale, et säte teenib õigusrahu saavutamise eesmärki. Seetõttu tuleb kahjustatud poolel mõistliku aja jooksul otsustada õiguskaitsevahendi kasutamise üle, et anda lepingut rikkunud poolele selgus, kas jätkata lepingu täitmist või mitte. Seejuures võib mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks olla erinevate lepinguliikide puhul erinev. Üldjuhul peaks mõistlik aeg lepingust taganemiseks olema lühem kui kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, kuid see ei pruugi tingimata mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul, kui pooled vaidlevad täitmise üle. Lepingu täitmise võimatuse ilmnemisel peab lepingust taganeda sooviv pool tegema seda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ilmneb täitmise võimatus. Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi tegemist eelkõige juhul, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Sellest tulenevalt hakkaks lepingust taganemiseks ettenähtud mõistlik aeg kulgema alates sellest, kui lepingupool sai või pidi teada saama lepingu rikkumisest, mille tõttu jäi ta olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Maakohus tuvastas, et hageja pidi 8. jaanuaril 2007 või hiljemalt 2007. a juunis saama teada sellest, et kinnisasjal lasuvad muinsuskaitselised piirangud, kuid muinsuskaitselistest piirangutest teada saades ei olnud hageja veel teadlik, et ta jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, st et kinnisasjale ei ole võimalik tema kavandatud kõrguse ja mahuga hoonet ehitada. Selle asjaolu tuvastamisega ei ole aga Riigikohtu arvates veel kindlaks tehtud, et hageja sai või pidi sel ajal saama teada olulisest lepingurikkumisest, seega ka sellest, et tal on õigus lepingust taganeda. Seetõttu võib olla põhjendatud hageja väide, et ta sai alles siis teada, et ta jääb lepingust loodetust olulisel määral ilma, kui talle sai teatavaks, et muinsuskaitseliste piirangute tõttu tema soovitud detailplaneeringut ei kinnitata.

Iseenesest on õige maakohtu arusaam, et kinnisasja muinsuskaitselised kitsendused piiravad kinnisasja valdamist, kasutamist ja käsutamist. Riigikohtu kolleegiumi hinnangul saab muinsuskaitselistest piirangutest teatamata jätmist pidada küll lepingu rikkumiseks, kuid lepingu olulise rikkumisega saab VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes üldjuhul olla tegemist üksnes siis, kui rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Ebaõige on kohtu seisukoht, et mõistlik tähtaeg lepingust taganemiseks hakkas kulgema alates sellest, kui hageja pidi saama teada, et kinnisasja koormavad muinsuskaitselised piirangud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-76-10 leidnud: „Pooled võivad lepingu sõlmimisel silmas pidada erinevaid eesmärke. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma“. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja esitas avatud enampakkumisel pakkumise osta selline kinnistu, nagu oli enampakkumisele pandud. Enampakkumise menetluses kinnistu võimalikke muinsuskaitselisi küsimusi ei käsitletud, st nende olemasolu ei jaatatud ega eitatud. Hageja mis tahes ootused saavad põhineda vaid enampakkumise menetluses avaldatud teabele. Tegemist oli linnavara müügiga avalikul enampakkumisel, kus kostjal puudub seadusest tulenevalt võimalus enampakkumise tingimusi peale pakkumiste saamist muuta või lubada mõnele pakkumuse teinud äriühingule midagi rohkem, kui enampakkumises kirjeldatud. Enampakkumisel osalevad isikud saavad avaliku enampakkumise raames teha pakkumise müügilepingu sõlmimiseks üksnes põhinevalt informatsioonil, mis tuleneb enampakkumisest endast ja selle aluseks olevatest avalikest materjalidest. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, mille kohaselt sarnaneb linnavara müük kõige enam riigihankega. Vaidlusaluse kinnistu müük toimus Pärnu Linnavolikogu 16.02.2006 otsuse nr 11 alusel (t.l.49-52, III kd). Kuivõrd leping sõlmiti avatud enampakkumise tulemusena, siis ei saa hageja õigustatud ootuse tuvastamisel tugineda väidetavatele hageja vestlustele endise Pärnu linnapea M. V ega. Isegi juhul, kui sellised vestlused aset leidsid, ei olnud need osa avatud enampakkumisest. Ühtlasi on hageja kinnitanud, et M. V ei saanud tulevase võimaliku detailplaneeringumenetlusega seonduvalt anda mistahes garantiisid. Pärnu Maakohus on eelneva põhjendamatult jätnud tähelepanuta. Lepingu p 3.1.2 kohaselt lepingu sõlmimisega lõpetavad lepinguosalised kõik nende vahel varem sõlmitu lepingumüüki puudutavad kokkulepped. Enampakkumise teates endas on rõhutatud, et pakkumise esitamisega annab pakkuja nõusoleku müüdava vara ostmiseks kuulutuses nimetatud tingimustel (t.l. 49, III kd). Hageja poolt esitatud pakkumine ei sisalda lisatingimusi ega võimalikku äriprojekti omandatava kinnistu osas (tl. 195,196, II kd). Kolleegium leiab, et kui hageja soovis tulevase ehitusõiguse saamisel lepinguga õiguslikku kaitset, oleks hageja pidanud seda nii pakkumises kui ka lepingus kajastama. Kuivõrd lepingu p-e 2.1, 2.4 ja 2.5 eraldi ei arutatud, ei pidanud hageja muinsuskaitseküsimuse kontrollimist oluliseks ega vajalikuks, mistõttu ei saa esineda ka lepingu olulist rikkumist kostja poolt. Olulise rikkumisega on Riigikohtu hinnangul tegemist vaid siis, kui rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Ainuüksi asjaolu tõttu, et kinnistu asub muinsuskaitsealal, ei ole hageja ilma jäänud sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-157-12). Muinsuskaitselisest piirangust tuleneb vaid huvitatud isikute kohustus järgida näiteks detailplaneeringumenetluses teatavaid erisusi. Kolleegiumi arvates muinsuskaitsealal paiknemine ei välista kinnistul

asuvate hoonete restaureerimist, renoveerimist, remonti ega ka kinnistul ehitamise võimalust, mis tuleb kooskõlastada Muinsuskaitseametiga. Samuti tuli hagejal arvestada kinnistu detailplaneeringu koostamisel Pärnu linna üldplaneeringuga. Hageja huvi kinnistule suuremahulise hoone rajamise vastu ei ole aga lepinguga kaitstud huviks ega lepingu aluseks olevaks asjaoluks või selle esemeks. Lepingust tuleneva õigustatud ootuse hindamisel saab aluseks võtta üksnes lepingus eneses väljendatu. Lepingus ei ole pooled kokku leppinud, et hagejal on õigus kinnistul olev hoone lammutada ning ehitada uus suuremahulisem hoone. Hageja kutse- ja majandustegevus oli seotud kinnisvara arendamisega ning hagejal kui professionaalsel ettevõtjal ei saanud olla õigustatud ootust, et ta saab hoolimata detailplaneeringu puudumisest ning vastuolus üldplaneeringus sätestatud tingimustega, rajada kinnistule tema soovidele vastava suuremahulise ehitise. Esitatud tõenditest ei nähtu, et ostja loodetud hoonestusmaht läbi detailplaneeringu oleks kuulunud lepingu sõlmimiseks olnud asjaolude hulka. Müügilepingu p-st 2.1 ei järeldu, et kostja müüjana on garanteerinud hageja poolt soovitud detailplaneeringu ja ehitusmahu saavutamise. Kuna hageja soov rajada kinnistule suuremahuline 8-korruseline ehitis oli vastuolus ka Pärnu linna üldplaneeringu tingimustega, siis ka sel põhjusel ei saa käsitleda lepingu p-i 2.1 kostja poolt lepingu olulise rikkumisena, kuna hageja ei jäänud seetõttu ilma olulisel määral sellest, mida ta lepingust lootis ainuüksi nimetatud punkti alusel. Ülaltoodu alusel kolleegium leiab, et kuivõrd lepingust lähtuvalt ei saanud hagejal olla õigustatud ootust kinnistul olev hoone lammutada ning ehitada asemele suuremahulisem 8korruseline 25 m kõrgune hoone, siis pole kostja vaidlusalust lepingut oluliselt rikkunud. Hageja poolt 14.05.2008 kostjale esitatud taganemisavaldus on tühine ega too kaasa sellest tulenevalt hageja poolt soovitud õiguslikke tagajärgi ning hagi tuleb jätta sel põhjusel rahuldamata. Samal põhjusel tuleb jätta rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõue. Kuivõrd kolleegium tuvastas, et hageja poolt esitatud lepingust taganemiseavaldus on tühine, kuna kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud, siis puudub vajadus tuvastada detailsemalt, kas hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul või mitte. Pärnu linna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. OÜ Herder apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Kõik menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.