Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

MAAKOHTU LAHEND

hageja müüs enda põhivara rahaliste vahendite saamise eesmärgil. Kostja väitel puudusid hagejal vabad vahendid, et hooneid edasi renoveerida ning täita jooksvaid kohustusi. Kostja andis hagejale mitme kuu jooksul laenu, mis arvestati hiljem kinnistute müügihinna katteks. Pooled ei vaidle selle üle, et hooned, mis Saare vald MTÜ-le Saare Hooldekeskus tasuta üle andis (I kd t lk 104-110), vajasid renoveerimist ja MTÜ tegevuse eesmärkide täitmisele vastavaks kohendamist ning sisustamist. Kinnistu Tareke tasuta üleandmise leping sõlmiti 03.07.2006. a ja ehitise (hiljem kinnistu Maja nr 4) samalaadne leping 16.02.2006. a. Kostja esitas fotod (III kd t lk 61-86), millest nähtub olukord kinnistutel ja hoonetes 2006.a. Ekspertiisiakti lisana on esitatud fotod kinnistute ja ehitiste seisukorrast eksperdi poolt teostatud paikvaatlusel 13.05.2011. a (IV kd t lk 31-38). Fotode võrdlemisel nähtub, et hoonetes on läbi viidud olulised ehitus- ja renoveerimistööd. Pooled ei vaidle, et hooneid renoveeriti aastatel 2006-2007. a vähemalt 1 850 000 krooni eest. Nimetatud asjaolu kinnitab ka perioodi 01.03.2006-31.12.2008. a kohta koostatud audit (I kd lk 87-90). Audiitor leidis, et peamaja (Tareke) renoveeriti 2006. a 1 137 718.45 krooni ja kortermaja (Maja nr 4) 561 277.96 krooni eest, 2007. a peamaja 86 322 krooni ja kortermaja 82 141 krooni eest, kokku 1 867 459.41 krooni eest. Samuti ei vaidle pooled, et hageja võttis Nordea Pangast perioodil 08.03.2006-08.08.2007.a (algne leping 08.03.2006.a, hiljem muudatused) laenu kokku summas 1 800 000 krooni ja lisaks veel 03.05.2007.a 160 000 krooni - laenude sihtotstarve oli hooldekodu ehitamine ja renoveerimine. Maksegraafikute (I kd t lk 96-103) kohaselt oli 2006.a ja 2007.a algul igakuine tagasimakse umbes 7-8 tuhat krooni, 2007.a suvest üle 45 tuhane krooni ja sügisest umbes 25 tuhat krooni. Laenude võtmine on kajastatud ka auditis. Auditi kohaselt võeti Nordea Pangast laenu ka 05.06.2006.a summas 400 000 krooni, mis maksti tagasi 08.11.2006.a. Kostja juhatuse liikme Raimo Kullamaa, kes oli tehingute tegemise ajal ka hageja juhatuse liige, vande alla antud seletuse kohaselt alustati ehitustöödega juba 2006.a alguses, kuigi pangast saadi laenu alles märtsis. Selleks ajaks oli kostja paigutanud hageja hoonete renoveerimisse raha, mis maksti tagasi hageja poolt summas 300 000 krooni. Peahoone (Tareke) sai renoveeritud ja sisustatud mais 2006.a ja kliendid kolisid mai lõpus sisse. Asuti renoveerima kortermaja, kuid kuna ehitusmaterjalide hinnad tõusid, kujunes ehitus kallimaks kui arvati. Püüti teha võimalikult odavalt ja ka ise töödes kaasa lüüa. Asutajaliikmed, sh Tiit Teinfeldt rahaliselt renoveerimises ei osalenud. Vaja oli veel rahalisi vahendeid, kuid 2007.a enam hagejale pangast laenu ei antud. Juba 2006.a hakkas RMK Kinnisvara andma hagejale laenu, et teha ehitustöid, et saaks kortermaja võimalikult kiirelt valmis ja tulu teenima. Mais 2007.a oli ka kostjal raha otsas ja juulis said kõik 4 juhatuse liiget, s.h ka Kaido Teinfeldt kokku ning siis otsustati, et kinnistud müüakse kostjale võla katteks. Ehitusele kulus auditi kohaselt vähemalt 1 850 000 krooni ja pangast saadi laenu samas suurusjärgus. Vajalik oli soetada ka sisustus ja erivahendid. Nimetatud kulude tegemiseks olid samuti vajalikud rahalised vahendid ning alguses, kui kliente oli vähe, olid siiski teatud kulud, mida tuli tasuda ja mis sõltuvad klientide arvust vähemal määral - personalikulud, elekter, küte jne, eelkõige aga laenu tagasimaksed. Seega vajas hageja lisaks ehituse jätkamisele raha ka jooksvateks kuludeks ja laenu tagasimakseks. Asjaolu, et kostja andis hagejale perioodil 11.09.2006-04.04.2007.a laenu kokku 1 800 000 krooni, on tõendatud maksekorraldustega (II kd t lk 14-19). Hageja väitel ei ole esitatud poolte vahelist laenulepingut. Samas ei vaidlustanud hageja ka väidet, et on nimetatud summa saanud. Maksekorraldustele on märgitud laen ja juhatuse liikme ütluste kohaselt oli tegemist laenuga.

Pooled vaidlesid ka 300 000 krooni üle, mille kostja kandis kolme võrdse maksena hagejale perioodil 23.-31.08.2006.a. Auditist selgus, et hageja oli nimetatud summa kandnud 17.04.2006 kostjale, kes siis selle augustis tagastas. Kostja esindaja väitel tagastati aprillis hagejalt saadu juba varem, arvestades aasta algul kostja poolt ehitustöödesse paigutatud rahalisi vahendeid (sisuliselt laenu). Kostja käsitluse kohaselt oli ka augustis tasutud summa uus laen hagejale. Kuna aga kinnistute müügilepingus on müügihinnaks 1 820 000 krooni, mitte 2 120 000 krooni, ei andnud kohus lõplikku sisulist hinnangut nimetatud 300 000 kroonile. Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Kohus leidis esitatud tõendeid hinnates, et kostja poolt hageja ehitustööde finantseerimine ja hiljem laenuna käsitlevate summade arvestamine ost-müügi hinnaks ei ole mingil määral taunitav või ebamoraalne. Samuti ei ole selline käitumine vastuolus üldise õiglustundega. Seejuures ei muuda olukorda ka asjaolu, et hagejal ja kostjal olid osaliselt kattuvad juhatuse liikmed. Raimo Kullamaa selgitustest nähtuvalt püüti hooldekodu tööle saada võimalikult kiirelt ja selleks oli vaja saada rahalisi vahendeid. Hageja ei ole tõendanud, et tal endal oleks olnud piisavalt rahalisi vahendeid, et jätkata suuremahulisi ehitustöid. Pangast saadud laenu oli vajalik hakata koheselt ka tagastama ning kliente ei olnud alguses piisavalt, et nendelt saadavate rahaliste vahenditega jätkata renoveerimist, ruumide sisustamist aga kanda ka jooksvad kulud. Kohus ei pidanud õiglaseks arvata, et OÜ RMK Kinnisvara kui äriühing oleks pidanud renoveerimiseks vajalikud summad hagejale n-ö kinkima. Tutvunud hageja majandusaasta aruannete ja auditiga möönis kohus, et hageja raamatupidamises esineb puudujääke, eelkõige kulude ja kassavahendite kasutamise dokumenteerimisel. Samuti ei ole korrektselt vormistatud otsused laenu võtmiseks kostjalt ja muud hageja ja kostja omavahelised rahalised suhted (eelkõige hageja majandamiskulude tasumine kostja poolt). Nimetatud asjaolud võivad olla aga aluseks väitele, et juhatuse liikmed ei ole täitnud oma ülesandeid nõuetekohaselt ning on teatud juhtudel ka nende vastutuse aluseks. Puudulik raamatupidamine ei ole aga aluseks tehingute heade kommetega vastuolu tuvastamisel. Hageja väitel oli kinnistute võõrandamine ka seetõttu heade kommetega vastuolus, et kogu hageja vara anti lepinguga üle, kuid kohustused jäid hagejale alles, seega on poolte kohustused tasakaalust väljas. Kostja esindaja poolt vande all antud ütluste ja muude tõenditega (II kd tlk 49-51) on tõendatud, et Nordea Pangale maksab alates septembrist 2009. a laenu tagasi hageja endine juhatuse liige Raimo Kullamaa, kes on kostja juhatuse liige. Kostja juhatuse liikmed on nimetatud laenu ka taganud oma isikliku varaga (II kd t lk 33-48). Pooled vaidlesid ka selle üle, kas kinnistu müügileping on sõlmitud turuhinnaga. Kohus määras hageja taotlusel asjas ekspertiisi (t lk 22-24), et teha kindlaks kinnistute oletatav turuväärtus lepingu sõlmimise ajal 29.08.2007. a ning ka kinnistutele asuvate ruumidega samalaadsete ruumide keskmine üürihind lepingute sõlmimisel ja sellele järgnevatel aastatel. Ekspertiisi tulemusel ei leidnud hageja väide kinnistute liiga madalast müügihinnast tõendamist. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Ekspert teatas (IV kd t lk 2-73), et kinnistute turuväärtust lepingu sõlmimise ajal ei ole võimalik määrata, sest tegemist oli eriotstarbelise kinnisvaraga, mille suhtes puuduvad võrdlustehingud (maal asuvate hooldekodude müügi osas). Võrdlusandmetena ei või kasutada muude kinnisvaraliikide, sh äri- ja tööstushoonetega

hoonestatud kinnistute müügihindasid. Ekspert selgitas, et lepingu sõlmimise ajal 29.08.2007.a ei olnud kinnistud vabalt võõrandatavad, kuna nende kasutamine oli piiratud kasutusotstarbega. Kohtuistungil antud ütlustes täpsustas ekspert, et sotsiaalobjektidel ei olnud tehingu tegemise ajal turgu ega ole ka nüüd. Kui ei saa määrata nn turuväärtust, ei takista see müümist, siis on kokkuleppehind. Kohus viitas TsÜS §-s 65 sätestatule, et lepinguga võib alati kokku leppida kinnistu (eseme) harilikust väärtusest (turuhinnast) erineva hinna- nii madalama kui kõrgema- tegemist on lepinguvabaduse põhimõtte realiseerimisega. Samas märkis kohus, et ka alla nn turuhinna müük ei ole asjaoluks, mille alusel saaks väita, et tehing on heade kommetega vastuolus. Nimelt on Riigikohus lahendi 3-2-1-140-07 punktis 32 selgitanud, et võimalik nö ebaõiglane hinnakokkulepe ei saa samuti ainuüksi olla aluseks kohustuslepingu lugemiseks heade kommetega vastuolus olevaks, st kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida seaduses sätestatud aluseta hinna suurust (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02, p 10). Käesolevalt on kostja saanud omale kaks kinnistut ja tasunud nende eest kokkuleppehinda 1 820 000 krooni. Kohtu hinnangul ei ole poolte kohustused nimetatud kohustustehingus niivõrd tasakaalust väljas, et riivaks ühiskondlikku moraali- ja õiglustunnet. Kinnistud müüdi kokkuleppehinnaga ja kuna turul puudus nõudlus sellise sihtotstarbega kinnistute järgi, võib hind olla sellest mõnevõra mõjutatud, kuid siiski asjaolusid arvestades asjakohane ja õiglane. Hageja esitas ka väite, et hinda ei ole üldse tasutud. Kostja vastuväite kohaselt on OÜ RMK Kinnisvara maksnud hagejale kogu kinnistute müügihinna summas 1 820 000 krooni ning müügilepingus on märge, et ostja on müügihinna enne lepingu sõlmimist müüjale üle andnud. Oma väite tõendamiseks esitas kostja maksekorralduste koopiad (II kd t lk 14-19). Kostja vande all antud ütluste kohaselt arvestati laen kinnistute ostuhinnaks. Selline kokkulepe on õiguspärane ja seega kehtiv. Kohus märkis ühtlasi, et võimalik ostuhinna tasumata jätmine puudutab lepingu täitmist ega saa omada tähendust ühegi vaidlusaluse lepingu (sh müügilepingu) tühisuse hindamisel. Samuti ei saa hinda puutuvad väited nagunii mõjutada käsutustehingu kehtivust, vaid puudutada üksnes kohustustehingut. Kohus leidis, et ükski hageja esitatud asjaoludest ei oleks aluseks kinnistute kohustustehingu lugemiseks heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaõigusleping kui omandi üleandmisele suunatud käsutustehing on õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Erandina on käsutustehing vastuolus heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane. Kuna kinnistute võõrandamisele suunatud kohustustehing ei ole heade kommetega vastuolus, ei ole seda üldjuhul ka käsutustehing. Käesolevalt ei ole kohus tuvastanud, et käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise oleks heade kommetega vastuolus. Seega ei ole ka asjaõiguslikud kokkulepped kinnistute üleandmiseks tühised. Seoses üürilepingu väidetava tühisusega esitas hageja peamise väitena, et kinnistute müügi tulemusena kaotas hageja oma tegevuse jätkamiseks vajalikud hooned ja oli sunnitud ruume üürima ning seetõttu oli üürileping sõlmitud majanduslikult kahjulikel tingimustel ebamõistlikult kõrge hinnaga. Kostja vastuväite kohaselt puudusid hagejal üürilepingu sõlmimise ajal tegutsemiseks vajalikud ruumid ning neid tuli kas üürida või osta. Samuti puudusid hagejal piisavad rahalised vahendid, et ise kinnistut osta, mistõttu ruumide üürimine oli mõistlik ning majandustegevuses tavapärane ja vajalik samm.

Eelpool käsitletud kostja juhatuse liikme Raimo Kullamaa vande alla antud selgituste kohaselt tingis kinnistute müügi just vajadus tagada hagejale rahalised vahendid. Seega ei olnud hagejal endal võimalik soetada uut kinnistut, et jätkata oma põhikirjalist tegevust. Niisiis oli ruumide üürimine vajalik hageja majandustegevuse jätkamiseks. Hageja põhiliseks väiteks oli aga asjaolu, et üürihind on lepingus ebamõistlikult kõrge ja seda eriti olukorras, kus lepingut sõlmivad isikud teadsid, et hagejal ei ole võimalik kokkulepitud summasid tasuda. Esiteks märkis kohus, et hageja väide on osaliselt vastuolus tema enda varasemate väidetega kostjalt laenu võtmise vajaduse kohta. Nimelt viitas hageja korduvalt, et hagejal puudus vajadus laenu võtta, sest auditi kohaselt olid hagejal kassas olemas vahendid sularaha näol. Auditi kohaselt oli seisuga 31.12.2007.a sularaha jääk kassas 302 768,90 krooni. Asjas määratud ekspertiisi tulemusel ei leidnud kinnitust hageja väide, et üürihind oleks olnud ebamõistlikult kõrge. Ekspert ei saanud ka üürihinna osas anda sisulist arvamust, sest puudusid võrdlustehingud, mida aluseks võtta. Muude kinnisvaraliikide, sh äri- ja tööstushoonetega hoonestatud kinnistute, üürihindasid ei ole võimalik kasutada ühiskondlike ehitiste maal paiknevate hooldekodude üüritaseme hindamisel. Ekspert märkis ka, et lisaks tavamõistes üüriteenuse osutamisele toimus hageja ja kostja vahel perioodil 2007-2009.a ka majandustegevus, mis ei ole käsitletav turupõhise üürisuhtena. Istungil andis ekspert täiendava selgituse, et lisaks objekti sihtotstarbele on oluline ka, et siin olid üürile antud terved hooned. Sellist üüriturgu ei eksisteeri. Ekspert märkis, et 2008.a oli normaalne rahatootlus umbes 15%. Muid tõendeid hageja ebamõistliku üürihinna osas ei esitanud. Kohus märkis ka siin, et tegemist on lepinguvabadusega ja kui lepingu pooled otsustavad kokku leppida just sellise hinna, on see nende vaba valik. Kohus peab hindama tehingut nii selle sisust kui tegemise asjaoludest lähtuvalt. Raimo Kullamaa ütluste kohaselt tegid nad hageja juhatuses arvestusi üürihinna osas ja neile tundus üürihind mõistlik. Üürihind pidi katma nii üüritulu kui ka hageja majanduskulud: üür kattis ruumide rendi, inventari, kõik muud kulud. Üüritulu, mida kostja reaalselt sai, oli väga väike vast mõni tuhat krooni kuus. Klientide makstud kohamaks läks põhiliselt töötasudeks, muud majandamisega seotud kulud kandis kostja. Kostja sõlmis kauba tarnijatega lepingud, kauba sai hageja ja arved tulid kostjale. Sellist skeemi kasutati, sest MTÜ ei olnud käibemaksukohuslane ja ei saanud käibemaksu tagasi. Samas olid pensionid ja kohalike omavalitsuste poolt makstud toetused ilma käibemaksuta. Kostja esitas kohtule veebruaris tehtud kulude kohta tõendid 2008.a detsembris ja 2009.a jaanuaris, mida kostja tasus hageja eest ning konto väljavõtted (II kd t lk 119-280). Enamuses kajastavad nimetatud arved toidukaupu, aga ka kütet, elektrit, puhastusvahendeid, hügieenivahendeid, ostetud teenuseid jms ning arvetel on kauba saajana võimalik tuvastada hageja, maksjaks kostja. On ka mõned arved, mida ei ole võimalik otseselt hagejaga seostada, nt puhastusvahendite, PVC-akende ost, ventilatsiooni hooldus jms. Siiski on nimetatud summad olulises vähemuses võrreldes summadega, mida kostja on tasunud hagejale tarnitud kaupade ja osutatud teenuste eest nimetatud kolme kuu jooksul. Hageja ei vaielnud vastu nimetatud kaupade saamisele, kuid leidis, et asi on kahtlustäratav, sest puuduvad hageja ja kostja vaheline leping ning hageja raamatupidamine ei kajasta nimetatud tehinguid. Kohus nõustus, et poolte vahel 12.09.2007.a sõlmitud üürileping (t lk 33-42) ei näinud ette, et kostja tasub ka hageja jooksvad majanduskulud. Lepingu p 3.3. kohaselt pidi hageja tasuma kõrvalkulude eest. Nimetatud lepingu punktist järeldub, et kõrvalkuludena käsitleti eelkõige kommunaalteenuste kulusid jms. Kostja pidi üürnikku varustama elektrienergia ja soojusega, tagama interneti püsiühenduse (p 4.5.2). Nimetatud kulud on kostja ka tasunud (II kd t lk 123, 182, 245, 194, 225). Esitatu alusel ei ole kohtul siiski alust asuda seisukohale, et kokkulepe

hageja ja kostja vahel selles, et kostja tasub hageja arved (kas kõik või osaliselt), oleks mingil põhjusel ebaseaduslik või muul põhjusel kehtetu. Hageja ja kostja juhatuse liikmed sõlmisid vastava kokkuleppe ja asjaolu, et selle kohta puudub kirjalik dokument, ei tee seda lepingut olematuks. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja ei ole teenuseid ja kaupu saanud või et kostja oleks nimetaud kulude osas esitanud hagejale eraldi arved lisaks üüriarvetele ning kostja ei ole ka väitnud, et hageja oleks talle tasutud kaupade eest võlgu jäänud. Kostja väite kohaselt jäi hageja ajapikku võlgu üürisumma, mida tasaarveldati vallasvara omandiõiguse üle andmisega. Hagis väitis hageja ise, et üürilepingust tulenev võlgnevus on ka pärast vallasvara üle andmist üle 500 000 krooni. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leidis kohus, et tuvastatud ei ole üürilepingu vastuolu heade kommetega. Kostja tegi omalt poolt kõik, et tagada hageja põhikirjalise tegevuse jätkamine - andis üürile ruumid ja kandis saadud summadest hageja jooksvad kulud, milleks hagejal endal piisavalt rahalisi vahendeid ei olnud. Selline tegevus ei ole vastuolus üldiste moraalipõhimõtetega või õiglustundega. Kohus möönis, et kui vaadata vaid üürilepingus kirja pandud üürisummasid lahus muudest asjaoludest, võivad üürisummad tunduda esmapilgul tõepoolest ebamõistlikult suured, kuid arvestades muid asjaolusid: hageja ja kostja vahelisi muid suhteid, sh majandustegevust, hooldekodu asukohta ja vajadust jätkata põhikirjalist tegevust, ei ole nimetatud hinnad ebamõistlikud. Kuna kohtu hinnangul ei ole üürileping tühine, on kehtivad ka lepingu alusel koostatud vara üleandmise aktid. Üürilepingu alusel kohustub üürnik tasuma üürileandjale tasu ja kohustused tuleb täita vastavalt lepingule (VÕS § 271 ja 76). Lepingus olid pooled sellise tasumise viisi kokku leppinud. Ei ole ka vaidlust, et hageja jäi ajapikku kostjale üürisummasid võlgu. Aktide alusel on kostjale üle läinud vallasvara kokku summas 913 348.56 krooni (periood 12.10.2007-15.06.2009.a, seega kuu kohta keskmiselt 45 600 krooni). Nimetatud osas on üürilepingust tulenevad kohustused kostja ees seega täidetud. Hageja palus hinnata tehinguid kogumis väites, et kuna kostja juhatuse liikmed olid samal ajal ka hageja juhatuse liikmed, said nad olukorda endale sobivalt kontrollida ja neile kuuluv äriühing rikastus vaidlustatud tehingutega. Kostja väitel panustas kostja rahaliste vahenditega pidevalt ning regulaarselt hageja tegevusse ja ei ole hageja arvel rikastunud. Kostja esitas ka vastuväite, et juhatusse kuulus tehingute tegemise ajal lisaks Raimo Kullamaale, Kalev Pärnale ja Mati Pajule ka Kaido Teinfeldt. Kohus märkis, et esitatud tõendite alusel ei saa asuda seisukohale nagu oleks kostja hageja arvel rikastunud. Mis puudutab hageja väiteid seoses Raimo Kullamaa, Kalev Pärna ja Mati Paju väidetavate rikkumistega, siis äriühingu juhatuse liikmete osas on võimalik esitada eraldi nõudeid. Kohus märkis, et samastada ei saa juhatuse liiget äriühinguga, seda eriti käesoleval juhul, kus juhatuse liikmed olid kahes erinevas äriühingus. Sellisel juhul tekib küsimus, kumma huve nad kahjustada võisid. See ei ole aga käesoleva vaidluse sisu, sest hagi ei ole esitatud juhatuse liikmete vastu. Kohus märkis ka, et hageja juhatusse kuulus Kaido Teinfelt, kes oleks pidanud sellisel juhul seisma hea hageja ärihuvide eest - vajadusel teavitama asutajaliikmeid, korraldama hageja majandustegevust teisiti kui seda tegid ühist esindusõigust omavad juhatuse liikmed Raimo Kullamaa, Kalev Pärn ja Mati Paju jne. Kohus viitas juba vajadusele hinnata tehingu sisu kõrval ka selle tegemise asjaolusid (RKO 3-2-1-29-02). Kohus hindabki iga tehingut sellises kogumist, kuid ei saa kõiki tehinguid panna kokku ja hinnata neid ühe suure tehinguna nagu seda soovib hageja. Selle välistab juba kinnistute omandiõiguse üleminekul kohaldatava abstraktsiooni põhimõte, kus

vaadeldakse käsutus- ja kohustustehingut eraldi. Käesolevalt on tegemist ikkagi mitme eraldi tehinguga, mida kohus peab hindama ühekaupa. Kohus ei nõustunud kostja käsitlusega õiguste kaotamise doktriinist. Kostja on märkinud viitega riigikohtu lahenditele (eelkõige otsusele 3-2-1-70-03 p 13), et pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Tegelikkuses on aga riigikohus nimetatud otsuse p-s 13 märkinud, et seaduses sätestatud aegumistähtaja sees ei saa üldjuhul määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada ning seda õigustaksid ainult erandlikud asjaolud. Seega erinevalt kostja käsitlusest ei too oma õiguste kasutamata jätmine üldreeglina kaasa õiguste kaotamist ja selline tagajärg on pigem erandlik. Samuti saab aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks ainuüksi pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes üksnes erandlikel asjaoludel. Kõigil juhtudel, kus riigikohus on õiguste kaotamise doktriinile viidanud, on tegemist olnud olukorraga, kus nõue on esitatud väga pikka aega pärast selle sissenõutavaks muutumisest või selle nõude esitamise aluseks olevate õiguste rikkumist (enamasti üle 5 aasta). Käesolevalt on tegu vaid veidi üle kahe aasta pikkuse perioodiga ja kohtu hinnangul ei ole käesolev olukord küll selline erandlik olukord, kus tuleks kohaldada õiguste kaotamise doktriini. Mingeid erilisi asjaolusid, mille esinemise vajalikkusele viitab Riigikohus, kostja esitanud ei ole. Kohus peab vaidlust lahendades juhinduma konkreetsete tehingute võimalikust tühisusest ja sellest, kas need eeldused on täidetud. Kohus leidis, et käesolevalt ei ole ükski vaidlustatud tehing vastuolus heade kommetega ja hagi tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Kohus ei käsitlenud kostja taotlust otsuse täitmise kindlaks määramiseks, kuna hageja nõuded jäävad rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata, jäävad kõik menetluskulud hageja kanda. Hageja oli kohtu 18.12.2009.a määrusega (I kd t lk 123-125) vabastatud riigilõivu tasumisest hagiavalduse esitamisel. Kohus on 18.12.2009.a määruses käsitlenud hageja esitatud hagi hinda ja leidnud, et see on 5 393 348.50 krooni, s.o 344 697.79 eurot. Seega tulnuks hagejal tasuda hagiavalduse esitamisel riigilõivu 220 000 krooni, s.o 14 060.56 eurot. Kuna kohus vabastas hageja riigilõivu tasumisest vaid hagiavalduse esitamisel, tuleb tal lähtudes TsMS § 190 lg-st 3 tasuda riigi tuludesse eelnimetatud riigilõiv.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

mille osanikeks ja juhatuse liikmeteks on Mati Paju, Raimo Kullamaa ja Kalev Pärn. Saare Hooldekeskuse lepingud isikute hooldamiseks on lõpetatud ja ümber vormistatud MTÜ-le Kääpa Hooldekeskus, mille asutajateks ja juhatuse liikmeteks on Raimo Kullamaa ja Mati Paju. MTÜ Saare Hooldekeskuse hooneid renoveeris AS Tevo, mille juhatuse liikmeks on Kalev Pärn; 2) on apellant seisukohal, et mittetulundusühingu huvides tegutsenud juhatus oleks pidanud hindama mittetulundusühingu võimalusi laenu teenindada ja sai ning tohtis võtta laenu ainult tingimustel, kus laenu teenindamine oleks olnud normaalsetes majandustingimustes tagatud. Kostja vastuväidetest tuleneb, et laen võeti teadvalt tingimustel, kus laenu teenindamine ei olnud majanduslikult võimalik. Laenuks saadud rahast kanti 17.04.2006. a RMK Kinnisvara OÜ–le üle 300 000 krooni selgitusega: „Eestisisene makse Laen vastavalt juhatuse otsusele.” Laenulepingut ega ka väidetavat juhatuse otsust hageja seaduslikule esindajale endiste juhatuse liikmete poolt üle ei antud. Kohtuotsuses märgitu nagu oleks tegu olnud varasema OÜ RMK Kinnisvara laenu tagasimaksega ei vasta tegelikkusele, sest laen oli raamatupidamises kajastatud MTÜ Saare Hooldekeskuse nõudena, mitte kohustusena. Alates Nordea pangast laenu saamisest võeti märkimisväärsetes kogustes MTÜ Saare Hooldekeskuse kontolt välja sularaha. 31.12.2006.a seisuga moodustas Saare Hooldekeskuse kassa sularahajääk 354 176,25 krooni ja 31.12.2007.a 302 768.90 krooni. Põhjendus, mille kohaselt OÜ RMK Kinnisvara pidas üleval MTÜ Saare Hooldekeskust ja laenates talle raha, ei ole usutav, sest ei ole vajalik laenata seotud isikult raha, kui kasutamata oli kassas leiduv äärmiselt suur sularahajääk. MTÜ Saare Hooldekeskuse majandusaasta aruannetes kohustused seotud isiku OÜ RMK Kinnisvara ees ei kajastu; 3) renoveeris seotud isik AS Tevo Saare Hooldekeskuse hooneid aastatel 2006 ja 2007 kokku summas 1 867 459 krooni. Hinnapakkumisi, tööde vastuvõtu akte vms dokumentatsiooni, mille alusel saaks hinnata seotud isiku poolt tehtud tööde otstarbekust ja/või hinna põhjendatust, ei ole. Hoonete renoveerimise järel 29.08.2007. a sõlmitud hoonestatud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepinguga võõrandati Saare Hooldekeskuse poolt RMK Kinnisvara OÜ-le müügihinnaga 200 000 krooni kinnistusregistri registriossa nr 2488035 kantud kinnistu nimetusega Maja nr 4 ja müügihinnaga 1 620 000 krooni registriossa nr 1803635 kantud kinnistu Tareke. Majanduslik põhjendus hoonete müümiseks seotud isikutele puudub, samuti nagu puudub igasugune müügihinna kujundamise põhjendus. Kinnistute võõrandamise järel 12.09.2007.a sõlmitud üürilepinguga nr 12092007 andis RMK Kinnisvara OÜ Saare Hooldekeskusele üürile majas nr 4 asuvad ruumid ja majas Tareke asuvad ruumid. Üürisumma oli üürnikule selgelt ülejõukäiv ja selle maksmiseks puudus majanduslik võimalus. Märgitud eeldusest lähtuti ka üürilepingus, sest leping sisaldas sätet, mille kohaselt juhul, kui Saare Hooldekeskuse finantsolukord ei võimalda üüri tasuda rahaliste vahenditega, on poolte kokkuleppel võimalik üüri tasuda põhivara ja väikevahenditega. Kohtuotsuses märgitud hinnang üürisuhtele on vastuolus ekspertarvamusega, mille kohaselt normaalne tootlus üürisuhtest oli 2008.a 15% kinnisvarainvesteeringust. Konkreetsel juhul moodustanuks normaalne üürisumma tootlusega 15% 273 000 krooni, mitte aga 770 000 või 2 400 000 krooni aastas, mis on 2-9 korda kõrgem normaalsest tootlusest; 4) koostasid alates jaanuarist 2008.a OÜ RMK Kinnisvara ja Saare Hooldekeskus igakuiselt üürilepingu lisana akti, milles konstateerisid üürniku üürivõlga ja üürivõla katteks üürniku vallasvara üleandmist üürileandjale. Märgitud tegevuse tulemusena läksid üürniku põhi- ja väikevahendid üle OÜ-le RMK Kinnisvara. 30. aprilliks 2009. a olid praktiliselt kõik Saare Hooldekeskuse põhi- ja väikevahendid üürivõla katteks üle antud OÜ-le RMK Kinnisvara. Märgitud kuupäeval teavitas RMK Kinnisvara OÜ Saare Hooldekeskust rendilepingu

lõpetamisest alates 31. juulist 2009.a. 10. juulil 2009. a asutasid Raimo Kullamaa ja Mati Paju mittetulundusühingu Kääpa Hooldekeskus, milline kanti registrisse 17.07.2009.a. registrikoodiga 80292488. Pärast Kääpa Hooldekeskuse registrisse kandmist teavitas Saare Hooldekeskus oma kliente hoolduslepingute lõpetamisest alates 31.07.2009.a ning Kääpa Hooldekeskus teavitas Saare Hooldekeskuse kliente sellest, et Saare Hooldekeskuse asemel tegutseb Kääpa Hooldekeskus. 2009.a juuli lõpuga palusid kõik Saare Hooldekeskuse töötajad töölepingud lõpetada ja nad asusid tööle Kääpa Hooldekeskusesse. Märgituga oli lõpule jõudnud Saare Hooldekeskuse varade ülekantimine ja tegevuse lõpetamine. Saare Hooldekeskusele varasemalt kuulunud ruumides ja varaga ning kunagise personaliga jäi töötama MTÜ Kääpa Hooldekeskus; 5) järeldub tehingutest, et MTÜ Saare Hooldekeskus juhatus tegutses mitte MTÜ Saare Hooldekeskus huvides, vaid juhatuse liikmetele kuuluva OÜ RMK Kinnisvara ja nende poolt asutatud MTÜ Kääpa Hooldekeskuse või nende omanike huvides ehk tegemist oli omapärase sõltuvussuhtega, mis tõi majanduslikult kaasa mittetulundusühingule maksejõuetuse ja tegevuse lõppemise. Apellant on seisukohal, et heade kommete järgimise nõue, nagu ka hea usu printsiip, on universaalsed põhimõtted. Nende kohaldamisel ja tehingu hindamisel ei saa piirduda üksnes formaalsete kriteeriumitega, vaid tuleb hinnata situatsiooni ja tehinguid kogumis. Kohus peab hea usu põhimõtte kohaldamisel kaaluma kõiki asjaolusid ning hindama, millised on seaduses, tavas või lepingus sätestatu võlasuhtele kohaldamise tagajärjed.

tuvastada – ebamõistlik hind (mille esinemist hageja tõendada ei suutnud) ning selle väidetav tasumata jätmine – ei oma TsÜS § 86 kohaldamisel tähtsust; 4) tuleb apellandi hilinenud taotlus hea usu põhimõtte kohaldamiseks jätta läbi vaatamata. Apellant esitas apellatsioonkaebuses uue taotluse kohaldada hea usu põhimõtet ning sellest lähtuvalt lugeda vaidlusalused tehingud tühiseks sõltumata sellest, kas need on heade kommetega vastuolus. Maakohtus apellant sellist taotlust ei esitanud, vaid tugines ainult tehingute vastuolule heade kommetega. Apellant ei saa ringkonnakohtus esitada nõudeid, mida ta ei ole esitanud maakohtus.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus selle etteheitega ei nõustu. Maakohus on andnud hinnangu kõigi vaidlusaluste tehingute vahelistele seostele ning hinnanud nii lepingute sisu kui ka nende sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke, lähtudes neist asjaoludest, mille pooled menetluse käigus esile tõid ja mille kohta esitati tõendeid.

tehingu tegemine ühe poole suhtes raskete asjaolude ärakasutamise teel automaatselt kaasa tehingu tühisust, vaid andis äärmiselt ebasoodsatel tingimustel tehingu teinud isikule üksnes võimaluse 6 kuu jooksul (TsÜS § 99 lg 1 p 1) tehing tühistada. Rõhutada tuleb, et rasketel asjaoludel tehtud tehingu tühistamise õiguse andis seadus üksnes füüsilisele isikule.

oodatava hoolsusega või on nad oma kohustuste rikkumisega tekitanud ühingule kahju

(MTÜS § 32).

Apellant (hageja) leidis, et MTÜ Saare Hooldekeskus vara üleandmine OÜ-le RMK Kinnisvara on vastuolus ühiskonnas valitsevate moraalinormidega seetõttu, et hageja ja kostja juhatuse liikmed olid tehingute tegemise ajal kattuvad, s.o vara anti üle eranditult seotud isikutele – tegemist oli nn varade kantimisega. Maakohus on mittevaieldavate asjaoludena tuvastanud, et hageja MTÜ Saare Hooldekeskus juhatuse liikmeteks olid perioodil 27.02.2006 – 10.07.2009.a Raimo Kullamaa, Kalev Pärn ja Mati Paju ning 22.07.2005- 22.05.2008.a Kaido Teinfeldt. Perioodil 27.02.2006-22.05.2008.a võis Kaido Teinfeldt esindada ühingut üksi, teised juhatuse liikmed (Raimo Kullamaa, Kalev Pärn ja Mati Paju) ainult ühiselt. Kostja RMK Kinnisvara OÜ juhatuse liikmeteks olid alates 03.10.2003 kuni hagi esitamiseni Raimo Kullamaa, Kalev Pärn ja Mati Paju.

Välistatud ei ole ka tehingu teinud juhatuse liikmete vastutus seoses juriidilisele isikule kahju tekitamise ja maksejõuetuse põhjustamisega, mis aga ei kuulu lahendamisele käesolevas menetluses, kuna sellekohaseid nõudeid ei ole esitatud.

2700 eurot. Ringkonnakohus on seisukohal, et olukorras, kus valida oleks kehtivuse kaotanud (s.o kuni 31. detsembrini 2008.a kehtinud) riigilõivu määra ja käesoleval ajal (s.o alates 01.07.2012.a) kehtiva riigilõivu määra kohaldamise vahel, tuleb eelistada kehtivas seaduses sätestatud riigilõivu määra, mis on objektiivselt põhiseaduspärane. Seega tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega maakohus mõistis MTÜ-lt Saare Hooldekeskus riigi tuludesse riigilõivu summas 14 060,56 eurot. Selle asemel kuulub MTÜ-lt Saare Hooldekeskus riigi tuludesse välja mõistmisele riigilõiv summas 2700 eurot.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.