Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Mittevaieldavad asjaolud - MTÜ Saare Hooldekeskus (edaspidi nimetatud ka Saare Hooldekeskus) asutati Txxx Txxxxxxxxx, Kxxxx Txxxxxxxxx ja Lxxxx Txxxxxxxxx poolt 19. juulil 2005. a. MTÜ Saare Hooldekeskus eesmärgiks oli vanurite ja puuetega isikute ööpäevaringne eale ja seisundile vastav hooldamine, sealhulgas ravimine, põetamine ja rehabilitatsioon (I kd t lk 13-19). - MTÜ Saare Hooldekeskus juhatuse liikmeteks olid perioodil 27.02.2006- 10.07.2009.a Rxxxx Kxxxxxxx, Kxxxx Pxxx ja Mxxx Pxxx ning 22.07.2005- 22.05.2008.a Kxxxx Txxxxxxxx. Perioodil 27.02.2006-22.05.2008.a võis Kaido Teinfelt esindada ühingut üksi, teised juhatuse liikmed (Rxxxx Kxxxxxxx, Kxxxx Pxxx ja Mxxx Pxxx) ainult ühiselt (I kd t lk 20). - RMK Kinnisvara OÜ juhatuse liikmeteks olid alates 03.10.2003 kuni hagi esitamiseni Rxxxx Kxxxxxxx, Kxxxx Pxxx ja Mxxx Pxxx (I kd t lk 21-22). - 10.07.2009.a asutasid Rxxxx Kxxxxxxx ja Mxxx Pxxx MTÜ Kääpa Hooldekeskus. Asutamislepingu p 3 kohaselt oli MTÜ eesmärgiks vanurite ja puuetega isikute ööpäevaringne eale ja seisundile vastav hooldamine, sealhulgas ravimine, põetamine ja rehabilitatsioon (I kd t lk 23). Alates 17.07.2009, kui MTÜ kanti äriregistrisse, olid MTÜ Kääpa Hooldekeskus juhatuse liikmeteks Rxxxx Kxxxxxxx ja Mxxx Pxxx (t lk 24). Hageja nõue ja põhjendused MTÜ Saare Hooldekeskus esitas 10.12.2009. a kohtule hagiavalduse (I kd tl 1-7) OÜ RMK Kinnisvara vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks, kinnistusraamatu kande muutmise tahteavalduse tuvastamiseks ning kinnistute ja põhi- ning väikevahendite valduse üle andmiseks. Hageja palus: 1) tuvastada MTÜ Saare Hooldekeskus ja OÜ RMK Kinnisvara vahel 29.08.2007. a sõlmitud kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu tühisus ja 12.09.2007. a sõlmitud üürilepingu ja selle lisade tühisus; 2) tuvastada OÜ RMK Kinnisvara kohustus teha tahteavaldus kinnistute omandiõiguse üleandmiseks MTÜ-le Saare Hooldekeskus ning kohustus anda nõusolek sellekohaste kannete tegemiseks kinnistusraamatusse; 3) kohustada OÜ-d RMK Kinnisvara andma MTÜ-le Saare Hooldekeskus üle kinnistute valduse ning 4)

kohustada OÜ-d RMK Kinnisvara andma MTÜ-le Saare Hooldekeskus üle üürilepingu alusel üle läinud põhi- ja väikevahendite valdus Hagiavalduse kohaselt sai hageja oma tegevuse alustamisel vajalikud ruumid kohalikult omavalitsuselt. Selleks andis Saare vald 2006.a MTÜ-le Saare Hooldekeskus tasuta hoonestatud kinnistu, nimetusega Tareke, registriosa nr xxxxxxx, millel asuvast hoonest sai hooldekodu peahoone, ja vallasasjana elamu, mille juurde MTÜ Saare Hooldekeskus erastas ostuõigusega maad. Maa erastamise järel kanti maa kinnistusraamatusse, nimetusega Maja nr 4, kinnistu registriosa nr xxxxxxx. Tegevuseks vajaliku inventari ja väikevahendid andsid MTÜ-le Saare Hooldekeskus mittetulundusühingu asutajad. 08.03.2006.a sõlmis MTÜ Saare Hooldekeskus Nordea Bank Finland Plc laenulepingu, mida muudeti 03.10.2006, 08.11.2006, 08.08.2007, summas 1 800 000 krooni. Laenu sihtotstarbeks oli hooldekodu ehitamine. 03.05.2007.a sõlmis MTÜ Saare Hooldekeskus samas pangas laenulepingu summas 160 000 krooni, mille sihtotstarve oli samuti hooldekodu ehitamine. Aastatel 2006 ja 2007 renoveeris AS Tevo MTÜ Saare Hooldekeskus hooneid kokku summas 1 867 459 krooni eest. Pärast juhatuse liikmete Mxxx Pxxx, Rxxxx Kxxxxxxx ja Kxxxx Pxxxx tagasikutsumist MTÜ Saare Hooldekeskus 07.07.2009. a üldkoosolekul tuvastas uus valitud juhatus, et tagasi kutsutud juhatus on MTÜ Saare Hooldekeskus tegevuseks vajalikud hoonestatud kinnistud 29.08.2007.a võõrandanud OÜ-le RMK Kinnisvara, mille osanikeks ja juhatuse liikmeteks on MTÜ Saare Hooldekeskus juhatusest tagasi kutsutud Mxxx Pxxx, Rxxxx Kxxxxxxx ja Kxxxx Pxxx. Saare Hooldekeskuse tegevuseks vajalikud põhi- ja väikevahendid on üle antud samale osaühingule. Saare Hooldekeskuse lepingud isikute hooldamiseks olid lõpetatud ja hooldusega tegeleb MTÜ Kääpa Hooldekeskus, mille asutajateks ja juhatuse liikmeteks on samuti Mxxx Pxxx ja Rxxxx Kxxxxxxx. MTÜ Saare Hooldekeskuse töötajate töölepingud olid lõpetatud ja töötajad on tööle võetud MTÜ-sse Kääpa Hooldekeskus. Praktiliselt kogu MTÜ Saare Hooldekeskus vara on endiste juhatuse liikmete poolt võõrandatud, põhikirjaline tegevus lõpetatud ning mittetulundusühingule olid jäänud üksnes võetud varalised kohustused. Hageja oli seisukohal, et tagasi kutsutud juhatus tegutses MTÜ Saare Hooldekeskus huvide vastaselt, sõlmides rea üksteisega seotud majanduslikult põhjendamatuid tehinguid, millede eesmärgiks oli MTÜ Saare Hooldekeskus varade kantimine juhatuse liikmetega seotud äri- ja mittetulundusühingule. Hageja on seisukohal, et märgitud tehingud on vastuolus heade kommetega. MTÜ-le Saare Hooldekeskus kuulunud kaks kinnistut müüdi lepingute kohaselt järgmise hinnaga: kinnistu, nimetusega Tareke, müüdi 1 620 000 krooniga ja kinnistu, nimetusega Maja nr 4, müüdi 200 000 krooniga. Laekumist hageja pangakontole, seletusega, millest nähtuks kinnistute ostuhinna tasumine, ei ole. Ka MTÜ Saare Hooldekeskus 2007.a majandusaasta aruandest ei nähtu põhivara võõrandamisest saadud tulu. Hageja on seisukohal, et kinnistute võõrandamistehingud olid MTÜ-le Saare Hooldekeskus kahjulikud. Esiteks võõrandati mittetulundusühingu tegevuseks vajalik kinnisvara ilma mingi mõistliku põhjuseta ning mittetulundusühingu liikmete üldkoosolekult selleks luba ja tingimusi saamata. Kinnistute müügihind vastas ligilähedaselt kinnistutel asuvate hoonete renoveerimiseks võetud pangalaenude suurusele ja renoveerimistööde maksumusele. Seega teostati renoveerimistööd kas ebamõistlikult kallilt või müüdi kinnistud ebamõistlikult madala hinnaga. Kinnistute müügi tulemusena kaotas hageja oma tegevuse jätkamiseks vajalikud hooned ja oli sunnitud tegevuse jätkamiseks ruume üürima. Kinnistute võõrandamise järel 12.09.2007.a sõlmitud üürilepinguga andis kostja hagejale üürile kinnistutel asuvad ruumid. Hageja leiab, et üürileping sõlmiti MTÜ-le Saare Hooldekeskus majanduslikult kahjulikel tingimustel. Nii oli lepingus määratud kuni 29.09.2008.a üürisummaks 70 000 krooni kuus ja alates 30.09.2008.a 200 000 krooni kuus.

Ruutmeetri üürihind oli seega esimesel aastal 51,4 krooni ja teisel aastal 147 krooni. Üürisumma oli Saare Hooldekeskusele selgelt ülejõu käiv ja selle maksmiseks puudus majanduslik võimalus. Leping sisaldas sätet, mille kohaselt, juhul, kui MTÜ Saare Hooldekeskus finantsolukord ei võimalda üüri tasuda rahaliste vahenditega, on poolte kokkuleppel võimalik üüri tasuda põhivara ja väikevahenditega. Alates jaanuarist 2008.a koostasid kostja ja hageja igakuiselt üürilepingu lisana akti, milles konstateerisid üürniku üürivõlga ja üürivõla katteks üürniku vallasvara üleandmist üürileandjale. Märgitud tegevuse tulemusena olid 30. aprilliks 2009.a praktiliselt kõik Saare Hooldekeskuse põhi- ja väikevahendid üürivõla katteks üle antud kostjale. Märgitud kuupäeval teavitas kostja hagejat rendilepingu lõpetamisest alates 31. juulist 2009. a. Kuna MTÜ Saare Hooldekeskus vara oli üle läinud OÜ-le RMK Kinnisvara, siis ei olnud võimalik mittetulundusühingu põhikirjalise tegevuse jätkamine. Klientidega lõpetati hoolduslepingud 31.07.2009.a ja töötajatega töölepingud 2009.a juuli lõpus. Rxxxx Kxxxxxxx ja Mxxx Pxxx asutatud MTÜ Kääpa Hooldekeskuses sõlmis nii klientidega kui töötajatega uued töölepingud. MTÜ-le Saare Hooldekeskus varasemalt kuulunud ruumides ja varaga ning kunagise personaliga jäi edasi töötama MTÜ Kääpa Hooldekeskus. Pärast MTÜ-le Saare Hooldekeskus varade väljakantimist jäid mittetulundusühingule 01.08.2009.a seisuga järgmised rahalised kohustused: laenulepingutest tulenevad rahalised kohustused panga ees summas 1 411 947 krooni, üürilepingust tulenev võlg OÜ-le RMK Kinnisvara summas 539 500,02 krooni, riigimaksude võlg 152 392,39 krooni, millele lisandub seadusest tulenev intress. Kokku kohustusi 2 103 893 krooni. Hageja oli seisukohal, et MTÜ-le Saare Hooldekeskus kuulunud kinnistute võõrandamise ja OÜ-lt RMK Kinnisvara ruumide üürimise tehinguid tuleb hinnata koos ja koosmõjus MTÜ Kääpa Hooldekeskuse asutamisega ja viimasele MTÜ Saare Hooldekeskus tegevuse, lepingute ja personali sisulise ülekandmisega. Hageja on seisukohal, et kinnistute müügi- ja ruumile üürile andmise tehingud on vastuolus heade kommetega ning seetõttu TsÜS § 86 alusel tühised. Kinnistute müügitehing on tühine ka seetõttu, et see on toimunud vastuolus MTÜS § 27 lg 4, mille järgi võib mittetulundusühing kinnisasju võõrandada üksnes üldkoosoleku otsusega ettenähtud tingimustel ja tehingud oleks TsÜS § 131 lg 3 tulenevalt tühised, kuid hageja ei esita nimetatud alusel nõuet. Mittetulundusühingu juhatuse liikmed on realiseerinud skeemi, mille kohaselt mittetulundusühing jäi varatuks, kohalikult omavalitsuselt ülesannete täitmiseks saadud vara viidi mittetulundusühingust välja juhatuse liikmetega seotud äriühingu omandisse. Seega pöörati tasuta saadud vara äriühingu varaks ning märgitud vara kasutatakse äriühingu poolt kasusaamise eesmärgil. Vastuseks kostja vastuväidetele teatas hageja esindaja 25.03 ja 22.09.2010.a seisukohas (II kd t lk 56-57, 102-104), et tehinguid tuleb vaadelda kogumis. Kinnistud võõrandati kostjale väiksema summa eest kui renoveerimistöödeks kulunud summa: 1 867 459 krooni eest renoveeritud hooned omandati 1 820 000 krooniga ning vallasvara sisuliselt tasuta. Üürilepingud sõlmiti tingimustel, mille täitmine hageja poolt oli kostja juhatuse liikmete (kes olid ka hageja juhatuse liikmed) teada võimatu. Seoses kostja ülekannetega, mida kostja väidab olevat müügihinna tasumise, juhtis hageja tähelepanu, et maksekorraldustel on ülekande selgituseks „laenu ... osa“. Hageja ei vaielnud, et kostja poolt kanti hagejale 2006.a üle 1 600 000 krooni ja 2007.a 520 000 krooni. Hageja märkis, et esitatud tõendite valguses on ilmne, et hageja on andud kostjale 300 000 krooni laenu, mitte aga vastupidi. Maksed sooritati 23.08, 25.08 ja 31.08.2006.a 100 000 krooniste maksetena. Laenulepingut, mille alusel oleks kostja hagejal andnud laenu 1 820 000 krooni (või ka 2 120 000 krooni) hageja raamatupidamis- ja muu dokumentatsiooni hulgas ei ole. Kuna laenulepingu tingimused ei ole teada, ei ole võimalik hinnata laenu võtmise otstarbekust. Samuti seadis hageja kahtluse alal asjaolu, et kostja tasus väidetavalt hageja laenu pangale ning tegevuskulud. Osa kostja

esitatud arveid, mida ta väidetavalt tasus hagejale osutatud teenuste ja kaupodade eest ei oma mingit seost hagejaga ja need võivad pärineda kostja enda raamatupidamisest (s.t võivad olla kostja poolt endla ostetud kaubad ja teenused). Hageja leidis, et õiguste kaotamise doktriin ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Juhatus sai tehingutest teada 2009.a suvel, sest eelnime juhatus varjas tehinguid kajastamata põhivara ja kinnistute müüki. Kohtuistungil esitas hageja esindaja järgmised seisukohad: 2006-2009 hageja ja kostja vahel toimusid mitmed olulised tehingud ja MTÜ Saare Hooldekeskuse majandusaasta aruanne neid ei kajasta ning ka raamatupidamine ei kajasta asjaolu, et RMK Kinnisvara oleks Saare Hooldekeskust 2006-2007 üleval pidanud ega seda, et enne üürilepingu sõlmimist oleks Saare Hooldekeskusel olnud rahalisis kohustusi RMK Kinnisvara ees. Hageja leidis, et hageja juhatuse liikmed, kes olid ühtlasi kostja juhatuse liikmed, ei tegutsenud mitte kõige otstarbekamal viisil hageja kasuks vaid hageja juhatuse liikmed tegutsesid sisuliselt kostja majanduslikes huvides, ja põhjustasid olukorra, mis on viinud hageja pankrotieelsesse seisundisse. Kostja väited, et vara võõrandati tegeliku turuhinnaga ja sõlmitud leping vastas tavapärastele üüritingimustele, ei ole tõendamist leidnud. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hagejal oli rahalisi raskusi, mistõttu RMK Kinnisvara pidi teda rahaliselt toetama. Kinnistute võõrandamisega tekitati olukord, kus hageja majanduslikult edasi tegutseda ei saanud ja pidi kostjalt ruumid üürile võtma- oli tekitatud sõltuvussuhe. Üürilepingu tootlus oli algul üle 50% ja teisel aastal üle 150%, ilmselgelt ei vastanud need hinnad turutingimustele. Kui hageja andis ära väikevahendid ja oli varadest tühi, lõpetati ära hoolduslepingud ja viidi personal ja kliendid üle uude firmasse ja alustati uuesti majandustegevust. Hageja hinnangul on renoveerimishinnaga kinnistute omandamise, klientuuri omandamise ja personali üleviimisega kostja omandusse, tegu sisuliselt kantimisega. Kostja vastus OÜ RMK Kinnisvara vaidles 15.02.2010.a kohtule esitatud kirjalikus vastuses (II kd tl 3-13) hagile vastu. Kostja leidis, et hageja nõuded on põhjendamatud ning need tuleb jätta rahuldamata. Kostja arvates on hageja mööda lasknud seaduses (TsÜS § 131 lg 3) ettenähtud tähtaja tehingu tühistamise nõude esitamiseks väidetava juhatuse liikmete esindusõiguse ületamise tõttu. Kostja väitel ei ole MTÜ Saare Hooldekeskus ja OÜ RMK Kinnisvara vahel sõlmitud kinnistute müügileping heade kommete vastane. Kostja väitel ei vasta tõele hageja väide selle kohta, et kostja ei tasunud hagejale kinnistute müügihinda. OÜ RMK Kinnisvara on maksnud MTÜ-le Saare Hooldekeskus kogu kinnistute müügihinna summas 1 820 000 krooni. Arvestades müügihinna suurust, ei ole seda tehtud ühekordsete maksetena, vaid korduvate ülekannetega. Kostja teatas, et kostja kandis hagejale üle 2 120 000 krooni, millest hageja kandis kostjale tagasi 300 000 krooni. Pooled lugesid üleantud maksed kinnistu müügihinnaks ja müügilepingus on märge, et ostja on müügihinna enne lepingu sõlmimist müüjale üle andnud. Kostja leiab, et kinnistute müügitehingu puhul oli tegemist tavapärase majandustehinguga, millega hageja müüs enda põhivara rahaliste vahendite saamise eesmärgil. Kostja märkis, et juhul, kui kohus leiab, et kinnistute müügileping oli tühine, siis sellisel juhul tuleb hagejal endal VÕS § 1034 lg 3 alusel kostjale üle anda kinnistute müügilepingu alusel saadud 1 820 000 krooni. Kostja leidis, et poolte vahel sõlmitud üürileping ja selle lisad ei ole samuti heade kommete vastased. Üürilepingu sõlmimise ajal puudusid hagejal tegutsemiseks vajalikud ruumid ning neid tuli kas üürida või osta. Hagejal puudusid piisavad rahalised vahendid, et ise kinnistut osta, mistõttu ruumide üürimine oli mõistlik ning majandustegevuses tavapärane ja vajalik samm. Kostja leidis, et kokkulepitud üüritasu, s.o 51 kr/m2 ja 147 kr/2 , ei olnud ülemääraselt

suur ja äripinna üüritasu 50 kuni 100 krooni/m2 on tavapärane turuhind. On üldteada asjaolu, et 2007. a teises pooles olid kinnisvara- ja üürihinnad kogu Eestis rekordkallid, ületades tänaseid hindu vähemalt kolmandiku võrra. Lisaks leidis kostja, et heade kommete vastasust ei ole võimalik sisustada väidetavalt liiga kalli hinna tõttu. Lepinguliste kohustuste maksumus on poolte kokkuleppe küsimus, milles tuleb lähtuda lepinguvabaduse põhimõttest. Kui võtta tehingu heade kommetega vastuolu hindamisel arvesse poolte kogusuhet tervikuna leidis kostja järgmist. Hageja on üritanud jätta muljet justkui oleks OÜ RMK Kinnisvara kasutanud MTÜ-d Saare Hooldekeskus raha teenimise vahendina ning kõik hageja vara on erinevatel viisidel kostja kasuks hagejast välja viidud. Tegelikkuses panustas kostja rahaliste vahenditega pidevalt ning regulaarselt hageja tegevusse: kostja maksis näiteks hageja sisustuse ning remondi eest, prügiveo, klientide toidu ning ravimite eest erinevatele firmadele. Kokku tasus OÜ RMK Kinnisvara ajavahemikus 01.01.2006-01.09.2009 hageja eest erinevaid makseid sadade tuhandete kroonide eest. Seetõttu on ebaõige hageja väide, et kostja on hageja arvel rikastunud. Lisaks on MTÜ Saare Hooldekeskus juhatuse liikmed täitnud hageja laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees, kuna laenulepingu tagamiseks oli sõlmitud juhatuse liikmetel isiklikud käenduslepingud. Seega on juhatus käitunud mittetulundusühingu jaoks majanduslikult kõige mõistlikumal viisil ning on taganud kohustuste täitmist isegi isikliku varaga. Kostja leidis, et hageja nõuded tehingute tühiseks tunnistamiseks on aegunud õiguste kaotamise doktriini alusel. Vaidlusalused lepingud on sõlmitud vastavalt 29.08.2007 ja 12.09.2007 ehk siis hagi esitamiseks rohkem kui kaks aastat tagasi. Hageja oli tehingute tegemisest teadlik, hoolimata sellest, et asutaja ja tänane juhatuse liige Txxx Txxxxxxx mittetulundusühingu tegemiste vastu huvi ei tundnud ning aktiivset rolli juhtimises üles ei näidanud. Samas pidi ta asutajaliikmena kõigist mittetulundusühingu tehingutest teadlik olema. Sellest hoolimata ei esitanud hageja nõuet rohkem kui kahe aasta jooksul, mistõttu tekkis kostjal õiguspärane ootus, et sellist nõuet ei esitatagi ning hageja on enda nõude õiguste kaotamise doktriinist lähtuvalt minetanud. Vaidluse asjaolude hindamisel tuleb lähtuda ka hea usu põhimõttest. Kostja viitas Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-70-03, 3-2-1-137-06, 3-2-1100-07 ja 3-2-1-105-08, kus Riigikohus on leidnud muu hulgas, et pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse. Riigikohus on lahendites selgitanud, et seaduses sätestatud aegumistähtaja sees saab erandlikel asjaoludel määrata veel ka täiendava hea usu põhimõttest lähtuva mõistliku tähtaja, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada. Riigikohtu praktika kinnitab, et olukorras, kus pool on astunud lepingulisse suhtesse ning rohkem kui kahe aasta vältel täidab endale lepinguga võetud kohustusi, olgugi, et asjaolud, mida ta hiljem loeb tühisuse alusteks, on talle teada juba lepingu sõlmimisel, tuleb leida, et hageja on enda õiguse lepingu tühisuse nõudmiseks õiguse kaotamise doktriinist lähtuvalt kaotanud. Saare Hooldekeskus oli nõude esitamise aluseks olevatest asjaoludest teadlik tehingute tegemisel. Asutajaliige Txxx Txxxxxxx pidi olema kursis hageja tehingutega, keegi neid tema eest ei varjanud. Hageja jätkas tehingute täitmist enam kui kahe aasta jooksul ega viidanud kunagi, et loeb tehinguid tühiseks või tühistatavaks. Kostja esitas 10.06.2010.a kohtule täiendavad vastuväited. Kostja märkis, et ei ole vaidlust selle üle, et hageja sai Nordea Pangalt laenu 1 960 000krooni, kuid tegemist ei olnud hageja ainsate rahaliste vahenditega: nimelt andi OÜ RMK Kinnisvara hagejale laenu veel 2 120 000 krooni, millest remonditöödeks kasutati 1 130 000 krooni. Kinnistute omandamisel loeti saadud laenusumma osaliselt müügihinnaks. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et 1 820 000 krooni ei oleks nimetatud kinnistite eest mõistlik ja turuväärtusele vastav hind. MTÜ Saare Hooldekeskus asutajaliige Txxx Txxxxxxx ei osalenud ise hoonete renoveerimise rahastamisel ega tööde korraldamisel/teostamisel ning pärast juhatuse liikmete määramist ei

ilmutanud ka mingit huvi Saare Hooldekeskuse tegevuse vastu. Tehingute tegemise ajal oli hageja juhatuse liikmeks ka Txxx Txxxxxxxx lähedane isik Kxxxx Txxxxxxx, kes osales 24.08.2007.a peetud juhatuse koosolekul, kus arutati edasisteks renoveerimistöödeks raha leidmise võimalusi ja vajadust müüa hooned kostjale. Kxxxx Txxxxxxx müügile vastuväiteid ei esitanud. Kuna hagejaks on MTÜ Saare hooldekeskus on asjas oluline MTÜ teadasaamine tehingutest mitte aga Txxx Txxxxxxxxxteadasaamine. Kostja selgitas, et lisaks laenule kandis kostja ka hageja tegevuskulud ja tasus laenu pangale 2006.a summas 1 263 862 krooni ja 2007.a 600 020 krooni. Kõik kostjalt ja pangast saadud rahalised vahendid läksid MTÜ Saare Hooldekeskus arendamisse mitte aga juhatuse liikmetele. Kostja viitas, et hageja 2007.a majandusaasta aruandest nähtub, et kirje Maa ja ehitised all aasta algsaldo 1 736 996 krooni, aasta lõppsaldo aga 0 krooni-seega on toimunud liikumine. Kosta selgitas 08.10.2010.a seisukohas, et ka perioodil, kui hageja kasutas ruume rendilepingute alusel, kandis tegelikult hageja tegevuskulud kostja: näiteks 2008.aasta detsembris on hageja tasunud esitatud arvete alusel kostjale renti summas 134 500 krooni, kuid kostja on samal ajal tasunud erinevatele hankijatele Saare Hooldekeskuse majandustegevusega seotud arveid summas 130 921.23 krooni. Seega on hageja tasunud reaalset rendi vaid 3578.77 krooni, s.o 2.63 krooni m2 kohta. 2009. jaanuaris on analoogne tulemus reaalse rendina 32 779.80 krooni, s.o 24.10 krooni m2 kohta ja veebruaris 10 780.16 krooni, s.o 7.93 krooni m2 kohta. Eeltoodust nähtub, et hageja tasus kostjale tegelikult minimaalset renti, kuivõrd ta sai peaaegu kogu raha tagasi kostja poolt osutatavate teenustena ning kostja poolt hageja kulude kandmisena. Kostja täpsustas hiljem, et on küll õige, et osadel esitatud arvetel nähtav seos hagejale osutatud teenuste ja kaupadega puudub, kuid nimetatud arveid on vähe ning loobus nendest tõenditest. 31.01.2012.a kohtuistungil esitas kostja esindaja täiendava taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks. Taotluses märkis kostja, et kuigi ta leiab, et hagi on põhjendamatu ja täitmisele ei kuulu, esitab ta siiski juhuks, kui kohus peas hagi rahuldama, taotluse määrata kohtuotsuse täitmise kord kindlaks järgmiselt: OÜ-l RMK Kinnisvara on õigus keelduda kinnistusraamatu kande muutmiseks vajaliku tahteavalduse andmisest kuni hageja poolt kinnisasjade Maja nr 4 (registriosa nr xxxxxxx) ja Tareke (registriosa nr xxxxxxx) müügihinna 1 820 000 krooni (116 319.20 eurot) tagastamiseni koos seadusjärgsete viivisintressidega. Taotlust põhjendas kostja asjaoluga, et vastastikused lepingud tuleb tagasi täita samaaegselt. Kohtuistungil esitas kostja esindaja järgmiseid seisukohad: Hageja poolt toodud asjaoludel ei ole headele kommetele tugineda õiguslikult võimalik. Väited, et tehing, mis tehti, on vastolus heade kommetega, on paljasõnalised. Hageja ei ole ka tõendanud, et need hinnad oleks ebamõistlikud või liiga kõrged ja oleks hagejat kahjustanud. Ka seda, et kinnistu müüdi kohutavalt odavalt ja üürileping oli olnud kohutavalt koormav, ei saa pidada seda heade kommetega vastuolus olevaks. Hageja ei ole taotlenud seda, et tehingud tunnistaks tühiseks juhatuse liikme kohustuste rikkumise tõttu, kuid hageja on kogu menetluse tuginenud sellele. Juhul, kui kohus peaks hageja nõude rahuldama, peavad mõlemad pooled vastastikku andma üle saadud asjad: kostja kinnistud ja hageja peab täitma rahalise kohustuse. Kostjal on õigus keelduda nende kinnistute üleandmisest VÕS § 111 lg 1 alusel seni kuni hageja ei ole täitnud enda rahalist kohustust. Kostja leidis ka, et hageja nõuet hagi p 5 esitatud kujul ei saa rahuldada: kohtuotsust ei ole võimalik täita, kui seal on kirjas lause, et tagastada väikevahendid. Esitatud nõue peab olema õiguslikult selge ja faktiliselt täidetav. Hagi tagamine

Kohus rahuldas 18.12.2009.a määrusega hageja taotluse ja tagas hagi (I kd t lk 126-128). Hagi tagamise abinõuna kanti kinnistusraamatusse hageja kasuks vara käsutamise keelumärked OÜ-le RMK Kinnisvara kuuluvatele kinnistutele registriosa nr xxxxxxx, kinnistu Tareke, ja registriosa nr xxxxxxx, kinnistu Maja nr 4. Määrus täideti 22.12.2009.a (I kd t lk 130-133). Hagi tagamine tühistati kohtu 21.12.2011.a määrusega ( IV kd t lk 155-156). Määrus täideti 23.02.2012 (IV kd 222-226)

Kohtu seisukoht Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.

tasakaalust väljas. Nimetatud säte on tsiviilseadustiku üldosa seadusesse lisandunud alates 01.05.2009.a. Tehingute tegemise ajal 2007.aastal oli TsÜS §-s 86 vaid üks lõige: sätte kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Sarnane on TsÜS § 86 lg 1 regulatsioon ka pärast 01.05.2009.a. Enne 01.05.2009.a kehtinud TsÜS redaktsioonis ei olnud sisustatud heade kommetega vastuolu mõistet. Kohus leiab, et asja lahendamisel tuleb siiski arvestada ka alates 01.05.2009.a kehtivat TsÜS § 86 lõike 2 sätestatud põhimõtteid, sest nimetatud säte annab edasi varasemalt riigikohtu lahendites esitatud käsitlused heade kommetega vastuolu mõiste sisustamisest. Näiteks kordab riigikohus lahendis 3-2-1-140-07 juba varem korduvalt esitatud seisukohti, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Riigikohus märkis ka, et tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (samad seisukohad ka RKO 3-2-1-80-02, 3-2-1-80-05).

renoveerimine. Maksegraafikute (I kd t lk 96-103) kohaselt oli 2006.aastal ja 2007.aasta algul igakuine tagasimakse umbes 7-8 tuhat krooni, 2007.aasta suvest üle 45 tuhane krooni ja sügisest umbes 25 tuhat krooni. Laenude võtmine on kajastatud ka auditis. Auditi kohaselt võeti Nordea Pangast laenu ka 05.06.2006 summas 400 000 krooni, mis maksti tagasi 08.11.2006.a. Kostja juhatuse liikme Rxxxx Kxxxxxxx, kes oli tehingute tegemise ajal ka hageja juhatuse liige, vande alla antud seletuse kohaselt alustati ehitustöödega juba 2006.a alguses, kuigi pangast saadi laenu alles märtsis. Selleks ajaks oli kostja paigutanud juba hageja hoonete renoveerimisse raha, mis maksti tagasi hageja poolt- 300 000 krooni. Peahoone (Tareke) sai renoveeritud ja sisustatud mais 2006.a ja kliendid kolisid mai lõpus sisse. Asuti renoveerima kortermaja, kuid kuna ehitusmaterjalide hinnad tõusid, kujunes ehitus kallimaks kui arvati. Püüti teha võimalikult odavalt ja ka ise töödes kaasa lüüa. Asutajaliikmed, s.h Txxx Txxxxxxxx rahaliselt renoveerimises ei osalenud. Vaja oli veel rahalisi vahendid, kuid 2007.aastal enam hagejale pangast laenu ei antud. Juba 2006.aastal hakkas RMK Kinnisvara andma hagejale laenu, et teha ehitustöid, et saaks kortermaja võimalikult kiirelt valmis ja tulu teenima. Tulukas oleks olnud teenuse osutamine vaid siis, kui oleks olnud vähemalt 50 klienti, plaaniti vähemalt 120 kohta. Peamajas oli 24 kohta ja kokku oli 2007 algupoolel 4042 klienti mõlemas majas. Kliente enam eriti juurde ei saanud, hinda tõsta ka ei saanud, sest turul olukord oli muutunud. Mingit laenulepingut hageja ja kostja ei sõlminud, kuid kostja esindaja väitel on kostja raamatupidamises vajalikud juhatuse otsused laenu andmise kohta olemas. Mais 2007.a oli ka kostjal raha otsas ja juulis said kõik 4 juhatuse liiget, s.h ka Kxxxx Txxxxxxxx kokku ning siis otsustati, et müüakse kinnistud kostjale võla katteks. Kuna ehitusele kulus auditi kohaselt vähemalt 1 850 000 krooni ja pangast saadi laenu samas suurusjärgus. Vajalik oli soetada ka sisustus ja erivahendid. Nimetatud kulude tegemiseks olid samuti vajalikud rahalised vahendid ning alguses, kui kliente oli vähe, olid siiski teatud kulud, mida tuli tasuda ja mis sõltuvad klientide arvust vähemal määral- personalikulud, elekter, küte jne, eelkõige aga laenu tagasimaksed. Seega vajas hageja lisaks ehituse jätkamisele raha ka jooksvateks kuludeks ja laenu tagasimakseks. Asjaolu, et kostja andis hagejale perioodil 11.09.2006-04.04.2007.a laenu kokku 1 800 000 krooni on tõendatud maksekorraldustega (II kd t lk 14-19). Hageja väitel ei ole esitatud poolte vahelist laenulepingut. Samas ei vaidlustanud hageja ka väidet, et on nimetatud summa saanud. Maksekorraldustele on märgitud laen ja juhatuse liikme ütluste kohaselt oli tegemist laenuga. Pooled vaidlesid ka 300 000 krooni üle, mille kostja kandis kolme võrdse maksena hagejale perioodil 23.-31.08.2006.a. Auditist selgus, et hageja oli nimetatud summa kandud 17.04.2006.a hagejale, kes siis selle augustis tagastas. Kostja esindaja väitel tasuti aprillis hageja poolt tagasi juba varem- aasta algul kostja poolt ehitustöödesse paigutatud rahalisi vahendeid (sisuliselt laenu). Kostja käsitluse kohaselt oli ka augustis tasutud summa uus laen hagejale. Kuna aga kinnistute müügilepingus on müügihinnaks 1 820 000 krooni, mitte 2 120 000 krooni, ei anna kohus lõplikku sisulist hinnangut nimetatud 300 000 kroonile.

olnud piisavalt rahalisi vahendeid, et jätkata suuremahulisi ehitustöid. Pangast saadud laenu oli vajalik hakata koheselt ka tagastama ning kliente ei olnud alguses piisavalt, et nendelt saadavate rahaliste vahenditega jätkata renoveerimist, ruumide sisustamist aga kanda ka jooksvad kulud. Kohtu hinnangul ei ole õiglane arvata, et OÜ RMK Kinnisvara, kes on äriühing (eesmärgiga teenida kasumist), oleks pidanud renoveerimiseks vajalikud summad hagejale n.ö kinkima. Tutvunud hageja majandusaasta aruannete ja auditiga, möönab kohus, et hageja raamatupidamises esineb puudjääke, eelkõige kulude ja kassavahendite kasutamise dokumenteerimisel. Samuti ei ole korrektselt vormistatud otsused laenu võtmiseks kostjalt ja muud hageja ja kostja omavahelised rahalised suhted (eelkõige hageja majandamiskulude tasumine kostja poolt). Nimetatud asjaolud võivad olla aga aluseks väitele, et juhatuse liikmed ei ole täitnud oma ülesandeid nõuetekohaselt ning teatud juhtudel ka nende vastutuse aluseks. Puuduslik raamatupidamine ei ole aga aluseks tehingute heade kommetega vastuolu tuvastamisel.

kohustuslepingu lugemiseks heade kommetega vastuolus olevaks, st kohtul ei ole õigust sekkuda isikute vabasse majandustegevusse ega kontrollida seaduses sätestatud aluseta hinna suurust (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02, p 10). Käesolevalt on kostja saanud omale kaks kinnistut ja tasunud nende eest kokkuleppe hinda 1 820 000 krooni. Kohtu hinnangul ei ole poolte kohustused nimetatud kohustustehingus niivõrd tasakaalust väljas, et riivaks ühiskondlikku moraali- ja õiglustunnet. Kinnistud müüdi kokkuleppehinnaga ja kuna turul puudus nõudlus sellise sihtotstarbega kinnistute järgi, võib hind olla sellest mõnevõra mõjutatud, kuid siiski asjaolusid arvestades asjakohane ja õiglane.

Esiteks märgib kohus, et hageja väide on osaliselt vastuolus tema enda varasemate väidetega kostjalt laenu võtmise vajaduse kohta. Nimelt viitas hageja korduvalt, et hagejal puudus vajadus laenu võtta, sest auditi kohaselt olid hagejal kassas olemas vahendid sularaha näol: auditi kohaselt näiteks oli seisuga 31.12.2007a sularaha jääk kassas 302 768.90 krooni. Asjas määratud ekspertiisi tulemusel ei leidnud kinnitust hageja väide, et üürihind oleks olnud ebamõistlikult kõrge. Ekspert ei saanud ka üürihinna osas anda sisulist arvamust, sest puudusid võrdlustehingud, mida aluseks võtta- muude kinnisvaraliikide, s.h äri- ja tööstushoonetega hoonestatud kinnistute üürihindasid ei ole võimalik kasutada ühiskondlike ehitiste maal paiknevate hooldekodude üüritaseme hindamisel Ekspert märkis ka, et lisaks tavamõistes üüriteenuse osastamisele toimus hageja ja kostja vahel perioodil 22007-2009 ka majandustegevus, mis ei ole käsitletav turupõhise üürisuhtena. Istungil andis ekspert T. Rxxxxxxxx täiendava selgituse, et lisaks objekti sihtotstarbele on oluline ka, et siin olid üürile antud terved hooned. Sellist üüriturgu ei eksisteeri. Ekspert märkis, et 2008.a oli normaalne rahatootlus umbes 15%. Muid tõendeid hageja enda väitele ebamõistliku üürihinna osas ei esitanud. Kohus märgib ka siin, et tegemist on lepinguvabadusega ja kui lepingu pooled otsustavad kokku leppida just sellise hinna, on see nende vaba valik.

ole ka väitnud, et hageja oleks talle tasutud kaupade eest võlgu jäänud. Kostja väite kohaselt jäi hageja ajapikku võlgu üürisumma, mida tasaarveldati vallasvara omandiõiguse üle andmisega. Hagis väitis hageja ise, et üürilepingust tulenev võlgnevus on ka pärast vallasvara üle andmist üle 500 000 krooni. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et ei ole tuvastatud üürilepingu vastuolu heade kommetega. Kostja tegi omalt poolt kõik, et tagada hageja põhikirjalise tegevuse jätkamine- andis üürile ruumid ja kandis saadud summadest hageja jooksvad kulud, milleks hagejal endal piisavalt rahalisi vahendeid ei olnud. Selline tegevus ei ole vastuolus üldiste moraalipõhimõtetega või õiglustundega. Kohus möönab, et kui vaadata vaid üürilepingus kirja pandud üürisummasid lahus muudest asjaoludest võivad üürisummad tunduda esmapilgul tõepoolest ebamõistlikult suured, kuid arvestades muid asjaolusid: hageja ja kostja vahelisi muid suhteid, s.h majandustegevust, hooldekodu asukohta ja vajadust jätkata põhikirjalist tegevust- ei ole nimetatud hinnad ebamõistlikud.

käsutus ja kohustustehingut eraldi. Käesolevalt on tegemist ikkagi mitme eraldi tehinguga, mida kohus peab hindama ühekaupa.

vabastas hageja riigilõivu tasumisest vaid hagiavalduse esitamisel, tuleb tal lähtudes TsMS § 190 lg 3 tasuda riigi tuludesse eelnimetatud riigilõiv. Hageja on tasunud kohtu määruse alusel ette ekspertiisi kulud 1300 eurot 17.03.2011 (III kd t lk 54). Ekspert on esitanud taotluse ekspertiisi tegemise kulude hüvitamiseks summas 1300 eurot ja kohtuistungil täiendava arvamuse esitamisega kaasnevate kulude hüvitamiseks summas 401.70 eurot. Kohus ei ole kulusid veel kindlaks määranud, kuna ekspert peab esitama kuludokumendid. Vastavalt TsMS § 143 p 1 on ekspertiisi tegemisega seotud kulud asja läbivaatamiskulud. Hageja on ekspertiisikulud ette tasunud vaid osaliselt. Nii juba tasutud kui ka menetluse kestel lisandunud eksperdi kulud tuleb samuti jätta tema kanda. Täpne eksperdi tasu summa määratakse kindlaks menetluskulude kindlaks määramise määruses. Kostjal oli menetluses esindaja, millega eeldatavalt kaasnesid ka kulud, mille tagatisena kohtu tagatiskontole tasumist on kostja korduvalt taotlenud. Hageja on Tartu Ringkonnakohtu 27.05.2010.a määruse (II kd t lk 78-79) alusel tasunud kohtu tagatiskontole kostja eeldatavate menetluskulude katteks 15.06.2010.a 10 000 krooni, so 639.12 eurot (II kd tlk 96). Poole esindaja kulud on menetluskulud lähtuvalt TsMS144 p 1 ja 138 lg 1. Eeltoodust tulenevalt ja lähtudes TsMS § 163 lg 1 tuleb jätta hageja kanda kostja menetluskulud ja kohtu poolt kantud asja läbivaatamiskulud ning ka hageja enda kulud, sh. riigilõiv ja esindaja kulud jäävad hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda kohtult kostja poolt hüvitatavate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Selleks tuleb esitada kohtule ettenähtud tähtaja jooksul hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. (TsMS § 174 lg 1, 3)

Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.