14. detsember 2012 kell 15.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja 2-11-49720
Tsiviilasi Tsiviilasja hind
XXX hagi XXX vastu võlgnevuse saamiseks
Kohtuistung Kohtuistungil osalesid
01.11.2012 Hageja esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas Kostja esindaja vandeadvokaadi vanemabi Tarmo Friedenthal
10 493,03 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas (Advokaadibüroo esindajad Luberg & Päts, Pärnu mnt 20, 10141 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Tarmo Friedenthal (Advokaadibüroo Entsik & Partnerid, Tornimäe 5, 10145 Tallinn, e-post [email protected])
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista XXX üürivõlgnevus summas 10 493,03 (kümme tuhat nelisada üheksakümmend kolm eurot ja 03 senti) eurot ja viivis 273,73 (kakssada seitsekümmend kolm eurot ja 70 senti) eurot XXX kasuks.
3.Välja mõista XXX viivis 0,022% päevas võlgnevuse jäägilt alates 18.10.2011 kuni võlgnevuse tasumiseni XXX kasuks. Menetluskulude jaotus
4.Välja mõista XXX menetluskulud täies ulatuses (100%) XXX kasuks.
5.Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.
2-11-49720 Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.Pooled sõlmisid 01.03.2009 tähtajatu eluruumi üürilepingu, mille alusel hageja andis kostja kasutusse Tallinna linnas XXXasuva ridaelamu suurusega 160 m2, üüriga 20 000 krooni kuus (tl 8-11). Hageja nõue ja põhjendused
2.Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 10 493,03 eurot, viivise 273,73 eurot, viivise 0,022% päevas võlgnevuse jäägilt alates 18.10.2011 kuni võlgnevuse tasumiseni ning menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 76 lg 1, § 100, § 113 lg 1, § 271, § 292 lg 1, § 335.
3.Hageja selgitab, et 26.03.2009 saatis kostja hagejale e-kirja, milles teatas kostja, et lõpetab üürilepingu ja kolib välja maikuu lõpuks (tl 12). Vaatamata lepingu ülesütlemisele jätkas kostja eluruumi kasutamist kuni 16.09.2010. Perioodil 04.06.2009-16.08.2010 tasus kostja hagejale üüri igakuiselt 10 000 krooni, v.a veebruar 2010, mil tasus 5818,70 krooni (tl 13-27), kokku 145 818,70 krooni, jättes tasumata 164 181,20 krooni ehk 10 493,03 eurot. Kostja lahkumise järgselt 16.09.2010 teostas hageja elamus remondi, mille tegemise vajadus tekkis kostja tegevusest. Hageja sõlmis uue üürilepingu sama objekti kasutamiseks 26.01.2011 (tl 28-31). Hageja on esitanud kostjale pretensiooni, kuid kostja ei ole võlgnevust tasunud (tl 32-35).
4.Hageja on arvestanud viivist seaduses sätestatud määras perioodi 21.06.2011-13.10.2011 eest 273,73 eurot, millele lisandub mitte sissenõutavaks muutunud viivis.
5.Tulenevalt kostja vastuväitest märgib hageja, et üürisuhte kui õigussuhte tekkimine ei sõltu poolte arusaamadest, vaid vastastikuste kattuvate tahteavalduste vahetamisest VÕS § 9 lg 1 kohaselt. Tahteavalduste kaudu saavutatakse lepingu kõige tähtsam element, milleks on lepingupoolte kokkulepe ja mille sisu ei ole seaduses reguleeritud ning ei ole määratud, millistes konkreetsetes tingimustes peavad pooled kokkuleppe saavutama, et lugeda leping sõlmituks. Kokkulepe peab sisaldama sõlmitava lepingu tingimusi niisugusel määral, mis võimaldab järeldada tahet olla õiguslikult seotud. Üürilepingu puhul on sellisteks tingimusteks eelkõige üüri suurus, selle tasumise kord, üürisuhte pikkus ja kindlasti poolte õigusi ja kohustused. Antud juhul nähtub e-kirjadest, et kostja tahe on olnud suunatud pigem ridaelamust väljakolimisele, kui üürisuhte jätkamisele. Väljakolimise kavatsusele viitab üheselt üürilepingu ülesütlemine; korduvad selgitused, et kostja kolib hiljemalt 30.05.2009 välja; korduvad viited hageja maja valmimise hilinemisele. Hageja leiab, et kirjavahetuse (tl 89-93) põhjal ei saa teha järeldust, et hageja on nõustunud kostja ettepanekuga uue üürilepingu sõlmimise osas või üürihinna muutmise osas. Kokkulepe puudutas remondi teostamist ajal, mil kostja viibib välismaal, juunis 2009. Kostja on asunud ekslikule seisukohale, et hageja eest sõlmis uue üürilepingu XXX, kes tegutses hageja nimel näivus- ja talumisvolituse alusel või tegutses esindajana hageja majanduskutsetegevuses. XXX saatis kostjale 28.07.2009 e-kirja, milles kinnitas, et tal ei ole mingisugust õiguslikku alust kostjaga lepingu sõlmimiseks meili teel. XXX lisab, et selleks, et muuta, lõpetada või sõlmida lepingut peab olema üürileandja kirjalik nõusolek. Hageja ei ole kunagi nõustunud kostja ettepanekuga sõlmida uus üürileping või muuta üürilepingut. Poolte varasem üürileping 05.10.2007 (tl 94-97), kui ka 01.03.2009 sõlmitud üürileping on sõlmitud kirjalikus vormis, kus on fikseeritud kõik üürisuhte olulised tingimused. Seega arvestades ka poolte varasemat käitumist, ei saa teha järeldust, et poolte vahel sõlmiti e-kirjade vahetamise
2-11-49720 teel uus üürileping. Samuti jääb mõistmatuks, miks oleks kostja pidanud sõlmima hagejaga uue üürilepingu poole odavama üürisummaga, kui seda oli 01.03.2009 sõlmitud üürilepingus.
6.Hageja andis 22.07.2009 teatega ja sellele järgnenud kokkuleppega eluruumist väljakolimiseks mõistliku tähtaja. Kostja lahkus hageja eluruumist alles 16.09.2010. Kostja poolt oma suva järgi tasutud hind ei vasta hagejale kuuluva kinnistu kasutamise eest reaalselt tasutavale hinnale. Seega on hageja oma käitumisega tekitanud kostjale kahju saamata jäänud üüritasu näol, mida kostjal oleks olnud võimalik saada, kui hageja kostja kinnistu vabastanud oleks. Kostja vastuväited
7.Kostja ei tunnista hagi ning palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Poolte vahel oli varasemalt sõlmitud 05.10.2007 üürileping, mille alusel andis hageja kostja kasutusse eluruumi asukohaga XXX, Tallinn. 05.10.2007 üürileping lõpetati poolte kokkuleppel 28.02.2009, millele järgnevalt sõlmisid 01.03.2009 pooled sama eluruumi suhtes uue tähtajatu üürilepingu. 26.03.2009 edastas kostja hagejale teate selle kohta, et ütleb korraliselt üürilepingu üles alates 30.03.2009, milline jõustub 30.05.2009 (tl 73). Hageja aktsepteeris kostja ülesütlemisavaldust. Tulenevalt asjaolust, et kostja enda elamu ehitamine viibis, esitas kostja 25.04.2009 elektronposti teel ettepaneku hagejale jätkata üürisuhet ka peale 30.05.2009 üürilepingu üleütlemise jõustumist uutel tingimustel (tl 74). Kostja tegi oma elektronkirjas pakkumuse, mille kohaselt kostja kasutaks jätkuvalt XXX, Tallinn ridaelamut üüriga 10 000 krooni kuus seni, kuni hageja leiab uue üürniku. Kostja tegi samuti ettepaneku teha 2009 juunikuus eluruumides remonti ning lubas võimaldada hagejal näidata eluruumi võimalikele huvilistele, kellega kokkuleppe saavutamisel oli kostja vabastama eluruumi kolme nädala jooksul alates vastavasisulise nõude saamisest. Pakkumusele vastuseks küsis hageja esindaja XXX 27.04.2009 e-kirjas, kas juunikuus on võimalik kostja äraolekul siseneda eluruumi ning teha remonti, millele hageja vastas jaatavalt ning millele omakorda vastas hageja esindaja, et sellisel juhul sobib antud variant ka neile (tl 74). Kokkuleppest juhindudes andis kostja üle hagejale ühe komplekti ridaelamu võtmeid enne ärasõitu juunikuus ning hageja korraldas remondi tegemise eluruumis ja andis kostjale tagasi komplekti võtmeid kostja naasmisel reisilt. Ilmne on, et kostja aktsepteeris 25.04.2009 hageja tehtud pakkumust ka oma käitumisega.
9.22.07.2009 teatas hageja kirjalikult üürilepingu ülesütlemisest (tl 75), milles heitis ette üürilepingu tingimuste regulaarset rikkumist, mis seisnes väidetavas üüri- ja kommunaalmaksete pidevas tasumata jätmises, hooletus suhtumises üürilepingu esemesse ning üürniku soovimatuses üürileandjale kahju hüvitada. Seega ei käsitlenud hageja kostjat elamut õigusliku aluseta valdavana, vaid üürilepingu alusel, mida hageja püüdis ise üles öelda alates 31.07.2009. 31.07.2009 sisenesid hageja ja XXX elamusse kostja tahte vastaselt ning esitasid kostjale allkirjastamiseks puudulikult (27.0.2009) dateeritud kuupäevaga eluruumi üürilepingu lõpetamise kokkuleppe (tl 76). Intsidendi käigus helistas kostja häirekeskuse numbrile 112 ja politsei lühinumbrile 110 ning teavitas toimuvast (tl 80). Kuna patrulli välja ei saadetud ning hagejat esindanud isikud tungisid edasi üüritavasse eluruumi, kus viibisid ka kostja pereliikmed, siis oli kostja sunnitud vastava kokkuleppe allkirjastama. Kostja tegi märkuse kokkuleppele, et nõustub varasema („30.03.2009“) üürilepingu lõpetamisega. Kokkuleppes oli üürilepingu ülesütlemise jõustumise kuupäevaks hageja poolt määratud juba 24.08.2009. Samas pole märkigi sellest, et hageja oleks lugenud üürisuhte poolte vahel lõppenuks kostjapoolse 26.03.2009 avalduse alusel, millele hageja tugineb hagis. 31.07.2009 eluruumi üürilepingu lõpetamise kokkuleppe tühistas kostja TsÜS § 96 sätestatud alustel (ähvardus ja vägivald) ning TsÜS 90 lg 1 ja § 98 lg 1 sätestatud korras 08.10.2009 (tl 77-78). Hageja ei ole tühistamisavaldusele vastu vaielnud ega tugine ka hagiavalduses 31.07.2009 kokkuleppele üürilepingu lõpetamise või lõppemise väidet esitades, seega tuleb lugeda, et 31.07.2009
2-11-49720 kuupäevaga dateeritud kokkulepe ei oma mingisugust õiguslikku siduvust. Pooled vaidlesid Tallinna Üürikomisjonis hageja 22.07.2009 avalduse üle, kuid hageja loobus menetluses tuginemast sellele kui üürilepingu ülesütlemise avaldusele, mistõttu sisulist asja lahendamist ei toimunudki. Tallinna Üürikomisjon märkis, et tema pädevuses ei ole läbi vaadata küsimust elektronposti teel üürilepingu sõlmimise küsimuses. Kostja pöördus nõudega hageja vastu ka kohtusse, kuid loobus hagist 15.09.2010. Kostja leiab, et eeltoodu kinnitab, et kostja poolt elamu valdamisel oli õiguslik alus. Õigusliku aluse olemasolu elamu valdamisel välistab hageja hagi rahuldamise, kuna sellisel juhul ei kohaldu asjas VÕS § 335.
10.Kostja märgib, et hageja on veendumusel, et poolte vahel eksisteerib kostja poolt 25.04.2009 esitatud pakkumuse ning sellele XXX poolt 28.04.2009 antud nõustumuse ning hageja hilisema käitumisega avaldatud kaudse tahteavalduse alusel sõlmitud üürileping. Juhul, kui uut üürilepingut ei sõlmitud, ei saa samas ühelgi juhul eitada senise üürilepingu muutmist selliselt, et pooled võtsid sisuliselt tagasi oma tahteavaldused seoses üürilepingu lõpetamisega ning muutsid senist üürilepingut vastavalt kostja 25.04.2009 pakkumusele (VÕS § 13 lg 3).
11.Kostja märgib, et hageja on asunud seisukohale, et 01.03.2009 üürileping lõppes kostja ülesütlemisavaldusest tulenevalt 31.05.2009. Seega on arusaamatu, miks asus hageja 2009 suvel aktiivselt lõpetama üürisuhet, mida hageja arvates sellel ajal ei eksisteerinud. Hageja on varem väitnud, et tegemist oli ekslikult üürilepingu lõpetamisena vormistatud tehingutega, kuid tegelikkuses olid 22.07.2009 üürilepingu lõpetamise teade ning 31.07.2009 eluruumi üürilepingu lõpetamise kokkulepe hoopis üürileandja nõuded eluruumi vabastamiseks. Kostja sellise tõlgendusega ei nõustu. 22.07.2009 üürilepingu lõpetamise teade sisaldab kõiki tunnuseid, mis on iseloomulikud üürilepingu ülesütlemise avaldusele, kusjuures on loetletud kõik need alused, mis on ülesütlemise ajenditeks. Samuti viitab üürilepingu lõpetamise teate vormistus sellele, et tegemist on just nimelt üürilepingu ülesütlemisele suunatud tahteavaldusega. Hageja rõhutab, et 22.07.2009 teates ei ole täpsustatud, millise üürilepingu ülesütlemisele see suunatud on ning arvestades asjaoluga, et 01.03.2009 üürileping oli lõppenud kostjapoolse korralise ülesütlemisega 30.05.2009 ei saanud üürileandja 22.07.2009 teade puudutada juba lõppenud lepingut. Mõistetamatu on, miks pidanuks poolteist kuud peale 01.03.2009 üürilepingu lõppemist hageja ette heitma kostjale näiteks üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmist. Samuti ei riimu selline etteheide mingil viisil hageja eksitava väitega, et tegemist oli tegelikkuses üüripinna vabastamise nõudega. Üüripinna vabastamisel tuleks seda nõuda, mitte ette heita kostjale üüri tasumata jätmist. Järelikult pidi eksisteerima mingisugune kehtiv üürileping, millest tulenevate kohustuste täitmata jätmist saanuks hageja kostjale ette heita. Kostja hinnangul kinnitab ka see asjaolu, et poolte vahel 2009 aprillis uus üürileping sõlmiti ja algselt seda mõlemad pooled ka aktsepteerisid. Kostja juhib tähelepanu, et nii hageja kui ka XXX olid kõnesolevate sündmuste toimumise ajal juhatuse liikmeteks OÜ-s XXX, mille üheks tegevusalaks olid registrikaardi alusel ka tehingud kinnisvaraga, kinnisvara arendus ja haldamine (tl 79). Seega on ebausutav, et tegemist on isikutega, kes ei orienteerunud vastavas valdkonnas ning võisid seetõttu anda eksliku vormi oma tahteavaldusele. 2009 aprillis on üürilepingu sõlmimisel XXX tegutsenud näivus- ja talumisvolituse alusel või esindajana hageja majandus- kutsetegevuses. Kostja suhtles peamisel just XXXga üürilepingu teemadel ning seda viimase teatatud elektronpostile kirju saates. Samuti võttis XXX vastu 26.03.2009 korralise ülesütlemisavalduse 01.03.2009 üürilepingu lõpetamiseks. Kostja on veendumusel, et antud juhul tegutses 28.04.2009 nõustumuse andmisel XXX näivus- ja talumisvolituse alusel, mis TsÜS § 118 lg 2 juhindudes on piisav selleks, et lugeda hageja poolt volitus XXX nõustumuse esitamiseks antuks. Väheoluline ei ole ka see, et hageja ja XXX on isa ja poeg. Käsitleda tuleb asjas ka seda, et hageja on elamu üürimisel tegutsenud oma majandus- ja kutsetegevuses, kuivõrd elamu, mida vaidlus puudutab, on olnud pikaajaliselt ning püsivalt välja üüritud ning üüritulu on hageja püsivaks sissetulekuks. Seotus kinnisvara haldamisega tegelenud OÜ-ga XXX kinnitab, et elamu väljaüürimine on käsitletav hageja majandus- ja kutsetegevusena. Nimetatud tegevuses on hageja kasutanud oma poega XXXd, mistõttu ka TsÜS § 116 lg 2 ja §
2-11-49720 132 lg 1 tulenevalt tuleb lugeda viimase poolt 28.04.2009 antud nõustumus kostja pakkumusele tehtuks hageja nimel.
12.Tulenevalt hageja seisukohtadest märgib kostja, et jälgides kronoloogilises järjekorras kirjavahetuse sisu ning poolte avaldusi jääb mõistlikule isikule selgelt mulje, et pooled peavad läbirääkimisi uue üürilepingu tingimuste üle, sh üüri suuruse osas. 25.04.2009 teeb kostja ettepaneku, milles toob esile järgmised omapoolsed tingimused: a) kostja ei ela eluruumis 2009 juunikuus ning sellel ajal on võimalik teha seal remonti; b) hageja võib alustada eluruumi pakkumist kolmandatele isikutele, kuid kostjal on õigus elada eluruumis; c) juhul, kui hageja leiab uue üürniku, kolib kostja välja kolme nädala jooksul; d) kostja tasub üüri 10 000 krooni kuus. Just nimetatud elektronkirjale vastuseks on küsinud XXX: „Kas juuni kuus kui Teie ära olete saame ligipääsu majja ja saame teha remonti?“ Kostja on vastanud: „Jah selline sobiks.“ XXX on vastanud: „Siis on see meile ka sobiv.“ 28.04.2009 on kostja veel täiendavalt kirjutanud oma seisukohad seoses remondivajadusega, mis on jäänud antud tsüklis viimaseks kirjaks. Ühtegi nõuet kostja väljakolimiseks XXX esitanud ei ole. Mõistlikult ei ole võimalik kirjavahetusest järeldada ka seda, et XXX nõustus üksnes juunikuus remondi tegemist puudutavaga, kuivõrd juhul, kui uut üürilepingut ei eksisteerinuks, siis pidanuks kostja ju kolima eluruumist välja 01.06.2009. Sellisel juhul ei oleks vaja olnud hagejal kooskõlastada kostjaga oma edasist tegevust eluruumis, sealhulgas remondi tegemist 2009 juunikuus s.o. pärast varasema üürilepingu lõppemist. Juba ainuüksi see fakt kinnitab, et kõnealuste elektronkirjade vahetamisel luges ka hageja esindaja sõlmitud kokkuleppe tegelikult endale siduvaks. Hageja võimaldas kostjale ka takistusteta sissepääsu eluruumi kostja naasmisel puhkusereisilt 2009 juunis. Seega pidi hageja olema arusaamal, et kostja viibimisel eluruumis eksisteerib mingisugune õiguslik alus. Selliseks aluseks sai eelnenud sündmuste ja tahteavalduste vahetamise kontekstis olla üksnes kostja ning XXX vahel elektronposti vahetamise teel sõlmitud kokkulepe eluruumi kasutamise kohta alates 01.06.2009 tingimustel, mis olid esitatud kostja 25.04.2009 pakkumises. Seega kinnitab ka hageja käitumine pärast 01.06.2009 kostja väidet, et poolte vahel eksisteeris täiendav üürisuhe 25.04.2009 elektronkirjas esitatud tingimustel. Täiendavalt tuleb poolte tahteavalduste tõlgendamisel tähelepanu pöörata sellele, et hageja võttis kostjalt täitmise 10 000 kroonise üüri osas vastu 04.06.2009 ega esitanud vastuväidet makse suuruse või aluse osas. Juhul, kui üürilepingut ei eksisteerinud, nagu väidab hageja, siis puudunuks maksel õiguslik alus. Ebamõistlik oleks hageja poolt olnud eeldada, et tegemist oli mingil muul alusel kostja poolt tehtud maksega. Ka nimetatud asjaolu kinnitab veelkordselt, et pooled lugesid elektronposti teel sõlmitud kokkuleppe endale siduvaks ning VÕS § 76 lg 4 juhindudes tuleb eeldada, et ka kostjapoolne täitmine oli kohane ja täitmisena pakutu oli võlgnetav.
13.Kostja esitab väljavõtte 22.07.2009 hageja avaldatud kuulutusest eluruumi üürimiseks, kus üüriks oli märgitud 15 000 krooni (tl 109-110). Pidades silmas seda, et hageja ei teatanud kostjale uue üürniku leidmisest kuni kostja poolt üüripinna vabastamiseni, siis tuleb eeldada, et hageja leidis uue üürniku alles 26.01.2011, mil hageja sõlmis uue üürilepingu. Seega perioodil 01.06.2009 - 16.09.2010 hagejal üürnik puudus, millest saab järeldada, et hageja nõutud üür oli turuolukorda arvestades liiga kõrge. Arvestades sealjuures asjaolu, et vastav periood langes ka majanduskriisi kõige raskemale ajajärgule, vastas kostja poolt tasutud üür 10 000 krooni turutingimustele. Kohtuotsuse põhjendus
14.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
15.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja
2-11-49720 § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
16.Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 01.03.2009 tähtajatu eluruumi üürilepingu, mille alusel hageja andis kostja kasutusse Tallinna linnas XXXasuva ridaelamu suurusega 160 m2, üüriga 20 000 krooni kuus (tl 8-11). Samuti puudub vaidlus, et 26.03.2009 esitas kostja hagejale ekirja, milles teavitas hagejat soovist katkestada leping 30.03.2009 ja kolida välja mai lõpus 2009 (tl 12). Vaidlust ei ole, et kostja kasutas ridaelamut kuni 16.09.2010. Kostja ja XXX pidasid seoses üürilepinguga e-kirjavahetust 19.04.2009-28.04.2009 (tl 89-93). Kostja tasus hagejale igakuiselt üüri perioodi 04.06.2009-16.09.2010 eest 10 000 eurot kuus, v.a veebruar 2010, mil tasus 5818,70 krooni (tl 13-27).
17.Poolte vahel on vaidlus, kas pooled sõlmisid uue üürilepingu uutel tingimustel 01.06.2009 seisuga ning, kas kostja on kohustatud tasuma hagejale üürivõlgnevuse perioodi 04.06.2009 – 16.09.2010 eest summas 10 493,03 eurot.
18.Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 309 lg 1 teise lausel alusel tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 311 lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 334 lg 1 alusel üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 335, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kostja kasutas poolte vahel 01.03.2009 sõlmitud üürilepingu alusel ridaelamut aadressil XXX, Tallinn hinnaga 20 000 krooni kuus. 26.03.2009, kooskõlas üürilepingu punktiga 3.1, saatis kostja hagejale e-posti teel teate üürilepingu korralisest ülesütlemisest alates 30.03.2009 ning asjaolust, et kostja kolib üüripinnalt välja mai lõpus 2009 (tl 12). Samas e-kirjas teavitas kostja hagejat, et viibib reisil juunikuus, Tallinnas on juuli-august ning on huvitatud maksma juuniaugust eest 15 000 krooni, kui hageja ei ole selleks ajaks leidnud uut üürnikku. 19.04.2009 ekirjas teavitas kostja XXXd, et kostja enda majja kolimine viivitub ning enne üürilepingu sõlmimist soovis ta teada, kas üür kokku 40 000 krooni on vastuvõetav perioodi 01.06.200930.09.2009 eest. XXX vastas 19.04.2009, et selline üür oleks vastuvõetav üksnes, kui majas ei ela keegi neli kuud ning, kui hagejal on ligipääs majja ja 40 000 krooni üüri ning muruniitmise eest 2000 krooni makstakse ette. 21.04.2009 teavitas kostja, et reisil viibib kostja üksnes juunikuus, mille peale XXX teatas, et on kostjast valesti aru saanud ning hageja nõustub üüri alandamisega 10 000 kroonile üksnes juunikuu eest ning edasi on igakuine maksumus sama, mis poolte vahel sõlmitud üürilepingus. 25.04.2009 teavitas kostja, et perioodil, millal kostja viibib reisil võiks hageja teha remonti ning alustada uue üürniku otsimisega. Samuti võib elamut näidata ajal, mil kostja elab sees. Kostja kolib elamust välja kolme nädalaga, kui hageja leiab uue üürilise, kostja maksab 10 000 krooni kuus. 27.04.2009 e-kirjas palus XXX täpsustada, kas juunikuus on hagejal võimalus pääseda majja remondi tegemiseks, millele kostja teatas, et jah. 27.04.2009 teavitas XXX kostjat, et siis on see ka hagejale sobiv. Viimases kirjas 28.04.2009 palus kostja täpsustada, kui palju soovib hageja remonti teha (tl 89-93). Kostja jätkas elamu kasutamist perioodil 01.06.2009-16.09.2010.
2-11-49720 Kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et pooled on sõlminud 01.06.2009 uue üürilepingu uutel tingimustel, mille alusel kostja tasub üüri 10 000 krooni kuus. VÕS § 16 alusel pakkumus (ofert) on lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 järgi nõustumus (aktsept) on otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Kirjavahetusest nähtub, et 10 000 kroonise üüriga on nõustutud üksnes juunikuu 2009 eest ning edasi pidi kehtima sama üür, mis oli pooltevahelises üürilepingus ehk 20 000 krooni. Kirjavahetusest ei nähtu, et hageja on nõustunud üüriga 10 000 krooni kuus kuni üürniku leidmiseni. 27.04.2009 kirjas on XXX üksnes palunud täpsustust, kas juunikuus pääseb hageja eluruumi remondi tegemiseks. 28.04.2009 XXX e-kirjast ei saa lugeda välja, et hageja on nõustunud kostja pakkumusega, et kostja tasub üüri 10 000 krooni kuus. 27.04.2009-28.09.2009 e-kirjadest saab nõustumust lugeda üksnes remondi osas. Eeltoodut kinnitab ka hageja käitumine, et ta ei soovinud uutel tingimustel üürilepingu sõlmimist, saates 22.07.2009 kostjale teate üürilepingu lõpetamisest alates 31.07.2009. Teates üheks pretensiooni punktiks oli kostja tähtaegselt üüri- ja kommunaalkulude eest tasumata jätmine (tl 75). Eeltoodul puudub küll õiguslik tähendus, kuid nimetatu näitab, et hageja ei ole nõustunud, et kostja tasub hagejale üüri 10 000 krooni kuus. Lisaks on XXX teavitanud kostjat 28.07.2009 e-kirjaga, et XXX puuduvad ja puudusid volitused üürilepingu sõlmimiseks e-posti teel. Isegi kui lugeda, et XXX oli volitus juhindudes TsÜS § 118 lg 2, ei saa e-kirjavahetusest välja lugeda, et XXX on nõustunud kostja pakkumisega tasuda üüri 10 000 krooni kuus. Kuna kostja üüriruume 30.05.2009 ei tagastanud, siis tuleb lugeda, et kostja jätkas üüritud ruumide rentimist samadel tingimustel, mis oli sõlmitud pooltevahelises 01.03.2009 üürilepingus ehk üüriga 20 000 krooni kuus. Kohus on seda meelt, et üürnik ei saa üürileandjale ette kirjutada kui suurt üüri üürnik maksab. Üüri suuruse määramisel on oluline roll üüriandjal, kellel on vaba voli seda vähendada. Sellisel juhul tuleb üürisuuruse muutmine kirjalikult vormistada, kui pooled on eelnevalt kirjalikult vormistatud üürilepingus kokku leppinud. Pooled on 01.03.2009 üürilepingu punktis 7.1 kokkuleppinud, et lepingu muutmine on võimalik üürileandja kirjalikul nõusolekul. Sellist nõusolekut ei ole kostja kohtule esitanud. Kostja on perioodil 04.06.2012-16.09.2010 tasunud hagejale üüri kokku 145 818,70 krooni ehk 9319,51 eurot, arvestusega 10 000 krooni kuus, veebruar 2010 5818,70 krooni. Kuna kostjal oli kohustus tasuda 20 000 krooni kuus, siis on kostjal tasumata 164 181,20 krooni ehk 10 493,03 eurot, milline summa kuulub kostjalt väljamõistmisele.
18.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja palub kosjalt välja mõista perioodi 21.06.2011-13.10.2011 eest viivise 273,70 eurot ja alates 18.10.2012 viivise 0,022% päevas võlgnevuse jäägilt kuni võlgnevuse tasumiseni. Kohus leiab, et viivisenõue on põhjendatud. Kostjal oli võimalus vabastada ruumid koheselt, kui kostja sai teada, et hageja ei ole nõustunud kostja pakkumisega tasuda üüri 10 000 krooni kuus. Kostja jätkas aga elamu kasutamist kuni 16.09.2010. Seega kuulub viivis kostjalt väljamõistmisele.
19.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt välja mõistmisele võlgnevus 10 493,03 eurot, viivis 273,73 eurot, viivise 0,022% päevas võlgnevuse jäägilt alates 18.10.2011 kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud
20.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud täielikult 100% kostja kanda.
2-11-49720 Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.