Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Pooled muutsid rendilepingu punkti lisaga nr 4 ning leppisid kokku, et alates 01.04.2007 on renditasu moodustab 31 624 krooni (koos käibemaksuga) ja kostja kohustub tasuma hagejale osutatud kommunaal- ja teiste teenuste eest (elekter, valve, prügivedu, koristamine jne). Seega pooled tühistasid Rendilepingu p. 3.2.6 toodud osutatud teenuste maksumuse ülempiiri.

Rendilepingu lisaga nr 3, mis oli allkirjastatud 01.10.03 a. pooled leppisid kokku rendipinna sisekorra eeskirjade osas. Kostja on rikkunud rendilepinguga ettenähtud maksekohustust, jättes tasumata rendi põhisumma, arved temale osutatud kommunaalteenuste eest ja viivisintressi arved. Võla arvestus. Tasumata rent Kostja ei ole käesoleva ajani tasunud 01.07.2008 a. rendiarve nr M831-01.07.2008 a. summas 31 624,00 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 01.08.2008 a. rendiarve nr M946-01.08.2008 a. summas 18 362,35 krooni. Tasumata kommunaalkulud Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 30.04.2008 a. kommunaalteenuse arve nr EL57430.04.2008 a. summas 14104,00 krooni (56 krooni käesoleva arve alusel oli tasutud). Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasunud 31.05.2008 a. kommunaalteenuse arve nr EL63931.05.2008 a. summas 14160,00 krooni. Kostjal ei ole kuni käesoleva ajani tasunud 30.06.2008 a. kommunaalteenuse arve nr EL77630.06.2008 a. summas 14160,00 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 31.07.2008 a. kommunaalteenuse arve nr EL89031.07.2008 a. summas 14160,00 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 31.08.2008 a. kommunaalteenuse arve nr EL106031.08.2008 a. summas 8222,80 krooni. Tasumata viivitusintress Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 10.12.2007 a. viivisintressi arve nr V83-10.12.07 summas 23 586,00 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 13.12.2007 a. viivisintressi arve nr V84-13.12.07 summas 5 692,30 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasunud 27.05.2008 a. viivisintressi arve nr V91-27.05.08 summas 16 444,50 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasunud 25.07.2008 a. viivisintressi arve nr V120-25.07.08 summas 19 290,65 krooni. 2 (11)

Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasunud 15.09.2008 a. viivisintressi arve nr V148-15.09.08 a. summas 82 604,00 krooni. Kostja ei ole kuni käesoleva ajani tasutud 01.10.2008 a. viivisintressi arve nr V151-01.10.08 summas 82 088,70 krooni. Võlg kokku Kokku kostjal oli hagi esitamise ajaks hagejale tasumata arveid rendi eest - summas 49 986,35 krooni, kommunaalteenuste eest - summas 64 806,80 krooni, viivisarveid tasumisega viivitatud arvete eest - summas 147 617,45 krooni ja viivisarveid tasumata jäänud arvete eest - summas 82 088,70 krooni, kokku 344 499,30 krooni. Pooled astusid läbirääkimistesse võla kustutamiseks, kuid nii ei jõudnudki kokkuleppele ja maksegraafikut ei allkirjastanud. Kostja teostas maksed, mis olid tehtud 11.09.2008 a., 12.09.2008 a. ja 17.10.2008 a. Kohtule esitatud kolmest maksekorraldusest ei ilmne, milliseid arveid kostja tasus (maksekorraldustel on aluseks märgitud lihtsalt „makse”). Alles vastuses hagiavaldusel kostja on asunud selgitama, milliseid arveid tema enda arvates maksekorraldustega maksis. Seoses sellega võis hageja ise otsustada, milliste arvete katteks ta laekumised arvestab. Vastavalt hageja raamatupidamise andmetele arvestas hageja laekumise MK264 summas 20 000,00 krooni 11.09.2008 järgmiste arvete katteks, mis ei puutu käesolevasse vaidlusesse:

M710-01,06,08

EL151-29,02,08

EL320-31,03,08

Kokku

1624,00krooni 14160,00 krooni 4216,00 krooni 20 000,00 krooni

Laekumine MK266 summas 10 000 krooni 12.09.08 oli arvestatud alljärgnevate arvete katteks:

EL320-31,03,08

9944,00 krooni El574-30,04,08 56,00 krooni Kokku 10 000,00 krooni Ülalmainitud makseid hageja ei arvestanud nõude esitamisel kohtule. Hageja tunnistab kostja makset MK314 summas 20 000 krooni 17.10.08 ning arvestas alljärgnevate maksete katteks:

EL574-30,04,08

EL639-31,05,08

Kokku

-

14104,00 krooni 5896,00 krooni 20 000,00 krooni

Lisaks ülaltoodule, tunnistab hageja kostja 22.12.08 makset summas 1610.35 krooni. Kuna kostja ei määranud, mille katteks ta tasus, siis oli hagejal õigus ise määrata, millise kohustuse katteks ta võlgnevuse arvestab, kuna kostjal oli tasumata nii rent, kommunaalteenused kui ka viivis. Seega luges hageja I järjekorras tasutuks üüri arve 01.06.08 järgi, elektri arve 3 (11)

29.02.08 ja 31.03.08 järgi, II järjekorras arvestas tasutuks elektri eest 31.03.08, 30.04.08 järgi ja III järjekorras arvestas tasumiseks elektri arve 30.04.08 ja 31.05.08 järgi. Kaks tasumata üüriarvet olid esitatud 01.07.09 ja 01.08.09 ja olid ajaliselt hilisemad. Märgitu oli lubatav VÕS § 88 lg 6 alusel. Kokku on hageja nõue: (49 986,35 krooni (rendivõlg) + 44 333,19 krooni (võlg kommunaalteeneuste eest) – menetluses tasutud 20 000 krooni – 1 610,35 krooni = 72 709,10 krooni, ehk € 4 646,96. Menetluse käigus vähendas hageja nõutava viivise suurust 194 854,50 kroonilt kuni 72 709,10 kroonini (enam kui kaks ja pool korda). Võlgnevus, mille pealt viivist arvutati tekkis 2008 a. kevadel ja on tasumata kuni käesoleva ajani. Viivitatud aeg praeguseks ajaks moodustab enam kui 1500 päeva ja kuna viivis on päevas 0,07% (72 709,10 krooni : 1500 päevaga = 48,5 krooni päevas x 100 : 72 709,10 = 0,07% päevas), siis ei ole viivis ebamõistlikult suur. Oluline on, et kostja on jätnud hagejale tasumata enam kui nelja ja poole aasta jooksul. 14.02.2012 kohtule (II kd lk 72-76) esitatud avalduses täpsustas hageja oma nõudeid ning palus kostjalt välja mõista põhivõlga 72709,10 kr ehk 4646,96 €, viivist 72709,10 kr ehk 4646,96 € ja menetluskulud palus jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja palub hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja tegi hagetava võla katteks menetlus ajal makseid. Hageja renditasu nõue on põhjendamatu, kuivõrd nimetatud nõude aluseks olevad arved (M831 ja M946) on tasutud vastavalt 11.09.2008, 12.09.2008 ning 17.10.2008 Kostja poolt teostatud maksetega. VÕS § 88 lg 1 ,4,5 järgi määras kostja mille katteks ta võla tasub. Alles hagi saamisel sai teada, kuidas määras tasumise hageja. Seega ei tekkinudki kostjal vastu vaidlemiseks võimalust varem kui pärast hagi kättesaamist. Hagile vastates vaidles sellisele määrangule vastu (mida on kinnitanud ka hageja ise oma seisukohtade p.-s 1.2.) ning märkis, et ülekanded on teostatud just eelviidatud (renditasu nõude aluseks olevate) arvete katteks. Kooskõlas VÕS § 88 lg-ga 5 tuleb asuda seisukohale, et vaidlusaluste ülekannetega on tasutud käesolevas tsiviilasjas esitatud rendinõude aluseks olevad arved. Juhul kui asuda seisukohale, et võlgnik peaks alati koos makse tegemisega määrama, millise kohustuse katteks ta konkreetse makse teostab, kaotaks VÕS § 88 lg 5 sootuks mõtte. VÕS § 88 lg 2 ei kohaldu, kuivõrd viivis ei ole käsitatav tagatisena, vaid on õiguskaitsevahend. Ka hageja ise ei osanud käsitleda viivist tagatisena enne kui maakohus sellele menetluse jooksul tähelepanu juhtis ning alles seejärel vastava väite esitas. Seega ei olnud juba lepingu sõlmimisel ei hageja ega kostja arvestanud sellega, et lepingus sätestatud viivis oleks tagatis või et rendiarvete tasumine oleks paremini tagatud kui kommunaalkulu arvete tasumine. Lepingut tuleb tõlgendada vastavalt poolte tahtele lepingu sõlmimise ajal. Kindlasti ei olnud poolte tahe 4 (11)

viivise osas suunatud selle käsitlemisele tagatisena või tagamaks paremini rendiarvete tasumist võrreldes kommunaalarvete tasumisega. VÕS § 88 lg 6 aga kohaldub üksnes juhul, kui ei võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse katteks tehtud maksed arvestada tuleb. Konkreetsel juhul aga määras võlgnik mõistliku aja jooksul, s.o kohe pärast seda, kui ta sai teada, milliste väidetavate kohustuste katteks on hageja kostja poolt teostatud maksed lugenud, et tehtud maksed tuleb arvestada vaidlusaluste rendimaksete katmiseks. Seega on ebaõige hageja väide, mille kohaselt oli hagejal õigus lugeda kostja poolt teostatud maksed varasemate võlgnevuste katteks põhjusel, et kostja ei teatanud oma määrangust mõistliku aja jooksul. Lisaks eeltoodule ei ole hageja tõendanud, et kostjal üldse mingi muu varasem võlgnevus esines. 14.02.2012.a esitatud seisukohtades on Hageja küll välja toonud arve numbrid ning summad, kuid samas jätnud kohtule ning kostjale esitamata seisukohtades viidatud arved. Seejuures on väär hageja väide, et need arved ei puutu käesolevasse vaidlusesse, kuivõrd juhul, kui kõnealuseid arveid ei oleks, ei saa lugeda ka kostja poolt tehtud makseid selliste olematute arvete katteks ja seega sõltub nende arvete (varasema võlgnevuse) olemasolu tõendatusest ka hageja poolt esitatud renditasu nõude suurus ja põhjendatus. Seega, ning olenemata asjaolust, et hageja ei arvestanud seisukohtade p.-des 1.3. ja 1.5. loetletud arveid kohtusse nõude esitamisel, omavad need esitatud nõude põhjendatuse seisukohalt siiski olulist tähtsust. Kuna kostja vaidles viivitamatult vastu sellele, milliste kohustuste katteks hageja nimetatud maksed arvestas, tuleb VÕS § 88 lg 5 järgi luge4da, et kostja oli õigustatult lugenud teostatud maksetega tasutuks just hagi aluseks olevad rendiarved nr M831 ja M946. Hageja ei ole tõendanud kostja varasemat väidetavat võlgnevust, mille katteks ta on maksed arvestanud. Seega tuleb asuda seisukohale, et hageja renditasu nõue on alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõustub hageja poolt viivise vähendamisega kuni põhinõude suuruseni. Samas ei ole 72 709, 10 krooni suurune viivisenõue põhjendatud. Kuna põhinõue rendimaksete osas ei ole põhjendatud, et ei saa sellelt nõuda ka viivist Kuivõrd rendileping ei sätesta viivist kommunaalmaksete tasumisega viivitamise eest, tuleb jätta arvestamata ka hageja poolt kommunaalmaksetelt arvestatud viivis. Hageja ei ole arvestanud seadusjärgse viivise nõuet. Kui kohus leiab, et rendimaksed ja seega ka viivise arvestamine nimetatult makselt on õigustatud, ei ole siiski õigustatud viivise arvestamine lepingus sätestatud määras, s.o 1% päevas. Samuti ei ole õigustatud nimetatud määras viivise arvestamine kommunaalmaksetelt. Viivisemäär suuruses 1% päevas ehk 365% aastas on ebamõistlikult suur. Kostja palub viivist vähendada. Viivise vähendamisel tuleb arvestada seda, et viivisarvete aluseks olevad alusarved on Kostja tasunud. Sellises määras viivise arvestamine kahjustaks kostja majandustegevust.

5 (11)

Viivisearvetelt nähtub, et hageja on alustanud viivise arvestamist rohkem kui 30 päeva pärast. Samas oleks hageja saanud ja pidanud oma viivisenõuded esitama koheselt järgmise arve esitamisega. Seega on hageja viivisenõudega liiga kaua venitanud, mis on samuti üheks viivise vähendamise põhjuseks. Kohtumenetlus on algatatud pahatahtlikult, ajal, mil poolte vahel toimusid läbirääkimised võlgnevuse tasumiseks. Seda väidet kinnitavad ka kostja poolt enne käesolevat kohtumenetlust teostatud ülekanded, mis tehti vahetult enne hagi kättesaamist ajal, mil kostja ei olnud teadlik tema vastu hagi esitamisest. Ei ole loogiline, et kostja tasuks nii suure summa (50 000 krooni 2008.a), teades, et tema vastu on esitatud nii kui nii haginõue. Kostja leiab, et mõistlik viivise suurus, milleni palub viivisemäära eeltoodud asjaolude alusel vähendada, oleks seadusjärgne viivis ehk viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hageja kommunaalkulude nõue on tõendamata ega kuulu sellest tulenevalt rahuldamisele. Hageja seisukohtade p. 3.3. kohaselt saadi kostja poolt tarbitud elektri kogus järgmise arvestuse alusel: sisearvesti nr 1137170 näidust, mis mõõtis ka konkreetselt Kostja poolt renditava pinna elektritarbimist, lahutati kahe XXX turu sisearvestite näidud ning saadud tulem jaotati kõikide tarbijate, sh kostja vahel. Seega on hageja ise oma seisukohtade p.-s 3.1. toodud skeemis ning p.s 3.3. kirjeldatud arvestamise põhimõttes märkinud, et oli sisearvesti, mis mõõtis mh ka kostja elektritarbimist ning et elektritarbimise arvestus toimus vastavalt selle arvesti (arvesti nr 1137170) näitudele. Kuigi hageja väidab, et kostja elektritarbimine tehti kindlaks arvesti nr 1137170 näitude alusel, ei ole hageja esitanud kostjale ega kohtule dokumente, mis tõendaksid nimetatud arvesti näite ja seega kostja elektritarbimise kogust. Hageja on esitanud hoopis väliarvesti näite kajastavad Eesti Energia arved, mis aga kajastavad kogu XXX keskuse elektritarbimist. Tulenevalt Hageja enda poolt p.-s 3.3 esitatud arvestuspõhimõttest aga ei ole välimise arvesti näitudel ning selle alusel esitatud Eesti Energia arvetel antud tsiviilasjas üldse mingit tähtsust. Kui välisarvesti näit ei olnud kostja elektritarbimise väljaarvestamise ega talle esitatud arvete aluseks, siis ei puutu selle arvesti näidud ega arved käesolevasse menetlusse ning on asjakohatu tõend. Lisaks sellele, et Hageja kommunaalkulude nõue ei kuulu rahuldamisele tulenevalt selle tõendamatusest, ei kuulu kõnealune nõue rahuldamine ka seetõttu, et kostja on maksnud hagejale kommunaalkulusid rohkem kui ta reaalselt elektrit on tarbinud. Hageja on esitanud lepingu järgi maksimaalmääraks oleva 10 000 krooni suuruseid nõudeid ka siis, kui tegelik tarbimine sellisele summale vastata ei saanud. Nähtuvalt XXXOÜ juhataja XXXavaldusest AS XXX juhtkonnale algasid kütteprobleemid juba alates 2007.a kevadest, mil langesid nö rivist välja osad küttekehad. Sellest tulenevalt oleks pidanud vähenema ka elektritarbimine ning muutuma väiksemaks elektriarved. Elektriarved aga ei vähenenud ning kostja tasus siiski Hagejale arveid 10 000 krooni suuruses maksimaalmääras. Seega on kostja tasunud rohkem, kui ta tegelikult elektrit tarbis. Kohatu on hageja poolt, mille kohaselt oli Kostjal võimalik paigaldada oma kulul elektriarvesti. See oleks läinud ebamõistlikult kulukaks, kuna kogu kaubahalli osas oli üks ühine kütte- ja 6 (11)

valgustussüsteem, mis sisuliselt oleks tähendanud kogu süsteemi ümberehitamist. Ning isegi juhul, kui kostja oleks sellise arvesti paigaldanud, oleks kostja osale tulnud soojus siiski terve ruumi peale, st tema poolt renditavat pinda ületavale osale jaotunud. Kaks viimast aastat oli ülejäänud kaubahalli pind praktiliselt tühi, millest tulenevalt on alust eeldada, et Hageja soovis kogu kaubahallile mineva kulu saada Kostja käest. Kohtu põhjendused Maakohus tegi asjas otsuse 16.12.2010, mille Tallinna Ringkonnakohus tühistas 24.05.2011. Kohtule esitatud rendilepingu nr. 100/03/K ja selle lisade kohaselt sõlmisid 01.10.2003.a. AS XXX ja OÜ XXXrendilepingu jaekaubanduse müügikoha suhtes XXX turu kaubahallis aadressiga XXX (t/l 6-10). Pooled ei vaidle selle üle, et üürileping lõppes 18.08.2008.a. poolte kokkuleppel. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohaselt tasunud rendi- ja kommunaalmakseid ning kas hagejal on õigus nõuda tasumata summasid ja viivist. Esmalt annab kohus hinnangu asjaolule, kas kostjal lasub kohustus tasuda rendi- ja kommunaalmaksete arveid ning milline oli poolte kokkulepe kommunaalkulude, eelkõige aga vaidlusaluse elektri eest tasumise kokkulepe. Edaspidi kontrollib kohus, kas hageja viivisenõue on põhjendatud ja kas viivise kokkulepe on tüüptingimus, mis kahjustaks hagejat. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Eelpool viidatud rendilepingu p. 3.2.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale renditud pinna eest renti vastavalt lepingule. Rendilepingu lisa 2 p. 2 järgi kohustus kostja tasuma renti igakuiselt hiljemalt 25. kuupäevaks järgneva kuu eest (t/l 8). Rendilepingu lisa nr. 4 p. 2 kohaselt leppisid pooled kokku alates 01.04.2007.a. renditasu summas 26 800 krooni, millele lisandub käibemaks 18 % (t/l 10). Hageja väidetel on kostjal tasumata 01.07.2008.a. rendiarve nr. M831-01.07.2008 summas 31 624 krooni (t/l 11) ning 01.08.2008.a. rendiarve nr. M 946-01.08.2008 summas 18 362,35 krooni (t/l 12). Kostja vastuväidetel, on ta arve M381 tasumiseks teinud hagejale ülekanded 11.09.2008.a. summas 20 000 krooni, 12.09.2008.a. summas 10 000 krooni ning 17.10.2008.a. summas 1 624 krooni. Arve M946 tasumiseks on kostja teinud hagejale 17.10.2008.a. ülekande summas 16 752 krooni. Samuti on kostja menetluse kestel s.o. 22.12.2008.a. tasunud hagejale puuduva 1 610,35 krooni. Seega on kostja hinnangul tasutud rendimaksete võlgnevus kokku summas 49 989,35 krooni. Hageja on need arvestanud aga varasemata kostjate võlgnevuste katteks. Vaidlus puudus selles, et märgitud summasid tasudes ei määranud kostja, mille katteks ta raha tasus ning hageja ei teatanud kostjale sellest, et ta arvestas tasutud varasemalt sissenõutavaks muutunud võlgnevuste kui 01.07.2008 ja 01.08.2008 esitatud rendiarvete tasumiseks (maksekorralduses märge kanne t/l 51), hageja on kinnitanud, et kostja tegi 17.10.2008 kaks makset). Sellistest nn vastukäivatest seisukohtadest said pooled teada kohtumenetluses, sest hagis nõudis hageja 01.07.2008 ja 01.08.2008 arvete järgi rendi tasumist ning kostja teatas alles vastuses, et ta sellega ei nõustu, sest tema arvates on need tasutud ülalviidatud maksetega. 7 (11)

Hageja nõuab 01.07.2008.a. rendiarve nr M831-01.07.2008 ning 01.08.2008.a. rendiarve nr. M 946-01.08.2008 tasumist. Märgitud kuude eest muutus renditasu nõue sissenõutavaks vastavalt 25.07.08 ja 10.08.08. Kostja tegi oma maksed 11.09.2008.a., 12.09.2008.a. 17.10.2008.a. Seega on maksete tegemise ja vaidlusaluse nõude vaheaeg üle kuu ning hagi on esitatud 16.10.08, so samuti mitte viivitamata makse tegemisest. VÕS 88 lg 1 sätestab, et võlgnik võib määrata millise kohustuse täitmiseks on ta raha andnud kui tasutust ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, lg 4 sätestab, et kui võlgnik ei ole pärast kohustuse täitmist mõistliku aja jooksul määranud, millise kohustuse ta on täitnud, võib selle määrata võlausaldaja, kui ta teatab määramisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist ja kohustuse täitmine pole õigusvastane, kohutus on sissenõutav, kohustust ei ole vaidlustatud. Sama paragrahvi lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja on lg 4 järgi määranud, millise kohustuse võlgnik on täitnud, kuid võlgnik sellele viivitamata vastu vaidleb, siis võib võlgnik ise määrata millise kohustuse ta on täitnud; sel juhul loetakse, et võlgnik on täitnud tema poolt määratud kohustuse, VÕS § 88 lg 6 sätestab, kui kumbki pole määranud, millise kohustuse katteks on raha tasutud, siis p 1 järgi loetakse, täidetuks esimeses järjekorras muutunud kohustus. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 24.05.2010 käesolevas asjas on tuvastatud, et kostja ei teatanud hagejale ülekande tegemisel ega ka mõistliku aja jooksul pärast seda, et soovib tasuda just rendimakset ning et hageja ei teatanud kostjale mõistliku aja jooksul pärast makse tegemist, millise kohustuse ta loeb sellega täidetuks, mistõttu kuulub asjas kohaldamisele VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi ning seega loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Ringkonnakohtu lahend on maakohtule siduv TsMS § 658 mõtte kohaselt. Kohus peab vajalikuks märkida, et viitamata teatamine ei tähenda maksete tegemisel nn mitmenädalast ootamist, kas vastaspool määrab või ei määra, millise kohustuse katteks ta midagi tasub või millise kohustuse katteks teine tasutu arvestab. Sellise olukorda reguleerib ja lahendab VÕS § 88 lg 6 p 1, millele kohus tugines. Seega leiab kohus, et hagis nõutud 01.07.2008.a. rendiarve nr M831-01.07.2008 summas 31 624 krooni (t/l 11) ning 01.08.2008.a. rendiarve nr. M 946-01.08.2008 summas 18 362,35 krooni (t/l 12) on kostja poolt täitamata ehk kostja rikub lepingust tulenevat rendimakse tasumise kohustust VÕS § 100 tähenduses. Seega on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist VÕS § 76 lg 1, 101 lg 1 p1, 108 lg 1 ja § 271 järgi ja üürivõla tasumist. Kui suures osas kuulub võlg väljamõistmisele, vaatab kohus pärast seda, kui on tuvastanud kommunaalkulude tasumise kohustuse ulatuse ja võimaliku rikkumise ulatuse ning selle, kui palju on menetluse ajal kostja poolt tasutud. VÕS § 292 lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja nõuab kostjalt kommunaalmaksete võlgnevuse summas 44 333,19 krooni tasumist. Rendilepingu p. 3.2.6 ning lepingu lisast nr 4 nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hagejale eraldi kommunaalteenuste (elekter, valve, prügivedu, koristamine jne.) eest vastavalt lepingu arvetele, kuid mitte rohkem kui 10 000 krooni (t/l 6). Seda, et lepingu p 3.2.6 oleks muudetud, ei 8 (11)

nähtu ühestki lepingu lisast. Hageja tunnistaja XXX ütluste kohaselt rääkisid pooled lepingu sõlmides läbi kommunaalkulude tasumise korra. Tema ütluste kohaselt vaadati teise poolega läbi no üks suve ja üks talve arve ning arvestati välja, milline oleks kostja keskmine tarbimine ühes kuus aastas, arvestades kostja kasutuses oleva rendipinna suurust (proportsiooni teiste üürnikega). Ütluste kohaselt oli talvel elektri ja ventilatsioonikulu enam kui 10 000 kr ja suvine aeg kompenseeris talvekuude kulud, kuna suvekuudel olid kulud väikesemad kui 10 000 kr. Eeltoodud tunnistaja ütlusi, kes on lepingule ka ise alla kirjutanud ja lepingu p 3.2.6 sätestatut hinnates, leiab kohus, et lepingu sätet, mille kohaselt maksab kostja kommunaalkulude eest, kuid mitte üle 10 000 kr kuus, tuleb tõlgendada selliselt, et kostja kohutuseks oligi aastaringselt tasuda kommunaalkulude eest hagejale igakuiselt üks summa, antud juhul 10 000 kr kuus, millele lisandub käibemaks (selles viimases vaidlus puudus). Vastupidise tõlgenduse kohaselt tekib olukord, et kui üürnik tarbiks kommunaalkulusid enam kui 10 000 kr (+ käibemaks) eest ja maksmine selle eest oleks viidatud summaga piiratud, jääks ülekulu üürniku poolt tegelikult tasumata ning üürileandja saaks kahju. Kui lähtuda sellest, et suvekuude kulud on väiksemad ja üürnik maksab 10 000 kr ja talvekuude kulud suuremad ja üürnik maksab ikka 10 000 kr kruus, siis oleksid nendest kuludest tulenevad negatiivsed riskid (kahjud) hajutatud poolte vahel ehk riskihajutus oleks poolte vahel tasakaalus. Leping on sõlmitud 2003.a. ning vaidlus kommunaalkulude tasumise tõlgenduse üle tekkis alles 2008.a. kui kostja arvates oli hoone külm ja ruumides viibimine võimatu. Seda, et pooled oleksid varasemalt käitunud lepingulistes suhetes teisti ja tõlgendanud ka lepingu p 3.2.6 muul viisil ja et oleks välja kujunenud muu praktika, ei ole väidetud. Kohtu arvates on ülalpool tuvastatud selline tõlgendus kooskõlas VÕS § 29 lg 1, lg 5 p 1 ning kujutab endast sellist poolte tahet. Nimetatud kaalutlustel ei ole vaidluses tähtsust kostja väidetel sellest, milline oli elektriarvesti sisenäit ja faktiline elektritarbimine Mahtra 5a, kaubahallis. Kostja tunnistaja XXXütluste kohaselt oli 2007.a. ja 2008.a. talvel ruumides külm ja tema lahkuski 2008a. aprillis töölt just selle tõttu. Kui hageja nõuaks kulusid 2007 ja 2008.a. talvekuude eest, võiks tõusetuda küsimus sellest, kas hageja on 2007/2008.a. talvel täitnud oma kohustusi lepingu 3.1.2 järgi ja kas kostja võiks omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Seega ei ole nendel ütlustel vaidluse seiskohalt tähendust, sest hageja ei nõua kommunaalkulude võlga 2007a. ja 2008a. talvekuude eest, vaid perioodi eest aprill- august (kaasa arvatud) 2008a. Eeltoodu alusel leiab kohus, et lepingu p 3.2.6 kohaselt pidi kostja tasuma igakuiselt kommunaalkulude eest, sh elektri eest kokku 10 000 kr + käibemaks ning seega puudus kostjal alus keelduda ka vastavate 2008 .a. aprilli-augustikuu kommunaalkulude tasumisest. Esitatud arvetest EL 574, EL 639, EL 776, EL 890 nähtuvalt on need esitatud summas 11999,98 kr + käibemaks 2160,00 kr ning arve EL 1060 summas 6969,50 kr + käibemaks 1254,33kr, kokku käibemaksuga 64862,80 kr (t/l 13-17). Lepingu p 3.2.6 järgi on hagejal õigus nõuda 2008a. aprilli-juuli eest iga kuu 11800 kr kuus (10000 kr + 18%) ja augusti kuu eest 8222,80 kr (koos maksuga), kokku 55422,80 kr (4*11800 kr +8222,80 kr). Oma hagi täpsustustes on hageja vähendanud kommunaalkulude nõuet 44333,19 kr (vt 14.02.2012 dokument p 3.9), mis ei saa rikkuda kostja õigusi. Viidatud arvete järgi muutusid tasunõuded sissenõutavaks arve esitamise kuu järgneval kuul. Eesti Energiaga sõlmitud võrguteenuste osutamise lepingu (t/l 102-103), Eesti Energia poolt hagejale esitatud arvetega (t/l 104-136) on hageja tõendanud, et ta on vaidlusalusel ajal 2008.a. oma kohustust kostja ees täitnud. Kuna eelmärgitud ulatuses 9 (11)

44333,19 kr oli kostja jätnud kommunaalkulud tasumata, siis rikkus kostja lepingu p 3.2.6 tulenevat kommunaalkulude tasumise kohustust VÕS § 100 tähenduses ja hagejal on õigus nõuda VÕS § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 ja § 292 lg 1 järgi kohustuse täitmist kostjalt. Hagi täpsustustes nähtuvalt (14.02.2012 dokumendi p 3.9) on hageja vähendanud oma nõuet kostja vastu kostja poolt menetluses tasutud summade 20000 kr ja 1610,35 kr võrra. Eelpool tuvastas kohus, et kostja rendivõlg oli 49986,35 krooni ja kommunaalteenuste võlg oli 44 333,19 krooni ning kuna kostja on tasunud menetluses 20000 krooni ja 1610,35 krooni ning kostja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud enam, siis on kostja võlg vastavalt 72709,10 kr. Seega rikub kostja lepingust tulenevat rendi ja kommunaalmaksete tasumise kohusust VÕS § 100 tähenduses ning kostjalt tuleb VÕS § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 ja § 271 ja § 292 lg 1 alusel põhivõlg 72709,10 kr ehk 4646,96 € välja mõista. Hageja põhinõue kuulub seega rahuldamisele. VÕS § 113 lg 1 ja § 76 lg 1 ning § 101 lg 1 p 6 alusel on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse rikkumise korral võlgnikult lepingulist viivist. Kostja vaidles viivisele vastu põhjusel, et see on ebamõistlikult suur, ent ei ole vaidlustanud iseenesest viivise arvestust. Kostja palus viivist vähendada. Hageja nõuab viivist põhivõla ulatuses. Lepingu p 5.3 järgi on viivis rendi maksmisega viivitamise eest 1% iga viivitatud päeva eest maksmisele kuuluvast rendisummast. Hageja tunnistaja XXXütluste kohaselt on lepingu sätted teise poolega läbi räägitud, pooled on vahetanud lepingu projekte. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja on oma tunnistaja ütlustega tõendatud, et pooled said läbi rääkida lepingu tingimusi ning ei ole tõendeid, mis kinnitaks, et viivise määr poleks olnud läbiräägitav ja et tegemist oleks tüüptingimisega, mida poleks saanud kostja mõjutada VÕS § 35 lg 1 järgi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kokkulepe viivise määra osas on kehtiv ega ole tüüptingimus. Küll aga nõustub kohus kostjaga, et viivist määraga 1% päevas ei saa nõuda kommunaalkulude tasumisega viivitamise eest, mida hageja on aga kostjalt nõudnud vastavalt esitatud arvetele V83, V84, V81, V120, V148, V151 (t/l 18-23). Arvestades seda, et hageja on määratlenud rendiarved tähega „M“ ja kommunaalkulude arved tähtedega “EL“ (vt arved), saab kohus välja arvestada eelviidatud viivisearvete järgi ka nõutud viivise suuruse. Esitatud arvetest nähtub, et viivis on arvestatud 2007.a. oktoobrikuu ja novembrikuu rendi, 2008.a. märtsi, aprill mai, juuni, juuli ja augustikuu rendi tasumisega viivitamise eest. Nende arvete järgi on viivis kokku 110377,46 kr (5692,32 + 16444,48 +19290,64 + 22769,28 + 81,2 + 21820,5 + 9732). Hageja nõuab täpsustatud hagis viivist nii rendivõla kui kommunaalkuludelt kokku 72709,10 kr ehk 4646,96 € ehk selles ulatuses, milles hageja nõuet täpsustas pärast menetluses tasutu arvestamist (14.02.2012, p 3.9). Kuna hagejal ei ole õigus nõuda viivist kommunaalkuludelt 1% päevas, sest lepingust sellist kokkulepet ei ole VÕS § 76 lg 1 järgi, siis on põhimõtteliselt hagejal õigus nõuda viivist seadusjärgses määras VÕS § 113 lg 1 järgi. Hageja on oma viivisnõuded esitanud kostjale mõistliku aja jooksul, mis nähtub ka kohtule esitatud viiviste arvetest (t/l 18- 23). Arvestades asjaolu, et hageja on viivist nõudnud kostjalt viidatud arvetega ning teavitanud kostjat sellest, et ta nõuab viivist, et kostja on menetluses vähendanud võlga ning kuna kostja ei ole teinud omapoolset viivisearvestust, siis peab kohus VÕS § 113 lg 8 ja § 162 järgi 10 (11)

võimalikuks kostja poolt menetluses kohustuse täitmisele asumist arvestades vähendada tasumise (20 000 kr + 1610,35 kr) võrra, st 20161,35 kr ehk 1288,54 € võrra viivist. Eeltoodu alusel on viivisenõue osaliselt tõendatud ja põhjendatud ja kuulub osalisele rahuldamisele, st 3358,41 €. Tsiviilasja hind

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.