Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Kaupo Paal
Tsiviilasi
AS-i Volex hagi OÜ Realiseerimiskeskus vastu võlgnevuse 72 709,10 krooni, viivise 194 854,50 krooni saamiseks
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.05.2011, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.12.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Realiseerimiskeskus apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
7842,54 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AS Volex (registrikood 10035382, asukoht Mahtra 1, 13811 Tallinn), esindaja Jüri Asari Kostja OÜ Realiseerimiskeskus (registrikood 10635366, asukoht Ehitajate tee 110E, 12618 Tallinn), esindajad Tarmo Hansson ja Tiina Pill
03.05.2011
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 16.12.2010 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumisse.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud
menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja nõue ja põhjendused
1.01.10.2003 sõlmisid pooled rendilepingu, mille alusel kostja kasutusse anti müügikoht Mustakivi turu kaubahallis aadressil Mahtra 5A Tallinn. Rendilepingu lisa 2 järgi oli rendi suuruseks 28 674 krooni koos käibemaksuga, kostja kohustus tasuma renti igakuiselt hiljemalt 25. kuupäevaks järgneva kuu eest ja maksetega viivituse korral tasuma viivisintressi 1% päevas iga viivitatud päeva eest. Kostja kohustus tasuma ka osutatud kommunaalteenuste eest, kuid mitte rohkem kui 10 000 krooni kuus, vastavalt esitatud arvetele. Pooled muutsid rendilepingut lisaga 4, milles leppisid kokku, et alates 01.04.2007 on renditasu koos käibemaksuga 31 624 krooni ning kostja kohustub tasuma hagejale osutatud kommunaalteenuste eest. Seega tühistasid pooled rendilepingu p-s 3.2.6 toodud teenuste maksumuse ülempiiri.
2.Hageja palus kohtul välja mõista kostja poolt tasumata rendi- ja kommunaalmaksete võlgnevuse 72 709,10 krooni ning viivise 194 854,50 krooni, kokku 267 563,60 krooni. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja on hagejale rendiarved M831 ja M946 täies ulatuses tasunud. Kostja tasus nimetatud rendiarved summas 48 376 krooni enne hagi esitamist. Maksmata rendiarve M946 summas 1610,35 krooni tasus kostja kohtumenetluse kestel.
4.Kommunaalmaksete tasumist reguleerib jätkuvalt rendilepingu p 3.2.6, mille kohaselt kohustub rentnik tasuma rendileandjale kommunaalteenuste eest (elekter, ventilatsioon, telefon, kuid mitte rohkem kui 10 000 krooni) vastavalt lepingu arvetele. Pooltevahelisest lepingust tulenevalt on hagejal õigus esitada kostjale kommunaalkulude arveid kulupõhiselt, samuti ei tohi kommunaalteenuste arved ületada 10 000 krooni. Seega pidi hageja kogu Mahtra 5A kaubahalli elektrienergia kulu arvestama vastavalt kostja rendipinna suurusele lähtuvalt selle tegelikust tarbimise hulgast. Kostja on esitanud aga umbmääraseid arveid aastaringselt. Seega on kostja tasunud tegelikkuses kommunaalteenuste eest rohkem. Hageja ei ole tõendanud kõrvalkulude tarbimist, kuivõrd hageja esitatud arvetest ei nähtu elektritarbimist kohas, kus kostja üürilepingu ese asus. Arusaamatu on, kuidas hageja on arvestanud kostja elektri tarbimist.
5.Kostja ei nõustunud ka hageja viivisenõudega. Lepingu kohaselt kannab rentnik vastutust vaid rendi mittemaksmise eest. Kommunaalkulude arvete mittetasumisel antud lepingu punkt (5.3) ei kohaldu. Ka ületab viivisesumma põhinõude, selline nõue ei vasta hea usu põhimõttele. Samuti on hageja minetanud viivisenõude õiguse sellega, et seda ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja palus kohtult viivise vähendamist mõistliku suuruseni juhul, kui kohus hagi põhinõude osas rahuldab. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
6.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis välja OÜ-lt Realiseerimiskeskus AS Volex kasuks põhivõlgnevuse 72 709,10 krooni ja viivise 50 000 krooni. AS Volex menetluskulud jättis kohus 46 % ulatuses OÜ Realiseerimiskeskus kanda ja 54 % ulatuses tema enda kanda. OÜ Realiseerimiskeskus menetluskulud jäid tema enda kanda.
2(6)
7.Rendilepingu p. 3.2.5 järgi kohustus kostja tasuma hagejale renditud pinna eest renti vastavalt lepingule. Hageja väidetel on kostjal tasumata 01.07.2008 rendiarve nr M831-01.07.2008 summas 31 624 krooni ning 01.08.2008 rendiarve nr M94601.08.2008 summas 18 362,35 krooni. Kostja poolt 11.09.2008, 12.09.2008 ja 17.10.2008 tasutu on hageja lugenud kronoloogiliselt varasemate kommunaalmaksete arvete võlgnevuse katteks. VÕS § 88 lg 2 järgi, kui võlgniku kohustused ei ole võrdselt tagatud, ei või võlgnik määrata, et ta täidab paremini tagatud kohustuse. Lisaks nähtub asja materjalist, et hageja on kohaldanud kostja poolt teostatud ülekannete arvestamisel seadusest tulenevat järjekorda s.o. lugenud täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud maksed. VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Sellisel viisil on hageja ka kostja maksete laekumised arvestanud. Seega on põhjendatud hageja nõue kostja vastu tasumata rendimaksete osas kogusummas 49 986,35 krooni.
8.VÕS § 292 lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Rendilepingu p. 3.2.6 ning lepingu lisast nr 4 nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hagejale eraldi kommunaalteenuste eest vastavalt lepingu arvetele, kuid mitte rohkem kui 10 000 krooni. Asjakohane ei ole kostja seisukoht, et eelnevate arvete tasumisega on kostja juba tasunud kogu rendiperioodi jooksul tarbitud reaalsete kommunaalteenuste eest. Kostja vastavad vastuväiteid on paljasõnalised. Hageja on esitanud kohtule alusdokumendid: Eesti Energiaga sõlmitud võrguteenuste osutamise lepingu, Eesti Energia poolt hagejale esitatud arved, toonud välja elektrienergia tarbimise ja elektrienergia arvestused. Hageja poolt esitatu on järgitav ning see on kooskõlas rendilepingu p-ga 3.2.6. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 44 333,19 krooni.
9.Kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et kostja on tasunud peale hagi kohtule esitamist 17.10.2008 hagejale 20 000 krooni ja 22.12.2008 1610,35 krooni, tuleb nimetatud summad võlgnevusest maha arvata. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista rendi- ja kommunaalteenuste võlgnevus summas 72 709,10 krooni.
10.VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 162 võimaldab kohtul vastavalt kostja taotlusele diskretsiooniõigust kasutades vähendada nõutav viivise summa mõistliku suuruseni võttes arvesse konkreetse juhtumi kõiki asjaolusid. Hageja põhinõue kostja vastu on 72 709,10 krooni. Hageja taotleb kostjalt viiviste väljamõistmist rendimaksetega viivitamise eest kogusummas 194 854,50 krooni. Seega ületab hageja viiviste nõue põhisummat rohkem kui kaks korda. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel põhivõlast suuremat viivisenõuet tuleb põhjendada võlausaldajal, kui võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses. Sel juhul peab võlausaldaja tõendama suurema kahju olemasolu. Käesoleval juhul ei ole hageja esile toonud asjaolusid, et tal tekkis kostja maksetega viivitamise tõttu sellise summaga võrdväärne kahju. Samas ei ole kostja välja toonud omapoolseid asjaolusid, mis takistasid tal rendimaksete õigeaegset tasumist. Seega on põhjendatud vähendada hageja poolt nõutavaid viiviseid 50 000 kroonini arvestades sealjuures võlgnevuse suurust, kestvust ning poolte varalist seisundit.
3(6)
Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
11.OÜ Realiseerimiskeskus palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda.
12.Maakohus on vääralt kohaldanud VÕS § 88 lg-t 2, jättes samal ajal kohaldamata VÕS § 88 lg-d 1 ja 5. Võlaõigusseadus võimaldab arvete tasumise lõpliku otsustusõiguse jätta siiski võlgnikule endale võimaldades tal kas VÕS § 88 lg 1 alusel või asjaolude esinemisel VÕS § 88 lg 5 alusel lugeda tasutuks siiski enda poolt märgitud arved. Kostja seda ka vastuses hagile tegi. Maakohus ei ole aga otsuses kostja seisukohti käsitlenud ega vastavaid väiteid analüüsinud. millest tulenevalt on kohtuotsus põhjendamata ja seega ebaseaduslik. Lähtudes VÕS § 88 lg-st 2 leidis kohus, et kuna pooled leppisid kokku rendilepinguga, et hagejal on õigus küsida viivist ainult rendimaksetega viivitamise eest, mitte aga kommunaalmaksetega viivitamise eest, siis ei oleks saanud kostja määrata, millised arved ta loeb tasutuks eelmärgitud ülekannetega. Lepingu alusel kokkulepitud viivis ei ole võlgniku kohustuse täitmise tagatis VÕS § 88 lg 2 mõistes. Seetõttu on ebaõige kohtu järeldus, et 11.09.2008 ja 12.09.2008 maksed on hageja tasaarvestanud kostja varasema võlgnevusega.
13.Hageja kõrvalkulude nõue on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud menetluses kostjale esitatud arvel näidatud ulatuses elektritarbimist. Hageja nõue põhineb kogu Mustakivi kompleksi suhtes esitatud elektritarbimisel (sh turg, kohvik), mida hageja on hagile lisatud tabelite järgi ise püüdnud jagada vastavalt hagile lisatud hageja enda koostatud tabelitele, mis aga ei ole tõendid. Kostja juhtis maakohtu tähelepanu nimetatud asjaolule, kuid kohus ei ole asja lahendamisel üldse kostja vastuväidetega arvestanud. Seega hagi aluseks olevate arvete kulupõhisust ei ole hageja tõendanud, mis oleks olnud aga hagi rahuldamise eelduseks, sest rendilepingu kohaselt tuli kostjal tasuda tarbitud kommunaalteenuste (elekter) eest.
14.Tegelikult on kostja hageja maksimaalmääras esitatud arveid (10 000 krooni pluss käibemaks) tasunud kasutamata seejuures reaalselt sellises ulatuses elektrit ning hageja on saanud kostjalt eelnevate kommunaalmaksete näol enam kui pidi ja seega on kostja hüvitanud rendilepingu lõppemise seisuga kommunaalkulu kogu rendiperioodi eest.
15.Kostja püüdis välja selgitada menetluses enda poolt tarbitud elektrienergia reaalset kogust ja esitas kohtule taotluse vastavate andmete väljanõudmiseks Eesti Energialt, kuid kohus jättis ebaõigesti taotluse rahuldamata. Vaadeldaval juhul oleks kohus välja selgitanud hageja nõude põhjendatuse. Väär on ka kohtu seisukoht taotluse rahuldamata jätmisel, et Eesti Energia andmete analüüsimine eeldab spetsialisti abi (ekspertiisi). Samas on kohus pidanud hageja poolt esitatud Eesti Energia arveid kohasteks tõenditeks. Kostja taotletud tõendid ei oleks erinenud hageja esitatud tõenditest, kuid tegemist oleks olnud andmetega, mis oleks konkretiseeritult näidanud kostja poolt kaubahallis tarbitud elektrienergia kogust. Samuti on kostja esitanud taotluse tõendite väljanõudmiseks õigel ajal.
16.Kuna hageja põhinõuded ei ole põhjendatud ja hagi tuleks selles osas jätta rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue viivisarvete osas. Lisaks näeb rendileping ette viivisenõude ainult rendimaksete tasumisega viivitamise eest. Juhul, kui ringkonnakohus jätab muutmata maakohtu otsuse hageja põhinõudesse puutuvas osas, tuleb vähendada kostjalt väljamõistetud viivist veelgi. 50 000 kroonine viivis on kostjale koormav ja tänases majandusfoonis ebamõistlikult suur ning ei arvesta poolte huvisid ja vaidluse asjaolusid.
17.Vastavalt kohtulahendile jäeti hageja menetluskulu 49% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulu tema enda kanda. Miks kohus otsustas menetluskulu jaotamise
4(6)
eeltoodu kohaselt, ei ole kohus põhjendanud. Kohtuotsuse põhjendamine aga on kohustuslik. Kuna kohus ei ole menetluskulude sellist jaotamist kohtuotsuses põhjendanud, ei ole menetluskulude jaotus kostja jaoks selge ega veenev ja kohtuotsus selles osas on ebaseaduslik. Menetluskulu jaotamisel oleks tulnud arvestada hagi rahuldamise proportsiooniga ja sellega seoses jätta ka kostja menetluskulu osaliselt hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
19.Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 656 lg-te 1 ja 2 alusel tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus on menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.
20.Käesolevas asja on maakohus rikkunud TsMS §-s 651 sätestatud selgitamiskohustust ja jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 230 lg-te 1 ja 2 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
21.Renditasu maksmise kohustusele ja rendi suurusele ei ole kostja vastu vaielnud ja on renditasuna nõutud summad ka tasunud. Võlgnevus tekkis kostjal elektri eest mittetasumise tõttu alates 2008. aasta aprillist. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagejal ei olnud õigust arvestada tasutud rendimakseid kommunaalteenuste võlgnevuse katteks. Kostja ei teatanud hagejale ülekande tegemisel ega ka mõistliku aja jooksul pärast seda, et soovib tasuda just rendimakset. Samuti ei teatanud hageja kostjale mõistliku aja jooksul pärast makse tegemist, millise kohustuse ta loeb sellega täidetuks. Seega kohaldas maakohus õigesti VÕS § 88 lg 6 p 1, mille kohaselt, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus.
22.Maakohus luges tasumata kommunaalteenuste nõude põhjendatuks ja tõendatuks Eesti Energiaga sõlmitud võrguteenuste osutamise lepingu, Eesti Energia poolt hagejale esitatud arvete ning hageja poolt koostatud elektrienergia tarbimise arvestustega. Maakohus leidis, et hageja poolt esitatu on järgitav ning kooskõlas rendilepingu p-ga 3.2.6. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates ei oma Eesti Energiaga sõlmitud võrguteenuste osutamise leping ja Eesti Energia poolt hagejale esitatud arved käesolevas vaidluses tähtsust, sest nende alusel ei ole hageja kostja elektritarbimist arvestatud ega kostjale arveid esitatud. Hageja poolt koostatud elektrienergia tarbimise arvestused ei ole aga järgitavad ega vasta kostjale esitatud arvetele.
23.Hageja selgituse kohaselt arvutas ta kostja elektritarbimine välja selliselt, et Mustakivi Kaubahoovi elektrikulu määrati kindlaks sisemise elektriarvesti näitude alusel ja kostja poolt tarbitud elektrienergia määrati proportsionaalselt tema kasutuses olevale pinnale ja temale esitati arved 51,3% suuruses sisearvesti näitudest. Tegelikkuses
5(6)
esitati kostjale arveid aga kokkulepitud maksimummääras, mida hageja põhjendas sellega, et kostja tarbimine oli niigi suurem, kui kokkulepitud maksimummäär arveid esitada lubas. Seda väidet ei ole hageja aga millegagi tõendanud. Hageja poolt esitatud kontrolltabelist faktilise ja arvetes esitatud elektritarbimise kohta ajavahemikul oktoober 2007 kuni august 2008 (tl 151) nähtub vastupidine olukord. Tabeli kohaselt tarbis kostja sel perioodil elektrit 98 200,10 krooni eest, arveid esitati talle aga 116 221,75 krooni (ilma käibemaksuta) tasumiseks. Asjas ei ole välja selgitatud, kuidas ja mille alusel toimus elektriarvete suurendamine nendel kuudel, kui elektritarbimine oli väiksem, kui kokkulepitud maksimummäär. Asja ei muuda selgemaks ka see, et hageja menetluse käigus korrigeeris tagantjärgi esitatud arveid ja vähendas nõuet, sest korrigeerimise aluseks ei olnud mitte elektriarvesti näitudel põhinev tarbimise arvestamine, vaid asjaolu, et hageja nõustus maakohtu seisukohaga, et rendilepingu lisast nr 4 ei tulene kommunaalteenuste eest tasumise piirmäära kaotamine. Hageja lihtsalt vähendas 12 000-kroonised arved 10 000-kroonisteks arveteks.
24.Rendilepingu p-st. 3.2.6 ning lepingu lisast nr 4 nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et kostja tasub hagejale eraldi kommunaalteenuste eest vastavalt lepingu arvetele, kuid mitte rohkem kui 10 000 krooni. Hageja arvates võis ta tasu, mis ületas 10 000 krooni, sisse nõuda teistel kuudel, kui elektritarbimine oli väiksem, kostja arvates pidi 10 000 krooni ületav summa jääma hageja kanda. Maakohus ei ole andnud mingit hinnangut poolte erinevale tõlgendusele piirmäärast arusaamisel. Asjaolu, et kostja ei olnud enne 2008. aastat elektriarvetele vastu vaielnud, ei tähenda, et pooled oleksid kokku leppinud, et elektritasu kuus on 10 000 krooni, olenemata tegelikust tarbimisest.
25.Kostja väidetel ei tundnud ta seni, kuni ruumid olid soojad, elektritasu suuruse vastu huvi. Kuna aga 2008. aasta talvel olid ruumid külmad, elektri eest tasus ta aga ikka maksimummääras, keeldus ta alates 2008. aasta aprillist elektri eest tasumast. Kostja ei ole oma väidet, et ta on kokkuvõttes elektri eest tasunud rohkem, kui oleks pidanud tasuma, samuti millegagi tõendanud.
26.Kuna maakohus ei ole välja selgitanud, milline oli poolte kokkulepe elektritasu suuruse arvestamise ja tasumise osas, kui palju kostja arvestuslikult elektrit tarbis ning kui palju ja millal selle eest tasuma pidi, ei ole võimalik välja arvestada kostja võla suurust ning sellest tulenevalt ka viivise suurust.
27.Maakohus ei ole andnud hinnangut ka sellele, kas tegemist oli üürileandja poolt tüüptingimustel sõlmitud lepinguga ning kas kokkulepitud viivisemäära 1% päevas, see on 365 % aastas on ebamõistlikult suur.
28.Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust.
29.Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Gaida Kivinurm
Malle Seppik
Kaupo Paal
6(6)
7(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.