2-11-24162/29 - Võlaõigus - Alusetu rikastumine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Kohtu hinnangul omab vaidluse lahendamisel keskset tähendust see, et pooltevaheliste tehingute objektiks olev XXX asuv viilhall kuulub alates 30.05.2007. a Paneeli kinnistu (registriosa nr XXX Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonnas) koosseisu ja selle kinnistu omanik on alates 23.08.2007. a Leie Arenduse OÜ. See tähendab, et alates 30.05.2007. a sai Käru alevikus XXX asuva viilhalliga seotud tehinguid teha ainult kui kinnisasjaga (Paneeli kinnistuga). Kinnisasja omandamise või võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1, lg 2). VÕS § 11 lg 2, lg 3, lg 5, § 33 lg 2 järgi ei loeta notariaalselt tõestatavat lepingut, sh eellepingut või lepingut tagatiste kohta sõlmituks enne, kui sellele on antud seaduse kohaselt ettenähtud vorm. Tõendatud on, et leping pealkirjaga „käsirahaleping“ (tl 5 ja 21) on sõlmitud müüja ja ostja vahel, müüjana on kirjas Tõnis Ennet ja ostjana Sixfold OÜ. Kohus oli seisukohal, et lepingus märgitud käsiraha maksmisest tulenevaid nõudeid on õigustatud esitama Sixfold OÜ, kes on lepingu pooleks ja kes on võtnud lepinguga endale kohustusi. Tulenevalt AÕS § 68 lg-st 1 oli Paneeli kinnistu omandiõigust võimalik teostada vaid selle omanikul - Leie Arenduse OÜ-l ja füüsilisel isikul Tõnis Ennetil see õigus puudus. Hageja oli seisukohal, et kostja võttis käsiraha ja kirjutas lepingule alla täies teadmises, et ta ei ole kinnistu omanik ja kostjal puudus esindusõigus. Kostja on esitanud asjaolud (tl 14 pöördel), et ta demonstreeris ostja Sixfold OÜ-le, et ta teeb võimalikuks omandiõiguse ülemineku müüjalt ostjale, kostja aktsepteeris Sixfold OÜ ostusoovi Leie Arenduse OÜ ja enda nimel ja kohustus võimalikuks tegema kinnisasja omandi ülemineku Leie Arenduse OÜ-lt hagejale: selleks helistas kostja hagejate esindajate juuresolekul H.V. (kes viibis sellel ajal USA-s). Tunnistaja H. V. kinnitas kohtuistungil helistamise fakti. Kohus oli seisukohal, et kostja sellisest käitumisest ja esitatud väidetest tuleb järeldada, et kostja käsirahalepingut sõlmides ei esinenud küll sõnaselgelt Leie Arenduse OÜ nimel, kuid ta teadis vajadusest esineda Leie Arenduse OÜ nimel ja tema käitumise välistest asjaoludest võis järeldada, et ta esineb kellegi teise nimel ja mitte enda nimel. Tõnis Ennet tahtis jätta muljet, et ta esineb Paneeli kinnistu omaniku nimel. Kostja on esitanud asjaolusid (viited tema kasuks Paneeli kinnistule seatud hüpoteegile ja ettepanek H.V. tehing „ümber pöörata“), millest järeldub, et ta soovis müüja isiku määratlemise jätta tagantjärele enda hooleks. Asjas on tõendamist leidnud, et Tõnis Ennetil puudus Leie Arenduse OÜ nimel esinemiseks esindusõigus. Kostja Tõnis Ennet tegutses esindusõiguseta käsirahalepingut sõlmides ja muid tehinguid tehes. TsÜS § 129 lg 1 kohaselt on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Tunnistaja H.V. on kinnitanud kohtuistungil, et ta ei soovi viilhalli müüa, seda poleks saanud eraldi hoonena müüa ja ta ei ole käsirahatehingule heakskiitu andnud. Tunnistaja H. V. ütlustest tuleneb, et kostja soovis käesoleva kohtumenetluse käigus (01.08.2011. a) tunnistajalt allkirja sellesisulisele volitusele. Tõnis Enneti poolt müüjana sõlmitud käsirahaleping on tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 130 lg 1 järgi peab teise isiku nimel tehingu teinud isik, kellel ei onud esindusõigust, juhul, kui isik, kelle nimel tehing tehti, tehingut heaks ei kiida, hüvitama teisele poolele tehingu ettevalmistamisel kantud kulutused ja sellega seotud muu kahju, mida teine pool kandis seetõttu, et ta uskus esindusõiguse olemasolusse.

Kuna käsirahaleping on tühine ja kostjal puudus õigus teha tehinguid seoses Paneeli kinnistuga ja Paneeli kinnistu omaniku nimel, puudub vajadus arutleda selle üle, kas kohustus on muutunud sissenõutavaks, kas nõude loovutamine on toimunud või kas tehingu tingimused on saabunud. Kohus märkis siinjuures, et kostja väited kohustuse sissenõutavuse teemal ja tingimusliku tehingu teemal on esmakordselt esitatud kohtukõne teesides, st TsMS § 329 ja § 330 lg 3 nõudeid rikkudes ja kohtul on õigus need TsMS § 331 alusel tähelepanuta jätta. Olukorras, kus kostjal puudus esindusõigus Paneeli kinnistu omaniku nimel tehingute tegemiseks ja tema poolt esindusõiguseta tehtud tehing, sh käsirahaleping on tühine, on tühine ka käsirahalepingus sisalduv kokkulepe selle kohta, et ostutehingu mittetoimumisel müüja käsiraha ei tagasta. Tühisest tehingust ei tekkinud ka ostjal ehk hagejal kohustust ostu-müügi lepingu sõlmimisele asuda. Seetõttu on ainetud kostja väited selle kohta, et hageja ei ole tõendanud ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsust. Kuna pooltevahelised kokkulepped käsiraha kohta on tühised, puudub vajadus käsitleda kostjale üle antud 9000 euro õiguslikku tähendust (käsiraha või broneerimistasu). Kostja on osutanud, et hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud tegelikku kavatsust viilhall osta ja märgib, et hageja vajas T. Enneti allkirja ainult oma äriprojekti käivitamiseks - EASilt raha saamiseks. Kostja heauskselt aga soovis kaasa aidata hageja äriprojekti õnnestumisele. Sellega on kostja osutanud, et poolte vahel oli tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 89 kohaselt: pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust. Näilise tehingu puhul tahetakse esile kutsuda tehingu sõlmimise muljet, kuid sellega seotud õiguslikke tagajärgi ei soovita. Kohus märkis, et kui kohus loeks tõendatuks, et käsirahalepingu sõlmimise näol oli tegemist näilise tehinguga, siis oleks see sõlmitud leping tühine TsÜS § 89 lg 2 alusel. Kostja väited selle kohta, et hageja esindajal R.S. olid volitused vaid üürilepingu sõlmimiseks ja ostu-müügi lepingu ja käsirahalepingu sõlmimiseks tal volitused puudusid, kuuluvad tehingu pooleks oleva äriühingu Sixfold OÜ sisesuhte asjaolude hulka. Hageja ei ole vaidlustanud R.S. volitusi kostjaga lepinguid sõlmida ja on andnud heakskiidu R. Sillasoo tegevusele seoses käsirahalepinguga (tl 80). VÕS § 1027 kohaselt peab isik käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu sajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. VÕS § 1035 lg 1 sätestab, et saaja tagastamiskohustust ei rakendata, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule. VÕS § 1035 lg 3 p 2 sätestab saaja kohustuse maksta saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses. Asjas ei ole vaidlust selles, et Tõnis Ennet on saanud viilhalli ostu-müügi lepingu käsirahana 140 820 krooni (tl 6) ehk 9000 eurot 30.04.2008. a. Kuna käsiraha maksmist ette nägev tehing on tühine ja õiguslikku alust käsiraha maksmiseks ei ole olemas (VÕS § 1028 lg 1 esimene alternatiiv), tuleb Tõnis Ennetil käsirahana saadud 9000 eurot hagejale tagastada VÕS § 1027 alusel. Kohus on eespool teinud kindlaks, et Tõnis Ennet käsiraha saamise ajal teadis, et tal ei ole õigust tegutseda Paneeli kinnistu omaniku nimel ehk ta teadis asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks. See annab hagejale aluse nõuda intressi maksmist VÕS § 1035 lg 3 p 2 alusel ehk seaduses sätestatud suuruses. Seaduses sätestatud suurus on VÕS § 94 lg 1 kohaselt Euroopa Keskpanga kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, mis avaldatakse Eesti

11.Apellandi väitel on tegemist broneerimislepinguga. Asja materjalidest nähtub, et hageja soovis vaidlusalust kinnisasja omandada. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. 28.04.2008 sõlmisid müüja T. Ennet (apellant) ja Ostja Sixfold OÜ (vastustaja) tehingu pealkirjaga „käsiraha leping“. Lepingu p. 1 kohaselt „käesolevaga annab ostja üle ja müüja võtab vastu summa 9000 € (edaspidi käsiraha), mille ostja tasub müüjale sõlmitava müüja omanduses oleva hoone, Viilhall, XXX, ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsuse tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Käsiraha tasumine toimub ostja poolt viidatud ostu-müügilepingu järgi tasumisele kuuluvate maksete arvel. Ostutehingu mittetoimumisel müüja käsiraha ei tagasta.“ (lk 21). Ringkonnakohtu arvates on tegemist lepinguga, mis on tõlgendatav kinnisasja omandamise eellepinguna ja seetõttu koostoimes AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg-ga 2 tühine. Alternatiivse võimalusena saab asuda seisukohale, et 28.04.2008 sõlmitud lepingus võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping, sel juhul tuleb kontrollida, kas tehing on osadeks jagatav. Iseseisva dokumendina sõlmitud broneerimislepingule ei ole seadusest tulenevaid vorminõudeid sätestatud. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Käesolevas asjas on lepingus pooled oma tahte väljendanud ja märkinud, et lepinguga makstav raha tõendab ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsust ja raha 9000 € tasutakse ostumüügilepingu järgi tasumisele kuuluvate maksete arvel. Ringkonnakohtu arvates on asjas tuvastatud, et pooled ei oleks käsiraha lepingut (broneerimislepingut) sõlminud ilma müügilepingu sõlmimise kavatsuseta, seega on leping suunatud kinnisasja omandamisele, leping ei ole osadeks jagatav ja on tervikuna tühine. Riigikohus on broneerimislepingule õigusliku hinnangu andmisel nimetatud seisukohta väljendanud tsiviilasja nr 3-2-1-70-07 p-des 12-15.