Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad Istungi aeg, osalenud isikud
TT vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse
17867,52 eurot Hageja (XXX, XXX), esindaja AN Kostja AS TT (XXX, XXX), esindaja JN 08.10.2012 Hageja esindaja A. Nauts ja kostja esindaja J. Nõgisto
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata OÜ CG hagi AS TT vastu üürilepingu ülesütlemise 25.10.2011 tühisuse tuvastamiseks ning jätta AS TT menetluskulud OÜ CG kanda.
2.Tühistada hagi tagamine 09.05.2012. Hagi tagamise tühistamine jõustub otsuse jõustumisel. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse annab loa otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamiseks. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Hageja nõue, põhjendused
1.01.05.2005 sõlmisid pooled mitteelurummide üürilepingu XXX, Tallinn asuva II hoone kasutamiseks 14 aastaks kuni 01.09.2019. Hageja sai 26.10.2011 kostja 25.10.2011 avalduse, millega oli kostja hagejale üürilepingu üles öelnud. Üürilepingu ülesütlemine selles toodud põhjustel ei ole õige.
2.Hoones oli elektrikilp, see oli lukustatud ja kostja kontrolli all, selgus, et sellest väljus juhe, mis oli samuti kostja kontrolli all. Märgitud juhe ei läbinud kostja arvates vooluarvestit ja seetõttu mõõtis hageja tarbitud voolu ebaõigesti. Kostja sai hoone 2005.a. ning avastas juhtunu alles 2011 augustis, seega pidi olema see paigaldatud ammu. Varasema voolujuhtme probleemi lahendas kostja rahumeelselt.
3.Hageja ei teadnud midagi kontrollist, mille kostja tegi 14.10.2011 saunaruumide väidetavast veemõõdikute rikkumisest, selle kontrollimise juures ei olnud hagejat. Lepingu p 13.4 järgi tuleb kahju põhjustamise asjaolud kindlaks teha komisjoniga.
Hageja tegi sisejuurdluse, mis ei kinnitanud veemõõtjate rikkumist. Veemõõturi ekspertiisi pole tehtud. Seega pole sellist rikkumist aset leidnud.
4.Hageja ei ole andnud saunaruume allüüril TG Oü—le, sest viimaste vahel on sõlmitud haldusleping 03.11.09 ja sauna haldab ja saunteenust korraldab OÜ TG XXX , Tallinn. Sellest oli kostja teadlik, saunaruumis olev vara kuulub hagejale.
5.Saunas oli veeboileri rike ja see pole avarii, millest pidanuks hageja teavitama kostjat ning sellega pole tekitud ka ruumidele kahju.
6.Üürilepingu ülesütlemise vorm ei vasta seaduse nõuetele.
7.Hageja palub tuvastada, et kostja poole üürilepingu ülesütlemine 25.11.2011 on tühine ja palun jätta kulud kosta kanda. Kostja vastuväited
8.Kostja palub hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja avastas augustis 2011.a hoone välisseinal kahtlustäratava voolujuhtme. Kuna kostjal polnud alust arvata, et see voolujuhe on kasutusel, eemaldasid kostja haldusjuht PA ja hoone ülevaatusse kaasatud elektritööde juht RKL nimetatudvoolujuhtme. Vahetult pärast voolujuhtme eemaldamist võttis haldusjuhiga ühendust hageja ruumides asuva sauna töötaja, kes palus kostja selgitust, miks ruumidevarustamine elektriga on katkenud. Samuti helistas hageja kontoris töötav IS.
10.Kostja sai hageja sellisest käitumisest kinnitust, et välisseinale paigaldatud voolujuhe varustab hageja kasutuses olevaid ruume. Voolujuhe ei läbinud elektriarvestit. Olukorra kontrollimisel ruumides kohapeal selgus, et vool katkes ruumides asuva saunakatlaruumis, kus asusid mh boilerid ja pesumasin, st elektrit suures mahus tarbivad seadmed. Seadmed olid maja välisseinal asunud ning elektriarvestit mitteläbinud voolujuhtmega ühendatud pikendusjuhtmete abil, vältides ilmselgelt teadlikult ruumidesasuvat elektriarvestit läbivat elektrisüsteemi. Pärast arvestivälise elektriühendusekatkestamist kostja haldusjuhi ja elektritööde juhi poolt ühendasid hageja töötajad katlaruumi seadmete pikendusjuhtmed ruumides asuvatesse pistikupesadesse (st elektrisüsteemi, mis läbib elektriarvestit) ning vool taastus. Seega kostja avastas, et hageja oli ruumide elektrisüsteemi osaliselt korraldanud nii, et ruumides asuvad seadmed tarbiksid elektrit arvestiväliselt. Hageja hüvitas kostja nõudmisel hageja poolt kostjale sellise tegevusega tekitatud arvestusliku kahju 2954,88 eurot. Kosjta arvates on hageja oma kahju tekitavat tegevust möönnud.
11.Kostja avastas septembri 2011.a vee arvestinäite kontrollides, et ruumides asuva saunaveearvesti näitab ilmselt ebaõigeid näite, kuna veetarbimine oli septembriskahtlustäratavalt madal. Kostja haldusjuht kõrvutas seetõttu 2006.-2011.a veearvestite näite (vt tabel, lisa 1), ning selgus, et veetarbimine on märkimisväärselt vähenenud tegelikult juba alates aastast 2010, osadel kuudel oli veetarbimine aga eriti madal.
12.Kohapealse kontrolli tulemusena 14.10.2011.a selgus, et veearvesti osutite liikumist takistas spetsiaalne seade. Seejuures, kui kostja haldusjuht sauna ruumidesse näite kontrollima sisenes, kiirustas sauna töötaja veearvesti poole ja eemaldas kiiresti metallist seadme, mida haldusjuht siiski märkas.
13.Kostja pöördus hageja juhatuse liikme NE’i poole, kes avaldas, et hageja ise pole hoone välisseinale voolujuhet paigaldanud ega ka veearvesti näitu võltsinud, sest ruumid on antud allüürile ning kui mistahes rikkumisi on esinenud ja kostjale kahju tekitatud, siis selle eest vastutab allüürnik. Hageja seletustest selgus, et allüürile on antud ruumides asuv saun, teise korruse kontoriruumid on hageja enda kasutuses. Samuti esitas hageja 2 (9)
kostjale allüürniku OÜ-ga TG (endise nimega V OÜ) sõlmitud üürilepingu (lisa 2). Seni ei olnud kostja teadlik ruumide allüürile andmisest, kostja ei olnud ruumide allüürile andmiseks andnud omapoolset nõusolekut ning teadis, et saunaruumis tegutseb hageja ja tema töötajad. Kuigi hageja eitab hagiavalduses ruumide allüürile andmist eitab, on ta seda siiski kinnitanud mh oma 24.10.2011.a e-kirjas seda kostjale
14.Kostja leidis, et pärast viidatud korduvaid rikkumisi, ei ole tal võimalik jätkata mõistlikku ja usalduslikku lepingulist suhet hagejaga, mistõttu otsustas üürilepingu erakorraliselt üles öelda, paludes hagejal üürilepingu objektiks olevad ruumid vabastada 26.10.2011.a.
15.Hageja keeldus ruume vabastamast ning nõudis üürilepingu jätkamist.
16.Kostja avastas hageja teostatud omavolilisi elektrisüsteemide ümberehitusi ka pärast üürilepingu ülesütlemist. 11.11.2011.a kontrolli käigus avastas kostja, et ka ruumide teisel korrusel asuv serveriruum, kontor ja koridor tarbivad elektrit arvestiväliselt. Kontrolli juures viibid ka hageja juhatuse liige NE ja töötaja IS. Ümberehitusekohta on vastustav elektritööde juht RKL koostanud ka akti elektripaigaldisekontrolli kohta, milles on tuvastatud arvestiväliselt elektrit tarbivad toad ja seadmed ja arvestiväliselt kasutatava voolu hulk. Samuti nähtub kontrolli aktist, et ruumidepõrandatel vedelesid lahti ühendatud juhtmed, mis olid ohtlikud inimestele ja ümbritsevale keskkonnale, esimesel korrusel on kasutatud arvestist mööda läinud kaablit, kuhu on pikendusjuhtmete abil ühendatud võimalikult palju suuri tarbijaid. Teisel korrusel on mõõdetud elektrienergiat arvesti alusel, mis mõõtis ainult osaliselt hageja pooltkasutatavate ruumide energiat. Vastutav elektritööde juht on aktis asunud mh seisukohale, et hagejale ei saanud olla teadmata, et ta kasutab mõõtmata voolu, sest ka serveritekaitse lülitid asusid teises kilbis, mitte arvestikilbis. Samuti tuvastas asjatundja, et tekitatud on elektrioht kogu XXX maja 2 hoonele.1.8. Kuna hageja keeldus jätkuvalt üürilepingu objektiks olevaid ruume vabastamast, täiendas kostja 25.10.2011.a ülesütlemisavaldust mh käesoleva menetlusdokumendi p-s 1.7. kirjeldatud asjaoludega. Kostja andis hagejale uue tähtaja ruumide vabastamiseks 15.12.2011.a, kuid hageja pole siiani kostja nõuet täitnud.
17.Hageja hagi on tõendamata. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv igale alltoodud hageja rikkumisele tuginedes koostoimes ja ka eraldiseisvalt.
18.Kostja märgib, et tal puudub võimalus teha ilma hageja juuresolekuta mistahes ümberkorraldusi üürilepingu objektiks olevates ruumides, kuna tal puudub ilma hageja juuresolekuta juurdepääs ruumidele. Samuti puudub kostjal mistahes mõistlik põhjus ruumide elektrisüsteem korraldada nii, et tal poleks võimalik hagejalt nõuda üüri kõrvalkulude tasumist. Lisaks on hageja olnud üürnikuks enne seda kui ruumides üürnikuks juba enne seda, kui kostja ruumid omandas. Vale on hageja väide, et elektrikilp ja arvestit mitteläbiv voolujuhe oli hagejale ligipääsmatu. Hagejal on alati olnud kõikidele elektrikilpidele ligipääs. Seejuures ei saa kostja ilma hagejata ligi ruumides esimesel korrusel trepialuses panipaigas asuvale elektrikilbile ega ka teise korruse koridoris asuvale elektrikilbile. Isegi kui peaks nõustuma hageja väitega, et ta polnud elektri arvestivälisest tarbimisest teadlik (mis on ebausutav, arvestades et hageja on ruume kasutanud ligikaudu 10 aastat), oli kommunaalteenuste tarbimise õige arvestamise tagamine üürilepingu kohaselt hageja kohustus.
19.Vastavalt üürilepingu p-le 9.1.3. kohustub üürnik tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt energiakandjate arvestite näitudele. Punkti 11.3. kohaselt tasub üürnik kommunaalteenuste eest omal kulul paigaldatud arvestite näitude alusel. Seega kohustus hageja üürilepingu kohaselt tagama ka selle, et tema poolt tarbitav elekter saaks tema enda kulul adekvaatselt arvestitel kajastatud. Ei ole usutav, et hageja ei teadnud seda, 3 (9)
kas tema seadmed tarbivad elektrit läbi arvesti või mitte. Arvestades üürilepingu punkti 11.3, on sellised väited asjassepuutumatud.
20.Hageja tahtlik õigusvastane tegevus elektrisüsteemi ümberkorraldamisel tekitas varalist kahju kostjale, rikkus kostjale kuuluvat vara ja seadis ohu kostjale kuuluva hoone elektrija tuleohutuse. Seetõttu ei kohustunud kostja hagejat üürilepingu ülesütlemisest ette teavitama vastavalt VÕS § 315 lg-le 2. Samas, ka juhul kui asuda seisukohale, et kostja pidi hagejat üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest 30 päeva ette teavitama, ei kahjusta üürilepingu ülesütlemine ülesütlemisavaldusele järgnevast päevast kuidagi hageja õigusi ega tingi avalduse tühisust, sest hageja kasutab üürilepingu objektiks olevaid ruume faktiliselt ka enam kui 30 päeva möödudes ülesütlemisavaldusest.
21.Kostja leiab, et tegemist on selliste rikkumistega, mille puhul ei saa kostjalt mõistlikult eeldada lepingu jätkamist hagejaga kuni kokkulepitud tähtpäevani. Seda nii koostoimes kui eraldiseisvalt ülesütlemise teiste alustega.
22.Kostja poolt avastatud veearvesti näitude võltsimine on nii eraldiseisvalt kui koostoimes teiste rikkumistega piisavaks aluseks, et üürileping ennetähtaegselt üles öelda. Hageja veetarbimine seletamatult oli vähenenud, Kui võrrelda nt 2011.a septembri kuu veetarbimist, mis oli, arvestades et ruumides tegutseb saun, ebausutavalt madal, 2011.a oktoobri näiduga (kostja avastas hageja veenäitude võltsimiselt 14.10.2011.a), on see juba märgatavalt suurem. Samuti on märgatavalt suuremad novembri ja detsembri näidud. Kostja puudub tegelik võimalus veenduda, et hageja pärast rikkumise avastamist 14.10.2011.a enam üldse näidu võltsimiseks ettenähtud seadet ei kasuta, sest ilma hagejata ei pääse kostja hageja poolt kasutatavatesse ruumidesse, mistõttu on hagejal eriliste pingutusteta võimalik kostja eest arvesti võltsimiseks ettenähtud seadme kasutamist varjata. Asjassepuutumatu on hagiavalduse teises alajaotuses hageja poolt tuginemine üürilepingu p-le 13.4, mis reguleerib üürileandjale tekitatud kahju ulatuse kindlakstegemise võimalikku (mitte kohustuslikku) viisi. Üürnikupoolsele üürilepingu rikkumisele tuginemise õigust viidatud säte ei reguleeri. Säte ei piira kostja õigust tõendada hagejapoolseid rikkumisi mistahes asjakohasel viisil. Veearvestit rikkus saunas tegutsev allüürnik. Seega on hageja andnud ilma kostja nõusolekuta üürilepingu objektiks olevad ruumid allkasutusse, rikkudes sellega VÕS § 288 lg-t 1. Kuivõrd allüürnik on ebaaus ning püüdnud pahatahtlikult vältida kostjale kõrvalkohustuste nõuetekohast täitmist, on arusaadav, et kostja on allüürile andmisest niivõrd häiritud, et temalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Samuti põhjendab üürilepingu ülesütlemist viidatud alusel see, et kostjat on allüürist hoitud teadmatuses aastaid. Samuti on allüürniku tegevus kahtlustäratav, kuivõrd sauna kasutatakse enamasti öösel ning sauna meessoost kliendid saabuvad sinna öösel ebakaines olekus naissoost saatjatega, kes võivad olla intiimteenuse osutajad. Ülaltoodud asjaoludel nii eraldiseisvalt kui koostoimes leiab kostja, et temalt ei saa mõistlikult oodata üürilepingu jätkamist hagejaga, üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane, põhjendatud ja kehtiv. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata. Kohtu põhjendused
23.Vaidlust ei ole selles, et hageja ja kostja sõlmisid 01.05.2005 mitteeluruumide üürilepingu XXX asuva hoone nr 2 (edaspidi XXX/2) kasutamiseks tähtajaga 01.05.2005-01.08.2019 (lk 5jj, I kd ).
24.Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu ülesülemiseks erakorraliselt 25.10.2011 avaldusega oli lubatav (lk 17, I kd). Seega ei pea kohus andma hinnangut hageja esitatud ja kostja koostatud 01.09.2011 avaldusele (lk 16, I kd). 4 (9)
25.Viidatud ülesütlemise avaldusest 25.10.2011 nähtuvalt on see tehtud hagejale, seega lepingu poolele. Avaldusest nähtub, et üürilepingu esemeks on XXX, Tallinn, ruumid 352,9 m2. Avalduse kohaselt on heidetud hagejale ette asjaolu, et ta tarbis elektrit selliselt, et tarbitav elekter ei läbinud arvestit (juhtum 2011.a. augustis), et 14.10.2011 avastas üürileandja veearvestite rikkumise, mis tähendas, et veetarbimine ei vastanud tegelikule kulule. Üürileandja arvates on tegemist üürileandja kahjustamisega ehk kahju tekitamisega. Lisaks nähtub ülesütlemise avaldusest, et üürnik on andnud üüritud ruumid allkasutusse/allüürile TG OÜ-le, mida ei ole kooskõlatatud üürileandjaga. Avalduse kohaselt on vee vähest tarbimist üürnik selgitanud avariiga, millest aga pole üürileandjat teavitanud. Üürileandja on kõiki rikkumisi kogumis ja eraldi arvestades leidnud, et tal on alus öelda leping erakorraliselt üles, sest tegemist on oluliste rikkumistega. Ülesütlemise avalduses on üürileandja viidanud ka lepingu p 9.1.3, 9.1.1, 10.1.3, 9.1.2 rikkumisele ning selgitanud, et ta ei pea rikkumisi arvestades ja mõistlikult võttes enam võimalikuks jätkata üürisuhet üürnikuga. Ülesütlemise avalduses on märkinud üürileandja ka seda, et leping öeldakse üles alates avalduse kättesaamise hetkest.
26.VÕS § 325 lg 1 ja 2 sätestavad üürilepingu ülesütlemise sisu ja vorminõuded. Viidatud üürilepingu ülesütlemise teade on tehtud kirjalikus vormis ja vastab seega VÕS § 325 lg
1.Hinnates ülesütlemise avalduse sisu, siis nähtub sellest üüritud asi, ülesütlemise alus (st lepingu tingimused, mida on rikutud koos viitega neile ning rikkumiste sisuline kirjeldus ning üürilandja järeldus nendele ning põhjendus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks). Samuti nähtub lepingu lõppemise aeg, milleks on hetk, kui selle saab kätte hageja. Seega vastab üürilepingu ülesütlemise avaldus VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätestatud nõuetele ega ole seetõttu vormi- või sisunõuete tõttu tühine VÕS § 325 lg 5 järgi. VÕS § 325 lg 2 p 4 sätestatud nõue kehtib vaid eluruumi üürilepingu suhtes, mida käesolevas asjas ei ole. Nii on ebaõige hageja väide, et üürilepingu ülesütlemise avaldus 25.10.2011 ei vasta vorminõuetele ja on tühine. Järgnevalt vaatleb kohus, kas kostja poolt lepingu ülesütlemise põhjused on vaadeldavad lepinguliste kohustuste rikkumisena.
27.VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb kohustused täita vastavalt seadusele ja lepingule. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine mittekohane täitmine, täitmata jätmine, sj täitmisega viivitamine. VÕS § 6 ja TsÜS § 138 lg 1 järgi peavad võlasuhte pooled käituma teineteise suhtes heas usus ja TsÜS § 138 lg 2 järgi ei tohi õigusi teostada sellisel viisil, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
28.Ülesütlemise avalduses 25.10.11 on üürileandja viidanud lepingu p 9.1.1, 10.1.3, 9.1.2, 9.1.3 tulenevate kohustuste rikkumisele. Eelviidatud lepingu sätetest nähtuvalt peab hageja heaperemehelikult kasutama üüritud asja ja mitte andma seda allkasutusse teistele isikutele ilma üürilandja kirjaliku nõusolekuta; teatama avariidest, täitma ettekirjutusi, korraldusi, mis puudutavad üüripinna tuleohtust, korrashoiu nõudeid, mis tulenevad hoone valvest, teatama üürilandjat avariidest ja võtma tarvitusele abinõud võimalike kahjude vältimiseks, õnnetuste tagajärgede likvideerimiseks, tasuma üüri ja kommunaalkulude eest vastavalt energiakandjate näitudele või muul lepingus näidatud alusel üürilandja poolt näidatud arvate alusel. Allüürile andmine toimub üürileandja kirjalikul nõusolekul ja üürnik jääb ise vastutavaks üürileandja ees.
29.Seega on kostja hagejale ette heitnud ülesütlemise avalduses asja allüürile andmist ilma kostja kirjaliku nõusolekuta ning vee ja elektri tarbimist selliselt, et see ei läbi arvestit. Kui elektrienergia ja vee tarbimine on toimunud üürniku poolt selliselt, osa tema poolt tarbitud elektrist ja veest ei kajastu arvesti näitudes (arvestiväline tarbimine), siis ei kajasta arvesti näit faktilist tarbitud elektrienergia ja vee kogust ja üürileandja ei saa 5 (9)
esitada üürnikule ka tema kohustuse ulatuse kohta õiget arvet ehk tegelikku tasumise kohta arvet. Sellisel juhul jääb aga osa tarbitud elektrienergiast ning veekogusest üürniku poolt tasumata ja osa üürniku poolt kulutatud ja hüvitamisele kuuluv osa aga üürileandja kanda, mis kahjustab üürilandjat. Kohtu arvates on selline olukord üürileandjat kahjustav, sest üürnik tasub vähem tema tarbitud vee ja elektrienergia eest ehk ei täida kohustust täies ulatuses VÕS § 100 mõttes. Samuti on rikkumisena vaadeldav asja allüürileandmine ilma kostja kirjaliku nõusolekuta VÕS 100 tähenduses, sest ei ole täidetud kohaselt.
30.Eeltoodud ülesütlemise aluseid ja ülalviidatud lepingu sätteid vaadeldes leiab kohus, et lepingu ülesütlemise avalduses toodud alused, mida on kostja hagejale ette heitnud, on vaadeldavad hageja poolt lepingu rikkumisega. Järgnevalt vaatleb kohus, kas rikkumised on aset leidnud ja kas nende eest hageja vastutab ning kas sellisel juhul oli need mõjuvad, et leping üles öelda erakorraliselt. Allüürile andmine.
31.VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üüritud asja kas täielikult või osaliselt allkasutusse üürileandja nõusolekul. Vaidlusaluse lepingu p 9.1.1, 10.1.3 sätestab, et selleks, et hageja saaks anda XXX asuvaid ruumide või nende osi kolmandatele isikutule kasutamiseks, peab tal olema kostja kirjalik nõusolek. Kostja poolt kohtule esitatud lepingust nr 1 25.05.2004 (lk 50-51, I kd ) nähtuvalt on hageja andnud allrendile V OÜ-le XXX , Tallinn asuvad saunaruumid koos sisustusega ja viimane maksab hagejale selle eest tasu ning kõik sauna funktsioneerimisega seotud kulud kannab allüürnik (lepingu p 1. 4). Seega vastab eelmärgitud leping allüüri tingimustele, kuna kasutusse on antud sama asi osaliselt, mis oli võetud hageja poolt kostjalt üürile, ja selle eest peab allrentnik maksma hagejale tasu. Leping on kehtiv kuni 01.11.2018 lepingu p 5.3 järgi. OÜ CG e-kirjast 24.10.2011 hagejale (I kd lk 53, kostja esitatud tõend) nähtuvalt on hageja teinud järelpärimise allrentnikule ja kontrollinud veemõõtjaid ja leidnud, et need töötavad õigesti. Viidatud e-kirjast nähtuvalt on pidanud OÜ CG sauna kasutajat allrentnikuks. Hageja esitas kohtule 10.05.2005 (lk 70-73, I kd ) lepingu nr 050510, mis on sõlmitud CGOÜ ja V OÜ vahel ja selle järgi juhib V OÜ XXX , Tallinn asuvat sauna, kusjuures lepingus on CGOÜ käsundiandja ja V OÜ vastavalt –saaja. Hinnates kostja poolt kohtule esitatud lepingut nr 1 25.05.2004 ja OÜ CG e-kirjast 24.10.2011 hagejale, leib kohus, et viidatud tõendid kinnitavad seda, et OÜ CG on andud tema kasutuses olevad ruumid allrendile, sest nii on käsitlenud CGOÜ V OÜ-d ise ka hageja kirjadele vastates ja see nähtub ka lepingu nr 1 sisust. Õige on iseenesest hageja väide, et tema ja V OÜ (NB! Lepingutes on nimi V ja V endine registrinumber on sama) vahel on ka nn käsundileping 10.05.2005, mille järgi korraldab saunaga seonduvaid toiminguid V OÜ, küll aga ei tee see olematuks hageja ja OÜ V vahelist 25.05.2004 sõlmitud allüürilepingut. 10.05.2005 sõlmitud lepingust ei nähtu, et tollel oleks mingigi, so kuni 01.11.2018 kehtiva allüürilepingut lõpetav/muutev tagajärg. Seega leiab kohus, et kostja on tõendanud OÜ CG e-kirjaga kostjale 24.10.2011 ning OÜ CG ning V OÜ vahelise 25.05.2004 sõlmitud allüürilepinguga XXX asuva saunaruumi, mis on omakorda hageja ja kostja vahelise üürilepingu eseme üks osa, allüürile andmist ning hageja esitatud OÜ V OÜ ning CGOÜ vaheline 10.05.2005 sõlmitud käsundusleping vastupidist ei tõenda. Seda, et hagejal oleks vaidlusaluse eseme allüürile andmiseks kostja kirjalik nõusolek üürilepingu p 9.1.1 ja 10.1.3 järgi, ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Eeltoodu alusel on kostja tõendanud üürilepingu ülesütlemise aluseks olnud kohustuse rikkumist ehk ilma kostja kirjaliku nõusolekuta üüritud asja osa allüürile andmist hageja poolt VÕS § 100 tähenduses ning vastuolus VÕS § 287 lg 1 ja § 76 lg 1. Elektrienergia ja vee tarbimine arvestite väliselt. 6 (9)
32.VÕS § 292 lg 1 alusel maksab üürnik üürileandjale kõrvalkulusid üksnes juhul, kui see on kokku lepitud. Pooltevahelise lepingu p 9.1.3 järgi peab hageja tasuma kommunaalkulude ja elektrienergia eest energiakandjate näitude järgi. Ülalpool märkis kohus, et üürnik tarbis elektrienergiat ja vett selliselt, et osa tarbimist ei kajastunud arvesti näitudes ning kui selle tõttu jäi osa tarbitud elektrienergia ja vee eest üürniku poolt tasumata, siis kahjustab see üürilandjat. Käesoleva lepingu ülesütlemise aluseks ei olnud mitte üürniku poolt tekitatud võlg, vaid asjaolu, et tarbimine leidis aset arvestite väliselt ehk üürniku selline käitumine iseenesest. Kohtus ülekuulatud tunnistaja P. A ütluste kohaselt käis ta võtmas hageja kasutuses olnud majas XXX elektrinäite ning kui ta koos elektrikuga 2011.a. augustis majas käis, siis selgus, et majas toimus arvestiväline elektritarbimine. Tunnistaja kinnitas, et elektrivälist tarbimist oli hageja ka tookord kinnitanud ning pooled saavutasid kompromissi tasu vahe kinnimaksmiseks. 2011a oktoobri keskel käis ta järgmine kord elektrinäite XXX võtmas sauna I korrusel ning üks saunas töötav inimene läks veemõõdiku juurde ning võttis sealt ära metallist eseme. Tunnistaja kinnitusel võrdles ta eelmise kuu veenäitu ja oktoobrikuu veetarbimist tolle hetke seisuga ning selgus, et näit ei olnud muutunud, samas ei nähtunud midagi sellist, et saunas oleks mingeid remonte tehtud vms. Eeltoodud P. A ütlusi hinnates, leiab kohus, et kostja on tõendanud oma väidet, et 2011. oktoobris avastas ta XXX saunaruumides selle, et veemõõtjal oli seadeldis, mille sauna töötaja võttis tunnistaja tulles ära ning et paarinädalasse perioodi jooksul pärast viimase näidu võtmist ei olnud mõõdiku näit muutunud. Eeltoodud tunnistaja ütlusega on seega tõendatud kostja väide, et sauna veemõõtjat on mõjutatud mingi esemega selliselt, et mõõtja ei töötaks õigesti ja näitaks tarbitud veehulka vähem. Hageja väited remonttöödest ei ole millegagi tõendatud ning väited sellest, et boiler ei olnud töökorras, mis tingis vee mittetarbimise,ei ole samuti tõendatud. Vastupidiselt kinnitavad kostja esitatud valvurite MK ja PM seletuskirjad (I kd lk 156-157) seda, et 2011.a. oktoobris I pooles käisid saunas külastajad, mistõttu ei ole veenvad hageja väited võimatusest tarbida saunas vett seoses boileri remondiga. Kuna kostja teiste valvurite seletuskirjadest ei nähtu, millist aastat ja ajaperioodi on nad oma seletuskirjas silmas pidanud, siis märgitud tõendid sauna kasutamist vaidlusalusel 2011.a. oktoobri I poolel ei tõenda. Hageja esitas kohtule küll oma seletuskirja 24.10.2011, mille kohaselt oli saunas boileri rike ja veearvesti rikkumist polnud ja arestile pole ekspertiisi tehtud (lk 21, I kd), ja et sauna kasutati tulenevalt euro kasutuselevõtust 2011.a. vähem, küll aga ei tõenda märgitud kiri seda, et veearvestit poleks mõjutatud. Eelpool tuvastas kohus P. A ütlustega vastupidist ja lisaks kinnitasid seletuskirjad sauna tarbimist 2011.a. oktoobri I pooles, millest tulenevalt on ümber lükatud hageja väide vee mittetarbimisest.
33.Tunnistaja RKL ütluste kohaselt käis ta XXX asuvas majas elektritarbimist kontrollimas 2011.a suvel (nn möödunud aastas suvel, ütlus antud 2012 okt) ja avastas, et nii saunaruumis kui maja I korrusel ja II korrusel tarbiti elektrit selliselt, kus osaliselt elektritarbimine ei läbinud arvestit. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi olema see hagejale teadlik, sest just põhilised tarbijad (server, välisreklaam) olid ühendatud nendesse pistikutesse, kust võetud elektrienergia ei läbinud arvestit, sest kui tunnistaja ühendas lahti 6-7 kaitseautomaati, teatas hageja koheselt kostjale, et voolu ei vaadeldavas tarbijas (näiteks server) pole. Maja teisel korrusel olevatest tarbijatest ei olnud ühendatud arvestiga tualetis olev elektriradiaator, köögis elektriradiaatori ja teised seal asuvad valgustarbijad, sj juhataja kabineti valgustu. Saunas oli boiler ja pesumasin ühendatud selle pistikuga, millest tulev vool ei läbinud arvestit, kuid samas oli selliseid pistikuid, millest saanuks elektrit võtta, kuid sellisel juhul oleks see läbinud voolumõõtjat. Tunnistaja arvates pidi olema niisugused ühendused tehtud spetsialisti poolt, kuna mitmed ühendused olid selliseid, mida oli tehtud pinge all ehk ohtlikus situatsioonis. Hageja ainukasutuses on olnud terve XXX asuv hoone terviklikult mitmed aastad ja 7 (9)
veel enne seda, kui kostja hakkas maja hagejale üürima, milles vaidlus puudus. Kostja tunnistaja P. A ütluste kohaselt ei olnud tal võimalik ilma hagejata pääseda üldse renditavatesse ruumidesse, mida hageja pole ümber lükanud. Seega oli hageja faktilise võimu all kogu maja ning selles toimuvast, sh vee ja elektri tarbimisest ja arvestite välisest tarbimisest sai ja pidi hageja olema teadlik. Kui arvestada tunnistaja R. KortsLauri ütlusi sellest, kuidas arvestiväline tarbimine oli korraldatud, siis oli selline elektri tarbimine hageja vastutuse ja riski alas, mille kostja vastutuse ala.
34.Eeltoodud alusel leiab kohus, et kostja on tõendanud väidet, et hageja on rikkunud lepingu p 9.1.3 tulenevalt kohustust tasuda vee eest mõõdikute näitude järgi, kuna on asunud ise mõjutama veemõõtjat selliselt, et näit ei muutuks, ning samuti kohustust tasuda elektrienergia eest mõõdikute näitude järgi, kuna on asunud tarbima osaliselt voolu nii, et see ei läbiks voolumõõtjat. Nimelt on üürnik ehk hageja soovinud veemõõtjat mõjutades varjata tegelikult tarbitud vee kogust ning kasutanud elektrit selliselt, et tarbitud kogus ei läbiks mõõtjat, et mitte tasuda tegelike kulude eest. Selline käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS § 6 lg 1 ja TsÜS § 138 lg 1 ning kinnitab hageja õiguste teostamist lepingu täitmisel viisil, mis tekitab üürileandjale kahju ning on vastuolus TsÜS § 138 lg 2. Isegi kui veemõõtjat mõjutas enda kasuks allrentnik või käsundisaaja, vastutab üürnik tema tegude eest üürileandja ees kooskõlas VÕS § 288 lg 5.
35.Seega on lepingu ülesütlemise aluseks olnud asjaolud nagu veemõõtjate mõjutamise kaudu vee eest tasumise kohustuse rikkumine ning arvestivälise elektrienergia tarbimise eest tasumise kohustuse rikkumine lepingu p 9.1.3, § VÕS § 100 ja § 292 järgi aset leidnud.
36.Kuna kostja on tõendanud, et hageja on rikkunud lepingut viisil, mis on toodud lepingu ülesütlemise avalduses 25.10.2011, siis võis üürileandja hinnata kolme rikkumist niivõrd mõjuvaks, et tal puudus alus usaldada hagejat edaspidise lepingupartnerina ning mõistlikult võttes jätkata hagejaga üürisuhet. Eeltoodu tõttu oli kostjal alus hagejale erakorraliselt enne kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata leping erakorraliselt ette teatamata üles öelda VÕS § 313 lg 1, 3, § 116 lg 2 p 4 ja § 196 lg 2 järgi.
37.Kohus leiab, et kostja poolt 25.10.2011 tehtud ülesütlemise avaldus on kehtiv ning hageja hagi jääb seetõttu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Kuna 25.11.2011 tehtud avaldus on kehtiv, ei ole mingit tähendust enam hilisemal avalduse täiendusel 02.12.2011 (I kd lk 56) ja kohus sellele hinnangut ei anna.
38.Mis puudutab hageja väiteid, et ülesütlemise avalduses on kostja viidanud sellele, et hageja ei ole teavitanud mingist avariist kostjat, siis märgitud väide on osaliselt õige, küll aga ei nähtu ülesütlemise avaldusest seda, et avarii olemasolu või sellest mitteteatamine oleks olnud lepingu ülesütlemise põhjuseks. Seda asjaolu ei ole pidanud kostja lepingu ülesütlemise aluseks.
39.Käesoleval juhul ei ole oluline ka poolte poolt menetlusdokumentides toodud vee ja elektrikulude arvestused ning võrdlused ning väited selle kohta, sest kostja on lepingu üles öelnud põhjusel, et veemõõtjat on mõjutatud hageja kasuks, et elektrit on tarbitud arvestiväliselt ja asi on antud allüürile kostja nõusolekuta, sj lepingust tulenevalt kirjaliku nõusolekuta, mitte aga võimalikud hageja võlgnevused kostja ees. Hageja esitatud kirjavahetus vee hinna arvetuse üle ei oma vaidluses tähendust, kuna kumbki pool ei ole teineteise suhtes tasunõudeid käesolevas asjas esitanud. 8 (9)
40.Samuti ei ole vaidluses kaalu hageja esitatud kostja ettekirjutusel 18.10.2011, milles kostja on viidatund veemõõtja rikkumisele, kuna rikkumise asjaolud leidsid tõendamist kostja tunnistaja P. A ütlustega.
41.Hageja esitatud fotod majast, mille kohaselt on majavälised juhtmed, mis väidetavalt ei läbinud arvestit, seal olnud kaua aega ja on mitu korda värvitud ja millest pidi olema kostja teadlik, ei oma asjas tähtsust, sest selles polnudki vaidlust, et osad juhtmed, mis asusid maja välisseinal, olid seal pikemat aega. Küll aga ei tähenda viidatu seda, et hageja poleks olnud teadlik, et ta tarbis tema ainukasutuses olnud majas elektrit viisil, mis ei läbinud arvestit. Selle kohta andis ütlusi kostja tunnistaja R. KL, millele on kohus aga hinnangu andnud. Kostja esitas samuti kohtule fotod sellest, kuidas olid juhtmed hageja kasutuses olnud majas, küll aga puudub vajadus nendele fotodele hinnangut anda, sest kostja tunnistaja RKL ütlusele on kohus hinnangu andnud. Lisaks on koostatud veel arvestivälise tarbimise kohta akt, kuid see on tehtud pärast lepingu ülesütlemist ning kohtu arvates ei ole sellel olulist tähtsust, sest tunnistaja ütlustele on kohus andnud hinnangu.
42.Hageja esitatud kirjad kostjale küttesüsteemi ja parkimistasu kohta ei oma vaidluses tähendust, sest nendel ajaoludel ei ole nõudeid esitatud ega lepingut üles öeldud (lk 22, I kd). Kohus ei anna hinnangut ka üüri ja kommunaalkulude arvetele, mis on asjas esitatud, sest vastavaid nõudeid ei ole esitatud ega lepingut üles öeldud. Ka pooltevahelised kirjad pärast lepingu ülesütlemist (25.10.2011) asja kasutamisel ja tasu maksmisel ei oma asjas tähtust, sest vastavaid nõudeid ei ole esitatud.
43.Kooskõlas TsMs § 386 lg 4 tuleb tühistada hagi tagamine 09.05.2012. Hagi tagamise tühistamine jõustub otsuse jõustumisel Menetluskulude jaotus, tsiviilasja hind
44.Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS 163 lg 1 alusel kostja menetluskulud hageja kanda
45.Tsiviilasja hind on 17867,52 eurot.
Kohtunik
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.