Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

1(11)

S e l g i t u s e d:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud OÜ Canwell Grupp esitas 24. novembril 2011. a. Harju Maakohtule hagi AS-i Vana Viru TT vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.

2(11)

Hageja ei teadnud midagi kontrollist, mida kostja tegi 14. oktoobril 2011. a. saunaruumide väidetava veemõõdikute rikkumise tõttu, selle kontrollimise juures hagejat ei olnud. Väidetavalt avastatust teatas kostja hagejale 18. oktoobril 2011. a. Pretensiooni kohe ei esitatud ega koostatud ka vastavat akti, kuigi lepingu p. 13. 4 järgi tuleb kahju põhjustamise asjaolud kindlaks teha komisjoniga. Sellest, kas avastati kostja avalduses märgitud seadeldis, ei ole hageja teadlik. Pärast kostjalt teate saamist tegi hageja sisejuurdluse, mis ei kinnitanud veemõõtjate rikkumist. Veemõõturi ekspertiisi pole tehtud. Ka muid tõendeid rikkumise kohta ei ole kostja hagejale esitanud. Seega pole selline rikkumine kinnitust leidnud. Hageja ei ole andnud saunaruume allüürile OÜ-le Trusting Grupp, sest selle isikuga on hageja 3. novembril 2009. a. sõlminud halduslepingu, mille alusel nimetatu sauna haldab ning saunteenust korraldab. Sellest oli kostja teadlik, saunaruumis olev vara kuulub hagejale. Saunas oli veeboileri rike ja see pole avarii, millest pidanuks hageja teavitama kostjat ning sellega pole tekitud ruumidele ka kahju. Üürilepingu ülesütlemine ei ole põhjendatud ning ka selle vorm ei vasta seaduse nõuetele. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Kostja avastas augustis 2011. a. hoone välisseinal kahtlustäratava voolujuhtme. Kuna polnud alust arvata, et see voolujuhe on kasutusel, eemaldasid kostja haldusjuht P A ja hoone ülevaatusse kaasatud elektritööde juht R K-L selle. Vahetult pärast voolujuhtme eemaldamist võttis haldusjuhiga ühendust hageja ruumides asuva sauna töötaja, kes palus kostjalt selgitust, miks ruumide varustamine elektriga on katkenud. Samuti helistas hageja kontoris töötav I S. Kostja sai hageja sellisest käitumisest kinnitust, et välisseinale paigaldatud voolujuhe varustab hageja kasutuses olevaid ruume. Voolujuhe ei läbinud elektriarvestit. Olukorra kontrollimisel selgus, et vool katkes ruumides asuvas saunakatlaruumis, kus asusid m. h. boilerid ja pesumasin, s. t. elektrit suures mahus tarbivad seadmed. Seadmed olid avastatud voolujuhtmega ühendatud pikendusjuhtmete abil, vältides ilmselgelt teadlikult ruumides asuvat elektriarvestit läbivat elektrisüsteemi. Pärast kostja poolt juhtme eemaldamist ühendasid hageja töötajad katlaruumi seadmete pikendusjuhtmed ruumides asuvatesse pistikupesadesse (s. t. elektrisüsteemi, mis läbib elektriarvestit) ning vool taastus. Seega kostja avastas, et hageja oli ruumide elektrisüsteemi osaliselt korraldanud nii, et ruumides asuvad seadmed tarbiksid elektrit arvestiväliselt. Hageja hüvitas kostja nõudmisel sellise tegevusega tekitatud arvestusliku kahju 2954, 88 eurot. Hageja on oma kahju tekitavat tegevust möönnud. 2011. a. septembri vee arvestinäite kontrollides avastas kostja, et ruumides asuva saunaveearvesti näitab ilmselt ebaõigeid näite, kuna veetarbimine oli kahtlustäratavalt madal. Kostja haldusjuht kõrvutas seetõttu 2006. a. – 2011. a. veearvestite näite ning selgus, et veetarbimine on märkimisväärselt vähenenud tegelikult juba alates 2010. a., osal kuudest oli veetarbimine aga eriti madal. Kohapealse kontrolli tulemusena 14. oktoobril 2011. a. selgus, et veearvesti osutite liikumist takistas spetsiaalne seade. Seejuures, kui kostja haldusjuht sauna ruumidesse näite kontrollima sisenes, kiirustas sauna töötaja veearvesti poole ja eemaldas kiiresti metallist seadme, mida haldusjuht siiski märkas. Hageja juhatuse liige N E avaldas, et hageja ise pole hoone välisseinale voolujuhet paigaldanud ega ka veearvesti näitu võltsinud, sest ruumid on antud allüürile ning kui rikkumisi on esinenud ja kostjale kahju tekitatud, siis selle eest vastutab allüürnik. Hageja seletustest selgus, et allüürile on antud saun, teise korruse kontoriruumid on hageja enda kasutuses. Samuti esitas hageja kostjale allüürnikuga OÜ-ga Trusting Grupp (endise nimega Vitreria OÜ) sõlmitud üürilepingu. Seni ei olnud kostja ruumide allüürile andmisest teadlik, kostja ei olnud ruumide allüürile andmiseks andnud nõusolekut ning teadis, et saunaruumis

3(11)

tegutseb hageja oma töötajatega. Kuigi hageja eitab hagiavalduses ruumide allüürile andmist, on ta seda kinnitanud 24. oktoobri 2011. a. e-kirjas kostjale. Pärast kirjeldatud korduvaid rikkumisi ei ole kostjal võimalik jätkata mõistlikku ja usalduslikku lepingulist suhet hagejaga, mistõttu kostja otsustas üürilepingu erakorraliselt üles öelda, paludes hagejal üürilepingu objektiks olevad ruumid vabastada 26. oktoobril 2011. a. Hageja keeldus ruume vabastamast ning nõudis üürilepingu jätkamist. Kostja avastas hageja teostatud omavolilisi elektrisüsteemide ümberehitusi ka pärast üürilepingu ülesütlemist. 11. novembri 2011. a. kontrolli käigus avastas kostja, et noone teisel korrusel asuv serveriruum, kontor ja koridor tarbivad elektrit arvestiväliselt. Kontrolli juures viibis ka hageja juhatuse liige N E ja töötaja I S. Ümberehituse kohta koostas R K-L elektri paigaldise kontrolli akti, milles on tuvastatud arvestiväliselt elektrit tarbivad toad ja seadmed ning arvestiväliselt kasutatava voolu hulk. Samuti nähtub aktist, et ruumide põrandatel vedelesid lahtiühendatud juhtmed, mis olid ohtlikud inimestele ja ümbritsevale keskkonnale, esimesel korrusel kasutati arvestist mööda läinud kaablit, kuhu on pikendusjuhtmete abil ühendatud võimalikult palju suuri tarbijaid. Teisel korrusel on mõõdetud elektrienergiat arvesti alusel, mis mõõtis ainult osaliselt hageja kasutuses olnud ruumide energiat. R K-L on aktis asunud m. h. seisukohale, et hagejale ei saanud olla teadmata, et ta kasutab mõõtmata voolu, sest ka serverite kaitse lülitid asusid teises kilbis, mitte arvestikilbis. Samuti tuvastas asjatundja, et tekitatud on elektrioht kogu Madara 33 maja II hoonele. Kuna hageja keeldus jätkuvalt üürilepingu objektiks olevaid ruume vabastamast, täiendas kostja 25. oktoobri 2011. a. ülesütlemisavaldust ning andis hagejale ruumide vabastamiseks uueks tähtajaks 15. detsembri 2011. a., kuid hageja pole siiani kostja nõuet täitnud. Kostjal puudub võimalus teha hageja juuresolekuta mistahes ümberkorraldusi üürilepingu objektiks olevates ruumides, kuna tal puudub iseseisev juurdepääs ruumidele. Samuti puudub kostjal mistahes mõistlik põhjus korraldada ruumide elektrisüsteem nii, et tal pole võimalik hagejalt nõuda üüri kõrvalkulude tasumist. Lisaks on hageja olnud üürnikuks enne seda, kui kostja ruumid omandas. Vale on hageja väide, et elektrikilp ja arvestit mitteläbiv voolujuhe olid hagejale ligipääsmatud. Hagejal on alati olnud kõikidele elektrikilpidele ligipääs. Seejuures ei saa kostja hagejata ligi esimesel korrusel trepialuses panipaigas asuvale elektrikilbile ega ka teise korruse koridoris asuvale elektrikilbile. Isegi kui peaks nõustuma hageja väitega, et ta polnud elektri arvestivälisest tarbimisest teadlik (mis on ebausutav, arvestades, et hageja on ruume kasutanud ligikaudu 10 aastat), oli kommunaalteenuste tarbimise õige arvestamise tagamine üürilepingu kohaselt hageja kohustus. Vastavalt üürilepingu punktile 9. 1. 3 kohustub üürnik tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt energiakandjate arvestite näitudele. Punkti 11. 3 kohaselt tasub üürnik kommunaalteenuste eest omal kulul paigaldatud arvestite näitude alusel. Seega kohustus hageja üürilepingu kohaselt tagama ka selle, et tema poolt tarbitav elekter saaks tema enda kulul adekvaatselt arvestitel kajastatud. Ei ole usutav, et hageja ei teadnud seda, kas tema seadmed tarbivad elektrit läbi arvesti või mitte. Hageja tahtlik õigusvastane tegevus elektrisüsteemi ümberkorraldamisel tekitas varalist kahju kostjale, rikkus kostjale kuuluvat vara ja seadis ohtu hoone elektri- ja tuleohutuse. Seetõttu ei olnud kostja kohustatud hagejale üürilepingu ülesütlemisest ette teatama vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lõikele 2. Kui kostja pidigi hagejale üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest 30 päeva ette teatama, ei kahjusta üürilepingu ülesütlemine ülesütlemisavaldusele järgnevast päevast kuidagi hageja õigusi ega tingi avalduse tühisust, sest tegelikult kasutas hageja üürilepingu objektiks olevaid ruume enam kui 30 päeva möödudes ülesütlemisavaldusest. Asjassepuutumatu on hageja tuginemine üürilepingu punktile 13.4, mis reguleerib üürileandjale tekitatud kahju ulatuse kindlakstegemise võimalikku (mitte kohustuslikku) viisi. Üürnikupoolsele üürilepingu rikkumisele tuginemise õigust viidatud säte ei reguleeri ega piira

4(11)

kostja õigust tõendada hageja rikkumisi mistahes asjakohasel viisil. Veearvestit rikkus saunas tegutsev allüürnik. Seega on hageja andnud kostja nõusolekuta üürilepingu objektiks olevad ruumid allkasutusse, rikkudes sellega VÕS § 288 lg. 1. Kuivõrd allüürnik on ebaaus ning püüdnud pahatahtlikult vältida kõrvalkohustuste nõuetekohast täitmist, on arusaadav, et kostja on allüürile andmisest niivõrd häiritud, et temalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Samuti põhjendab üürilepingu ülesütlemist viidatud alusel see, et kostjat on allüürist hoitud teadmatuses aastaid. Samuti on allüürniku tegevus kahtlustäratav, kuivõrd sauna kasutatakse enamasti öösel ning sauna meessoost kliendid saabuvad sinna öösel ebakaines olekus naissoost saatjatega, kes võivad olla intiimteenuse osutajad. Ülaltoodud asjaoludel nii eraldiseisvalt kui koostoimes ei saa kostjalt mõistlikult oodata üürilepingu jätkamist hagejaga, üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane, põhjendatud ja kehtiv. Esimese astme kohtu otsus

5(11)

korraldusi, mis puudutavad üüripinna tuleohtust, korrashoiu nõudeid, mis tulenevad hoone valvest, teavitama üürilandjat avariidest ja võtma tarvitusele abinõud võimalike kahjude vältimiseks, õnnetuste tagajärgede likvideerimiseks, tasuma üüri ja kommunaalkulude eest vastavalt energiakandjate näitudele või muul lepingus näidatud alusel üürilandja poolt näidatud arvate alusel. Allüürile andmine toimub üürileandja kirjalikul nõusolekul ja üürnik jääb ise vastutavaks üürileandja ees. Kostja on hagejale ette heitnud ülesütlemisavalduses asja allüürile andmist ilma kostja kirjaliku nõusolekuta ning vee ja elektri tarbimist selliselt, et see ei läbi arvestit. Kui elektrienergia ja vee tarbimine on toimunud üürniku poolt selliselt, et osa tema poolt tarbitud elektrist ja veest ei kajastu arvesti näitudes (arvestiväline tarbimine), siis ei kajasta arvesti näit faktilist tarbitud elektrienergia ja vee kogust ja üürileandja ei saa esitada üürnikule ka tema kohustuse ulatuse kohta õiget arvet. Sellisel juhul jääb osa tarbitud elektrienergiast ning veekogusest üürniku poolt tasumata ja üürileandja kanda. Selline olukord on üürileandjat kahjustav, sest üürnik ei täida kohustust täies ulatuses VÕS § 100 mõttes. Samuti on VÕS § 100 tähenduses rikkumisena vaadeldav asja allüürile andmine kostja kirjaliku nõusolekuta, sest lepingut ei ole täidetud kohaselt. Nii on lepingu ülesütlemise avalduses sisalduvad alused, mida kostja on hagejale ette heitnud, vaadeldavad hagejapoolsete lepingurikkumistena. VÕS § 288 lg. 1 järgi võib üürnik anda üüritud asja kas täielikult või osaliselt allkasutusse üürileandja nõusolekul. Vaidlusaluse lepingu punktid 9. 1. 1 ja 10. 1. 3 sätestavad, et selleks, et hageja saaks anda Madara 33/2 asuvaid ruume või nende osi kolmandatele isikutule kasutamiseks, peab tal olema kostja kirjalik nõusolek. Kostja poolt kohtule esitatud 25. mai 2004. a. lepingust nr. 1 nähtuvalt on hageja andnud allrendile Vitreria OÜ-le Madara 33/2 asuvad saunaruumid koos sisustusega ja viimane maksab hagejale selle eest tasu ning kõik sauna funktsioneerimisega seotud kulud kannab allüürnik. Lepingu p. 5. 3 järgi on leping kehtiv kuni 1. novembrini 2018. a. Leping vastab allüüri tingimustele, kuna kasutusse on antud osaliselt sama asi, mille hageja võttis kostjalt üürile, ja selle eest peab allrentnik maksma hagejale tasu. Hageja on teinud 24. oktoobri 2011. a. e-kirjaga allrentnikule järelpärimise ja kontrollinud veemõõtjaid ning leidnud, et need töötavad õigesti. Kirjast nähtub, et hageja on pidanud sauna kasutajat allrentnikuks. Hageja esitas kohtule 10. mail 2005. a. Vetreria OÜ-ga sõlmitud lepingu nr. 050510 ja selle järgi juhib Vetreria OÜ Madara 33/2 asuvat sauna, kusjuures lepingus on hageja käsundiandja ja Vetreria OÜ käsundisaaja. 25. mai 2004. a. leping ja 24. oktoobri 2011. a. e-kiri kinnitavad seda, et hageja on andnud tema kasutuses olevad ruumid allrendile. Hageja ja Vetreria OÜ vahel on 10. mail 2005. a. sõlmitud ka käsundileping, kuid see ei tee olematuks hageja ja OÜ Vitreria vahelist 25. mai 2004. a. allüürilepingut. Lepingutes on nimed Vitreria ja Vetreria, kuid registrinumber on sama. 10. mai 2005. a. lepingust ei nähtu, et sellel oleks allüürilepingut lõpetav või muutev tagajärg. Seda, nagu oleks hagejal ruumide allüürile andmiseks kostja kirjalik nõusolek, ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Seega on kostja tõendanud, et hageja on kostja kirjaliku nõusolekuta andnud üüritud asja osa allüürile ning rikkunud seega oma kohustust. VÕS § 292 lg. 1 alusel maksab üürnik üürileandjale kõrvalkulusid üksnes juhul, kui see on kokku lepitud. Pooltevahelise lepingu p. 9. 1. 3 järgi peab hageja tasuma kommunaalkulude ja elektrienergia eest energiakandjate näitude järgi. Üürnik tarbis elektrienergiat ja vett selliselt, et osa tarbimist ei kajastunud arvesti näitudes. Lepingu ülesütlemise aluseks ei olnud üürniku poolt tekitatud võlg, vaid asjaolu, et tarbimine leidis aset arvestite väliselt ehk üürniku selline käitumine iseenesest. Tunnistaja P. A ütluste kohaselt käis ta võtmas hageja kasutuses olnud majas Madara 33/2 elektrinäite ning kui ta koos elektrikuga 2011. a. augustis majas käis, siis selgus, et seal toimus arvestiväline elektritarbimine. Tunnistaja kinnitas, et elektrivälist tarbimist oli hageja ka tookord kinnitanud ning pooled saavutasid kompromissi vahe kinnimaksmiseks. 2011. a. oktoobri keskel käis ta elektrinäite võtmas sama maja saunas I korrusel ning üks saunas töötav

6(11)

inimene läks veemõõdiku juurde ning võttis sealt ära metallist eseme. Tunnistaja kinnitusel võrdles ta eelmise kuu veenäitu ja oktoobri veetarbimist tolle hetke seisuga ning selgus, et näit ei olnud muutunud, samas ei nähtunud midagi sellist, et saunas oleks mingeid remonte tehtud vms. Tunnistaja ütlustega on kostja tõendanud väidet, et sauna veemõõtjat oli mõjutatud mingi esemega selliselt, et see ei töötaks õigesti ja näitaks tarbitud veehulka väiksemana. Hageja väited remonttöödest nagu ka sellest, et boiler ei olnud töökorras, mis tingis vee mittetarbimise, ei ole samuti tõendatud. Vastupidiselt kinnitavad valvurite M K ja P M seletuskirjad seda, et 2011. a. oktoobri I pooles käisid saunas külastajad, mistõttu ei ole veenvad hageja väited võimatusest tarbida saunas vett seoses boileri remondiga. Kuna teiste valvurite seletuskirjadest ei nähtu, millist aastat ja ajaperioodi on nad silmas pidanud, siis need sauna kasutamist 2011. a. oktoobri I poolel ei tõenda. Hageja esitas kohtule küll 24. oktoobri 2011. a. seletuskirja, mille kohaselt oli saunas boileri rike, veearvesti rikkumist polnud, arvestile pole ekspertiisi tehtud ja sauna kasutati tulenevalt euro kasutuselevõtust vähem, kuid see kiri ei tõenda seda, et veearvestit poleks mõjutatud. Tunnistaja R K-L ütluste kohaselt käis ta Madara 33/2 asuvas majas elektritarbimist kontrollimas 2011. a. suvel ja avastas, et nii saunaruumis kui maja I ja II korrusel tarbiti elektrit selliselt, et osaliselt ei läbinud elektritarbimine arvestit. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi olema see hagejale teada, sest just põhilised tarbijad (server, välisreklaam) olid ühendatud nendesse pistikutesse, kust võetud elektrienergia ei läbinud arvestit; kui tunnistaja ühendas lahti 6 - 7 kaitseautomaati, teatas hageja kostjale kohe, et voolu vaadeldavas tarbijas (näiteks server) pole. Maja teisel korrusel olevatest tarbijatest ei olnud ühendatud arvestiga tualetis olev elektriradiaator, köögis elektriradiaator ja teised seal asuvad valgustarbijad, s. h. juhataja kabineti valgusti. Saunas olid boiler ja pesumasin ühendatud selle pistikuga, millest tulev vool ei läbinud arvestit; samas oli seal selliseid pistikuid, millest oleks saanud elektrit võtta, kuid sellisel juhul oleks see läbinud voolumõõtjat. Tunnistaja hinnangul pidid niisugused ühendused olema tehtud spetsialisti poolt, kuna mitmed ühendused olid tehtud pinge all ehk ohtlikus situatsioonis. Hageja ainukasutuses oli terve Madara 33/ 2 asuv hoone mitmed aastad ja veel enne seda, kui kostja hakkas maja hagejale üürima. Tunnistaja P. A ütluste kohaselt ei olnud tal võimalik ilma hagejata üldse pääseda renditavatesse ruumidesse. Seega oli hageja faktilise võimu all kogu maja ning selles toimuvast, s. h. vee ja elektri tarbimisest ja arvestite välisest tarbimisest sai hageja olla ja pidi olema teadlik. Kui arvestada tunnistaja R. K-L ütlusi sellest, kuidas arvestiväline tarbimine oli korraldatud, siis oli selline elektri tarbimine hageja vastutuse ja riski, mitte kostja vastutuse alas. Eeltoodud alusel on kostja tõendanud, et hageja on rikkunud lepingu punktist 9. 1. 3 tulenevalt kohustust tasuda vee eest mõõdikute näitude järgi, kuna on asunud ise mõjutama veemõõtjat selliselt, et näit ei muutuks, samuti kohustust tasuda elektrienergia eest mõõdikute näitude järgi, kuna on asunud tarbima osaliselt voolu nii, et see ei läbiks voolumõõtjat. Hageja on soovinud veemõõtjat mõjutades varjata tegelikult tarbitud vee kogust ning kasutanud elektrit selliselt, et tarbitud kogus ei läbiks mõõtjat, et mitte tasuda tegelike kulude eest. Selline käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS § 6 lõikest 1 ja TsÜS § 138 lõikest 1 ning kinnitab hageja õiguste teostamist lepingu täitmisel viisil, mis tekitab üürileandjale kahju ning on vastuolus TsÜS § 138 lõikega 2. Isegi kui veemõõtjat mõjutas enda kasuks allrentnik või käsundisaaja, vastutab üürnik tema tegude eest üürileandja ees kooskõlas VÕS § 288 lõikega 5. Seega on lepingu ülesütlemise aluseks olnud asjaolud, nagu veemõõtjate mõjutamise kaudu vee eest tasumise kohustuse rikkumine ning arvestivälise elektrienergia tarbimise eest tasumise kohustuse rikkumine, lepingu p. 9. 1. 3, § VÕS § 100 ja § 292 järgi aset leidnud. Et hageja on rikkunud lepingut ülesütlemisavalduses kirjeldatud viisil, siis võis üürileandja hinnata kolme rikkumist niivõrd mõjuvaks, et tal puudus alus usaldada hagejat edaspidise lepingupartnerina ning mõistlikult võttes jätkata hagejaga üürisuhet. Eeltoodu tõttu

7(11)

oli kostjal alus leping hagejale kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata erakorraliselt ette teatamata VÕS § 313 lõigete 1 ja 3, § 116 lg. 2 p. 4 ja § 196 lg. 2 järgi üles öelda. Mis puudutab hageja väiteid, et ülesütlemise avalduses on kostja viidanud sellele, et hageja ei ole teavitanud mingist avariist kostjat, siis märgitud väide on osaliselt õige, küll aga ei nähtu ülesütlemise avaldusest seda, et avarii olemasolu või sellest teatamata jätmine oleks olnud lepingu ülesütlemise põhjuseks. Seda asjaolu ei ole pidanud kostja lepingu ülesütlemise aluseks. Olulised ei ole ka vee ja elektrikulude arvestused ja võrdlused ning väited selle kohta, sest kostja on lepingu üles öelnud põhjusel, et veemõõtjat on mõjutatud hageja kasuks, et elektrit on tarbitud arvestiväliselt ja asi on antud allüürile kostja kirjaliku nõusolekuta, mitte võlgnevuste tõttu. Hageja esitatud kirjavahetus vee hinna arvetuse üle ei oma tähendust, kuna kumbki pool ei ole tasunõudeid esitanud. Samuti ei ole kaalu kostja 18. oktoobri 2011. a. ettekirjutusel, milles on viidatud veemõõtja rikkumisele, kuna rikkumise asjaolud leidsid tõendamist tunnistaja P. A ütlustega. Hageja esitatud fotod majast, mille kohaselt on majavälised juhtmed, mis väidetavalt ei läbinud arvestit, seal olnud kaua aega ja on mitu korda värvitud ja millest pidi olema kostja teadlik, ei oma asjas tähtsust, sest selles polnudki vaidlust, et osa juhtmeid, mis asus maja välisseinal, oli seal pikemat aega. Küll aga ei tähenda viidatu seda, et hageja poleks olnud teadlik, et ta tarbis tema ainukasutuses olnud majas elektrit viisil, mis ei läbinud arvestit. Selle kohta andis ütlusi tunnistaja R. K-L. Kostja esitas samuti kohtule fotod sellest, kuidas olid juhtmed hageja kasutuses olnud majas, küll aga puudub vajadus nendele fotodele hinnangut anda, sest tunnistaja R. K-L ütlusele on kohus hinnangu andnud. Lisaks on koostatud veel arvestivälise tarbimise kohta akt, kuid see on tehtud pärast lepingu ülesütlemist ning sellel ei ole olulist tähtsust, sest tunnistaja ütlustele on kohus andnud hinnangu. Hageja esitatud kirjad kostjale küttesüsteemi ja parkimistasu kohta ei oma vaidluses tähendust, sest nendel ajaoludel ei ole nõudeid esitatud ega lepingut üles öeldud. Kohus ei anna hinnangut ka üüri ja kommunaalkulude arvetele, mis on asjas esitatud, sest vastavaid nõudeid ei ole esitatud ega nende alusel lepingut üles öeldud. Ka pooltevahelised kirjad pärast lepingu ülesütlemist asja kasutamisel ja tasu maksmisel ei oma asjas tähtust, sest vastavaid nõudeid ei ole esitatud. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja jääb selle juurde, et kostja 25. oktoobri 2011. a. avaldus üürilepingu ülesütlemise kohta on alusetu ega vasta tegelikule olukorrale. Lisaks sellele ei vastanud ülesütlemise avaldus VÕS § 325 lõigetes 1 – 4 sätestatud nõuetele ning on tühine. Madara 33 hoones avastati elektrivoolujuhe, kuid see asus kostja valduses olevas elektrikilbis, mille oli lukustanud kostja ning nii elektrikilp kui ka elektrivoolujuhe olid ja on kostja ainukontrolli all, hagejal ligipääs elektrikilbile puudub. Elektrikilbi vaatlusel ei avastatud mehaanilist viga ei kilbil ega lukul. Kostja koostas nõude ning hageja nõustus konflikti lõpetamiseks hüvitama kostjale 2954, 88 eurot (ülekandega 2040 eurot ja 914, 88 eurot sularahas), paludes väljastada kviitungi sularaha tasumise kohta ja ka kirjaliku teate selle kohta, et kostjal enam pretensioone ei ole. Kostja ei ole senini väljastanud kviitungit sularaha tasumise kohta. Seega on kostja omandanud hageja raha, kuid ei ole väljastanud raamatupidamisedokumente, mis on aluseks kostjat mitte usaldada. Hageja esitas kohtule fotod hoone fassaadist, millest nähtub, et elektrijuhtmed tulevad hoonesse elektrikilbist (kapist), mis on lukus, ja juhtmed on juba mitu korda üle värvitud. See viitab sellele, et kaablid olid seal aastaid ning kuhu ja kuidas sellest elekter oli viidud, hageja ei tea. Kostjal oli hoone omandamisel võimalus tutvuda elektri- ja veesüsteemi seisukorraga.

8(11)

On kahtlane, et kostja avastas elektrikilbis voolujuhtme alles augustis 2011. a. Lähtudes eeltoodust, on kostja süüdistused alusetud. Lisaks ei ole kohtule esitatud ühtegi dokumenti, mis kinnitaks, et elektrikaablid, millest hageja sai elektriteenust, ei tulnud läbi mõõturite. Hagejale ei teatatud 14. oktoobril 2011. a. saunaruumide kontrolli teostamisest, teda ei kutsutud kohale, kui avastati rikkumine ning ei ole teada, kes eemaldas seadme ja kus see asub. Kostja ei esitanud hagejale kohe pretensiooni ega koostanud akti ega fikseerinud rikkumist vastavalt üürilepingu punktile 13. 4, kuigi avastati varalise kahju tekitamine. Peale seda, kui kostja 18. oktoobril 2011. a. teatas hagejale kontrollist, teostas hageja sisejuurdluse, kuid selle tulemusena ei leidnud kinnitust kostja pretensioonis märgitud asjaolud, millest teavitati 24. oktoobril 2011. a. ka kostjat. Hageja selgitas kostjale, mis põhjusel vähenes vee kasutamine ning tegi ettepaneku veemõõturi ekspertiisi teostamiseks, mida siiani pole tehtud. Lisaks ei ole kostja esitanud mingit dokumenti või tõendit rikkumise kohta. Kostja väide rikkumise kohta on paljasõnaline ega ole leidnud kinnitust. Hageja ei ole kostjale teatanud ega esitanud ühtegi dokumenti selle kohta, et ta on sõlminud allüürilepingu OÜ-ga Trusting Grupp. Tegelikult on hageja ja OÜ Trusting Grupp vahel 3. novembril 2009. a. sõlmitud haldusleping, mille alusel OÜ Trusting Grupp haldab saunaruume ja korraldab saunateenust. Seega on kostja pretensioon alusetu ja paljasõnaline. Kostja on teadlik, et OÜ Trusting Grupp tegutseb hageja huvides halduslepingu alusel, kuna ta enda kirjavahetuses on kirjas V F hageja esindajana. V F on OÜ Trusting Grupp juhatuse liige. Hageja kasutab saunaruume ning seal asuv vara kuulub samuti hagejale. Kui hageja ja kostja sõlmisid 1. mail 2005. a. üürilepingu, siis muutis hageja ka lepingulisi suhteid allrentnikuga ning sõlmis 10. mail 2005. a. OÜ-ga Vetreria (OÜ Trusting Grupp uus nimi) halduslepingu nr. 050510. Hageja esindaja on ekslikult nimetanud 24. oktoobri 2011. a. ekirjas OÜ Trusting Grupp allrentnikuks, kuid see on vabandatav ega tohiks tuua kaasa negatiivseid tagajärgi. OÜ Trusting Grupp saatis hagejale e-kirja, milles põhjendas vee vähest tarbimist avariiga, mille tõttu veekraanid suleti, et vahetada veeboiler välja. Seega ei ole õige kostja väide, et hageja kasutas mingit seadet, mis takistas mõõturi õiget tööd. Sel ajal, kui sauna polnud võimalik kasutada (boileri remont) ega saanud vett tarbida, veemõõturi näidud ei muutunud. Tähtsust ei oma, et saunakompleksi kasutasid külastajad, sest seal on piljardisaal, banketituba kaminaga, minibaar. Kõik need teenused olid kättesaadavad ning saunakompleksi külastajad ja töötajad kasutasid vajadusel teise korruse WC-d, kus on eraldi veemõõtur. Hageja taotles tunnistajate ülekuulamist kohtuistungil, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata. Hageja taotleb ringkonnakohtus tunnistajatena üle kuulata L M ja V F. L M saab anda ütlusi boileri remondiaja kohta ja selgitada, miks ei olnud võimalik saunas kasutada vett ja mis põhjusel veemõõturi näidud olid 14. oktoobril 2011. a. samad, mis septembri lõpus, kinnitada, et saunakompleksi kliendid boileri remondi ajal kasutasid teisel korrusel asuvat WC-d. Samuti oskab tunnistaja kirjeldada, mis toimus 14. oktoobril 2011. a., kui saunaruume külastas P A. Lisaks oskab tunnistaja kirjeldada, kuidas toimus elektri tarbimine saunaruumides. Tunnistaja V F, kes on OÜ Trusting Grupp juhatuse liige, saab kinnitada, et allrendileping nr. 1 lõpetati halduslepingu sõlmimisega ning anda ütlusi boileri remondiaja kohta, selgitada, miks polnud võimalik kasutada vett saunas ja mis põhjusel veemõõturi näidud olid 14. oktoobril 2011. a. samad, mis septembri lõpus, kinnitada, et saunakompleksi kliendid veeboileri remondi ajal kasutasid teisel korrusel asuvat WC-d. Samuti saab tunnistaja selgitada kohtule tema poolt sisejuurdluse läbiviimist sündmuse kohta, mis toimus 14. oktoobril 2011. a., kui saunaruume külastas P A. Tunnistaja saab kirjeldada, kuidas toimus elektri tarbimine saunaruumides ning kas vastavad tegelikkusele R K-L ütlused elektrikaablite- ja juhtmete osas. Vastustaja seisukoht

9(11)

Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 1 jätta muutmata. Maakohus on otsust piisavas ulatuses põhjendanud, kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi ning vastavalt TsMS § 654 lõikele 6 ei pea vajalikuks neid korrata. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui jättis rahuldamata hageja taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Apellatsioonkaebuses on apellant taotlenud ringkonnakohtult tunnistajate L M ja V F ülekuulamist, toimiku materjalidest nähtub aga, et nende tunnistajate ülekuulamist ei ole hageja maakohtult taotlenud. 9. aprillil 2012. a. maakohtus toimunud korraldaval istungil avaldas hageja, et soovib 14. oktoobril 2011. a. tööl olnud isikute ülekuulamist, täpsustamata siiski, kelle ja millistes küsimustes ülekuulamist ta taotleb (kd. I, tl. 83). Maakohus kohustas hagejat esitama tunnistajate ülekuulamiseks kirjalik taotlus hiljemalt 3. mail 2012. a., viimaste taotluste esitamise tähtpäevaks määras maakohus siis 17. mai 2012. a. (kd. I, tl. 83). Hageja tunnistajate ülekuulamiseks kirjalikku taotlust ei esitanud ega täpsustanud ka muul moel, keda ja mis küsimustes tuleks üle kuulata. 8. oktoobri 2012. a. kohtuistungil esitas hageja jällegi üldsõnalise taotluse kuulata üle tunnistajad, põhjendades seda selgusetusega küsimuses, millal T A rikkumise avastas (kd. II, tl. 26). Ka siis ei esitanud hageja taotlust konkreetsete isikute ülekuulamiseks ega põhjendanud, milliste asjas tähtsate asjaolude tõendamiseks ta nende ülekuulamist soovib. Maakohus jättis hageja poolt kohtuistungil esitatud konkretiseerimata taotluse rahuldamata, põhjendades seda asjaoluga, et kohtu määratud tähtaja kestel hageja korrektset taotlust ei esitanud, tähtaja pikendamist ei ole ta taotlenud, samuti ei ole ta põhjendanud, miks ei ole ta saanud taotlust varem esitada (kd. II, tl. 26). Hageja TsMS § 333 lg. 1 kohast vastuväidet menetlussätte rikkumise kohta ei esitanud. Vastavalt TsMS § 333 lõikele 2, kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta vastuväidet hiljem esitada. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt ei või menetlusosaline lõikes 2 nimetatud juhul tugineda veale kohtu tegevuses ka kohtulahendi peale edasi kaevates. Et maakohus ei ole hageja poolt esitatud tunnistajate ülekuulamise taotlust rahuldamata jättes rikkunud tsiviilkohtumenetluse olulist põhimõtet, siis ei kohaldu TsMS § 333 lõikes 4 sätestatu ja hageja on kaotanud õiguse tugineda apellatsioonkaebuses sellega seoses väidetavale veale kohtu tegevuses. Siiski märgib kolleegium täiendavalt, et tunnistajate ülekuulamise taotlust, mis vastaks TsMS § 236 lõikes 3 sätestatud nõuetele, hageja maakohtule kogu selles kohtuastmes toimunud menetluse kestel ei esitanud, seega ei olekski saanud kerkida küsimust taotluse rahuldamisest. Kolleegium ei nõustu ka apellandi poolt kohtuotsuse sisu kohta tehtud etteheidetega. Apellant on väitnud üürilepingu ülesütlemise avalduse vastuolu VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetega, ei ole aga põhjendanud, milles see väidetav rikkumine tema õigusliku arusaamise kohaselt seisneb. Kolleegium niisugust rikkumist ei tuvastanud. Tõendite hindamisel ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kolleegium nõustub maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga ega pea võimalikuks jõuda tõendite hindamise alusel maakohtust erinevatele järeldustele. Kohtuotsuses käsitletud tõendid ja nende alusel tuvastatud asjaolud võimaldavad järeldada, et hageja on tarbinud elektrienergiat ja vett, ilma et see kajastuks arvestite näitudes. Ühte taolist fakti on ka hageja ise tunnistanud ning ka hüvitanud arvestita toimunud tarbimise. Seega on hageja rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi (punktid 9. 1. 3, 11. 3, 11. 3. 1, mille sisuks on üürniku kohustus tasuda kommunaalteenuste eest vastavuses tegeliku tarbimisega) olenemata sellest, millistel

10(11)

asjaoludel tarbimine selliselt aset leidis. Samas nõustub kolleegium ka maakohtu järeldusega, et kohtule esitatud tõendid on piisavad, tuvastamaks, et hageja ei olnud kommunaalteenuste arvestitevälisest tarbimisest mitte üksnes teadlik, vaid et ta ise on nende tarbimise selliselt korraldanud. TsMS § 232 lg. 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Vaidlusaluse asja kohta ei ole pooled leppinud kokku teisiti. Lepingu punktis 13. 4, millele hageja apellatsioonkaebuses on viidanud, nähakse küll ette võimalus moodustada komisjon kahju ulatuse ja põhjuse kindlaksmääramiseks, sellest ei tulene aga poolte kokkulepet selle kohta, nagu ei võiks lepingurikkumise, isegi kui selleks on kahjusündmus, kindlakstegemine toimuda muul viisil või nagu oleks komisjoni järeldustel kahjusündmuse kindlakstegemiseks eespoolosundatud seadusesätte mõttes ette kindlaksmääratud tähendus. Seega oli kostjal õigus valida, millised tõendid ta hageja lepingurikkumise kohta kohtule esitab. Lepingurikkumist saab tõendada kõigi TsMS § 229 lõikes 2 loetletud tõendi liikidega, sealhulgas tunnistajate ütlustega. Kostja poolt esitatud tõendikogumile on maakohus andnud põhjendatud hinnangu, hageja ei ole aga esitanud tõendeid, mis selle ümber lükkaksid. Apellatsioonkaebuses on apellant pannud kostjale pahaks asjaolu, et kostja ei ole andnud talle kviitungit sularahas tehtud 914, 88 euro suuruse makse kohta, millega hageja hüvitas arvestinäidus kajastamata elektritarbimist, ei ole aga selgitanud, millist tähendust omistab ta sellele väidetavale asjaolule seoses vaidlusaluse asjaga. Kostja on kohtumenetluses selle summa saamist hagejalt tunnistanud ning et poolte väited selles osas kokku langevad, siis ei saa kerkida küsimust kostja väidete usaldusväärsusest. Nõustuda ei saa ka selle apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei oleks kostja rikkunud pooltevahelise üürilepingu punkte 9. 1. 1 ja 10. 1. 3, mille kohaselt hagejal ei olnud õigust anda üüritud pinda allüürile või muul viisil kasutusse teistele isikutele kostja kirjaliku nõusolekuta. Hageja on võtnud omaks, et üüritud pinnal asuvates saunaruumides osutas saunateenust OÜ Trusting Grupp (end OÜ Vitreria või OÜ Vetreria), kuid hageja väitel oli ta selle isikuga pärast kostjaga vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist varem kehtinud allüürilepingu lõpetanud ning sõlminud 10. mail 2005. a. halduslepingu. Kolleegium leiab, et kuigi apellandi poolt osundatud lepingu pealkirjaks on pandud juhtimisleping (haldusleping), vastab see sisult kasutuslepingu tunnustele (kd. I, tl. 70 – 71; tõlge 72 – 73). Nii nähtub lepingutingimustest, et selle pooled on kokku leppinud, et Vetreria OÜ (uus nimi OÜ Trusting Grupp) peab hageja poolt üüritud hoone I korrusel sauna ning et sellesse tegevusse ei ole hagejal õigust sekkuda, Vetreria OÜ-l on aga kohustus hagejale selle eest tasuda (punktid 1, 2. 2, 3 ja selle alapunktid). Seega on lepingu kohaselt OÜ Trusting Grupp saunaruumide allkasutaja ning maakohus on põhjendatult märkinud, et allüürnikuks on seda isikut pidanud ka hageja enda seaduslik esindaja oma 24. oktoobril 2011. a. kostjale saadetud e-kirjas (kd. I, tl. 53, tõlge tl. 52). Selle üle, et hagejal ei olnud kostja kirjalikku nõusolekut üüripinna allkasutusse andmiseks, ei ole vaidlust olnud. Hageja ei olegi tuginenud väitele, nagu oleks ta kostjalt üüripinna osa allkasutusse andmiseks nõusolekut küsinud. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud kooskõlas TsMS § 171 lõikega 1 jätta apellandi kanda.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.