Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantseleis

Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse ( TsMS § 187 lg 6 ja 442 lg 6) Asjaolud 22.12.2011 esitas hageja Svetlana Skumbina Viru Maakohtule hagi kostja Korteriühistu Vana Loss vastu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise ja 54,91 euro tagastamise nõudes. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse menetlusabi saamiseks. Viru Maakohtu 02.02.2012 määrusega vabastati hageja riigilõivu tasumisest. Hagi on Viru Maakohtus menetlusse võetud 10.05.2012. Hagiavalduses esitatud asjaolud Hagiavalduse kohaselt on hageja XXX asuva eluruumi omanik ja KÜ Vana Loss liige. Korteriühistusse kuuluvad elamud Narvas asukohaga XXX, XXX, XXX. Korteriühistu 23.09.2011 üldkoosoleku otsuse punktiga 3 määrati korteriomanikele sihtmakse suuruses 1,31 eurot/ m2 eesmärgiga kustutada AS-i Narva Soojusvõrk ees tekkinud võlg. Hageja arvates rikkus KÜ juhatus otsuse vastuvõtmisel korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg

väljamõistetud, kuid kostja hagejale sihtmakset tagasi maksnud ei ole. Koidula 3 elamul puudub võlg korteriühistu ees. 10.10.2011 esitas hageja kostjale nõude 54,91 euro tagastamiseks ning 23.09.2011 üldkoosoleku otsuse alusel sihtmaksete mittearvestamiseks. Nõude õiguslikul põhistamisel juhindus hageja MTÜS §-dest 1 lg 1, 24 lg 1, KÜS § 13, TSÜS 142 lg 1. Hagi tõendamiseks on lisatud kirjalikud tõendid - ärakirjad B-kaardi väljavõttest (tl 12), volikirjast ( tl 19), põhikirjast ( tl 3- 11), 23.09.2011 üldkoosoleku kokkukutsumise teadest ( tl 48), 23.09.2011 üldkoosoleku protokolli väljavõttest (tl 49), hageja nõudest korteriühistule ( tl 50), arvetest ( tl 71-72), KÜ Vana Loss 05.10.2008 üldkoosoleku otsusest ( tl 98-101). Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt on hagi aegunud MTÜS § 24 lg 1 alusel. Korteriühistu ei rikkunud KOS § 13 lg 1. Hageja on korteriühistu liige ja on kohustatud tasuma üldkoosoleku otsusega kehtestatud sihtmakseid mis tulenevad korteriühistu põhikirja punktist 4.2, alapunkt 1. Lisaks taotleb kostja menetluskulude väljamõistmist hagejalt. Maksete ümberarveatamise nõude osas leiab kostja, et hagejale summat 54,91 eurot tagastada ei ole võimalik, kuna käesoleval ajal ei ole korteriühistu liiketelt XXX, XXX ja XXX võlga välja mõistetud. Vastuse kinnitamiseks on esitatud kirjalikud tõendid – ärakirjad volikirjast (tl 65), arvest (tl 64), korteriühistu tõendist (tl 84). Kohtumenetluse käik Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde ning kostja oma väidete juurde. Kostja leiab lisaks oma seisukohale, et hagejal ei ole MTÜS § 24 lg 3 kohaselt esitanud vastuväidet korteriühistu Vana Loss 23.09.2011 üldkoosoleku otsusele. Maakohtu otsuse põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. Kohus uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et Svetlana Skumbina hagi tuleb rahuldada osaliselt. Rahuldamisele kuulub hageja nõue korteriühistu Vana Loss 23.09.2011 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Rahuldamisele ei kuulu hageja nõue 54,91 euro tagastamiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriühistu 23.09.2011 otsus on vastuolus seadusega (KOS § 13 sätestatuga), lisaks selle üle kas hagejal on õigus vaidlustada korteriühistu 23.09.2011 üldkoosoleku otsust ning nõuda tagasi varem tasutud sihtmakseid.

Kohus analüüsib esmalt hageja õigust vaidustada 23.09.2011 üldkoosoleku otsust. Korteriühistuseadus (KÜS) § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Sama põhimõtet sätestab MTÜS 24 lg 1. Hageja pöördus kohtusse 23.09.2011 üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks 22.12.2011, so tähtaegselt. Hageja esitas riigilõivu tasumisest vabastamiseks menetlusabi taotluse. Viru Maakohtu 16. aprilli 2012 määrusega jäeti hageja hagiavaldus käiguta. Hagejale määrati kooskõlas TsMS § 62 ja 64 tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, mille hageja täitis. Seega on hageja esitanud hagi kooskõlas KÜS § 13 lg 3 sätestatuga. Kohus leiab, et hageja on täitnud ka MTÜS § 24 lg 3 toodud nõude, esitades protokolli kandmiseks oma vastuväite sihtmakse kogumiseks temalt. Järgmisena analüüsib kohus hageja nõuet korteriühistu Vana Loss 23.09.2011 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Kohus tuvastas, et korteriühistu Vana Loss 23.09.2011 üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega (KÜS § 4 lg 2 ja KÜS § 151), mistõttu tuleb nimetatud otsus tunnistada kehtetuks. Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise aluste ja korra kehtestamist põhikirjas rõhutab KÜS § 4 lg 2 ja KÜS § 151. Majandamiskulud sätestab KÜS § 151. Nimelt on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜ Vana Loss põhikirja punkt 4.2 alapunkt f näeb ette ühistu liikme kohustust tasuda regulaarselt kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja -süteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas. Põhikirja punkt 4.2 alapunkt g näeb ette ühistu liikme kohustust tasuda regulaarselt kord kuus mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast ja suuruses makseid teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne). Teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma ja sooja veega varustamisel ja kanalisatsiooni puhul vastavate mõõdikute näidud või korteri

üldpinna suurus või korteris elevate elanike arv, kütteenergia puhul korteri köetava pinna suurus. Korteriühistu on sätestanud põhikirjas p 4.2. alapunkt f all maja üldise teenindamise kulud ning eraldi välja toonud alapunktis g maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne). Kohus leiab, et korteriühistu ei saa kehtestada sihtmakseid teiste isikute võlgade tasumiseks põhikirja p 4.2 p f alusel kuna tegemist ei ole maksetega üldiseks elamu teenindamiseks. Kohus leiab, et korteriühistu on ise sätestanud põhikirja punktis 4.2 majandamiskulude arvestamise erinevad viisid ning teinud selle teatavaks kõigile isikutele, sh edaspidi korteriomandit omandada soovivatele isikutele, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine. Kohus leiab, et teistsuguse arvestamise korra sätestamiseks põhikirjas tuleb muuta põhikirja. Sama seisukoha on avaldanud Riigikohtu tsiviilkolleegium 25.05.2011 lahendis 3-2-1-28-11. Kolleegiumi arvates on põhikirjas konkreetsete kulutuste sätestamine ning arvestuse viisi märkimine põhjendatud muu hulgas seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul. Nimelt MTÜS § 22 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KÜS § 1 lg 2 alusel kohaldub see säte ka korteriühistu üldkoosoleku otsusele. Samas KÜS § 4 lg 1 kohaselt võtab korteriühistu põhikirja vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust. KÜS § 4 lg 2 lubab korteriühistu põhikirjas sätestada suurema häälteenamuse nõude. Nimetatud põhjusel ei ole asjakohane hageja seisukoht, et KOS § 13 lg 1 sätestatust võib kõrvale kalduda vaid korteriomanike kokkuleppe alusel, kuna KOS reguleerib eelkõige korteriomanike õigussuhteid, korteriühistu liikmete õigusi ja kohustusi reguleerib KÜS. Kostja KÜ Vana Loss põhikirja p-st 6.12 tulenevalt võetaksegi üldkoosoleku otsused vastu lihthäälteenamusega ning otsused põhikirja muutmise kohta võetakse vastu 2/3 häälteenamusega. Nimetatud põhimõte tagab suuremal määral korteriomanike huvide arvestamise. Seetõttu on põhjendatud näidata täpselt põhikirjas ära konkreetsete kulutuste sätestamine, sh sihtmaksete kehtestamine üldistest majandamiskuludest erineval viisil, et ära hoida arusaamatused ja ebaproportsionaalsed maksed erinevatele isikutele.

Kolmanda punktina analüüsib kohus sihtmaksete ümberarvestamise ja 54,19 euro tagastamise nõuet. Riigikohus on korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik ( Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused on ka neile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või

hääletasid selle vastu. Hageja ei ole korteriühistu Vana Loss 05.10.2008 üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Seetõttu tuleb jätta hageja nõue 54,19 euro tagastamise nõudes rahuldamata. Korteriühistu Vana Loss 05.10.2008 üldkoosoleku otsuse p 3.5 ga on vastu võetud otsus võlgade sissenõudmisel võlgnikelt majades Suur 8 (kauplus), Viru 20-5 ja Koidula 3-1 tagastada sihtmaksud, mis on kogutud sama otsuse punktide 3.1, 3.2., 3.4 alusel. Kohus tuvastas ja hageja võttis omaks, et sissenõutud on võlg vaid korteriomandi Koidula 3-1 osas, mistõttu on hageja Korteriühistu Vana Loss 05.10.2008 üldkoosoleku otsusega nõustumisel pidanud võimalikuks, et otsuse alusel kogutavaid makseid tasutakse võimaluse korral aastate pärast. Kuna Korteriühistu Vana Loss 05.10.2008 üldkoosoleku otsust vaidlustatud ei ole, on ta jõus ja kuulub täitmisele ning kohus ei saa kohustada kostjat tegema ümberarvestusi ja tagastama hagejale 54,19 eurot. Eeltoodud põhjusel ei pea kohus vajalikuks analüüsida ja arvestada kohtule esitatud korteriühistu tõendeid võla puudumise kohta. Nimetatud põhjusel tuleb jätta hageja teine nõue rahuldamata. Kohtukulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab poolte menetluskulud kummagi poole enda kanda. Kohtuotsuse kuulutamine TsMS § 452 lg 1 kohaselt tehakse kohtuotsus avalikult teatavaks kuulutamisega või kohtukantselei kaudu. TsMS § 453 lg 1 ja 2 kohaselt kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemine ei välista ega piira kohtu kohustust toimetada kohtuotsus menetlusosalistele kätte, kui seda ei anta talle kätte TsMS § 453 lõikes 1 nimetatud viisil. Eeltoodud põhjendustel tehakse kohtuotsus avalikult teatavaks Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantseleis 17. septemberil 2012 ja toimetatakse menetlusosalistele kätte. Kohus juhindus TsMS § -dest 163, 173, 174, 436, 442, 630-632 nõudeist. (allkirjastatud digitaalselt) Kristel Vedro kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.