Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ulvi Loonurm ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
06.07.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-14601
Tsiviilasi
OÜ Balti Teenused hagi Olympic Casino Eesti AS-i vastu tehingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks, võlgnevuse koos viivisega saamiseks ning kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
450 616.13 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.02.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Olympic Casino Eesti AS-i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20.06.2012
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Balti Teenused (registrikood 11517930, asukoht Olevimägi t 16 Tallinnas), juhatuse liige A. R, lepinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup Kostja Olympic Casino Eesti AS (registrikood 10011039, asukoht Pronksi t 19 Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalev Saare
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 20.02.2012 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.26.03.2010 esitas OÜ Balti Teenused hagi Harju Maakohtusse Olympic Casino Eesti AS-i vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks, üürivõla kokku 868 847.40 krooni, kõrvalkulude võlgnevuse 96 927.56 krooni ning viivise 24.03.2010 seisuga 452 399.28 krooni saamiseks. Hageja taotles ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmist protsendina (0,2% päevas) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
2.05.12.2006 sõlmisid OÜ Margea Invest ja Olympic Casino Eesti AS eelkokkuleppe üürilepingu sõlmimiseks, mille kohaselt fikseerisid osapooled Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse esimesel korrusel paiknevate äriruumide üürilepingu põhitingimused. 08.01.2008 sõlmisid OÜ Margea Invest ja kostja üürilepingu nr 3, mille kohaselt andis OÜ Margea Invest kostjale üürile keskuse esimesel korrusel paiknevad ruumid eeldatava suurusega 334m2 ning kostja kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 krooni iga ruutmeetri eest kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Vastavalt üürilepingu p-le 1.10 sõlmiti üürileping tähtajaga 10 aastat arvates üürilepingu sõlmimise kuupäevast.
3.20.03.2008 sõlmisid OÜ Margea Invest ja OÜ Kobe Asset 5 keskuse kinnistu müügilepingu ning 26.03.2008 kanti OÜ Kobe Asset 5 omanikuna kinnistusraamatusse. 08.07.2008 allkirjastasid OÜ Kobe Asset 5 ja kostja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti üürilepingu esemeks olevate äriruumide valduse üleandmiseks kostjale. Aktis fikseeriti üüripinna lõpliku suurusena 336,3m2.
4.11.03.2009 kirjaga teatas kostja soovist üürileping üles öelda. 31.03.2009 esitas kostja korduva üürilepingu ülesütlemisavalduse ning teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest mõjuval põhjusel alates 04.05.2009. Üürilepingu ülesütlemisel tugines kostja lepingu p-le 13.4.2 ning leidis, et üürileandja on oma kohustusi rikkunud viisil, mis piiravad kostja võimalusi üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks.
5.Kuivõrd OÜ Kobe Asset 5 ülesütlemise avaldusega ei nõustunud ning käsitles seda tühisena, siis jätkas ta igakuiste üüriarvete väljastamist. 05.08.2009 ning 24.08.2009 esitas OÜ Kobe Asset 5 kostjale nõude üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse ja vastava kuupäeva seisuga arvestatud viivise tasumiseks. OÜ Kobe Asset 5 esitas 10.09.2009 kostjale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks 10.10.2009 põhjendusel, et kostja ei ole alates 01.06.2009 tasunud igakuiseid üürimakseid. Arvestades üüripinna ebarahuldavat seisukorda koostas OÜ Kobe Asset 5 ühepoolse akti üüripinna seisukorra kohta, fikseerides visuaalselt tuvastatavad puudused kirjelduse ja fotode teel. Üüripinna mittevastavusest üürilepingu tingimustele teavitas OÜ Kobe Asset 5 ka kostjat.
6.03.02.2009 sõlmisid OÜ Kobe Asset 5 ja OÜ Balti Teenused müügilepingu, mille kohaselt müüs OÜ Kobe Asset 5 keskuse kinnistu hagejale. Tulenevalt müügilepingu p-st 4.6 ja
võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-st 1 läksid hagejale üle ka üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused.
7.Hageja leidis, et ei üürilepingust ega eellepingust ei tulene hagejale kohustusi, mille rikkumist kostja hagejale ette heidab. Kostja on ülesütlemisavalduses paljasõnaliselt väitnud, et kaubanduskeskuses ei käi kliente ja samuti ei ole üürileandja tegelenud keskuse tegevuse käivitamisega. Üürilepingu p 9.1 sätestab kostja kohustuse täita üürilepingu lisas 7 sätestatud keskuse reklaami ja turundusega seotud kohustusi eesmärgiga kujundada keskusele terviklik imidž, töötada välja ning viia ellu ühtseid reklaamikampaaniaid ning seeläbi edendada keskuse majandustegevust ja suurendada külastajate arvu. Kõnealusest sättest hagejale kui üürileandjale mistahes kohustusi ei tulene. Üürilepingu p-d 9.2 ja 9.3 sätestavad täiendavalt kostja õiguse oma äritegevuse reklaamimiseks üüripinnal ja keskuses tervikuna ega sisalda samuti mistahes hageja kohustusi turundustegevuse korraldamiseks. Vaidlus puudub, et kostjalt ei laekunud üürilepingu kehtivuse jooksul mistahes ettepanekuid või soovitusi keskuse turundustegevuse korraldamiseks ega senise turundustegevusega rahulolematust väljendavaid etteheiteid.
8.Alusetu on kostja väide, justkui oleks hageja jätnud otseselt teostamata omalt poolt lubatud tegevused, mis suurendaksid keskuse ümbruse külastatavust, see on vabaaja piirkonna ehk liuvälja rajamine üüripinna vahetusse lähedusse. Liuvälja rajamata jätmine hageja poolt ei ole käsitletav üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.
9.Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt heitis kostja hagejale ette puudulikku turundustegevust ning vabaaja piirkonna väljaehitamata jätmist, mis kogumis tõid kaasa keskuse madala külastatavuse. Eeldades kostja etteheidete põhjendatust, on ilmselge, et ühekuulise täiendava tähtaja jooksul ei ole mõistlikult võimalik kostja poolt kirjeldatud rikkumisi kõrvaldada, kuna ainuüksi nn vabaaja piirkonna ehitamine eeldanuks mitu korda pikemat perioodi vajalike projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks. Samuti oleks naiivne eeldada, et teostades täiendavaid turundustegevusi suureneks kaubanduskeskuse külastatavus hüppeliselt ainuüksi ühe kalendrikuu jooksul. Hageja hinnangul tuleneb eeltoodust üheselt, et faktiliselt ei olnud kostja huvitatud hagejale väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisest, vaid määras väidetavate rikkumiste lõpetamiseks teadlikult nii lühikese tähtaja, et nõutud eesmärgi saavutamine ei oleks olnud isegi teoreetiliselt võimalik.
10.Hageja hinnangul on kostja poolt üüripinnal arendatava majandustegevuse planeeritust madalam rentaablus ilmselgelt kostja kui ettevõtja äririsk ega õigusta lepingu ülesütlemist. Asja kasutamise võimatus VÕS § 314 lg 1 tähenduses tähendab asja valduse äravõtmist, samuti ka valduse teostamise takistamist, aga ka asja kasutuse keelamist või asjal lasuvat või asjal tekkinud puudust, see tähendab tegemist peab olema füüsilise või õigusliku takistusega asja kasutamiseks. Tulu teenimine üüritud ruumide kasutamisel ei ole üürisuhte kehtivuse eelduseks. Kostja poolt opereeritava üüripinna võimalikku vähest külastatavust ja rentaablust ei tinginud hageja ebapiisav turundustegevus, vaid kostja suutmatus eesmärgiks seatud rentaablust saavutada, samuti objektiivsetest muudatustest Eesti majanduskliimas, mis on viinud erinevatel hinnangutel kuni 50% Eestis tegutsenud hasartmängukohtade sulgemiseni. Seetõttu ei ole kostjal võimalik põhjendada üürilepingu erakorralist ülesütlemist suutmatusega üüripinnal tegutsevat kasiinot kasumlikult majandada.
11.Hageja leidis, et üürileping lõppes 10.10.2009 seoses üürilepingu ülesütlemisega üürileandja poolt, kusjuures kostja on kohustatud üürilepingust tulenevaid üürimakseid tasuma kuni üürilepingu lõppemiseni. Vastavalt lepingu p-le 1.5 on üüri suuruseks 500 krooni üüripinna iga ruutmeetri eest kalendrikuus. Lähtudes üüripinnast 336,3m2 kuulus kostja poolt seega igakuiselt tasumisele üür 168.150 krooni (käibemaksuta). Üüripinnalt faktiline lahkumine ei vabasta kostjat üüri tasumise kohustusest. Kostja ei tasunud üüriarvet nr 290768 198 417 krooni, nr 290989 201 780 krooni ja nr 291164 201 780
krooni. Üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga võlgnes kostja hagejale üürimaksetena kokku 868 847.40 krooni.
12.Lisaks üürivõlgnevusele võlgneb kostja hagejale ka üürilepingu ülesütlemiseni vastavalt lepingu p-le 6.3 osutatud lisateenuste eest kõrvalkuludena kokku 96 927.56 krooni.
13.Täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusele on hagejal üürilepingu p 11.2 alusel õigus nõuda kostjalt viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. 24.03.2010 seisuga moodustab viivisvõlgnevus kokku 452 399.28 krooni.
14.Kostja üüripinna tagastamisel üürilepingu p-s 3.6 sätestatud regulatsiooni ja nõudeid ei järginud. Kostja oli üüripinnalt lahkudes lohakalt demonteerinud kõik vähegi teisaldatavad seadmed. Lisaks on kostja üüripinnale välja ehitanud sisekujundusliku lahenduse, mille kasutamine üüripinna uuele üürnikule põhimõtteliselt võimalik ei ole. Vastavalt hageja poolt erinevatelt ehitusettevõtjatelt võetud hinnapakkumistele varieerub üüripinna nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike ehitustööde maksumus 573 792 kroonist kuni 581 140 kroonini.
15.Üürileandja oli sunnitud pöörduma juriidilise konsultatsiooni saamiseks AB Brett&Soop poole eesmärgiga saada hinnang kostja tegevuse õiguspärasusele ning esitada õiguslikult korrektselt vormistatud nõue kostja poolt üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hageja poolt seoses üürilepingu rikkumisega kantud kulud õigusabile kuni hagi esitamiseni on kokku 31 062 krooni.
16.Vastavalt lepingu p-le 6.3 kohustus kostja lisaks üürile tasuma hagejale üüripinna kasutamisega seotud lisateenuste osutamisega seotud kulud. Üürilepingu lõppemise järgselt ei ole kostja faktiliselt üüripinna kasutamisega seotud lisateenuseid tarbinud. Samas on tingituna üüripinna vakantsusest teatud lisateenustega seotud kulud pidanud kostja asemel kandma hageja. Muuhulgas on hageja olnud kohustatud tasuma kostja asemel üüripinna suurusega proportsionaalse osa keskuse üldiselt kasutatavate aladega seotud kuludest, sealhulgas turunduskuludest. 24.03.2010 seisuga on hageja vastavaid kulusid kandnud kokku 72 235.47 krooni ulatuses, kusjuures arvestades, et üürileping sõlmiti tähtaega kuni 08.01.2018, ulatub hageja kahju seoses kõrvalkuludega mitte vähem kui 1 393 025.80 kroonini.
17.Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise kahju hüvitamist kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Pooled sõlmisid üürilepingu tähtajaga kuni 08.01.2018. Tingituna kostjapoolsest üürilepingu olulisest rikkumisest ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles. Seega jääb hagejal ülesütlemisest tulenevalt saamata lepingujärgne üür perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018. 2009. aastal jäi laekumata üür kokku 454 005 krooni (käibemaksuta) ning alates 01.01.2010 jääb hagejal iga-aastaselt saamata üür 2 017 800 krooni (käibemaksuta). Seega jääb hagejal kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata üür kokku 16 639 798.55 krooni (käibemaksuta). Tegemist on saamata jäänud tuluga, mille hüvitamist on hageja õigustatud kostjalt nõudma. 24.03.2010 seisuga on hageja nõue kostja vastu kokku mitte vähem kui 20 128 088.06 krooni, millest põhinõue on 19 675 688.86 krooni.
18.Hageja ei ole kunagi andnud kostjale mistahes lubadusi jäähalli väljaehitamise tähtaegade osas ning kostja ei ole vastavas osas kunagi hagejalt mistahes täiendavat informatsiooni ja/või siduvaid lubadusi küsinud. Üürilepingu p 2.5 kohaselt oli üürileandjal õigus ühepoolselt ja kostja kui üürnikuga kooskõlastamata ning viimast teavitamata keskuse projektdokumentatsiooni muuta eeldusel, et muudatus ei puuduta otseselt üüripinda ega halvenda nende sihtotstarbelist kasutamist kostja poolt. Üheski läbirääkimiste faasis ei esitanud kostja pretensioone seoses üüripinna paiknemisega keskuse parempoolses servas. Kostja ei esitanud hagejale seoses jäähalli väljaehitamata jäämisega mistahes pretensioone ka üüripinna vastuvõtmisel 08.07.2008.
19.Hageja leiab, et üüripinna väidetavalt madal külastatavus ei ole aluseks üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele. Oluline on arvestada, et keskuse avamine langes sisuliselt
samale päevale globaalse finantskriisi käivitanud investeerimispanga Lehman Brothers pankrotiga. 2008. aastal alanud majanduskriisi tulemusena vähenes drastiliselt muuhulgas sisetarbimine Eestis, mis mõjutas otseselt kõikide jaekaupmeeste majandustegevust ja tulemusi.
20.Keskuse kaupluste summaarne käive on 2009. aasta sama perioodiga võrreldes kasvanud 21% võrra. Kõnealune asjaolu kinnitab üheselt, et stabiilne panustamine turundustegevusse ka keerulisematel aegadel on ennast õigustanud ning keskuse käive ja külastatavus on selgelt kasvava trendiga. Pahatahtlik ning teadvalt vale on kostja väide, justkui ei olnuks keskus kaetud Rakvere linna ühistranspordivõrgustikuga.
21.Üüripinna ühepoolne vabastamine kostja poolt ei oma hageja nõuete aegumise kontekstis vähimatki õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinna lahkumine kostjat enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. VÕS § 338 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaja kontekstis on relevantne aga üüripinna tagasisaamine hageja kui üürileandja poolt. VÕS §-s 336 sätestatud teavitamiskohustuse ning VÕS § 338 lg 1 aegumistähtaja kontekstis on täiendavalt oluline arvestada, et vähemalt kuni 14.01.2010 pidasid pooled läbirääkimisi üürilepinguga hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks.
22.04.02.2011 õnnestus hagejal sõlmida Tehnikatäht OÜ-ga üürileping kostja kasutuses olnud üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürileandmiseks. Seega vabaneb hageja kohustusest tasuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise järgselt vakantseks jäänud kostja kasutuses olnud äriruumide osas keskuse üldkulusid ning samuti väheneb Tehnikatäht OÜ-lt laekuvate maksete võrra üürilepingu rikkumise tõttu hagejal saamata jääv tulu. Kuivõrd Tehnikatäht OÜ on alates 18.04.2011 kohustatud tasuma kostja kasutuses olnud äriruumidega seotud kõrvalkulud, sealhulgas äriruumidele vastava osas keskuse üldkuludest, siis ei suurene hageja otsene kahju. Perioodil 10.10.2009 - 31.03.2011 on hageja tasunud üürilepingu esemeks olevate äriruumidega seotud kõrvalkulusid kokku 18 216.30 eurot. Tehnikatäht OÜ tasub kostja kasutuses olnud äriruumide kasutamise eest üüri alates 01.06.2011, nõude täpsustamisel on hageja lähtunud eeldusest, et üürimäär ulatub vähemalt üürilepingus fikseeritud miinimummäärani. Eeltoodust tulenevalt laekub Tehnikatäht OÜ-lt asendustehingu alusel hagejale üürina kokku 124 700.04 eurot, mille hageja arvestab maha kostja poolt tasumisele kuuluvast kahjuhüvitisest.
23.Asjakohaste ehitus- ja remonditööde teostamiseks sõlmis hageja 07.03.2011 AS-ga Impala töövõtulepingu kogumaksumusega 42 000 eurot (käibemaksuta). Lisaks teostatud maksele tarnis hageja äriruumide viimistlemiseks vajalikud põrandaplaadid kogumaksumusega 1405.30 eurot. Eeltoodust tulenevalt kandis hageja üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingust tulenevate nõuetega vastavusse viimisega seoses kokku kulusid 43 405.30 eurot, mille on kostja kohustatud hagejale hüvitama.
24.Hageja üürilepingust tulenev üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse nõue on kokku 965 774.96 krooni, mis on ekvivalentne 61 724.27 euroga ning millest kostja üürivõlgnevus moodustab 868 847.40 krooni ning kõrvalkulude võlgnevus 96 927.56 krooni. Üürilepingu p-st 11.2 tulenev viivisintressi nõue on kokku 600 000 krooni, mis on ekvivalente 38 346.99 euroga ning on esitatud vähendatuna, kuna kostja tegelik viivisvõlgnevus moodustab 25.04.2011 seisuga 1 217 293.04 krooni, mistõttu mistahes alused viivisnõude täiendavaks vähendamiseks puuduvad. Üürilepingu kostjapoolse rikkumisega seoses hageja poolt kantud õigusabikulude hüvitamise nõue on kokku 31 062 krooni, mis on ekvivalentne 1985.22 euroga. Üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest 10.10.2009 11.04.2011 hageja poolt kostja eest tasutud kõrvalkulud kokku on 285 023.15 krooni, mis on ekvivalentne 18 216.30 euroga. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõue kokku 4 489 605 krooni, mis on ekvivalentne 286 938.05 euroga ning on esitatud vähendatuna lähtudes järgmistest asjaoludest: hagejal jääb kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu ajavahemikul 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata üür kokku 16 639 798.55 krooni (käibemaksuta) ning et hageja on õigustatud nõudma vastava summa kui saamata jäänud tulu hüvitamist kostja poolt. Hageja poolt seoses kostja poolse
üürilepingu rikkumise tõttu saamata üürist tuleb maha arvestada Tehnikatäht OÜ-ga sõlmitud üürilepingu kui asendustehingu alusel laekuv üür 1 951 131.60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõudma kostjalt kokku 14 688 666.95 krooni hüvitamist. Kahjuhüvitis kuulub vähendamisele muuhulgas arvestades kostja poolt üürilepingu lõppemisega seoses väidetavalt kantud kahjumit 5 253 893.60 krooni ning hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele, see tähendab isegi juhul, kui arvestada täies ulatuses kostja poolt väidetavalt kantud kahjumit ning üüripinna kolmandale isikule üürile andmisest laekuvaid vahendeid, oleks hagejal õigus nõuda kostjal kahjuhüvitist 9 434 773.35 krooni.
25.Hageja vähendas enda saamata jäänud tulu hüvitamisele täiendavalt kuni 4 489 605 kroonini ning nõudis selliselt kostjalt tegelikult tekitatud kahjust üksnes ligikaudu 27% hüvitamist, mistõttu on ilmne, et kahjuhüvitise täiendavaks vähendamiseks VÕS § 140 lg-st 1 tulenevalt mistahes alused puuduvad. Üürilepingu esemeks oleva äriruumide lepingu p 3.6 nõuetega vastavusse viimise ja äriruumides esinenud puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamise nõue kokku on 679 145.36 krooni, mis on ekvivalentne 43 405.30 euroga.
26.Juhul, kui kohus nõude osas aegumist kohaldab, siis esitas hageja alternatiivselt samas summas nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamiseks, see tähendab käeolevas punktis toodud nõude rahuldamata jätmise korral palus hageja rahuldada üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamisele suunatud nõude 679 145.36 krooni võrra suuremas summas. Kostja vastuväited
27.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja poolt valitud kasiino asukoht, mis on märgitud nii 05.12.2006 sõlmitud eellepingu plaanil kui ka 08.01.2008 sõlmitud üürilepingu lisaks nr 1 oleval plaanil, paikneb keskuse paremasse tiiba viiva ühendusgalerii lõpus, vahetult enne hoone osa, kuhu pidi rajatama jäähall koos muu meelelahutus- ja vabaajakeskuse osaga. Ka eellepingu sõlmimise järgselt ja enne üürilepingu sõlmimist edastatud plaanimaterjalilt nähtus jäähalli kuulumine keskuse koosseisu. Keskuse omanikud on käesolevaks ajahetkeks välja ehitanud hoone vasakpoolse ja keskmise osa kasuliku pindalaga suurusega 23 334,9m2. Jäähalli koos sinna planeeritud ca 860m2 suuruse äripinnaga ei ole käesoleva ajani rajatud.
28.Olukorras, kus keskus ei olnud 2009. aasta alguseks valminud üürileandja poolt enne eellepingu sõlmimist lubatud ega ehitusregistris näidatud mahus ning keskuse vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa ei käivitunud, sealhulgas jäi kostja poolt üüritud üüripind kaubanduskeskuse parempoolsesse nurka ning külastajate põhivoost eemale, siis tunnistades nii omapoolseid tegematajätmisi kui vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa mittekäivitumist, nõustus üürileandja tulenevalt kostja 16.12.2008 ja 23.12.2008 tehtud ettepanekutest alandama veebruari 2009. aasta üürimäära 25% võrra ning sõlmima 25.02.2009 üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille kohaselt üürileandja loobus alates 01.03.2009 - 31.05.2009 üldse lepinguga kokkulepitud üüritasu nõudest. Kostjale teadaolevalt vähendas üürileandja või loobus seoses keskuse madala külastatavusega ka üüri nõuetest mitmete teiste äripinna üürnike suhtes. Vaatamata eeltoodule jätkus lepingujärgse üüripinna külastajate arvu vähenemine, millest tulenevalt ei olnud kasiino majandamine üüripinnal enam võimalik. Kostja poolt 31.03.2009 tehtud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 04.05.2009. Ülesütlemisavalduse koostamisel on arvestatud seadusest tulenevate sisu- ja vorminõuetega.
29.Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olnud üürileandjana tegutsenud keskuse omanikud, sealhulgas hageja, kohustatud välja ehitama nn vabaaja keskust, sealhulgas Jäähalli. Poolte vahel eellepingu sõlmimise ajaks oli keskust arendanud OÜ Margea Invest üheselt ja selgelt esitanud kõigile üüripinna huvilistele nägemuse rajatavast keskusest
(sealhulgas selle suurusest). Üürileandja ei teavitanud lepingu sõlmimise eel üürnikku keskuse ehitusmahtude vähendamisest ega kontseptsiooni muudatustest.
30.Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olevat tõendatud, et hageja on mittenõuetekohaselt korraldanud Põhjakeskuse turundust. Kaubanduskeskuse turundustegevuse ülesandeks on vaieldamatult tagada keskuse piisav külastatavus tarbijate poolt ning selle kaudu edendada kaubanduskeskuses tegutsevate ettevõtjate käivet ja kasumit. Keskuses turundustegevuse korraldamine ja elluviimine oli üürileandja ülesandeks. Lepingu p 9 ja lisa nr 7 reguleerivad eelkõige üürniku kohustusi turunduse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel, sätestades nimetatud osamaksete kujunemise alused. Lepingu lisa nr 7 p 1 kohaselt tegutseb üürnike esindus üksnes üürileandjale nõuandva organina ning mistahes otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev nõusolek. Lisa nr 7 p 9 kohaselt määrab turunduseelarve suuruse igaks kalendriaastaks üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Hageja ei ole tõendanud turundustegevuse tulemuslikkust keskuse terviku ega ka seonduvalt hoone parempoolse osaga. Keskuse külastatavust mõjutas negatiivselt muuhulgas selle mittekaetus Rakvere linna ühistranspordi võrgustikuga, mida keskust opereerinud üürileandjad ei suutnud tagada.
31.Üürnik andis vastavalt lepingu p-s 13.4.2 kokkulepitule üürileandjale täiendava 30päevase tähtaja üürileandjale lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Seega on kostja järginud kokkulepitud ülesütlemistähtaega. Täidetud on ka kostja poolt tehtud ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused. Üüripinna kasutamise takistatuse esinemist tuleb hinnata kõigi lepingust ja seadusest üürileandjale tulenevate kohustuste täitmise valguses, millel on mõju üürniku poolt lepingus kokkulepitud sihtotstarbel üüripinnal majandustegevuse teostamisele. Üldise majanduslanguse kontekstis omas kostja jaoks erilist tähendust asjaolu, et üürileandja poolsed kõik olulised kohustused, sealhulgas keskuse väljaarendamine vastavalt algselt lubatule, oleksid täidetud. Kuna hageja eelnimetatud kohustust ei täitnud, siis olid üksnes eelnimetatud asjaolud lepingu erakorralise ülesütlemise alusteks. Eeltoodust tulenevalt on leping lõppenud juba arvates 04.05.2009, mistõttu hageja poolt tehtud viide üürivõlgnevuse olemasolule, kõrvalkulude võlgnevusele ja nendel arvutatud viivistele 24.03.2010 seisuga, on alusetu ja põhjendamatu.
32.Kostja jättis kostja osa üüripinnale tehtud üldehitus- ja siseviimistlustöödest eemaldamata ning seda põhjusel, et need tööd võisid omada väärtust ka uue üürniku suhtes. Üüripinna vabastamisel jäi eemaldamata kostja poolt üüripinnale paigaldatud seadmeid ja töid, mille arvestuslik teostusmaksumus lähtudes lepingu sõlmimise järgselt tehtud tööde maksumusest on kokku 2 255 024 krooni (käibemaksuga). Kostjale ei ole teada ning ka hagi materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostja poolt kõik üüripinnale jäänud tööd ja seadmed üüripinnalt eemaldanud.
33.Olukorras, kus kostja lõpetas üüripinnal hasartmängude korraldamise 29.03.2009 ning vabastas faktiliselt üüripinna juba 10.04.2009, koostades üüripinna seisundi kohta akti ning võimaldas üürileandjal pärast 31.03.2009 avaldusega teostatud nõuetekohast lepingu ülesütlemist üüripind vastu võtta 04.05.2010, teatades sellest üürileandjale ning hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu p-le 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul arvates üüripinna vabastamisest ning üüripinna vastuvõtmise võimaldamisest, siis on hageja kaotanud ka üüripinna võimalikest puudustest tuleneva kahju hüvitamise nõude.
34.Hageja nõue seoses üüripinna võimalike puudustega on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud. Hageja ei ole esitanud nõuet seoses üüripinna võimalike puudustega kohtule 6 kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest (04.05.2009) ning üürileandjale võimaluse tagamisest üüripinna vastuvõtmiseks. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid nimetatud nõuded kõiki asjaolusid arvesse võttes põhjendamatult suured ning kuuluksid tulenevalt VÕS § 113 lg-st 8, § 140 lg-st 1 ja § 162 lg-st 1 vähendamisele
mõistliku suuruseni. Kostja taotles nii võimalike väljamõistetavate viiviste kui ka kahju hüvitise vähendamist.
35.Hageja ei ole tõendanud nõude suurendamise avalduses märgitud keskuse üldkulude nõuet seisuga 28.02.2010 72 235.47 krooni ega ka äriruumidega seotud kõrvalkulusid perioodil 10.10.2009 - 31.03.2011 285 023.15 krooni. Kulutuste hüvitamise nõue seoses kostja kasutuses olnud äripinna väidetava vastavusse viimisega lepinguga kokkulepitud nõuetele on lepingu p-st 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud.
36.Isegi kui hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud ega lõppenud, hõlmavad hageja poolt AS-ga Impala 07.03.3011 sõlmitud töövõtulepingu järgsed tööd töid, mis ei seondu üüripinna viimisega lepingule vastavasse seisundisse. Hageja poolt esitatud ümberehitustööde teostamisega kaasnenud kulutuste hüvitamise nõue 43 405.30 eurot aga hõlmab ka kulutusi, mis ei seondu üüripinna standardviimistluse tasemega. Hageja on nõustunud AS-le Impala tasuma tööde mahtude eest, mis ei vasta tegelikkusele. AS Impala andis oma töövõtulepingu järgsed tööd hagejale üle 18.04.2011, kuigi töövõtulepingu p 2.2 kohaselt oli tööde lõpptähtaeg 11.04.2011. Hageja oleks töövõtulepingu p 7.1 alusel saanud nõuda AS-lt Impala viivist (leppetrahvi) 0,1% tööde maksumusest iga viivitatud päeva eest ning vastava summa (42 000x0,01x7= 294 eurot) AS-le Impala tasutud tööde maksumusest kinni pidada. Hageja ei ole seda teinud ning on seega kaasa aidanud vastavas summas kahju suurenemisele, mistõttu puudub alus selle kostjalt väljanõudmiseks. Seega tuleks juhul, kui hageja poolt esitatud ümberehituskulude hüvitamise nõue 43 405.30 eurot ei ole aegunud, igal juhul vähendada (5444.37+284.4+294)= 6022.77 euro võrra.
37.Hageja ei tõendanud, et ta oleks teinud pärast üüripinna vabastamist kostja poolt 04.05.2009 ning hageja poolt üüripinna valduse faktilist vastuvõtmist 10.10.2009, mõistlikke jõupingutusi ning käitunud tavalise ettevõtja hoolsusega, tagamaks üüripinna turutingimustel väljaüürimine kolmandale isikule ning hagejale tekkivate võimalike kulutuste (kahju) vähendamine. Hageja on lepingujärgse üüripinna välja üürinud alles ca 19 kuud pärast kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumide vabastamist ning asendustehingu järgset üüri hakkab hageja saama ca 25 kuud pärast kostja poolt lepingu esemeks olnud üüripinna vabastamist.
38.Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid nimetatud nõuded põhjendamatult suured. Mõistlik kahju, viivise ning leppetrahvi kogusuurus ei tohiks ületada 3 kuu üürisummat (käibemaksuta). Esimese astme kohtu otsus
39.20.02.2012 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja menetluskulud jättis kostja kanda. Kohus tuvastas Olympic Casino Eesti AS-i poolt 31.03.2009 Kobe Asset 5 OÜ-le esitatud 08.01.2008 üürilepingu nr 3 ülesütlemise tühisuse ja mõistis kostjalt välja üürivõlgnevuse 55 529.47 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse 6194.80 eurot ning üürilepingu alusel üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud viivisintressid kokku 38 346.99 eurot ning kahjuhüvitise 350 544.87 eurot.
40.Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et 05.12.2006 sõlmisid OÜ Margea Invest ja Olympic Casino Eesti AS eelkokkuleppe üürilepingu sõlmimiseks, mille kohaselt fikseerisid osapooled Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „Põhjakeskus" esimesel korrusel paiknevate äriruumide üürilepingu põhitingimused. Üürilepingu nr 3 kohaselt andis OÜ Margea Invest kostjale üürile keskuse esimesel korrusel paiknevad ruumid ning kostja kohustus üürile võetud ruumide eest tasuma üüri 500 krooni iga ruutmeetri eest kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. 31.03.2009 esitas kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse ning teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest mõjuval põhjusel alates 04.05.2009. 10.09.2009 esitas OÜ Kobe Asset 5 kostjale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 10.10.2009 põhjendusel, et kostja ei ole alates 01.06.2009 tasunud igakuiseid üürimakseid ning on teatanud, et ei kavatse üüri tasuda ka edaspidi. Pooled
vaidlesid selle üle, kas kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Samuti selle üle, kas hageja üüri, kõrvalkulude, viivise ja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud.
41.Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud. Kostja andis hagejale vastavalt lepingu p-s 13.4.2 kokkulepitule täiendava 30-päevase tähtaja lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Ülesütlemisvaldus on tehtud VÕS § 325 lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS § 325 lg 2 p-des 1-3 sätestatud andmed.
42.Üürilepingu p 13.4 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda üksnes üürileandja poolt lepingu olulise rikkumise korral. Kohus leidis, et kuigi kostja viitab sellele, et hageja vastutab keskuse väidetavalt madala külastatavuse eest, ei ole kostja osundanud ühelegi üürilepingu punktile ega õigusakti sättele, millest tulenevalt olnuks hageja kohustatud garanteerima keskuse minimaalse külastatavuse. Kostja võrdles keskuse üüripinnal äsja avatud ning alles turgu võita üritava kasiino külastatavust ennast juba sisse töötanud ja püsiklientuuri omavate kasiinode külastavusega. Tunnistaja M. H-i ütluste kohaselt võib Narva põhjal öelda, et enamus ehk 70% käibest teevad püsikliendid. Kui kostja Rakverre läks, puudus püsikliendi baas, info kasiino avamise kohta saadeti püsiklientidele. Ka loodeti, et teiste kasiinode kliendid tulevad kostja juurde üle. Kostja seadusliku esindaja T. K poolt hagejale 16.12.2008 saadetud kirjast nähtub, et keskuses asuv kasiino ei ole seni veel käima läinud ning kostja on sellega seoses palunud hinna alandamist. Kohus leidis tulenevalt eeltoodust, et kuivõrd hageja ei ole üürilepinguga või mistahes muus lepinguga võtnud endale kohustust garanteerida keskuse külastatavust teatud minimaalselt tasemele, siis ei saa keskuse võimalikku madalat külastatavust käsitleda üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks üürilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt.
43.Üürilepingu ülesütlemisavalduses on kostja väitnud, et hageja on jätnud teostamata omalt poolt vabaaja piirkonna ehk liuvälja rajamise kostja vahetusse lähedusse, mis suurendaks kostja külastatavust. Samas ei ole kostja tõendanud seda, kas eksisteerib põhjuslik seos jäähalli ehitamata jätmise ja kostja kasiino väidetavalt madala külastatavuse vahel.
44.Kohus leidis, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avalduses osundanud mitte ühelegi konkreetsele puudusele keskuse turunduses. Üürilepingu p 9 reguleerib eelkõige üürniku kohustust turundustegevuse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel, sätestades nimetatud osamaksete kujunemise alused. Üürilepingu lisa nr 7 p 1 kohaselt on keskusel üürnike esinduskogu, kuhu kuulub keskuse võtmeüürniku ning ülejäänud üürnike poolt määratud 4 esindajat. Üürnike esinduskogu otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev heakskiit. Seega on üürnike esindusel üksnes nõuandev roll turundustegevuse kujundamise osas ning otsused turundustegevuse osas langetab lõplikult siiski hageja. Hageja seaduslik esindaja A. R selgitas vande all, et kaubanduskeskust avades 2008. aasta septembrist kuni sama aasta lõpuni kulutas keskuse omanikfirma avamisega seotud turundusele 1,3 miljonit krooni. Selle raha eest tehti massiivne kampaania, reklaamid olid raadios, välimeedias, ühistranspordis, klassikaline suur avamine, pressiteated, kohalikud lehed, üleriiklikud lehed, esialgu alustati pereüritustega, korraldati moeshowsid jmt. Kõigiti üritati muuta keskust piirkonna inimestele tavapäraseks ostu- ja meelelahutuskohaks. Keskuse ürituste kalender oli tol ajal kindlasti tihedam kui Tallinna keskustel. Age Reklaam OÜ esindaja J. T poolt antud hinnangu kohaselt oli keskuse poolt 2008. aastal ja 2009. aastal kasutatud oskuslikult ning piisavalt kõiki tavapäraseid turundus- ja kommunikatsioonikanaleid. Kohus leidis, et keskuse turundus on seotud üürnike poolt kooskõlastatava turunduseelarvega ning hageja ei saanud turunduskulusid mitmekordistada. Kostja ei ole nimetanud ühtegi üürnikku, kes selle perioodi jooksul seoses hageja poolt ebarahuldava turundusega keskusest lahkus, rääkimata väite tõendamisest. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja ise turundusnõukogu tegevuses ega keskuse turundusstrateegia kujundamises mistahes viisil osalenud ei ole.
45.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas üürilepingust tulenevalt oli hageja kohustatud tagama jäähalli väljaehitamise ning kas jäähalli olemasolu (sealhulgas selle väljaehitamise tähtaeg) oli kostja jaoks määrava tähtsusega ning mõjutas kostja otsust üürileping selles kokkulepitud tingimustel sõlmida. Samuti selle üle, kas kostja oli teadlik enne üürilepingu sõlmimist, et jäähalli ehitamine lükkub määramata ajaks edasi. Kohus leidis, et toimikus olevatest materjalidest ei nähtu, et hageja oleks võtnud endale kohustuse jäähalli väljaehitamiseks. Eelkokkuleppes, mille kohaselt kohustus hageja andma kostjale üürile Põhjakeskuse esimesel korrusel asuvad kasiino tegevuseks sobivad ruumid, puuduvad viited sellele, et hageja kohustus välja ehitama jäähalli koos keskusega. Samuti puuduvad viited jäähalli väljaehitamisele üürilepingus. 17.09.2008 välja antud kasutusloas jäähalli märgitud ei ole. Seega ei ole kostja tõendanud, et hagejal oleks olnud üürilepingust tulenev kohustus jäähalli väljaehitamiseks koos keskusega.
46.05.12.2006 OÜ Margea Invest ja kostja vahel sõlmitud eelkokkuleppes puuduvad mistahes viited jäähallile või sellele, et jäähalli olemasolu või väljaehitamise aeg oleks omanud kostja jaoks mistahes tähtsust. OÜ Margea Invest nimel kostjaga läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud U. K poolt antud ütluste kohaselt kostja huvitus sellest osast kaubanduskeskuses, mis ei oleks peaukse kõrval, et nende kliente toidupoe kõrval kohe ei märgataks, kasiino tingimuseks oli, et neil oleks sissepääs maja esifassaadist otse nende pinnale, neil oleks maja sisefassaadis võimalikult palju fassaadi, läbirääkimiste käigus ei jäänud muljet, et jäähalli olemasolu mängiks mingit rolli. Samas kostja nimel läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud T. K poolt antud ütluste kohaselt algselt pakuti kasiino asukohta peasissekäigule lähemale, kostja soovis saada kasiino asukohta paremasse tiiba kohe jäähalli kõrvale, toitlustusettevõtete vahetusse lähetusse.
47.Tunnistaja U. K ütluste kohaselt, kui selgus, et jäähalli rajamine jääb hilisemasse faasi, siis sellest teavitati kõiki üürnikke, kellega oli selleks ajaks sõlmitud eelleping ning ka tulevasi potentsiaalseid üürnikke. Selle info edastas hageja kindlasti ka T. K-le, valdavalt käis see telefoni teel. Olid ka mõned üksikud üürnikud, kes sellest teavitatuna otsustasid, et nad ei soovi keskusesse tulla, siis lõpetati nendega eelleping. Kostja poolt ei tulnud ühtki negatiivset tagasisidet seoses sellega, et seda jäähalli ei tule, pigem oli suhtumine ükskõikne. Kuivõrd T. K ja U. K ütlused olid vastuolulised ning neid vastuolusid ei õnnestunud 18.11.2011 istungil toimunud tunnistajate vastandamise käigus kõrvaldada, jättis kohus T. K ütlused tähelepanuta ja tugines U. K ütlustele, kuna need haakuvad paremini teiste asjas kogutud tõenditega.
48.U. K ütlustega ning toitlustusettevõtte Chopstics esindajaga peetud kirjavahetusega, millest nähtuvalt on hageja hüvitanud kõnealusele üürnikule seoses jäähalli ärajäämisega siseviimistlusprojekti koostamisel kantud kulud, on leidnud tõendamist, et hageja on teavitanud üürnikke sellest, et jäähalli koheselt keskuse koosseisus välja ei ehitata. Tunnistaja U. K ütluste kohaselt keskuse vastu oli kasiino operaatoritel väga suur huvi, kolme kasiino vahel läks valimiseks - Monte Carlo kasiino, City kasiino ja Olympic Casino. Tunnistaja T. K-i ütluste kohaselt sai ta 2008. aasta kevadel U. K abilise S. R käest joonised, et hakata kasiinot projekteerima. Kasiino projekteerimise käigus toimus pidev suhtlemine hageja ja kostja esindajate vahel. T. K on kinnitanud, et ta on kätte saanud keskuse projektdokumentatsiooni ning nimetatud materjalides ei ole keskuse koosseisus jäähalli kajastatud. Seega hiljemalt 2008. aasta suvel oli kostjale teada, et keskuse koosseisu jäähalli ei tule. Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi kirjalikus taasesitatavas vormis tõendit, millest nähtuks, et kostjal on hagejale esitanud pretensioone seoses jäähalli väljaehitamisest loobumisega. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja ei ole tõendanud, et hageja poolt jäähalli väljaehitamata jätmine keskuse kooseisus oleks hageja poolt üürilepingu oluline rikkumine.
49.Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist, tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni, see on kuni 09.10.2009, tasuda hagejale lepingu alusel üüri ning kõrvalkulude eest. Lähtudes 08.07.2008 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise
aktis fikseeritud üüripinna suurusest 336,3m2 kuulus kostja poolt igakuiselt tasumisele üür 168 150 krooni (käibemaksuta). Üürilepingu p 6.3 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma hagejale lisateenuste osutamisega seotud kõrvalkulude eest. Kohus leidis, et hageja üüri 55 529.46 eurot (868 847.40 krooni) ning kõrvalkulude võlgnevuse 6194.80 eurot (96 927. 56 krooni) nõue on põhjendatud.
50.Kuigi üürilepingu p 11.2 alusel arvestatav kostja tegelik viivisevõlgnevus on 25.04.2011 seisuga 1 217 293.04 krooni, nõuab hageja kostjalt viivist vähendatuna 38 346.99 eurot (600 000 krooni). Kostja viivise arvestusele sisuliselt vastu ei vaielnud, kuid palus vähendada viivist vastavalt VÕS § 113 lg-le 8. Kohus leidis, et kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning üürilepingus kokku lepitud viivis ei ole ebamõistlikult suur. Lisaks sellele on hageja esitanud viivisenõude vähendatud määras.
51.Hageja leidis, et seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega on talle tekkinud kahju mitte vähem kui 20 128 088.66 krooni, mis koosneb hageja poolt kantud õigusabikuludest 1985.22 eurot (31 062 krooni), üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10.10.2009 - 11.04.2011 kantud kõrvalkuludest 18 216.30 eurot (285 023.15 krooni), üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.10.2009 - 08.01.2018 saamata jäänud üürist 16 639 798.55 krooni, millest tuleb maha arvestada hageja poolt Tehnikatäht OÜ-ga sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür 1 951 131.60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kahju hüvitist kokku 14 688.95 krooni ning üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingu nõuetega vastavusse viimise ja ruumides puuduste esinemisega seotud kuludest 43 405.30 eurot (679 145.36 krooni).
52.Kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamise nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Praegu on hagejale kahju tekkimine põhjuslikus seoses, sest hageja ja kostja vahel tekkinud õigusliku vaidlusega seoses üürilepingu kostja poolt kohase täitmise osas pidi hageja tegema kulutusi õigusabile. Kohus leidis, et õigusabikulu 1985.22 eurot (31 062 krooni) ei oleks hagejal tekkinud, kui kostja oleks lepingut nõuetekohaselt täitnud, seega on hageja nõue põhjendatud.
53.Keskuse üüripindade tabelist nähtuvalt oli kostja kasutuses üüripind, mis on tähistatud numbriga B130 ja millele osundatakse 1,69% hoolduse ja remondiga seotud kuludest, üldvee, üldelektri, lumekoristuse ja kütte kuludest ning 2,19% turvateenistusega soetud kuludest. Alates 10.10.2009 ei ole üüripinna B130 osas tulnud tasuda jäätmekäitlusega seotud kulusid. Kohus leidis, et AS Pristis arvest nr 1098513 ja nr 1102084 nähtuvalt kuulus hageja poolt valveteenuse eest tasumisele 65 653.25 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinna osas turvateenuste kuludest moodustas 1330.40 krooni. Keskuse koristus- ja hooldustöödega seoses esitati hagejale detsembris 2010 arveid kokku 199 681.69 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa moodustas 3303.93 krooni. Eesti Energia AS arvest nr 5625954 ja nr n56275492 nähtuvalt kuulus elektrienergia ja võrguteenuste eest tasumisele 124 121.29 krooni ja tarbitud elektrienergia võrguteenuste eest tasumisele 214 331.95 krooni, milles kostja kasutuses olnud üüripinna osa on 3849.37 krooni. AS Rakvere Vesi poolt esitatud arve nr 201014395 kohaselt kuulus tasumisele 13 160.88 krooni, millest detsembris 2010 moodustas kostja kasutuses olnud üüripinna eest tasumisele kuuluv üldvee kulu 106.79 krooni. AS Cramo Estonia esitatud arvest nr 228707 ning Eleks Telefon OÜ arvest nr 2010211 nähtuvalt kuulus detsembris 2010 seoses lumekoristusega tasumisele 38 299.79 krooni, millest kostja kasutuses olnud üürpinna osa oli 646.67 krooni. 2010. aasta detsembri kuu eest oli keskuse küttekulu 196 706.08 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa oli 3321.23 krooni.
54.25.03.2009 toimunud keskuse turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli kuni 31.12.2009 turunduskulu fikseeritud 12kr/m2 ning 13.01.2010 toimunud turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01.01.2010 turunduskulu 15kr/m2. Sellest nähtuvalt tuli hagejal tasuda kostja kasutuses olnud üüripinna eest keskuse
turunduseelarvesse kuni 31.12.2009 igakuiselt 4035.60 krooni ning 5044.50 krooni alates 01.01.2010. Kuigi hageja esitas tasutud kõrvalkulude arvestuskäigu ilmestamiseks dokumentaalsed tõendid üksnes detsember 2010 kõrvalkulude osas ning kostja ei ole hageja poolt kõrvalkude kandmisega seoses vastuväiteid esitanud, leidis kohus, et hageja on tõendanud tasutud kõrvalkulusid kogu vaidlusaluse perioodi jooksul. Hageja poolt kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei oleks otstarbekas, kuna hageja väitel on neid vähemalt 500 dokumenti. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus perioodi 10.10.2009 - 11.04.2011 eest hageja poolt tasutud kõrvalkulude nõude 285 023.15 eurot (18 216.30 krooni).
55.Hageja hinnangul kostja ei järginud üüripinna tagastamisel üürilepingu p-s 3.6 sätestatud nõudeid. Esiteks ei ilmunud kostja eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinna tagastamise akti koostamiseks üüripinnale, mistõttu oli hageja sunnitud valduse üle võtma ühepoolelt ning teiseks ei vastanud üüripinna tegelik olukord üürilepingus sätestatud nõuetele. Kostja leidis, et nimetatud nõue kulutuste hüvitamiseks 43 405.30 eurot on lepingu p-st 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud. Kostja leiab, et kostja on üüripinna vabastanud 04.05.2009 ning hageja ei tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu p-le 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul alates üüripinna vabastamisest. Kohus leidis, et üüripinna ühepoolne vabastamine ei oma hageja nõude aegumise kontekstis õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinnalt lahkumine kostja enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Käesoleval juhul üürileping lõppes 09.10.2009 ja hageja võttis üüripinna osas otsese valduse üle 10.10.2009. Seega tuli hagejal esitada pretensioonid üüripinna seisundi osas 2 jooksul alates 10.10.2009. Hageja ei tõendanud kostjale üüripinna osas pretensioonide esitamist 2 kuu jooksul alates üüripinna otsese valduse ülevõtmisest 10.10.2010. Hageja esitatud tõendist nähtuvalt on hageja pidanud kostjaga läbirääkimisi kompromissi sõlmimise osas, kuid hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks hageja poolt on kostjale üüritud pindade osas pretensiooni esitanud üürilepingu p-s 3.7 sätestatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt on hageja nõue üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamiseks lõppenud. Kuivõrd hageja nõue on lõppenud, siis ei ole vajalik analüüsida hageja poolt üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud ehitustööde põhjendatust ja kulutuste suurust.
56.Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-37-09 on märgitud, et alates üürilepingu ülesütlemisest võib üürileandja VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni nõuda kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. Juhul kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Hagiavalduse kohaselt jääb hagejal üürilepingu erakorralisest ülesütlemises tulenevalt saamata üür perioodi 10.10.2008 - 08.01.2018 eest 16 639 798.55 krooni. Nimetatud nõue tuleneb üürilepingu kehtivuse korral perioodil 10.10.2009 - 30.10.2009 kostja poolt tasumisele kuuluvast üürist 21 kalendripäeva eest 117 705 krooni, perioodil 01.01.2010 31.12.2017 kostja poolt tasumisele kuuluvast üürist 2 017.80 eurot ning perioodi 01.08.01.2018 eest tasumisele kuuluvast üürist 43 393.55 krooni.
57.04.02.2011 sõlmis hageja Tehnikatäht OÜ-ga üürilepingu kostja kasutuses olnud äriruumide üleandmiseks alates 01.06.2011. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitisena saamata jäänud üüri alates 11.10.2009 - 01.06.2011 eest 3 312 555 krooni (10.10.2009 - 31.12.2009 eest 454 005 krooni, 01.01.2010 - 31.12.2010 eest 2 017 800 krooni ning 01.01.2011 - 01.06.2011 eest 840 750 krooni).
58.Hageja ja Tehnikatäht OÜ vahel sõlmitud üürilepingut saab käsitleda asendustehinguna. Üürilepingu p 1.5.2 kohaselt on fikseeritud miinimumüür 6,3 eurot m2 (välja arvatud
perioodil 01.06.2011 - 30.09.2011 4,5 eurot m2). Eeltoodust tulenevalt laekub Tehnikatäht OÜ-lt hagejale üüri kokku 124 700.04 eurot tingimusel, et üürileping kehtib 31.05.2016.
59.Kohus leidis, et hageja tegi mõistlikke jõupingutusi ja käitus tavalise ettevõtja hoolsusega üüripinnale uue üürniku leidmisel. Hageja õiguseellane ja 1Partner Kinnisavara Tallinn OÜ vahel on sõlmitud maaklerleping vara üürimiseks. Hageja seaduslik esindaja A. R selgitas, et pärast kostja lahkumist kasutas hageja mitme kinnisvara büroo ja tegi ka ise pakkumisi ja suhtles nendega, kes olid keskuse poole pöördunud. Kõige suurem probleem oli see, et pind ei vastanud kaubanduspinna vajadustele. Potentsiaalsed üürnikud ei pidanud otstarbekaks selle pinna ümberehitamist oma vajadustele vastavaks. Kohtu hinnangul üüris hageja üüripinna välja vastavalt turuhinnale.
60.Kuigi hagejal oleks õigus kostjalt nõuda üürilepingu rikkumise tõttu saamata jäänud üüri 14 688 666.95 krooni, esitas hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõude vähendatuna 286 938.05 eurot (4 489 605 krooni), see on ligi 27% tegelikult kostja poolt tekitatud kahjust. Kohus leidis, et kahju hüvitise suuruse vähendamiseks alused puuduvad.
61.Kuivõrd kohus leidis, et hageja varalise kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõue on lõppenud, siis rahuldas kohus hageja alternatiivse nõude ja mõistis kostjalt välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu 43 405.30 eurot (679 145.36 krooni). Apellatsioonkaebus
62.Olympic Casino Eesti AS palub tühistada maakohtu otsuse kogu ulatuses, välja arvatud osas, milles kohus luges lõppenuks hageja nõude üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste 43 405.30 euro hüvitamiseks ning osas, milles kohus tuvastas kostja 31.03.2009 ülesütlemisavalduse formaalsete eelduste täidetavuse ning osas, milles kohus tuvastas, et hageja kohustuseks oli keskuse turundustegevuse korraldamine ja selle elluviimine ja saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks või uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.
63.Kohtu järeldus, mille kohaselt ei olevat hageja võtnud endale lepinguga kohustust Jäähalli väljaehitamiseks, on põhjendamata. Samuti on kohus järelduse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, ebaõigesti hinnanud tõendeid, samuti kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kohus jättis Jäähalli rajamise kohustuse olemasolu kindlakstegemisel hindamata üürileandja poolt enne eellepingu sõlmimist esitatud plaanimaterjali, samuti pärast eellepingu sõlmimist, kuid enne lepingu sõlmimist üürileandja poolt edastatud plaanimaterjali, Põhjakeskuse ehitusloa väljastamise aluseks olnud projektdokumentatsiooni, pärast lepingu sõlmimist poolte vahel edastatud kasiino projektdokumentatsiooni, portaalis www.kinnisvaraturg.ee 02.11.2007 avaldatud intervjuu U. K-ga, samuti tunnistaja T. K ütlused. Nii kohtu poolt ebaõigesti hinnatud kui ka hindamata jäetud tõenditest tuleneb, et eellepingu ja lepingu esemeks olnud üüripind antakse kostjale üürile keskuses, mille kontseptsiooni osaks oleva vabaaja- ja meelelahutuskeskuse koosseisu pidi kuuluma ka jäähall (projektijärgse pindalaga 4300m2). Kohus tuvastas, et jäähall jäi välja ehitamata ning alles lepingu sõlmimise järgselt (ca keskuse avamisega samal kuul) väljastatud uue kasutusloa kohaselt on jäähall jäetud keskuse koosseisust välja. Kohus on poolte kohustuste väljaselgitamisel ebaõigesti kohaldanud VÕS § 14 lg-t 2, mille kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav pool teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades oluline huvi.
64.Eellepingu ega lepingu sõlmimisel ei teavitanud üürileandja kostjat keskuse uuest kontseptsioonist. Arvestades lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatut, oli kostjal seega õigustatud ootus, et üürileandja oma lubadused täidab. Kostja rikkus temale lepingust tulenevaid kohustusi keskuse väljaarendamise osas. Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse
suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-111-07). Kohus ei ole analüüsinud VÕS § 23 lg-t 1, § 29 ja § 31 lg-t 3 ning on jätnud lepingust tulenevate poolte kohustuste tegeliku sisu välja selgitamata.
65.Nii kohtu poolt uuritud U. K-i ütlustest, kõrvale jäetud T. K ütlustest, samuti üldse hindamata jäetud kasiino kohapealse juhi M. H-i ütlustest tuleneb üheselt, et kasiino asukoht oli poolte vaheliste läbirääkimiste teemaks enne lepingu sõlmimist ning kasiino asukohta läbirääkimiste käigus ka muudeti. Läbirääkimisi peeti selges teadmises, et hageja ehitab kasiino välja lähtuvalt kontseptsioonist, millest hageja õiguseellased olid kostjat lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud ehk vastavalt keskuse ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile, mille koosseisu kuulus ka jäähall. Kostja endine töötaja T. K on oma ütlustes selgelt esile toonud kõik kaalutlused, millest kostja kasiino asukohta valides lähtus ning üheks asjaoluks oli kasiino asukoha jäämine vabaaja-keskuse keskse osa ehk jäähalli vahetusse lähedusse, jäähalli ja muu kaubanduskeskuse vahelisele ühendusteele. Jäähall oli keskuse vabaaja- ja meelelahutusosa keskne element.
66.Kohus jättis tähelepanuta, et tunnistaja T. K teavitas 2008. aasta suvel kostja juhatust asjaolust, et jäähalli ei ole ehitama hakatud, mitte ei vahendanud väidetavat teadet, et jäähalli ei tule. Tunnistaja T. K on oma ütlustes selgitanud, et pärast T. K-lt teate saamist jäähalli rajamisega mittealustamise kohta pöördus kostja esindaja U. K-i poole ning sai selgituseks, et jäähalli teema on linna ja vallaga läbirääkimisel. Määramatuks ajaks jäähalli väljaarendamise edasilükkumisest ei olnud juttu. Seega puudub ka kohtu poolt viidatud vastuolu tunnistajate T. K ja T. K ütluste vahel. Asjaolu, et lähitulevikus ei ole hagejal kavas jäähalli üldse rajama hakata, selgus alles keskuse avamise järgselt.
67.Asjaolule, et lepingu esemeks oleva üüripinna asukoht ei ole keskuse muutunud kontseptsiooni kohaselt atraktiivne kasiinoettevõtte ega ka meelelahutusettevõtte majandamiseks, viitab muuhulgas ka see, et hagejal ei õnnestunud ca 2 aasta jooksul arvates kostja poolt ruumide vabastamisest leida lepingu esemeks olevale üüripinnale üldse uut üürnikku.
68.Kohtuotsus on asjaolu tuvastamisel, kas hageja informeeris kostjat jäähalli rajamise edasilükkumisest enne lepingu sõlmimist või pärast seda, vastuoluline. Kohus on hinnanud tõendeid ühekülgselt, tuginedes eelkõige tunnistaja U. K-i ütlustele. Kohus ei kõrvaldanud kostja poolt esile toodud vastuolusid tunnistaja U. K-i ja teiste asjas kogutud dokumentaalsete tõendite vahel. Kohus on tuvastanud tunnistaja T. K ütlustele tuginedes, et hiljemalt 2008. aasta suvel oli kostjale teada, et jäähalli ei tule, teisalt on kohus märkinud, et isegi kui kostja ei olnud enne üürilepingu sõlmimist teadlik sellest, et jäähalli ei ehitata välja koos keskusega ja sai teada sellest 2008. aasta kevadel. Lisaks on kohus tuginenud U. K-i ütlustele jäähalli ärajäämisest teatamise aja tuvastamisel ning nimetatud tunnistaja ütluste kohaselt olevat ta informeerinud kostjat ja teisi üürnikke jäähalli lükkumisest hilisemasse etappi 2007. aasta kevadel, kusagil aasta alguses. Eeltoodust jääb arusaamatuks, millisest ajast arvates on kohus lugenud hageja poolt kostja informeerituks jäähalli rajamise edasilükkumisest määramatuks ajaks.
69.Maakohus on jätnud turundustegevuse korraldamise ja elluviimise kohustuse väljaselgitamisel välja selgitamata kriteeriumid, millal saab lugeda hageja poolt eelnimetatud kohustuse nõuetekohaselt täidetuks ja millal mitte, sealhulgas kas ja milline on nimetatud kohustuse seos Põhjakeskuse külastatavusega ehk kas tegemist on VÕS § 24 lg 1 kohaselt kohustusega saavutada teatud tulemus või teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik. Kohus on viidanud hageja turunduskohustuse nõuetekohaseks lugemisel abstraktselt keskuse turundusnõukogu koosoleku protokollidele, täpsustamata, millisest protokollist millised asjaolud nähtuvad. Samuti on kohus tuginenud oma järeldustest turunduskohustuse nõuetekohasuse kohta eelkõige hageja seadusjärgse esindaja A. R poolt suuliselt antud ütlustele. Samas on kohus jätnud eelnimetatud isiku ütlused seostamata turundusnõukogu protokollidest nähtuvaga ning teiste asjas
ülekuulatud tunnistajate, eelkõige M. H-i ja T. K ütlustega. Asjaolu, et keskuse turundustegevus ei olnud keskuse avamise järgselt kuni kevadeni 2009 nõuetekohane, tõendavad muuhulgas asjaolud, et suuremate kampaaniate ning ürituste korraldamine hakkas toimuma alles 2009. aasta kevadel, see tähendab enam kui 6 kuud pärast keskuse avamist.
70.Age Reklaam OÜ esindaja poolt antud kirjalikust hinnangust ei selgu, millist kvalifikatsiooni ja pädevust omab hinnangu andja ning millistele andmetele või alusmaterjalidele tuginedes on arvamus antud, see tähendab mida on millega võrreldud arvamuses sisalduvate üldiste järelduste tegemisel. Esitatud seisukohad ei ole argumenteeritud ning neid ei ole võimalik kontrollida, mistõttu nimetatud arvamusel puudub tõenduslik väärtus. Kuigi kostja on eelnimetatud küsitavustele senises menetluses selgelt viidanud, jättis kohus need hindamata.
71.Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt pooled ei vaidle asjaolu üle, et kasiinode külastatavust mõjutas jõustunud registreerimiskohustus. Kostjal puudusid enne 01.01.2009 tõsikindlad andmed kasiino külastatavuse kohta, mistõttu ei olnud võimalik esitada kohtule ka andmeid kasiinode külastatavuse kohta. Kohus hindas ebaõigesti M. H-i ütlusi ning tegi nende alusel järelduse, mille kohaselt ei saavat keskuses asuva kasiino külastatavuse andmeid võrrelda andmetega teiste kasiinode kohta, kuna keskuses kostjal olevat puudunud püsikliendibaas. Olukorras, kus hageja rikkus turundustegevuse korraldamise kohustust ning on tõendatud, et üldine majanduslangus ega kasiinokülastajate registreerimiskohustus sisulist mõju kasiino külastatavusele ei avaldanud ning hageja ei ole lisaks eelnimetatud asjaoludele välja toonud ühtegi muud asjaolu, mis väidetavalt oleksid võinud mõjutada kasiino külastatavuse langust, tuleneb eeltoodust, et kasiino madal külastatavus oli põhjuslikus seoses hageja poolt turundustegevuse korraldamise kohustuse rikkumisega.
72.Olukorras, kus leping lõppes kostja poolt 31.03.2009 tehtud ülesütlemisavalduse alusel 04.05.2009, on alusetu ja põhjendamatu hageja üüri, kõrvalkulude, viivisintresside ja kahjuhüvitise nõue.
73.Kohus on otsuse põhjendavas osas korduvalt eksinud summade sidumisel rahaühikutega (kroon ja euro), mistõttu ei ole kohati võimalik aru saada, kuidas kohtu lõppjäreldused on kujunenud. Kõrvalkulude nõue kahju hüvitamise nõudena perioodi 10.10.200931.03.2011 eest 18 216.30 eurot on tõendamata. Samuti on tõendamata kõrvalkulud aprill 2009 - 10.10.2009 eest 6194.80 eurot. Hageja on esitanud kantud kõrvalkulude kohta dokumendid üksnes detsembri 2010 kohta, millest nähtub, et väljastatud arvete kohaselt on üüripinnale langeva kõrvalkulude suuruseks 9237.16 krooni, see on 590.36 eurot. Hageja ei ole tõendanud muude kalendrikuude osas üüripinnale langevat kõrvalkulude osa, samuti seda, et hageja või keegi kolmas isik oleks tasunud või kandnud üüripinna eest vastaval arvestusperioodil turunduskulud. Hageja ei ole üldse tõendanud üüripinnale langevate väidetavate küttekulude suurust ega nende tasumist. Kohtu seisukoht, mille kohaselt kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei ole otstarbekohane, ei ole kooskõlas TsMS-i põhimõttega, mille kohaselt peab hageja tõendama oma nõude aluseks olevaid asjaolusid.
74.Sõltumata lepingu lõppemise kuupäevast ei ole seaduslik ja põhjendatud ka kohtulahend osas, mille kohaselt on loetud kostja poolt hagejale tekitatud kahjuks seoses saamata jäänud üüriga perioodi 10.10.2009 kuni lepingu järgse tähtajani 08.01.2018 eest kokku 14 688 666.95 krooni, mis väidetavalt arvestab asendustehingu järgselt laekuvat üüri 1 951 131.60 krooni. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja väited, mille kohaselt ei ole põhjendatud asendustehingu järgselt hagejale tasutavaks üüriks üksnes Tehnikatäht OÜ-ga sõlmitud üürilepingu p-de 1.5.1 ja 1.5.2 järgse miinimumüüri arvestamine ning p 1.5.7 järgse lisaüüri tähelepanuta jätmine. Lisaüür sõltub asendusüürniku kaupluse netokäibest. Seega on reaalne, et asendustehingu järgne üür on suurem kui väidetud miinimumüür. Arvestades Arco Vara Kinnisvarabüroo ekspertarvamuses toodut, kujuneb hageja poolt
saadava üüri suuruseks antud asendustehingust vähemalt (6,3+1,5) 7,9 eurot m2, millele lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud. Seega kujuneks üüri suuruseks ühes kalendrikuus ca 2656.77 eurot (aastas 31 881.24 eurot), millele lisanduvad käibemaks ja kõrvalkulud. Kuigi asendustehing on sõlmitud perioodiga kuni 31.05.2016, on selgelt põhjendamatu nii hageja kui kohtu seisukoht, mille kohaselt tuleb hagejale saamata jääva tulu arvestamisel lähtuda sellest, et 01.06.2016 kuni lepingu tähtaja saabumiseni (08.01.2018) hageja asendustehingut ei tee. Arvestades poolte esitatud dokumentidest nähtuvat hageja poolt asendustehingu alusel saadavat ühe kuu üüri, saab eeldada, et hageja saab arvates 01.06.2011 lepingu tähtaja lõpuni 08.01.2018 üüripinnalt üüri vähemalt 207 228.06 eurot ehk ca 3,24 milj krooni, millele lisandub käibemaks. Seega on põhjendamatu kohtu seisukoht, nagu oleks hagejale asendustehingu järgi laekuva üüri suuruseks 1,95 milj krooni ning hagejal oleks õigus kostjalt nõuda saamata jäänud tuluna eelnimetatud summat arvesse võttes 14 688 666.95 krooni.
75.Kuigi kohus on viidanud VÕS § 135 lõigetele, ei selgu otsusest, kas kohus on rahuldanud vastava nõude nimetatud alusel või hoopis kahju hüvitamise üldalustel. Kohtuotsus on antud osas ebaselge.
76.Olukorras, kus kostja vabastas üüripinna juba mais 2009 ning hageja sõlmis asendustehingu alles 04.02.2011 ning hakkas nimetatud pinnalt üüri saama arvates 01.06.2011, ei saa viidatud asendustehingut lugeda tehtuks mõistliku aja jooksul. Kohtu viitamine, et üüripind ei vastanud kaubanduspinnale esitatavatele nõuetele, on alusetu ja põhjendamatu, kuna hageja ei esitanud kostjale õigeaegselt nõudeid üüripinna seisundi osas ning seetõttu on vastav nõudeõigus ka lõppes. Eeltooduga seondub ühtlasi laiem õiguslik küsimus sellest, kui suur saab üldse olla kohtuotsuse tegemise ajahetke seisuga lepingu ülesütlemisega tekitatud ning kohtu poolt hageja kasuks väljamõistetav kahju. Hageja on saamata jäänud tulu arvestamisel lähtunud lepingujärgsest üürist 168 150 krooni kuus. Hageja on hagi suurendamise avalduses märkinud, et tema poolt esitatud saamata jäänud üüritasu nõue 4 489 605 krooni (286 938.05 eurot) hõlmab arvestuslikult üüri perioodi eest 10.10.2009 - 31.12.2011. Alternatiivse nõudena suurendas hageja saamata jäänud tulu nõuet 43 405.30 euro võrra, mis vastab seega ca lepingujärgsele 4 kuu üürile. Seega hõlmab hageja poolt hagis lõplikult nõutud saamata jäänud tulu kogusummas (286 938.05+43 405.30) 330 343.35 eurot ca 30,7 kuu pikkust lepingu järgset üüriperioodi. Antud juhul oli kohtuotsuse tegemise ajahetkeks möödunud arvates 10.10.2009 ca 28,3 kalendrikuud. Seega isegi kui mitte võtta arvesse hageja poolt asendustehingu järgselt arvates 01.06.2011 saadavat üüri (vähemalt 2656.77 eurot kuus), siis oleks hageja saanud lepingu kehtivuse jätkumisel arvates 10.10.2009 kuni kohtuotsuse tegemise ajani (20.02.2012) kostjalt üürina üksnes (10 746x28,3) 304 111.80 eurot, mitte aga 330 343.35 eurot, millises summas on kohus rahuldanud saamata jäänud tulu nõude. Seega oleks hageja maakohtu otsuse jõustumisel kohtuotsuse tegemise ajahetke seisuga paremas seisus, kui lepingu edasise kehtivuse korral. Eeltoodu ei vasta aga selgelt kahju kehtiva õiguse järgsele kahju hüvitamise eesmärgile. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega olukorras, kus lepingu kehtivuse jätkumisel arvates 10.10.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni 20.02.2012 oleks hageja võinud saada kostjalt üürina 304 111.80 eurot, ei vasta kostjalt hageja kasuks 330 343.35 euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmine kehtivas õiguses tunnustatud kahju hüvitamise eesmärgile. Seega ei ole kohtuotsus kahjuhüvitise väljamõistmise osas seaduslik ega põhjendatud. Ühtlasi tähendab eeltoodu, et hageja sattus kohtuotsuse järgse kahjuhüvitise väljamõistmisega paremasse olukorda, kui ta oleks olnud lepingu edasise kehtivuse korral. Lisaks tähendab see, et kostjalt hageja kasuks väljamõistetud kahjuhüvitise puhul ei ole kohus väljamõistetud hüvitist võrreldes tegeliku kahjuga mitte vähendanud, vaid on seda suurendanud. Lisaks tähendab eeltoodu, et kohtu järeldus, nagu saaks praegusel ajahetkel rääkida lepingu
erakorralise lõppemise tõttu hagejale saamata jäänud tulu näol kokku 14 688 666.95 krooni ehk 938 776.92 eurot (mis arvestab ka hageja esitatud andmeid asendustehingu kohta) suuruse kahju tekkimisest, on selgelt ebaõige.
77.Olukorras, kus lepingu kehtivuse korral perioodil 10.10.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni oleks hagejal olnud õigus saada üüritasu summas 304 111.80 eurot, siis ei ole võimalik rääkida kohtulahendi tegemise ajahetke seisuga seda numbrit ületava kahju tekkimisest saamata jäänud tulu näol. Ühtlasi on kostja seisukohal, et kohtuotsuse tegemise järgselt hagejale tulevikus tekkiva võimaliku kahju suurust seoses saamata jäänud üüriga on võimalik hinnata iga kuu järgselt, mis järgneb kohtuotsuse tegemisele. Seega saanuks kohus mõista tulevikku suunatult (ehk kohtulahendile järgnevate perioodi eest kuni lepingu tähtaja saabumiseni) kahjuhüvitise hageja kasuks viimase poolt esitatud sellekohase nõude korral välja igakuise maksena, mitte aga kogusummana. Lepingu kehtivuse jätkumisel oleks hageja saanud kostjalt üürimakseid üksnes igakuuliste maksetena, mitte ühe maksena kogu järgneva lepingu kehtivuse ajaperioodi eest.
78.Saamata jäänud tulu nõuet kahjuna rahuldades ei ole kohus arvestanud ega hinnanud ka võimalust, et poolte vahel sõlmitud leping võinuks edasise kehtivuse korral siiski ennetähtaegselt lõppeda, sealhulgas hagejast tuleneval põhjusel, mistõttu koheselt väljamõistetava hüvitise korral hageja rikastunuks alusetult. Seega sõltumata asjaolust, kas leping lõppes seoses kostjapoolse ülesütlemisega 04.05.2009, on kohtuotsus nii kõrvalkulude kui saamata jäänud tulu kostjalt väljamõistmise osas selgelt põhjendamatu ja ebaõige.
79.Olukorras, kus kohus on nõuetekohaselt jätnud välja selgitamata hageja poolt saamata jäänud üüri kuni lepingu tähtaja lõpuni, on kohus jätnud välja selgitamata ka kostja taotluse kahju hüvitise ja viivise vähendamiseks lahendamise seisukohalt olulised asjaolud, sealhulgas kui suur on hagejal tegelikult saamatajäänud tulu ning kui suures ulatuses on hageja ise hagiavalduses kahjunõuet vähendanud. Olukorras, kus kohus on rahuldanud saamata jäänud tulu nõuded kokku summas (286 938.05+43405.30) 330 343.55 eurot ning ebaõige on ka kohtu poolt tuvastatud saamata jäänud tulu (14 688 666.95 krooni ehk 938 776.91 eurot), siis seega on ebaõige kohtulahendis märgitu, mille kohaselt moodustab kohtu poolt rahuldatav saamata jääva tulu nõue 27% hagejale lepingu ennetähtaegsest lõppemisest tulenevast võimalikust kahjust. Kuni kohus ei ole eelnimetatud asjaolusid õigesti välja selgitanud, ei ole kohtul võimalik objektiivselt ka hinnata, kas hageja poolt hagis taotletud ulatuses kahju nõude rahuldamine on põhjendatud või mitte.
80.Kostja on väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamise taotlemisel tuginenud nii üüripinnale tehtud investeeringute mahule, üüripinna kasutamisel saadud kahjumile, tekkinud erakorralisele kahjumile seoses lepingu ennetähtaegse lõppemisega, hageja poolt hea usu põhimõttega vastuolus antud lubadustele väljaehitatava keskuse suuruse ja kontseptsiooni kohta ning selle täitmata jätmisele, mille tagajärjel kasiino asukoht jäi keskuse nurka tupikusse, hageja poolt keskuse turunduse mittenõuetekohasele korraldamisele keskuse avamise järgselt kuni kostja poolt lepingu ülesütlemiseni 31.03.2009, samuti hageja passiivsusele vabanenud üüripinna uuesti väljaüürimisel ning hageja poolt abinõude mitterakendamisele tekkiva kahju suuruse vähendamiseks, siis esineb kostja hinnangul piisavalt asjaolusid, mis andnuks kohtule alust vähendada oluliselt nii hageja nõutud kahjuhüvitist, sealhulgas saamata jäänud tulu, kui ka viivisenõuet.
81.Kohus ei ole viivise vähendamise taotluse lahendamisel analüüsinud muuhulgas seda, kas ja kui palju ületab lepinguga kokkulepitud viivise määr seadusjärgset viivise määra. Lepingu p 11.2 järgne viivise määr 0,2% ületab märkimisvääruselt seadusjärgset viivise määra. Tuleb arvestada ka tunnistaja U. K-i ütlustest selgunud asjaoluga, et lepingu projekti valmistas ette hageja ning viivise määra pooled eraldi läbi ei rääkinud.
82.Kostja hinnangul ei tohtinuks isegi kostjapoolse lepingu ülesütlemise tühisuse korral ületada kostjalt väljamõistetavate kahjuhüvitise ja viivise kogusumma lepingu järgset 3 kuu üüri (see on 32 240.23 eurot). Vastustaja seisukoht
83.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
84.Kolleegium, kuulanud istungil ära vastustaja esindajate seletused ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist, mis oleks võinud viia ebaõige lahendi tegemiseni. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.
85.Esmalt ei nõustu apellant läbiviidud tõendite hindamisega, mille tulemusena maakohus tuvastas, et 31.03.2009 üürilepingu ülesütlemise avalduses esile toodud väidetavad üürileandja rikkumised (üüripinna madal külastatavus, keskuse nõuetekohase turundamise korraldamata jätmine, jäähalli väljaehitamata jätmine) kas ei leidnud tõendamist või ei saanud vastavalt pooltevahelistele kokkulepetele olla aluseks üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele üürniku poolt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et algselt oli rajatava keskuse koosseisus planeeritud ehitada ka jäähall ja selliselt oli teavitatud lepingueelsete läbirääkimiste käigus tulevasi üürnikke, sealhulgas ka kostjat, samuti oli vastav teave avaldatud meedias. Kas ja kui, siis millisel määral, omas jäähall tähendust pooltevaheliste üürisuhete kujunemisel, tuli tuvastada tehingu tõlgendamise teel. Kindlasti ei saa kolleegium nõustuda kostja seisukohaga, et tähtsust omab üksnes asjaolu, et kasiino asukoht oli pooltevaheliste läbirääkimiste teemaks, kuid tähtis ei ole, milliseid konkreetseid kaalutlusi seoses asukohaga pooled lepingueelsete läbirääkimiste käigus teineteisele avaldasid ja milliseid mitte. On ilmne, et pidades läbirääkimisi ehitatavas kaubanduskeskuses ruumide üürimiseks, on alati üheks kokkulepitavaks asjaoluks ruumide konkreetne asukoht. Samas on käesolevas vaidluses lepingu ülesütlemise põhjuste üle omandanud tähtsaima koha nimelt see, kui oluliseks tingimuseks konkreetne asukoht konkreetse asutuse naabruses poolte jaoks oli ja kas ühe poole ootusest oli teadlik ka teine pool. Eelkokkuleppe ja üürilepingu kohaselt kohustus hageja andma kostjale üürile keskuse I korrusel kasiino alaseks tegevuseks sobivad ruumid üldpinnaga 334 m2. Puudub vaidlus, et kokkulepitud ruumid hageja kostja valdusesse ja kasutusse ka andis. Et üürnik oleks sidunud ruumide asukoha nimelt ja ainult jäähalli kui konkreetset funktsiooni täitva vabaaja-asutuse naabrusega, lepingudokumentidest ega muudest kohtule esitatud tõenditest ei nähtu. Seega tuleb nõustuda maakohtuga, et kuigi algselt oli planeeritud ehitatava keskuse koosseisu ka jäähall, siis kohustust see ehitada hageja õiguseelneja vähemalt pooltevahelises õigussuhtes endale ei võtnud ja selle ehitamata jäämine ei saanud olla lepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks üürniku poolt. Kas selline kohustus võis tuleneda mõnest muust suhtest kellegi teise osapoolega, käesolevas asjas tähtsust ei oma.
86.Tsiviilasja materjalide põhjal ei saa asuda seisukohale, nagu oleks kostjal olnud konkreetne alus veendumusele, et jäähall ehitatakse valmis koos kaubanduskeskusega või mõneks muuks konkreetseks ajaks. Keskuse esitlusmaterjali, millega tutvumist kostja kinnitab, kohaselt oli liuvälja ja uisukeskuse rajamine ette nähtud II etapis (t II kd lk 17). Konkreetseid tähtaegu II etapi valmimise kohta kohtule esitatud materjalidest ei nähtu.
Seega ainuüksi selle materjali põhjal pidi mõistlik isik aru saama, et kasiino tuleb käivitada ilma jäähallita ning teada ei ole, millal vastav osa keskusest valmib.
87.TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab otsuse põhjendavas osas olema jälgitav kohtu siseveendumuse kujunemine. Kolleegium on seisukohal, et maakohtu otsus vastab viidatud sätetele. Apellandi seisukoht, et maakohus jättis jäähalli rajamise kohustuse kindlakstegemiseks hindamata rida tõendeid (enne ja pärast eellepingu sõlmimist kostjale esitatud plaanimaterjali, ehitusloa väljastamise aluseks olnud plaanimaterjali, pärast üürilepingu sõlmimist poolte vahel edastatud kasiino projektdokumentatsiooni, U. K intervjuu 02.11.2007 ja tunnistaja T. K ütlused) otsuse materjalidega kinnitamist ei leidnud. Otseselt on maakohus otsuse lk-del 23-26 viidanud plaanimaterjalile (II kd lk 236-239) ja tunnistaja T. K ütlustele. Asjaolu, et muuhulgas nende alusel tehtud kohtu järeldused ei ühtinud kostja seisukohtadega, ei anna alust öelda, et kohus jättis need tõendid hindamata. Kuna U. K kuulati tunnistajana üle, siis võttis maakohus asjakohaselt arvesse eelkõige tema poolt kohtus vande all antud ütlused. Vande all antud ütlused on üldjuhul veenvam tõend kui teadmata ajakirjaniku poolt vahendatud teade BNS veebiportaalis. Maakohus on põhjendanud, miks ta eelistas vastuolude korral U. K-i, mitte aga T. K ütlusi. Arvestades, et maakohus tegi kõik endast oleneva (sealhulgas kasutas tsiviilkohtu praktikas suhteliselt harva kasutatavat vastastamist), et vastuolusid tunnistajate ütluste vahel kõrvaldada, ja selle tulemusena oli T. K see, kes osaliselt muutis oma esmaseid ütlusi, siis on maakohtu otsusest jälgitav, miks T. K ütlused osutusid kogumis muude kogutud tõenditega kohtu jaoks vähemveenvateks kui U. K-i ütlused. Ringkonnakohus ei näe alust teistsugusele seisukohale asumiseks.
88.Nõustuda ei saa apellandiga ka selles, nagu oleks maakohus põhjendamatult võtnud pooltevahelise tehingu tõlgendamisel aluseks asjaolud, mis toimusid pärast lepingu allkirjastamist. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel muuhulgas arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. T. K ütluste kohaselt sai ta juba 2008. aasta kevadel/suvel teada, et jäähalli ei tule. Sellele vaatamata jätkus kasiino projekteerimine, toimus avamine septembrikuus ja tegevus ligi kuue kuu jooksul. Selle aja kestel ei esitatud üürileandjale ühtki pretensiooni põhjendusega, et jäähall on rajamata ega ole teada, millal see tuleb. Viidet jäähalli puudumisele ei sisaldanud ka üüri alandamise avaldused detsembris 2008 (t II kd lk 38, 39) ega juhatuse liikme allkirjastatud esmane ülesütlemisavaldus 11.03.2009. Vastav väide ilmus esmakordselt alles 31.03.2009 avalduses, mille oli koostanud lepingulise esindajana vandeadvokaat.
89.Nõude üldkulude (üüripinnaga seotud lisateenused – turvateenus, üldvesi, üldelekter jmt perioodil ) saamiseks esitas hageja esmases hagiavalduses 26.03.2010 kahjuhüvitise koosseisus, märkides, et hagiavalduse esitamise seisuga oli vastavaid kulutusi kantud kokku 72 235.47 krooni ja kuni lepingu lõppemise kuupäevani ulatub tasumisele kuuluvate kulude suurus 1 393 025.80 kroonini. Tõenditena esitati arved perioodi aprillist oktoobrini eest aastal 2009 (t I kd lk 144, 146-151), samuti ülevaatlik tabel kuludest kuni 28.02.2010 (samas lk 162). Kirjalikus vastuses hagile (samas lk 177-185) vaidles kostja küll kahjuhüvitise nõudele vastu, kuid seda mitte üldkulude osas nende suuruse tõendamatuse tõttu, vaid sel põhjusel, et üürilepingu ülesütlemine oli kostja arvates seaduslik ja sellest tulenevalt mingeid rahalisi nõudeid hageja esitada ei saa. Alternatiivselt taotles kostja kahjuhüvitise vähendamist. Uue üldkulude arvestuse esitas hageja koos hagi muutmise avaldusega (t II kd lk 171), millele vastates viitas kostja üldkulude summalisele tõendamatusele (t samas lk 187). Nüüd esitas hageja tõendid kulude kohta ühes kuus (detsembris 2010; samas lk 266-297), selgitades, et kuna kuludokumentide hinnanguline maht ulatub ligi 500 leheküljeni, siis esitab hageja vastavad dokumendid kogumahus juhul, kui kostja peab vajalikuks nende kontrollimist kogu perioodi osas. Kostja vastavat taotlust maakohtus ei esitanud, kuid kordas
tõendamatuse väidet kohtuvaidluses. Maakohus leidis, et kõrvalkulude nõue on põhjendatud, kuna kostja sisulisi vastuväiteid ei esitanud.
90.Kolleegium nõustub maakohtu lõppjäreldusega järgmistel põhjendustel. TsMS § 200 lg 1 kohaselt on menetlusosaline kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt. Olukorras, kus hageja oli esitanud osa äärmiselt mahukast arvete jmt kuludokumentide hulgast ning selgitanud valmisolekut kostjal vastava tahte olemasolul kõigi perioodil 10.10.2009 kuni 11.04.2011 hageja poolt tasutud kulude kohta dokumentide esitamiseks, kuid kostja vastavat tahet ei avaldanud, kuigi selleks oli piisavalt aega ja võimalusi (hageja esitas 01.06.2011, kohtuistungid toimusid 17.06.2011, 20.09.2011, 18.11.2011ja 20.01.2012, lisaks vahetasid esindajad ja kohus vahepealsel perioodil arvukaid e-kirju erinevatel menetluslikel teemadel). Eeltoodust tulenevalt jättis kostja maakohtus kasutamata võimaluse hageja täiendavate kuludokumentidega tutvumiseks ja hageja arvestuse kontrollimiseks ning nõude tõendamatuse etteheite tegemine hagejale ja maakohtule ei ole asjakohane.
91.Ülejäänud apellandi väited kordavad maakohtus esitatud seisukohti ja põhjusel, et maakohus on neile ammendavalt vastanud ning ringkonnakohus sellega nõustub, kolleegium neid ei korda.
92.TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kaebuse rahuldamata jäämise korral apellandi kanda.
Ulvi Loonurm
Malle Seppik
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.