Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Lk (31)

Hageja leiab, et ei üürilepingust ega ei tulene hagejale kohustusi, mille rikkumist kostja hagejale ette heidab. Esiteks on hageja on seisukohal, et olukorras, kus hageja ei ole üürilepingus või mistahes muus dokumendis võtnud endale kohustust garanteerida kostjale P külastatavus teatud minimaalsel tasemel, ei ole P võimalik madal külastatavus ühelgi juhul käsitletav hageja poolse üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks Üürilepingu ülesütlemist kostja poolt. Teiseks on kostja ülesütlemisavalduses paljasõnaliselt väitnud, et kaubanduskeskuses ei käi kliente ja samuti ei ole Üürileandja tegelenud kaubanduskeskuse tegevuse käivitamisega". Konkreetsemalt sisustab kostja kõnealust üürilepingu rikkumist P turundustegevuse teostamata jätmisega täpsustama seejuures, milliseid konkreetseid tegevusi oleks hageja pidanud täiendavalt teostama ning millisel moel selliste võimalike tegevuste teostamine oleks P külastatavust suurendanud. Üürilepingu punkt 9.1 sätestab kostja kohustuse täita üürilepingu lisas 7 sätestatud P reklaami ja turundusega seotud kohustusi eesmärgiga kujundada P terviklik imidž, töötada välja ning viia ellu ühtseid reklaamkampaaniaid ning seeläbi edendada P majandustegevust ja suurendada külastajate arvu. Kõnealusest sättest hagejale kui üürileandjale mistahes kohustusi ei tulene. Üürilepingu punktid 9.2 ja 9.3 sätestavad täiendavalt kostja õiguse oma äritegevuse reklaamimiseks üüripinnal ja Ps tervikuna ega sisalda samuti mistahes hageja kohustusi turundustegevuse korraldamiseks. Üürilepingu lisast 7 nähtuvalt on P turundustegevuse korraldamisel oluline osa P üürnike üldkoosolekul valitud üürnike esinduskogul, mis tegutseb üürileandjat nõustava organina turunduse ja reklaami valdkonnas. Lisaks üürnike esinduskogu liikmetele osalesid (ja osalevad jätkuvalt) P turundustegevuse korraldamisel aktiivselt ka üürnike esinduskogus esindajat mitteomavad üürnikud, kuivõrd üürnike esinduskogu töövormiks on igakuised koosolekud, mis on osavõtuks avatud kõikidele huvilistele. Praktikas on P turundustegevuse läbiviimisel ärakuulatud kõik üürnike poolt laekunud ettepanekud ja soovitused ning nendest lähtudes edasisi tegevusi planeeritud. Vaidlus puudub, et kostjalt ei laekunud Üürilepingu kehtivuse jooksul mistahes ettepanekuid või soovitusi P turundustegevuse korraldamiseks ega senise turundustegevusega rahulolematust väljendavaid etteheiteid. Lisaks oskusteabega panustamise õigusele kohustus kostja sarnaselt teiste P üürnikega osalema P turundusstrateegia väljatöötamisel ja elluviimisel rahaliselt, panustades üürnikega kooskõlastatult koostatud turunduseelarvesse proportsionaalselt üüripinna suurusega igakuiseid makseid. Faktiliselt piirduski kostja panus P turundustegevusse igakuise turunduseelarve osamakse tasumisega, kuivõrd Kostja enda kandidaati üürnike esinduskogusse valmimiseks üldkoosolekul üles ei seadnud ega osalenud ka muul viisil vahetult P turundusstrateegia väljatöötamisel ja/või elluviimisel. Juhul, kui kostjal oli ettepanekuid, mis aidanuks kaasa P külastatavuse tõstmisele, jääb arusaamatuks, miks neid ei esitatud. Asjaolu, et hasartmängu reklaamimine on sisuliselt keelatud, ei takistanud kostjal panustamast P kui terviku turundustegevusse, mis võinuks aidata kaasa keskuse külastatavuse suurenemisele. Vastavalt üürilepingu lisa 7 punktile 8 on P keskuse kui terviku ühtsete reklaamikampaaniate ja kontseptsioonide väljatöötamiseks turunduseelarve, mida kohustuti kasutama üksnes kogu P külastajate arvu suurendamiseks, mitte, aga mõne konkreetse üürniku reklaamimiseks. Turunduseelarve suuruse ja selle muutmise põhimõtted sätestavad üürilepingu lisa 7 punktid 9 ja 10. Üürileping ei kohustanud üürileandjat panustama P turundustegevusse turunduseelarve väliselt täiendavaid vahendeid. Eeltoodust tulenevalt oli või pidi olema kostjale üürilepingu sõlmimisel ilmne, et P turundustegevust viiakse läbi sellises mahus ja ulatuses, nagu seda võimaldab turunduseelarve. mille suuruseks 2009. a. oli üürilepingus deklareerituna mitte vähem kui 800.000,00 Eesti krooni. Hageja on korraldanud P turundustegevust kooskõlas Üürilepingu lisas 7 sätestatud põhimõtetega parimal võimalikul moel, mistõttu isegi juhul, kui nõustuda kostja väitega, et P külastatavus oli madal, ei olnud see üürileandja puuduliku turundustegevuse tagajärg. Kolmandaks on alusetu kostja väide, justkui oleks hageja poolt jäänud otseselt teostamata omalt poolt lubatud tegevused, mis suurendaksid P ümbruse külastatavust, s.o vabaaja piirkonna ehk Lk (31)

liuvälja rajamine üüripinna vahetusse lähedusse. Samuti ei ole kostja selgitanud, millisel moel suurendanuks liuvälja rajamine kostja majandustegevuse eripära (hasartmängude korraldamine) arvestades kostja poolt kasutatava üüripinna külastatavust. Hageja hinnangul ei ole hageja kostjale lepingueelsete läbirääkimiste käigus andnud mistahes siduvaid lubadusi vabaaja piirkonna (liuvälja) ehitamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole liuvälja rajamata jätmine hageja poolt käsitletav Üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks Üürilepingu ülesütlemist kostja poolt. VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kuigi hageja ei ole üürilepingu tingimusi rikkunud, on siiski oluline arvestada, et kostja poolt kirjeldatud väidetavate rikkumiste iseloomu arvestades ei olnud kostja poolt rikkumiste kõrvaldamiseks antud ligikaudu ühekuuline tähtaeg ilmselgelt mõistlik. Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt heitis kostja hagejale ette puudulikku turundustegevust ning vabaaja piirkonna väljaehitamata jätmist, mis kogumis tõid kaasa P madala külastatavuse. Eeldades kostja etteheidete põhjendatust on ilmselge, et ühekuulise täiendava tähtaja jooksul ei ole mõistlikult võimalik kostja poolt kirjeldatud rikkumisi kõrvaldada, kuna ainuüksi nn vabaaja piirkonna ehitamine eeldanuks mitu korda pikemat perioodi vajalike projekteerimis-ja ehitustööde teostamiseks. Samuti oleks äärmiselt naiivne eeldada, et teostades täiendavaid turundustegevusi suureneks kaubanduskeskuse külastatavus hüppeliselt ainuüksi ühe kalendrikuu jooksul. Hageja hinnangul tuleneb eeltoodust üheselt, et faktiliselt ei olnud kostja huvitatud hagejale väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisest vaid määras väidetavate rikkumiste lõpetamiseks teadlikult nii lühikese tähtaja, et nõutud eesmärgi saavutamine ei oleks olnud isegi teoreetiliselt võimalik. Kuivõrd VÕS § 196 lg 2 seob erakorralise ülesütlemisõiguse kasutamise imperatiivselt rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisega ning kuivõrd kostja poolt antud ühekuuline tähtaeg ei olnud väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ilmselgelt mõistlik, siis puudus kostjal formaaljuriidiliselt õigus üürilepingu ülesütlemiseks, st täidetud ei olnud ülesütlemise formaalne eeldus (mõistliku rikkumise kõrvaldamise tähtaja andmine VÕS § 196 lg 2 tähenduses). Hageja märgib, et kostja ei ole suutnud tõendada ülesütlemisavalduses kirjeldatud kohustuste olemasolu hagejal ega vastavate kohustuste rikkumist hageja poolt. Seega ei ole käesoleval juhul täidetud ka kostja ülesütlemisavalduse materiaalne eeldus (lepingulise kohustuse rikkumine"). Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on kostja seisukohal, et hageja on üürilepingu punkti 13.4.2 rikkunud, kuna turundustegevuse teostamata jätmine ja vabaaja piirkonna rajamata jätmine on olulised takistused, mis piiravad kostja võimalusi üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks, s.t. üüripinnal tulu teenimiseks. Hageja hinnangul on kostja vastavasisuline väide asjakohatu ning õiguslikult asjatundmatu. Üürilepingu punkti 13.4.2 kohaselt on kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda juhul, kui üüripinna üürilepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mille eest kostja ei vastutaja mida ta ei pea Üürilepingu kohaselt omal kulu kõrvaldama, ning selline takistus välistab üüripinna sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Üürilepingu punkti 1.3 kohaselt on üüripinna kasutamise sihtotstarbeks hasartmängude korraldamine, baariteenuste ja valuutavahetusteenuste osutamine. Hageja hinnangul on kostja poolt Üüripinnal arendatava majandustegevuse planeeritust madalam rentaablus ilmselgelt kostja kui ettevõtja äririsk ega õigusta Üürilepingu ülesütlemist. Üürilepingu punkti 13.4.2 sõnastus on oma sisulist identne VÕS § 314 lg 1 regulatsiooniga, mistõttu on kõnealuse lepingutingimuse tõlgendamisel võimalik lähtuda VÕS-i vastavate sätete rakenduspraktikast ning asjakohasest erialakirjandusest. Asja kasutamise võimatus VÕS § 314 lg 1 tähenduses tähendab asja valduse äravõtmist, samuti ka valduse teostamise takistamist, aga ka asja kasutuse keelamist või asjal lasuvat või asjal tekkinud puudust, st tegemist peab olema füüsilise või õigusliku takistusega asja kasutamiseks. Tulu teenimine üüritud ruumide kasutamisel ei ole üürisuhte kehtivuse eelduseks. Lk (31)

Hageja hinnangul ei tinginud kostja poolt opereeritava üüripinna võimalikku vähest külastatavust ja rentaablust hageja poolne ebapiisav turundustegevus, vaid kostja suutmatus eesmärgiks seatud rentaablust saavutada on tingitud objektiivsetest muudatustest Eesti majanduskliimas, mis on viinud erinevatel hinnangutel kuni 50% Eesti tegutsenud hasartmängukohtade sulgemiseni. Seetõttu ei ole kostjal võimalik põhjendada üürilepingu erakorralist ülesütlemist suutmatusega üüripinnal tegutsevat kasiinot kasumlikult majandada. Hageja leiab, et üürileping lõppes 10. oktoobril 2009. a. seoses üürilepingu ülesütlemisega üürileandja poolt, kusjuures OCEAS on kohustatud üürilepingust tulenevaid üürimakseid tasuma kuni üürilepingu lõppemiseni. Vastavalt Üürilepingu punktile 1.5 on üüri suuruseks 500 krooni üüripinna iga ruutmeetri eest kalendrikuus. Lähtudes 08. juuli 2008. a. üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud üüripinna suunisest 336,3 m2 kuulus kostja poolt seega igakuiselt tasumisele üür summas 168.150,00 Eesti krooni (ilma käibemaksuta"). Üüripinnalt faktiline lahkumine ei vabasta kostjat üüri tasumise kohustusest. Kostja ei tasunud hageja poolt 02. juunil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 290768 summas 198.417,00 Eesti krooni, 01. juulil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 290989 summas 201.780,00 Eesti krooni ega 01. augustil 2009. a. väljastatud üüriarvet nr 291164 summas 201.780,00 Eesti krooni. Tingituna kostja võlgnevusest kogusummas 601.977,00 Eesti krooni pöördus hageja 05. augustil 2009. a. ja 24. augustil 2009. a. võlanõuetega kostja poole paludes tekkinud võlgnevus viivitamatult likvideerida. Kostja võlgnevust ei tasunud ning teatas, et loeb Üürilepingu lõppenuks ega kavatse sellest tulenevaid kohustusi täita. Arvestades asjaolu, et kostja ei likvideerinud enda võlgnevust 30 päeva jooksul 05. augusti 2009. a. kirjaliku teate saamisest ning teatas 24. augustil 2009. a., et ei kavatse üürilepingut edaspidiselt täita ütles hageja 10. septembril 2009. a. üürilepingu üles alates 10. oktoobrist 2009. a. Seega oli üürileping kehtiv ning selle pooltele siduv kuni 10. oktoobrini 2009. a. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu alusel üüri tasumist kuni 10. oktoobrini 2009. a. Üürilepingu ülesütlemise päeva seisuga võlgnes kostja hagejale üürimaksetena kokku 868 847,40 krooni.. Lisaks üürivõlgnevusele võlgneb kostja hagejale ka üürilepingu ülesütlemiseni vastavalt üürilepingu punktile 6.3 osutatud lisateenuste eest kõrvalkuludena kokku 96.927,56 krooni. Täiendavalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusele on hagejal üürilepingu punkti 11.2 alusel õigus nõuda kostjalt Üürilepingust tuleneva mistahes rahalise kohustuse täitmisega, sealhulgas üüri tasumisega, viivitamise korral viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. 24. märtsi 2010. a. seisuga moodustab kostja viivisvõlgnevus kokku 452 399,28 krooni. Eeltoodust tulenevalt võlgneb kostja hagejale üürlepingu alusel üürivõlgnevusena kokku 868 847,40 krooni, kõrvalkulude võlgnevusena 96.927,56 krooni ning viivis-võlgnevusena 24. märtsi 2010. a. seisuga 452.399.28 krooni. Hageja taotleb kostjalt ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmist protsendina (vastavalt 0,2% päevas) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Üürilepingu punkti 3.6 kohaselt kohustus kostja üürilepingu lõppemisel mis tahes põhjusel tagastama üüripinna hagejale üürilepingu lõppemise päeval seisundis, mis on fikseeritud üleandmise aktis, arvestades üüripinna normaalset kulumist ja üürilepingus sätestatud poolte kohustusi üüripinna hooldamise ja remondi osas. 08. juuli 2008. a. üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt anti üüripind kostjale viimase nõudmisel üle ilma siseviimistluseta. Samas tasus hageja kostjale siseviimistluse standardlahendusest loobumisega säästetud kulude katteks 265.041,92 krooni. Seega kompenseeriti siseviimistluse standardlahendus kostjale rahas ning üürlepingu punktist 3.6 tulenevalt pidanuks kostja üüripinna hagejale tagastama alternatiivselt kas (A) siseviimistluse standardlahenduses või (B) üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud kujul (st ilma siseviimistluseta) ja tagastama hagejale viimase poolt Üüripinna üleandmisel tasutud rahalise kompensatsiooni. Faktiliselt kostja üüripinna tagastamisel üürilepingu punktis 3.6 sätestatud regulatsiooni ja nõudeid ei järginud. Kostja oli üüripinnalt lahkudes lohakalt demonteerinud kõik vähegi teisaldatavad seadmed (valgustid, sanitaartehnika jms). Lisaks on kostja üüripinnale väljaehitanud sisekujundusliku lahenduse, mille kasutamine üüripinna uuele üürnikule põhimõtteliselt võimalik ei ole. Eeltoodust Lk (31)

tulenevalt on hageja sunnitud üüripinna välja üürimiseks eelnevalt lammutama kõik kostja poolt teostatud ümber- ja juurdeehitused ning seejärel viima üüripinna siseviimistluse vastavusse P standardlahendusega. Vastavalt hageja poolt erinevatel ehitusettevõtjatelt võetud hinnapakkumistele varieerub üüripinna nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike ehitustööde maksumus 573.792.00 kroonist kuni 581.140,00 kroonini. Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise kahju hüvitamist kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Pooled sõlmisid üürilepingu tähtajaga kuni 08. jaanuar 2018. a. Tingituna kostja poolsest üürilepingu olulisest rikkumisest ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles alates 10. oktoobrist 2009. a. Seega jääb hagejal ülesütlemisest tulenevalt saamata üürilepingujärgne üür perioodil 10. oktoobrist 2009. a. kuni 08. jaanuarini 2018.a. Vastavalt üürilepingu punktile 6.3 kohustus kostja lisaks üürile tasuma hagejale üüripinna kasutamisega seotud lisateenuste osutamisega seotud kulud. Hageja möönab, et üürilepingu lõppemise järgselt ei ole kostja faktiliselt üüripinna kasutamisega seotud lisateenuseid tarbinud. Samas on tingituna üüripinna vakantsusest teatud lisateenustega seotud kulud pidanud kostja asemel kandma hageja. Muuhulgas on hageja alates 10. oktoobrist 2009. a. olnud kohustatud tasuma kostja asemel üüripinna suurusega proportsionaalse osa P üldiselt kasutatavate aladega seotud kuludest, sh P turunduskuludest. Ilmselgelt ei oleks selliseid lisakohustusi hagejale kaasnenud juhul, kui kostja oleks üürilepingut nõuetekohaselt täitnud kuni üürilepingu lõpptähtajani. Hageja hinnangul on hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tulemusena kandnud kahju nii otsese varalise kahju kui ka saamata jäänud tulu kujul. Hagejal tekitatud varaline kahju seisneb järgnevas. Üürileandja oli tingituna kostja poolsest üürilepingu rikkumisest, sealhulgas õigustühise ülesütlemisavalduse esitamisest, sunnitud pöörduma juriidilise konsultatsiooni saamiseks Advokaadibüroo Brett & Soop poole eesmärgiga saada hinnang kostja tegevuse õiguspärasusele ning esitada õiguslikult korrektselt vormistatud nõue kostja poolt üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hageja poolt seoses üürilepingu rikkumisega kantud kulud õigusabile perioodil kuni käesoleva hagi esitamiseni moodustavad kokku 31.062,0 Eesti krooni. Üürilepingu punktidest 6.3, 6.5 ja 6.7 tulenevalt kohustus kostja muuhulgas tasuma mitmete P kui tervikuga seotud kõrvalkulude eest, sealhulgas ent mitte ainult turvateenuse eest P üldkasutataval alal, üldelektri, -vee ja -kütte eest ning turunduskulude eest. Tingituna üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest on kostja kasutuses olnud üüripinna osas kohustatud vastavad üldkulud kandma kostja eest hageja, st vastavate kõrvalkulude ulatuses kannab hageja otsesest varalist kahju, kuna üürilepingu kehtivuse korral peaks need kulud tasuma kostja.

märkamatult. Kostja põhjendas kasiino rajamist kaubanduskeskusse muuhulgas sellega, et see võimaldab mänguritel kasiinot külastada varjatult (nt on võimalik sõiduauto parkida keskuse parklasse) ning kaubanduskeskuse külastamise „sildi“ all. Üheski läbirääkimiste faasis ei esitanud kostja pretensioone seoses üüripinna paiknemisega P parempoolses servas ning seda vaatamata asjaolule, et hiljemalt 2008.a. alguseks oli kostjale teada jäähalli kohene väljaehitamata jäämine. Asjaolu, et kostja ei pea kaubanduskeskuses nn meelelahutusala olemasolu prioriteetseks, kinnitab ka see, et Eestis asub neli kaubanduskeskust, milles on nn meelelahutusala välja arendatud (Lõunakeskus koos jäähalliga Tartus, Astri keskus koos kinoga Narvas, Tasku keskus koos kinoga Tartus ning Solaris keskus koos kinoga Tallinnas) ning kostja on esindatud neist vaid ühes (Astri keskus). Kostja ei esitanud hagejale seoses jäähalli väljaehitamata jäämisega mistahes pretensioone ka üüripinna vastuvõtmisel 08. juulil 2008. a. Üürilepingu punkti 3.3 kohaselt kinnitas kostja üüripinna üleandmise akti allkirjastamisega, et üüripind vastab üürilepingust tulenevatele nõuetele ning et kostjal puuduvad üüripinna suhtes üleandmise aktis nimetamata nõuded ja vastuväited. Kuivõrd üüripinna üleandmise hetkel oli P ehitustööd sisuliselt lõpetatud ning näiteks AS-i R kauplus juba avatud, siis oli kostjal üüripinna vastuvõtmisel veenduda üüripinna vastavuses üürilepingu (ja võimalike teiste pooltevaheliste kokkulepete) tingimustele ning mittevastavuse esinemisel keelduda üüripinna vastuvõtmisest või vähemalt fikseerida oma vastuväide üleandmise aktis. Käesoleval juhul kostja seda ei teinud, vaid võttis üüripinna hagejalt vastu mistahes pretensioone esitamata. Hageja leiab, et üüripinna väidetavalt madal külastatavus ei ole aluseks üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele. Kostja ei ole faktiliselt tõendanud üüripinnal tegutsenud kasiino madalat külastatavust. Esitatud andmed üüripinna külastatavuse kohta jaanuar-märts 2009. a. võrdlevalt kostja poolt opereeritavate teiste kasiinode keskmise külastatavusega kostja tehtud järeldust ei toeta. Külastatavuse kohta koostatud võrdlustabel on koostatud 11 kaubanduskeskuses asuva kasiino põhjal, kusjuures 8 nimetatud kaubanduskeskustest asub Tallinnas, üks Tartust ning üks Narvas. Hageja hinnangul ei olegi mõistlikult võimalik eeldada, et Rakverest mitu(kümnend) korda suuremates linnades paiknevate kaubanduskeskuste külastajate arv oleks samaväärne Rakveres asuva kaubanduskeskuse külastatavusega. Juhul, kui kostja üüripinnale kasiinot planeerides eeldas, et külastajate arv on samaväärne näiteks Tallinnas paiknevate kasiinode külastatavusega, siis olid Kostja ootused ilmselgelt ebarealistlikud ning nende mittetäitumise eest ei kanna vastutust Hageja. Lisaks ülaltoodule ei ole kostja esitanud mistahes tõendeid selle kohta, et jäähalli väljaehitamata jäämine negatiivselt kasiino külastatavust mõjutas, st et eksisteerib põhjuslik seoses kasiino väidetavalt madala külastatavuse ja jäähalli väljaehitamata jäämise vahel. Hageja hinnangul ei kattu jäähalli (või mistahes muu analoogilise sportlikku vabaaja veetmise võimalust pakkuva atraktsiooni) ning kasiino sihtgrupid, mistõttu jäähalli olemasolu ei oleks suurendanud kostja kasiino klientide koguarvu märkimisväärselt. Seega isegi juhul, kui jäähalli esimeses etapis rajamata jätmist käsitleda hageja poolse üürilepingu rikkumisena (mida hageja hinnangul teha ei saa), siis puuduks sellise võimaliku rikkumise ja väidetava kahjuliku tagajärje (kasiino madal külastatavus) põhjuslik seos, mistõttu ei õigustaks see üürilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt. Ainuüksi P väidetavalt madal külastatavus ei tõenda hageja poolt korraldatud turundustegevuse mittenõuetekohasust. Oluline on arvestada, et P avamine langes sisuliselt samale päevale globaalse finantskriisi käivitanud investeerimispanga Lehman Brothers pankrotiga. 2008.a. alanud majanduskriisi tulemusena vähenes drastiliselt muuhulgas sisetarbimine Eestis (vastavalt meedias avaldatule on teatavaid paranemise märke selles osas märgata alles alates III kvartalist 2010.a.), mis mõjutas otseselt kõikide jaekaupmeeste majandustegevust ja -tulemusi. Olukorras, kus otsused majandustegevuse laienemiseks ja uute müügikohtade avamiseks (sh P ) olid tehtud majandustõusu tingimustes, kuid tehtud investeeringuid tuli hakata tagasi teenima äärmiselt ulatusliku majanduslanguse tingimuses, on mõistetav, et tekkinud väljakutsed ei olnud jõukohased kõikidele ettevõtjatele, mis omakorda viis halvimal juhul pankrotistumiseni või vähemalt senise tegevuse kokku tõmbamiseni (sh müügikohtade koguarvu vähendamiseni). Seetõttu on meelevaldne kostja soov siduda perioodil september 2008.a. kuni mai 2009.a. (Kostja nn tegutsemisaeg P ) P üksikute üürnike lahkumist ebaefektiivse turundustegevusega. Lk (31)

P kaupluste summaarne käive on 2009.a. sama perioodiga võrreldes kasvanud 21% võrra. Kõnealune asjaolu kinnitab hageja hinnangul üheselt, et stabiilne panustamine turundustegevusse ka keerulisematel aegadel on ennast õigustanud ning P käive ja külastatavus on selgelt kasvava trendiga. Arvestades, et Üürileping sõlmiti kostja nõudmisel 10 aastaks, on arusaamatu kostja soov teha järeldusi P turundustegevuse efektiivsuse kohta P esimese tegutsemisaasta põhjal, seda enam, et esimene tegutsemisaasta langes kokku ülemaailmse majanduskriisi vallandumisega.. Pahatahtlik ning teadvalt vale on kostja väide, justkui ei olnuks P kaetud Rakvere linna ühistranspordivõrgustikuga. Ometigi oli (ja on jätkuvalt) P regulaarne ühendus Rakvere linnaga, kuivõrd bussiliini nr 5 peatus paiknes vahetult P ees. Kõnealune bussiliin tagas Hageja ei nõustu kostja poolt esitatud vastuväidetega hageja nõudele üüripinna üürilepingu tingimustega vastavusse viimisega seotud kahju hüvitamiseks ning soovib selles osas märkida, et asjakohatu on kostja väide, justkui oleks üüripinna vabastamisel jäänud eemaldamata seadmeid ja töid arvestusliku teostusmaksumusega 2 255 024,00 krooni (sh käibemaks). Esiteks on kostja poolt esitatud investeeringute loetelust ilmne, et valdavas enamuses on tegemist investeeringutega, millel puudub üürilepingu järgselt hageja või üüripinna uue üürniku jaoks igasugune väärtus, kuna tegemist on kostja tegevusala silmas pidades tehtud kulutustega spetsiifilise sisekujunduse teostamiseks. Teiseks on kohatu lähtuda remonditööde teostusmaksumusest, kuna olemasoleval kujul ei ole üüripind kasutatav mistahes otstarbel ning remondi teostamine on möödapääsmatu. Kolmandaks ei tee hageja kostjale takistusi eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinnale jäänud investeeringute eemaldamiseks ning üüripinna seisukorra viimiseks üürilepingu tingimustega vastavusse. Üüripinna ebarahuldavast seisukorrast tingituna on hageja sunnitud tellima ehitusettevõtjalt vajalikud tööd üüripinna viimiseks üürilepingu tingimustega vastavusse. Seoses kostja väidetega üüripinna vabastamise kohta märgib hageja, et üüripinna ühepoolne vabastamine kostja poolt ei oma hageja nõuete aegumise kontekstis vähimatki õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinna lahkumine kostjat enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. VÕS § 338 lg 1 sätestatud aegumistähtaja kontekstis on relevantne aga üüripinna tagasisaamine hageja kui üürileandja poolt. Käesoleval juhul võttis hageja Üüripinna otsese valduse üle 10. oktoobril 2009. a. ning kõige varem nimetatud tähtajast saab arvestada ka VÕS § 338 lg 1 sätestatud kuuekuulist aegumistähtaega. VÕS § 336 sätestatud teavitamiskohustuse ning VÕS § 338 lg 1 aegumistähtaja kontekstis on täiendavalt oluline arvestada, et vähemalt kuni 14. jaanuarini 2010. a. pidasid pooled läbirääkimisi üürilepinguga hagejale tekitatud kahju hüvitamiseks. Hageja hinnangul nähtub 14. jaanuaril 2010. a. kostja poolt tehtud kompromissettepanekust üheselt, et kostja oli teadlik hageja pretensioonidest üüripinna seisukorra osas, mistõttu on kostja viited VÕS § 336 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumisele pahatahtlikud ja alusetud. Läbirääkimiste pidamise ajaks peatus TsÜS § 167 lg 1 tulenevalt ka nõude aegumistähtaeg. Arvestades eeltoodut on samuti ilmne, et Hageja on enda nõude seoses Üüripinna seisukorra Üürilepingu tingimustele mittevastavusega esitanud enne kuuekuulise aegumistähtaja möödumist (hagi esitati 26. märtsil 2010. a.). Seoses kostja tuginemisega täiendavalt ka VÕS § 113 lg 8, § 140 lg 1 ja § 162 lg 1 sätetele märgib hageja järgmist. VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 osas märgib, et hageja on esitanud viivisnõude üksnes kuni 10. oktoobrini 2009. a. (s.o üürilepingu lõppemiseni) esitatud üüri- ja kõrvalkulude arvetest tuleneva võlgnevuse osas. Viivisintressi vähendamise osas on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-167-09 rõhutanud, et viiviste vähendamise on võimalik, kui viivisemäär on ebamõistlikult suur võrreldes sissenõudja õigustatud huvi ja poolte majandusliku seisundiga. Käesoleval juhul moodustas hageja viivisnõue hagi esitamise päeva seisuga 452.399,28 Eesti krooni, kusjuures viivisintressimäär 0,2% päevas (72% kalendriaastas) on tavapärane ega ole ebamõistlikult suur või kostjat kui mitmemiljardilise käibega rahvusvahelisele börsiettevõttega ühte kontserni kuuluvale ettevõttele ülemäära koormav. Lisaks on kostjal võimalik viivisnõude suurenemist vältida põhivõlgnevuse tasumise läbi, mistõttu on alusetu kostja poolt esitatud taotlus viivisintressi vähendamiseks. Hageja rõhutab, et ei ole senise menetluse käigus esitanud kooskõlas VÕS § 113 lg 2 viivisnõuet kahjuhüvitiselt, mistõttu on hageja niigi hoidunud kõikide kõrvalnõuete maksmapanekust, mis kinnitab täiendavalt Kostja viiviste vähendamise taotluse alusetust. Lk (31) 10

Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad asjaolud, mis õigustaksid hageja kahju nõude rahuldamise korral kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1 alusel. Kostja poolt viidatud üüripinnal kasiino avamiseks väidetavalt tehtud investeeringute maht ning üüripinnalt lahkumise tagajärjel kantud väidetav kahju ei ole kahjuhüvitise vähendamist võimaldavateks asjaoludeks, kuna nii investeeringute suurust kui ka kostja väidetava kahju suurust ei ole hageja saanud mistahes viisil mõjutada. Kahjuhüvitise suurust ei mõjuta ka asjaolu, et hagejal on teoreetiliselt võimalik üüripinna väljaüürimiseks kolmandatele isikutele, kuna seni ei ole see rohkem kui ühe kalendriaasta jooksul õnnestunud vaatamata asjaolule, et üürniku leidmiseks on kaasatud professionaalne kinnisvaramaakler.

Lk (31) 11

Üürilepingu punktist 11.2 tulenev viivisintressi nõue on kokku summas 600 000,00 krooni, mis on ekvivalente 38 346,99 euroga ning milline nõue on esitatud vähendatuna, kuna kostja tegelik viivisvõlgnevus moodustab 25. aprilli 2011. a. seisuga 1 217 293,04 Eesti krooni, mistõttu mistahes alused viivisnõude täiendavaks vähendamiseks VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel puuduvad. Üürilepingu kostja poolse rikkumisega seoses hageja poolt kantud õigusabikulude hüvitamise nõue on kokku summas 31 062,00 Eesti krooni, mis on ekvivalentne 1 985,22 euroga. Üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10. oktoobrist 2009. a. kuni 11. aprillini 2011. a. hageja poolt kostja eest tasutud kõrvalkulud kokku summas 285.023,15 krooni, mis on ekvivalentne 18.216,30 euroga. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõue kokku summas 4 489 605,00 krooni, mis on ekvivalentne 286938,05 euroga ning milline nõue on esitatud vähendatuna lähtudes järgmistest asjaoludest: Hagejal jääb kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009. a. kuni 08. jaanuar 2018. a. saamata üür kokku summas 16 639.798,55 krooni (ilma käibemaksuta) ning et hageja on õigustatud nõudma vastava summa kui saamata jäänud tulu hüvitamist kostja poolt. Hageja poolt seoses kostja poolse üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009. a. kuni 08. jaanuar 2018. a. saamata üürist kokku summas 16 639.798,55 Eesti krooni tuleb maha arvestada hageja poolt T OÜ-ga sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas 1 951 131,60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14 688.666,95krooni hüvitamist. Kostja kirjalikus vastuses on kostja esitanud taotluse võimaliku väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 alusel leides, et kahjuhüvitis kuulub vähendamisele muuhulgas arvestades kostja poolt üürilepingu lõppemisega seoses väidetavalt kantud kahjumit summas 5 253 893,60 krooni ning hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele, st isegi juhul, kui arvestada täies ulatuses kostja poolt väidetavalt kantud kahjumit ning üüripinna kolmandale isikule üürileandmisest laekuvaid vahendeid, oleks hagejal õigus nõuda kostjal kahjuhüvitist summas 9 434 773,35 krooni. Vaatamata sellele, et hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14 688 666,95 krooni hüvitamist vähendab hageja enda saamata jäänud tulu hüvitamisele täiendavalt kuni 4 489605,00 kroonini ning nõuab selliselt kostjalt tegelikult tekitatud kahjust üksnes ligikaudu 27% hüvitamist, mistõttu on ilmne, et kahjuhüvitise täiendavaks vähendamiseks VÕS § 140 lg 1 tulenevalt mistahes alused puuduvad. Üürilepingu esemeks oleva äriruumide Üürilepingu punkti 3.6 nõuetega vastavusse viimise ja äriruumides esinenud puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamise nõue kokku summas 679.145,36 krooni, mis on ekvivalentne 43.405,30 euroga. Juhul kui kohus nõude osas aegumist kohaldab, siis esitab hageja alternatiivselt samas summas nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamiseks, st käeolevas punktis toodud nõude rahuldamata jätmise korral palub hageja rahuldada üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamisele suunatud nõue 679 145,36 krooni võrra suuremas summas. Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja kostjalt kokku 7 050 610,47 krooni, mis on ekvivalentne 450 616,13 euroga tasumist ning millest üüri- ja kõrvakulude võlgnevuse nõue moodustab 965774,96 krooni, viivisvõlgnevuse nõue moodustab 600 000,00 krooni ning kahju hüvitamise nõue moodustab 5 484835,51 krooni. Kostja seisukoht Kostja vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista ning vaidleb hagile täielikult vastu. Kostja peab vajalikuks märkida, et oktoobris 2006.a. esitles OÜ MI nii Kostjale kui ka teistele huvilistele Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ (edaspidi: „P “) rajamise eesmärke, asukohta, sihtrühma, visiooni ja tegevust, haldus- ja lisafunktsioone ning äriprojekti. P projekti tutvustamisel osalistele laiali jagatud esitlusmaterjal sisaldas nii rajatava P mahtusid (hoone Lk (31) 12

brutopind 37 500 m2, millest renditav pindala 31 100 m2 + jäähall pindlaga 4 300 m2) kui ka kontseptsioonilist lahendust (vasakpoolsesse tiiba toidumaailm, keskmisesse ehitusmaailm ja hoone osa ühendusaladele ja paremasse ossa muu äripind, sh meelelahutus- ja vabaajakeskus koos jäähalliga). Tulenevalt OÜ MI, kelle õigused ja kohustused üürileandjana läksid 26.03.2008.a. üle OÜ-le KI ja 07.10.2009.a. OÜ-le BT (edaspidi hageja), poolt P arendusprojekti osas läbiviidud tutvustusest ning kavast P mahtude ja kontseptsiooni osas, tegi kostja otsuse hasartmängude korraldamiseks sobiva äripinna suuruse ja asukoha osas. Kostja poolt valitud kasiino asukoht, mis on märgitud nii 05.12.2006.a. sõlmitud eellepingu plaanil kui ka 08.01.2008.a. sõlmitud üürilepingu lisaks nr 1 oleval plaanil, paikneb P paremasse tiiba viiva ühendusgalerii lõpus, vahetult enne hoone osa, kuhu pidi rajatama jäähall koos muu meelelahutus- ja vabaajakeskuse osaga. Ka eellepingu sõlmimise järgselt ja enne üürilepingu sõlmimist OÜ MI poolt edastatud plaanimaterjalilt nähtus jäähalli kuulumine P koosseisu.Nimetatud plaanide kohaselt on muudetud hoone kontseptsioonilist lahendust võrreldes algselt tutvustatuga selliselt, et hoone vasakusse tiiba tuleb ehitusmaailm ja keskmisesse ossa rajatakse toidumaailm koos muude äripindadega. P omanikud on käesolevaks ajahetkeks välja ehitanud hoone vasakpoolse ja keskmise osa kasuliku pindalaga suurusega 23 334,9 m2. Jäähalli koos sinna planeeritud ca 860 m2 suuruse äripinnaga ei ole käesoleva ajani rajatud. Olukorras, kus P ei olnud 2009.a. alguseks valminud ei üürileandja poolt enne Eellepingu sõlmimist lubatud ega ka ehitusregistris näidatud mahus (st välja ei olnud arendatud Jäähall) ning P vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa ei käivitunud, sh jäi kostja poolt üüritud üüripind kaubanduskeskuse parempoolsesse nurka ning külastajate põhivoost eemale, siis tunnistades nii omapoolseid tegematajätmisi kui vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osa mittekäivitumist nõustus üürileandja tulenevalt kostja poolt 16.12.2008.a. ja 23.12.2008.a. tehtud ettepanekutest alandama veebruari 2009 üürimäära 25% võrra ning sõlmima 25.02.2009.a. üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille kohaselt üürileandja loobus alates 01.03.2009.a. kuni 31.05.2009.a. üldse Lepinguga kokkulepitud üüritasu nõudest. Kostjale teadaolevalt on üürileandja vähendanud või loobunud seoses P madala külastatavusega ka üüri nõuetest mitmete teiste P äripinda üürivate üürnike suhtes. Vaatamata eeltoodule jätkus lepingu järgse üüripinna külastajate arvu vähenemine, millest tulenevalt ei olnud kasiino majandamine üüripinnal enam võimalik. P majandustegevuse tulemiks oli jaanuaris 2009 kahjum – 758 264 krooni, veebruaris – 594 636 krooni ja märtsis - 695 686. Kostja ütles tulenevalt üürileandja poolsete kohustuste täitmata jätmisest lepingu üles oma 31. märtsi 2009.a. avaldusega arvates 04. mai 2009.a. Kostja teavitas ülesütlemisavalduses hagejat võimalusest saada üüripinnale juurdepääsu võimaldavad võtmed kätte Üürniku kontoris Pronksi 19,Tallinn. 09.10.2009.a. viibis kostja esindaja üüripinnal, kuid kuna üürileandja esindaja oli nimetatud ajaks lahkunud, siis ei olnud võimalik võtmete üleandmine ega ka üüripinna seisundi ühine fikseerimine. Hageja ei koostanud üüripinna seisukorra akti mitte kokkulepitud võtmete üleandmise kuupäeval 09.10.2009.a., vaid 10.10.2009.a. Kostja poolt 31.03.2009.a. tehtud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 04.05.2009.a. Ülesütlemisavalduse koostamisel on arvestatud seadusest tulenevate sisu- ja vorminõuetega. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et kostja 31.03.2009. a üleütlemisavaldus ning selle alusel toimunud lepingu ülesütlemine on kehtivad. Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olnud üürileandjana tegutsenud P omanikud, sh hageja, kohustatud välja ehitama nn vabaaja keskuse, sh Jäähalli. Poolte vahel eellepingu sõlmimise ajaks oli P t arendanud OÜ MI üheselt ja selgelt esitanud kõigile üüripinna huvilistele nägemuse rajatavast Pst (sh selle suurusest). Eellepingu olemusest tulenes üheselt OÜ MI kohustus rajada P ulatuses ja mahus, mida OÜ MI oli üürihuvilistele tutvustanud ja mida üürileandja täpsustas eellepingu sõlmimise eel saadetud täiendava kaardimaterjaliga, so kahekorruselise hoonena, mille esimene korrus on pindalaga 18438 m2, teine korrus pindalaga 9355 m2 ja jäähall pindalaga 4118 m2) ning kontseptsioonilise lahendusena vasakpoolsesse tiiba ehitusmaailm, keskmisesse toidumaailm ja hoone osade ühendusaladele ja paremasse ossa muu äripind, sh meelelahutus- ja vabaajakeskus koos jäähalliga. Ka poolte vahel 08.01.2008.a. sõlmitud leping nägi ette kaubanduskeskuse „P “ rajamise, milline kohustus lepingu eesmärgist tulenevalt lasus üürileandjal. Üürileandja ei teavitanud lepingu Lk (31) 13

sõlmimise eel üürnikku P ehitusmahtude vähendamisest ega kontseptsiooni muudatustest. Kostja sõlmis lepingu teadmises, et üürileandja ehitab P välja varasemalt tutvustatud mahtudes, millest lähtuvalt oli kostja teinud ka valiku üüripinna asukoha osas ning alustas sellesse 2008 aastal investeeringute tegemist. Kostja tegi lepingu esemel kasiino avamiseks investeeringu kogusummas 11 081 774 krooni. Eelnimetatud investeeringust moodustasid ehitustööd ja siseviimistlustööd kokku 3 849 352 krooni. Tulenevalt hoone osade, sh vaba-aja keskuse oluliseks osaks oleva Jäähalli paiknemisest P eskiisplaanidel, valis kostja ka üüripinna asukoha. Jäähall P ühe etapina jäi aga üürileandja poolt rajamata, mis tähendas seda, et kasiino pind hakkas paiknema hoone äärmises parempoolses nurgas, mis jäi eraldatuks P t külastavate klientide põhivoost ning mis tõi kaasa hoone nimetatud ossa planeeritud meelelahutuskeskuse mittekäivitumise. Eeltoodut tõendab muuhulgas asjaolu, et hoone parempoolsesse ossa äripinna üürinud mitmed üürnikud on olnud sunnitud nimetatud pindadelt lahkuma klientide ja käibe vähesuse tõttu. Olukorras, kus üldine majanduslangus mõjutas kõigi turul osalejate tegevust oli Kostja jaoks eriti oluline, et ka üürileandja täidaks nõuetekohaselt kõik omapoolsed kohustused, sh kohustuse ehitada P lubatud ja asjaosalistele esitletud mahus valmis. Üürileandja nimetatud kohustust ei ole käesoleva ajani täitnud. Tegemist on konkreetse tulemuse saavutamisele suunatud kohustusega. Tulenevalt eeltoodust ei andnud ka üürileandja poolt korraldatud ja läbiviidud kaubanduskeskuse turundustegevus reaalselt tulemust hoone parempoolsesse ossa jäävate pindade külastatavuse parandamiseks. Eeltooduga on nõustunud ka üürileandja, olles madala külastatavusega kostjale kaasnenud negatiivsete tagajärgede leevendamiseks valmis nii vähendama üüri kui ka loobuma ajutiselt üldse üüritasu nõudest. Asjakohatu on hageja väide, mille kohaselt ei olevat hageja andnud siduvaid kohustusi Jäähalli rajamise osas lepingueelsete läbirääkimiste käigus ega lepingus. Lepingu p.-dest 1.1 ja 1.2 tuleneb, et üüripind hakkab paiknema uues ehitatavas Ps, mis rajatakse Rakvere valda, Tõrremäe külla, kinnistule registriosaga nr XXX. Lepingu p. 2.2 kohaselt on üüripinna ligikaudne ning eeldatav suurus ja paiknemine märgitud lepingu p.-s 1.2.. Lepingu p.-s 10.3 kinnitas kostja, et on tutvunud P projektdokumentatsiooniga ning see vastab tema ootustele ja nõudmistele. Lepingu p.-s 8 reguleerisid pooled P majareeglite kehtestamise põhimõtted, mis on vajalikud P kui terviku arenguks. Eeltoodust, samuti Lepingu olemusest ja eesmärgist tuleneb üheselt, et P väljaarendamise kohustus lasus üürileandjal. Üürniku kohustused olid seotud üksnes üüritava pinna väljaehitamise ja sisustamisega vastavalt üüripinna kasutamise sihtotstarbele. Ebaõige on hageja väide, mille kohaselt ei olevat tõendatud, et hageja on mittenõuetekohaselt korraldanud P turundust. Kaubanduskeskuse turundustegevuse ülesandeks on vaieldamatult tagada keskuse piisav külastatavus tarbijate poolt ning selle kaudu edendada kaubanduskeskuses tegutsevate ettevõtjate käivet ja kasumit. Ka lepingu p. 9.1 kohaselt oli turunduse ülesandeks võimaldada kujundada P terviklikku imidžit, töötada välja ning viia ellu ühtseid reklaam kampaaniaid ning seeläbi edendada Keskuse majandustegevust ja suurendada külastajate arvu. P turundustegevuse korraldamine ja elluviimine oli üürileandja ülesandeks. Lepingu p. 9 ja Lepingu lisa nr 7 reguleerivad eelkõige üürniku kohustusi turunduse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel, sätestades nimetatud osamaksete kujunemise alused. Lepingu lisas nr 7 reguleeritud P üürnike esindus (viie üürniku esindajad) on tegutsevad üksnes nõuandva organina üürileandjale kui turundustegevust korraldavale ja selle eest vastutavale lepingupoolele. Lepingu lisa nr 7 p. 1 kohaselt tegutseb Üürnike Esindus üksnes üürileandjale nõuandva organina ning Üürnike Esinduse mistahes otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev nõusolek. Üürnike Esinduse peamiseks funktsiooniks ja ülesandeks on võtta vastu nõuandva iseloomuga otsuseid P turunduse ja reklaami osas, et soodustada P tervikliku imidži kujundamist. Lisa nr 7 p. 9 kohaselt määrab turunduseelarve suuruse igaks kalendriaastaks üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Seega on üürnike esindusel üksnes nõuandev roll turundustegevuse kujundamise osas ning reaalsed otsused turundustegevuse osas langetab üürileandja. Asjaolu, et hageja poolt teostatud P turundustegevus oli ebaefektiivne ega taganud P parempoolsesse hoone ossa planeeritud vabaaja- ja meelelahutuskeskuse Lk (31) 14

töölerakendumist, tõendab asjaolu, et mitu nimetatud hoone osas asuvat üürnikku lahkus kostja tegutsemise ajal antud pinnalt ning kostja poolt lepingu ülesütlemise ajal oli kasiino läheduses mitu vaba üüripinda. Turunduse ebarahuldavad tulemused (eelkõige vähene külastatavus) hoone parempoolses (st vabaaja ja meelelahutuskeskuse) osas olid suuresti tingitud üürileandja poolt algselt kavandatud Jäähalli osa rajamata jätmisest ning sellest tulenevat külastajate aktiivse voo eemalejäämisest hoone eelnimetatud osast. Hageja ei ole hagis tõendanud turundustegevuse tulemuslikkust ei P terviku ega ka seonduvalt hoone parempoolse osaga. Keskuse külastatavust mõjutas negatiivselt muuhulgas P mittekaetus Rakvere linna ühistranspordi võrgustikuga, mida P opereerinud üürileandjad ei suutnud tagada. Asjaolu, et Kostja ei teinud omapoolseid ettepanekuid turundustegevuse osas, tuleneb asjaolust, et hasartmängu reklaam on reklaamiseaduse § 21 kohaselt sisuliselt keelatud. Lepingu kohaselt ei olnud Kostjal ka võimalust nimetada oma esindajat lepingu lisas nr 7 märgitud Üürnike Esindusse. Kostja teostas omalt poolt aktiivselt kasiino marketingi vastavalt seadusega kooskõlas olevatele põhimõtetele perioodil jaanuar-märts 2009.a. Ebaõige on Hageja väide, mille kohaselt olevat kostja poolt 31.03.2009.a. tehtud ülesütlemisavaldus tühine nii formaalsete kui materiaalsete eelduste puudumise tõttu. Üürnik andis vastavalt lepingu punktis 13.4.2 kokkulepitule üürileandjale täiendava 30-päevase tähtaja üürileandjale lepingust tulenevate kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Seega on kostja järginud kokkulepitud ülesütlemistähtaega. Kostja peab vajalikuks märkida, et olukorras, kus leping sõlmiti 2008 alguses ning P avati külastajatele 18.09.2008.a., siis oli hagejal piisav aeg nii oma arenduskohustuse kui ka turundustegevuse korraldamise kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks. Hageja on selgelt oma käitumisega andnud märku, et tal puudub tahe (ja/või võimalused) P kõigi osade väljaehitamiseks ning omapoolsete kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Täidetud on ka kostja poolt tehtud ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused. Kostja on seisukohal, et esines alus Lepingu ülesütlemiseks seoses üüripinna kasutamise takistatusega. Üüripinna kasutamise takistatuse esinemist tuleb hinnata kõigi Lepingust ja seadusest üürileandjale tulenevate kohustuste täitmise valguses, millel on mõju üürniku poolt Lepingus kokkulepitud sihtotstarbel üüripinnal majandustegevuse teostamisele. Asjaolul, et üürileandja ei täitnud nõuetekohaselt temale lepingust tulenevat arenduskohustust ning kostjale üleantud ruumid jäid selle tõttu eemale külastajate põhivoost, on oluline mõju kostja poolt üüripinna sihtotstarbekohasele kasutamisele ning nendes majandustegevuse arendamisele. Alusetud ja põhjendamatud on hageja viited asjaolule, mille kohaselt olevat Lepingu järgsel üüripinnal tegutsenud kasiino sulgemine olnud põhjustatud üksnes üldisest majanduslangusest. Üldise majanduslanguse kontekstis omas kostja jaoks erilist tähendust asjaolu, et üürileandja poolsed kõik olulised kohustused, sh P väljaarendamine vastavalt algselt lubatule, oleksid täidetud. Kuna hageja eelnimetatud kohustust ei täitnud ning hageja poolt teostatud turundustegevus ei taganud P parempoolsesse ossa kavandatud vabaaja ja meelelahutuskeskuse osa käivitumist, siis olid üksnes eelnimetatud asjaolud Lepingu erakorralise ülesütlemise alusteks. Seega on kostja poolt 31.03.2009.a. ülesütlemisavaldusega teostatud Lepingu ülesütlemine kehtiv. Eeltoodust tulenevalt on leping lõppenud juba arvates 04.05.2009.a., mistõttu hageja poolt tehtud viide üürivõlgnevuse olemasolule summas 868 847,40 krooni, kõrvalkulude võlgnevusele summas 96 927,56 krooni ja nendel arvutatud viivistele 24.03.2010.a. seisuga summas 452 399,28 krooni, on alusetu ja põhjendamatu. Hageja on viidanud hagis asjaolule, et tulenevalt üüripinna seisundi mittevastavusest Lepinguga kehtestatud nõuetele on Hageja õigustatud nõudma Kostjalt kulutuste hüvitamist summas 573 792 krooni, milline on väidetavalt vajalik üüripinna viimiseks Lepinguga ettenähtud standardviimistluse järgsesse seisundisse. Kostja peab eelnimetatud nõuet põhjendamatuks. Kostja poolt üüripinna vabastamisel Lepingu lõppemise ajahetkeks 04.05.2009.a. äraviidud seadmed, sh sisseseade ning materjalid olid Kostja Lk (31) 15

enese poolt Lepingu sõlmimise järgselt üüripinnale paigaldatud ning neid oli võimalik eemaldada ruumidest ilma P ehitust kahjustamata. Kostja möönab, et üüripinna vabastamisel jättis kostja osa üüripinnale tehtud üldehitus- ja siseviimistlustöödest eemaldamata ning seda põhjusel, et need tööd võisid omada väärtust ka uue üürniku suhtes. Üüripinna vabastamisel jäi eemaldamata kostja poolt üüripinnale paigaldatud seadmeid ja töid, mille arvestuslik teostusmaksumus lähtudes lepingu sõlmimise järgselt tehtud tööde maksumusest on kokku 2 255 024.- krooni (koos käibemaksuga). Kostjale ei ole teada ning ka hagi materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostja poolt kõik üüripinnale jäänud tööd ja seadmed üüripinnalt eemaldanud. Olukorras, kus Kostja lõpetas üüripinnal hasartmängude korraldamise 29.03.2009.a. ning vabastas faktiliselt üüripinna juba 10. aprilliks 2009.a.,koostades üüripinna seisundi kohta akti ning võimaldas üürileandjal pärast 31.03.2009.a. avaldusega teostatud nõuetekohast lepingu ülesütlemist üüripind vastu võtta 04.05.2010.a., teatades sellest üürileandjale ning hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vastavalt Lepingu p.-le 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul arvates üüripinna vabastamisest ning üüripinna vastuvõtmise võimaldamisest, siis on hageja kaotanud ka üüripinna võimalikest puudustest tuleneva kahju hüvitamise nõude (vt VÕS § 336 lg 1). Samuti leiab kostja, et hageja nõue seoses üüripinna võimalike puudustega on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud ja palub kohtul kohaldada aegumist. Hageja ei ole esitanud nõuet seoses üüripinna võimalike puudustega kohtule 6 kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest (04.05.2009.a.) ning üürileandjale võimaluse tagamisest üüripinna vastuvõtmiseks. Olukorras, kus lepingu lõpetamine kostja poolt oli põhjendatud, puudub alus ka hageja poolt viidatud kahju hüvitamise nõudel seoses lepingu ülesütlemisega kantud õigusabikuluga summas 31 062 krooni, hageja poolt Lepingu lõppemise järgselt kuni 01.03.2010.a. tasutud kõrvalkulude nõudel summas 72 235,47 krooni ning edaspidi tasutavate kõrvalkulude eest summas 1 393 025,80 krooni ning saamata jäänud üürinõudes summas 16 639 798,55 krooni. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid (sh viiviste või kahju hüvitise saamiseks), oleksid nimetatud nõuded kõiki asjaolusid arvesse võttes (sh nii kostja poolt tehtud investeeringute mahtu ja sellest tulenevalt kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamise tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60 krooni. Hageja poolset käitumist temale lepingust tulenevate kohustuste täitmisel; samuti arvesse võttes hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele ning saada üüri) põhjendamatult suured ning kuuluksid tulenevalt VÕS §-st 113 lg 8; 140 lg 1 ja § 162 lg 1 vähendamisele mõistliku suuruseni. Kostja taotleb nii võimalike välja mõistetavate viiviste kui ka kahju hüvitise vähendamist.

Pärast seda, kui Kaubanduskeskus ja kasiino tööd alustasid (sept 2008.a.), sai ka peatselt selgeks, et lepingu eelselt kavandatud tingimustele mittevastav asukoht koostoimes Kaubanduskeskuse ebaefektiivse turundustegevusega ei võimalda seda kasiinot mõistlikult ära majandada. Jäähalli väljaehitamisel oleks jäänud kostja kasiino asukoht kaubakeskuse ja jäähalli vahelise ühendustee alasse ning see oleks suunanud täiendava külastajatevoo kasiino lähedusse, mis taganuks ka kasiino külastajate arvu suurenemise. Ebaõige on hageja väide, et kostja avaldas rahulolematust alles lepingu ülesütlemisavalduses. Seda avaldati juba 2008 lõpus, pärast paarikuulist lepingu kehtivust. Lepingu järgselt oli mõistlik tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks 30 päeva. Ebaõige on hageja väide nagu ei oleks viivisemäär, mida hageja on kohaldanud, so 0,2% päevas antudjuhul (kui hagejal isegi oleks tasunõudeid kostja vastu) ebamõistlikult kõrge. Hageja viide kostja suurele käibele on põhjendamatu, kuna hageja viidatud majandusaasta aruandes kohaselt oli hageja emaettevõtja börsifirma OEGAS 2009 aasta tulemuseks kahjum suuruses 32,9 miljonit eurot ja kostja majandustulemuseks kahjum summas 8,1 milj eurot. Hageja sai tulusa lepingu ning pidi arvestama ka kostja poolt mahukate investeeringutega ning nende riskidega, mille toob kaasa lepingu mittenõuetekohane täitmine hageja poolt. Asjaolu, et hagejal ei õnnestunud enam kui aasta vältel üüripinnale üürnikku leida näitab selgelt üürnike vähest huvi antud asukohas paikneva üüripinna suhtes või hageja ebapiisavaid jõupingutusi üüripinnale uue üürniku leidmisel. Hageja ei ole tõendanud oma 25.04.2011.a. nõudeavalduse suurendamise märgitud P üldkuludenõuet seisuga 28.02.2010.a. summas 72235,47 krooni ega ka äriruumidega seotud kõrvalkulusid 10.10.2009.a. kuni 31.03.2011.a. summas 285023,15 krooni. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud kulutuste hüvitamise nõude summas 679 145,36 krooni ehk 43405,30 eurot (seoses kostja kasutuses olnud äripinna väidetava vastavusse viimisega Lepinguga kokkulepitud nõuetele) on Lepingu p.-st 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud ning Kostja palub kohaldada aegumist. Isegi kui hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud (ega lõppenud), siis hõlmavad hageja poolt AS I 07.03.3011.a. sõlmitud töövõtulepingu nr 03/2011) järgsed tööd töid, mis hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu kohaselt ei seondu üüripinna viimisega lepingule vastavasse seisundisse. Kostja poolt 10.05.2010.a. kohtule esitatud vastuse lisast nr 16 nähtub lepingu järgse standardviimistluse maksumus, millised tööd jäeti hageja poolt poolte kokkuleppel tegemata ning mille maksumuse (summas 224611,60 krooni, millele lisandub km) kompenseeris hageja kostjale. Seega üksnes nimetatud väärtuses tööd koos kostja poolt teostatud siseviimistluse lammutustöödega saanuks olla kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluva summa suuruseks. Hageja poolt esitatud ümberehitustööde teostamisega kaasnenud kulutuste hüvitamise nõue summas 43405,30 eurot aga hõlmab ka kulutusi, mis ei seondu üüripinna standardviimistluse tasemega. Hageja on nõustunud AS I tasuma tööde mahtude eest, mis ei vasta tegelikkusele. AS I andis oma töövõtulepingu järgsed tööd Hagejale üle 18.04.2011.a., kuigi töövõtulepingu p. 2.2 kohaselt oli tööde lõpptähtaeg 11.04.2011.a. Hageja oleks töövõtulepingu p. 7.1 alusel saanud nõuda AS I viivist (leppetrahvi) 0,1% tööde maksumusest iga viivitatud päeva eest ning vastava summa (42000x0,01x7= 294 eurot) AS I tasutud tööde maksumusest kinni pidada. Hageja ei ole seda teinud ning on seega kaasa aidanud vastavas sumamas kahju suurenemisele, mistõttu puudub alus selle Kostjalt väljanõudmiseks. Seega tuleks juhul, kui hageja poolt esitatud ümberehituskulude hüvitamise nõue (summas 43 405,30 eurot) ei ole aegunud, igal juhul vähendada (5444,37+284,4+294=) 6022,77 euro võrra. Seoses hageja poolt nõude suurendamise avalduses esitatud saamatajäänud tulu hüvitamise nõudega summas 4 489 605 krooni märgib kostja, et hageja ei ole tõendanud, et hageja oleks teinud pärast Lepingu järgse üüripinna vabastamist kostja poolt 04.05.2009.a. ning hageja poolt üüripinna valduse faktilist vastuvõtmist 10.10.2009.a., mõistlikke jõupingutusi ning käitunud tavalise ettevõtja hoolsusega, tagamaks üüripinna turutingimustel väljaüürimine kolmandale isikule ning hagejale Lk (31) 17

tekkivate võimalike kulutuste (kahju) vähendamine. Hageja on lepingu järgse üüripinna välja üürinud alles ca 19 kuud pärast kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumide vabastamist ning asendustehingu järgset üüri hakkab hageja saama ca 25 kuud pärast kostja poolt Lepingu esemeks olnud üüripinna vabastamist. Isegi, kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid nimetatud nõuded (sh viiviste ja kahju hüvitamise nõuded) kõiki asjaolusid arvesse võttes (sh kostja poolt üüripinnale tehtud investeeringute mahtu, kostjale lepingu ennetähtaegsest lõppemisest tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60 krooni. Hageja poolset hea usu põhimõtte vastuolus antud lubadusi väljaehitatava Kaubanduskeskuse suuruse ja kontseptsiooni osas ning kostja poolt hageja lubadusi usaldades tehtud valikut üüripinna asukoha osas, samuti arvesse võttes hageja passiivset ning hoolsa ettevõtja standardiga mittekooskõlas olevat toimimist kostja poolt vabastatud üüripinna edasisel turutingimustel väljaüürimisel, arvestades kostja majanduslikku olukorda, samuti hageja poolset mittenõuetekohast Kaubanduskeskuse turunduskohustuse täitmist) põhjendamatult suured ning kuuluksid vastavalt VÕS §-dele 113 lg 8; 140 lg 1, 162 lg 1 vähendamisele. Mõistlik kahju, viiviste ning leppetrahvide kogusuurus ei tohiks ületada 3 kuu üürisummat (ilma käibemaksuta). Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära tunnistajad ning uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid igakülgselt ja objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

VÕS § 325 lg 1 sätestab üürilepingu ülesütlemise vorminõuded, milleks on kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm. Ülesütlemise eelduseks on ülesütleva poole poolt tahteavalduse tegemine teisele poolele vastavalt VÕS § 195 lõikele 1. Ülesütlemisavaldus peab kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lõikele 2 olema selle saajale kättesaadavaks tehtud. Kostja on hagejale esitanud

Esimeseks oluliseks üürilepingu rikkumiseks peab kostja üüripinna väidetavalt madalat külastatavust. Üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt kaubanduskeskuses ei käi kliente ja kaubanduskeskuse avamisest saati on kaubanduskeskuse külastatavus olnud väga madal. Kohus leiab, et kuigi kostja viitab sellele, et hageja vastutab P väidetavalt madala külastatavuse eest, ei ole kostja osundanud ühelegi üürilepingu punktile ega õigusakti sättele, millest tulenevalt olnuks hageja kohustatud garanteerima P minimaalse külastatavuse. Lisaks sellele, ei ole kostja ei üürilepingu ülesütlemise avalduses ega käesoleva tsiviilasja menetluse raames määratlenud, milline oleks P nö. minimaalne külastatavus, millest väiksemat saaks käsitelda üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustava madala külastatavusena so. üürilepingu rikkumisena. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et faktiliselt ei ole hagejal võimalik garanteerida P külastavust kuivõrd P külastatavus sõltub lisaks keskuse operaatori turundustegevuse kõrval ka mitmetest üürileandjast sõltumatutest asjaoludest, näiteks üldisest majanduslikust olukorras. Üldteadaolev on asjaolu, et 2008. aastal sügisel vallandunud globaalne majanduskriis mõjutas negatiivselt kõikide Eestis asuvate kaubanduskeskuste majandusnäitajaid ja külastatavust ning kaubanduskeskuse majandusnäitajad ja külastajate arv vähenes oluliselt. Kostja on üüripinna madala külastatavuse illustreerimiseks esitanud võrdlevalt andmed jaanuarmärts 2009 kostja poolt teiste kasiinode keskmise külastatavusega (II kd tl 48-49, III kd tl 49). Kostja esitatud andmetest nähtuvalt on kostja võrrelnud P üüripinnal äsja avatud ning alles turgu võita üritava kasiino külastatavust ennast juba sisse töötanud ja püsiklientuuri omavate kasiinode külastavusega. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud Meelis Hansen ütluste kohaselt Narva põhjal võib öelda, et püsikliendi osakaal käibest on 70%. Enamus käivet teevad püsikliendid. Kui kostja Rakverre läks puudus kostjal püsikliendi baas. Kui kostja Rakveres kasiino avas saatis kõikidele püsiklientidele, kes on andnud oma kontaktid, info kasiino avamise kohta. Hakati turundusüritustel püsikliente koguma. Konkurentide monitooringute käigus sai jälgitud, milline kontingent seal mängib. Sellist mängusaali nagu kostjal oli, kogu Virumaal ei ole tehtud. Loodeti, et teise kasiinode kliendid tulevad kostjale juurde üle/../ Oli kuid kui teeniti Jõhvis kahjumit, kuid raskeks ajast aitas üle püsikliendi baas (III kd tl 21-22). Kostja seadusliku esindaja TK poolt hagejale 16. detsember 2008 saadetud kirjast nähtub, et P asuv kasiino ei ole seni veel käima läinud ning kostja on sellega seoses palunud hinna alandamist (II kd tl 3). Eeltoodud tõenditest nähtub, et kostja poolt P kasiino avamisel puudus püsikliendibaas ja kostja asus alles kliente otsima eesmärgiga meelitada teiste kasiinode kliendid kostja juurde, samas suure osa kasiino käibest annavad just püsikliendid. Poole vahel ei ole vaidlust selle üle, et kasiinode külastatavust mõjutas 01. jaanuaril 2009 jõustunud nõue kasiino klientide külastamiseks, samas ei ole kostja esitanud andmeid kostja poolt teise opereeritavate kasiinode külastatavuse kohta enne 01. jaanuari 2009. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et ei ole võimalik võrrelda kostja poolte esitatud andmeid külastatavuse kohta vaidlusealuse üürilepingu alusel kostja poolt opereeritava kasiino külastatavusega. Kohus leiab, et kuivõrd hageja ei ole üürilepinguga või mistahes muus lepinguga võtnud endale kohustust garanteerida P külastatavust teatud minimaalselt tasemele, siis ei saa P võimaliku madalat külastatavust käsitleda hageja poolse üürilepingu rikkumisega, mis õigustaks üürilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on kostja väitnud, et hageja on jätnud teostamata omalt poolt vabaaja piirkonna ehk liuvälja rajamise kostja vahetusse lähedusse, mis suurendaks kostja külastatavust. Samas ei ole kostja tõendanud seda kas eksisteerib põhjuslik seos hageja poolt jäähalli ehitamata jätmise ja kostja kasiino väidetavalt madala külastatavuse vahel. Teiseks oluliseks üürilepingu rikkumiseks peab kostja hageja poolt P nõuetekohast turundamata jätmist. Üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt kaubanduskeskuses ei käi kliente ja samuti ei ole üürileandja tegelenud kaubanduskeskuse käivitamisega. Samas ei ole kohtu hinnangul kostja üürilepingu ülesütlemise avalduses osundanud mitte ühelegi konkreetsele puudusele hageja poolt P turundamises. Kohtumenetluse käigus on kostja väitnud, et asjaolu, et P turundustegevus ei olnud tulemuslik tõendab seda, et pärast P avamist langesid nii P külastajate arv kui ka käibed ning hageja lühendas P lahtioleku aegasid arvates detsembrist 2008.a. Kostja leiab, et asjaolu, et Keskuse Lk (31) 20

turundustegevus ei olnud P avamise järgselt kuni 2009 nõuetekohane, tõendab asjaolu, et suuremate kampaaniate (nt autoloosi käivitamine) ning ürituste korraldamine (nt eakate üritused) hakkasid toimuma alles 2009. kevadel. Samuti leiab kostja, et P avamise järgselt oli korraldamata P ees maakonnaliini busside peatumine, samuti ei olnud tagatud kogu Keskuse lahtioleku ajal stabiilne (tunnis vähemalt korra) ühendus linnaliinibussidega, keskuse poolt finantseeritud linnaliin nr 5A alustas tegevust alles arvates 01. aprillist 2009 ning maakonnaliini peatus P juurde loodi alles 2010. aastal. Hageja on seisukohal, et üürilepingust ei tulenenud hageja kohustust tegeleda P turundamisega. Kohus selle seisukohaga ei nõusta. Kohus leiab, et P turundustegevuse korraldamine ja selle elluviimine oli siiski hageja ülesandeks. Üürilepingu punkt 9 reguleerib eelkõige üürniku kohustust turundustegevuse läbiviimiseks vajalike osamaksete tasumisel sätestades nimetatud osamaksete kujunemise alused. Üürilepingu lisa nr 7 punkt 1 kohaselt on keskusel üürnike esinduskogu, kuhu kuulub keskuse võtmeüürniku (st Keskuse suurema üüripinna üürniku poolt määratud 1 esindaja) ning ülejäänud üürnike poolt määratud 4 esindajat. Üürnike esinduskogu tegutseb üksnes üürileandjale nõuandva organina ning üürnike esinduse otsuse elluviimiseks on vajalik üürileandja eelnev heakskiit. Üürnike esinduse peamiseks funktsiooniks ning ülesandeks on võtta vastu nõuandva iseloomuga otsuseid keskuse turunduse ja reklaami osas, et soodustada keskuse tervikliku imidžikujundamist. Üürnike esinduse otsused, mille on üürileandja heaks kiitnud, on üürnikule siduvad ning täitmiseks kohustuslikud. Üürilepingu lisa nr 7 punkt 9 kohaselt määrab turunduseelarve suuruse igaks kalendriaastaks üürileandja kooskõlastatult üürnikega. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et üürnike esindusel on üksnes nõuandev roll turundustegevuse kujundamise osas ning otsused turundustegevuse osas langetab lõplikult siiski hageja. Ka hagile lisatud turundusnõukogu protokollidest nähtub, et turundusnõukogu koosolekuid on juhtinud üürileandja ning seega kujundanud nii koosolekutel käsitletud teemade ringi kui protokollitud seisukohta ühes või teises turundusega seotud küsimuses. Samuti on hageja esitanud arvates 2009.a. turunduse ees arveid kõigile üürnikele, sh kostjale (I kd tl 115-131). Samas ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et hageja on rikkunud P nõuetekohast turundamise kohustustus. P turundusnõukogu koosoleku protokollidest nähtuvalt on P enda turundamiseks korraldanud iganädalasi temaatilisi üritusi (perepühapäevad, tasuta laste mängutuba, isadepäev, alates 1. aprillist 2009 eakate kolmapäev), noorte teisipäevi, läbi viidud näitusi ja heategevuslikke aktsioone, allahindluskampaaniaid, paigaldanud reklaamtulpasid ja suunaviitasid lähiümbruse maanteedel, jaganud kinkekaarte, avaldanud P kliendilehte tiraažiga 35 000 kuni 55 000 eksemplari otsepostituseks ning 1000-5000 eksemplari jagamiseks P ja mujal (I kd tl 15-129). Hageja seaduslik esindaja AR on kohtuistungil vande all ütlusi andes selgitanud, et kaubanduskeskust avades 2008 septembri lõpust kuni 2008. aasta lõpuni kulutas keskuse omanikfirma avamisega seotud turundusele 1,3 miljonit krooni. Selle raha eest tehti massiivne kampaania, reklaamid olid raadios, välimeedias, ühistranspordis, klassikaline suur avamine, pressiteated, kohalikud lehed, üleriiklikud lehed. Pärast avamist alustati keskuse tavapärase turundustegevusega, milleks on erinevate ürituste korraldamine keskuses, esialgu alustati pereüritustega, anti välja kliendilehte, korraldati võimalike moeshowsid ja fännipäevi kohalikule korvpallimeeskonnale, viidi läbi eakate klientide sidumiseks mõeldud eakate kolmapäevi, kus kauplused pakkusid pensionitunnistuse ettenäitamisel arvestavaid allahindlusi, lisaks korraldati eakatele restoranis üldharivaid meditsiini teemalisi loenguid, kus esines kohalik tunnustatud arst ja restoran pakkus väga heade hindadega kohvi ja saiakest. Kõigiti üritati muuta keskust piirkonna inimestele tavapäraseks ostu- ja meelelahutuskohaks. Noortele korraldati elektroonikamäng Wii võistlusi iga nädal ja keskuse poolt olid auhinnad, lisaks toimus iga kuu nädala võitjate vahel finaalvõistlus, võitjad said auhinnaks Wii komplektid, fototehnika jne. P ürituste kalender oli tol ajal kindlasti tihedam kui Tallinna keskustel (III kd tl 49). AR OÜ esindaja JT poolt antud hinnangu kohaselt on P poolt 2008.a. ja 2009.a. kasutatud oskuslikult ning piisavalt kõiki tavapäraseid turundus-ja kommunikatsioonikanaleid (II kd tl 97-99). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et hageja poolt P turundamine on seotud üürnike poolt kooskõlastatava turunduseelarvega ning hageja ei saanud turunduskulusid mitmekordistada. Samuti ei tulnud üürilepingust hageja kohustust panustada P turundamisse täiendavalt omavahendeid. Isegi kui hageja oleks panustanud P turundamisse täiendavaid omavahendeid ja kasutanud intensiivsemalt Lk (31) 21

P reklaamimiseks erinevaid turunduskanaleid, siis ei oleks see siiski pruukinud võrdeliselt suurendatud kuludega suurendanud P külastatavust. Kostja on väitnud, et seoses hageja poolt ebarahuldava turundamisega lahkus P selle avamisest kuni kostja poolt üürilepingu ülesütlemiseni mitmeid üürnike. Kohus leiab, et kostja selline väide on paljasõnaline ja tõendamata. Kostja ei ole nimetatud ühtegi üürniku, kes selle perioodi jooksul seoses hageja poolt ebarahuldava turundamisega P lahkus, rääkimata antud väite tõendamisest. Isegi kui antud perioodi jooksul mõni üürnik lahkus Pst ei pruugi see olla automaatselt seotud P ebarahuldava turundamisega. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja ise turundusnõukogu tegevuses ega P turundusstrateegia kujundamises mistahes viisil osalenud ei ole. Kohus leiab, et juhul kui kostjal oli ettepanekuid, mis aidanuks kaasa P külastavuse tõstmisele, siis jääb arusaamatuks miks kostja neid hagejale ei esitanud. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud MH ütluste kohaselt P ise ei olnud aktiivne, ei kaasanud kostjat turundustegevusse, samal ajal tema isikult pretensioone turundustegevuse kohta hagejale ei esitanud ( III kd tl 21). P üürnike 20.oktoobri 2008.a toimunud üldkoosolekul osalenud üürnike nimekirjast nähtub, et kostja esindajaid üldkoosolekul ei osalenud (II kd tl 256-258). Üürilepingu lisa nr 7 punkt 3 kohaselt oli kostjal õigus seada üldkoosolekul üles enda kandidaat esinduskogusse valimiseks (I kd tl 52). Seda võimalust kostja ei kasutanud, mistõttu on põhjendamatu kostja väide, et sõlmitud lepingu kohaselt ei olnud kostjal võimalik oma esindajat Üürnike Esinduskogusse nimetada ning kostja võimalusi P turundusse panustamiseks olid hageja poolt lepinguliselt piiratud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et seoses sellega, et reklaamiseaduse § 21 kohaselt on hasartmängu reklaamimine sisuliselt keelatud, ei olnud kostjal võimalik osaleda P turundusstrateegia kujundamises. Kohus leiab, et asjaolu, et hasartmängu reklaamimine on sisuliselt keelatud ei takistanud kostjat teha ettepanekuid P kui terviku turundamisele, mis võinuks kaasa aidata nii P kui kostja külastatavuse suurenemisele. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja poolt finantseeritud linnaliin nr 5A alustas tegevust alates 01. aprillil 2009 ning maakonnaliini peatus P juurde loodi 2010. aastal. Samas AS-i GB 17. mai 2011 kirjast nr 17 koos busside sõidugraafikutega nähtub, et tegelikult oli linnaliini nr 5 bussil P juures bussipeatus juba enne P avamist ning peatus P lisandus graafikusse alates 01. jaanuaris 2009 (II kd tl 259-264). Toimikus olevatest materjalidest ei nähtu, et kostja oleks kordagi hagejale enne üürilepingu ülesütlemist esitanud pretensioone seoses ebapiisava ühistranspordiühendusega P ja Rakvere või teiste linnade vahel. Samuti ei ole kostja üürilepingu ülesütlemisavalduses viidanud ebapiisavale ühistranspordiühendusele. Ning isegi kui kostja oleks heitnud hagejale ette seda, et P ühistranspordiga teenindamine ei olnud korraldatud piisavalt hästi, siis kohe pärast kostja poolt 31. märtsil 2009 üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist, milles kostja määras hagejale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, alustas 01. aprillil 2009 tegevust hageja poolt finantseeritud linnaliin ning oli tagatud stabiilne ühendus P ning Rakvere linna vahel. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks P turundust korraldades üürilepingut rikkunud ning hageja poolne P ebarahuldav turundamine oleks mõjutanud P või kostja poolt opereeritava kasiino külastatavust. Kolmanda olulise üürilepingu rikkumisena käsitleb kostja Ps jäähalli väljaehitamata jätmist. Pooled ei vaidle selle üle, et oktoobris 2006. a esitles OÜ MI kostjale ja teistele huvilistele Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ rajamise eesmärke, asukohta, sihtrühma, visiooni ja tegevust, haldus-ja lisafunktsioone ning äriprojekti ( I kd tl 187-2020, II kd tl 6-21). OÜ MI poolt kostjale esitatud esitlusmaterjal sisaldas nii rajatava P mahtusid (hoone brutopind 37 500 m2, millest renditavat pinda 31 100 m2 + jäähall pindalaga 4 300 m2) kui ka kontspetsioonilist lahendust (vasakpoolsesse tiiba toidumaailm, keskmisesse ossa ehitusmaailm ja hoone osa ühendusaladele ja paremasse osa muu äripind, sh meelelahutus-ja vabaajakeskus koos jäähalliga). OÜ MI poolt kostjale esitatud esitlusmaterjalidest nähtuvalt pidi P visiooni kohaselt 2. etapina valmima liuväli ja uisukeksus ( II kd tlk 17). Pooled ei vaidle ka asjaolud üle, et 05.12.2006 sõlmisid OÜ MI ja kostja üüri eellepingu (I kd tl 26-31), mille kohaselt kohustus hageja andma kostjale üürile P esimesel korrusel asuvad kasiino alaseks tegevuseks sobivad ruumid üldpinnaga 300 m2, mille asukoht on määratud lepingu lisaga nr 1. Lk (31) 22

Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingust tulenevalt oli hageja kohustatud tagama jäähalli väljaehitamise ning kas jäähalli olemasolu (sh selle väljaehitamise tähtaeg) oli kostja jaoks määrava tähtsusega ning mõjutas kostja otsust üürileping selle kokkulepitud tingimustel sõlmida. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja olid teadlik enne üürilepingu sõlmimist, et jäähalli ehitamine lükkub määramata ajaks edasi. Kohus leiab, et toimikus olevate materjalidest ei nähtu, et hageja oleks võtnud endale kohustuse jäähalli väljaehitamiseks. Hageja on võtnud omaks, et 2006. a esitles OÜ MI kostjale ja teistele huvilistele Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „P “ rajamise eesmärke, asukohta, sihtrühma, visiooni ja tegevust, haldus-ja lisafunktsioone ning äriprojekti ning OÜ MI poolt kostjale esitatud esitlusmaterjalidest nähtuvalt pidi P visiooni kohaselt 2. etapina valmima liuväli ja uisukeksus. 05. detsembril 2006 sõlmisid hageja ja kostja eelkokkuleppe, mille kohaselt kohustus hageja kostjale andma üürile P esimesel korrusel asuvad kasiino tegevuseks sobivad ruumid. Nimetatud eelkokkuleppes puuduvad viited sellele, et hageja kohustus välja ehitama jäähalli koos P . Samuti puuduvad viited jäähalli väljaehitamisele koos P hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingus. Ehitusregistri väljavõte (II kd tl 29-37), ehitusluba nr 2007-31 (II kd tl 236-239) ning kasutusluba nr 2008-553 (III kd tl 104-106 ning ajaleheartiklid (II kd tl 191) kinnitavad kohtu hinnangul asjaolu, et hageja planeeris algselt P koosseisu jäähalli väljaehitamist. Nimetatud asjaolu on hageja omaks võtnud ja selle poolte vahel vaidlus puudub. Samas 17.09.2008 välja antud kasutusloas jäähalli märgitud ei ole (III kd 143-147). Eeltoodust tulevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et hagejal oleks olnud üürilepingust tulenev kohustu jäähalli väljaehitamiseks koos P . Kuigi kohtu poolt on tuvastatud, et hageja ei ole võtnud endale kohustust jäähalli väljaehitamiseks koos P on kohtu hinnangul siiski olulise tähtsusega küsimus, kas kostja jaoks oli üürilepingu sõlmimisel määrava tähtsusega jäähalli olemasolu ning millal sai kostja teada jäähalli ehitamata jätmisest. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et 05.detsemberil 2006.a OÜ MI ja kostja vahel sõlmitud eelkokkuleppes puuduvad mistahes viited jäähallile või sellele, et jäähalli olemasolu või väljaehitamise aeg oleks omanud kostja jaoks mistahes tähtsust. Hageja õiguseellase OÜ MI nimel kostjaga läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud U K poolt antud ütluste kohaselt kostja huvitus sellest osast kaubanduskeskuses, mis ei oleks peaukse kõrval, asuks natuke peauksest eemal, et nende kliente toidupoe kõrval kohe ei märgataks, kasiino tingimuseks oli, et neil oleks sissepääs maja esifassaadist otse nende pinnale, neil oleks maja sisefassaadis võimalikult palju fassaadi, läbirääkimiste käigus ei jäänud muljet, et jäähalli olemasolu mängiks mingit rolli (III kd lk 36). Samas kostja nimel läbirääkimisi pidanud tunnistajana üle kuulatud TK poolt antud ütluste kohaselt algselt pakuti kasiino asukohta peasissekäigule lähemale, peasissepääsust paremale poole, kostja soovis saada kasiino asukohta paremasse tiiba kohe jäähalli kõrvale, toitlustusettevõtete vahetusse lähetusse (III kd tl 13). Tunnistaja UK ütluste kohaselt kui selgus, et jäähalli rajamine jääb hilisemasse faasi, siis sellest sai teavitatud kõiki üürnike, kellega oli selleks ajaks sõlmitud eelleping ning ka tulevasi potentsiaalseid üürnike. Selle info edastas hageja kindlasti ka TK’le, valdavalt käis see telefoni teel. Olid ka mõned üksikud üürnikud, kes sellest teavitatuna otsustasid, et nad ei soovi keskusesse tulla, siis lõpetati nendega eelleping. Oli üks toitlustusettevõte, filmipood. Toitlustajale hüvitati eelprojekti tegemisega seonduvad kulud. Olympic Casino poolt ei tulnud ühtki negatiivset tagasisidet seoses sellega, et seda jäähalli ei tule, pigem oli suhtumine ükskõikne (III kd lk 36). Tunnistaja TK ütluste kohaselt enne põhilepingu sõlmimist ei tulnud kaubanduskeskuse omaniku poolt mingeid teavitusi põhikontseptsiooni muumise kohta/../ Jäähalli mittetulekust ei olnud juttu mitte kordagi, juttu oli sellest, kuidas saada sinna rohkem rahvast/../ Seda, et jäähalli ei tule, sai tunnistaja teada alles siis kui ta küsis, kus on jäähall. Kui oleks olnud eelnev info selle kohta, et jäähalli kohapealt midagi muutub, siis oleks kostja kasiino selles keskuses planeerinud teise asukohta või kui teine asukohta ei oleks sobinud, siis oleks kostja jätnud kasiino selleks kaubanduskeskuses tegemata (III kd lk 13). Lk (31) 23

Tunnistaja TK on 18.11.2011 toimunud vastandamisel tunnistaja UK ’ga oma ütlusi muutnud. Kui 17.06.2011 toimunud ülekuulamisel on tunnistaja TK väitnud, et sellest, et jäähalli ei tule, sai ta teada kasiino avamisel ja ta küsis, kus on jäähall (III kd tl 13), siis 18.11.2011 toimunud vastandamisel on tunnistaja TK muutnud oma ütlusi ning on väitnud, et teda sellest, et jäähalli ei tule, teavitas 2008.a kevadel/suvel ehitustööde toimumise ajal ehituse juht TK (III kd tl 73). Kuivõrd TK ja UK poolt tunnistajana antud ütlused kasiino asukoha valikuga seotud kriteeriumite osas ning hageja poolt jäähalli ärajäämisest kostja teavitamise osas on vastuolulised ning neid vastuolusid ei õnnestunud 18.11.2011 istungil toimunud tunnistajate vastandamise käigus kõrvaldada, jätab kohus tunnistaja TK ütlused tähelepanuta ja tugineb tunnistaja UK ütlustele kuna need haakuvad paremini teiste asjas kogutud tõenditega. Kohus leiab, et tunnistaja UK ütlustega ning toitlustusettevõtte C esindajaga peetud kirjavahetusega, millest nähtuvalt on hageja hüvitanud kõnealusele üürnikule seoses jäähalli ärajäämisega siseviimistlusprojekti koostamisel kantud kulud (II kd tl 251-255) on leidnud tõendamist, et hageja on teavitanud üürnike sellest, et jäähalli koheselt P koosseisus välja ei ehitata. Tunnistaja UK ütluste kohaselt keskuse vastu oli kasiino operaatoritel väga suur huvi, kolme kasiino vahel läks valimiseks, kelleks oli MC kasiino, C kasiino ja OC (III kd tl 36). Kuigi hageja ei ole esitanud tõendina ühtegi kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud avaldust, milles hageja teavitas kostjat sellest, et jäähalli rajamine koos P väljaehitamisega lükkub edasi, siis ei näe kohus põhjust, miks oleks pidanud hageja varjama kostjat selle eest, et jäähalli ehitamine lükkub edasi. 2007. aastal oli Eestis veel majanduskasv ning hagejal oleks olnud võimalus üürileping sõlmida mõne teise kasiino operaatoriga.

pärast avamispäeva ei olnud. Kasiino ainsad mured olid majandussurutis ja klientide registreerimine ( III kd tl 49-50). Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi kirjaliku taasesitatavas vormis tõendit, millest nähtuks, et kostjal on hagejale esitanud pretensioone seoses jäähalli väljaehitamisest loobumisega. Toimiku materjalidest nähtuvalt käsitles kostja esmakordselt kirjalikus taasesitatavas vormis jäähalli väljaehitamisest loobumist hageja poolt üürilepingu rikkumisena 31. märtsil 2009 hagejale esitatud ülesütlemisavalduses (I kd tl 60-61). Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et algse projekti kohaselt P koosseisu kuuluma pidanud jäähalli rajamine oleks olnud kostja jaoks oluline üürilepingu sõlmimisel. VÕS § 14 lg 2 kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades oluline huvi. Seega kui kostjal oli oluline huvi selle osas, et jäähalli rajamine toimuks P koosseisus, siis oli kostja kohustuseks hagejat sellest teavitada. Kohus leiab, et isegi kui kostja pidas üürilepingu sõlmimisel oluliseks jäähalli rajamist P kooseisus, ei nähtu toimiku materjalidest, et ta oleks jäähalli rajamise suhtes erihuvist teavitanud hagejat. Samuti nähtub kohtu poolt uuritud tõenditest, et pärast üürilepingu sõlmimist ning hilisemalt pärast P avamust ei ole kostja avaldanud hagejale jäähalli rajamise või selle olemasolu vastu äratuntavat huvi. Sellega seoses on kohus seisukohal, et isegi kui kostja ei olnud enne üürilepingu sõlmimist teadlik sellest, et jäähalli ei ehitata välja koos P ja sai teada sellest alles 2008.a. kevadel, siis ei oma see kohtu hinnangul antud asja lahendamisel tähtust, sest kostja ei ole tõendanud, et jäähalli olemasolu oli määrava tähtsusega üürilepingu sõlmimisel. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et hageja poolt jäähalli väljaehitamata jätmine P kooseisus oleks hageja poolt üürilepingu oluline rikkumine. Samuti ei ole kostja tõendanud, et jäähalli väljaehitamata jätmine P koosseisu on põhjuslikus seoses kostja poolt opereeritava kasiino külastatavusega. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et esinesid kostja poolt 31. märtsil 2009 esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed alused, siis kostja üürilepingu erakorraline ülesütlemine alates

37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide kasutamine (üürniku lahkumineruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Riigikohtus on oma lahendist nr 3-2-1-84-10 leidnud, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks. Arvestades seda, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni s.o. kuni 09.oktoober 2009.a. tasuda hagejale lepingu alusel üüri ning kõrvalkulude eest. Üürilepingu punkt 6.1. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale üüripinna valdamise ja kasutamise (üürimise) eest igakuiselt üüri üürilepingus punktis 1.5 sätestatud suuruses alates üürilepingu punktis 1.9 sätestatud ruumide avamise tähtajast kuni tagastamise akti allkirjastamise kuupäevani, kusjuures üürile lisandus käibemaks õigusaktides kehtestatud suuruses. Vastavalt üürilepingu punktile 1.5. oli üüri suuruseks 500 krooni üüripinna iga ruutmeetri eest kalendrikuus. Lähtudes 08. juuli 2008 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud üüripinna suurusest 336,3 m2 kuulus kostja poolt igakuiselt tasumisele üür summas 168 150 krooni (ilma käibemaksuta). Üürilepingu punkt 6.3 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma hagejale lisateenuste osutamisega seotud kõrvalkulude eest. Kostja on jätnud tasumata hageja poolt esitatud üüritasu arved perioodi juuni 2009 kuni 09. oktoober 2009 eest summas 55 529,46 eurot (868 747,40 krooni), mille tasumist hageja nõuab (I kd tl 139143). VÕS § 292 lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt üürilepingu punktile 6.3 üürileandja osutab või vahendab üürnikele ruumide kasutamisega seotud lisateenuseid, mille osutamisega seotud kõrvalkulud peab üürnik üürileandjale tasuma lisaks üürile. Kostja on jätnud tasumata hagejale kõrvalkulude eest perioodil juuni 2009 kuni 09. oktoober 2009 summas 6 194,80 eurot (96 927,56 krooni), mille tasumist hageja kostjalt nõuab (I kd 144-151). Kostja on seisukohal, et üürileping on lõppenud 04. maist 2009, kuid mingeid sisulisi vastuväited üüri ja kõrvalkulude nõude osas kostja esitanud ei ole. Kohus leiab, et hageja üüri ja kõrvalkulude nõue on põhjendatud ja mõistab kostjalt välja üürivõlgnevuse summas 55 529, 46 eurot (868 847 40 krooni) ning kõrvalkulude võlgnevuse summa 6194,80 eurot (96 927, 56 krooni). Viivise nõue Lisaks üüri-ja kõrvalkulude võlgnevusele taotleb hageja viivisintressi summas 38 346,99 eurot (600 000 krooni) kostjalt välja mõistmist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ette nähtud intressimäär. Pooled on lepingu punktis 11.2 kokku leppinud, et kui üks lepingu pool viivitab mistahes lepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmisega sh üüri ja kõrvalkulude tasumisega, peab ta tasuma teise poole nõudel viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summas iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. Kuigi üürilepingu punkti 11.2 alusel arvestav kostja tegelik viivisevõlgnevus on

nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja leiab, et isegi juhul kui hagejal eksisteeriks õigus nõuda kostjalt viiviste tasumist, oleks arvestades kostja poolt tehtud investeeringute mahtu ja sellest tulenevalt kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60 krooni, samuti arvestades hageja poolset käitumist temale lepingust tulenevate kohustute täitmisel, samuti arvesse võttes hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele. Kohus leiab, et kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks ning kohtu hinnangul ei ole üürilepingus kokku lepitud viivis ebamõistlikult suur. Lisaks sellele on hageja esitanud viivisenõude vähendatud määras. Kostja on käesoleva juhul ise tekitanud olukorra jättes tasumata üüri ja kõrvalkulude eest pikema aja vältel, kostjal oli võimalik viivisenõude suurenemist vältida põhivõlgnevuse tasumise läbi. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja poolt esitatud viivisenõue on põhjendatud ja mõistab kostjalt välja viivise summas 38 346,99 eurot (600 000 krooni). Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud varalise kahju hüvitamist summas 350 544, 87 eurot. Hageja leiab, et seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega on hagejale tekkinud kahju mitte vähem kui 20 128 088,066 krooni, mis koosneb hageja poolt kantud õigusabikuludest summas 1 985,22 eurot (31 062 krooni), üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10. oktoobrist 2009 kuni 11. aprillini 2011 hageja poolt kantud kõrvalkuludest summas 18 216,30 eurot (285 023,15 krooni), üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10. oktoober 2009 kuni 08. jaanuar 2018 saamata jäänud üür summas 16 639 798,55 krooni, milles tuleb maha arvestada hageja poolt T OÜga sõlmitud üürilepingu nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas 1 951 131,60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kahju hüvitist kokku 14 688,95 krooni ning üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingu nõuetega vastavusse viimise ja ruumides puuduste esinemisega seotud kuludest summas 43 405,30 eurot (679 145,36 krooni). Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seotud kahju hüvitamist, mis seisneb üürilepingu rikkumisega seotud õigusabikuludes summas 1 985,22 eurot (31 062 krooni). Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-79-08 punktis 18 leidnud, et VÕS § 128 lg 3 võimaldab kahju tekitanud isikult põhimõtteliselt ka kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamist nõuda. Selline nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 sätestavad, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Käesoleval juhul on hagejale kahju tekkimine põhjuslikus seoses, sest hageja ja kostja vahel tekkinud õigusliku vaidlusega seoses üürilepingu kostja poolt kohase täitmise osas pidi hageja tegema kulutusi õigusabile. Kohus leiab, et õigusabikulud (I kd tl 158-161) summas 1 985,22 eurot (31 062 krooni) ei oleks hagejal tekkinud, kui kostja oleks lepingut nõuetekohaselt täitnud. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostja poolt tehtud kulutused õigusabile on põhjendatud ning rahuldab hageja õigusabikulude nõude summas 1 985,22 (31 062 krooni). Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitisena hageja poolt üürilepingu esemeks olevate äriruumide eest perioodil 10. oktoobrist 2008 kuni 11. aprill 2011 hageja poolt kantud kõrvalkulusid summas 285 023,15 eurot. Hageja poolt esitatud P üüripindade tabelist nähtuvalt oli kostja kasutuses üüripind, mis on tähistatud numbriga B130 ja millele osundatakse 1,69 % hoolduse ja remondiga seotud kuludest, üldvee, üldelektri, lumekoristuse ja kütte kuludest ning 2,19 % turvateenistusega soetud kuludest (II kd tl 265-267). Alates 10. oktoobris 2009 ei ole üüripinna B130 osas tulnud tasuda jäätmekäitlusega seotud kulusid. Lk (31) 27

Kohus leiab, et AS P poolt 01. detsembril esitatud arvest nr 1098513 ja 31. detsembril 2010.a esitatud arvest nr 1102084 (II kd tl 268-269) nähtuvalt kuulus hageja poolt valveteenuse eest tasumisele 65 653, 25 krooni, millest kostja kasutuse olnud üüripinna osas turvateenuste kuludest moodustas 1 330,40 krooni. P koristus- ja hooldustöödega seoses esitati hagejale detsembris 2010 arveid kokku 199 681, 69 krooni (II kd tl 275-286), millest kostja kasutuses olnud üüripinna osa moodustas 3 303,93 krooni. Eesti Energia AS poolt 06. jaanuaril 2010. esitatud arvest nr 5625954 ja 07.jaanuaril 2010.a esitatud arvest nr 56275492 nähtuvalt kuulus elektrienergia ja võrguteenuste eest tasumisele 124 121,29 krooni ja tarbitud elektrienergia võrguteenuste eest tasumisele 214 331, 95 krooni (II kd tl 287-289), milles kostja kasutuses olnud üüripinna osas moodustas 3 849, 37 krooni. AS Rakvere Vesi poolt 31. detsembril 2010. esitatud arve nr 201014395 kohaselt kuulus P tarbitud vee ja kanalisatsiooni eest kokku tasumisele 13 160,88 krooni (II kd tl 290-291), millest detsembris 2010 moodustas kostja kasutuses olnud üüripinna eest tasumisele kuuluv üldvee kulu 106,79 krooni. AS CE poolt 31. detsembril 2010 esitatud arvest nr 228707 ning ET OÜ poolt 29. detsembril esitatud arvest nr 2010211 nähtuvalt kuulus detsembris 2010.a. seoses lumekoristusega kokku tasumisele 38 299,79 krooni (II kd 291-292), millest kostja kasutuses olnud üürpinna osa moodustas 646,67 krooni. 2010.a. detsembri kuu eest oli P küttekulu 196 706,08 krooni, millest kostja kasutuses olnud üüripinnale osundatav osa moodustas 3 321,23 krooni. 25.03.2009 toimunud P turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli kuni 31. detsembrini 2009.a turunduskulu fikseeritud 12 krooni/m2 ning 13.01.2010 toimunud turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01. jaanuarist 2010.a. turunduskulu fikseeritud 15 krooni/ m2 (II kd tl 293-297). Sellest nähtuvalt tuli hagejal tasuda kostja kasutuses olnud üüripinna eest P turunduseelarvesse kuni 31. detsembrini 2009 igakuiselt 4 035,60 krooni ning alates 01.jaanuaris 2010.a igakuiselt 5044, 50 krooni. Kuigi hageja on esitanud tema poolt tasutud kõrvalkulude arvestuskäigu ilmestamiseks dokumentaalsed tõendid üksnes detsember 2010 kõrvalkulude osas ning kostja pole pärast seda hageja poolt kõrvalkude kandmisega seoses vastuväiteid esitanud leiab kohus, et hageja on tõendanud hageja poolt tasutud kõrvalkulusid kogu vaidlusaluse perioodi jooksul. Hageja poolt kõigi kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei oleks otstarbekas kuna hageja väitel on neid vähemalt 500 dokumenti. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus perioodi 10.oktoobris 2009 kuni 11. aprillini 2011 hageja poolt tasutud kõrvalkulude nõude summas 285 023,15 eurot (18 216,30 krooni). Hageja nõuab kostjal varalise kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamist. Üürilepingu punkti 3.6 kohaselt kohustus kostja üürilepingu lõppemisel mistahes põhjusel tagastama üüripinna hagejale üürilepingu lõppemise päeval seisundis, mis on fikseeritud üleandmise vastuvõtmise aktis, arvestades üüripinna normaalset kulumist ja üürilepingus sätestatud poolte kohustusi üüripinna hooldamise ja remondi osas. Pooled ei vaidle selle üle, et 08. juuli 2008.a üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt anti üüripind kostjale viimase nõudemisel ilma siseviimistluseta ning hageja kompenseeris siseviimistluse standardlahenduse loobumisega säästetud kulude katteks 265 041, 92 krooni. Hageja leiab, et üürilepingu punktis 3.6 tulenevalt pidanuks kostja üüripinna hagejale tagastama kas siseviimistluse standardlahenduses või üleandmisevastuvõtmise aktis fikseeritud kujul ja tagastama hagejale kostjale tasutud kompensatsiooni. Hageja hinnangul kostja ei järginud üüripinna tagastamisel üürilepingu punktis 3.6 sätestatud nõudeid, esiteks ei ilmunud kostja eelnevalt kooskõlastatud ajal üüripinna tagastamise akti koostamiseks üüripinnale, mistõttu oli hageja sunnitud valduse üle võtma ühepoolelt ning teiseks ei vastanud üüripinna tegelik olukord ligilähedaseltki üürilepingu punktis 3.6 sätestatud nõuetele. Hageja nõuab üürilepingu esemeks olevate äriruumide üürilepingust tulenevate nõuetega vastavusse viimisega seoses hageja poolt kantud kulusid summas 43 405, 30 eurot ( 679 145,36 krooni). Lk (31) 28

Kostja leiab, et nimetatud nõue kulutuste hüvitamiseks summas 43 405, 30 eurot lepingu punktist 3.7 tuleneva tähtaja tõttu lõppenud või aegunud ning palub kohtul kohaldada aegumist. Kostja leiab, et kostja on üüripinna vabastanud 04.mail 2009 ning hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu punkti 3.7 teatanud pretensioonidest üüripinna seisundi osas 2 kuu jooksul alates üüripinna vabastamisest. Kohus kostja käsitlusega üüripinna vabastamise aja osas ei nõustu. Kohus märgib, et üüripinna ühepoolne vabastamine ei oma hageja nõude aegumist kontekstis õiguslikku tähendust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt ei vabasta üüripinnalt lahkumine kostja enda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Käesoleval juhul üürileping lõppes 09. oktoobril 2009 ja hageja võttis üüripinna osas otsese valduse üle 10. oktoobril 2009. Seega tuli hagejal esitada pretensioonid üüripinna seisundi osas 2 jooksul alates 10. oktoobrist 2009. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud kostjale üüripinna osas pretensioonide esitamist 2 kuu jooksul alates üüripinna otsese valduse ülevõtmist 10. oktoobril 2010. Hageja poolte esitatud tõendist (I kd tl 88) nähtuvalt on hageja pidanud kostjaga läbirääkimisi kompromissi sõlmimise osas, kuid hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks hageja poolt on kostjale üüritud pindade osas pretensiooni esitanud üürilepingu punktis 3.7 sätestatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamiseks on lõppenud. Kuivõrd hageja nõue on lõppenud, siis ei pea kohus vajalikus analüüsida hageja poolt üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud ehitustööde põhjendatust ja kulutuste suurust. Hageja nõuab kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu summas 286 938,05 eurot (4 489 605 krooni). Üürilepingu punkt 1.10 kohaselt sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu tähtajaga 10 aastat arvates üürilepingu sõlmimise päevast, seega sõlmisid pooled üürilepingu tähtajaga kuni 08. jaanuar 2018. Tingituna kostja poolsest rikkumisest ütles hageja üürilepingu alates 10. oktoobris 2009. üles. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-37-09 on märgitud, et alates üürilepingu ülesütlemisest võib üürileandja VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni nõuda kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. Lisaks on kõnealuses lahendis selgitatud, et juhul kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Erialakirjanduses on siiski rõhutatud, et VÕS § 135 sätestatud regulatsiooni kasutamine on kahjustatud lepingupoole õigus, mitte kohustus ning põhimõtteliselt võib kahjustatud lepingupool nõuda kahju hüvitamist ka üldiste kahju arvutamise reeglite kohaselt, näidates ära kahju konkreetse suuruse. Vastav põhimõte on sõnaselgelt sätestatud ka VÕS § 135 lg 3, mille kohaselt ei välista ega piira VÕS § 135 lg 1 ja 2 sätestatu hinnavahet ületava kahju hüvitamise nõude esitamise õigust. Hagiavalduse kohaselt jääb hagejal üürilepingu erakorralisest ülesütlemises tulenevalt saamata üür perioodi 10. oktoobrist 2008 kuni 08. jaanuar 2018 summas 16 639 798,55 krooni. Nimetatud nõue tuleneb üürilepingu kehtivuse korral perioodil 10.-30.oktoober 2009 kostja poolt tasumisele kuuluvast üürist 21 kalendripäeva eest summas 117 705 krooni, perioodil 01. jaanuar 2010 kuni 31. detsember 2017 kostja poolt tasumisele kuuluvas üürist summas 2 017,800 eurot ning perioodi 01.08 jaanuar 2018 eest tasumisele kuuluvast üürist summas 43 393, 55 krooni.

alusel hagejale üüri kokku 124 700,04 eurot (1 915, 131,60 krooni) tingimusel, et üürileping kehtib kuni 31.maini 2016. Hageja leiab, et hageja saamata jäänud üüri nõudest summas 16 639 798,55 kroon tuleb maha arvata hageja ja T OÜ vahel sõlmitud üürileping nr 98 kui asendustehingu alusel laekuv üür kogusummas 1 951 131,60 krooni, millest tulenevalt on hageja õigustatud nõuda kostjalt kokku 14 688 66, 95 euro kahju hüvitamist. Kostja ei vaidlusta hageja metoodikat saamata jäänud üüri arvestamisel, kuid leiab, et hageja ei ole teinud mõistlikke jõupingutusi üüripinna uuesti väljaüürimiseks ning hageja ei ole saamata jäänud tulu arvestamisel lähtunud turutingimustele vastavast üüripinna üürist. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Kohus leiab, et hageja on teinud mõistlikke jõupingutusi ja käinud tavalise ettevõtja hoolsusega üüripinnale uue üürniku leidmise. Hageja õiguseellane ja PKT OÜ vahele on 0.1oktoobril 2010. aastal sõlmitud maaklerleping vara üürimiseks ning hageja ja PKOÜ vahel on 03.veebruaril 2010 sõlmitud maaklerleping kinnisvara üürimiseks (I kd tl 165-170). Hageja seaduslik esindaja AR on kohtuistungil vande all selgitanud, et pärast O lahkumist üürniku leidmiseks hageja kasutas mitme kinnisvara büroo abi (AV, P) ja suhtles otse, tegi ise pakkumisi ja suhtles nendega, kes olid keskuse poole pöördunud. Kõige suurem probleem oli see, et pind ei vastanud kaubanduspinna vajadustele. Potentsiaalsed üürnikud ei pidanud otstarbekaks selle pinna ümberehitamist oma vajadustele vastavaks. O pind õnnestus alles 2001 mais välja üürida. Hageja rahastas seda ehitamist ja üürnik siis tuli hagejale selles osas vastu, et hageja ei saanud talle seda pinda kohe üles öelda, kuna hagejal võttis aega mitmeid kuid, et pind korda teha ( III kd tl 50). Samuti kohus ei nõustu kostja väitega, mille kohaselt ei ole hageja enda saamata jäänud tulud nõude arvestamisel arvestanud turutingimustele vastavast üürihinnast. Hageja ja T OÜ vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt tasub OÜ T hagejale üüri 6,3 m2, mis jääb ka kostja poolt esitatud AVK hinnangus toodu turuhinna 6-8 eurot m2 vahemikku, mistõttu on kohtu hinnangul hageja välja üürinud üüripinna vastavalt turuhinnale. Kuigi hagejal oleks õigus kostjalt nõuda üürilepingu rikkumise tõttu perioodil 10.oktoober 2009 kuni 08. jaanuar 2018 saamata jäänud üür kogusummas 14 688 666,95 krooni, esitab hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu nõude vähendatuna summas 286 938,05 eurot (4 489 605 krooni). Kostja on palunud vastavalt VÕS §-le 140 vähendada kostjal välja mõistetavat kahju hüvitist. Kostja leiab, et kahju hüvitise vähendamisel tuleb arvestades kostja poolt tehtud investeeringute mahtu ja sellest tulenevalt kostjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekkinud erakorralist kahjumit summas 5 253 893,60 krooni, samuti arvestades hageja poolset käitumist temale lepingust tulenevate kohustute täitmisel, samuti arvesse võttes hageja võimalust anda üüripind üürile kolmandatele isikutele. Kostja leiab, et mõistlik kahju, viiviste ja leppetrahvide kogusuurus ei tohiks ületada 3 kuu üürisummat (ilma käibemaksuta). Kohus leiab, et kahju hüvitise suuruse vähendamiseks alused puuduvad. Kuigi hagejal oleks õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulud 14 688 666,945 krooni on hageja esitanud kostja vastu saamata jäänud tulu nõude summas 4 489 605 krooni, s.o. ligi 27% tegelikult kostja poolt tekitatud kahjust. Hageja alternatiivne nõue üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu hüvitamiseks summas 43 405,30 eurot. Seoses kostja poolt esitatud aegumise vastuväitega hageja poolt esitatud üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõudele on hageja esitanud juhuks kui kohus peaks aegumist kohaldama alternatiivselt samas summas nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jääva tulu hüvitamiseks. Kuivõrd kohus on leidnud, et hageja poolt varalise kahjuna üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste hüvitamise nõe on lõppenud, siis rahuldab kohus hageja alternatiivse nõude ja mõistab kostjalt välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu summas 43 405,30 eurot (679 145,36 krooni).

Lk (31) 30

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevuse 55 529,47 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse 6 194,80 eurot, üürilepingu alusel üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud viivise 38 346,99 eurot ning kahjuhüvitise 350 544,87 eurot. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldas hagi, jäävad menetluskulud käesoleval täies ulatuses kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Maret Henriksen kohtunik

Lk (31) 31

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.