Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Balti Teenused OÜ hagi OLYMPIC CASINO EESTI AS-i vastu üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks ning 450 616 euro 13 sendi saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-14601
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OLYMPIC CASINO EESTI AS-i kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
385 872 eurot 82 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Balti Teenused OÜ (registrikood 11517930), esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup Kostja OLYMPIC CASINO EESTI AS (registrikood 10011039), esindaja vandeadvokaat Kalev Saare
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
18. märts 2013. a, kirjalik menetlus
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuli 2012. a otsuse (tsiviilasi nr 2-10-14601) õiguslikke põhjendusi. Muus osas jätta see otsus muutmata.
2.
Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud jätta kõigis kohtuastmetes OLYMPIC CASINO EESTI AS-i kanda.
4.Arvata riigituludesse OLYMPIC CASINO EESTI AS-i 15. augustil 2012 tasutud kassatsioonikautsjon 3000 (kolm tuhat) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Balti Teenused OÜ (hageja) esitas 26. märtsil 2010 Harju Maakohtule OLYMPIC CASINO EESTI AS-i (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et kostja 31. märtsil 2009 KOBE Asset 5 OÜ-le (KOBE) esitatud 8. jaanuari 2008. a üürilepingu nr 3 ülesütlemise avaldus on tühine. Samuti palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja 100 000 krooni üürivõlana ning viivise
24.märtsi 2010. a seisuga 100 000 krooni ja alates 24. märtsist 2010 kuni põhivõla tasumiseni 0,2%
päevas tasumata põhivõla jäägilt. Lisaks palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitise 50 000 krooni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
25.aprillil 2011 esitatud nõude suurendamise avalduses palus hageja mõista kostjalt välja kokku 450 616 eurot 13 senti, sellest kahjuhüvitisena 350 544 eurot 87 senti, üürivõlana 55 529 eurot 47 senti, kõrvalkulude võlana 6194 eurot 80 senti ja viivisena 38 346 eurot 99 senti. Kui kohus peaks kohaldama aegumist üürilepingu esemeks olevate ruumide puuduste kõrvaldamise kulutuste hüvitamise nõudele 43 405 eurot 30 senti, palus hageja alternatiivselt mõista kostjalt selles ulatuses välja rohkem hüvitist saamata jäänud tulu eest. Hageja väitel sõlmisid Margea Invest Osaühing (Margea) ja kostja 5. detsembril 2006 eellepingu üürilepingu sõlmimiseks (eelkokkulepe), milles leppisid kokku Rakvere valda rajatava kaubanduskeskuse „Põhjakeskus" (kaubanduskeskus) esimesel korrusel asuvate äriruumide (üüripinna) üürilepingu põhitingimused. 8. jaanuaril 2008 sõlmisid Margea ja kostja üürilepingu nr 3 (üürileping), mille järgi andis Margea üüripinna kostjale üürile ja kostja kohustus ruumide eest tasuma iga kuu üüri 500 krooni/m2 (lisandub käibemaks). Üürilepingu p 1.10 järgi oli lepingu tähtaeg kümme aastat. 20. märtsil 2008 sõlmitud müügilepingu alusel võõrandas Margea kaubanduskeskuse kinnisasja (kinnisasi) KOBE-le, kes kanti 26. märtsil 2008 kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. 8. juulil 2008 allkirjastasid KOBE ja kostja üleandmise-vastuvõtmise akti, mille järgi andis KOBE üüripinna valduse üle kostjale. Aktis märgiti üüripinna lõplikuks suuruseks 336,3 m2. Kostja teatas 11. märtsi 2009. a kirjaga KOBE-le soovist üürileping üles öelda, tehes ettepaneku lõpetada leping kokkuleppel, KOBE-le hüvitist maksmata. 31. märtsil 2009 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse, teatades üürilepingu erakorraliselt ülesütlemisest alates 4. maist 2009. Kostja tugines ülesütlemisavalduses üürilepingu p-le 13.4.2 ja leidis, et kaubanduskeskuse turundustegevuse täitmata jätmise ja vaba aja piirkonna (liuvälja) rajamata jätmisega rikkus KOBE oma lepingulisi kohustusi viisil, mis piiravad kostja võimalusi kasutada üüripinda sihtotstarbeliselt. KOBE teatas
13.aprillil 2009 kostjale, et ülesütlemisavaldus ei ole kehtiv, kuna ta ei ole üürilepingut rikkunud.
17.aprilli 2009. a kirjas jäi kostja ülesütlemisavalduse juurde ja teatas, et üürileping lõpeb alates
4.maist 2009, kui KOBE ei kõrvalda rikkumisi 3. maiks 2009. KOBE ei nõustunud ülesütlemisavaldusega ja jätkas kostjale igakuiste üüriarvete väljastamist. Kuna kostja ei tasunud üüri, esitas KOBE talle 5. ja 24. augustil 2009 üüri- ja viivisenõude. Kostja teatas 24. augustil 2009, et nõuded ei ole põhjendatud, sest üürileping on lõppenud. KOBE ütles 10. septembril 2009 üürilepingu üüri tasumata jätmise tõttu üles alates 10. oktoobrist 2009. Lisaks nõudis KOBE kostjalt üüripinna üleandmist kooskõlas üürilepinguga. 22. septembril 2009 teatas kostja, et peab üürilepingut lõppenuks, kuid on valmis 9. oktoobril tulema kohale ja andma üle võtmed. Kuna kostja ei taganud oma esindaja kohalolekut üüripinna ülevõtmisel, koostas KOBE ühepoolse akti pinna olukorra kohta ja teavitas kostjat pinna mittevastavusest lepingu tingimustele.
3.veebruaril 2009 sõlmitud müügilepingu alusel omandas KOBE-lt kinnisasja hageja, kes kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 7. oktoobril 2009. Kaubanduskeskusega seotud lepingud
ja arveldused anti hagejale üle 19. jaanuaril 2010. Sama päeva seisuga teavitati üürileandja vahetusest ka kõiki kaubanduskeskuse üürnikke. 19. jaanuaril 2010 sõlmisid KOBE ja hageja täiendavalt ka üürilepingust tulenevate nõuete loovutamise lepingu. Hageja arvates on kostja ülesütlemisavaldus tühine, kuna täitmata on nii ülesütlemise formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. KOBE-l ei olnud üürileandjana kohustust tagada kaubanduskeskuse minimaalset külastatavust. Kostja ei ole ka tõendanud kaubanduskeskuse väidetavat vähest külastatavust ega asjaolu, et üürileandja ei korraldanud turundustegevust nõuetekohaselt. Ainuüksi kaubanduskeskuse väidetav väike külastatavus ei tõenda hageja korraldatud turundustegevuse mittenõuetekohasust. Samuti ei olnud üürileandjal eelkokkuleppe ega üürilepingu järgi kohustust ehitada valmis nn vabaaja piirkonda, mille täitmata jätmisele tugines kostja ülesütlemisavalduses. Liuvälja ja uisukeskuse rajamine oli planeeritud kaubanduskeskuse arendamise teise etapina kaugemas tulevikus. Nende valmisehitamise tähtaegade kohta ei antud kostjale teavet ega lubadusi, mistõttu ei mõjutanud see kostja otsust üürileping sõlmida. Kaugemas tulevikus on hagejal kavatsus projektidokumentide järgi jäähall välja ehitada. Pealegi ei ole vabaaja piirkonna (liuvälja) rajamata jätmine käsitatav üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks lepingu ülesütlemist. Kostja ei teinud üürilepingu kehtivuse ajal üürileandjale etteheiteid ega ettepanekuid või soovitusi kaubanduskeskuse turundustegevuse korraldamiseks. Kostja ei andnud väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ka mõistlikku tähtaega kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg-ga 2. Kostja ei saa tugineda üürilepingu p-le 13.4.2, kuna üüripinna kasutamine ei olnud takistatud. Kostja ei ole tõendanud ka põhjuslikku seost jäähalli ehitamata jäämise ja tema kasiino väidetava vähese külastatavuse vahel. Kokku nõuab hageja kostjalt 450 616 eurot 13 senti (7 050 610 krooni 47 senti). Nõue koosneb: ·
Kostja üürivõlg on kokku 55 529 eurot 47 senti (868 847 krooni 40 senti). Kostja on kohustatud tasuma hagejale üüri kuni üürilepingu lõppemiseni KOBE ülesütlemisega 10. oktoobril 2009. Kostja pidi tasuma iga kuu üüri 168 150 krooni (käibemaksuta). VÕS § 296 lg 3 alusel peab üürnik maksma ka aja eest pärast üüripinnalt lahkumist. Hageja nõuab saamata jäänud üürist 286 938 euro 5 sendi (4 489 605 krooni) hüvitamist. Hagejal jääb 10. oktoobrist 2009 kuni 8. jaanuarini 2018 iga kuu saamata üür 168 150 krooni (käibemaksuta), kokku 16 639 798 krooni 55 senti (käibemaksuta). Hageja jätab arvutusest välja üürilepingu p 1.6
järgse võimaluse tõsta igal aastal üüri kuni 2%. Lisaks arvab hageja nõudest maha uuelt üürnikult eeldatavasti saadava üüri. Hageja on teinud mõistlikke jõupingutusi üüripinna uuesti välja üürimiseks. 4. veebruaril 2011 õnnestus hagejal sõlmida üüripinna kasutamiseks üürileping TEHNIKATÄHT OÜ-ga (uus üürnik) üüripinna kasutamiseks 1. juunist 2011, valdus anti uuele üürnikule üle 18. aprillil 2011. Uuelt üürnikult laekub üürina 31. maini 2016 (üürilepingu eeldatava kehtivusaja lõpuni) eelduslikult 124 700 eurot 4 senti (1 951 131 krooni 60 senti). Kuna üüripinda keegi ei kasutanud, on hageja kandnud ka üüripinnaga seotud lisateenuse kulusid, mida pidanuks üürilepingu p 6.3 alusel kandma kostja. Nendeks kuludeks on nt osa kaubanduskeskuse kui tervikuga seotud kõrvalkuludest, mida jagati üürnike vahel, lähtudes nende kasutuses olnud pinnast. Kõrvalkuludena võlgneb kostja hagejale 10. oktoobri 2009. a seisuga 6194 eurot 80 senti (96 927 krooni 56 senti). Lisaks on hageja 10. oktoobrist 2009 kuni 31. märtsini 2011 tasunud üüripinna eest kõrvalkulusid kokku 18 216 eurot 30 senti (285 023 krooni 15 senti), mida hageja nõuab kostjalt kahjuhüvitisena. Uue üürnikuga üürilepingu sõlmimise tõttu vabanes hageja alates 18. aprillist 2011 kohustusest kanda kostja asemel tema osa kaubanduskeskuse üldkuludest. Üürilepingu p 11.2 alusel saab hageja nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamisel viivist 0,2% tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Viivisemäär ei ole ebamõistlikult kõrge.
25.aprilli 2011. a seisuga on hageja viivisenõue 1 217 293 krooni 4 senti. Hageja nõuab viivist vähendatuna 600 000 krooni (38 346 eurot 99 senti). Lisaks kulus hagejal üüripinna üürilepinguga vastavusse viimiseks (võimaldamaks uuel üürnikul kasutada seda kaubanduspinnana) 43 405 eurot 30 senti (679 145 krooni 36 senti). Üüripinna seisund ei vastanud üürilepingu p-le 3.6. Kostja oli lohakalt demonteerinud kõik teisaldatavad seadmed, lisaks ei olnud uue üürniku jaoks võimalik kasutada kostja ehitatud sisekujunduslikku lahendust. Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu p 3.7 alusel üüripinna üürilepingu tingimustega vastavusse viimiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Kui kohus jätab selle nõude rahuldamata, palus hageja mõista selle võrra rohkem välja saamata jäänud tulu. Kostja tegevuse tõttu tekkisid hagejal kostja tegevuse õiguspärasuse hindamiseks ja nõude vormistamiseks 31 062 krooni (1985 euro 22 sendi) suurused õigusabikulud. Kahjuhüvitise vähendamiseks ei ole alust.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja väitel pidid kaubanduskeskuse omanikud ehitama kaubanduskeskusesse vabaajakeskuse, mh jäähalli. See pidi sinna tulema kaubanduskeskuse visiooni, eesmärkide jms esitlusel jagatud materjali järgi. Ka enne eelkokkuleppe sõlmimist ja selle järel, kuid enne üürilepingu sõlmimist Margea edastatud plaanimaterjalist nähtub jäähalli kuulumine kaubanduskeskuse koosseisu. Jäähall pidi algse plaani järgi valmima kaubanduskeskusest kuus kuud hiljem, see ei pidanud jääma teise etappi kaugemas tulevikus. Üürileandja ei teavitanud enne lepingu sõlmimist kostjat sellest, et kaubanduskeskuse ehitusmahtu vähendatakse või tehakse muid muudatusi. Kostja valis üüripinna asukoha sellest lähtudes. Kostja kasiino asus kaubanduskeskuse selle osa kõrval, kuhu pidi rajatama
jäähall koos ülejäänud meelelahutus- ja vabaajakeskusega. See jäi eraldatuks kaubanduskeskust külastavate klientide põhivoost. Kostja ei teadnud üürilepingu sõlmimisel, et hageja ei täida lubadust. Kaubanduskeskus ei olnud 2009. a alguseks valminud enne eelkokkuleppe sõlmimist lubatud ega ehitusregistris näidatud mahus (jäähalli ei olnud ehitatud) ning vabaaja- ja meelelahutuskeskus ei käivitunud. Seetõttu nõustus KOBE alandama 2009. a veebruari üüri 25% ja sõlmima 25. veebruaril 2009 üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, millega loobus ajavahemikul 1. märtsist 2009 kuni
31.maini 2009 üüri nõudmast. Ka mitmed teised parempoolse tiiva üürnikud on olnud sunnitud pinnalt lahkuma klientide ja käibe vähesuse tõttu. Kuna kasiino külastajate arv jätkuvalt vähenes, ei olnud kostjal enam võimalik kasiinot majandada. Üürileping lõppes kostja 31. märtsi 2009. a ülesütlemisavalduse kohaselt 4. mail 2009. Kostja ülesütlemisavaldus ei ole tühine, täidetud on nii ülesütlemise formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. Üürileandja ei taganud üürilepingu p 9 ja lisa nr 7 kohaselt kaubanduskeskuse efektiivset turundustegevust ja piisavat külastatavust. Kostjal oli üüripinna kasutamine takistatud. Kostja andis kooskõlas üürilepingu p-ga 13.4.2 üürileandjale täiendava 30-päevase tähtaja kohustuste täitmiseks. Üürilepingu lõppemise tõttu 4. mail 2009 on hageja nõuded alusetud. Hageja ei ole oma kõrvalkulunõuet ka tõendanud. Kostja lõpetas üüritud ruumides hasartmängude korraldamise ja vabastas ruumid juba 10. aprillil 2009, võimaldades hagejal need 4. mail 2009 vastu võtta. Üüripinda ei jäetud maha ohtlikus seisundis. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks teatanud üürilepingu p 3.7 kohaselt pretensioonidest ruumide seisundi kohta kahe kuu jooksul arvates nende vabastamisest ja vastuvõtmise võimaldamisest. Hageja on kaotanud üüripinna puudustest tuleneva kahju hüvitamise nõude VÕS § 336 lg 1 alusel. Üüritud ruumide puudustel põhinev hageja nõue on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud, sest ta ei esitanud nõuet kuue kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest 4. mail 2009 ja üürileandjale üüripinna vastuvõtmise võimaldamisest. Ümberehitustöödest saaks hüvitamisele kuuluda vaid need, mis hageja üürilepingu sõlmimisel kostjale standardviimistluse tegemata jätmise tõttu hüvitas (224 611 krooni 60 senti), ning kostja viimistluse lammutamise kulud. Kui hageja kulude hüvitamise nõue ei ole aegunud, tuleb seda vähendada 6022 euro 77 sendi võrra. Saamata jäänud tulu nõuet hinnates tuleb arvestada, et hageja ei teinud mõistlikke pingutusi üüripinna turutingimustel üürile andmiseks. Arusaamatu on uue üürniku tasutava miinimumüüri arvestuse aluseks võtmine ja see, et hageja ei arvesta 1. juunist 2016 kuni 8. jaanuarini 2018 üüripinnalt saada võivat tulu. Isegi kui hagejal oleks kostja vastu lepingust tulenevaid nõudeid, oleksid need kõiki asjaolusid arvestades põhjendamatult suured ning neid tuleks vähendada mõistliku suuruseni.
3.Hageja palus teha vaheotsuse üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamise nõudes. Kostja vaidles sellele vastu. Harju Maakohus jättis 13. aprilli 2011. a istungil vaheotsuse tegemise taotluse rahuldamata.
4.Harju Maakohus rahuldas 20. veebruari 2012. a otsusega hagi. Maakohus tuvastas, et kostja
31.märtsil 2009 esitatud ülesütlemisavaldus on tühine, ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 55 529 eurot 47 senti, kõrvalkulude võla 6194 eurot 80 senti, üüri- ja kõrvalkulude võlalt
arvutatud viivise 38 346 eurot 99 senti ja kahjuhüvitise 350 544 eurot 87 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohtu arvates täitis kostja üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused. Pooled ei vaidle, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte. Kostja andis hagejale üürilepingu p 13.4.2 kohaselt täiendava 30-päevase tähtaja lepingus kokkulepitud kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Kostja ütles üürilepingu üles VÕS § 325 lg-s 1 ettenähtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja avalduses on märgitud VÕS § 325 lg 2 p-des 1–3 sätestatud andmed. Ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud aga täidetud, mistõttu kehtis üürileping 4. maist 2009 edasi. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli üürilepingu p 13.6 järgi välistatud muul kui lepingu p-s 13.4 nimetatud alusel. Kostja ei ole osutanud ühelegi üürilepingu ega õigusakti sättele, millest tulenevalt oli hagejal kohustus tagada kaubanduskeskuse minimaalne külastatavus, ega määranud, kui suur pidanuks minimaalne külastatavus olema. Hageja ei saa tagada kaubanduskeskuse külastatavust, kuna see sõltub ka üürileandjast sõlumatutest asjaoludest. Sellest tulenevalt ei ole kaubanduskeskuse võimalik vähene külastatavus üürilepingu rikkumiseks, mis õigustaks üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Kostja ei ole tõendanud põhjuslikku seost jäähalli ehitamata jätmise ja tema kasiino väidetava vähese külastatavuse vahel. Samuti ei ole kostja osutanud ülesütlemisavalduses ühelegi selgele puudusele kaubanduskeskuse turunduses. Kaubanduskeskuse turundustegevuse korraldamine ja elluviimine oli hageja ülesanne, kuid hageja ei ole seda kohustust rikkunud. Kaubanduskeskuse turundustegevus oli seotud üürnike kooskõlastatava eelarvega, hageja ei saanud turunduskulusid mitmekordistada. Kostja ei ole nimetanud ega tõendanud ühtegi üürnikku, kes oleks vaidlusalusel ajavahemikul hageja ebarahuldava turundustegevuse tõttu kaubanduskeskusest lahkunud. Kostja ei ole vaidlustanud, et ta ei osalenud kaubanduskeskuse turundusnõukogu tegevuses ja turundusstrateegia kujundamises. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal oli kohustus ehitada kaubanduskeskusesse jäähall ja et jäähalli ehitamata jätmisega rikkus hageja oluliselt üürilepingut. Kuigi hageja planeeris algul jäähalli ehitamist, ei ole eelkokkuleppes ega üürilepingus viidatud, et hageja kohustus ehitama jäähalli koos kaubanduskeskusega või et jäähalli olemasolu või ehitamise aeg on kostja jaoks tähtis. Jäähalli ei ole märgitud ka kaubanduskeskuse 17. septembri 2008. a kasutusloas. Asja lahendamisel tuleb arvestada teiste tõenditega kooskõlas olevaid tunnistaja Urmas Kiburi ütlusi, mille kohaselt huvitus kostja sellest kaubanduskeskuse osast, mis ei oleks peaukse kõrval, ruumide sissepääs oleks maja esiküljest otse kasiinosse ja maja siseküljes oleks võimalikult palju fassaadi, ning läbirääkimistel ei jäänud muljet, et jäähalli olemasolu mängiks mingit rolli. Tõendatud on, et hiljemalt 2008. a suvel oli kostjale teada, et kaubanduskeskusesse jäähalli ei ehitata, kuid ta jätkas kasiino väljaehitamist. Kostja ei esitanud hagejale jäähalli ehitamisest loobumise kohta ühtegi pretensiooni. Üürileping lõppes hagejapoolse ülesütlemisega 10. oktoobrist 2009. Kuna kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa üürilepingu lõppemist, on kostjal kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid üürilepingu lõppemiseni, s.o 9. oktoobrini 2009. Üüritud ruumide 8. juuli 2008. a üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtuva üüripinna 336,3 m2 alusel pidi kostja tasuma iga kuu üüri 168 150 krooni (käibemaksuta).
Lisaks oli kostjal üürilepingu p 6.3 järgi kohustus tasuda hagejale lisateenuste osutamisega seotud kõrvalkulude eest. Üüri ja kõrvalkulude nõue (vastavalt 55 529 eurot 46 senti ja 6194 eurot 80 senti) on põhjendatud. Kostja ei tasunud üüriarveid ega esitanud kõrvalkulude nõudele sisulisi vastuväiteid. Kuna kostja ei ole esitanud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks, üürilepingus kokku lepitud viivis ei ole ebamõistlikult suur ning hageja esitas viivisenõude vähendatud määras, ei ole alust nõutud viivist vähendada. Seega tuleb kostjalt üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivitamise eest viivisena välja mõista 38 346 eurot 99 senti. Hagejale enne kohtumenetlust tekkinud õigusabikulud on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega, sest hageja pidi tegema kulutusi õigusabile poolte vahel kostja kohase täitmise üle tekkinud vaidluse tõttu. Hagejal ei oleks 1985 euro 22 sendi suurusi õigusabikulusid tekkinud, kui kostja oleks täitnud üürilepingut nõuetekohaselt. Kostja kasutuses olnud ruumidele kulus 1,69% kaubanduskeskuse hooldus- ja remondikuludest, vee ja elektri üldkuludest, lumekoristuse ja kütte kuludest ning 2,19% turvateenistusega soetud kuludest. Vaatamata sellele, et hageja esitas tasutud kõrvalkulude arvutust tõendavad dokumendid üksnes 2010. a detsembri kõrvalkulude kohta, ei ole kostja hageja kõrvalkulude kandmise kohta vastuväiteid esitanud. Seega on hageja tõendanud kogu vaidlusaluses ajavahemikus tasutud kõrvalkulud. Kõigi hageja kõrvalkulude tasumise kohta dokumentaalsete tõendite kohtule esitamine ei oleks otstarbekas, sest hageja väitel on neid vähemalt 500 dokumenti. Seega on põhjendatud hageja 18 216 euro 30 sendi (285 023 krooni 15 sendi) (otsuse põhjendustes ekslikult märgitud summad kroonides ja eurodes vastupidi) suurune kõrvalkulude nõue ajavahemiku eest 10. oktoober 2009 kuni 11. aprill 2011. Hageja nõue hüvitada üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud lisakulutused on lõppenud, mistõttu ei pidanud kohus põhjendatuks analüüsida ehitustööde põhjendatust ja kulutuste suurust. Üürileping lõppes 9. oktoobril 2009 ja hageja võttis üüritud ruumide otsese valduse üle 10. oktoobril 2009. Seega pidi hageja üürilepingu p 3.7 järgi esitama kostjale pretensioonid ruumide seisukorra kohta kahe kuu jooksul alates 10. oktoobrist 2009. Hageja ei tõendanud, et ta esitas kostjale pretensioonid õigel ajal. Alates üürilepingu ülesütlemisest võib üürileandja nõuda VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uue üürnikuga sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uus üürnik maksab üürilepingu alusel väiksemat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu järgi. Kui üürileandja ei ole üüripinda uuele üürnikule üürile andnud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral VÕS § 135 lg 2 alusel õigus nõuda abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist lepingu ülesütlemisest kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Kuna hageja sõlmis 4. veebruaril 2011 uue üürnikuga üürilepingu kostja kasutuses olnud ruumide kasutusse andmiseks alates 1. juunist 2011, on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitisena saamata jäänud üüri ajavahemiku eest 11. oktoober 2009 kuni 1. juuni 2011, s.o 3 312 555 krooni. Hageja ja uue üürniku üürileping on asendustehing, mille p 1.5.2 järgi on üüri alammäär 6,3 eurot/m2 (v.a 4,5 eurot/m2 ajavahemikul 1. juuni 2011 kuni 30. september 2011). Seega
saab hageja uuelt üürnikult üüri kokku 124 700 eurot 4 senti tingimusel, et üürileping kehtib
31.maini 2016. Saamata jäänud üüri nõudest 16 639 798 krooni 55 senti tuleb maha arvata uuelt üürnikult saadav üür 1 951 131 krooni 60 senti. Hageja nõuab saamata jäänud üüri vähendatud osas 289 938 eurot 5 senti (4 489 605 krooni). Hageja tegi uue üürniku leidmiseks mõistlikke jõupingutusi ja käitus tavalise ettevõtja hoolsusega ning üüris kostja kasutuses olnud ruumid välja turuhinnaga. Hageja nõutud kahjuhüvitise suuruse vähendamiseks ei ole alust. Kuna hageja ruumide puuduste kõrvaldamiseks tehtud lisakulutuste hüvitamise nõue on lõppenud, tuleb rahuldada hageja alternatiivne nõue ja mõista kostjalt välja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu 43 405 eurot 30 senti.
5.Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni tervikuna ja põhjendava osa osaliselt ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või jätta hagi rahuldamata. Kostja nõustus maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles kohus luges lõppenuks hageja nõude üürieseme puuduste kõrvaldamiseks tehtud täiendavate kulutuste 43 405 euro 30 sendi hüvitamiseks ning tuvastas kostja ülesütlemisavalduse formaalsete eelduste täidetuse ja hageja kohustuse korraldada ja viia ellu kaubanduskeskuse turundustegevust. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 6. juuli 2012. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohus ei tuvastanud menetlusõiguse normide rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist maakohtus. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et alguses oli rajatava kaubanduskeskuse koosseisu planeeritud ehitada ka jäähall. Sellest teavitati lepingueelsete läbirääkimiste käigus ka tulevasi üürnikke, sh kostjat. Eelkokkuleppe ja üürilepinguga kohustus hageja andma kostjale üürile kaubanduskeskuse esimesel korrusel kasiinole sobivad ruumid üldpinnaga 334 m2. Hageja andis kokkulepitud ruumid kostja valdusse ja kasutusse. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja sidus ruumide asukoha just jäähalli naabrusega. Hageja ei olnud võtnud endale kohustust ehitada jäähall. Seetõttu ei saanud jäähalli ehitamata jäämine olla üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Kostjal ei olnud alust olla veendumusel, et jäähall ehitatakse valmis koos kaubanduskeskusega või mõneks muuks kindlaks ajaks. Ainuüksi kaubanduskeskuse esitlusmaterjali põhjal pidi mõistlik isik saama aru, et kasiino avatakse jäähallita ja ei ole teada, millal see osa keskusest valmib. Maakohus ei ole tõendite hindamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus on põhjendanud, miks ta eelistas vastuolude korral ühe tunnistaja ütlusi teise tunnistaja ütlustele. Arvestades, et maakohus tegi kõik endast oleneva, et vastuolusid tunnistajate ütluste vahel kõrvaldada (kasutades mh tsiviilkohtumenetluses harva kasutatavat vastastamist) ja selle tulemusena muutis üks tunnistaja oma algseid ütlusi, on maakohtu otsusest jälgitav, miks selle tunnistaja ütlused osutusid kogumis
muude kogutud tõenditega kohtu jaoks vähem veenvateks kui teise tunnistaja ütlused. Õige ei ole kostja seisukoht, et maakohus võttis tehingu tõlgendamisel põhjendamatult aluseks asjaolud, mis toimusid pärast üürilepingu allkirjastamist. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel muu hulgas arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Tunnistaja ütluste kohaselt sai kostja juba 2008. a kevadel või suvel teada, et jäähalli ei ehitata. Sellele vaatamata jätkati kasiino projekteerimist, kasiino avati septembris ja tegutses kuus kuud. Sellel ajal ei esitanud kostja hagejale ühtegi pretensiooni selle kohta, et jäähall on rajamata ja ei ole teada, millal see ehitatakse. Jäähalli puudumisele ei viidanud kostja ka üüri alandamise avaldustes ega 11. märtsi 2009. a ülesütlemisavalduses. Jäähalli ehitamata jätmisele tugines kostja alles
31.märtsi 2009. a avalduses. Kostja vaidles hagile esitatud vastuses üldkulude hüvitamise nõudele vastu, kuid seda põhjusel, et ta ütles üürilepingu kehtivalt üles, mistõttu ei ole hagejal alust kostjale kahjuhüvitise nõuet esitada. Alternatiivselt taotles kostja kahjuhüvitise vähendamist. Alles hagi muutmise kohta esitatud vastuses väitis kostja, et hageja kahjuhüvitise koosseisus esitatud kõrvalkulud (üüritud ruumidega seotud lisateenused, sh turvateenus, üldine vee- ja elektrikulu jms) ei ole tõendatud. Hageja esitas tõendid kulude kohta ühes kalendrikuus (detsembris 2010) ja selgitas, et kuna kuludokumente on ligi 500 lehekülge, esitab ta need juhul, kui kostja peab vajalikuks kuluarvutusi kontrollida. Kostja ei esitanud maakohtus sellist taotlust, kuid kordas tõendamatuse väidet kohtuvaidluses. Kuna kostja ei kasutanud maakohtus võimalust tutvuda hageja täiendavate kuludokumentidega ja kontrollida tema arvutusi, ei ole asjakohane tema etteheide, et hageja nõue on tõendamata. Muudele kostja väidetele on maakohus ammendavalt vastanud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja palub kassatsioonkaebuses nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonimenetluse kulud palub kostja jätta hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus poolte ärakuulamise ja võrdse kohtlemise põhimõtet, sest lahendas asja kohtuistungil üksnes hageja esindajate osavõtul, kuigi kostja oli taotlenud kohtuistungi edasilükkamist enda esindaja haigestumise tõttu. Ringkonnakohus jättis otsuse ka olulises osas põhjendamata, jättes osale apellatsioonkaebuse seisukohtadele vastamata (sh maakohtu otsusest tulenevad vastuolud kõrvaldamata) ning põhjendamata, miks ta neid väiteid ei analüüsi, vaid nõustub maakohtuga. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kostja apellatsioonkaebuse väite, et maakohus ei hinnanud kõiki tõendeid, millest nähtub, et hagejal oli kohustus rajada kaubanduskeskusesse jäähall ning selle ehitamata jätmine andis aluse öelda üürileping erakorraliselt üles. Kostja sõlmis üürilepingu teadmisega, et tema ruumid hakkavad asuma kaubanduskeskuse vabaaja- ja meelelahutuskeskuse osas, n-ö ühendusteel jäähalli kui kõige olulisemasse vabaaja- ja meelelahutuskeskusesse. Pärast üürilepingu sõlmimist selgus, et jäähalli ei rajata koos kaubanduskeskuse muude osadega ja selle ehitus lükkub määramata ajaks edasi. Seetõttu jäi kasiino asukoht klientidest eemale. Kohtud kohaldasid valesti
VÕS § 14 lg-t 2, kui leidsid, et kostja oleks pidanud lepingueelsetel läbirääkimistel teavitama hagejat erihuvist jäähalli rajamise vastu. Arvestades hageja ja tema õiguseelneja avaldatut lepingueelsetel läbirääkimistel, oli kostjal õigustatud ootus, et kaubanduskeskusesse ehitatakse jäähall hiljemalt 2008. a lõpuks. Kuna kostjale tutvustati kaubanduskeskuse plaani, mille järgi asusid kasiino ruumid jäähalli lähedal, ei olnud pooltel põhjust kasiino ja jäähalli asukoha omavahelist seost eraldi läbi rääkida. Õige ei ole kohtute järeldus, et jäähalli rajamine ei olnud kostjale piisavalt oluline. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks jäeti tähelepanuta kostja apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et hageja rikkus kohustust korraldada kaubanduskeskuse turundustegevust. Turundustegevuse korraldamise kohustuse rikkumine mõjutas kasiino tegevust ja on seega käsitatav üüritud ruumide kasutamist takistava asjaoluna. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks tuleb jätta tähelepanuta kostja apellatsioonkaebuse väited hageja rahaliste nõuete, sh kahjuhüvitise ja kõrvalkulude nõuete põhjendamatuse kohta. Kuna kostja ütles üürilepingu alates 4. maist 2009 erakorraliselt üles, on alusetud ja põhjendamata kõik hageja rahalised nõuded. Olukorras, kus hageja esitas üksnes ühe kuu üldkulusid tõendavad dokumendid, leidsid kohtud põhjendamatult, et üldkulude nõue on põhjendatud kogu vaidlusaluse aja kohta. Kostja ei pidanud nõudma hagejalt ülejäänud tõendite esitamist. Ringkonnakohus ei kõrvaldanud ebaselgust kahju hüvitamise õigusliku aluse osas. Hageja ei teinud asendustehingut mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kostja apellatsioonkaebuse väite kohta, et maakohus läks saamata jäänud üüritulu nõuet rahuldades vastuollu VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga. Kohtuotsuse jõustumise korral oleks hageja paremas olukorras kui lepingu kehtivuse korral, sest viimasel juhul oleks hageja saanud kostjalt alates 10. oktoobrist 2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni üüri 304 111 eurot 80 senti, mitte 330 343 eurot 35 senti, mille maakohus kostjalt hageja kasuks saamata jääva üürina välja mõistis. Lisaks oleks hageja tulevikku suunatud üürinõue tulnud rahuldada igakuiste maksetena, mitte aga ühekordselt. Samuti jätsid kohtud arvestamata, et hageja võib uuelt üürnikult lisaks miinimumüürile saada üürilepingu p 1.5.7 alusel lisaüüri, mis sõltub uue üürniku käibest. Kahjuhüvitise väljamõistmisel lähtusid kohtud valesti asjaolust, et uue üürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemisest
1.juunil 2016 kuni kostjaga sõlmitud üürilepingu lepingujärgse tähtaja möödumiseni 8. jaanuaril 2018 ei saa hageja üüripinnalt tulu. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks tuleb jätta tähelepanuta kostja taotlus vähendada temalt väljamõistetavat kahjuhüvitist ja viivist.
8.Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel tuleb muuta selle õiguslikku põhjendust. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Materiaalõiguse
tõlgendamise ja kohaldamise osas on võimalik ringkonnakohtu seisukohta täiendada. Kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata
10.Kolleegium käsitleb esmalt kaebuse väiteid poolte ärakuulamise ja võrdse kohtlemise tagamise põhimõtte rikkumise kohta apellatsioonimenetluses (I), seejärel aga vaidluse eset ja üldiselt hageja nõudeid (II). Edasi analüüsib kolleegium kostja väiteid üürilepingu temapoolse ülesütlemise kehtivuse kohta (III) ning üürinõuete lahendamist (IV), seejärel aga muude varaliste nõuete lahendamist (V). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (VI). I
11.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel oluliselt tsiviilkohtumenetluse põhimõtteid, kui lahendas asja kohtuistungil kostja esindaja osavõtuta.
12.Kostja teatas apellatsioonkaebuses, et on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (IV kd, tl 16). Istungit taotles vastuses apellatsioonkaebusele hageja (IV kd, tl 48). 19. juunil 2012 ehk päev enne ringkonnakohtu istungit 20. juunil 2012 jõudis ringkonnakohtusse kostja taotlus lükata asja arutamine lepingulise esindaja haiguse tõttu edasi (IV kd, tl 53–57). Põhjendusena nimetas ta soovi esitada vaidlusaluste asjaolude kohta istungil enda seisukohti. Ringkonnakohus istungil taotlust ei rahuldanud, vaid arutas asja kostja esindaja kohalolekuta (IV kd, tl 58).
13.Seadus ei nõua kõigi apellatsiooniasjade lahendamist ringkonnakohtu istungil. TsMS § 647 lg-st 1 tulenevalt võib ringkonnakohus lahendada asja kirjalikus menetluses, kui kumbki pool ei ole taotlenud istungit ja kohus ei pea seda ka ise vajalikuks. Suulise menetluse piiratus apellatsiooniastmes on õigustatud menetluseseme piiratusega põhiliselt maakohtus juba arutatuga ja õiguse kohaldamise küsimustega, milleks puudub tingimata poolte suuliste seisukohtade ärakuulamise vajadus. Seadusest tuleneva eelduse järgi on pooled üldjuhul juba maakohtus soovi korral suuliselt ära kuulatud.
14.Istungi pidamisel on TsMS § 649 lg 1 esimese lause järgi ringkonnakohtu otsustada, kas ta lükkab apellandi puudumisel asja arutamise edasi või lahendab asja tema osavõtuta. Kui ringkonnakohus ei pea menetlusosaliste ärakuulamist vajalikuks, võib ta kaebuse sisuliselt läbi vaadata ja asja lahendada (vt ka nt Riigikohtu 3. novembri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-09, p 16). Seega on ringkonnakohtule antud kaalutlusõigus otsustada, kas apellandi või tema esindaja puudumine istungilt takistab asja lahendamist või võib apellandi õigusi oluliselt kahjustada ja kaalub seetõttu üles vajaduse lahendada asi mõistliku aja jooksul ja vältida asja edasilükkamisest mh vastaspoolele täiendavate kulude tekkimist. Selliselt on tegemist eriregulatsiooniga maakohtu menetluses kehtiva TsMS §-ga 414 võrreldes. TsMS § 649 lg 2 tingimustel võib ringkonnakohus jätta ka apellatsioonkaebuse läbi vaatamata.
15.Kolleegiumi arvates ei rikkunud ringkonnakohus kostja ärakuulamise põhimõtet ega sellega seotud kostja õigusi. Kostja ei ole välja toonud, millises küsimuses oleks ta soovinud ringkonnakohtus oma põhjaliku apellatsioonkaebusega võrreldes veel suuliselt ära kuulatud saada. Uute tõendite vastuvõtmist ega
nt tunnistajate uut ülekuulamist kumbki pool ei taotlenud ning see nagu ka uutele asjaoludele tuginemine oleks apellatsioonimenetluses olnud ka TsMS §-st 652 tulenevalt piiratud. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses ka näidanud, mida ta oleks oma esindaja ringkonnakohtu istungil osalemisest saanud võita ja millest tulenevalt oleks ringkonnakohus tema kohalolekul võinud teha teistsuguse otsuse. Apellatsioonkaebuse väidetele peab ringkonnakohus vastama sõltumata istungist ja apellandi osalemisest sellel.
16.Kolleegiumi arvates ei rikkunud ringkonnakohus asja istungil arutades ka TsMS §-st 7 tulenevat võrdse kohtlemise põhimõtet. Toimikust ei nähtu, et hageja esindajad oleksid ringkonnakohtu istungil esitanud täiendavaid taotlusi või et menetluslik olukord oleks istungist tulenevalt kuidagi muutunud ning hageja oleks oma esindajate istungil osalemisest saanud mingi olulise menetlusliku eelise. Ka oli maakohtus asja juba põhjalikult menetletud, kõik olulised seisukohad olid kirjalikus menetluses esitatud, kompromissi leidmine istungil oli vähetõenäoline ja kostja ise oli alguses olnud nõus kirjaliku menetlusega. II
17.Hageja on palunud kohtul tuvastada, et kostja esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine, ja mõista enda kasuks kostjalt üürilepingu rikkumise tõttu välja kokku 450 616 eurot 13 senti, sh: · üürivõlana 55 529 eurot 47 senti; · saamata jäänud üürina 286 938 eurot 5 senti; · kõrvalkulude võlana 6194 eurot 80 senti; · kõrvalkuludena lepingu lõppemise järgse aja eest 18 216 eurot 30 senti; · viivisena tasumata üürilt ja kõrvalkuludelt 38 346 eurot 99 senti; · üüripinna lepinguga kooskõlla viimise kulude (remondikulude) hüvitamiseks 43 405 eurot 30 senti; · õigusabikulude hüvitamiseks 1985 eurot 22 senti. Remondikulude hüvitamise nõude rahuldamata jätmise puhuks palus hageja samas ulatuses (43 405 eurot 30 senti) mõista kostjalt täiendavalt välja saamata jäänud üüri. Hagi alusena tugineb hageja eelkõige sellele, et kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles ning et üürileping lõpetati kostja üürivõla tõttu ja lepingu lõppemise tõttu tekkis hagejale kahju.
18.Hageja esmane nõue on tuvastada kostja esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus. Sellise asjaolu tuvastamise vastu on hagejal TsMS § 368 lg 1 järgi tuvastushuvi, kuna ülesütlemise kehtivusest võivad vähemalt osaliselt sõltuda tema üürilepingust tulenevad muud nõuded. Kolleegium märgib siiski, et tuvastusnõude esitamine ei olnud hagejale vajalik, kuna tema varaliste nõuete rahuldamise eeldusena tulnuks nagunii selgeks teha, millal ja millisel alusel leping lõppes. Lisaks juhib kolleegium poolte ja kohtute tähelepanu asjaolule, et esitatud asjaoludel ei ole hageja tuvastusnõue täpselt formuleeritud. Kui ülesütlemisavalduse eeldused (sh materiaalsed eeldused) puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Tehingu tühisuse alused on
seaduses sätestatud ning sellist tühisuse alust ei ole ette nähtud. Õiguslikult korrektne oleks tuvastada, et vastava ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud. Hageja tahe on kolleegiumile siiski arusaadav ja hagi rahuldanud maakohtu otsuse resolutsiooni on mõistlikult tõlgendades võimalik ka sellisena mõista. Täpsustavalt on maakohus tuvastanud ka ülesütlemise, mitte ülesütlemisavalduse tühisuse.
19.Ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi tuleb täiendada hageja rahaliste nõuete rahuldamise õigusliku aluse osas. Hageja üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmise nõude aluseks on üldiselt VÕS § 108 lg 1. Kahju hüvitamise nõuete üldine õiguslik alus on VÕS § 115 lg 1 ja viivisenõude õiguslik alus VÕS § 113 lg 1. Täpsemalt vt nõuete aluste ja rahuldamise võimalikkuse kohta otsuse IV ja V osa.
20.Pooled ei vaidle, et: · kostja on kasutanud kaubanduskeskuses üüripinda Margeaga 5. detsembril 2006 sõlmitud eelkokkuleppe ja 8. jaanuaril 2008 sõlmitud üürilepingu alusel kasiino pidamiseks; · üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt kümneks aastaks igakuise üüriga 500 krooni/m2 (lisandus käibemaks); · üüripind (336,3 m2) anti kostja valdusse 8. juulil 2008. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kaubanduskeskuse kinnisasi kuulus alguses Margeale, kellelt omandas selle 26. märtsil 2008 KOBE ja viimaselt 7. oktoobril 2009 hageja. Pooled ei vaidle ka selle üle, et alguses Margeaga sõlmitud üürileping läks üle KOBE-le ja et sellest tulenevaid üürileandja nõudeid võib kostja vastu oma nimel maksma panna hageja. Kolleegium märgib siiski, et VÕS § 291 lg 1 järgi on kinnisasja üürilepingu omandajale ülemineku tingimuseks mh üürieseme olek üürniku valduses, kuid esitatud asjaoludel anti üüripind kostja valdusse ajal, kui kinnisasja oli juba omandanud KOBE.
21.Pooled on ühel meelel ka selles, et üürileping on lõppenud, kuid eri meelt küsimuses, kelle ülesütlemisavalduse alusel ja millal leping lõppes. III
22.Pooled ei vaidle, et kostja esitas 31. märtsil 2009 KOBE-le üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille järgi pidi üürileping lõppema alates 4. maist 2009. Kostja on üürilepingu ülesütlemist põhjendanud sellega, et hageja rikkus üürilepingut (st mitte endast tulenevate asjaoludega), mis seisnes eelkõige alljärgnevas: · hageja ei taganud kaubanduskeskuse piisavat külastatavust, rikkudes mh oma kohustusi turundustegevuse korraldamisel, mistõttu kostjal ei olnud võimalik üüripinnal olevat kasiinot kasutada ja majandada; · hageja jättis rajamata kaubanduskeskuse koosseisu planeeritud vabaajakeskuse (sh jäähalli), mille juures kostja üüripind pidi hakkama paiknema ning asukoha tõttu oli kostja kasiino külastatavus madal.
23.Kohtud leidsid, et kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles, kuna hageja ei ole oma kohustusi rikkunud. Konkreetsemalt leidsid kohtud mh, et: · hagejal ei olnud kohustust tagada kaubanduskeskuse minimaalne külastatavus, ka ei ole selge, kui suur pidanuks see kostja arvates olema; · hageja ei ole rikkunud kaubanduskeskuse turundustegevuse korraldamise ja elluviimise kohustust – turundustegevus oli seotud üürnike kooskõlastatava eelarvega, hageja ei saanud turunduskulusid mitmekordistada; · eelkokkuleppest ega üürilepingust ei tulene, et üürileandja kohustus ehitama jäähalli koos kaubanduskeskusega või et jäähalli olemasolu või ehitamise aeg on kostja jaoks tähtis.
24.Kohtud on tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Kohtud ei ole asjaolusid tuvastades ja tõendeid hinnates rikkunud menetlusnorme selliselt, et see seaks tehtud lahendi õigsuse kahtluse alla. Kolleegium ei saa TsMS § 688 lg-te 3–5 kohaselt ise asjaolusid tuvastada ja tõendeid hinnata, mistõttu jäävad seda taotlevad kaebuse väited tähelepanuta.
25.Maakohus on õigesti märkinud, et üürilepingu p-de 13.4 ja 13.6 järgi on üürnikupoolsed üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused ammendavalt loetletud p-s 13.4, st muul alusel kostja üürnikuna lepingut üles öelda ei saa. Üürilepingu p 13.4 järgi on lepingu ülesütlemise aluseks üksnes üürileandja kohustuste oluline rikkumine, milleks on üüritud ruumi puudus (p 13.4.1) ning ruumide lepingujärgse või sihtotstarbelise kasutamise välistatus (p-d 13.4.2 ja 13.4.3). Seega tuleb üürilepingu ülesütlemise alusena juhinduda üürilepingust, jättes kõrvale seaduses sätestatud üürilepingu ülesütlemise alused, eelkõige VÕS § 313, mille täiendav kohaldamine on välistatud. Kohtud ei ole pidanud p 13.6 tühiseks ja sama meelt on ka kolleegium. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel. Tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, ja võivad vastavalt ka oma õigusi ja kohustusi lepingus kujundada.
26.Kostja on üürilepingu ülesütlemisel tuginenud üürilepingu p-le 13.4.2, mille järgi saab lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olla see, kui ruumide lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea lepingu kohaselt omal kulul kõrvaldama, ning selline takistus välistab ruumide sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning üürileandja ei ole takistust kõrvaldanud mõistliku aja jooksul (maksimaalselt 30 kalendripäeva) pärast seda, kui ta takistusest teada sai või pidi teada saama. Kolleegiumi arvates on küsitav, kas kostja ette heidetud rikkumisi saab lugeda aluseks, mis õigustanuks kostjat üürilepingut üürilepingu p 13.4.1 või 13.4.2 alusel üles ütlema. Võimaliku kohustuse rikkumine tagada kaubanduskeskuse minimaalne külastatavus, korraldada kaubanduskeskuse turundustegevust või rajada jäähall sai vaid kaudselt takistada hagejal üüripinda kasutamast või piirata seda olulisel määral. Tegemist ei saa olla üüritud ruumi puudusega. Siiski käsitleb kolleegium üürilepingu p 13.4.2 rikkumise võimalikkust eeldades ka kostja väiteid tema poolt ülesütlemiseks õigustavate asjaolude hindamise kohta alama astme kohtutes.
27.Kolleegium nõustub kohtutega, et kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagejal olnuks kohustus tagada kaubanduskeskuse külastatavus mingil konkreetsel tasemel. Kuigi selline asjaolu võis olla kostjal sisemiseks motiiviks üürilepingu sõlmimisel ja selle tingimuste kokkuleppimisel, ei nähtu esitatud ega tuvastatud asjaoludest, et sellest oleks lähtunud üürilepingu pooled ühiselt, st et see oleks võetud lepingu sõlmimisel aluseks (poolte ühiseks motiiviks) või sellest oleks tulenenud hagejale lepinguline kohustus.
28.Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et tuvastatud asjaoludest ei nähtu, et hageja oleks rikkunud kaubanduskeskuse turundustegevuse korraldamise ja elluviimise kohustust. Tuvastatud asjaoludest ei nähtu, et hageja turundustegevus oleks olnud sedavõrd passiivne, et seda saaks pidada tema kohustuse rikkumiseks. Kolleegium nõustub kohtutega, et turundustegevuse eelarve oli seotud ka üürnike kooskõlastusega ega olnud piiramatu. Kuna maakohus on piisavalt põhjalikult käsitlenud kostja seisukohta, et hageja jättis täitmata kohustuse korraldada kaubanduskeskuse turundustegevust, ja ringkonnakohus on maakohtu põhjendustega nõustunud, ei pidanud ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 järgi otsust selles osas täiendavalt põhjendama. Maakohus on kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 märkinud otsuses tõendid, millele on tema järeldused rajatud, ja on tõendeid ka analüüsinud.
29.Kohtud on leidnud, et pooled ei vaidle selle üle, et üürileandjal oli alguses jäähalli ehitamise kavatsus vabaajakeskuse koosseisus ja see oli nii kostjale kui ka teistele kaubanduskeskuse potentsiaalsetele üürnikele enne üürilepingu sõlmimist teatavaks tehtud (vt maakohtu otsuse lk 24). Seetõttu ei olnud kohtutel vajadust seda kinnitavaid dokumentaalseid tõendeid täiendavalt käsitleda. Isegi kui üüripinna asukoha valikul või kasiino tegevuse korraldamist planeerides võis kostja lähtuda sellest, et jäähall ehitatakse, ei tähenda see, et jäähalli rajamine oli üürileandja kohustuseks kostja ees või et sellest lähtusid üürilepingu sõlmimisel mõlemad pooled. VÕS § 14 lg 2 järgi peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Üürileandja ei pidanud ainuüksi üürilepingu eesmärgist järeldama, et jäähalli olemasolu on kostja jaoks määrava tähtsusega. Kohtud on tuvastanud, et jäähalli rajamises ei ole üürilepingu pooled kokku leppinud ja üürileandja ei andnud kostjale või teistele üürnikele konkreetseid lubadusi aja kohta, millal jäähall valmib. Seega ei ole kohtud tuvastanud, et kostjale oleks üürilepingu sõlmimisel või lepingueelsetel läbirääkimistel antud jäähalli ehitamise kohta siduvaid lubadusi, mida saaks lugeda lepingu sisuks. Kohtud on lisaks tuvastanud, et kostja ei ole oma huvi püsimist üürilepingu või selle jätkumise vastu enne lepingu ülesütlemise avalduse tegemist sidunud jäähalli olemasoluga. Samuti ei ole kostja kohtute arvates tõendanud põhjuslikku seost jäähalli ehitamata jätmise ja kostja kasiino väidetava vähese külastatavuse vahel.
30.Ringkonnakohus vastas piisavalt põhjalikult apellatsioonkaebuse väitele, et maakohus tuvastas valesti, et hagejal ei olnud kohustust jäähalli rajada (vt ringkonnakohtu otsuse p-d 85–88). Ringkonnakohus ei ole ümber hinnanud tõendeid ega pidanud tuvastatut pikemalt põhjendama. Ringkonnakohus hindas kostja väidetud vastuolusid tunnistjate ütlustes ja etteheiteid nende ütluste
hindamisele koos muude tõenditega. Kostja ei ole oma kahtluste kõrvaldamiseks taotlenud ringkonnakohtult nt ühe või mitme tunnistaja uut ülekuulamist.
31.Kuna üürileping sõlmiti kostjaga 8. jaanuaril 2008 kümneks aastaks ja selle lepingu kostjapoolne ülesütlemine oli tagajärjetu, kehtis leping ka pärast kostja esitatud ülesütlemisavaldust edasi. Kohtud on tuvastanud, et leping lõppes 10. oktoobril 2009 üürileandja KOBE ülesütlemisega kostja üürilepingujärgse võlgnevuse tõttu. Kolleegium nõustub kohtutega. Kostja on selle kohtute seisukoha vaidlustanud üksnes põhjendusega, et üürileping oli lõppenud juba varem tema ülesütlemise tõttu, millega kolleegium eespool ei nõustunud. IV
32.Tasumata üüriarvetest tuleneva üürivõla nõude 55 529 eurot 47 senti on hageja arvestanud aja eest kuni üürilepingu lõppemiseni 10. oktoobril 2009. Kohtud on selle nõude rahuldanud ja kolleegium nõustub kohtutega. Kostja ei ole hageja arvestusele (mh igakuisele üürisummale) vastu vaielnud ega esitanud selle kohta vastuväiteid ka apellatsioon- ega kassatsioonkaebuses. Üüri maksmise kohustus on üürnikul nii üürilepingu p-st 6.1 kui ka VÕS §-st 271 tulenevalt. Seda kohustust ei välista VÕS § 296 lg 3 järgi see, et kostja üüripinnalt juba varem lahkus, viidatud sätte järgsetele võimalikele mahaarvamistele ei ole kostja tuginenud (vt ka nt Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 16). Võlgnetava üüri maksmist võib hageja nõuda VÕS § 108 lg 1 alusel.
33.Lisaks on hageja nõudnud kostjalt saamata jäänud üüri hüvitamist 286 938 euro 5 sendi ulatuses, alternatiivselt täiendavalt ka 43 405 eurot 30 sendi ulatuses, st kokku maksimaalselt 330 343 euro 35 sendi ulatuses. Kohtud on selle nõude rahuldanud ja mõistnud kostjalt saamata jäänud üürina välja kokku 330 343 eurot 35 senti. Kolleegium nõustub kohtutega, kuid täiendab ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
34.Esiteks märgib kolleegium, et võimalik on kahjuhüvitist alternatiivselt välja mõista ka esialgu nõutust rohkem, kui mõni muu nõue jääb rahuldamata, st nagu esitas nõude hageja ja rahuldasid selle kohtud. Siiski tuleb sellise nõude rahuldamisel kõik nõude eeldused selgeks teha, st hinnata kahju hüvitamist kogu nõutavas ulatuses.
35.Hageja saamata jäänud üüri nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 järgse kahju hüvitamise nõudena kostjapoolse üürilepingu rikkumise tõttu. Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise
kohustuse rikkumine on kolleegiumi arvates VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses sellega kaasnenud lepingu ülesütlemisest tekkinud kahjuga. Samuti on selline kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes. Sellise kahju hüvitamise kohustus pidi üüri maksmata jätnud ja üürilepingu ülesütlemise põhjustanud üürnikule olema VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav.
36.Kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lg 5, § 128 lg 4 kui ka § 139 lg 2 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Nii koosneb saamata üürinõue nõudest uue üürniku leidmiseni mõistlikult kuluva aja eest ja võimalikust negatiivsest üürivahest uue üürniku makstava üüriga. Kui üürnik on leitud, tuleb hüvitise arvutamisel vähemalt üldjuhul eeldada, et vähemalt samasugustel tingimustel on võimalik üürieset kasutusse anda kogu algse üüritähtaja kestel.
37.Riigikohus on varem leidnud, et üürniku üürilepingu rikkumise tõttu üürilepingu ülesütlemise järel saab üürileandja analoogia alusel tugineda taganemise puhul hinnavahest lähtuvale kahju hüvitamise arvestamisele VÕS § 135 lg 1 või 2 alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20). See ei piira VÕS § 135 lg-st 3 tulenevalt aga kahju hüvitamist ajavahemiku eest pärast lepingu lõppemist ja enne asendustehingu tegemist (uue üürnikuga üürilepingu sõlmimist), kui võlausaldaja on teinud mõistlikud pingutused asendustehingu tegemiseks (asendusüürniku leidmiseks), kuid need ei ole andnud tulemust. VÕS § 135 ei ole kahju hüvitamist piirav, vaid selle võimalikku arvutamist lihtsustav säte, millele viitab ka VÕS § 135 lg 3. Ka märgib kolleegium, et VÕS § 135 lg 1 järgi ei saa kahjuhüvitise arvutamisel asendustehingu hinda alati aluseks võtta, kui asendustehingut ei tehtud mõistlikul viisil, st mõistlikel tingimustel, nt kui asendusüürileping sõlmiti liiga madala üüriga.
38.Kohtud tuvastasid, et hageja ei viivitanud uue üürniku otsimisega, st tegi endast oleneva kahju suurenemise vältimiseks. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud seejuures oluliselt menetlusnorme rikkunud ja Riigikohus ise ei saa tõendeid hinnata. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtutest erinevale järeldusele jõuda. Muu hulgas ei vastanud üüripind tuvastatud asjaoludel kaubanduspinnale esitatavatele üldistele nõuetele, kuna kostja jättis üüripinnalt lahkudes ruumidesse kasiinole vajaliku sisustuse ning hageja pidi selle eemaldamiseks tegema ehitustöid. Seda ei mõjuta asjaolu, et hageja üüripinna puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulude hüvitamise nõue jäi selle esitamisega hilinemise tõttu rahuldamata.
39.Kohtud leidsid õigesti, et kostjalt hageja kasuks väljamõistetavast saamata jäävast üürist tuleb maha arvata uuelt üürmikult saadav üür. Põhjendamatult ei ole aga arvesse võetud võimalikku saamata jäänud üüri ajavahemiku eest uue üürilepingu lõppemisest kuni poolte üürilepingu tähtaja möödumiseni (31. mai 2016 kuni 8. jaanuar 2018). Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostja ei vaidlustanud hageja saamata jääva üüri arvutamise metoodikat. Kostja märkis nii hageja nõude suurendamise avaldusele esitatud vastuses (II kd, tl 188)
kui ka apellatsioonkaebuses (IV kd, tl 13), et lisaks uues üürilepingus kokkulepitud miinimumüürile on uuel üürnikul kohustus maksta hagejale ka lisaüüri. Maakohus on jätnud selle vastuväite tähelepanuta. Apellatsioonkaebuse väitele lisaüüri arvestamise vajalikkuse kohta ei ole ringkonnakohus vastanud. Samuti tugines kostja sellele, et saamata jääva üüri väljamõistmisel aja eest pärast uue üürilepingu lõppemist kuni poolte üürilepingu tähtaja möödumiseni tuleb arvestada asjaoluga, et hageja võib sellel ajavahemikul teha uusi asendustehingud ja saada nende alusel üüri. Ka selle kostja vastuväite on kohtud jätnud tähelepanuta.
40.Vaatamata viidatud rikkumistele (otsuse p 39) ei tühista kolleegium ringkonnakohtu otsust, kuna rikkumised ei mõjutanud asja lahenduse õigsust. Hageja väitel on tema saamata jäänud üüri nõue arvestuslikult kokku 1 063 476 eurot 96 senti (16 639 798 krooni 55 senti), mida kostja ei ole vaidlustanud. Hageja ise on sellest maha arvanud uuelt üürnikult eelduslikult saadava üüri 124 700 eurot 4 senti (1 951 131 krooni 60 senti), mida on arvestanud ka maakohus. Isegi kui arvata sellest täiendavalt maha kostja väidetud eeldatav üür
31.maist 2016 kuni 8. jaanuarini 2018 ja lugeda asendustehingu järgi mahaarvatav hind kostja väidetud ulatuses kõrgemaks (st eeldades, et hageja võiks saada ruumi uuele üürnikule välja üürides rohkem üüri), oleks siiski tegemist oluliselt suurema summaga, kui see, mille hüvitamist hageja nõuab. Hageja nõudis hagis saamata jäänud üürina kokku 330 343 euro 35 sendi väljamõistmist, mis nõude maakohus ka rahuldas. Ebaõige on siiski maakohtu seisukoht, et hageja nõudis tegelikust kahjust ca 27% (vt maakohtu otsuse lk 31), sest arvestamata jäi täiendavalt välja mõistetud 43 405 eurot 30 senti. Ka kostja väidetud kahju eest nõutavat hüvitist vähendavate asjaolude tuvastamisel ja arvestuslikku kahjuhüvitist selles ulatuses VÕS § 139 alusel vähendades ei pidanuks kohtud seega mõistma kostjalt saamata jäänud ja saamata jääva üürina välja vähem tegelikult väljamõistetust.
41.Kolleegium märgib, et otsuse p-s 40 väljendatud seisukoht põhineb sellel, et nõudes saamata jäänud üüri vähendatud ulatuses, on hageja loobunud oma nõudest ülejäänud ulatuses VÕS § 207 alusel. Loobumine võib olla seotud hagi rahuldamise tingimusega. Loobumise kausaalseks aluseks saab sarnaselt kompromissiga (VÕS § 578) pidada hageja tahet muuta õiguslikult vaieldav või ebaselge õigussuhe järeleandmise teel vaieldamatuks. Kostja nõusolekut hagejapoolse nõudest loobumisega saab loobumise olemust arvestades eeldada ka siis, kui kostja nõuet ei tunnista. Nõuet juba vastuväidete võrra vähendades ei ole alust hüvitist samade vastuväidete alusel täiendavalt vähendada. Selle eelduseks on aga nõude koguulatuse (või vähemalt selle suurusjärgu) kindlakstegemine kohtus ning selle võrdlemine hageja nõutuga ja vastuväidete võimaliku rahalise mõjuga. Kui vastuväited ei puuduta mingit kindlat kahjuhüvitise arvestamise ajavahemikku (nt kui tegemist ei ole aegumise vastuväitega perioodilisele nõudele) ja hüvitis on igal ajavahemikul eelduslikult sama suur, ei ole oluline ka kindlaks teha, millise ajavahemiku eest kahju hüvitamise nõudest (hagi rahuldamise tingimusega) loobutakse. Erinev on olukord, kui kahju hüvitamise nõuet ei esitata vähendatud ulatuses, vaid üksnes osaliselt,
st hageja ei loobu ülejäänud osas nõudest. Sel juhul saab kostja esitada sellele kõik vastuväited, mis puudutavad nõuet tervikuna ja mis võivad olla aluseks nõude rahuldamatajätmisele või osalisele rahuldamisele.
42.Nõude esitamisel tervikust väiksemas summas ei saa eeldada, et hageja on ülejäänud osas nõudest loobunud (vt ka Riigikohtu 29. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-10, p 11). Kohus peab nõude esitamise puhul tervikust väiksemas ulatuses selgeks tegema, hageja tahte vajadusel välja selgitama. Praeguses asjas on hageja siiski selgelt väljendanud, et soovib kahju hüvitamise nõude esitada vähendatud ulatuses (II kd, tl 146), ja on seda menetluses ka hiljem nõudest mahaarvamiste tegemisele vastu vaieldes korduvalt kinnitanud, viimati vastuses kassatsioonkaebusele (IV kd, tl 132– 133). Sellest tulenevalt on ta avaldanud ka tahet ülejäänud osas nõude esitamise võimalusest loobuda.
43.Ekslik on kostja väide, et ringkonnakohus jättis tähelepanuta tema taotluse vähendada kahjuhüvitist. Ringkonnakohus järgis maakohtu põhjendusi osas, milles maakohus leidis, et kahjuhüvitise suuruse vähendamiseks ei ole alust. Kohtud põhjendasid hüvitise vähendamata jätmist VÕS § 139 või 140 alusel eelkõige sellega, et hageja on kahjunõuet juba oluliselt vähendanud ja täiendavaks vähendamiseks alust ei ole. Kolleegium nõustub otsuse p-des 38 ja 41 väljendatud põhjustel kohtute põhjendustega. Lisaks märgib kolleegium, et kuigi kostja võis üürilepingu lõpetamise tõttu ka ise kahju saada, kaotades mh üüripinda tehtud investeeringud, ei õigusta see VÕS § 140 lg 1 kontekstis vähendama kahjuhüvitist, kuna see kahju tekkis tema enda tegevuse ja tema kanda oleva äririski tulemusena.
44.Kohtud jätsid kolleegiumi arvates põhjendamatult kohaldamata VÕS § 136 lg 1 alternatiivi, mille järgi tuleb vastavalt kahju iseloomule mõista see välja perioodiliste maksetena, kui see on mõistlik. Kolleegiumi arvates tulnuks hageja saamata jääv üür kui tulevikus tekkiv kahju kohtulahendi tegemise järgselt mõista välja perioodiliste (igakuiste) maksetena kuni kostja poolt igakuiselt maksmisele kuulunud üüri ulatuses. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei ole hageja rikastamine, st ta ei tohiks olla kahju hüvitamise tõttu paremas olukorras võrreldes lepingu täitmisega (vt VÕS § 127 lg 5). Perioodiline hüvitis on üheks võimaluseks hageja sellise rikastamise vältimiseks.
45.Ka otsuse p-s 44 väljendatu ei ole aga ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks, kuna kostjale ei ole tulenenud kohtu rikkumisest negatiivseid tagajärgi. Kohtud on kostjalt hageja kasuks saamata jäänud üürina välja mõistnud 330 343 eurot 35 senti alates
11.oktoobrist 2009 (alates üürilepingu lõppemisest). Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu järgi pidi kostja maksma hagejale üüri iga kuu 10 746 eurot 74 senti (168 150 krooni) (käibemaksuta). Riigikohtu otsuse tegemise aega arvestades ei ületaks eeldatavad perioodilised maksed (ka uue üürniku tasutud üüri arvestades) kogumis kostjalt väljamõistetud selleks ajaks saamata jäänud üüri summat. V
46.Kõrvalkuludena võlgneb kostja hagejale viimase arvestuse järgi 10. oktoobri 2009. a (üürilepingu
lõppemise) seisuga 6194 eurot 80 senti. Kuni uue üürniku leidmiseni on hageja enda arvestuse järgi tasunud 10. oktoobrist 2009 kuni 31. märtsini 2011 üüripinna eest kõrvalkuludena lisaks 18 216 eurot 30 senti, mida hageja nõuab kostjalt kahjuhüvitisena. Kohtud rahuldasid mõlemad nõuded ja kolleegium nõustub kohtutega. Üürileandja võis kostjalt kui üürnikult nõuda kõrvalkulude tasumist osutatud lisateenuste eest üürilepingu p 6.3 ja VÕS § 292 lg 1 järgi. Lepingu lõpetamise järgse aja eest saab üürileandja nõuda kõrvalkulude hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuhüvitisena, konkreetsemalt tulevikus tekkivate kuludena VÕS § 128 lg 3 mõttes. Kõrvalkulude hüvitamise nõue on hõlmatud ka VÕS § 127 lgtega 2 ja 3. Üürilepingu p 6.7.2 järgi pidi kostja osalema mh üüripinna suurusele vastavas osas kaubanduskeskuse üldiste kulude kandmisel. Seega ei sõltunud vähemalt osa kulude kandmine sellest, kas kostja üüripinda kasutas ja hagejal ei olnud võimalik neid kulusid ka vältida. Aja eest, mil üüripinda ei kasutanud ei hageja ise ega uus üürileandja, kaotas hageja seega võimaluse jätta osa kaubanduskeskuse kulusid kostja kanda. Sellisena on kulud kuni üüripinna uue üürniku kasutusse andmiseni hüvitatavad.
47.Kolleegiumi arvates ei ole kohtud kõrvalkulude nõudeid rahuldades tõendite hindamise reeglite vastu eksinud. Ringkonnakohus on kõrvalkulude hindamise kohta esitatud kostja apellatsioonkaebuse väidetele vastanud ja esitatud tõendeid ka nimetanud (vt ringkonnakohtu otsuse p-d 89, 90). Kostja on üksnes leidnud, et kõrvalkulud ei ole põhiosas tõendatud. Kolleegium ise ei saa esitatud tõendeid hinnata. Kolleegium ei näe menetlusnormi olulist rikkumist selles, et kohtud hindasid kõrvalkulusid vähemalt osaliselt hageja esitatud ühe kuu (2010. a detsember) kuludokumentide alusel. Ringkonnakohus on seda otsuses ka põhjendanud. Muu hulgas VÕS § 127 lg 6 esimest lauset ja TsMS § 233 lg-t 1 arvestades võisid kohtud kaubanduskeskuse ühe kuu kulusid arvestada ka võimalike ülejäänud vaidlusaluste kuude kulude kindlakstegemisel. Väites üksnes hageja esitatud kulude kandmise tõendamatust, ei ole kostja esitanud väiteid, et kulud olid ülejäänud kuudel oluliselt erinevad hageja väidetuist või et nende jaotus olnuks teistsugune hageja esitatust. Ka ei esitanud kostja omapoolseid tõendeid hageja väidete ümberlükkamiseks. Kostja ei esitanud maakohtus vastuväidet, et hageja ei saa kulusid tõendada 2010. a detsembri kuludokumentide alusel. Maakohus ajas küll otsuse põhjendavas osas lepingu lõpetamisele järgneva aja eest arvestatud kulude puhul segamini summad eurodes ja kroonides (vt maakohtu otsuse lk 28–29), kuid otsuse resolutsiooni see ei mõjutanud.
48.Rahuldades üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmise nõude, rahuldasid kohtud kolleegiumi arvates õigesti ka neilt arvutatud viivise nõude 38 346 eurot 99 senti. Viivisenõude õiguslik alus on üürilepingu p 11.2 ja VÕS § 113 lg 1. Viivisemäär on üürilepingu p 11.2 järgi 0,2% viivitatud summast päevas. Vastuväiteid hageja viivisearvestusele ei ole kostja esitanud.
49.Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et viivist VÕS § 113 lg 8 alusel ei vähendatud. Tegemist on diskretsiooniotsusega, mida kõrgema astme kohus saab kontrollida vaid piiratult. Ringkonnakohus
ei jätnud kostja taotlust tähelepanuta, vaid nõustus maakohtuga, kes viivist ei vähendanud. Kuigi üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski selline, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Mõlemad pooled on sõlminud üürilepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Viivis ei ületa põhinõuet. Hageja esitas viivisenõude vähendatud suuruses. Maakohtu otsuse järgi oli hageja viivisenõue
25.aprilli 2011. a seisuga 1 217 293 krooni 4 senti (77 799 eurot 20 senti). Esitades viivisenõude vähendatult, ei ole hageja esitanud viivisenõuet osaliselt, st jätnud nõude osaliselt maksma panemata, vaid on viivisenõudest ülejäänud osas loobunud, mis välistab hilisema viivisenõude maksmapaneku ülejäänud osas. Edasiulatuvat viivist ei ole nõutud. Vt ka otsuse p-de 41–43 põhjendusi.
50.Kohtud on rahuldanud hageja 1985 euro 22 sendi suuruse kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude. Kostja ei ole kulude kandmisele ega kuluarvestusele vastu vaielnud. Kolleegium nõustub kohtutega. Kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks üürilepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (vt ka Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3. VI
51.Maakohus on vääralt määranud asja hinna ja seda tuleb TsMS § 137 lg 11 alusel muuta.
52.Hageja esitas nõude tuvastada kostja esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus ning nõudis kostjalt üürilepingu rikkumise tõttu kokku 450 616 euro 13 sendi väljamõistmist. Kuna rahalised nõuded on seotud kostja ülesütlemise alusetuse tuvastamise nõudega, on tegemist seotud nõuetega TsMS § 134 lg 3 mõttes ja asja hinna arvestamisel tuleb lähtuda üksnes rahaliste nõuete summast. Hageja rahaliste nõuete hind määratakse TsMS § 124 lg 1 esimese lause järgi nõutava rahasummaga. Erinevad rahalised nõuded tuleb hinna määramiseks TsMS § 134 lg 1 esimese lause alusel liita. Osaline alternatiivne kahjuhüvitise nõude esitamine TsMS § 134 lg 1 teise lause järgi hinda ei suurenda. Hageja rahaliste nõuete puhul ei tule kohaldada TsMS § 128, kuna ei vaielda üürilepingu kehtivuse ega kestuse üle (see tuvastusnõue on kaetud rahaliste nõuetega TsMS § 134 lg 3 kohaselt) ega üüripinna vabastamise üle. Samuti ei ole tegemist TsMS § 129 järgi tulevaste korduvate kohustuste täitmise nõudega.
53.Asja hinna määramisel võetakse TsMS § 123 järgi aluseks hagi esitamise aeg. Kõrvalnõudena esitatud viivisenõuet ega üürile lisanduvat kõrvalkulude ega ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõuet TsMS § 133 lg 2 (enne 1. juulit 2012 kehtinud redaktsioonis) järgi hinna arvutamisel arvesse ei võetud. Seega tuleb esitatud rahaliste nõuete kogusummast 450 616 eurot 13 senti hagihinna määrmiseks maha arvata kõrvalkulude võlg 6194 eurot 80 senti, kõrvalkulude
nõue lepingu lõppemise järgse aja eest 18 216 eurot 30 senti ja viivisenõue 38 346 eurot 99 senti ning õigusabikulude nõue 1985 eurot 22 senti. Seega oli hagi hind (ja asja hind maakohtus) 385 872 eurot 82 senti, mitte 450 616 eurot 13 senti, nagu on märgitud maakohtu otsuses.
54.Apellatsioonkaebuse esitamise ajal kehtinud TsMS § 137 lg-st 4 lähtudes oli asja hind apellatsioonimenetluses koos kõrvalnõuetega 450 616 eurot 13 senti, nagu on märgitud ka ringkonnakohtu otsuses. Kassatsioonimenetluses tuleb asja hinna määramisel lähtuda TsMS § 137 lg 1 järgi asja hinnast maakohtus ning kuna TsMS § 137 lg 4 enam ei kehti ja TsMS § 133 uus redaktsioon ei kehtinud hagi esitamise ajal, kõrvalnõudeid asja hinnas enam ei arvestata, st asja hind kassatsiooniastmes on taas 385 872 eurot 82 senti (vt ka nt Riigikohtu 19. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12, p 32).
55.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kostja kanda jäävad maa- ja ringkonnakohtu otsuste järgi ka menetluskulud alama astme kohtutes. Hageja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause alusel nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest. Kolleegiumi arvates ei ole menetluskulude jaotamisel alust lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 hagi osalise rahuldamise kohta. Kuigi hageja nõue hüvitada remondikulud jäeti rahuldamata, rahuldasid kohtud samas ulatuses hageja alternatiivse nõude kahju hüvitamiseks. Seega rahuldati hagi esemeks olev rahaline nõue kogusumma ulatuses tervikuna.
56.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.