Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
Vaidlustatud kohtulahend
11.05.2012, Tallinn P La hagi KÜ Soo 14 vastu majandamiskulude tegemise kohustamiseks, ümberarvestuse üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks ja tühisuse tuvastamiseks Pärnu Maakohtu 26.01.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Soo 14 apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja P L (IK), nõustaja Agu Rillo Kostja KÜ Soo 14 (registrikood lepinguline esindaja Annika Murulaid
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind
1595 eurot
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 26.01.2012 otsus muutmata rahuldamata.
2.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta KÜ Soo 14 kanda.
ja
80042751),
apellatsioonkaebus
Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Pärnu Maakohtu jõustunud otusega tsiviilasjas nr 2-07-49241 tunnistati kehtetuks KÜ Soo 14 26.08.2007 üldkoosoleku otsuse punkt 1.4, millega otsustati jagada korterelamu remondiks võetava laenu tagasimaksed korteriühistu liikmete vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest. KÜ Soo 14 võttis 26.06.2008 vastu uue otsuse, mille punkti 1 kohaselt otsustati muuta KÜ Soo 14 põhikirja punkt 1.4 sõnastust ning sõnastada uues põhikirjas punkt 4.2.6.5 selliselt, et ühistu liige on kohustatud tasuma elamu remondi ja sihtotstarbelised kulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele korteriomandi 1m2 kohta või jagatuna korteriomandite arvule.
2.Hageja esitas 26.09.2008 Pärnu maakohtule hagi, milles palub kohustada kostjat tulenevalt tsiviilasjas 2-07-49241 jõustunud otusest teha majandamiskulude ümberarvestus, lähtudes korteriomandi suurusest.
3.Kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsusega vastuvõetud uue põhikirja punkt 4.2.6.5 on tühine osas, milles see näeb ette elamu remondi ja sihtotstarbeliste kulude ühe võimaliku arvestuse alusena jagada kulud vastavalt korteriomandite arvule üldkoosoleku otsuse alusel, mitte kõigi korteriomanike nõusoleku alusel.
4.Lisaks taotleb hageja tunnistada kehtetuks kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsuse punkti 3, millega jagati kulud elamu remondiks korteriomanike vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest, kuna see on seadusega vastuolus.
5.Hageja palub teostada laenu, mis võeti kostja 26.08.2007 üldkoosoleku otsuse alusel ning mille tasumise viis ühistu liikmete vahel tunnistati jõustunud kohtuotsusega kehtetuks, maksete ümberarvestus vastavalt korteriomandite suurusele.
6.Hageja palub tuvastada ka põhikirja punkti 4.3.3 tühisus, millega jäetakse üldkoosolekule oma liikmete karistamise õigus. Hageja leiab, et korteriühistule ei ole trahvide määramise õigust seadusega ette nähtud. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnista ja palub kohtul jätta hagi rahuldamata. 26.06.2008 üldkoosoleku otsuse punkt 1 ja punkt 3, millega delegeeritakse üldkoosolekule õigus jagada majanduskulusid korteriomandite vahel võrdselt, ei ole vastuolus seaduse ega ka ühistu põhikirjaga. Hageja nõue korteriühistu põhikirja punkt 4.3.3 tühiseks tunnistamise osas on arusaamatu ja põhjendamatu. See punkt ei näe ette võimalust ühistu liikme karistamiseks või temale trahvi määramiseks. Selles punktis räägitakse kompensatsioonist, mis tähendab eelkõige ühistu liikme poolt oma kohustuste täitmata jätmisega põhjustatud kahju hüvitamist. Esimese astme kohtu lahend
8.Maakohus rahuldas hagi, tunnistas tühiseks kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsusega vastuvõetud põhikirja punktid 4.2.6.5 ja 4.3.3 ning tunnistas kehtetuks kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsuse punkti 3.
9.Vastavalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 75 lg-le 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nimetatud paragrahvi toetavad nii korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 13 kui ka korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 151 lg 1, milledest esimese alusel tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud
eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Samuti on Riigikohus lahendis 3-2-1-146-10 selgitanud, et KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Nimetatud kokkulepet ei asenda üldkoosoleku häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsus. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Eelnevale tuginedes leiab kohus, et TsÜS §-dest 85 ja 87 tulenevalt on kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsusega vastuvõetud uue põhikirja punkt 4.2.6.5 on tühine osas, milles see näeb ette elamu remondi ja sihtotstarbeliste kulude ühe võimaliku arvestuse alusena jagada kulud vastavalt korteriomandite arvule üldkoosoleku otsuse alusel, mitte kõigi korteriomanike nõusoleku alusel. 26.06.2008 üldkoosoleku otsuse punkt 3, millega otsustati jagada korterelamu remontimiseks võetava laenu tagasimaksed korteriühistu liikmete vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest, on seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada kehtetuks.
10.Kohus nõustub hageja taotlusega tunnistada kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsusega vastuvõetud põhikiri tühiseks p. 4.3.3 osas, millega nähakse ette ühistu juhatusele õigus nõuda ühistu liikme kohustuse täitamata jätmisel või mittekohasel täitmisel kompensatsiooni üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Kohus leiab, et sama põhikirja p-des 4.3.1 ja p.4.3.2 on juba loetletud küllaldased, korteriühistu toimimiseks vajalikud õiguskaitsevahendid – õigus nõuda võlgnevuste korral viivist ning õigus pöörduda rikutud õiguste kaitseks kohtusse. Üldised õiguskaitsevahendid seadusest tulenevate kohustuste rikkumise korral, sh. tekitatud kahju hüvitamiseks jms õiguslike olukordade puhuks on sätestatud seaduses ning seaduses toodud alustel on võimalik kohustust rikkunud isiku vastu nõudega kohtusse pöörduda. Ei korteriühistuseadus ega ka asjaõigusseadus ei näe ette võimalust kehtestada korteriomanike häälteenamusega sisult ebamääraseid, iseloomult sanktsioneerivaid „kompensatsioone“. Selline tegevus on ilmselgelt vastuolus heade kommetega. Korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest oma nö sundliikmelisusega, mida tuleb arvestada ühistu liikmete õiguste ning kohustuste määramisel. Vastavalt KÜS § 1 lg 2 alusel kohaldatava mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24' lg-le 1 toob üldkoosoleku otsuse tühisuse kaasa see, kui otsus ei vasta headele kommetele. Kohus leiab, et kostja vastu võetud otsus võimaldada juhatusel nõuda ühistu liikmetelt kohustuste rikkumisel kompensatsiooni, on vastuolus heade kommetega. TsÜS § 86 lg 1 järgi on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Seega tuleb 26.06.2008 vastu võetud põhikirja punkt 4.3.3 tunnistada tühiseks. Apellatsioonkaebus
11.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist. Kohus on otsuse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusnormi ja kohaldanud valesti materiaalõigusnormi. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvestanud kostja vastuväiteid, et kohaldamisele kuulub KÜS § 151, mis lubab jagada korteriühistu majandamiskulud arvestatuna mitte eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta ka muul viisil, näiteks vastavalt korteriomandite arvule, kui põhikirjas on nii ette nähtud. Põhikirja p-s 4.2.6.5 on ette nähtud, et elamu remondi ja sihtotstarbelised maksed võib üldkoosoleku otsuse alusel jagada vastavalt korteriomandite arvule. Põhikirjaga on nähtud ette korteriühistu majanduskulude tasumise täpne kord. Nii on põhikirja punktide 4.2.6.1. kuni 4.2.6.4. all nähtud ette kütte, elektri, vee- ja kanalisatsiooni ning prügiveokulude arvestamise ja jagamise täpne kord, vastavalt kas siis ruutmeetrite järgi (küte), tegeliku tarbimise näidu järgi (vesi ja kanalitsioon), prügivedu (korteris elavate isikute arvu järgi) või ka korterite arvu järgi (üldelekter). Sarnaselt on elamu remondi- ja sihtotstarbeliste maksete tasumiseks põhikirja p. 4.2.6.5. all nähtud ette erinorm, mis näeb ette võimaluse jagada elamu remondi ja sihtotstarbelisi makseid korteriomanike vahel võrdselt, kui üldkoosolek nii otsustab. Seega on korteriühistu põhikirjaga ette nähtud konkreetsed kulud, mida on võimalik jagada mitte lähtudes korteri pindalapõhisest arvestusest, vaid jagada need korteriomanike vahel võrdselt. Seega on selline remondi- ja sihtotstarbeliste maksete kandmise kord piisavalt täpselt põhikirjaga reguleeritud ning tulenevalt KÜS §-st 151 on see lubatud ning seega seaduslik. Seega on kostja 26.06.2008.a otsuse punkti 1 kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga.
12.Maakohus põhjendas, et kuna põhikirja p-des 4.3.1 ja p.4.3.2 on loetletud korteriühistu toimimiseks vajalikud õiguskaitsevahendid, siis seadusest tulenevate kohustuste rikkumise puhuks, sh. tekitatud kahju hüvitamiseks jms õiguslike olukordade puhuks, poleks nagu vaja eraldi alust põhikirjas ette näha. Loomulikult ei vähenda selle punkti puudumine või olemasolu põhikirjas korteriühistu võimalust pöörduda kohustust rikkunud isiku vastu nõudega seadusest tulenevatel alustel, kuid siit ei saa veel järeldada et see põhikirja punkt oleks vastuolus heade kommetega. Kohtu hinnang on selles osas põhjendamata. Vastus apellatsioonkaebusele
13.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja on seisukohal, et Pärnu Maakohtu otsus on lõppjäreldustes õige ning otsuse resolutiivosa muutmiseks puudub põhjus. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
14.Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses materjaliga leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Otsus tuleb TSMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
15.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, millega maakohus hagi rahuldas ja tunnistas tühiseks kostja 26.06.2008 üldkoosoleku poolt vastuvõetud põhikirja p-d 4.2.6.5 ja 4.3.3 ning tunnistas kehtetuks kostja 26.06.2008 üldkoosoleku otsuse p 3.
16.Pooled vaidlevad KÜS §151 lg 1 kohaldamise üle, samuti asjaolu üle kas korteriühistu võib kohustust rikkunud liikmelt nõuda kompensatsiooni, nähes selle ette juhatuse pädevusena põhikirjas.
17.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et kostja põhikirja p 4.3.3, mille kohaselt ühistu liikme kohustuste täitmata jätmisel või nende mittenõuetekohasel täitmisel on ühistu juhatusel õigus nõuda kompensatsiooni üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras, saab pidada vastuolus olevaks heade kommetega. Selliselt kehtestatud kompensatsioon on piisavalt määratlemata ja annab üldkoosolekule piiramatu võimaluse oma liikmetele erinevate kohustuste
täitmata jätmise eest rahalise sanktsioone kehtestada, mis ei ole kooskõlas enamike inimeste õiglustundega. Kahju hüvitisi saab nõuda seadusega ettenähtud korras.
18.KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Kostja põhikirja p 4.2.6.5 sätestab, et ühistu liige on kohustatud tasuma elamu remondi ja sihtotstarbelisi kulusid vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta või jagatuna korteriomandite arvule. Ebaõige on kostja seisukoht, et selline põhikirja punkt vastab KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule. Selleks, et korteriühistu saaks kõrvale kalduda seaduses sätestatust ja jagada elamu remondi ja sihtotstarbelised kulud korteriomanike vahel võrdselt, peab see olema korteriühistu põhikirjas endas üheselt sätestatud ja mitte antud ühe alternatiivse võimalusena, mis tähendab, et konkreetsete kulude jaotamise viis on ikkagi jäetud iga kord üldkoosoleku otsustada. Põhikirjas üheselt konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest arvestusest kõrvale kaldutakse, ning arvestuse viisi märkimine, on põhjendatud muu hulgas seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul. Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub remondiks vajalike kulude jaotamine. Sellise tõlgenduse on andnud ka Riigikohus otsuses nr 3-2-1-28-11.
19.Kuna kostja põhikirja p 4.2.6.5 on eeltoodu alusel seadusega vastuolus, siis tuleb kostjal juhinduda KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud vajalike majandamiskulude korteriomandite vahel jaotamise üldreeglist ning maakohus tunnistas õigesti kehtetuks kostja üldkoosoleku otsuse p 3, millega otsustati jagada korterelamu remontimiseks võetava laenu tagasimaksed korteriühistu liikmete vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest.
20.Pooled ei vaidle asjaolu üle, et korteriühistu kohustus tsiviilasjas 2-07-49241 jõustunud otusest teha majandamiskulude ümberarvestus, lähtudes korteriomandi suurusest, on täitmata. Hageja saab nõuda otsuse täitmist. Menetluskulude jaotus ja selgitus
21.TsMS § 173 lg 1 kohaselt peab asja järgmisena menetlev kohus lahendis esitama kogu seni kantud menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
G. Kivinurm
K. Paal
M. Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.