Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Menetluskulude jaotus

2-08-62507 Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded ja väited, vastuväited ja tõendid Hageja nõuded, väited ja tõendid Hageja palub kohustada kostjat tulenevalt tsiviilasjas 2-07-49241 jõustunud otusest teha majandamiskulude ümberarvestus, lähtudes korteriomandi suurusest. Hagi kohaselt ei ole kostja ümberarvestust teostanud vaid kutsus kokku uue üldkoosoleku, kus võeti vastu kehtetuks tunnistatud otsusega identne otsus. Veel palub hageja tunnistada kehtetuks KÜ Soo 14 26.06.2008.a. üldkoosoleku otsuse punkt 3, millega jagati kulud elamu remondiks korteriomanike vahel võrdselt. Hageja palub tuvastada KÜ Soo 14 26.06.2008.a. üldkoosoleku otsuse punkt 1 tühisus osas, millega muudeti kostja põhikirja selliselt, et üldkoosolekule delegeeriti õigus jagada majanduskulusid ühistu liikemete vahel võrdselt (põhikirja punkt 4.2.6.5) ning tühisuse tuvastamine KÜ Soo 14 põhikirja punkti 4.3.3 osas. Põhikirja punktiga 4.3.3 jäetakse üldkoosolekule oma liikmete karistamise õigus. Hageja leiab, et korteriühistule ei ole trahvide määramise õigust seadusega ette nähtud. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid Kostja hagi ei tunnista ja palub kohtul jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et KÜ Soo 14 üldkoosoleku 26.06.2008.a.a otsuse punkt 1 ja punkt 3 osas, millega delegeeritakse üldkoosolekule õigus jagada majanduskulusid korteriomandite vahel võrdselt, ei ole vastuolus seaduse ega ka ühistu põhikirjaga. Vastavalt KÜS §-le 15' jagatakse korteriühistu majandamiskulud arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja leiab, et hageja nõue korteriühistu põhikirja punkt 4.3.3 tühiseks tunnistamise osas on arusaamatu ja põhjendamatu. Kostja selgituse kohaselt ei näe see punkt ette võimalust ühistu liikme karistamiseks või temale trahvi määramiseks. Selles punktis räägitakse kompensatsioonist, mis tähendab eelkõige ühistu liikme poolt oma kohustuste täitmata jätmisega põhjustatud kahju hüvitamist. Kohtu seisukoht Kohus, tutvunud hagiavalduse ja selle lisadega ning hageja ja kostja poolt kohtule esitatud seisukohtadega, leiab, et hagi on hagiavalduses märgitud ulatuses ja asjaoludega õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pärnu Maakohus on tsiviilasjas 2-07-49241 jõustunud otuses tunnistanud kehtetuks KÜ Soo 14 26.08.2007.a üldkoosoleku otsuse punkt 1.4, millega otsustati jagada korterelamu remontimiseks võetava laenu tagasimaksed korteriühistu liikmete vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest. KÜ Soo 14 võttis 26.06.2008.a vastu otsuse, mille punkti 1 kohaselt otsustati muuta KÜ Soo 14 põhikirja punkt 1.4 sõnastust ning sõnastada uues põhikirjas punkt 4.2.6.5 selliselt, et ühistu liige on kohustatud tasuma elamu remondi ja sihtotstarbelised kulud vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele korteriomandi 1m2 kohta või jagatuna korteriomandite arvule. Vastavalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 75 lg 1 kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Nimetatud paragrahvi toetavad nii korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 13 kui ka korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 151 lg 1, milledest esimese alusel tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud 2 (3)

2-08-62507 eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Samuti on Riigikohus lahendis 3-2-1-146-10 selgitanud, et KOS § 13 lg-le 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui kõik korteriomanikud pole nõus seaduses sätestatust erineval viisil kulusid kandma, puudub korteriomanike kokkulepe KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes. Nimetatud kokkulepet ei asenda üldkoosoleku häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsus. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Eelnevale tuginedes leiab kohus, et TsÜS § 85 ja 87 tulenevalt KÜ Soo 14 26.06.2008.a. üldkoosoleku otsusega vastuvõetud uue põhikirja punkt 4.2.6.5 on tühine osas, milles see näeb ette elamu remondi ja sihtotstarbeliste kulude ühe võimaliku arvestuse alusena jagada kulud vastavalt korteriomandite arvule üldkoosoleku otsuse alusel, mitte kõigi korteriomanike nõusoleku alusel. 26.06.2008.a üldkoosoleku otsuse punkt 3, millega otsustati jagada korterelamu remontimiseks võetava laenu tagasimaksed korteriühistu liikmete vahel võrdselt, sõltumata liikmele kuuluva korteriomandi suurusest, on seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada kehtetuks. Kohus nõustub hageja taotlusega tunnistada KÜ Soo 14 26.06.2008.a. üldkoosoleku otsusega vastuvõetud põhikiri tühiseks p. 4.3.3 osas, millega nähakse ette ühistu juhatusele õigus nõuda ühistu liikme kohustuse täitamata jätmisel või mittekohasel täitmisel kompensatsiooni üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Kohus leiab, et sama põhikirja p. 4.3.1 ja p.4.3.2 on juba loetletud küllaldased, korteriühistu toimimiseks vajalikud õiguskaitsevahendid – õigus nõuda võlgnevuste korral viivist ning õigus pöörduda rikutud õiguste kaitseks kohtusse. Üldised õiguskaitsevahendid seadusest tulenevate kohustuste rikkumise korral, sh. tekitatud kahju hüvitamiseks jms õiguslike olukordade puhuks on sätestatud seaduses ning seaduses toodud alustel on võimalik kohustust rikkunud isiku vastu nõudega kohtusse pöörduda. Ei korteriühistuseadus ega ka asjaõigusseadus ei näe ette võimalust kehtestada korteriomanike häälteenamusega sisult ebamääraseid, iseloomult sanktsioneerivaid „kompensatsioone“. Selline tegevus on ilmselgelt vastuolus heade kommetega. Kohus juhib tähelepanu, et korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest oma n-ö sundliikmesusega, mida tuleb arvestada ühistu liikmete õiguste ning kohustuste määramisel. Vastavalt KÜS § 1 lg 2 alusel kohaldatava Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24' lg-le 1 toob üldkoosoleku otsuse tühisuse kaasa see, kui otsus ei vasta headele kommetele. Kohus leiab, et KÜ Soo 14 vastu võetud otsus võimaldada juhatusel nõuda ühistu liikmetelt kohustuste rikkumisel kompensatsiooni, on vastuolus heade kommetega. TsÜS § 86 lg 1 järgi on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Seega tuleb 26.06.2008.a. vastu võetud põhikirja punkt 4.3.3 tunnistada tühiseks. Menetluskulud TsMS § 162 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

Rein Pokk Kohtunik 3 (3)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.