Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2012 Tartu
Tsiviilasja number
2-09-2485
Tsiviilasi
OÜ Moonirull hagi MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
11 940,87 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Moonirull apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. aprill 2012
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): OÜ Moonirull (registrikood: 11441144), esindajad Annika Jaansoo, Janis Jaansoo ja vandeadvokaat Martin Männik
esindajad
RESOLUTSIOON
Tartu Maakohtu 3. oktoobri 2011 otsus
Vastustaja (kostja): MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus (registrikood: 80116582), esindaja advokaat Paul Keres
1.Tühistada Tartu Maakohtu 3. oktoobri 2011 otsus ja teha asjas uus otsus.
2.Rahuldada hagi.
3.Tuvastada MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskuse ja OÜ Moonirull vahel 19. veebruaril 2008 sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskuse poolt 16. jaanuaril 2009
esitatud ülesütlemisavalduse tühisus. Menetluskulud tsiviilasjas nr 2-09-2485 jätta MTÜ Pärimusmuusika Keskus kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Moonirull esitas hagi MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 19. veebruaril 2008 OÜ Moonirull ja MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus üürilepingu, mille objektiks oli kohviku ruumide üürile andmine. Üüritud ruumid anti hagejale üle 7. aprillil 2008, kuid kuna üüritud ruumidel olid olulised puudused, leppisid pooled ruumide üleandmisel kokku, et fikseeritud puudused kõrvaldatakse kostja poolt 30. aprilliks 2008. Kostja puudusi tähtaegselt ei kõrvaldanud ja hageja esitas
1.septembril 2008 kostjale avalduse, milles tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg-le 2 alandas üüri alates 1. juulist 2008 120 kroonilt ruutmeetri eest kuus 90 kroonini ruutmeetri eest kuus, kuni kostja on kõrvaldanud ruumidel esinevad puudused. Kostja on tasunud hagejale üüri alandatud määras arvates 1. juulist 2008. Hagejal oli õigus üüri alandada, sest pooled ei piiranud üürilepingu p-ga 6.6 hageja õigust alandada üüri võrreldes VÕS § 296 lg-s 2 sätestatud regulatsiooniga. Hageja on tõendanud, et ruumide kasutamise tingimused olid oluliselt halvenenud ka üürilepingu p-i 6.6 mõttes, mis õigustas üüri alandamist. Hageja on esitanud 26. mai 2009 GECC K OÜ ekspertarvamuse, kus on tuvastatud, et hoone ruumide kohvik 205 ja köök 205 ventilatsiooni süsteemid ning jahutus on ebarahuldavas seisukorras. Puudused kohviku ja köögi ventilatsioonija jahutussüsteemis on tõendatud ka V- ja T V V 21. mai 2009 jaekaubandusettevõtte nõuetele vastavuse hindamise akti nr 139-LA väljavõttega, V- ja T V V 25. novembri 2008 aktiga nr 276-LA ning 1. detsembri 2008 otsusega nr 283. Hageja esitas riiklikult tunnustatud eksperdi A.K. ekspertarvamuse, mille kohaselt oli üürilepingu sõlmimisel hageja ja kostja poolt üürilepingus fikseeritud üürimäär 120 krooni ruutmeetri eest vastavuses kohaliku turu keskmisega ja see tuleb lugeda kohase täitmise väärtuseks. Seega üüri alandamine 120 kroonilt ruutmeetri eest 90 kroonini ruutmeetri eest ehk 25 % võrra toimus kooskõlas VÕS § 112 lg-ga 1. Samuti on hageja tõendanud, et täpset kohase ja mittekohase täitmise väärtuse suhet ei ole võimalik kindlaks teha. Kostja ei aktsepteerinud 15. oktoobri 2008 kirjaga üüri alandamist.
16.jaanuaril 2009 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda, kuna hageja pole lepingut rikkunud. Hageja on tasunud kõik kostja õiguspäraselt esitatud arved. Kostjal puudus mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja on rikkunud ka üürilepingu ülesütlemise korda. Üürilepingu p 13.2 kohaselt tuleb üürilepingu ülesütlemisest kolm kuud kirjalikult ette teatada. Kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus VÕS § 313 lg-ga 1 ja on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 kohaselt tühine. Hageja ei olnud viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Olukorras, kus hageja on õiguspäraselt alandanud üüri, ei olnud hagejal üürilepingu ülesütlemise kuupäeval VÕS § 316 lg 1 p-is 1 nimetatud võlgnevust kostja ees. Hageja poolt oli kostjale 31. detsembri 2008 seisuga tasutud kõik võlgnetavad summad.
2.Kostja MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt oli üürilepingu ülesütlemine õiguspärane, kuna hageja ei ole nõuetekohaselt tasunud üüri ja kommunaalteenuste eest. Hageja on viivitanud peaaegu kõigi talle esitatud arvete tasumisega. Kostja andis hagejale 16. detsembril 2008 võla tasumiseks 10-päevase tähtaja. Hageja üürilepingust tulenev võlg koos viivisega oli 107 128,21 krooni. Hageja tasus kostjale 29. detsembril 2008 kahe maksega 19 644 krooni ja 19 410 krooni.
2.jaanuaril 2009 tasus hageja 13 603 krooni. Kostja esitas 8. jaanuaril 2009 hagejale 29 514 krooni suuruse arve, mille tasumise tähtpäev oli 15. jaanuar 2010. Hageja arvet ei tasunud. 16. jaanuaril 2009, mil kostja üürilepingu üles ütles, olid olemas kõik VÕS § 316 lg-s 1 toodud alused üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja tugines ülesütlemisel eelkõige VÕS § 316 lg 1 p-le 1. Hageja väited üürilepingu eseme puuduste kohta on pahatahtlikud ja otsitud. Tegemist oli pisipuudustega, millest enamik oli enne hageja üüri alandamise avalduse esitamist likvideeritud. Üürilepingu p 6.6. kohaselt võis üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust. Üürilepingu p-s 6.6. on selgelt sätestatud üüri vähendamise tingimused, seega puudub vajadus seda punkti VÕS § 29 lg-te 2-9 alusel täiendavalt tõlgendada. Riigikohus on käesolevas asjas tehtud lahendi nr 3-2-1-29-10 p-s 11 andnud kohtule siduva juhise lähtuda lepingust. Hageja ei ole tõendanud üüri alandamise tingimuste esinemist. Hageja viited GECC K OÜ arvamusele ja V- ja T V V 21. mai 2009 vastavushindamise aktile nr 139-LA ei oma käesolevas asjas mingit tähtsust. Tähtsust omab poolte vahel 7. aprillil 2008 allkirjastatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt, mille kohaselt hageja kinnitas, et sõltumata ventilatsiooniprobleemist on üüripind kasutamiseks sobivas seisukorras. Seega väidetav puudus oli olemas juba enne äriruumide vastuvõtmist ning see puudus ei takistanud ruumide kasutamist, mis välistas üürilepingu p 6.6. kohaselt üüri alandamise. Hageja ei ole tõendanud, milline oli puudustega eseme üür, turu keskmine üür ega seda, et neid väärtusi ei ole võimalik välja selgitada. Asjatundja arvamust ei saa käsitleda tõendina. Samuti hageja poolt esitatud eriteadmisi omava isiku arvamus ei ole ekspertarvamus. Hageja esitatud A.K. arvamus on subjektiivne ning kontrollimatu hinnang, mis ei vasta asjatundja arvamusele esitatavatele nõuetele. Arvamuses puuduvad andmed selle kohta, millised puudused asjatundja tuvastas ning millised puudused tingivad madalama üürihinna ja mis põhjusel. Samuti ei ole A.K. oma arvamuses põhjendanud, miks ei ole võimalik välja selgitada puudustega eseme turuüüri võrrelduna täiesti kvaliteetse eseme turuüüriga. Lepingu ülesütlemine ei ole tühine. Üürilepingu p-s 13.2 on selgelt öeldud, et kostjal on õigus kolme kuu pikkust etteteatamistähtaega järgides leping üles öelda lepingu rikkumise korral. Üürilepingu p 13.2. tähenduses mõeldi mistahes lepingurikkumist, mille tagajärjel kostja ei pea
lepingu täitmist võimalikuks. Seega leppisid pooled kokku, et lisaks VÕS § 116 lg-s 6, § 196 lg-s 2 ja § 316 lg-s 1 toodud alustele on kostjal täiendav alus lepingu ülesütlemiseks. Kui kostja soovinuks lepingut üles öelda mitteolulise lepingurikkumise tõttu, oleks kostja pidanud järgima etteteatamistähtaega. Kuna hageja rikkus lepingut oluliselt, ei olnud kostjal tarvilik kokkuleppelisele täiendavale lepingu ülesütlemisalusele tugineda ning ütles lepingu üles seaduse alusel.
3.Tartu Maakohus rahuldas 22. juuni 2009 otsusega hagi ja tuvastas, et kostja üürilepingu ülesütlemine on tühine.
4.Tartu Ringkonnakohus jättis 14. detsembri 2009 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Tartu Maakohtu 22. juuni 2009 otsuse resolutsiooni muutmata. Ringkonnakohus muutis osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
5.Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 27. aprilli 2010 otsusega Tartu Maakohtu 22. juuni 2009 otsuse ja Tartu Ringkonnakohtu 14. detsembri 2009 otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
MAAKOHTU LAHEND
6.Tartu Maakohus tuvastas 3. oktoobri 2011 otsusega, et OÜ Moonirull ja MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus vahel 19. veebruaril 2008 sõlmitud üürilepingu MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskuse poolne 16. jaanuari 2009 ülesütlemisavaldus ei ole tühine. Maakohus jättis menetluskulud OÜ Moonirull kanda. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt alandas hageja üüri seetõttu, et esinesid puudused kohviku ja köögi ventilatsiooni- ja jahutussüsteemis. Maakohus leidis, et hageja ei ole esitanud tõendeid, et ettevõtte tegevuse peatamise põhjuseks on ventilatsiooni probleem. Hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud, mil määral takistasid hageja poolt esitatud tõendites märgitud puudused seoses ventilatsiooni ja jahutusega üürilepingu objekti sihtotstarbelist kasutamist. Hageja taotles riiklikult tunnistatud eksperdi A.K. tunnistajana ülekuulamist. Maakohus leidis, et A.K. arvamus ja ütlused ei ole usaldusväärsed tõendid tõendamaks üüri vähendamise põhjendatust. A.K. ei ole ise midagi tuvastanud. Ta on andnud arvamuse dokumentide põhjal. A.K. ise oma ütlustes väidab, et tema arvamus on hinnanguline. Alandatud üürimäär võiks olla 70-80 % lepingus sätestatust. Maakohus leidis, et kuna A.K. ei ole põhjendanud ega selgitanud, kuidas ta just sellise arvamuseni jõudis, ei ole tema poolt antud hinnang usaldusväärne ega kasutatav tõendina, tõendamaks üüri vähendamise põhjendatust. Tuginedes tunnistajana üle kuulutatud riiklikult tunnustatud eksperdi R.L. ütlustele asus maakohus seisukohale, et üürnik võib üüri alandada niivõrd, kuivõrd üüritud asja kasutamine takistatud oli. Üüri alandamiseks tuleb määratleda, kui suures osas asja kasutamine takistatud oli. Maakohus leidis, et hageja esitatud GECC K OÜ 25. mai 2009 ekspertarvamus ja A.K. arvamus on asjatundja arvamused. Nende tõenditega ei ole tõendatud, kui suures osas oli asja kasutamine takistatud. Samuti ei ole tõendatud, kuidas arvamustes märgitud puudused mõjutasid asja sihtotstarbelist kasutamist. V- ja T V V 25. novembri 2008 aktiga nr 276-LA ja selle alusel tehtud 1. detsembri 2008 otsusega nr 283 ei ole tõendatud, et kohviku tunnustamise otsuse kehtivuse osaliseks peatamiseks aluseks on ventilatsiooniprobleem, kuna ettekirjutuse järgi on avastatud ka teisi puudusi ettevõtte töös.
Tallinna Linnaehituse AS ekspertarvamuses on kohviku osas märgitud, et puuduseid ei tuvastatud. Igal juhul ei saanud kirjeldatud puudused, sh sooja reguleerimine kohvikus/konditsioneer, halvendada või takistada üürnikul pindade sihtsotstarbelist kasutamist. Tõendatud ei ole, et kohviku ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused olid sellised puudused, mis üürilepingu p 6.6 kohaselt võimaldavad üüri alandada. Ainuüksi puuduste olemasolu ei tõenda veel, et tegemist on üürilepingu objektist tulenevate puudustega, mis vähendavad asja sihtotstarbele vastavat kasutamist. Pooled on üürilepingu p-s 6.6 kokku leppinud üüri alandamise tingimustes ja sellega leppisid kokku piirangus üüri alandada VÕS § 296 lg-ga 2 võrreldes ja selline kokkulepe on kehtiv. Hageja ei ole tõendanud, et tõendites esitatud puudused ventilatsiooni ja jahutusega oluliselt halvendasid üüripinna kasutamist. Kas nimetatud puudused on olulised või mitte, on seotud sellega, kas esinenud puuduste tõttu üürnik sai asja sihtotstarbeliselt kasutada või esinenud puuduste tõttu esinesid takistused üüripinna kasutamisel. Hageja ei ole esitanud tõendeid, kui suures osas asja kasutamine takistatud oli. Maakohus leidis, et kohtule ei ole esitatud usaldusväärseid tõendeid ja ei ole võimalik mittekohase täitmise väärtusi kindlaks teha. Hageja oleks pidanud esitama tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta. Ka asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab tõendama hageja. Kuna hageja ei ole tõendanud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega tõendanud seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, ei olnud tal õigust üüri alandada. Seega tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus ja kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. Kostja väitel öeldi leping üles seetõttu, et hageja rikkus lepingut ja ei tasunud õigeaegselt üüri ja kommunaalteenuste makseid. Hageja tunnistas, et ta on olnud viivituses arvete maksmisega, kuid leidis, et lepingu ülesütlemise hetkel ei olnud ta kostjale võlgu. Samuti vaidlevad pooled, millal oli 8. jaanuari 2009 arve 786/A maksetähtaeg.
8.jaanuari 2009 arvel on maksetähtajaks märgitud 15. jaanuar 2009. Maakohus leidis, et tulenevalt lepingu p-st 5.6 oli hagejal kommunaalteenuste eest tasumise tähtaeg 10 päeva arve saamisest. 16. jaanuari 2009 seisuga saab 8. jaanuari 2009 arve alusel lugeda võlaks renditasu 18 889 krooni, kommunaalteenuste 10 625 krooni maksetähtaeg ei olnud veel saabunud.
16.jaanuaril 2009 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse ja 16. jaanuari 2009 seisuga võlgnes hageja kostjale üüri ja kommunaalteenuste eest 66 242,36 krooni. Hageja on vähendanud üüri 120 kroonilt ruutmeetri eest 90 kroonini ruutmeetri eest, s.o 25 %. Maksmata üür 25 % ulatuses on oluline osa üürisummast. Hageja on olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Arvete järgi ühe kuu üüri summa on 18 889 krooni, seega on 3 kuu üüri summa 56 667 krooni. Hageja oli kostjale võlgu seisuga 16. jaanuar 2009 66 242,36 krooni. Seega hageja võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürnikupoolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut. Kostja esitas 16. detsembril 2008 hagejale pretensiooni ja on teinud ettepaneku kustutada kostja ees tekkinud võlg hiljemalt 29. detsembriks 2008. Kostja palus käsitleda nimetatud tähtaja andmist kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel maksetega hilinemise tõttu tuleb lähtuda VÕS §-dest 313 ja 316.
Kostja on tõendanud, et hageja on pidevalt üüri tasumisega hilinenud. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Arvestades asjaolu, et üürnik pidevalt on hilinenud maksetega ja ei tasunud võlga ka pärast ettepaneku tegemist võla tasumiseks, oli kostjal kui üürileandjal mõjuv põhjus eeldada, et üürnik ei täida ka edaspidi lepingut. Maakohus nõustus kostja väitega, et üür ja kommunaalteenused tuleb tasuda tähtaegselt. Kuna hageja nõue on tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus alates 23. jaanuarist 2009, saab kohus lähtuda üüri ja kommunaalteenuste tasumisest 16. jaanuari 2009 seisuga. Tõendid hilisemate perioodide kohta ei tõenda ülesütlemise põhjust 16. jaanuari 2009 seisuga. Samuti ei saa lepingu ülesütlemist põhjendada hageja võlgadega teistele ettevõtetele pärast lepingu ülesütlemise avalduse esitamist.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.OÜ Moonirull esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 3. oktoobri 2011 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. OÜ Moonirull palub jätta kõik menetluskulud MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu otsus vastuoluline. Hageja ei vaidlusta maakohtu seisukohta, et ebaõige on kostja seisukoht, justkui pooled soovisid üürilepingu p-s 6.6 kokku leppida üürniku õigustes erinevalt VÕS § 296 lg 2 sätestatust. Hageja ei nõustu eelmärgitud maakohtu järeldusest vastupidise järeldusega, et pooled on kokku leppinud üürilepingu p-s 6.6, et üürnikul on õigus nõuda üüri vähendamist üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust. Maakohus leidis, et sellega pooled leppisid kokku piirangus üüri alandada VÕS § 296 lg-ga 2 võrreldes ja selline kokkulepe on kehtiv. Kohtuotsusest ei nähtu, millistele tõenditele on rajatud kohtu vastukäivad järeldused ning millised on seadused, mida kohus kohaldas nendele järeldustele jõudmiseks. Maakohus on rikkunud ka TsMS § 693 lg-t 2, kuna ei ole võtnud vaatamata Riigikohtu juhistele selget seisukohta selles, kas üürilepingu p-ga 6.6 piirati hageja õigust üüri alandada võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2, ning kui piirati, kas selline kokkulepe kehtib. Hageja palub ringkonnakohtul uurida ja hinnata uuesti kõiki maakohtule esitatud tõendeid ning tuvastada, et pooled ei piiranud üürilepingu p-ga 6.6 hageja õigust alandada üüri võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2 ning hageja poolt üüri alandamine oli õiguspärane; 2) ei piiranud pooled üürilepingu p-ga 6.6 hageja õigust alandada üüri võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2. Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-t 8, kuna ei ole toonud välja põhjendusi, miks ta ei ole nõustunud hageja väidetega ja tõenditega selle kohta, üürilepingu p-ga 6.6 ei piiranud hageja õigust alandada üüri võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2. Kostja seisukoht, justkui pooled soovisid üürilepingu p-s 6.6. kokku leppida üürniku õigustes erinevalt VÕS § 296 lg 2 sätestatust, on ebaõige ja üürilepingu p 6.6 tõlgendamisel ei kohaldu
VÕS § 29.
Lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei oleks soovinud kitsendada üürniku õigust nõuda üüri vähendamist võrreldes seaduses sätestatud alustega ning poolte ühine tegelik tahe üürilepingu p-s 6.6 ei olnud kalduda kõrvale võlaõigusseaduse regulatsioonist. Asjaolu, et üürilepingu p-i 6.6 sõnastus on mõneti erinev VÕS § 296 lg-st 2, ei muuda poolte ühist tegelikku tahet üürilepingu sõlmimisel, milleks oli anda hagejale sama õiguskaitsevahend, mis hagejal on tulenevalt VÕS § 296 lg-st 2; 3) on hageja tõendanud, et üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Maakohus on valesti hinnanud tõendeid ja hageja palub ringkonnakohtul
uurida ja uuesti hinnata kõiki maakohtule esitatud tõendeid ning tuvastada, et üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Riiklikult tunnustatud eksperdi A.K. ekspertarvamuse kohaselt oli poolte üürilepingus fikseeritud üürimäär 120 kr/m2 vastavuses kohaliku turu keskmisega üürilepingu sõlmimise ajal. Puudub statistiliselt tõsiselt võetav materjal konkreetse arvutuse tegemiseks ning üürimäära mõeldav vähenemine oleks hinnanguliselt mitte alla 20 % ja suurusjärgus 20-30 %. Seega on hageja tõendanud, et puuduste tõttu üürilepingu objektis üüri alandamine 25 % võrra toimus kooskõlas VÕS § 112 lg-ga 1. Igal juhul on hageja tõendanud, et täpset kohase ja mittekohase täitmise väärtuse suhet ei ole võimalik käesolevas asjas kindlaks teha. Ka tunnistaja R.L. on kinnitanud, et on võimalik tuvastada üürimäär ka siis, kui pooltel ei ole ühist arusaamist, ning siis oleks mõistlik esitada üürimäär vahemikuna. Just selliselt ongi A.K. toiminud. Hageja ei nõustu, et A.K. arvamus ega ütlused ei ole usaldusväärsed tõendid tõendamaks üüri vähendamise põhjendatust. Asjaolu, et ta on andnud arvamuse dokumentide põhjal ja see on hinnanguline, kuna puudub statistiliselt tõsiselt võetav materjal konkreetse arvutuse tegemiseks, ei kahanda tema arvamuse usaldusväärsust. Puudub vaidlus, et A.K. le oli ekspertarvamuse ajaks teada ning ta tugines puuduste tuvastamisel GECC K OÜ ekspertarvamusele ning V- ja T poolt koostatud dokumentidele. A.K. on tunnistajana antud ütlustes täiendavalt põhjendanud, millele ta tugines ning millest tulenevalt on ta jõudnud ekspertarvamuses märgitud järeldusele. Seetõttu on hageja tõendanud, et hageja võis puuduste tõttu vähendada üüri vahemikus 20-30 %. Asjaolu, et antud juhul ei saa kohase ja mittekohase täitmise väärtust täpselt kindlaks teha, kinnitab ka tunnistaja R.L. , kes on andnud ütlusi selle kohta, et Viljandi kohvikute üüride osas ei ole olemas avalikku andmebaasi. On võimalik öelda, kui palju peaks vähem üüri maksma, selleks peavad olema kalkulatsioonid puuduste kõrvaldamiseks. Seega hagejal ei olnud võimalik tõendada kohase ja mittekohase täitmise väärtuse suurusi, kuna Viljandi kohvikute üürihindade osas ei ole olemas avalikku andmebaasi, sellist infot ei ole võtta kusagilt avalikust registrist ning kuna hagejal puudusid kalkulatsioonid puuduste kõrvaldamiseks. VÕS § 112 lg 1 kohaselt määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Isegi teoreetiliselt kui kohase ja mittekohase täitmise väärtused oleks võimalik täpselt tagantjärele tuvastada, ei olnud seda hagejal võimalik teha üürihinna alandamise avalduse esitamise ajal. Hageja on tõendanud, et üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, mistõttu kohus saab asjaolusid arvestades otsustada väärtuse suuruse; 4) olid üüripinna kasutamise tingimused oluliselt halvenenud, mis õigustas hageja poolt üüri alandamist. Hageja palub ringkonnakohtul uurida ja hinnata uuesti kõiki esitatud tõendeid ning tuvastada, et üüripinna kasutamise tingimused olid oluliselt halvenenud, mis õigustas hageja poolt üüri alandamist. Ventilatsioon- ja jahutussüsteemi puudused on tõendatud GECC K OÜ ekspertarvamusega, Vja T V V 21. mai 2009 jaekaubandusettevõtte nõuetele vastavuse hindamise akti nr 139-LA väljavõttega, V- ja T V V 25. novembri 2008 aktiga nr 276-LA ning 1. detsembri 2008 otsusega nr 283. Ka kostja on tunnistanud 15. oktoobri 2008 vastuses hageja kirjale, et hoone ventilatsioon on projekteeritud vigadega. Maakohtu märkus, et V- ja T ettekirjutuses olid märgitud ka teised puudused seoses kohviku pidamisega, ei ole asjakohane. Asjaolu, et V- ja T ettekirjutuses olid toodud välja ka teised puudused, ei vähenda kuidagi selle tõendatust, et kohviku pidamine (asja sihtotstarbeline kasutamine) oli muuhulgas takistatud puuduste tõttu ventilatsioonis, mille eest vastutas hageja. Maakohus heidab õigustamatult hagejale ette, et hageja ei ole tõendanud, kui palju takistasid esitatud tõendites märgitud puudused üürilepingu objekti sihtotstarbelist kasutamist. TsMS § 231 lg 1 mõttes tuleb lugeda üldtuntuks, et kui kohviku ventilatsioon ei ole piisav, puudub sissepuhe, ruumides on väga palav, siis väheneb kohviku külastatavus, kuna külastajad tunnevad end kohvikus ebamugavalt ning kannatab toidu kvaliteet, kuna toidu koostisained riknevad kiiremini.
Hageja poolt üüri alandamise põhjuseks olid puudused ventilatsioonis. Üüri alandamise avalduses on viidatud, et köögi temperatuur tõuseb üle 32 kraadi, köögis saavutatud maksimumtemperatuur on 42 kraadi, kohviku temperatuur on päikesepaistelise ilmaga tavaliselt 28 kraadi ning et need tingimused on vastuolus töötervishoiu ja tööohutuse seaduses sätestatud nõuetega. Just nendel põhjustel alandas hageja üüri. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja pidi tõendama, et puudused ventilatsioonis olid sellised, mis peatasid ettevõtte tegevuse. Hageja ei olegi väitnud, et puudused ventilatsioonis olid ettevõtte tegevuse peatamise ainukeseks põhjuseks. Hageja on tõendanud, et lepinguobjekti sihtotstarbeline kasutamine oli puuduste tõttu takistatud ning tal oli VÕS § 296 lg 2 kohaselt õigus üüri vähendada 25% võrra. Maakohus on valesti jaotanud tõendamiskoormust. Hageja esitas tõendid üüritud ruumide puuduste kohta ning põhjendas, kuidas need takistasid üürilepingu objekti sihtotstarbelist kasutamist. Kostja pidi tõendama, et puudused ei takistanud asja kasutamist. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Järelikult on hageja tõendanud, et üüripinna kasutamise tingimused olid oluliselt halvenenud, mis õigustas üüri alandamist nii VÕS § 296 lg 2 alusel, kui ka lepingu p-i 6.6. alusel; 5) ei olnud hageja viivituses kostjale üürist ja kõrvalkuludest „olulise osa“ tasumisega VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes. Olukorras, kus hageja on õiguspäraselt alandanud üüri, ei olnud hagejal lepingu ülesütlemise kuupäeval VÕS § 316 lg 1 p 1 nimetatud võlgnevust kostja ees. Hageja poolt oli kostjale 31. detsembri 2008 seisuga tasutud kõik võlgnetavad summad. Ebaõige on maakohtu järeldus, et hagejal oli üüri- ja kommunaalteenuste võlg kostja ees 16. jaanuari 2009 seisuga 66 242,36 krooni. Üürilepingu p-i 5.6 kohaselt pidi hageja tasuma kommunaalteenuste eest 10 päeva jooksul arve saamisest ning mõlemad pooled aktsepteerisid arvete tasumisel 10-päevast maksetähtaega. Seega olid pooled leppinud üürilepingu täitmise käigus kokku uues üüri- ja kommunaalkulude eest tasumise tähtajas, mistõttu hageja ei olnud 16. jaanuari 2009 seisuga viivituses arve nr 786 A tasumisega. Igal juhul ei saanud hageja olla üürilepingu p-i 5.6. kohaselt 16. jaanuari 2009 seisuga olla viivituses kommunaalteenuste eest tasumisega, mis tuli üürilepingu kohaselt tasuda 10 päeva jooksul arve esitamisest. Kuna nii hageja kui kostja arvestasid üüri ja kommunaalkulude tasumisel 10-päevase maksetähtajaga ning kostja esitas üüriarveid hilinenult, ei saa kostja tugineda sellele, et väidetavalt pidi hageja tasuma üüri ja kommunaalkulud muul maksetähtajal, mis oli märgitud üürilepingus. Pooled olid selles osas üürilepingut muutnud. Käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma olulist tähtsust, millal ning milliste tahteavaldustega muudeti üürilepingut, kuna selle muutmine oli ilmne üürilepingu ülesütlemise ajaks. Järelikult on hageja tõendanud, et arvestades üüri alandamist puudus hagejal ülesütlemise aja seisuga üldse võlgnevus kostja ees, mistõttu kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli tühine. Hageja möönab, et ta on olnud kostja ees viivituses maksete tegemisega, kuid tegemist ei olnud hageja poolt lepingu olulise rikkumisega. Samuti tuleb arvestada, et kostja ei aktsepteerinud hageja õiguspärast avaldust hinna alandamiseks, mistõttu kostja arvutas ebaõigesti, millal hageja sattus viivitusse arvete tasumisega. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimimise riisikot ta kannab. Olukorras, kus hagejal ei olnud üldse võlgnevust kostja ees ülesütlemise avalduse saamise seisuga, puudus kostjal VÕS § 316 lg 2 kohaselt õigus üürileping üles öelda; 6) on üürilepingu ülesütlemine tühine üürilepingu p-st 13.2 tulenevalt. Pooled leppisid VÕS § 5 kohaselt kokku kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistlikus tähtajas VÕS § 196 lg 2 mõttes. Poolte tahe oli suunatud sellele, et ka erakorralise ülesütlemise korral peab üürnikule
antama tähtaeg vähemalt kolm kuud, kusjuures ülesütlemine muutuks tühiseks, kui võlgnevus tasutakse enne ülesütlemise kuupäeva (VÕS § 316 lg 2). Üürilepingu p-st 13.2 tulenevat nõuet ei ole kostja üürilepingu ülesütlemisel täitnud, mistõttu ka teoreetilisel juhul, kui hageja puhul oleksid esinenud VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaldamise eeldused, mis oleksid õigustanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist, oleks kostja poolt üürilepingu ülesütlemine olnud tühine, kuna ülesütlemine ei vastanud üürilepingu p-is 13.2. kokkulepitud nõuetele. Pooled ei ole sidunud üürilepingu p-i 13.2 kohaldamist kas olulise või mitteolulise lepingurikkumisega.
8.MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskus palub jätta menetluskulud OÜ Moonirull kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) puudub apellatsioonkaebusel menetluslik alus. Apellatsioonkaebusest ei tulene, et maakohus oleks oluliselt rikkunud mingeid menetlusõiguse norme määral, mis oleks saanud viia valele otsusele ega põhistatud seda, kuidas võis menetlusrikkumise tagajärjel ebaõige otsus sündida. Maakohtu otsus on põhjendatud, seaduslik ja selles on analüüsitud kõik tõendid. TsMS § 652 lg 1 p1 kohaselt võtab teise astme kohus reeglina otsuse aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud asjaolud. Hageja ei ole tuginenud ühelegi menetlusrikkumisega hinnatud või menetlusrikkumisega tähelepanuta jäänud tõendile, mida peaks ringkonnakohus kontrollima või otsuse aluseks võtma, samuti ei ole apellatsioon rajatud menetlusnormi rikkumisele. Seega kooskõlas TsMS § 652 lg-ga 5, puudub apellatsioonkohtul üldse menetluslik alus tõendeid uurida, kontrollida, ümberhinnata, võtta tõendeid otsuse aluseks ja muuta seeläbi tuvastatud asjaolusid; 2) ei ole maakohtu otsuse redaktsiooniline vastuolulisus selline menetlusnormi rikkumine, mis võinuks viia ebaõige otsuseni. Kohtuotsus on lõppjäreldustes õige ning ükski apellatsioonkaebuse väidetest ei anna alust otsuse tühistamiseks. Iseenesest on õige hageja märkus, et kohtuotsuse motiivide alguses väljatoodud seisukoht, mille kohaselt maakohus ei nõustunud kostja väitega, et pooled soovisid üürilepingu p-s 6.6 kokku leppida üürniku õigustes erinevalt VÕS § 296 lg 2 sätestatust, on vastuolus kohtuotsuse hilisema motivatsiooniga. Hageja argumendid üürilepingu p 6.6 tõlgenduse kohta kordavad hageja maakohtus esitatud väiteid, millele on maakohus ammendavalt ja loogiliselt vastanud; 3) on maakohus õigesti tuvastanud, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlakstegemise võimatus on tõendamata. Maakohus jättis põhjendatult TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata A.K. arvamuse ja ütlused selle kohta, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuseid ei ole võimalik kindlaks määrata. Maakohus on TsMS § 442 lg 8 nõuetele vastavalt põhjendanud, et luges A.K. arvamuse ja ütlused ebausaldusväärseks seetõttu, et A.K. ei ole ise arvamuse koostamisel midagi tuvastanud, vaid tugines hageja poolt esitatud materjalidele. A.K. enda väitel oli arvamus hinnanguline ning rajanes tema elukogemusele ja praktilisele kinnisvara alasele tegevusele. Maakohus tuvastas õigesti, et selline arvamus ei ole antud eriteadmise põhiselt ning kohtul ei olnud arvamusest ja ütlustest nähtuvalt võimalik usaldusväärselt kontrollida, kuidas A.K. oma järeldusteni jõudis. Maakohus tuvastas R.L. ütluste alusel õigesti, et kohase ja mittekohase täitmise väärtused on võimalik välja selgitada vastavalt sellele, millisel määral on üüritud asja kasutamine takistatud ning milline on sellise takistuse talumise või kõrvaldamise rahaliselt hinnatav kulu. Seega luges maakohus õigesti ja põhjendatult tõendamatuks hageja VÕS § 112 lg 1 teisele lausele rajaneva väite, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuseid ei ole võimalik kindlaks teha. Asjaolu, et
asjatundja, kellelt hageja tellis arvamuse, ei osanud väärtuseid kindlaks määrata, ei tähenda, et see ei ole objektiivselt võimalik. Maakohus tuvastas ka õigesti, et hageja ei tõendanud, mil määral takistasid väidetavad puudused asja kasutamist. Kohtuotsuses sisaldub vastav kõiki esitatud tõendeid hõlmav analüüs ja TsMS § 442 lg 8 kohased põhjendused; 4) on alusetu hageja väide, et ülesütlemine oli tühine üürilepingu p-st 13.2 tulenevalt. Maakohus on asunud õigele seisukohale, et lepingu p-s 13.2 toodud etteteatamistähtaeg üürilepingu ülesütlemisel ei kohaldu, kui kostja ütleb lepingu üles erakorraliselt. Maakohtu sellekohane järeldus on õige ja apellatsioonkaebuses puuduvad asjakohased väited, mis maakohtu sellekohased motiivid loogiliselt kummutaksid. Üürilepingu p-ga 13.2 laiendati kostja õigust üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja käsitlus, et pooled leppisid üürilepingu p-s 13.2 kokku täiendava tähtaja mõistlikus pikkuses VÕS § 196 lg 2 mõttes, ei baseeru võlaõigusseaduse üldisel loogikal ega majandustegevuse praktikal. Puudub adekvaatne seletus, miks peaks üürileandja, kellele ei ole üüri 3 kuu jooksul tasutud, ootama veel täiendavalt 3 kuud, enne kui tal avaneb võimalus kahjulik leping lõpetada. Üürilepingu p 13.2 tõlgendamine mõistliku isiku seisukohalt välistab hageja sellekohase käsitluse (VÕS § 29 lg 4)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu 3. oktoobri 2011 otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi ning tuvastab MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskuse ja OÜ Moonirull vahel 19. veebruaril 2008 sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks MTÜ Eesti Pärimusmuusika Keskuse poolt 16.01.2009 esitatud ülesütlemisavalduse tühisuse. Antud asjas on tehtud Riigikohtu 27. aprilli 2010 otsus nr 3-2-1-29-10. Vastavalt TsMS § 693 lg-le 2 on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
10.Ebaõige on apellandi väide maakohtu otsuse vastuolulisuse kohta ning apellandi poolt viidatud osas ei ole maakohtu otsus vastuoluline. Maakohus ei ole tuvastanud vaidlustatud otsuses asjaolu, et ebaõige on kostja seisukoht, justkui pooled soovisid üürilepingu p-s 6.6 kokku leppida üürniku õigustes erinevalt VÕS § 296 lg 2 sätestatust. Otsuse lk-l 6 ülalt 5. lõigus on maakohus märkinud hageja ja kostja seisukohad lepingu p-i 6.6. osas, kuid tegemist ei ole kohtu järeldusega. Kohtu järeldus on märgitud otsuse lk-l 10 alt 3. lõigus ja selle kohaselt on pooled kokku leppinud punktis 6.6., et üürnikul on õigus nõuda üüri vähendamist üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust. Samuti leidis maakohus viidatud otsuse lõigus, et pooled leppisid kokku piirangus üüri alandada VÕS § 296 lg-ga 2 võrreldes ja selline kokkulepe on kehtiv. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asunud seisukohale, et üürilepingu punktiga 6.6. piirati hageja õigust üüri alandada võrreldes VÕS § 296 lg-s 2 sätestatuga ning selline kokkulepe on kehtiv. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus ei ole võtnud, vaatamata Riigikohtu juhistele, selget seisukohta selles, kas üürilepingu p-ga 6.6. piirati hageja õigust üüri alandada võrreldes VÕS § 296 lg-ga 2, ning kui piirati, kas selline kokkulepe kehtib. Maakohus on vastava seisukoha võtnud. Üürilepingu (I kd tl 7-11) punkti 6.6. kohaselt üürnikul on õigus nõuda üüri vähendamist üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust. VÕS § 296 lg 2 järgi kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri
puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduste kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Vastavalt VÕS §-ile 278 võib üürnik kasutada sättes nimetatud õiguskaitsevahendeid juhul, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud.
11.Apellandi väitel asjaolu, et üürilepingu p-i 6.6 sõnastus on mõneti erinev VÕS § 296 lg-st 2, ei muuda poolte ühist tegelikku tahet üürilepingu sõlmimisel, milleks oli anda hagejale sama õiguskaitsevahend, mis hagejal on tulenevalt VÕS § 296 lg-st 2. Hageja ei ole siinkohal esitanud õiguslikku põhjendust selle kohta, et üürilepingu p 6.6. oleks mingil alusel tühine, vaid ta on tõlgendamise kaudu sisustanud vaidlusaluse punkti analoogiliselt VÕS § 296 lg-ga 2, s.o apellant on seisukohal, et kuigi üürilepingu p-i 6.6. sõnastus on mõneti erinev VÕS § 296 lg-st 2, ei muuda see poolte ühist tegelikku tahet üürilepingu sõlmimisel, milleks oli anda hagejale sama õiguskaitsevahend, mis hagejal on tulenevalt VÕS § 296 lg-st 2. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et pooled on soovinud sätestada õiguskaitsevahendina kohustuse rikkumise korral lepingu p-is 6.6. üüri alandamise, kuid tulenevalt lepingu p-i 6.6. sõnastusest on õiguskaitsevahendi kohaldamine mõnevõrra erinev võrreldes VÕS § 296 lg-s 2 sätestatust. Lepingu p-i 6.6. sõnastusest tulenevalt on hagejal õigus nõuda üüri alandamist teatud tingimuste olemasolu korral, kuid VÕS § 296 lg-s 2 sätestab üürniku õiguse alandada üüri vastavate tingimuste esinemisel. VÕS § 296 on dispositiivne säte ning muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad pooled selles sätestatust kõrvale kalduda. Seega võisid pooled lepingu p-is 6.6. kokku leppida mõnevõrra erinevad üüri alandamise alused kui on sätestatud VÕS § 296 lg-s 2 ning selline kokkulepe on kehtiv.
12.Asja materjalide kohaselt sõlmisid pooled 19. veebruaril 2008 üürilepingu (I kd tl 7-11). Üürilepingu p-i 4.1. järgi „Üürnik maksab aastaringselt üürileandjale pinna kasutamise eest üüri arvestusega 120 krooni ruutmeetri kohta kalendrikuus, mis teeb ühes kalendrikuus kokku 16 008 krooni. Üürile lisandub käibemaks. Suveperioodil (vt 2.1.) maksab üürnik täiendavat üüri õiguse eest kasutada katuseterrassi arvestusega 80 krooni ruutmeetri kohta kalendrikuus, mis teeb ühes kalendrikuus kokku 10 000 krooni. Üüri hakatakse maksma alates 1. maist 2008.“ Hageja teatas 1. septembril 2008 kostjale, et alandab üüri alates 01.07.2008 ja tasub 90 kr/m2 kuni puuduste kõrvaldamiseni (I kd tl 15-16). Üüri alandamisel on hageja tuginenud 01.09.2008 kirja lisas märgitud puudustele (I kd tl 20-21). Tulenevalt üürilepingu p-s 6.6. sätestatust, mille kohaselt üürnikul on õigus nõuda üüri vähendamist üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust, pidi hageja üüri alandamise nõude esitamisel tuginema üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisele halvenemisele.
13.Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et üüri alandamise ajal 01.07.2008 oli üüripind või selle kasutamise tingimused oluliselt halvenenud. Hageja väitel tõendavad nimetatud asjaolu muuhulgas GECC K OÜ ekspertarvamus (II kd tl 4249), V- ja T V V 21. mai 2009 jaekaubandusettevõtte nõuetele vastavuse hindamise akti nr 139LA väljavõte (II kd tl 61-62) ja V- ja T V V 25. novembri 2008 akt nr 276-LA ja 1. detsembri 2008 otsus nr 283 (I kd tl 96, 142-149). Kostja on hageja väitele vastu vaielnud ning kostja vastuväidet, et üüripinna kasutamise tingimused ei olnud oluliselt halvenenud üürniku poolt üüri alandamise ajal, tõendavad muuhulgas teostatud ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akt (I kd tl 91), mille kohaselt OÜ Silindia paigaldas detsembrikuus 2008 kohviku jahutussõlme, ja Tallinna Linnaehituse AS 09.02.2009 ekspertarvamus (II kd tl 25-27), millest nähtuvalt on kohviku osas märgitud, et puuduseid ei tuvastatud.
14.Hageja poolt väidetut ei tõenda GECC K OÜ ekspertarvamus (II kd tl 42-49). GECC K OÜ ekspertarvamus on koostatud 25.05.2009, s.o ligi 11 kuud pärast seda, kui hageja alandas üüri seoses üüripinna kasutamise tingimuste olulise halvenemisega. GECC K OÜ ekspertarvamuse kohaselt projekteeritud süsteemid ei vasta Eesti kehtivatele normidele ning märgitud on mittevastavused. S A OÜ töö nr 080343 on teostatud 27.06.2008 (II kd tl 52-60) ning selle kohaselt ventilatsioonisüsteemid tagavad katseprotokollis antud õhuhulgad, kui õhujaoturite, reguleerorganite ja ventilatsiooniseadmete seadistust ei muudeta. Kuna GECC K OÜ ekspertarvamus kajastab olukorda pärast hageja poolt üüri alandamist, mitte aga olukorda, milline oli üürihinna alandamise aluseks, siis on maakohus õigesti asunud seisukohale, et nimetatud arvamus ei tõenda seda, et hagejal oli õigus nõuda üüri alandamist 01.07.2008.
15.Samuti ei tõenda asjaolu, et üüripinna või selle kasutamise tingimused oleksid oluliselt halvenenud, V- ja T V V 25. novembri 2008 akt nr 276-LA ja selle alusel tehtud 1. detsembri 2008 otsus nr 283 (I kd tl 96, 142-149) ning V- ja T V V 21. mai 2009 jaekaubandusettevõtte nõuetele vastavuse hindamise akt nr 139-LA (II kd tl 61-62). 25. novembri 2008 aktis nr 276-LA on märgitud, et ventilatsioon köögis ei ole piisav ja tuleb viia vastavusse. Samuti on 21. mai 2009 jaekaubandusettevõtte nõuetele vastavuse hindamise aktis nr 139-LA märgitud, et ventilatsioon ei ole piisav, puudub sissepuhe, ruumides on palav. Samas aga ei saa nimetatud aktide põhjal asuda seisukohale, et tegemist oli oluliste puudustega, mis andsid võimaluse üürilepingu p 6.6. kohaselt üüri alandamiseks. Maakohus on nimetatud tõendeid õigesti hinnanud asudes seisukohale, et ei ole tõendatud, et kohviku tunnustamise otsuse kehtivuse osaliseks peatamiseks aluseks oli ventilatsiooniprobleem, kuna ettekirjutuse järgi on avastatud ka teisi puudusi ettevõtte töös. Maakohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid kogumis tehes järelduse, et tõendatud ei ole kohviku ventilatsioonis ja õhu jahutuses selliste puuduste olemasolu, mis üürilepingu p 6.6. kohaselt võimaldavad üüri alandada.
16.Kuna hageja ei ole tõendanud, et tal oli õigus nõuda üüri alandamist alates 01.07.2008 üürilepingu p-i 6.6. alusel seoses sellega, et üüripinna kasutamise tingimused oluliselt halvenesid, siis ei ole iseenesest vajalik asjas kindlaks teha üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi. Kuna aga maakohus on ka selles osas seisukoha võtnud ja apellatsioonkaebuses on maakohtu järeldust vaidlustatud, siis ringkonnakohus selguse huvides märgib järgmist. Ebaõige on apellandi väide, et hageja on tõendanud, et üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Riigikohus on käesolevas asja tehtud lahendi p-is 12 asunud seisukohale, et „VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. /.../ Juhul kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et hagejal oli õigus üüri alandada, tuleb võtta seisukoht, kas hageja on tõendanud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtused või tõendanud seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Juhul kui kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha, kuid hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud, tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses.“ Hageja väite järgi ei ole võimalik kindlaks teha kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ning see asjaolu on tõendatud A.K. arvamusega (III kd tl 168) ja ütlustega. A.K. arvamuse kohaselt oli poolte üürilepingus fikseeritud üürimäär 120 kr/m2 vastavuses kohaliku turu keskmisega üürilepingu sõlmimise ajal, s.o kohase täitmise väärtus on 120 kr/m2. Mittekohase täitmise väärtuse osas on A.K. asunud seisukohale, et kuna puudub konkreetsete
arvutuste tegemiseks statistiline materjal, siis hinnanguliselt oleks üürimäära vähendamine mõeldav suurusjärgus 20%-30%. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et A.K. arvamus ja ütlused ei ole usaldusväärne tõend tõendamaks üüri vähendamise põhjendatust, s.o seda, kas üüripinna kasutamine oli või ei olnud oluliselt halvenenud, sest A.K. ei ole ise tuvastanud üüripinna olulist halvenemist vaid on tuginenud oma arvamuses teiste isikute arvamusele. Ringkonnakohus leiab samuti, et A.K. arvamus ja ütlused ei anna ka alust asuda seisukohale, et kohustuse mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha. A.K. seisukoht, et kuna puudub konkreetsete arvutuste tegemiseks statistiline materjal, siis ei ole võimalik mittekohast täitmise väärtust kindlaks teha, on vaieldav. Mittekohase täitmise väärtus on eseme väärtus koos puudustega. Antud juhul oli võimalik kindlaks teha, milline oli üüripinna väärtus koos hageja poolt väidetud puudustega. Tunnistaja R.L. ütluste kohaselt (IV kd tl 71-72) kohase ja mittekohase täitmise väärtused on võimalik välja selgitada vastavalt sellele, millisel määral on üüritud asja kasutamine takistatud ning milline on sellise takistuse talumise või kõrvaldamise rahaliselt hinnatav kulu. Ringkonnakohus leiab, et lähtudes eeltoodust oli antud juhul võimalik hagejal kindlaks teha mittekohase täitmise väärtus ning ta ei ole tõendanud, et mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha. Seega lähtudes Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-29-10 p-ist 12 tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses.
17.Hageja väitel ei olnud ta viivituses kostjale üürist ja kõrvalkuludest olulise osa tasumisega VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes, sest tal ei olnud lepingu ülesütlemise kuupäeval VÕS § 316 lg 1 p 1 võlgnevust kostja ees. Asja materjalide kohaselt on kostja öelnud 16.01.2009 üürilepingu hagejaga erakorraliselt üles alates 23. jaanuarist 2009 (I kd tl 42-46). Üürilepingu ülesütlemine vastab VÕS § 325 lg-s 2 sätestatule ning seega on üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud. Ringkonnakohus leiab, et täidetud ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused. Kostja on üürilepingu üles öelnud seetõttu, et hagejal oli kostja ees seisuga 16. jaanuar 2009 võlgnevus summas 78 165,36 krooni, s.o kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles tasumisega viivitamise tõttu. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hageja ja kostja poolt maakohtule esitatud võlgnevuse arvestusest (I kd tl 47, arved tl 194-200; II kd tl 63) ei nähtu, et üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kuni üürilepingu erakorralise ülesütlemiseni 16.01.2009 oli hageja võlgnevus kostja ees vaidlusaluste arvete järgi arvestades poolte endi poolt esitatud arvestust järgmine: Arve nr 600/A – kõrvalkulude võlgnevus 1 205,96 krooni, üüri võlgnevus 4722,36 krooni; arve nr 633/A – kõrvalkulude võlgnevus 1 824,28 krooni, üüri võlgnevus 4 722,36 krooni; arve nr 675/A – kõrvalkulude võlgnevus 4 805,60 krooni, üüri võlgnevus 4 722,36 krooni; arve nr 700/A - kõrvalkulude võlgnevus 4 363,08 krooni, üüri võlgnevus 4 722,36 krooni; arve nr 751/A kõrvalkulude võlgnevus 10 979 krooni, üüri võlgnevus 5 286 krooni; arve nr 786/A järgi üüri võlgnevus 18 889 krooni.
Arve nr 751/A osas tuli hagejal tasuda kokku 29 868 krooni, tasutud on 13 603 krooni. Ringkonnakohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, kas hageja on raha 13 603 krooni maksmisel täitnud üüri või kõrvalkulude täitmise kohustust. VÕS § 88 lg 6 p-i 1 kohaselt kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Arve on esitatud 09.12.2008. Arvestades arvel märgitud tasumise tähtpäeva ja üürilepingu p-des 4.3. ja
5.6.sätestatut, muutus esimeses järjekorras täidetavaks üüri tasumise kohustus ning sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus hageja poolt arve nr 751/A alusel tasutud summa 13 603 krooni tasuks üüri eest ja sellest tulenevalt nimetatud arve järgi on kõrvalkulude võlgnevus 10 979 krooni ja üüri võlgnevus 5 286 krooni. Arve nr 786/A on esitatud 08.01.2009 ja maksetähtajaks on märgitud 15.01.2009. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tulenevalt üürilepingu p-des 4.3. ja 5.6. sätestatust saab lugeda seisuga 16. jaanuar 2009 võlaks vaid üüritasu 18 889 krooni, kõrvalkulude eest tasumise tähtpäev ei olnud veel saabunud. Hageja väite kohaselt on ta teinud tasaarvestuse arve nr 94 12.10.2008 järgi summas 6865 krooni (II kd tl 63). Kuna ei ole toimiku materjalidest selge, milliseid konkreetseid summasid on hageja tasaarvestanud (kas üüri või kõrvalkulusid ja milliste kuude osas), siis ringkonnakohus ei arvesta nimetatud tasaarvestust.
18.Arvestades hageja võlgnevust nimetatud arvete alusel on ebaõige maakohtu järeldus, et hageja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega. Üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega oli hageja viivituses arve nr 786/A (detsember 2008) järgi summas 18 889 krooni ning arve nr 751/A (november 2008) järgi summas 16 265 krooni, kuid teiste vaidlusaluste kuude osas ei ole tuvastatav asjaolu, et hageja oli viivituses olulise osa tasumisega (sh arve nr 700/A – oktoober 2008). Kuna ei ole tuvastatav asjaolu, et hageja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega, siis puudus kostjal õigus 16.01.2009 üürileping erakorraliselt üles öelda VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel.
19.Kostjal puudusid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ka VÕS § 316 lg 1 p-des 2 ja 3 sätestatud alused. Üürisumma kuus oli lepingu (ka arvete) kohaselt 18 889 krooni. Selleks, et kohalduks VÕS § 316 lg 1 p-is 2 sätestatut, oleks pidanud hageja poolt kostjale võlgnetav üür olema suurem kui 56 667 krooni, s.o ületama kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat. Arvete kohaselt oli hageja võlgnevus üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal 43 064,44 krooni, s.o vähem kui kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Samuti ei ületanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal võlgnetavate kõrvalkulude summa kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat. Arvete kohaselt oli kuus keskmine kõrvalkulude summa 10 222,56 krooni, kolme kuu eest 30 667,67 krooni. Hageja võlgnevus kostja ees oli üürilepingu ülesütlemise ajal 23 177,92 krooni, s.o vähem kui kolme kuu eest maksmisele kuuluva kõrvalkulude summa. Lähtudes eeltoodust ei olnud täidetud kostja poolt 16.01.2009 üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel materiaalsed eeldused ning sel põhjusel on üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine.
20.Ebaõige on apellandi väide, et üürilepingu ülesütlemine on tühine seetõttu, et on rikutud üürilepingu p-i 13.2. Antud juhul ütles kostja üürilepingu üles seadusest tuleneval alusel ning seaduses ei ole sätestatud, et sellisest ülesütlemisest tuleks teatud aja ette teatada.
21.Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Samuti jäävad kõik eelnevad menetluskulud antud tsiviilasjas TsMS § 162 lg 1 alusel vastustaja kanda.
Andra Pärsimägi
Kersti Kerstna-Vaks
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.