OÜ GMP kahju hüvitamise ja tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõue JVvastu
Tsiviilasja hind
7595 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ GMP (registrikood XXX asukoht XXX); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Margus Mugu, vandeadvokaat Aivar Taro (Advokaadibüroo Borenius, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn, tel 665 1888, e-post: XXX ); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Triinu Hiob (LAWIN Lepik & Luhaäär Advokaadibüroo, Niguliste 4, 10130 Tallinn, epost: [email protected]). Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotamine Jätta menetluskulud hageja OÜ GMP kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude
kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hageja esitas Harju Maakohtule 22.06.2011.a hagiavalduse kostja vastu kahju hüvitamise ja tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kinnistu asukohaga XXX, Tallinn. Kostjale kuulub XXX kinnistuga piirnev kinnistu XXX, Tallinn. 22.06.2005.a sõlmisid pooled lihtkirjaliku kokkuleppe, mille kohaselt nõustus hageja kostjale kuuluva kinnistu ehituskeeluala vähendamisega ning kostja nõustus hageja kinnistu detailplaneeringuga.
2.10.05.2008.a algatati XXX kinnistu detailplaneering. 17.03.2011.a võeti planeering vastu, misjärel korraldati selle avalik väljapanek. 29.04.2011.a esitas kostja vastuväited hagejale kuuluva kinnistu detailplaneeringu kohta, mille TLA jättis oma 27.05.2011.a vastuses arvestamata. Hageja leidis, et vastuväite esitamisega rikkus kostja poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud lepingut, mille tagajärjel tekkis hagejale kahju summas vähemalt 6000 eurot.
3.Poolte vahel sõlmitud lepingus võttis kostja endale kohustuse nõustuda detailplaneeringuga. Seega võttis kostja endale kohustuse mitte teha takistusi hageja kinnistu detailplaneeringu kehtestamisele. 29.04.2011.a kostja poolt esitatud seisukohtades oli kostja sisuliselt detailplaneeringu vastu. Planeerimisseaduse (PlanS) § 23 lg 2 p 1 kohaselt ei teostata detailplaneeringu üle järelvalvet, kui on arvestatud kõigi avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega, Kuna kostja vastuväidetega ei arvestatud, saadeti detailplaneering PlanS § 23 lg 1 p 2 alusel maavanemale järelevalve teostamiseks. Sellest tulenevalt viibib detailplaneeringu kehtestamine.
4.Hageja kahju seisneb selles, et detailplaneeringu kehtestamise viibimise tõttu viibib korterelamu arenduse läbiviimine, millega kaasnevad täiendavad kulud, sealhulgas finantseerimiskulud, kulud asjaajamisele, kinnistu hoolduskulud. Tulu saamise aeg lükkub edasi. Hagejal ei ole võimalik täita oma kohustusi lepingupartnerite ees ning hageja peab kandma õigusabikulusid. Hageja kahju on vähemalt 6000 eurot. Hageja palus täpse kahju suuruse määrata kindlaks kohtul VÕS § 127 lg 6 alusel.
5.Lisaks kahju hüvitamisele nõudis hageja kostja kohustamiseks anda nõusolek Tallinnas, XXX asuva kinnistu detailplaneeringule esitatud vastuväite tagasivõtmiseks TsÜS § 68 lg 5 alusel.
6.Kohtule 01.08.2011.a esitatud menetlusdokumendis väitis hageja, et tema äriplaani kohaselt oli kogu projekti kavandatav ärikasum 652 563 eurot. Hagejal äriettevõttena on plaan kasum reinvesteerida ja teenida sellest tulu. Kostja rikkumise tõttu lükkub see edasi. Hageja kahjuks viivituse perioodil on projekti ärikasumilt (st 652 563 eurot) arvestatav eeldatav tulukus määraga vähemalt 10% aasta baasil ehk ca 5400 eurot iga viivitatud kuu kohta. Sellele kahjule võivad lisanduda teised kahjuartiklid. Kuna hagejal ei ole võimalik täpset kahju summat arvutada, nõuab ta kostjalt kahjuna 6000 eurot. Samuti märkis kostja, et maavanema järelevalvemenetluse algatamise põhjuseks oli muuhulgas kostja tegevus.
Lk (12)
7.Vastates kostja seisukohtadele leidis hageja oma 30.11.2011.a menetlusdokumendis, et hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepe on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kokkuleppes ei ole kirjas, millise aja jooksul peavad pooled oma kohustusi täitma. Peale kokkuleppe sõlmimist ei ole kostja kordagi avaldanud soovi kokkuleppest taganeda või seda lõpetada. Selleks puudub ka alus. Võlaõiguses planeerimisõiguse põhimõtteid kohaldada ei saa. Kostja on omalt poolt kasutanud talle kokkuleppega antud õigust ehitada abihoone hageja kinnistu piirile lähemale kui õigusaktides on lubatud. Seega on kokkulepe endiselt kehtiv ja planeeringu menetlemise ajal ei ole tähtsust.
8.Ebaõige on kostja väide, et detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala on suurenenud 20% võrra. Tegelikult on muutunud ainult ehitusaluse pinna suurus, mis on kahanenud 60 m2 võrra. See on kostja jaoks soodsam ega muuda kokkulepet õigustühiseks.
9.Hageja nõustus kostja väitega, mille kohaselt esitati detailplaneeringule kaks vastuväidet, mistõttu lükkus planeeringu kehtestamine edasi ja tekitati hagejale kahju. Kuna kahju oleks hagejale tekkinud ka siis, kui kostja ei oleks vastuväidet esitanud, ei saa siinkohal lähtuda conditio sine qua non teooriast. Kausaalsusteooria kohaselt ei saa välistada põhjuslikku seost, kui kahju oleks lisaks kostja käitumisele tekkinud ka mõnest muust faktorist. Kahju hüvitist ei vähendata siis, kui kahju oli muu faktori saabumise hetkeks juba tekkinud. Dokumentide registrist nähtub, et kostja esitas oma vastuväite esimesena. Detailplaneering saadeti maavanemale kostjapoolse rikkumise tõttu. Järelevalvemenetlus oli vastuväite otsene tagajärg. Kostja ei saa vabaneda vastutusest ettekäändel, et ka muud isikud on temaga sarnaselt käitunud. Seega on olemas põhjuslik seos ja puudub alus hüvitise vähendamiseks.
10.Kahjunõude tõendamiseks esitas hageja kohtule äriplaani, mis on ettevõtte majandustegevuse alusdokument. Hageja näitas oma äriplaanis, et XXX kinnistu arendamisest teenitav ärikasum on 652 563 eurot. Kasumi realiseerumine on lükkunud edasi 41 päeva. Hinnates tulukuse tasemeks 10% aastas, on kahjuks ca 178,74 eurot iga viivitatud päeva eest (652 563 x 0,1/365= 178,74 eurot). Vajadusel on võimalik hageja poolt täiendavate selgituste andmine või ekspertiisi määramine.
11.Kohtule 05.01.2012.a esitatud seisukohtades leidis hageja, et kostja on lepingut rikkunud ning seda rikkumist ei ole võimalik enam kõrvaldada. Edaspidi tuleks tagada, et kostja kokkulepet enam ei rikuks. Hageja nõuab seega kostjalt kokkuleppe täitmist, millisel viisil ei ole hageja oma nõuet varem formuleerinud. Kuna menetluse käigus on asjaolud muutunud ehk maavanema järelevalve menetlus on lõppenud, ei saa hageja täitmisnõuet pidada hagi muutmiseks TsMS § 376 mõttes.
12.Hageja tõi välja, et kokkuleppele lisatud ja menetluses olevas planeeringus on tehtud muudatusi, kuid planeeritud krundi üldpindala on jäänud samaks. Kostja on ilmselt võrrelnud kokkuleppele lisatud planeeringus näidatud krundi suurust menetluses oleval planeeringul näidatud planeeringuala suurusega. Nende pindaalade suuruse vahe ei ole 20%, vaid 15,6%. Planeeringuala suurus erinebki mõnevõrra planeeritava krundi suurusest, kuna planeeringuala hõlmab ka krundiga piirnevat kõnniteed ja osa sõiduteest. Kokkuleppele lisatud planeeringul on hoonealune pind 310m2, kuid menetluses oleval planeeringul 278m2 ehk 32m2 võrra väiksem. Samuti on vähenenud hoone kõrgus ja krundi täisehituse protsent. Ülejäänud näitajate osas on planeering samaks jäänud. Muudatused on naabritele soodsad.
Lk (12)
13.Hageja leidis, et planeeringu muutmine ebaolulisel viisil ei muuda kokkulepet tühiseks. Kostjal puuduvad alused kokkuleppe tühistamiseks, sellest taganemiseks ja selle ülesütlemiseks. Kokkuleppe eesmärgiks oli vähendada kostja kinnistu ehituskeeluala ning tagada tõrgeteta XXX detailplaneeringu kehtestamine. Kostja oli kokkulepet sõlmides teadlik, et ükskõik millisel viisil detailplaneeringut vaidlustades rikub ta kokkulepet ja põhjustab detailplaneeringu kehtestamise viivituse. Leping sõlmiti selleks, et viivitusest tekkiv kahju ära hoida. Kostja esitas vastuväite esimesena. Kahju hüvitist ei vähendata, kui kahju oli muu faktori saabumise hetkeks juba tekkinud. Ajaks, mil esitati teine vastuväide, oli kahju juba tekkinud. Lepingulist kohustust rikkunud isik ei saa viidata põhjusliku seose puudumisel sellele, et ka muu isik on temaga sarnasel viisil käitunud.
14.Kahju nõude osas esitas hageja täiendavalt UMK ekspertarvamuse, milles on toodud maksumused samas suurusjärgus nagu hageja äriplaanis. Hageja on teinud reaalseid ettevalmistusi projekti elluviimiseks. Kostja rikkumise tõttu on projektilt kasumi teenimine lükkunud edasi 41 päeva. Pole oluline, millal täpselt objekti kasum realiseerub. Ilmne on see, et see on edasi lükkunud. Hageja on teinud ka ettevalmistusi tulu teenimiseks ja sõlminud oma emaettevõttega suulise laenulepingu XXX projektist laekuvate vabade laenamiseks emaettevõttele intressiga 10% aastas. Selline tegevus on äritegevuses tavapärane. Isegi kui hageja summasid ei deponeeriks, oleks tal võimalik summad deponeerida tähtajalise hoiusena ja teenida kuni 4,7% aastas. Nõude esemena soovis hageja lisaks kahju hüvitise väljamõistmisele, et kohus kohustaks kostjat mitte vaidlustama ühelgi viisil XXX, Tallinnas, detailplaneeringut.
15.Kohtule 23.02.2012.a esitatud lõplikes seisukohtades leidis hageja, et tema nõude eseme muutmine on põhjendatud, sest juhul, kui maavanema ei oleks vahepeal vastuväite menetlemist lõpetada, oleks hagi tulnud rahuldada. Asjaolud on pärast hagi esitamist muutunud ka seetõttu, et kostja arvates ei ole poolte vahel sõlmitud kokkulepe siduv. Laiendatud täitmisnõude esitamine ei ole nõude muutmine. Igal juhul saab muudetud nõuet menetleda kohtu nõusolekul, sest see ei tekita täiendavat ajakulu. Poolte vahel on sõlmitud tavaline võlaõiguslik kokkulepe, milles on kokku lepitud vastastikused kohustused. Kokkulepe ei piira kostja õigust pöörduda kohtusse. Kostjal on õigus nõuda kokkuleppe tühisuse tuvastamist, kui see piirab liigselt tema õigusi. Hageja täpsustas oma nõuet ja palus, et kostja kohustataks mitte vaidlustama ühelgi viisil XXX, Tallinnas, detailplaneeringut tingimusel, et selle sisu ei muutu kostja kui XXX asuva kinnistu omaniku jaoks oluliselt ebasoodsamaks võrreldes poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud kokkuleppes sätestatuga.
16.Hageja kinnitas oma emaettevõttega laenulepingu sõlmimist ja leidis, et kui kohus leiab, et selle kokkuleppe täiendav tõendamine on vajalik, siis fikseerivad laenulepingu pooled selle kirjalikult ja esitavad kohtule. Eestis tegutsevate pankade intressimäärad on aga avalik teave, mis on pankade kodulehtedelt kättesaadav. Kostja vastuväidetest kokkuleppe sisu osas jääb selgusetuks, miks pooled üldse antud lepingu sõlmisid. Muudatused detailplaneeringus ei saa mõjutada 22.05.2005.a kokkuleppe kehtivust, kuna nad ei puuduta kostja õigusi kinnistu omanikuna. Sõlmitud kokkuleppe eesmärgiks ei olnud välistada planeeringulahenduses mistahes muudatuste tegemist. Tsiviilõiguses ei tunta mõistet „lepingu kehtivuse kaotamine“.
KOSTJA VASTUVÄITED JA NENDE PÕHJENDUSED
17.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kostja nõustus, et hagejale kuulub kinnistu XXX ning kostjale sellega piirnev kinnistu XXX. Samuti ei vaidlustanud kostja, et ta on
Lk (12)
22.06.2005.a allkirjastanud hagejaga kirjaliku kokkuleppe ning et kostja esitas 29.04.2011.a TLAile vastuväite detailplaneeringule.
18.Kostja tõi välja, et hageja kinnistu detailplaneeringu menetlemine on toimunud alates 2005.a, mil esitati algatamise taotlus. Planeering võeti vastu 09.03.2011.a, kusjuures suurendati võrreldes 2008.a algatatud detailplaneeringuga planeeritava maa-ala suurust ühe viiendiku võrra ehk 0,1 hektarilt kuni 0,12 hektarini.
19.Hageja kinnistu detailplaneeringule ei ole vastuväiteid esitanud ainult kostja, vaid 29.04.2011.a esitasid vastuväite ka piirkonna elanikud EP, JP, MP, EP, SDl, EV, TV ja LN. TLA jättis oma vastuses vastuväited arvestamata. Piirkonna elanikud ei ole oma vastuväidetest loobunud.
20.PlanS § 16 lg 8 ja § 20 lg 1 alusel võib iga isik esitada ettepanekuid ja vastuväiteid detailplaneeringu kohta. Tegemist on igamehe õigusega, mida on kasutanud ka kostja. Ettepanekust või vastuväitest loobumine on reguleeritud PlanS § 21 lõikes 6. Vastuväite tagasivõtmise näol on järelikult tegemist planeerimismenetluse toiminguga. Sisuliselt on hageja soovinud, et kostja teeks PlanS § 21 lõikes 6 sätestatud avalduse ehk hageja soovib, et kohus kohustaks kostjat käituma haldusmenetluses teatud kindlal viisil. Selline vaidlus ei kuulu maakohtu pädevusse.
21.Hagiavaldusest võib järeldada, et hageja eesmärgiks on maavanema järelevalvemenetluse kõrvaldamine. Maavanema järelevalve detailplaneeringu osas toimus 10.08.2011.a kuni 19.09.2011.a ning see on käesolevaks ajaks lõppenud. Seega isegi juhul, kui kostja loobuks oma vastuväitest, ei ole võimalik saavutada olukorda, kus maavanema järelevalvet poleks toimunud. Hagiga taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada.
22.Hageja ja kostja vahel 22.06.2005.a sõlmitud lepingul puudub käesoleval ajal õiguslik tähendus. Leping ei reguleeri tsiviilõiguslikke küsimusi ning on käsitletav detailplaneeringu menetluses sõlmitud kokkuleppena. Detailplaneering ise on vastu võetud 6 aastat hiljem ehk 2011.a märtsis. Planeerimismenetluse puhul ei saa eeldada, et asjaolud püsivad muutumatutena pikema ajaperioodi jooksul. Samuti rõhutas kostja, et kokkuleppele lisatud ja käesoleval ajal menetletav planeeringulahendus ei ole samased. Muuhulgas on 6 aasta jooksul kestnud menetluses muutunud planeeringuala suurus, suurenedes 20% võrra. Poolte kokkulepe oli seotud ainult selle sõlmimise ajal kehtinud lahendusega.
23.TsüS § 68 lg 5 võimaldab tahteavalduse asendamist kohtulahendiga vaid siis, kui isikul on kohustus teha kindla sisuga tahteavaldus. Käesoleval juhul kostjal sellist kohustust ei ole.
24.Kostja märkis, et isegi juhul, kui tema ei oleks vastuväidet detailplaneeringu suhtes esitanud, oli selle kohta esitatud teine vastuväide, mistõttu ei oleks rakendunud PlanS § 23 lg 2 punktis 1 sätestatud erand ning detailplaneeringu üle oleks teostatud järelevalvet üldises korras.
25.Kostja leidis, et kahju hüvitamise nõude osas ei ole hageja tõendanud põhjuslik seose olemasolu. Kuna maavanema järelevalve oleks olnud vajalik ka ilma kostja vastuväiteta, ei ole hagejal väidetavalt tekkinud kahju põhjuslikus seoses kostjale ette heidetava teoga. Kostja märkis, et seaduse kohaselt tuleb üldjuhul planeeringu üle järelevalvet teostada. Järelevalve saab jätta teostamata ainult erandjuhtudel. Seega pidi hageja oma projekti kavandamisel arvestama ajakuluga, mis seondub üldise järelevalve teostamisega ning hageja ei saanud
Lk (12)
eeldada, et järelevalve jäetakse erandlikult teostamata. Hageja äririski kostjale üle kanda ei saa. Hageja väide kahju suuruse kohta on absurdne, kuna maavanema järelevalve kestis 1 kuu ja 9 päeva. Detailplaneeringut ennast on menetletud üle kuue aasta.
26.Kostja leidis, et kahju tekkimine hagejale on täielikult tõendamata. Kohtu poolt kahju suuruse määramine on võimalik vaid juhul, kui on tuvastatud kahju tekkimine. Käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud, et talle on kahju tekkinud või see on tekkimas tulevikus. Hageja väited selle kohta, et tema projekti tulukus on vähemalt 10% aastas, on paljasõnalised. Hageja ei ole ka tõendanud, et tema äriplaani väljavõttes näidatud ärikasum väheneks kostja vastuväite tulemusel.
27.Kohtule 06.02.2012.a esitatud seisukohtades leidis kostja, et hageja on muutnud oma 05.01.2012.a seisukohtades nõuet. Hagi eseme muutmine ei mahu TsMS § 376 lg 4 punktis 3 toodud erandi alla. Antud erandi kohaselt saab esitada nõude, mis otseselt asendab esialgse nõude. Hageja esialgne nõue on oma mahult oluliselt erinev hageja muudetud nõudega, kuna viimane on oluliselt laiem. Hageja nõude saaks asendada hüvitise nõue, mille hageja on juba esitanud. Antud nõude oleks hageja saanud esitada juba esialgses hagis. Asjaolude muutmiseks saab lugeda asjaolude sellist muutumist, millega hageja ei pidanud hagiavalduse esitamisel arvestama. Asjaolu, et üpris lühikese kestvusega maavanema järelevalvemenetlus lõpeb enne kohtuasjas otsuse jõustumist, on olnud hagejale ilmne juba enne hagi esitamist ja siin erandlikke asjaolusid ei eksisteeri. Kostja ei nõustunud hagi eseme muutmisega. Kostja leidis, et isegi juhul, kui kohus peaks nõustuma hagi eseme muutmisega, puudub alus selle nõude rahuldamiseks. Õigus pöörduda kohtusse on põhiseaduslik õigus.
28.Kostja leidis, et hagejal on endiselt tõendamata põhjuslik seos kotja poolt esitatud vastuväite ja hagejal tekkinud kahju vahel. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja poolt esitatud vastuväide ei olnud ainus ning kostja vastuväite esitamata jätmisel oleks maavanem ikkagi pidanud järelevalve menetluse läbi viima. Maavanema järelevalvet alustati 10. augustil 2011.a. Seega on ebaõige hageja väide, nagu oleks teise vastuväite esitamise ajal talle juba kahju tekkinud. Kui kostja ei oleks vastuväidet esitanud, oleks maavanem järelevalvet ikkagi teostanud.
29.Kostja hinnangul on kahju suurus jätkuvalt tõendamata. Hageja poolt täiendavalt esitatud tõendid võivad tõendada vaid seda, millist tuleks oleks hageja saanud oma äriplaanist tulenevalt tõendada, kuid mitte seda, kas või millist kahju tekitas 40 päeva võrra pikem detailplaneeringu menetlus. Hageja väide nagu oleks ta teeninud tulu vähemalt 10% aastas, on tõendamata. Hageja väited suulise laenulepingu sõlmimise kohta on paljasõnalised. Samuti väide intressitulu teenimise kohta äritulu hoiustamisel summas 4,7% aastas on tõendamata.
30.Kostja viitas ühtlasi Talllinna Linnavalitsuse 09.03.2011.a korraldusele nr 335-k, mille kohaselt muudeti XXX detailplaneeringuga planeeritava maa-ala suurust 0,1 hektarilt 0,12 hektarini. Seega muutus planeeringuala suurus 20% võrra. Pooltevaheline kokkulepe on kaotanud õigusliku tähenduse, sest tegemist oli mitte võlaõigusliku, vaid planeeringumenetlusliku kokkuleppega. Isegi juhul, kui kokkulepe on kehtiv, on kostja vabanenud selle täitmise kohustusest, sest planeeringu andmed on muutunud. VÕS § 13 lg 1 alusel ei ole võimalik lepingu ühepoolne muutmine mitte üheski suunas – ei lepingupartnerile kahjulikumaks ega kasulikumaks.
31.Kostja leidis, et hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkuleppes on viga hageja vastusoorituse osas, kuna seal on märgitud, et hageja nõustub ehituskeeluala vähendamisega vastu XXX
Lk (12)
piiri. Tegelikult soovis kostja ehituskeeluala vähendamist enda kinnistul vastu Regati pst 6b piiri, nagu nähtub kokkuleppele lisatud jooniselt. Sellel piiril asuva kinnistu omanikuks ei ole hageja.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
32.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagiavaldus ei ole tervikuna põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
33.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hagejale kuulub kinnistu asukohaga XXX, Tallinn; 2) kostjale kuulub XXX kinnistuga piirnev kinnistu XXX, Tallinn; 3) 22.06.2005.a sõlmisid pooled lihtkirjaliku kokkuleppe, mille kohaselt nõustus hageja kostjale kuuluva kinnistu ehituskeeluala vähendamisega ning kostja nõustus hageja kinnistu detailplaneeringu algatamisega; 4) 10.05.2008.a algatati XXX kinnistu detailplaneering; 5) 17.03.2011.a võeti XXX kinnistu detailplaneering vastu, misjärel korraldati selle avalik väljapanek; 6) 29.04.2011.a esitas kostja vastuväited XXX kinnistu detailplaneeringu kohta, mille TLA jättis oma 27.05.2011.a vastuses arvestamata; 7) 29.04.2011.a esitasid vastuväite XXX kinnistu detailplaneeringule EP, JP, MP, EP, S D , EV, TV ja LN, millised TLA jättis samuti arvestamata; 8) vastuväidete esitamise tõttu viis maavanem detailplaneerngu osas läbi järelevalve perioodil 10.08.2011.a kuni 19.09.2011.a.
34.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rikkus pooltevahelist lepingut hageja kinnistu detailplaneeringule vastuväite esitamisega 29.04.2011.a, kas kostja tekitas seeläbi hagejale kahju ning kas hagejal on õigus esitada kostja vastu lisaks kahju hüvitamise nõudele lepingu täitmise nõue.
35.Kohus peab käesoleva vaidluse lahendamisel esmalt oluliseks võtta seisukoht selle osas, kas hagejal oli õigus muuta hagi eset või mitte. Seejärel annab kohus hinnangu küsimusele, kas kostja on pooltevahelist lepingut rikkunud ja tekitanud seeläbi hagejale kahju ning kas kostjat tuleb kohustada lepingut täitma. Viimaks vastab kohus hageja nendele väidetele, mis puudutavad kahju suuruse tõendatust. Hagi eseme muutmine
36.Esialgses hagiavalduses esitas hageja kostja vastu lisaks kahju hüvitamise nõudele tuvastusliku nõude ning soovis, et kohus kohustaks kostjat andma nõusoleku XXX kinnistu detailplaneeringule esitatud vastuväite tagasivõtmiseks. Kohtule 05.01.2012.a esitatud menetlusdokumendis leidis hageja, et kuna kostjapoolset lepingu rikkumist ei ole võimalik enam kõrvaldada, tuleks edaspidi tagada, et kostja kokkulepet enam ei rikuks. Hageja asendas oma senise tuvastusliku hagi eseme teise hagi esemega ning nõudis kostjalt kokkuleppe täitmist. Hageja leidis, et kuna maavanema järelevalve menetlus on lõppenud, ei saa tema täitmisnõuet pidada hagi muutmiseks TsMS § 376 mõttes. Kohtule 23.02.2012.a esitatud lõplikes seisukohtades muutis hageja veel kord oma nõude eset ning soovis, et kostjat kohustataks mitte vaidlustama ühelgi viisil XXX, Tallinnas, detailplaneeringut tingimusel, et selle sisu ei muutu kostja kui XXX asuva kinnistu omaniku jaoks oluliselt ebasoodsamaks võrreldes poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud kokkuleppes sätestatuga.
37.Kostja leidis, et hageja on eeltoodu pinnalt lähtudes korduvalt muutnud oma hagi eset ning hagi eseme muutmine ei mahu TsMS § 376 lg 4 punktis 3 toodud erandi alla. Asjaolu, et Lk (12)
üpris lühikese kestvusega maavanema järelevalvemenetlus lõpeb enne kohtuasjas otsuse jõustumist, on olnud hagejale ilmne juba enne hagi esitamist ja siin erandlikke asjaolusid ei eksisteeri. Kostja ei nõustunud hagi eseme muutmisega.
38.Kohus nõustub hageja seisukohtadega selles osas, et hageja poolt hagi eseme muutmine on hõlmatav TsMS § 376 lg 4 punktis 3 toodud erandiga. TsMS § 363 lg 1 p 1 kohaselt on hagi esemeks hageja selgelt väljendatud nõue. TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist hageja hagi eset või alust muuta üksnes kostja või kohtu nõusolekult. Hagi muutmiseks ei peeta TsMS § 376 lg 4 p 3 järgi esialgu nõutud eseme asemel asjaolude muutumise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et maavanema järelevalve menetlus kestis ajavahemikul 10.08.2011.a kuni 19.09.2011.a. Hageja pöördus hagiavaldusega kohtusse 22.06.2011.a ning sellel ajal ei olnud hagejale veel teada järelevalvemenetluse tulemus. Pärast järelevalvemenetluse lõppemist ei olnud enam sisulist tähendust hageja nõudel kohustada kostjat võtma tagasi oma vastuväide, kuna sellest tulenev maavanema menetlus oli juba läbi viidud. Seega kaotas senine hagi ese hageja jaoks tähenduse ning see oli tingitud hagiavalduse menetlemise käigus toimunud asjaoludest. Kohus ei nõustu kostja väidetega, milliste kohaselt oleks hagejale maavanema järelevalvemenetluse tulemus olema ette teada. Tekkinud olukorras oli hagejal kohtu hinnangul menetluslikult õigus asendada üks tuvastuslik hagi ese teisega. Kohus leiab, et hagi eseme muutmine ei ole iseenesest menetluse venimist kaasa toonud, küll aga kohus osundab, et hagejal oli sisuliselt juba 05.01.2012.a võimalik esitada hagi muudetud ese sellises formuleeringus, nagu hageja seda tegi oma 23.02.2012.a seisukohtades. Konkretiseeritud hagi nõude täpsustuse esitas hageja kohtule alles oma viimastes lõplikes seisukohtades, milline käitumine ei anna tunnistust menetlusosalise heausksest käitumisest. Järgnevalt kohus analüüsib, kas hageja lepingust tulenevad nõuded kostja vastu on põhjendatud või mitte. Lepingu rikkumine kostja poolt ja hageja nõuete põhjendatus
39.Hageja väidete kohaselt rikkus kostja poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud kokkulepet seeläbi, et esitas 29.04.2011.a hageja kinnistu detailplaneeringule vastuväite. Hageja leidis, et 22.06.2005.a kokkuleppes võttis kostja endale kohustuse mitte teha takistusi hageja kinnistu detailplaneeringu kehtestamisele. Leping sõlmiti selleks, et detailplaneeringu võimalikust viivitusest tekkiv kahju ära hoida. Kokkulepe on kehtiv, kostjal puuduvad alused sellest taganemiseks, kokkuleppe ülesütlemiseks või selle tühistamiseks ning kostja pole nimetatud toiminguid ka teha soovinud. Kokkuleppele lisatud detailplaneeringut on hiljem küll muudetud, kuid kostja väited muudatuste sisu kohta on ebaõiged. Muudatused on olnud kostjale soodsad ja need ei muuda kokkulepet õigustühiseks. Lepingu rikkumise ja kahju tekkimise vahelise põhjusliku seose osas tõi hageja välja, et nimelt kostja rikkumise tõttu tekkis hagejale kahju, kuna kostja esitas oma vastuväite esimesena ja maavanema järelevalvemenetlus algatati nimelt kostja vastuväite tõttu. Samuti leidis hageja, et kuna kostja poolt toime pandud rikkumist ei ole enam võimalik kõrvaldada, tuleb tagada, et kostja edaspidi lepingut ei rikuks.
40.Kostja vaidles hageja väidetele vastu ja rõhutas, et kokkuleppele lisatud detailplaneeringut on menetluse käigus muudetud ja 09.03.2011.a vastu võetud detailplaneering erines sellest, mis oli lisatud kokkuleppele. Kostja õigus esitada planeeringule vastuväiteid on igameheõigus. Kuna planeeringut on muudetud, puudub poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud kokkuleppel õiguslik tähendus käesoleval ajal. Antud leping ei reguleerigi tsiviilõiguslikke küsimusi, vaid on käsitletav detailplaneeringu menetluses sõlmitud kokkuleppena. Põhjuslikku seost kostja poolt väidetava lepingu rikkumise ja hagejal tekkinud kahju vahel hageja tõendanud ei ole.
Lk (12)
41.Kohus leiab, et hageja väited selle kohta, et kostja on poolte vahel sõlmitud lepingut rikkunud, ei ole käesolevas asjas tõendamist leidnud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peavad hagimenetluses mõlemad pooled tõendama oma nõudeid ja vastuväiteid. Hageja on antud asjas esitanud kostja vastu lepingu rikkumisest tuleneva nõude, millest tulenevalt tuleb kohtul esmalt tuvastada, milliseid lepingulisi kohustusi leping kostjale ette nägi ja kas kostja neid kohustusi rikkus. VÕS § 76 lg lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt seadusele või lepingule. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas viivitamine. Eeltoodud normidest tulenevalt tuleb kohustuse täitmisel või rikkumisel hinnata, millise lepingulise kohustuse leping selle sõlminud poolele ette nägi. VÕS § 127 lg 2 sätestab, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Seega tuleneb antud sättest, et ka kahju hüvitise suuruse määramisel tuleb lähtuda eeskätt sellest kohustusest, mida leping väidetavalt seda rikkunud poolele ette nägi. Kahju hüvitamise kohustus eksisteerib vaid juhul, kui kahju tekkis sellise riski realiseerumise tulemusena, mille vältimiseks vastav lepinguline kohustus oli võetud või norm kehtestatud.
42.Kohus selgitas hagejale kohtu 05.12.2011.a määruses (toimiku lk 73-75), et hagejal tuleb välja tuua, millise riski vältimiseks oli kostja poolt lepinguline kohustus võetud. Kohus leiab, et hageja on kohtu selgitused jätnud tähelepanuta. Hageja on küll esitanud oma seletuse selle kohta, milles tema arvates pooled kokku leppisid, milles seisnesid kostja kohustused ja milline oli lepingu eesmärk, kuid nende väidete tõendamiseks ei ole kohtule mistahes tõendeid esitatud. Poole lepingulise esindaja seletused ei ole hagimenetluses arvestatavad tõenditena.
43.Poolte vahel 22.06.2005.a sõlmitud „lihtkirjalik kokkulepe“ (toimiku lk 7) ei näe kohtu hinnangul kostjale ette mitte ühtegi kohustust, rääkimata nendest kohustustest, milliste rikkumist hageja kostjale ette heidab. Antud kokkuleppes kinnitavad mõlemad pooled üksnes oma nõustumist teatud faktiliste asjaoludega. Kostja on nõustunud, et ta on nõus detailplaneeringu algatamisega vastavalt lepingule lisatud joonisele. Kostja ei ole antud kokkuleppega võtnud endale mistahes kohustust tagada hagejale kogu detailplaneeringu kiire ja probleemideta menetlemine kuni planeeringu kehtestamiseni. Kostja ei ole antud kokkuleppes võtnud endale kohustust mitte teha hagejale takistusi planeeringu menetlemisel või hoiduda selle menetlemise käigus omapoolsete vastuväidete esitamisest. Kostja on antud kokkuleppes üksnes selgesõnaliselt nõustunud detailplaneeringu algatamisega lepingule lisatud viisil. Muid kohustusi leping kostjale ette ei näinud.
44.Kohus leiab, et hageja käsitlus selle kohta, milliseid kohustusi võis kokkuleppe eesmärgist tulenevalt kostja enda kanda võtta, on jäänud spekulatiivseks ja paljasõnaliseks. Hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et poolte tahteks oli 22.06.2005.a kokkuleppe sõlmimisel võtta enda kanda selliseid kohustusi, milliseid kokkuleppes kirjas ei ole. VÕS § 29 lg 1 alusel lähtutakse lepingu tõlgendamisel poolte ühisest tegelikust tahtest. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et see ühine tegelik tahe oli teistsugune, kui 22.06.2005.a lepingus kirjas. Seega saab kohus lepingu tõlgendamisel lähtuda ainult lepingu enda tekstist, millest tulenevalt ei saa kokkulepet tõlgendada sellisel viisil, nagu seda on teinud hageja.
45.Kohus leiab, et kuna hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks 22.06.2005.a kokkuleppega endale võtnud neid kohustusi, milliste rikkumist hageja kostjale ette heidab, tuleb hageja nõuded kostja vastu jätta rahuldamata. Kohus nõustub siinkohal kostja käsitlusega, et sisulise
Lk (12)
õigusliku tähenduse seoses XXX kinnistu detailplaneeringuga on 22.06.2005.a kokkulepe tänaseks päevaks minetanud. Kokkuleppes on kostja selgesõnaliselt ainult nõustunud detailplaneeringu algatamisega vastavalt lepingule lisatud joonisele. Hageja on kinnitanud, et hilisema menetluse käigus on detailplaneeringut muudetud. Kohtu hinnangul ei ole sisulist tähtsust sellel, et kas detailplaneeringut muudeti hageja arvates kostjale soodsamas suunas või ei, kuna muudetud detailplaneeringuga ei ole kostja nõustunud. Kostja ei ole ka 22.06.2005.a võtnud endale kohustust nõustuda mistahes muude hilisemate XXX kinnistu detailplaneeringu muudatustega. Kuna kostjale ei näinud leping ette selliseid kohustusi, nagu hageja väidab, on asjakohatud hageja väited selle kohta, et kostja esitas XXX kinnistu detailplaneeringule esimesena vastuväite. Samal põhjusel on asjakohatud hageja väited selle kohta, et 22.06.2005.a kokkulepet ei ole kostja tühistanud ega seda üles öelnud või sellest taganenud.
46.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et mõlemad hageja nõuded kostja vastu ehk nii kahju hüvitamise nõue kui ka kohustuse täitmise nõue tuleb jätta rahuldamata. Samas peab kohus vajalikuks märkida, et võlaõigus ei näe ette võimalust kohustada lepingu poolt edaspidi täitma lepingut mõnel konkreetsel võlausaldaja poolt soovitud viisil. Võlaõiguslikud õiguskaitsevahendid on loetletud VÕS § 101 lõikes 1. Üheks õiguskaitsevahendiks on võlgnikult kohustuse täitmise nõudmine, kuid sellise õiguskaitsevahendi kasutamise eelduseks on eelnev kohustuse rikkumine võlgniku poolt. Seejuures on seaduses silmas peetud just seda sama konkreetset kohustust, mille täitmist võlgnikult nõutakse, mitte mõne muu kohustuse täitmata jätmist varasemal ajal. Võlaõigusseadus ei näe ette, et juhul, kui võlgnik ei ole veel lepingu rikkumist toime pannud, kuid võib seda võlausaldaja hinnangul tulevikus teha, saab võlausaldaja etteruttavalt nõuda, et kohus kohustaks võlgnikku tulevikus käituma mõnel võlausaldajale sobival viisil. Tulevikku suunatud kohustava nõude esitamine on võimalik üksnes deliktiliste nõuete puhul VÕS § 1055 alusel kahju tekitava tegevuse keelamisena. Kahju suurus
47.Kuigi kohus leiab, et hageja nõue kostja vastu tuleb jätta rahuldamata lepingust tuleneva kohustuse rikkumise puudumise tõttu, peab kohus vajalikuks vastata nendele poolte väidetele, mis puudutavad kahju suuruse tõendatust. Kohus nõustub siinkohal kostja väidetega ning leiab, et hageja ei ole antud asjas tõendanud talle tekitatud kahju suurust ega seda, et kostja hagejale üldse kahju tekitanud on.
48.Hageja väidete kohaselt on talle tekkinud kahju suuruseks ligikaudu ja vähemalt 6000 eurot. Hageja äriplaani kohaselt oli kogu projekti kavandatav ärikasum 652 563 eurot. Hagejal äriettevõttena on plaan kasum reinvesteerida ja teenida sellest tulu. Kostja rikkumise tõttu lükkus tulu teenimine edasi ja hageja kahjuks viivituse perioodil on projekti ärikasumilt (st 652 563 eurot) arvestatav eeldatav tulukus määraga vähemalt 10% aasta baasil ehk ca 5400 eurot iga viivitatud kuu kohta. Hinnates tulukuse tasemeks 10% aastas, on kahjuks ca 178,74 eurot iga viivitatud päeva eest (652 563 x 0,1/365= 178,74 eurot). Hageja on teinud reaalseid ettevalmistusi projekti elluviimiseks. Pole oluline, millal täpselt objekti kasum realiseerub. Ilmne on see, et see on edasi lükkunud.
49.Kohus leiab, et sisuliselt esitas hageja kostja vastu saamata jäänud tulu hüvitamise nõude. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Eeltoodud sätte alusel tuleb saamata jäänud tulu puhul hinnata tõenäosust, millega ja millises ulatuses oleks tulu saadud, kui kohustust oleks nõuetekohaselt Lk (12) 10
täidetud. Kahjustatud isik peab tõendama neid asjaolusid, millest nähtub tulu saamise tõenäosus. Kohus selgitas seda hagejale oma 05.12.2011.a määruses (toimiku lk 73-75). Kohus selgitas hagejale, et ainuüksi väljavõte äriplaanist ei tõenda nende asjaolude esinemist, millest tulenevalt oleks hageja poolt olnud tõenäoline kasu saamine. Kohus selgitas, et äriplaani väljavõttest ei nähtu, millal ja kes on antud dokumendi koostanud ning milliste andmete alusel. Kohus selgitas hagejale, et esitatud kujul on antud dokumendi näol pigem tegemist hageja seletusega, millel puudub tõenduslik väärtus. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole hageja esitanud kohtule terviklikku äriplaani ega toonud esile või tõendanud muul viisil neid asjaolusid, millest tulenevalt oleks hageja määratletud ulatuses olnud tõenäoline kasu saamine tulevikus. Hageja on kohtu selgitused jätnud tähelepanuta.
50.Kohus leiab seega, et isegi juhul, kui hageja oleks antud asjas tõendanud kostja poolt lepingulise kohustuse rikkumise, ei ole hageja tõendanud temale selle tagajärjel kahju tekkimist ega selle kahju suurust. Kohtule esitatud „äriplaani väljavõte“ (toimiku lk 24) ei sisalda isegi kõige üldisemal kujul neid algandmeid, millest lähtuvalt see koostatud on. Äriplaani väljavõttest ei nähtu selle koostaja, koostamisel kasutatud metoodika ega koostamise aeg. Selgusetuks jääb, millal on hageja prognoosinud äriplaanis märgitud kasumi realiseerumist. Kohus leiab, et hageja väited, milliste kohaselt ei ole projekti realiseerumise ajal mingit tähendust, ei ole õiged ning on vastuolus tavapärases äritegevuses teadaolevate asjaoludega, milliste kohaselt muutuvad aja jooksul nii teenuste hinnad kui ka müüdava kinnisvara hinnad. Planeeritud kasumi realiseerumine sõltub mitmetest faktoritest, sealhulgas ka ajast, mille jooksul õnnestub planeeritav objekt valmis ehitada ning ajast, mille jooksul õnnestub ehitatud elamispinnad müüa. Üldteadaoleva asjaoluna ei ole käesoleval ajal Eestis pärast majanduslanguse tingimusi tarbijate jaoks laenuturg märkimisväärselt elavnenud, mistõttu võib korterite müügitehingute realiseerumine võtta varasemaga võrreldes enam aega. Kohus ei oleks hagejale väidetavalt tekitatud kahju suuruse osas saanud teha pelgalt äriplaani väljavõtte alusel mistahes tõsikindlaid järeldusi selle kohta, kui tõenäoline on hageja poolt planeeritava kasumi teenimine. Kohus märgib, et hageja poolt esitatud UMKarvamuses (toimiku lk 90) on ehitushinnaks antud objekti puhul eelduslikult märgitud ligikaudu 850 EUR/m2, mis erineb olulises osas hageja äriplaani väljavõttes toodud ehitushinnast (vaid 639 eurot ruutmeetri kohta). Ehitushindade muutus mõjutab igal juhul iga kinnisvaraarenduse projekti tulukust ning seega ei ole ainuüksi hageja enda poolt esitatud tõendite pinnalt enam võimalik järeldada hageja poolt soovitud ulatuses kasumi teenimist.
51.Oma nõude tõendamise osas on hageja ise märkinud, et vajadusel võib hageja anda kahju suuruse osas täiendavaid selgitusi või vajadusel on võimalik määrata ekspertiis. Samuti leidis hageja, et kui kohus peab vajalikuks, on hageja ja tema emaettevõtte poolt võimalik fikseerida nendevaheline laenuleping kirjalikult ning esitada see kohtule. Kohus selgitab hagejale, et hagimenetluse korras ei kogu kohus omal initsiatiivil tõendeid ning kohus ei pea ise „vajalikuks“ ühegi tõendi esitamist menetlusosalise poolt. TsMS 4 lg 2 alusel määravad hagimenetluses pooled ise menetluse käigu ja otsustavad taotluste esitamise. Kohus menetleb vastavalt TsMS § 5 lõikele 1 hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel. Pool määrab TsMS § 5 lg 2 alusel ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Seega on hagimenetlus oma põhiolemuselt võistlev menetlus, milles kohus võib üksnes poolele selgitada kohaldatava õigusnormi sisu ning seda, milliste asjaolude kohta tuleb poolel täiendavalt tõendeid esitada, kuid kohtul puudub endal pädevus tõendite kogumiseks või poolele sellekohaste juhiste andmiseks. Kohus selgitas oma 05.12.2011.a määruses hagejale, milliste asjaolude kohta tuleb hagejal kohtule täiendavalt tõendeid esitada. Hagejal oli endal võimalik kaaluda, kas esitada kohtule ekspertiisitaotlus või kirjalik laenuleping, kuid hageja selliseid taotlusi kohtule ei esitanud.
Lk (12) 11
52.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Anu Uritam Kohtunik
Lk (12) 12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.