Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1(6)

S e l g i t u s e d:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(6)

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole majandamiskulusid, võlgnevuse tekkimise aluseid ja kostja kohustuste suurust tõendanud. Võlgnevuse aluseks olevaid dokumente pole esitatud. Hageja nõuab raha selle eest, mis kuulub halduskulude hulka. Korteriühistu ei täida oma kodukorda, arved ja kodukord on vastuolus. Esimese astme kohtu otsus 10. juuni 2011. a. otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja 1395, 38 eurot (21.832, 95 krooni). Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Otsuse kohaselt on kostja Papiniidu 27 – 40 asuva korteriomandi omanik alates 21. veebruarist 1999. a. ja seega teadlik, et nimetatud elamus on moodustatud korteriühistu, kelle liikmeks ta KÜS § 5 järgi on. Hageja nõue on tõendatud kostjale 30. septembril 2010. a. väljastatud arvemakseteatisega nr. 100768 summas 579 krooni, mille kostja oli kohustatud tasuma hiljemalt

3(6)

Seetõttu taotles kostja, et kohus nõuaks hagejalt välja algdokumendid, et selgitada välja korteriühistu kulutused ja kostja kohustuste suurus. Hageja esitas oma nõude tõendamiseks väljavõtte, millest nähtub, nagu oleks 2006. a. lõpu seisuga kostja võlgnevus korteriühistu ees 7569, 87 krooni. Sellest väljavõttest ei nähtu, millal väidetav võlgnevus tekkis, samas puuduvad andmed 2006. a. ja 2007. a. esitatud arvete ning tehtud maksete kohta kuude lõikes, mis teeb võimatuks korteriühistu arvestuse kontrollimise. Kuigi kohus kohustas hagejat esitama algdokumendid, millest nõude arvestus tuleneb, ja lahti kirjutama võla arvestuse, ei täitnud hageja kohtu korraldust. Hageja esitatud dokumentidest nähtub, et hageja nõuab kostjalt lisaks hooldustasule ka el. hoolduslepingu tasu vaatamata sellele, et kodukorra p-de

4(6)

põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule muuhulgas juhul, kui esimese astme kohtus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Nõuded otsuse põhjendusele sisalduvad TsMS § 442 lõikes 8, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas; kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega; kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima; kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud. TsMS § 656 lg. 2 lause 2 kohaselt on ringkonnakohtul õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka sama paragrahvi esimeses lõikes nimetamata menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei vasta seaduses sätestatud nõuetele, lisaks sellele ei ole aga piisaval määral täidetud eelmenetluse ülesanded (TsMS § 392 lg. 1 rikkumine) ega arutatud menetlusosalistega vaidluses olulisi asjaolusid faktilisest ja õiguslikust küljest (TsMS § 351 lg. 1 rikkumine). Ka tõendamiskoormise poolte vahel on maakohus jaganud ebaõigesti (TsMS § 230 lg. 1 rikkumine). Hagi on korteriühistu esitanud oma liikme vastu korteriühistu majandamiskulude eest tasumiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kui palju peab kostja majandamiskulude eest maksma. KÜS § 151 lg. 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 151 lg. 1 järgi põhjendama ja tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud ajavahemikul, mille eest tasumist nõutakse. Samuti on hagejal kohustus esile tuua asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel, ja neid asjaolusid tõendada. Kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lõikes 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb hagejal põhjendada ja tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Kõike seda on märkinud ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-53-10 (p. 14), nagu sedagi, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki ning järelikult ei saa ainuüksi arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma. Hageja ei ole esitanud põhjendusi selle kohta, millise ajavahemiku ja milliste kulutuste liikide eest majandamiskulude tasumist ta kostjalt nõuab, millised olid korteriühistu majandamiskulud vaidlusalusel ajavahemikul, millised alused on korteriühistus kehtestatud majandamiskulude või nende teatud liikide ühistu liikmete vahel jagamiseks ja kuidas on need kulud faktiliselt liikmete vahel jagatud, sealhulgas, kas ühistus on kehtestatud kulude pindalapõhisest arvestusest erinev regulatsioon, kui aga ei ole, siis kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ning kui suur on kostja eluruumi pindala. Hageja ei esitanud kohtule isegi kostjale esitatud arveid, rääkimata eespoolloetletud

5(6)

asjaolude kohta tõendite esitamisest. Maakohus ei juhtinud hageja tähelepanu hagi aluseks olevate asjaolude puudulikkusele ega teinud hagejale ettepanekut neid asjaolusid täiendada. Veel enam, kui kostja juhtis tähelepanu asjaoludele, millega hageja võiks oma hagi põhjendada, eksitas kohus pooli, kui leidis, et kostja vastuväide ei puutu asjasse ning asjas on võimalik teha otsus esitatud dokumentide ja tõendite alusel (tl. 56). Seega rikkus maakohus TsMS § 392 lg. 1 punktides 3 ja 4 sätestatud kohustust selgitada muuhulgas eelkõige välja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Ka kohtuistungil ei selgitanud maakohus välja asjas olulisi asjaolusid ega arutanud pooltega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest (TsMS § 351 lg. 1). Sellele vaatamata pidas kohus võimalikuks hagi rahuldada, ilma et oleks tuvastanud hagi rahuldamiseks vajalikke eespoolkirjeldatud eeldusi. Maakohus ei ole otsuses tuvastanud isegi seda, millisel ajavahemikul ning milliste kulutuste tasumata jätmise eest on väidetav võlg tekkinud, rääkimata korteriühistu majandamiskuludest vaidlusalusel ajavahemikul, nende ühistu liikmete vahel jagamise põhimõtetest ja sellest, kas majandamiskulude faktiline jagamine vastas ühistus nende jagamiseks kehtestatud põhimõtetele. Otsus ei sisalda tõendite analüüsi ega seisukohti selle kohta, miks kostja poolt esitatud väidetega ei saa nõustuda. Otsus on sedavõrd puudulik, et selle täiendamine apellatsiooniastmes ei ole poolte poolt maakohtu menetluses esiletoodut arvestades võimalik. Samuti ei ole apellatsioonimenetluses võimalik täita eelmenetluse ülesandeid ja selgitamiskohustust, mille maakohus on olulises ulatuses jätnud täitmata. Kolleegium leiab, et kui hageja ei ole esile toonud faktiliste asjaolude kogumit, mis võiks anda alust hagi rahuldamisele, siis oleks see eeldusel, et kohtumenetluse reegleid on järgitud, iseenesest piisav, et jätta hagi rahuldamata. Samas võib kostja poolt tegelikult tasutud summasid arvestades suure tõenäosusega eeldada, et kostja poolt eluasemega seotud teenuste eest hagejale tasutud rahasummad ei kata olulisel määral tegelikult osutatud teenuste maksumust, maakohus on aga istungil pooli eksitanud, leides, et kostja väited selle kohta, et ühistu liikmel on õigus teada, mille eest ta maksab, ei ole asjakohased (tl. 56). Arvestades ka seda, et maakohus ei ole vastuolus TsMS § 351 lõikes 1 märgituga arutanud pooltega vaidluses olulisi asjaolusid, millele kolleegium on tähelepanu juhtinud eespool, ei oleks hagi rahuldamata jätmine ilma, et hagejale antaks võimalust asjakohaste asjaolude esiletoomiseks, kooskõlas tsiviilkohtumenetluse ülesandega tagada, et asi lahendataks õigesti (TsMS § 2). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kõrvaldada eespoolloetletud rikkumised, andes hagejale võimaluse tuua esile faktilised asjaolud, arvestades eespooltoodud põhjendusi, ja esitada nende kohta tõendid, seejärel aga lahendada vaidlus, koostades seaduse nõuetele vastava lahendi. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Margo Klaar

Malle Seppik

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.