Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilasi nr 2-08-92033

kohustuse jaotuse, mille kohaselt turvalisuse tagamine üüripinnal on üürniku teostada ning sellega seotud kulud kannab üürnik. Üürnik oli üürilepingu allkirjastamisest saadik üürilepingu sisust teadlik ning pidi vajaduse/soovi korral ise tarvitusele võtma meetmed, mis minimaliseeriksid või korvaksid tema üüripinnal aset leidvaid võimalikke riske. Kostja ei ole tõendanud, et üürileping ei kehti, samuti ei ole kostja tõendanud, et kõik tema poolt lepingu ülesütlemise eeldused on täidetud. Kostja ülesütlemisavaldustes ei ole täidetud lepingu p. 2.11.4.2 toodud üürilepingu ülesütlemise tingimused. Kooskõlas lepinguga ei kuulu tagatisraha üürilepingu kehtivuse ajal tagastamisele. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja kasutas vaidlusalust äriruumi pikemat aega, üürides seda alates 25.05.2005 OÜ-lt Ajaks Capital ning tasudes üüri koos käibemaksuga 11 000 krooni kuus, mis on 201, 46 krooni ruutmeetri eest. Kui hoone omanikuks sai hageja, tegi ta kõigile üürnikele ettepaneku üürilepingute muutmiseks ning pakkus üüritasuks 250 krooni ruutmeeter. Kostja äritegevus kulges normaalselt ning kostja oli sunnitud sõlmima uue üürilepingu, sest ruumi vahetusega oleksid kaasnenud suured rahalised kulutused. Mitmed teised üürnikud loobusid üürilepingute ümbersõlmimisest kõrge üüritasu tõttu ning 2007. a lõpuks osutusid paljud boksid tühjadeks, hoone külastajate arv kahanes ja vähenes ostjate arv, mistõttu vähenes ka kostja käive. Veebruaris 2008 alandas hageja üüritasu, et meelitada kaubanduspindadele uusi üürnikke, kuid tulemusteta. Tühjenevat hoonet ostjad enam ei külastanud. Kostja pakkus hagejale üüri vähendamist kuni 150 kroonini ruutmeetri eest, kuid hageja sellega ei nõustunud. Kostja pöördus hageja poole ettepanekutega võtta tarvitusele meetmed müüjate ja kauba turvalisuse tagamiseks ning uute üürnike leidmiseks. Hageja vastavaid meetmeid ei rakendanud, mistõttu soovis kostja üürilepingu kokkuleppel lõpetada. Sellega hageja ei nõustunud. Kostja teavitas hagejat kirjalikult 09.05.2008 ja 28.05.2008 üürilepingu lõpetamisest ja vabastas juuni lõpus 2008 üüritava ruumi. Kostja hinnangul oli üürilepingu lõpetamise mõjuvaks põhjuseks kostja kui äriühingu pankroti oht. Lepingu lõpetamise asjaolud tekkisid hagejast sõltuval põhjusel (VÕS § 314 lg 1). Kostja peab ekslikuks hageja seisukohta, et üürileping on senini kehtiv. Kujunenud olukorras oleks üürilepingu jätkamine kostja poolt olnud ebamõistlik ning toonud kaasa tema pankroti. Hageja huviks lepingu jätkamisel oli kasumi saamine ruumi üürile andmisel, kostja huviks aga lepingu lõppemisel edaspidine eksisteerimine. Seega olid kostja huvid tunduvalt olulisemad ning vastasid mõistlikkuse printsiibile. Kostja teavitas hagejat ette oma soovist üürileping lõpetada, osutades lepingu lõpetamise põhjusele ja näidates tähtaja. Kostja on tasunud kõik oma kohustused ruumi kasutamise aja eest ning kuivõrd alates 01.07.2008 kuni 31.12.2008 kostja ruume ei kasutanud, siis ei ole hagejal mingit õiguslikku alust nõuda selle aja eest üüri. Kostja kinnitas 22.04.2010 eelistungil, et loeb kehtivaks ülesütlemisavalduseks 28.05.2008 avaldust. Ka on arusaamatu hageja nõutava põhivõla suurus. Nähtuvalt hageja 30.06.2008 meeldetuletusest moodustas kostja võlgnevus 33 018, 62 krooni, millest kostja tasus 22 018, 62 krooni. Jääk 11 000 krooni vastab ettemaksu summale, mis oli tasutud endisele omanikule ning mis läks üle hagejale. Maakohtu otsus Kohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt välja põhivõlgnevuse ja viivise kokku 12 304, 76 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 13.04.2007 tähtajalise äriruumi üürilepingu, vaidlust ei ole ka üüritasu suuruse üle. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja esitas 09.05.2008 ja 28.05.2008 hagejale üürilepingu ülesütlemise avaldused, hageja on mõlemad avaldused kätte saanud ning alates 01.07.2008 kostja vaidlusalust äriruumi ei kasuta. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on üürilepingu üles öelnud kehtivalt ning kas sellest tulenevalt on tal kohustus tasuda alates 01.07.2008 üüri ja kõrvalkulusid.

Tsiviilasi nr 2-08-92033

Menetluse käigus on kostja täpsustanud, et tulenevalt hageja vastuväidetest pidas ta vajalikuks 09.05.2008 ülesütlemisavaldust parandada ning esitas 28.05.2008 täpsustatud ülesütlemisavalduse, mida peab vaidlusaluse üürilepingu kehtivaks ülesütlemise avalduseks ja lepingu ülesütlemise tegelikuks aluseks. Seetõttu kohus ei analüüsinud, kas 09.05.2008 ülesütlemisavaldus vastab vormi ja sisu nõuetele ning kas selle avalduse alusel on leping lõppenud. Pooled on lepingu punktis 2.11.4.1.2 kokku leppinud, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade tuleb esitada vähemalt 14 päeva ette ning see peab sisaldama andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva ja ülesütlemise aluse kohta. Vaidlust ei ole, et 28.05.2008 kirjalik ülesütlemisavaldus on esitatud ja hagejale kätte toimetatud vähemalt 14 päeva enne ülesütlemise tähtpäeva 01.07.2008 saabumist. Ülesütlemisavalduses ei ole küll otsesõnu nimetatud üüritud asja, kuid on viide konkreetsele üürilepingule nr P50-130407. Hageja kinnitas kohtuistungil et kostja kasutuses oli selle üürilepingu alusel ainult üks ruum, muid üürilepinguid hageja ja kostja vahel sõlmitud ei olnud. Seega võimaldas ülesütlemisteade hagejal aru saada, millise äriruumi osas leping üles öeldakse. Muud eesmärki üürilepingu punktis 2.11.4.1.2 sätestatud nõue, esitada ülesütlemisteates andmed üüritud asja kohta, kohtu hinnangul ei kanna. Seega ei ole üüritud asja ülesütlemisteates nimetamata jätmise näol tegemist sedavõrd olulise puudusega, mis annaks aluse lugeda ülesütlemisteate formaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu tühiseks. Kohus asus seisukohale, et kostja 28.05.2008 ülesütlemisavaldus vastab sisu- ja vorminõuetele ning on esitatud tähtaegselt. Kohus leidis, et pooltevahelise äriruumi üürilepingu nr P50-130407 erakorraliseks ülesütlemiseks aluseid ei esinenud. Kohtu hinnangul ei ole ülesütlemise aluseks viide seaduse sättele, vaid faktilised asjaolud. Kostja ei ole ülesütlemisteates ega kirjalikes seisukohtades esile toonud, et tal ei olnud võimalik üürileandjast tulenevatel põhjustel ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Ülesütlemisteatest nähtuv asjaolu, et ruumide olukord oli terviseohtlik, on paljasõnaline ja tõendamata. Ülesütlemisteates ei ole konkretiseeritud, milles ruumide ohtlikkus seisneb. Kohtu hinnangul tulenes väidetav ohtlikkus väljastpoolt, mitte ruumide seisukorrast ning vastav väide ei ole kvalifitseeritav üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena üürilepingu punkti 2.11.4.1.1 või ülesütlemisteates viidatud VÕS § 317 järgi. Samuti ei tulenenud üürilepingust hageja kohustust osutada kostjale turvateenust või tagada kostja äriruumi mehitatud valve. Üksnes väidetav käibelangus ei õigusta üürilepingu ennetähtaegset ülesütlemist. Tõendamist ei leidnud kostja väited selle kohta, et tema kulud ületasid tulusid ning üürilepingut jätkates oleks kostja lõpetanud pankrotiga. Kostja on esitanud erinevate aastate erinevate kuude konto väljavõtted. Kohus leiab, et käibelangust ei tõenda jõuluaegse suure müügiperioodi (2006. a detsembrikuu) ja pühadejärgse perioodi (2008. a jaanuar-veebruar) käivete võrdlus. Lisaks sõlmiti leping hageja ja kostja vahel alles 13.04.2007, mistõttu ei ole enne lepingu sõlmimist tekkinud asjaolude alusel võimalik hinnata käibe langust hagejaga sõlmitud lepingu täitmise ajal. Seetõttu jätab kohus tõendina arvestamata kostja 2006. a detsembrikuu pangakonto väljavõtte. Lisaks kajastavad pangakonto väljavõtted üksnes ostude eest tehtud kaardimakseid, kauba eest sularahas tasutud summasid neist ei nähtu. Hageja ja kostja vahelises üürilepingus ei ole kokkulepet selle kohta, et hageja üürileandjana on kohustatud tegema turundustegevust ja tagama kaubanduskeskuse külastatavuse teatud taseme. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja seisukoht, et ilma seadusliku aluseta lepingud erakorraliselt üles öelnud ja omavoliliselt lahkunud üürnikud ise tekitasid olukorra, kus kaubanduskeskuses on tühjad boksid ja kliente käib vähem, mistõttu ka lepingute täitmist jätkanud üürnikel käive langes. Kostja väidetel loobus ta üürilepingust majanduslikel põhjustel, sest üüriks tuli tasuda 11 000 krooni, samal ajal käive oli 6000 krooni ringis. Kostja esitatud pangakonto väljavõtetest nähtuvalt oli jaanuaris-veebruaris 2008 kostja käive üle 12 000 krooni, märtsis 2008 - 8439, 33 krooni,

Tsiviilasi nr 2-08-92033

aprillis 2008 - 10 532, 16 krooni ja mais 2008 - 11 019, 70 krooni. Üksnes juunis 2008 oli pangakonto väljavõttest nähtuv käive 6762 krooni, kuid selleks ajaks oli kostja ülesütlemisteate esitanud ning oli tegevust vaidlusalusel üüripinnal lõpetamas. Kohtu hinnangul jättis kostja kasutamata hageja pakutud võimalused ning tegemata omaltpoolt mingeid jõupingutusi olukorra parandamiseks. Kostja väidetel ei oleks tal olnud võimalik teise boksi kolida, sest kostja boks oli erikujuga ja selles oli ruumi eripära arvestav spetsiaalselt tehtud mööbel; kaup oli kogu ruumis laiali laotatud ning kaubanduskeskuses ei olnud sel hetkel vaba teist ruumi, kuhu eriline mööbel sobinuks. Kohus leiab, et see põhjendus on otsitud ja ei ole asjakohane. Kauba paiknemine kogu üüripinnal ja väidetavad raskused mööbli ümberpaigutamiseks sobiva kujuga ruumi leidmisel ei takistanud kostjal lepingu lõpetamise järel kauba ja mööbli teisele pinnale kolimist. Kohus, kaalunud poolte huvisid, leidis, et kostja huvi teenida lepingu lõpetamisest lepingu täitmisega võrreldes suuremat majanduslikku kasu ei kaalu üles hageja huvi lepingu täitmise jätkamise vastu. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas kostja poolt lepingu ülesütlemine lepingu täitmise esimeste takistuste ilmnemisel. Mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaselt tuleb lepingu täitmise takistuste ilmnemisel sellest teisele lepingupoolele teatada. Kostjal tekkis võlgnevus alles pärast ülesütlemisavalduse tegemist, seega hagejal ei olnud lepingu ülesütlemise ajal alust eeldada kostjal lepingu täitmist takistavate majandusraskuste olemasolu, pooled olid sõlminud kokkuleppeid üüri alandamiseks, 31.03.2008 üüri alandamise täiendava kokkuleppe allkirjastamisest kostja keeldus. Kostja seadusliku esindaja poolt kohtuistungil antud selgitustest nähtub, et kostja pöördus hageja poole ainult üüri alandamise sooviga, muudest probleemidest kostja hagejale ei teatanud. Sama kinnitas ka tunnistaja U, kelle ütlustes ei olnud kohtul alust kahelda. Seega oli hageja õigustatud eeldama, et lepingut täidetakse kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni. Eelnimetatud asjaoludel ei ole kostja väidetav klientide arvukuse ja käibe langus selliseks mõjuvaks põhjuseks, mis lubaks eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Seega ei ole lepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud eeldused täidetud ning kostja 28.05.2008 ülesütlemisavaldus on tühine. Kostja ülesütlemisavalduse tühisuse tõttu kehtis üürileping kuni lepingu ülesütlemiseni hageja poolt 24.04.2010. Seega hageja nõutud võlgnevuse perioodil 01.06.2008 - 31.12.2008 üürileping kehtis ja hagejal on VÕS § 76 lg 1, § 100, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel õigus nõuda selle perioodi eest lepingus kokkulepitud tasu maksmist. Lepingu punkti 2.8.1 kohaselt üürnik maksab üüritasu, mille suurus on fikseeritud lepingu eritingimustes. Lisaks maksab üürnik lisateenuste (kõrvalkulude) eest. Tasumisele kuuluvatele summadele lisandub käibemaks. Lepingu eritingimuste kohaselt on üüritasu 250 kr/m2 kuus. Lepingu p 2.8.2 kohaselt üüritasu suurus tõuseb 1 kord aastas automaatselt 7 % üüritasu tõusule eelnevalt kehtinud üüritasu määrale lisaks. Hageja nõuab kostjalt üüri perioodil 01.06.2008 – 30.09.2008 määraga 192, 68 kr/m2, s.o 11 900, 15 krooni kuus (koos käibemaksuga), kuigi lepingu kohaselt on üürimääraks 250 kr/m2(lisandub käibemaks). 2008. a oktoobri, novembri ja detsembrikuu eest üüritasu 16 521, 12 krooni nõudmisel arvestas hageja üürimääraks üürilepingu punkti 2.8.2 kohaselt 250 kr/m2 + 7 % = 267,5 kr/m2 (lisandub käibemaks). Kostja on esitanud tõendi, et 01.06.2008 arvest nr 2806024 summas 11 900, 15 krooni on ta tasunud 900, 15 krooni (tl 80). Seega on arvest tasumata 11 000 krooni, nagu märgib hageja hagi täpsustuses. Kostja poolt kohtule esitatud hageja 30.06.2008 meeldetuletuses nimetatud teised arved ei ole käesolevas asjas nõude aluseks, mistõttu ei mõjuta nende arvete tasumise asjaolud käesoleva hagi suurust. Asjaolust, et hageja on arvest nr 2806024 tuleneva nõude osaliselt, s.o summas 900,15 krooni, loovutanud inkassofirmale (tl 82), ei järeldu, et selline oligi nimetatud arvest tulenev kostja koguvõlgnevus hageja ees. Õige on hageja väide, et enne lepingu ülesütlemist

Tsiviilasi nr 2-08-92033

kostjal ei olnud hageja vastu ettemaksu tagastamise nõuet, mida hageja nõudega tasaarvestada. Eeltoodu alusel on hageja nõue põhivõlgnevuse 96 263, 81 krooni väljamõistmiseks põhjendatud. VÕS § 100 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustust rikkunud võlgnikult viivist. VÕS § 113 lg 1 kolmanda lause kohaselt on viivisemääraks lepingus kokkulepitud intressimäär. Üürilepingu punktis 2.10.3 on pooled kokku leppinud kostja kohustuses maksta lepingust tulenevate maksetega viivitamise korral viivist 0,25 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivituses oldud kalendripäeva eest. Hagi täpsustuse esitamise seisuga, s.o 19.01.2009, on hageja arvestanud viivist 27 491, 30 krooni. Ühtlasi taotles hageja kostjalt välja mõista viivise 0,25 % võlgnetavast põhisummast päevas kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem, kui põhivõlgnevuse ulatuses. Perioodil 20.01.2009 kuni 13.01.2011 on viivised täiendavalt sissenõutavaks muutunud summas 173 996, 83 krooni (96 263,81 krooni x 0,25 % x 723 päeva). Seega kohtuotsuse tegemise seisuga kokku sissenõutavaks muutunud viivisesumma 201 488, 13 krooni ületab põhivõlgnevuse suuruse, millega hageja piiras väljamõistetava viivise summat. Vastavalt hageja nõudele mõistis kohus kostjalt välja viivist põhivõla ulatuses, s.o summas 96 263, 81 krooni. Apellatsioonkaebus Kostja palub kaebuses maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Üürilepingu p 2.11.4.1.3 näeb ette lepingu erakorralise ülesütlemise õiguse eeldusel, et see on ette nähtud seadusnormiga. Sel moel on kohtu järeldus selle kohta, et lepingus eneses puuduvad alused lepingu ülesütlemiseks, väär. Ka Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2009 otsuse p-s 37 on märgitud, et lähtudes lepingu p-s 2.11.4.1 märgitud kokkulepetest pole välistatud ka muude seadusega ettenähtud aluste kasutamine lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus ei ole poolte huve objektiivselt kaalunud (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-62-04 p 12). Kostja on korduvalt märkinud, et raha laekumine omas alanemise tendentsi ning laekumiste summa oli väiksem kui renditasu. Antud situatsioonis oli vajalik leping erakorraliselt üles öelda, et vältida hageja pankrotti. Esimese astme kohus neid asjaolusid arvesse ei võtnud. Peale selle, eelpool nimetatud Riigikohtu lahend kohustab kohtuid hindama, kas pool, kes lepingu lõpetamist soovib, võis tekkinud asjaolusid ette näha. VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel maakohus neid nõudeid ei arvestanud. Kohtuotsuse punktis 4 analüüsis kohus kostja lepingu ülesütlemise avaldust ja tuli järeldusele, et see vastab vormiliselt ja sisuliselt esitatavatele nõuetele ning on esitatud õigeaegselt. Otsuse punktis 12 jõuab kohus aga järeldusele, et lepingu ülesütlemine on tühine. Eeltoodust nähtub, et lepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks pole mingeid õiguslikke aluseid. Juhul kui kostja oleks rikkunud VÕS § 313 lg 1 nõudeid, nagu on märgitud kohtuotsuses, siis oleks lepingu ülesütlemise saanud tunnistada ebaseaduslikuks. Vastupidiselt TsMS § 232 lg 1 nõudele hindas kohus ebaõigesti asjas olevaid tõendeid. Kohtule on esitatud kostja pangakonto väljavõtted, millest nähtub, et raha laekumisel oli alanemise tendents. Väljavõtetest on see üheselt näha, mistõttu on kohtu vastupidine järeldus mõistetamatu. Ebaloogiliselt kõlab ka järeldus, nagu poleks tõendatud, et kostja kulud ületasid tulusid. Esitatud kontoväljavõtted just tõendavad, et 2008. a esimese poolaasta renditasu oli suurem kui raha laekumine, millest lähtuvalt tegi kostja järelduse, et üürilepingu jätkamine viib pankrotini. Kohus on ebaõigelt tõlgendanud kostja seisukohta seoses üüritasu alandamisega. Kostja palvel nõustus hageja alandama üüritasu kuni 192, 68 krooni 1 m2 eest alates 01.02.08 kuni 31.03.08, see on sätestatud üürilepingu lisas. Seetõttu on ebaõige kohtu väide sellest, et kostja ei nõustunud üüritasu alandamisega alates 01.04.08-30.04.08. Ebaõigesti on hinnatud ka kostja poolt esitatud 2007 aasta aastaaruande lisa nr. 2. Sellest nähtub, et 2007. a lõpus oli kostja kassas sularaha

Tsiviilasi nr 2-08-92033

kõigest 34 krooni. Just see kinnitabki kostja väidet sellest, et põhiliselt toimus arveldamine panga kaudu. Kohus ignoreeris täielikult ka kostja poolt esitatud fotosid, millistelt oli näha, et oluline osa bokse seisis tühjalt. Otsuse punktis 11 märgib kohus, et 09.12.2010 kohtuistungil kinnitas kostja, et ta pole hageja poole pöördunud ruumide asendamiseks, jättes samas arvestamata, et hageja ei ole kostjale teist pinda pakkunud. Peale selle, kostja seaduslik esindaja selgitas kohtuistungil, et olemasolev mööbel oli tehtud tellimise alusel just nimelt antud ruumi jaoks, mistõttu kolimine teise ruumi oleks toonud kaasa suuri kulutusi. Kostja esindaja ütlustest, et ta pöördus hageja poole üüritasu alandamiseks, tegi kohus ebaloogilise järelduse, et hagejal oli õigus eeldada, et lepingut täidetakse kuni kokkulepitud aja lõpuni. Kostja hoiatas korduvalt hagejat, et kui viimane ei alanda üüritasu ega võta tarvitusele abinõusid bokside täitmiseks, on kostja sunnitud lepingu üles ütlema. Kostja esitas kohtule 12.02.2009 vastuse hagiavaldusele, milles palus lugeda 11 000 krooni suurust ettemaksu 2008. a juuni arve tasumiseks. Hagis oli 11 000 krooni märgitud kui võlgnevus. Sel moel oli hageja arvestus ebaõige ning võlgnevuse summa pole tõendatud. Ka selle kostja seisukoha jättis kohus tähelepanuta. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta Harju Maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti. Maakohus määratles nii vaidlustamata asjaolud kui vaidluse lahendamiseks tuvastamist vajavad asjaolud õigesti. Kuna menetluse käigus kostja täpsustas, millise avaldusega ta üürilepingu üles ütles, siis käsitleski kohus seda dokumenti, s.o 28.05.2008 avaldust ülesütlemise avaldusena (ega analüüsinud 09.05.2008 avalduse vastavust seaduse nõuetele). Hinnates üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate vastavust lepingule (p 2.11.4.1.2) märkis kohus õigesti, et see on esitatud tähtaegselt ning selle sisu võib lugeda nõuetekohaseks: ülesütlemisteates kajastatud andmete põhjal oli üheselt arusaadav, millise üüritud asja suhtes leping üles öeldakse. Maakohus asus seisukohale, et 28.05.2008 ülesütlemisavaldus vastab sisu- ja vorminõuetele ning on esitatud tähtaegselt, seega on formaalsed eeldused täidetud. Samas on kohus aga leidnud, et pooltevahelise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks aluseid ei esinenud. Kohtu hinnangul ei ole kostja ülesütlemisteates ega kirjalikes seisukohtades esile toonud, et tal ei olnud võimalik üürileandjast tulenevatel põhjustel ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Maakohus pidas kostja vastavaid väiteid paljasõnalisteks ja tõendamata jäänuteks. Kolleegium eeltoodud seisukohaga ei nõustu, vaid leiab, et ülesütlemisavalduses toodud asjaolud annavad aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Tulenevalt lepingu p-st 2.11.4.1 ei piiranud pooled erakorralise ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus märgitutele (terviseohtlikkus, kasutamise võimatus) oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kohaldamine. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS §-des 314-319 (eelkõige) ja § 313 lg-s 1 (täiendav iseseisev alus). Seega tuli kohtul esmalt tuvastada, kas üürnikul oli mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks, kui ei, siis kas oli tal VÕS §-s 314 (mis reguleerib üürniku vastavaid võimalusi) sätestatud alus või on võimalik kohaldada VÕS § 313 lg-t 1. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et kaevatavas otsuses sisalduv hinnang üürilepingu ülesütlemise põhjustele on ühekülgne ja tendentslik. TsMS § 232 lg 1

Tsiviilasi nr 2-08-92033

kohaselt lasub kohtul kohustus hinnata seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustada oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kohtul ei olnud alust keeleliselt halvasti formuleeritud ülesütlemisteatest tuletada asjaolusid, mida see ei sisaldanud. Tegemist ei olnud üksnes väidetava käibelangusega, millele avalduses tugineti, nagu märkis kohus, vaid eelkõige asjaoluga, et üüritud asja ümbritsevad ruumid olid tühjad, mistõttu kliente oli vähe ja tegevus kahjumis. Siinjuures on asjakohatu maakohtu arutlus klientide poolt põhjustatud ohu üle ning sellele tuginev järeldus, et tegemist ei olnud ruumide seisukorrast, vaid väljastpoolt tuleneva ohuga, mistõttu ei ole see kvalifitseeritav üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena. Kostja ei heitnud üürnikuna hagejale ette mitte turvateenuse puudumist, vaid kauplemisvõimaluse mittevastavust üürilepingust tulenevatele õigustatud ootustele. Seetõttu on väär ka maakohtu seisukoht, et antud olukorda ei põhjustanud hageja, vaid üürnikud, kes on lepingud üles öelnud ja pindadelt lahkunud. Kostja on mitmel korral rõhutanud (näit 22.04.2010 kohtuistungi protokoll, tl 201, I köide), et kõnealune olukord sai võimalikuks hageja teostatud ebaõige hinnapoliitika tõttu, mille tulemusel üürnikud lahkusid ja ruumid jäid tühjaks. Kogu menetluse kestel on kostja väitud, et kaubanduskeskuse tühjad boksid ja klientide vähenemine tekitas olukorra, kus lepingu täitmist jätkanud üürnikel käive oluliselt langes. Oma väidete tõendamiseks esitas kostja kohtule fotod (tl 55-57, I köide), mis väidetavalt on tehtud suvel 2008 ja millest nähtuvalt on kaubanduskeskuse II korruse ruumid (boksid) suures osas tühjad. Kostja seadusliku esindaja täpsustuse kohaselt on fotod tehtud nädal aega enne ärakolimist, s.o juunis 2008 (09.12.2010 istungi protokoll tl 251). Tema väitel olid pool aastat enne tema lahkumist kõrvalasuvad boksid tühjad ja valgustus nendes välja lülitatud. Kohtus ülekuulatud tunnistajad V T ja L B kinnitasid samuti, et 2007. a lõpus hakkasid üürnikud renditud pindadelt lahkuma, mis mõjutas oluliselt külastajate arvu. Tunnistaja V. T ütluste kohaselt (tl 230, I köide) oli suurem osa bokse kaubanduskeskuse II korrusel tühjad ja ostjate arv vähenenud: „ostjad vaatasid, et boksid on tühjad ja ei tulnud edasi“. Nimetatud tunnistaja kasutas ruume kuni 27.08.2008, tema väitel oli üür liialt suur, viimase poole aasta jooksul ei piisanud teenitud rahast üüritasuks. Tunnistaja V. T väitel pöördus ta pidevalt üüri vähendamiseks üürileandja poole, kes andis talle vaid lubadusi, kuid üüri ei vähendanud. Ka tunnistaja L. Bi ütluste kohaselt (tl 233-234, I köide) lahkus ta „Mekast“ seetõttu, et ostjaid polnud ja seetõttu polnud millegi eest maksta üüri, mis oli väga kõrge. Mõlemad tunnistajad kinnitasid, et ruumid oli tühjad ja valgustamata. Ka tunnistajana ülekuulatud hageja töötaja Nadežda U ütluste kohaselt hakkas olukord bokside täituvuse osas halvenema 2008. a alguses, kuigi ta väitis, et „sellist olukorda ei olnud, et üks korrus oleks täiesti tühi olnud“. Kolleegium ei pea õigeks maakohtu hinnangut neile tõenditele, millele tuginevalt on kostja väitnud käibe vähenemist ja tulude langust. Kostja esitatud pangakonto väljavõtted erinevate kuude kohta kinnitavad, et 2008. a kuude käive võrreldes eelneva perioodiga on oluliselt vähenenud. Õige on see, et viidatud väljavõtted näitavad vaid kaardimaksetehinguid, mis aga ei välista nende kuude omavahelist võrdlemist ja käibe dünaamika jälgimist. Ka on kostja esindaja väitnud, et enamik tehingutest tehti eelmärgitud viisil ning majandusaasta aruanne ei peegeldaks vaidlusalust perioodi ega konkreetse müügipunkti käivet (22.04.2010 kohtuistungi protokoll tl 200, I köide). Nii oli kostja käive laekumiste osas detsembris 2006 - 24 446, 12 krooni (tl 58-59, I köide), juunis 2007 29 349, 09 krooni (tl 60-62), jaanuaris 2008 - 12 410, 25 krooni (tl 63-64, I köide), veebruaris 2008 - 12 197, 97 krooni (tl 65-66, I köide), märtsis 2008 - 8439, 33 krooni (tl 67-68, I köide), aprillis 2008 - 10 532, 16 krooni (tl 69-70, I köide), mais 2008 - 11 019, 70 krooni (tl 71-72, I köide), juunis 2008 (kuni 22.06.2008) - 6762 krooni (tl 73-74, I köide). Kuna kostja kasutab sama pinda samal otstarbel alates 2005. aastast, ei olnud kohtul alust jätta 2006. a detsembri kohta võrdluseks esitatud väljavõtet tähelepanuta. Ka juhul, kui hinnata viidatud kuud kui „jõulumüügi“ perioodi, on

Tsiviilasi nr 2-08-92033

selle suurus ligilähedane 2007. a juunile (küll ligi 5000 krooni võrra väiksem juuni omast). Võrreldes neid kuid 2008. a käibega, nähtub läbimüügi mitmekordne vähenemine. Asjakohane ei ole maakohtu otsuses sisalduv viide pooltevahelise kokkuleppe puudumisele selle kohta, et hageja oleks kohustatud üürileandjana tegelema kostja tarbeks turundustegevusega, tagamaks kaubanduskeskuse külastatavuse teatud taseme. Kaubanduskeskuses pinna üürimine on eelduslikult seotud võimalusega üüritud asja otstarbekohaselt kasutada ning saada selle kaudu tulu, kostja puhul seega tegeleda jaemüügiga. Kui üürileandja ei suuda vajalikus ulatuse kindlustada, et ruumid oleksid äripindadena kasutusel, millest tulenevalt oleks tagatud teatud hulga inimeste külastajate liikumine keskuses, siis ei saa eeldada üürniku jätkuvat huvi äripinna üürimise vastu. Hinnates menetluse käigus tuvastatud asjaolusid kogumis võib järeldada, et üürilepingu ülesütlemise põhjused on praegusel juhul tinglikult hõlmatud nendega, mis on sätestatud pooltevahelise lepingu p-s 2.11.4.1.2 (millega täpsustati VÕS §-st 314 tulenevat üürniku õigust). Kindlast aga viitavad need alused võimalusele ja vajadusele kaaluda VÕS § 313 lg 1 kohaldamist. VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Tõenditele antud hinnangu põhjal on ringkonnakohus seisukohal, et vaidlusalusel juhul esinesid asjaolud, mis andsid kostjale aluse öelda leping üles. Tegemist ei ole esimese takistuse ilmnemisel esitatud avaldusega, nagu märkis maakohus, vaid pikaajaliselt kujunenud ebanormaalse olukorraga, millest hageja oli teadlik. Asjaolu, et kostjal puudus hageja ees varasem võlgnevus, ei tõenda, et hageja ei olnud tekkinud asjaoludest teadlik. Hageja väiteid üüri vähendamise kohta ei ole võimalik hinnata tema soovitud viisil: marginaalses summas üüri vähendamist ei saa pidada olukorra lahendamiseks. Kostja sellekohased väited on õiged. Kohtule esitatud tõendid ei võimalda teha järeldust, et kostja eesmärgiks oli teenida lepingu lõpetamisest lepingu täitmisega võrreldes suuremat majanduslikku kasu, nagu leidis maakohus. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja huvi saada üürilepingust tulu ei kaalu üles kostja huvi vabaneda kahjulikuks kujunenud lepingulisest suhtest. Eeltoodud asjaoludel ei saanud eeldada, et kostja oleks lepinguga seotud kuni tähtaja lõpuni, s.o 01.05.2012. Seega on üürilepingu ülesütlemine alates 01.07.2008 kehtiv ja hagi üüri (ja viivise) nõudes tuleb sel põhjusel jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse ning jätab hagi rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hageja kanda.

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.