Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Tiit Kollom, Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.12.2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-92033
Tsiviilasi
Hexanor Haldus OÜ hagi OÜ Kubitex Kaup vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse sissenõudmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
96 263.81 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.06.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Hexanor Haldus OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Hexanor Haldus OÜ (registrikood 11175263, asukoht Pärnu mnt 67a Tallinnas), lepinguline esindaja Lennart Viikma Vastustaja OÜ Kubitex Kaup (registrikood 10672367, asukoht Sõle t 35-20 Tallinnas), lepinguline esindaja Jevgeni Broy
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 10.06.2009 otsus tühistada ja saata tsiviilasi uueks lahendamiseks tagasi samale kohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Menetluskulud jaotatakse maakohtus asja uuel läbivaatamisel.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.31.12.2008 esitas Hexanor Haldus OÜ (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse OÜ Kubitex Kaup (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse 96 263.81 krooni ja viivise saamiseks. Menetluse käigus hageja täpsustas nõuet ja tasaarvestas kostja poolt tasutud tagatisrahaga 11 000 krooni viivise perioodi eest 01.05.2007 – 24.07.2008 viivisarves toodud arvete eest summas 7 586.55 krooni ja viivise arve nr 2806024 tasumisega viivitamise eest summas 3 413.45 krooni. Seega on kostja võlgnevus hageja ees 17.03.2009 seisuga kokku 134 059.26 krooni, millest põhivõlgnevus moodustab 96 263.81 krooni ja viivis 37 795.44 krooni.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 13.04.2007 äriruumi üürilepingu nr P50-130407 koos selle lisadega, millega hageja kohustus andma kostja kasutusse Tallinnas Punane t 50 paiknevas Euromekka kaubanduskeskuses pinna suurusega 52,34 m2 ja kostja kohustus maksma hagejale üüripinna eest üürilepinguga kokkulepitud tasu. Alates juunist 2008 tekkisid kostjal hageja ees üüri tasumisest tulenevad võlgnevused. Kostjal on hagejale tähtaegselt tasumata kõik juunist 2008 kuni septembrini 2008 esitatud üüriarved, samuti igakuine üüritasu oktoobrist kuni detsembrini 2008. Poolte vahel sõlmitud üürileping on tähtajaline kehtivusega kuni 01.05.2012, lepingut ei ole lõpetatud.
3.Üürilepingu p 1.5 kohaselt on kostjal kohustus tasuda hagejale alates üüripinna kasutusele võtmisest üüri 250 krooni 1m2 eest kuus, millele lisandub käibemaks ning üürilepingu p 2.8.2 kohaselt tõuseb üüritasu 1 kord aastas 7% üüritasu tõusule eelnevalt kehtinud üüritasu määrale lisaks ning kostja loetakse üürilepingu allkirjastamisega üüritasu automaatsest tõusust teavitatuks. Esmakordselt tõuseb üüritasu nimetatud protsendi võrra automaatselt ühe aasta möödumisel üüripinna üleandmisest kostjale. Poolte vahel oli sõlmitud üürilepingu muutmise kokkulepe, mille kohaselt oli alates 01.02.2008 kuni 31.03.2008 üüritasu 192.68 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Seega oli hageja kostjale vastu tulnud ning esitas üüripinnal viibimise ajal ning sellele järgnenud kuudel väiksemaid üüritasu arveid, kui seda näeb ette leping.
4.Üürilepingu p 1.5 järgi oli kostjal kohustus tasuda üüri jooksva kalendrikuu eest hiljemalt sama kuu 10.kuupäevaks olenemata sellest, kas ta sai arve üüri tasumiseks kätte või mitte ning p 2.8.4 järgi ei mõjuta üüritasu ja kõrvalkulude maksmise kohustust
asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses üüripinda kasutab. Üürilepingu p 2.10.3 kohaselt on üürilepingust tulenevate või sellega seonduvate rahaliste kohustuste tähtaegselt rahuldamata jätmise korral hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,25% võlgnetavalt summalt iga viivituses oldud päeva eest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. 13.04.2007 sõlmisid kostja ja hageja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt oli nimetatud üürilepingu kehtivuse viimaseks kuupäevaks 30.04.2007. Pooled sõlmisid nimetatud üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti üüripinna üleandmiseks hagejale 30.04.2007. Üürilepingu sõlmimiseks kedagi ei sunnitud, tegemist oli mõlema poole tahtega sõlmida uus üürileping. Kostjal tuleb oma ebaõigeid ja alusetuid faktiväiteid, et mitmed üürilepingud jäid kostja poolt toodud põhjustel sõlmimata ning mitmed üüripinnad osutusid 2007.aasta lõpus tühjadeks, tõendada. Vale on väide, et hageja ei olnud nõus sõlmima kokkulepet üüritasu alandamiseks. Hageja poolt on 31.03.2008 koostatud üürilepingu muutmise kokkulepe ning 18.06.2008 üürilepingu muutmise kokkulepe ning hageja on mõlemad kokkulepped esitanud kostjale allkirjastamiseks, kuid kostja ei ole olnud nõus neid allkirjastama. Eeltoodu kinnitab, et lisaks üüritasu alandamise kokkuleppele on hageja korduvalt teinud kostjale ettepanekuid üüritasu alandamiseks, kuid kostja ei ole pidanud vajalikuks kokkuleppeid allkirjastada ega üürilepingut edaspidi nõuetekohaselt täita. Kostja soov oli üksnes üüripinnalt lahkuda ning üürilepingust tulenevaid kohustusi eirata. Kostja väited turvalisuse kohta on otsitud, alusetud ning tõendamata ning ei ole aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kostja eesmärk oli õigustada omapoolset üürilepingu ülesütlemist ning lepingu rikkumist. Kostja ei ole enne ülesütlemise avalduse esitamist kordagi kõnealuse probleemiga hageja poole pöördunud. Vastavalt üürilepingu p-le 2.10.17 üürileandja osutab/vahendab üürilepingu p-s 2.7.1.5 nimetatud teenust (st mehitatud valveteenust) üksnes hoone üldkasutatavates osades ning üürilepingu p-s 2.7.1.5 sätestatud teenuse osutamise/vahendamise eesmärk ei ole üüripinna valve ega turvalisuse tagamine. Üürilepingu lisa 3 sätestab hoolduskohustuse jaotuse, mille kohaselt turvalisuse tagamine üüripinnal on üürniku teostada ning sellega seotud kulud kannab üürnik. Üürnik oli üürilepingu allkirjastamisest saadik üürilepingu sisust teadlik ning pidi vajaduse/soovi korral ise tarvitusele võtma meetmed, mis minimaliseeriksid või korvaksid tema üüripinnal aset leidvaid võimalikke riske. Poolte vahel sõlmitud üürileping on endiselt kehtiv. Kostja põhjendus, et temale üüripinna hind ei ole sobiv ning et tal kadus huvi üüripinna edasiseks üürimiseks jms, ei ole aluseks üürilepingu lõpetamiseks või lepingust tulenevate kohustuste täitmisest keeldumiseks. Tähtajaline üürileping, mis on poolte vahel sõlmitud, lõpeb tähtaja möödudes. Tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mis võib tuleneda seadusest, samuti võivad üürilepingu pooled erakorralise ülesütlemise alused ka üürilepingus määratleda, mida antud juhul lepingu pooled ka teinud on. Üürilepingu ülesütlemine, mis on teostatud ilma õigusliku aluseta, on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi, mistõttu ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ning üürileping kehtib edasi. Kostja ei ole tõendanud, et üürileping ei kehti, samuti ei ole kostja tõendanud, et kõik lepingu ülesütlemise eeldused on täidetud. Lisaks on üürilepingu ülesütlemise tingimused toodud lepingu p-s 2.11.4.2, mille nõuded ei ole täidetud. Alusetu on viide võlaõigusseaduse (VÕS) § 314 lg-le 1, mille kohaselt üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada. Nimetatud sättele tuginemine eeldab, et üürnik on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Sellist olukorda üüripinna suhtes ei ole kunagi esinenud.
Üüripind on heas seisukorras, puudub oht inimeste tervisele ning üürnikul on võimalik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, puuduvad igasugused asjaolud, mis võiksid vastupidist tõendada.
9.Kostja saatis 09.05.2008 hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse, millele hageja vastas omapoolse teatega 12.05.2008, viidates lepingu p-dele 2.11.1.1 ja 2.11.1.2, mille kohaselt on üürilepingu lõpetamine võimalik kokkulepitud tähtaja möödumisel või pooltevahelisel kokkuleppel. Kostja avalduses märgitud kuupäev ei ole vastavuses lepinguga ega põhjendatud. 28.05.2008 saatis kostja hagejale täiendava üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles viitas VÕS §-le 317, mis sätestab üürilepingu erakorraline ülesütlemise eluruumi terviseohtlikkuse tõttu. Kostja poolt on põhjendamata, millisel kujul väljendub tegelik ja sisuline oht inimese tervisele. Seetõttu on alusetu viidata eluruumi terviseohtlikkusele, kuivõrd nimetatud asjaolud ei ole esinenud ning kostja ei ole seda tõendanud. Lisaks on kostja viidanud lepingu p-le 2.11.4.1, mis sätestab üürniku õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda selle alapunktides toodud juhtudel, millele kostja üürilepingu ülesütlemise avalduses viidanud ei ole. Ilma põhjendusteta viitamine üürilepingu p-le 2.11.4.1 ei ole iseenesest üürilepingu iseseisvaks ülesütlemise aluseks. Lepingu p-de 2.11.1.1 ja 2.11.1.2 kohaselt on üürilepingu lõpetamine võimalik kokkulepitud tähtaja möödumisel või pooltevahelisel kokkuleppel. Kostja ülesütlemisavalduses toodud olukorra kirjeldus, mille kohaselt valgustus on keskuses välja lülitatud ning mis on ohtlik kostja müüjale, ei vasta tõele, kuna keskus on igapäevaselt valgustatud, samuti on keskuses igapäevane mehitatud valve. Kostjal puudus üürilepingu p 2.11 ja selle alapunktide alusel õigus üürileping erakorraliselt ühepoolselt üles öelda. Samuti puudub vastavasisuline hageja ja kostja vaheline lepingu lõpetamise kokkulepe, mistõttu tuleb üürileping lugeda kehtivaks.
10.Kostjal on tõendamata oma kohustuse puudumine tasuda kehtivast üürilepingust tulenevaid kohustusi üürileandja ees. Vaatamata korduvatele meeldetuletustele olid kostjal hageja ees üüritasu ja kõrvalkulude võlgnevused. 30.06.2008 hageja meeldetuletusest nähtub, et kostja võlgnevus arvete alusel oli tol hetkel 33 018.62 krooni. Võlgnevuse nõude üle andmine Intrum Justitia AS-le ei tõenda kõiki kostja võlgnevusi või kõikide võlgnevuste puudumist hageja ees. Tegemist on üksnes konkreetsete arvete sissenõudmise õiguse üleandmisega. Tagatisraha hoiustamine üürileandja poolt on samuti kooskõlas lepinguga ega kuulu tagastamisele üürilepingu kehtivusaja kestel. VÕS § 200 lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja on oma vastuse lisas 6 märgitud 29.05.2008 saldokinnituse koostaja ja sel dokumendil puudub tõenduslik väärtus. Esitatud saldokinnituses kostja pelgalt kinnitab omalt poolt ja omal soovil kajastatavat võlgnevust hageja ees. Kostja jätab oma vastuses märkimata ning põhjendamata, millisele üürilepingu sättele või õigusaktile tuginedes kostja hagiavalduses toodud arveid ning üürilepingust tulenevat kohustust tasuda igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid eest ei tunnista. Kohustus tasuda igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid tuleneb üürilepingust. Poolte vahel on sõlmitud tähtajaline üürileping. Kostja on teadlik, et vastavalt üürilepingule kohustub ta tasuma igakuiselt üüritasu ning tasu kõrvalkulude eest, mistõttu puudub igasugune alus nimetatud arveid mitte tunnistada. Kostja omavoliline üüripinnalt lahkumine ei mõjuta üürilepingu kehtivust ega kohustust maksta igakuiselt üüritasu ja tasu kõrvalkulude eest. Lepingu ülesütlemise avaldused ei vasta seaduse nõuetele. See, et üürnik omavoliliselt lahkus, ei vabasta teda üüri tasumisest ja lepingujärgsete kohustuste tasumisest.
Kostja vastuväited
11.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt kasutas kostja pikemat aega äriruumi kaubanduskeskuses Mekka, üürides sama ruumi alates 25.05.2005 OÜ-lt Ajaks Capital ning tasudes üüri koos käibemaksuga 11 000 krooni kuus, mis on 201.46 krooni ruutmeetri eest. Kui hoone omanikuks sai hageja, tegi ta kõigile üürnikele ettepaneku üürilepingute ümbersõlmimiseks ning pakkus üüritasuks 250 krooni ruutmeeter. Kostja äritegevus kulges normaalselt ning kostja oli sunnitud sõlmima uue üürilepingu, sest kaubanduspindade vahetamine nõuab suuri rahalisi kulutusi. Mitmed teised üürnikud loobusid üürilepingute ümbersõlmimisest kõrge üüritasu tõttu ning 2007.aasta lõpuks osutusid paljud boksid tühjadeks, hoone külastajate arv kahanes ja vähenes ostjate arv ning kostja käive. Veebruaris alandas hageja natuke üüritasu, et meelitada uusi kaubanduspindade rentijaid, kuid uued üürnikud jäid tulemata ja tühjenevat hoonet ostjad ei külastanud. Kostja pakkus hagejale üüri vähendamist kuni 150 kroonini ruutmeetri eest, kuid hageja sellega ei nõustunud (kuigi käesoleval ajal seisavad Mekka kompleksis tühjana paljud ruumid ning hageja pakub neid üürida hinnaga 150 krooni ruutmeeter). Tööpäeva jooksul oli müüja praktiliselt üksinda ning kartis kauba säilimise ja oma elu pärast. Kostja pöördus hageja poole ettepanekutega võtta tarvitusele meetmed müüjate ja kauba turvalisuse tagamiseks ning uute üürnike toomiseks, kuid hageja meetmeid kasutusele ei võtnud ning kostja pakkus lõpetada leping osapoolte nõusolekul. Sellega hageja ei nõustunud. Kostja teavitas hagejat kirjalikult 09.05.2008 ja 28.05.2008 üürilepingu lõpetamisest 01.07.2008 ja vabastas juuni lõpus üüritava ruumi.
12.Vastavalt VÕS § 76 lg 2 tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Üüri jätkamist toodud asjaoludel ei saa kuidagi pidada mõistlikuks, mistõttu otsustas kostja lepingu lõpetada. Vastavalt VÕS § 313 lg-le 1 võib kumbki osapool mõjuval põhjusel üles öelda nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu. Olukord, kus üürnikud olid sunnitud loobuma ruumide üürimisest ning seetõttu inimesed lakkasid kaubanduskeskust külastamast, tekkis hageja süül, tema vale hinnapoliitika tõttu ning mainitud tingimustes kostjal mitte ainult kadus huvi ruumi edaspidiseks üürimiseks, vaid tekkis ka paratamatu vajadus rakendada meetmeid pankrotistumise vältimiseks. Nimetatud asjaolu võib lugeda mõjuvaks põhjuseks üürilepingu lõpetamiseks, lisaks võib lepingu lõpetamise õiguslikuks aluseks olla ka VÕS § 314 lg 1, kuna asjaolud tekkisid hageja käitumise tõttu.
13.Arusaamatu on hageja nõue 96 263.81 krooni väljamõistmiseks põhivõlana. Nagu nähtub hageja saadetud 30.06.2008 meeldetuletusest, moodustas kostja võlgnevus selleks ajaks 33 018.62 krooni, millest kostja tasus 22 018.62 krooni. Jääk 11 000 krooni vastab ettemaksu summale, mida kostja tasus endisele omanikule lepingu sõlmimisel ning mis läks üle hagejale. Seega kostjal hageja ees võlga ei ole.
14.Hageja nõuab üüri tasumist perioodi eest 2008.aasta juuli kuni detsember Kuna kostja lõpetas üürilepingu ning vabastas ruumi enne 30.06.2008, siis perioodil 01.07.2008 – 31.12.2008 kostja hageja ruumi ei kasutanud, mistõttu ei ole mingeid õiguslikke aluseid nõuda selle aja eest üüritasu.
15.Hageja seisukoht sellest, et üürileping on seniajani kehtiv, on ekslik. VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kujunenud olukorras ei oleks üürilepingu jätkamine kostja poolt mõistlik ning tooks kaasa kostja pankroti. Riigikohtu lahend nr 32-1-62-04 osutab, et üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel võib olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, so poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte
huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkamise korral rohkem kahjustada, kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Hageja huviks lepingu jätkamisel oli kasumi saamine ruumi üürile andmisel, kostja huviks aga lepingu lõppemisel edaspidise eksisteerimise jätkamine. Seega olid kostja huvid tunduvalt olulisemad ning vastasid mõistlikkuse printsiibile. Kostja teavitas oma soovist üürileping lõpetada hagejat ette mõistlikul tähtajal, osutades lepingu lõpetamise põhjuse ja tähtaja. Kostja on tasunud kõik oma kohustused ruumi kasutamise aja eest ning kuivõrd alates 01.07.2008 kuni 31.12.2008 kostja ruume ei kasutanud, siis ei ole hagejal mingit õiguslikku alust nõuda üüri selle ajavahemiku eest. Esimese astme kohtu otsus
16.10.06.2009 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 13.04.2007 tähtajalise äriruumi üürilepingu, pooled ei vaidle ka üüritasu suuruse üle. Äriruumi üürilepingu nr P50-130407 p-st 2.11.4.1 nähtub, et üürnikul oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üüripind on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele ja üürileandja ei ole sellekohase kirjaliku teate saamisest mõistliku aja jooksul ohtu kõrvaldanud ja ohuolukord kestab kauem kui 30 päeva; üürnikul ei ole üürileandjast tulenevalt üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, selline olukord kestab kauem kui 30 päeva ja üürileandja ei ole sellekohasele kirjalikule pretensioonile reageerinud; seaduses imperatiivselt ettenähtud juhtudel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tuleb ette teatada vähemalt 14 päeva. Seega poolte vahel sõlmitud leping ei välista ega piira otsesõnu seaduses sätestatud võimalusi üürileping erakorraliselt üles öelda. Ülesütlemisel tuleb järgida poolte vahel kokku lepitud tähtaega.
17.VÕS § 313 lg 1 sätestab üürniku õiguse tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öelda, kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Mõjuvate põhjuste näidisloetelu on sätestatud VÕS §-des 314-319, kuid see ei välista mõnda muud mõjuvat põhjust. Kostja poolt esitatud fotodest nähtub, et kostja kasutuses oleva üüripinna läheduses asuvad üüripinnad ei olnud kaubanduskeskuses kasutuses. Kostja pangakonto väljavõttest selgub, et kostja majandusolukord, eelkõige käive, on üürilepingu kehtivuse ajal langenud. Majandusolukorra muutus saab olla mõjuvaks põhjuseks üürilepingu üles ütlemiseks. Isik ei pea taluma majanduslikult kahjuliku lepingu täitmist, mis põhjustaks tema tegevuse lõppemise.
18.VÕS § 325 lg-d 1 ja 2 sätestavad üürilepingu ülesütlemise vorminõuded, kusjuures üürniku ülesütlemiseteade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, muid vorminõudeid seadus üürniku ülesütlemisteatele ette ei näe.
19.Poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.11.5.2 sätestab, et lepingu ülesütlemisavaldus peab sisaldama üüritud asja, lepingu lõppemise päeva ja ülesütlemise aluse. Nimetatud lepingupunkt reguleerib üürileandja poolt esitatud ülesütlemisavalduse vorminõudeid. Otsesõnu ei ole üürniku poolse ülesütlemisavalduse vorminõudeid pooltevahelises lepingus sätestatud. Kostja ülesütlemisteade pidi olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. 09.05.2008 teatest nähtub, et kostja teavitas hagejat kaks korda soovist leping üles öelda. Hageja on omaks võtnud, et kostja esitas 28.05.2008 uue teate üürilepingu ülesütlemise kohta. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on mõlemad teated kätte saanud. Ülesütlemise aluseks ei ole viide seaduse sättele, vaid faktilised asjaolud. Kostja on oma ülesütlemise teates kirjeldanud mõjuvaid põhjuseid - majandusraskusi ja
üüripinna vähest kasutamist. Kostja ülesütlemisteade vastab seaduses sätestatud vormija sisunõuetele. Mõjuval põhjusel üürilepingu ülesütlemisele ei ole pooled üürilepingus lisatähtaegu ega tingimusi seadnud.
20.VÕS ei sätesta erakorralisele üürilepingu ülesütlemisele etteteatamise tähtaega. Pooled on lepingu p-s 2.11.4.1.2 kokku leppinud, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade tuleb esitada vähemalt 14 päeva ette. Kostja teade on dateeritud 09.05.2008 ja samal päeval on hageja selle ka kätte saanud, seega on kostja järginud lepingus kokku lepitud tähtaega.
21.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus hagejale üürilepingu sõlmimisel ettemaksu. Varasema üürilepingu järgi tasutud ettemaks kanti üle kostja ettemaksuks. Kostja võlgnevus 33 018.62 krooni, mis oli tekkinud kuni lepingu lõppemiseni, mis on märgitud hageja poolt kostjale saadetud meeldetuletuses, on kostja poolt tasutud ja tasaarvestatud ettemaksuga. Hagiavalduses on hageja nõudnud üüri tasu alates 01.07.2008, st lepingu lõppemisest, järelikult ei ole eelnevad võimalikud üürivõlad käesoleva vaidluse esemeks. Apellatsioonkaebus
22.OÜ Hexanor Haldus palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ja uue otsusega rahuldada hagi, välja mõista OÜ-lt Kubitex Kaup 96 263.81 krooni ja viivised 0,25% põhivõlast päevas kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem põhivõlast. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda.
23.Kaebuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled asjaolude üle, kas 13.04.2007 sõlmitud äriruumi üürileping kehtis ja apellandil oli õigus nõuda lepingu täitmist, st üüri ja kõrvalkulude tasumist. Tegemist on tähtajalise äriruumi üürilepinguga, mille puhul määratlesid pooled kõik lepingu lõppemise ja erakorralise ülesütlemise alused lepingu p-s 2.11. Selleks ongi pooled vabad aluseid kokku leppima ja/või piirama, lisaks seaduses imperatiivselt sätestatud juhtudele. Seega pidi kohus tuvastama, kas vastustajal olid eelkõige lepingust tulenevad alused üürilepingu ülesütlemiseks.
24.Lepingu tähtaeg ei olnud möödunud. Lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus, mida ei esinenud ja pooled ei ole kehtivalt lepingut üles öelnud. Üürniku poolt lepingu erakorralise ülesütlemise alused on kokku lepitud lepingu p-des 2.11.4.1.1-2.11.4.1.3, st üüripinna seisukorrast tulenevalt, kui esines oluline oht inimese tervisele ja üürnik teatas sellest kirjalikult ning ohtu ei kõrvaldatud; üüripinna sihtotstarbelistelt kasutamise võimatusest tulenevalt ja üürnik teatab sellest kirjalikult ning takistust ei kõrvaldatud; seaduses imperatiivselt ettenähtud juhtudest tulenevalt. Antud aluseid ei esinenud ja vastustaja ei teavitanud ka nendest puudustest/takistustest apellanti kirjalikult.
25.Ülesütlemise aluse esinemisel on oluline esmalt ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele, järgides avalduse vormi (VÕS § 325 lg 1) ja sisu (lepingu p 2.11.4.2, VÕS § 325 lg 2) nõudeid. Maakohus leidis ekslikult, et otsesõnu ei ole üürnikupoolse ülesütlemise avalduse vorminõudeid pooltevahelises lepingus sätestatud. Lepingu p 2.11.4.2 sätestab nõuded ülesütlemisavaldusele. Ülesütlemisavaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus. Kui ülesütlemisavaldus nimetatud andmeid ei sisalda, on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine. Teatud andmete sisaldumise nõue eeldab seega, et ülesütlemisavaldus on kirjalik, mida nõuab ka seadus.
26.Vastustaja esitatud kaks ülesütlemisavaldust sisaldasid nelja erinevat ülesütlemise põhjendust (alust). Maakohus lähtus 09.05.2008 ülesütlemisavaldusest, mille aluseks on märgitud VÕS § 314 ja selgitus „edasised lepingulised kokkulepped ei paku huvi võrreldes kaubanduspinna üürilevõtmise kuupäevaga. Sellega seoses ei näe me mingit
majanduslikku mõtet seda pinda üürida.“ Kohus asus seisukohale, et vastustajal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel (majandusolukorra muutus, majanduslikult kahjulik leping). 09.05.2008 ülesütlemisavalduses aga vastustaja sellele alusele ei tuginenud. Seega on kohus tuginenud ülesütlemisavalduses mittesisalduvale alusele. 09.05.2008 avalduses puudub ka üüritud asi ja lepingu lõppemise päev. Järelikult on 09.05.2008 ülesütlemisavaldus, kui nõuetele mittevastav, tühine ja üürileping kehtiv.
27.09.05.2008 ülesütlemisavalduses toodud asjaolud jäid apellandile täiesti arusaamatuteks, need ei saa olla mõjuvad põhjused. Aluse tuvastamisel ei ole abiks ka avalduses sisalduv viide VÕS §-le 314, kuna see on nn asjaolude põhjendusest erinev. VÕS § 314 reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada. Sellisel alusel erakorraline ülesütlemine oli lepingus kokku leppinud (lepingu p 2.11.4.1.2) ja vastustaja selle punkti nõudeid, eeldusi täitnud ei ole (kirjalik teavitamine, olukord kestab kauem kui 30 päeva), samuti ei ole asjas tõendatud üürileandja rikkumine. Üürileandja ei ole ka põhjustanud olukorda, kus üürnikul ei ole võimalik üüritud asja kasutada. Seega ei ole ülesütlemine kehtiv ka sel alusel. Lepingu p-s 2.2.5 kinnitas üürnik, et ta arvestab sellega, et üüripind paikneb kaubanduskeskuses, mille efektiivne areng on oluline nii üürileandjale kui ka üürnikule ning mille arenguks on vajalik igapäevase tegevuse otstarbekas ja efektiivne toimimine. Ei saa pidada põhjendatuks ega loogiliseks olukorda, kus üürnik ütleb 5-aastase lepingu üles vaevalt aasta pärast lepingu sõlmimist ja ei peagi seda rohkem põhjendama, kui et üüripind lihtsalt ei paku enam huvi ja üürnik ei näe mõtet jätkata.
28.Teises ülesütlemisavalduses, st 28.05.2008, on esitatud kolm erinevat ülesütlemise alust. Lepingu p 2.11.4.1 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda selle punkti alapunktides sätestatud juhtumitel ja ei saa seega olla iseseisvaks õiguslikuks aluseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ka juba mainitud 3 alust ei saa olla ülesütlemise aluseks, kuna nende eeldused ei ole täidetud (puudub rikkumine, ei teatatud ette jne). Täiendavalt on märgitud aluseks VÕS § 317, kuna ümbritsevad ruumid ei tegutse ja seoses ökonoomsusega on lambid välja lülitatud, siis on see ohtlik müüjatele. VÕS § 317 sätestab ülesütlemise eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, mistõttu see ei saa olla ülesütlemise aluseks. Kaubanduskeskuse ruumid on kaetud üürilepingutega ja keskus toimib tänaseni. Võimalike pretensioonide korral oleks vastustaja pidanud pöörduma kirjalikult üürileandja poole ja andma täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (lepingu p-d 2.11.4.1.1-2). Seda ta ei teinud ja seega ei saa kohaldada ka neid ülesütlemisaluseid. Vastustaja ülesütlemisavaldusest ei ole võimalik tuvastada, mis olukorda silmas on peetud ja et see olukord oleks ka mõjuvaks põhjuseks ülesütlemisele. Avalduses puudub üüritud asi, mistõttu on eiratud ülesütlemisavalduse sisunõudeid ja ülesütlemine on tühine.
29.Kohus asus seisukohale, et ülesütlemisteade vastab seaduses sätestatud vormi ja sisunõuetele. Kõigepealt ei ole aru saada, millist teadet kohus silmas peab ja kumba teadet ta ülesütlemisavalduseks peab. Kumbki teade ei vasta sisunõuetele ja 09.05.2008 ülesütlemisavalduses ei ole märgitud aluseks VÕS § 313 lg-t 1, mida kohus peab ülesütlemise aluseks. Seega ei ole kohtu põhjendus selge. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 314 reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada; § 315 sätestab üürileandja ülesütlemise asja lepinguvastase kasutamise puhul; § 316 sätestab
üürileandja ülesütlemise tasumisega viivitamisel; § 317 sätestab ülesütlemise eluruumi terviseohtlikkuse tõttu; § 318 sätestab pikaajalise (enam kui 30 a) sõlmitud üürilepingu ülesütlemise ning § 319 sätestab ülesütlemise üürniku pankroti korral. Ilmselgelt neid asjaolusid antud juhul ei esine ega aluseks võtta ei saa.
30.Lepingu ülesütlemist sooviv pool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Ta peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st et on täidetud kõik ülesütlemise eeldused, mida vastustaja teinud ei ole. Ta ei ole ka tõendanud, et kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ta täitmist ei jätka, kas need asjaolud (ajutine majanduslik raskus vms) on olulised ja lõplikud, kas ta ei saanud seda ette näha, kas on lähtutud mõlema poole huvidest (kelle omad olulisemad, ka kahjutoovamad), kas olukord tekkis üürnikust tulenevalt, mis annaks VÕS § 313 lg 1 rakendamiseks aluse. Kõike seda ei ole vastustaja (veenvalt) põhjendanud ega tõendanud. Kuna see norm on üsna abstraktseks aluseks, peab asi olema selgelt põhjendatud ja eelkõige tõendatud, tagamaks lepingu õiglase lõpetamise võimaluse ja teisele lepingupoolele kahju tekitamise vältimise.
31.Kohus on lugenud tõendatuks esitatud fotodega, et vastustaja kasutuses oleva üüripinna läheduses asuvad üüripinnad ei olnud kaubanduskeskuses kasutuses. Fotodelt aga ei nähtu, millal need on tehtud ja kuidas need pinnad on seoses vastustaja pinnaga (läheduses või mitte). Kuupäevata ja ühekordsete fotodega ei saa tõendada, et just üürilepingu perioodil ei olnud pinnad kasutuses ja see põhjustas käibelanguse. Apellandil olid ja on kaubanduskeskuse pinnad, sh vastustaja üüripinna läheduses, üürilepingutega kaetud ja kasutuses. Kui ka ajutise ümberkorralduse tõttu mõni pind korraks tühi oli, ei tähenda see seda, et pinnad ei olnud kasutuses vms. Igasugune vastustaja vastupidine väide on tõendamata, paljasõnaline ja pahatahtlik. Vastustaja seisukohad on ka vastuolulised – 11.02.2009 vastuses märgib ta, et 2007.aasta lõpuks osutusid paljud boksid tühjadeks, 20.05.2009 kohtuistungi protokollis on märgitud, et 2008.aasta suveks olid paljud üürnikud lahkunud kaubanduskeskusest.
32.Kohus on lugenud vastustaja pangaväljavõtetega tõendatuks, et kostja majandusolukord, eelkõige käive, on üürilepingu kehtivuse ajal langenud. Pangaväljavõttega ei saa ainuüksi tõendada ettevõtja käivet. Kauplusel on kindlasti veel kassakäive, mille kohta vastustaja ei ole tõendeid esitanud. Eelkõige tõendavad aga majanduslikke andmeid (käive, kasum, kahjum) ettevõtja bilanss ja kasumiaruanne vastavate perioodi võrdlustena, mida vastustaja ei ole esitanud. Kohus on tuginenud pangaväljavõttele perioodi 01.12. – 31.12.2006 kohta, mis on pooltevahelisele üürisuhtele eelnenud periood ega saa kuidagi olla aluseks üüriperioodil käibe languse hindamisel. Lepingu ülesütlemise ajale, maikuu 2008, eelnenud periood näitab käibe tõusu, mitte langust. Nimelt on märtsikuu 2008 käive + 8 439.33 krooni, aprillis 2008 tõuseb see + 10 532.16 kroonile ja mais 2008 tõuseb see veelgi + 11 019.70 kroonile. Seega on arusaamatu, millele tuginedes kohus väidab, et pangaväljavõtetega on tõendatud vastustaja käibe langus. Nimetatud tõendite alusel saab asuda vastupidisele seisukohale – vastustaja käive kasvas enne lepingu ülesütlemisavalduse tegemist.
33.Kohus on jätnud arvestamata ja põhjendamata vastustaja väited üürileandja lepingurikkumise kohta ning apellandi sellesisulised vastuväited. Nii 28.05.2008 ülesütlemisavaldusest, vastustaja vastustest kui 20.05.2009 kohtuistungi protokollist nähtub vastustaja seisukoht, et ülesütlemise aluseks oli hagejapoolne lepingu rikkumine. Kohus on jätnud põhjendamata asjaolud, et üürileandja lepingurikkumine ei ole tõendatud ja sellel alusel lepingu ülesütlemine ei vasta lepingu nõuetele. See muudab aga ülesütlemise tühiseks, st et lepingu ülesütlemine tehti ilma õigusliku aluseta.
Vastustaja seisukoht
34.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
35.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning tsiviilasja muude materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 656 lg 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlus- ja materiaalõiguse normide olulise rikkumise tõttu, mida ringkonnakohus ei saa kõrvaldada.
36.Hageja on esitanud kostja vastu nõude ajavahemikul 01.06.2008 kuni 31.12.2008 tasumata üüri sissenõudmiseks ja on seisukohal, et poolte vahel 13.04.2007 sõlmitud tähtajaline üürileping nr P50-130407 (t lk 7-28) kehtib. Kostja vaidleb nõudele vastu põhjendusega, et nimetatud leping on tema kui üürniku poolt erakorraliselt ülesöeldud alates 01.07.2008. Seega on õige maakohtu seisukoht, et esmalt tuleb välja selgitada, kas pooltevaheline tehing kehtis hagetaval perioodil. Selleks tuleb analüüsida, kas kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda ja juhul, kui oli, siis kas ülesütlemisel täideti selleks kokkulepitud ja/või seaduses ettenähtud sisu ja vormi nõudeid.
37.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et tulenevalt lepingu p-s 2.11.4.1 kokkulepitust ei välistanud ega piiranud pooled erakorralise ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus äratoodutele (terviseohtlikkus, kasutamise võimatus) oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Üürilepingu, sealhulgas tähtajalise, erakorralise ülesütlemise alused on sätestatud VÕS-i §-des 314-319 (eelkõige) ja § 313 lg-s 1 (täiendav iseseisev alus). Seega tuleb nõustuda apellatsioonkaebuse seisukohaga, et esmalt pidi maakohus tuvastama, kas üürnikul oli mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks, kui ei, siis kas oli mõni VÕS-i §-des 314 jj sätestatud alus ning alles siis oli põhjendatud analüüsida VÕS § 313 lg 1 rakendamise võimalikkust.
38.Sellise analüüsi (ülesütlemise sisulise aluse tuvastamise) eelduseks on ülesütlemise vormi nõuete järgimise tuvastamine. Vastavalt VÕS § 325 lg-le 1 toimub üürilepingu ülesütlemine ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Seega pidi üürilepingu ülesütlemist väitnud pool esmalt tõendama, millises vormis ja millise sisuga tahteavalduse ta vastaspoolele tegi. Käesolevas asjas on kostja esitanud kaks erineva tekstiga sama lepingu lõpetamisele suunatud avaldust: 1) 09.05.2008 kuupäeva kandev avaldus (t lk 75) ja 2) 28.05.2008 kuupäeva kandev avaldus (t lk 76). Asjakohane on apellandi viide, et kaks avaldust sisaldavad väiteid nelja erineva ülesütlemise aluse kohta. Kirjalikus vastuses 12.02.2009 (t lk 51-53) selgitas kostja, et teatas üürileandjale lepingu lõpetamisest kaks korda. Seega pidi maakohus tuvastama ja võtma otsuses selge seisukoha, kumba avaldust ta loeb kehtivaks tahteavalduseks ja siis analüüsima selle sisu vastavust lepingu p-le 2.11.4.2. Maakohtu otsusest aga jääb selgusetuks, kumba avaldust kohus analüüsis ülesütlemisteatena. Otsuse p-des 12 ja 13 on kohus käsitlenud samaaegselt mõlemat avaldust ja leidnud, et üürnik teatas ülesütlemissoovist kaks korda ja et üürileandja ei vaidle, et sai mõlemad teated kätte. Teate esitamise tähtaegsust analüüsides lähtus maakohus aga vaid 09.05.2008 avaldusest. Ka ei nähtu kostja seisukohtadest, kumba avaldust luges esitaja ise kehtivaks ning maakohus ei ole nimetatud asjaolule eelmenetluses poolte tähelepanu juhtinud.
39.Lisaks ei nähtu kummagi avalduse tekstist andmeid üüritud asja kohta, kuid maakohus on jätnud selle vastuolu lepingus kokkulepituga täiesti tähelepanuta. Lepingu p-s 2.11.4.2 olid pooled leppinud kokku, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus. Sama on
sätestatud ka VÕS § 325 lg 2 p-des 1-3. Kuna kokkuvõttes asus maakohus seisukohale, et ülesütlemine on kehtiv, siis järelikult pidi ta leidma, et andmete puudumine üüritud asja kohta avalduses ei ole oluline lepingurikkumine, kuid milliste asjaolude alusel ja millisele materiaalõigusele tuginedes ta sellisele (eeldatavale) järeldusele jõudis, kontrollitavas otsuses ei sisaldu. TsMS § 392 lg 1 p 3 kohaselt peab kohus eelmenetluses selgitama välja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. TsMS § 400 lg 5 kohaselt tuleb kohtul arutada pooltega nende seletustes esitatud asjaoludele võimaliku õigusliku hinnangu andmist. Vajadusel tuleb kooskõlas TsMS § 230 lg-ga 2 teha pooltele ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks.
40.Alles peale seda, kui on tuvastatud vormiliselt kehtiva ülesütlemisavalduse esitamine, saab tuvastada, kas selles toodud asjaolud annavad sisulise aluse ülesütlemiseks. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja on esitanud üksikasjalikud vastuväited kostja väidetele lepingu lõppemise kohta, kuid maakohtu otsuses ei ole neid käsitletud. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab otsuse põhjendav osa sisaldama kohtu tuvastatud asjaolusid ja nendest tehtud järeldusi, tõendeid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadusi, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Samuti peab kohus analüüsima kõiki tõendeid ja juhul, kui ta mõnda neist ei arvesta, peab seda otsuses põhjendama.
41.Maakohus on otsuses leidnud kostja poolt esitatud fotode (t lk 55-57) ja kostja pangakonto väljavõtete (t lk 58-74) alusel, et kostjale andis aluse leping erakorraliselt üles öelda tema majandusolukorra muutus ning et isik ei pea taluma majanduslikult kahjuliku lepingu täitmist. Materiaalõigusliku alusena on maakohus seejuures käsitlenud VÕS § 313 lg-t 1. Isegi juhul, kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et on käesolevas vaidluses on alust rakendada nimetatud seadusesätet, ei saa kolleegium nõustuda viidatud sätte sellise lihtsustatud käsitlusega.
42.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, kusjuures põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Nimetatud säte peab tagama üürilepingute õiglase lõpetamise võimaluse ja selle rakendamisel peab hindama, kas kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ülesütlemist sooviv pool lepingu täitmist ei jätka. Reeglina peab kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni. Seega tuleb hinnata kahe lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on lepingu üleütlemist sooviva poole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu kehtivuse osas. Selle sätte alusel ülesütlemine saab tulla kõne alla vaid juhul, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv pool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ega ette näha ei saanud. Poolte huvide kaalumine eeldab mõlema poole huvide kaalumist ja selle võrdlemist, kas lepingu lõpetamist sooviva poole huvid on ülekaalukalt olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada, kui teise poole huvid lepingu lõppemise korral. Käesolevas asjas on maakohus jätnud otsuses vastaspoole huvid täiesti tähelepanuta ja on lähtunud vaid kostja väidetest lepingu kahjulikkusest tema majanduslikule olukorrale. Asja uuel arutamisel tuleb ka selle sätte rakendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid pooltega eelmenetluses arutada ja anda võimalus hagejale esitada väiteid ja tõendeid enda huvi kohta lepingu edasiseks kehtimiseks.
43.Menetluskulud jaotatakse asja uuel lahendamisel maakohtus. Ande Tänav
Tiit Kollom
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.