Kohtulahend

hoone väljanõudmist oma valdusesse. Kostjal ei ole õiguslikku alust hagejale kuuluvat vara vallata. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja esitas esmalt oma seisukohad, millele ta tugineb siis, kui maakohus leiab, et Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2005 otsus ei ole vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv. Hageja nõue tunnustada müügilepingu tühisust on alusetu. Müügilepingu sõlmimise aluseks olnud Tallinna Elamumajandusameti käskkirja hilisem tühistamine ei muuda müügilepingut tühiseks. Samuti ei ole alust asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks, seda isegi juhul, kui samal päeval sõlmitud müügileping oleks tühine. Hageja ei ole põhjendanud, millisest seadusest tulenevat keeldu on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu rikkumine vaadeldaval juhul kaasa asjaõiguslepingu tühisuse. Asjaõiguslepingu tühisus ei saa tuleneda müügilepingu tühisusest. Asjaõiguslepingu kehtivus tähendab, et hoone omanikuks on kostja ning hageja vindikatsioonihagi rahuldamine on välistatud. Samuti on välistatud alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine, kuna müügileping kehtib. Alusetust rikastumisest tulenevat nõuet ei saa rahuldada ka juhul, kui müügileping oleks tühine, sest see nõue on aegunud. Hoone omandit ei ole võimalik tagasi kanda AS SEB Pank seatud pandiõiguse tõttu. Hageja ei ole taotlenud pandilepingu tühisuse tunnustamist ega pandilepingu tühisusele tuginenud. Lisaks ei saa hoonet kostja valdusest välja nõuda seni, kuni kostjale ei ole tagastatud hoone eest tasutud ostuhinda. Kui Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2005 otsus on vaadeldavas asjas menetlusosalistele siduv, siis tuleks müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõudes menetlus lõpetada. Kuivõrd ringkonnakohtu otsuse kohaselt on asjaõigusleping kehtiv ja kostja on hoone omanikuks, siis on hageja vindikatsioonihagi rahuldamine välistatud. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine on välistatud seetõttu, et nõue on aegunud. Kostja väitel on hageja esitanud nõude, rikkudes hea usu põhimõtet. Muutunud õigusliku olukorra tõttu ei ole hagejal võimalik osaühingu CBD Varahaldus rikutud õigusi ringkonnakohtu märgitud viisil taastada. Isegi juhul, kui hageja saaks hoone uuesti enda omandisse või valdusesse, ei oleks tal võimalik hoonet enampakkumisel osaühingule CBD Varahaldus müüa. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse sätete kohaselt võis ehitist või selle osa vallasasjana käsutada vaid kuni 01.03.2006. Seda on tunnistanud ka osaühing CBD Varahaldus, kes esitas 17.11.2006 halduskohtule hageja vastu nõude hoone omandamise võimaluse kaotamise tõttu tekitatud kahju hüvitamiseks, tuginedes muuhulgas asjaolule, et hagejal ei ole tühistatud käskkirja tagasitäitmise raames võimalik hoone omandiõigust osaühingule CBD Varahaldus üle anda ning hagejal tuleb tekitatud kahju hüvitada rahas. Seega ei teeni hagi esitamine Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2005 otsuse täitmise ega osaühingu CBD Varahaldus rikutud õiguste kaitse eesmärki. Lisaks kostja õiguste kahjustamisele võib hageja nõude rahuldamine kahjustada ka AS-i SEB Pank õigusi, sest tema kasuks on hoone 19.11.2003 lepingu alusel panditud, kusjuures pandilepingu tühisust ei ole tuvastatud. Hageja poolel kaasatud iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht Hageja poolel kaasatud kolmas isik nõustus kostja väitega, et haldusakti tühiseks tunnistamine ei muuda automaatselt tühiseks haldusakti alusel sõlmitud lepingut. Erinev on olukord siis, kui halduskohus lisaks haldusaktile tunnustab ka haldusakti alusel sõlmitud lepingu tühisust. Lisaks on olukord erinev ka siis, kui halduskohtu poolt tühiseks tunnistatud lepingu osas tekib samade poolte vahel vaidlus tsiviilmenetluses. Vaadeldavas asjas on ringkonnakohus

tuvastanud haldusasjas müügilepingu võlaõigusliku osa tühisuse. Müügileping (nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) on tühine, sest see on vastuolus seadusega. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega kehtestatud linnavara võõrandamise korra kohaselt sõlmitakse linnavara müümisel avalikul enampakkumisel müügileping (nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) isikuga, kes on pakkunud kõige kõrgema ostuhinna. Vaidlusalusel juhul sõlmiti müügileping isikuga, kes ei pakkunud kõige kõrgemat hinda. Müügileping (nii võla- kui ka asjaõiguslik osa) on tühine ka selle vastuolu tõttu heade kommetega, sest see sõlmiti vastuolus riigi kehtestatud normidega. Lisaks on sellise tegevusega oluliselt rikutud võrdse kohtlemise printsiipi ehk põhjendamatult ja õigusvastaselt on ühele isikule seatud teise ees eelised. Kostja poolel kaasatud kolmas isik leiab vääralt, et asjaõiguslepingu tühisuse osas tuleb menetlus lõpetada, sest samade poolte vahel on sama eseme kohta samal alusel olemas jõustunud kohtulahend haldusasjas. Kõnealuse ringkonnakohtu otsusega ei lahendatud asjaõiguslepingu tühisust. Halduskohus jättis selle nõude kohta seisukoha võtmata, kuivõrd see oleks tema pädevusest väljunud. Samuti leiab kostja poolel kaasatud kolmas isik ebaõigesti, et tema kasuks seatud ja hoonet koormav pandiõigus välistab hoone tagasikandmise hagejale. Kuivõrd hageja ja kostja sõlmitud võlaõigusleping ja asjaõigusleping on tühised, ei ole hoone omand kostjale üle läinud. Kui kostja ei olnud hoone omanikuks, ei saanud ta hoonet kehtivalt pandiga koormata. Seega on pandi seadnud selleks õigustamata isik, mistõttu pant on tühine. Kostja poolel kaasatud iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht Kostja poolel kaasatud kolmanda isiku arvates tuleb asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude osas menetlus lõpetada, sest samade poolte vaidluses samal alusel ning sama hagieseme üle on haldusasjas tehtud ringkonnakohtu otsus. Selle kohtuotsusega on nõue 19.11.2003 asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks juba lahendatud (jäetud rahuldamata) ning nõuet ei ole võimalik teist korda lahendada. Kui kohus peab siiski võimalikuks asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude menetlemist, siis tuleb see jätta rahuldamata. Hageja ei ole näidanud ega põhjendanud, millisest seadusest tulenevat keeldu on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu rikkumine praegusel juhul kaasa asjaõiguslepingu tühisuse. Kuna asjaõigusleping hoone omandi ülekandmiseks kehtib, on kostja jätkuvalt hoone omanikuks. Seega tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue hoone väljanõudmiseks kostja valdusest. Hageja ei ole hoone omanik ning tal ei ole vindikatsioonihagi esitamiseks alust. Hageja saaks esitada kostja vastu võlaõigusliku nõude hoone omandi tagasikandmiseks, millega kaasneks hageja kohustus tagastada kostjale müügilepingu alusel saadu. Sellise nõude esitamine oleks aga ilmselgelt perspektiivitu, sest kostjal ei ole võimalik hoone omandit hagejale tagasi anda. Nimelt on sõlmitud pandilepingu järgi hoone koormatud kostja poolel kaasatud kolmanda isiku kasuks ning see leping kehtib. Pooltelt ei saa nõuda kehtetu müügilepingu täitmisena saadud ehitise omandi tagasikandmist, kui pool on ehitise koormanud pandiõigusega kolmanda isiku kasuks. Hoone omandi tagasikandmine on välistatud ka tulenevalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduses ehitise tsiviilkäibele kehtestatud piirangutest. Menetluse käik Harju Maakohus rahuldas 09.10.2007 otsusega hagi. Maakohus tuvastas hageja ja kostja 19.11.2003 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse, tunnustas hageja omandiõigust vaidlusalusele hoonele ning nõudis selle kostja omandist ja valdusest välja hageja omandisse ja valdusesse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12.05.2008 otsusega maakohtu otsuse muutmata lõppjärelduse osas, millega kohus tuvastas müügilepingu tühisuse, arvestades motiivide osas ringkonnakohtu otsuses märgitut. Ülejäänud osas tühistas ringkonnakohus

maakohtu otsuse, jättes rahuldamata hageja nõude asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning vaidlusalusele hoonele omandiõiguse tunnustamiseks, samuti hoone kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Ringkonnakohus saatis hageja alusetust rikastumisest tuleneva nõude uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Riigikohus tegi 27.10.2009 otsuse, millega jättis rahuldamata Tallinna linna hagi osaühingu DAIVEX vastu 19.11.2003 asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning Tallinnas Pärnu mnt 18 asuvale hoonele omandiõiguse tunnistamiseks ja selle kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Riigikohus rahuldas Tallinna linna hagi osaühingu DAIVEX vastu 19.11.2003 müügilepingu tühisuse tuvastamise nõudes ja tuvastas müügilepingu tühisuse. Tallinna linna poolt osaühingu DAIVEX vastu esitatud alusetust rikastumisest tuleneva hagi saatis Riigikohus uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hageja leiab 16.04.2010 seisukohas, et hageja on alusetust rikastumisest tuleneva nõude esitanud esialgses hagiavalduses ja seega õigeaegselt. Hageja 14.05.2007 menetlusdokumenti tuleb käsitleda kui hagiavalduses esitatud alternatiivnõude täpsustust. Kolmas isik osaühing CBD Varahaldus leiab 16.04.2010 menetlusdokumendis, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude eeldused- müügilepingu tühisus ja asjaõiguslepingu kehtivus- on asjas tuvastatud. Riigikohus on leidnud, et puuduvad AÕSRS § 13 lg 6 ja 132 sätestatud piirangud asja tagastamiseks. Kostja ei ole maakohtult esialgses menetluses taotlenud aegumise kohaldamist. Aegumise vastuväide esitati alles pärast asja sisulise arutelu lõppu kohtuvaidluste käigus. Kostja 16.04.2010 kirjalike vastuväidete kohaselt on hageja alusetust rikastumisest tulenev nõue aegunud, sest hageja esitas aluseust rikastumisest tuleneva nõude alles 14.05.2007 menetlusdokumendis. Hagiavalduses ei esitanud kostja nõuet omandiõiguse tagasikandmiseks. Hoonele on seatud pant ning see välistab hoone tagastamise. Kohaldada tuleb analoogia korras tehingust taganemise sätteid. VÕS § 189 lg 2 p 2 sätestab, et lepingust taganemisel ei saa lepingu järgi saadut tagastada, kui see on koormatud kolmanda isiku õigusega. Hoonet ei saa tagastada enne kui hageja on tasunud kostjale hoone hinna VÕS § 111 lg 1 järgi. Kostja leiab, et alusetust rikastumisest tulenev nõue ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2005 otsus on tehtud osaühingu CBD Varahaldus huvide kaitseks. Ka juhul, kui hagi rahuldada, ei saa hageja teha uut enampakkumist, et see osaühingule CBD Varahaldus võõrandada, sest hoone ei ole vallasasjana käibes. Hagi esitamine ei täida eelnimetatud kohtuotsuse täitmise eesmärkki. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja kohustas osaühingut DAIVEX andma Tallinna linnale üle hoone, asukohaga Pärnu mnt 18, Tallinn, omandiõigus. Kohtuotsus, mis tuvastas hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu tühisuse ja asjaõiguslepingu kehtivuse, on jõustunud. Kohtul on vastavalt käesolevas asjas tehtud kõrgemate kohtute otsustele kohustus tuvastada mille pooled vastastikku tühise tehingu alusel said, mille nad on kohustatud vastastikku tagasi andma ja milline on vastastikuste nõuete ulatus ning ega nõuete esitamiseks ei esine piiranguid. Samuti tuleb kohtul võtta seisukoht selle kohta, et kui kostjal on omandi tagasiandmise kohustus, siis on tal õigus tagasi saada hagejale lepingu alusel üleantu. Maakohus peab võtma ka seisukoha alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise kohta.

Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 151 lg 1 järgi kolm aastat alates ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Hageja esitas hagiavalduse 30.11.2005. Hagiavalduses on hageja selgesõnaliselt viidanud alusetu rikastumise sätetele. Kostja seisukoht on õige, et hagi aluseks on asjaolud, mitte õiguslik kvalifikatsioon. Hageja on hagi alusena välja toonud asjaolu, et hageja ja kostja vahel sõlmitud müügileping on halduskohtu seisukohast tühine ning hageja on nõudnud kostjalt tühise tehingu järgi saadu tagastamist. Kohus asus seisukohale, et hageja on hagiavalduses välja toonud asjaolud, mille tõeseks osutumisel saab esitada alusetust rikastumisest tuleneva nõude. Hageja on esitanud ka asja enda valdusesse saamise nõude. Hagiavalduse asjaoludest selgub, et hageja nõue oli suunatud asja tagasi saamisele, st nii valduse kui ka omandi saamisele. Nõude täpsustamist ei saa pidada uue nõude esitamiseks TsMS § 376 lg 4 p 3 järgi. Asjaolu, et hageja on hagiavalduses lisaks müügilepingu tühisusele toonud välja ka asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude ja vastavad asjaolud, ei mõjuta hageja alustust rikastumises tulenevat nõuet. Hageja alusetust rikastumises tulenev nõue ei ole aegunud. Kolmanda isiku, osaühingu CBD Varahaldus, väide ei ole õige, et kostja on aegumise nõude esitanud hilinenult. Riigikohtu ja ringkonnakohtu otsustega on asi saadetud uueks arutamiseks maakohtule, mis tähendab, et maakohus arutab alusetust rikastumisest tuleneva hageja nõude algusest peale ja kostjal on õigus esitada kõik vastuväited uuesti. Riigikohus on käesolevas kohtuasjas leidnud, et kui vaidlusalune müügileping on tühine, siis alusetu rikastumise nõude alusel tehtud kohtulahendi täitmiseks ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale ei välista asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6, mille viiendast lausest tulenevalt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Sama lõike kaheksandas lauses sätestatakse ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalused pärast 1. märtsi 2006. a. Nii võib pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluse korras või kohtumenetluses tehtud lahendi vabatahtlikuks täitmiseks, samuti võib teha ehitise või selle osa kohta testamendi või sõlmida pärimislepingu. Seega on ka pärast 1. märtsi 2006. a võimalik käsutada vallasasjana käibes olevat ehitist. Samuti ei välista ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist hagejale see, et ehitisele kui vallasasjale on seatud pant. AÕSRS § 132 ja selle esimeses lõikes viidatud asjaõigusseaduse normid ei keela pandiga koormatud ehitise kui vallasasja omandi üleandmist. AÕSRS sätestatu ei ole hageja nõude rahuldamise takistuseks. TsÜS § 84 lg 1 teise lause järgi tagastatakse tühise tehingu alusel saadu alusetu rikastumise sätete kohaselt, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd müügileping on tühine, on pooltel alusetust rikastumisest võlasuhe, mille järgi nad on kohustatud vastastikku saadu tagastama VÕS § 1028 lg 1 ja §-de 1032 ning 1034 järgi. Müügilepingu järgi sai kostja hagejalt 19.11.2003 sõlmitud müügi- ja pandilepingu alusel Pärnu mnt 18 asuva hoone kui vallasasja. Hageja sai kostjalt müügieseme hinnana 3 810 000 krooni, millest oli lepingu sõlmimise hetkel tasutud 1 945 000 krooni ja 1 865 000 krooni kantud notari kontole. Müügilepinguga võttis hageja kohustuse anda kostjale üle hoone omandiõigus. Hageja saab alusetu rikastumise sätete alusel nõuda, et kohus kohustaks kostjat andma hagejale üle hoone omandiõigus. Kostja väide on õige, et alusetust rikastumisest tuleneva õigussuhte puhul peaks tehingu järgi saadu tagastamine toimuma üheaegselt, tegemist on vastastikkust täitmist nõudva toiminguga ja kohustatud pool saab seetõttu täitmisest keelduda kuni vastaspoole kohustuse täitmiseni. Siiski ei kohaldu poolte suhtes VÕS §111 lg 1 vaid VÕS § 110 lg 1 sätted, sest tegemist ei ole

lepingulise vaid lepingu välise kohustusega. Selline keeldumine ei ole siiski absoluutne, mida toetab ka VÕS § 110 lg 5 regulatsioon. Vastasel juhul ei oleks hagejal võimalik oma õigusi kohtu kaudu teostada. Kohus ei saa jätta hageja nõuet rahuldamata seetõttu, et kostja ei ole oma nõude maksmapanekuks näiteks hagi esitanud. Vastastikuse täitmise vastuväite saab kostja esitada täitemenetluses. Käesolevas asjas ei ole kostja esitanud taotlust, et kohus teeks otsuse VÕS § 110 lg 5 näidatud viisil. Samas on hageja kohtumenetluses kinnitanud, et ta tagastab kostjale müügilepingu järgi saadu. Kohtul ei ole kahtlust, et hageja ei oleks võimeline oma seaduses sätestatud kohustust täitma. Apellatsioonkaebus Kostja palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hageja alusetu rikastumise nõue rahuldamata. Maakohus on asjaolusid vääralt hinnates jõudnud ebaõigele järeldusele, et hageja on 30.11.2005 esitatud hagiavalduses esitanud ka alusetu rikastumise nõude ning jätnud seetõttu aegumise ebaõigesti kohaldamata. 30.11.2005 esitatud hagiavalduses ei esitanud hageja nõuet hoone omandi tagasikandmiseks, nagu seda alusetu rikastumise sätete (VÕS § 1028 lg 1) järgi tulnuks teha. Maakohus on asunud väärale seisukohale, mille kohaselt hoonet koormav pandiõigus ei takista hagi rahuldamist. Maakohtu selline seisukoht põhineb AÕSRS § 132 lg 2 ebaõigel kohaldamisel ning VÕS § 189 lg 2 p 2 analoogia (TsÜS § 4) alusel kohaldamata jätmisel. Maakohus jättis VÕS § 110 lg-t 1 ebaõigesti kohaldades ning VÕS § 111 lg-eid 1 ja 7 ebaõigesti kohaldamata jättes arvestamata kostja õiguse keelduda hoone tagasikandmisest. Maakohus ei ole hinnanud kostja väidet, mille kohaselt ei oleks alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine kooskõlas hea usu põhimõttega. Vastused apellatsioonkaebusele Talinna Linn palub jätta kohtuotsus muutmata, apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Osaühing CBD Varahaldus palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohtu 10.01.2011 otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Kostja esitas Riigikohtusse kassatsioonkaebuse. Riigikohtu 15.06.2011 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus ja saadeti tsiviilasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ning tutvunud toimiku materjalidega ning arvesse võttes käesolevas tsiviilasjas Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15.06.2011 otsuses nr 3-2-1-53-11 olevaid juhiseid, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele osas, milles ei ole otsuse resolutsioonis võetud seisukohta kostja vastuväite osas, et ta ei saa hoonet tagastada enne, kui hageja on tagastanud talle hoone ostuhinna. Eelnimetatud puudust on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Seejuures juhindub kolleegium TsMS § 693 lg-st 2, mille kohaselt Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule

kohustuslikud. Maakohus asus seisukohale, et kohtuotsus, mis tuvastas poolte vahel sõlmitud müügilepingu tühisuse ja asjaõiguslepingu kehtivuse, on jõustunud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohtadega osas, millega kohustati kostjat tagastama hagejale hoone, asukohaga Pärnu mnt 18, Tallinn, omandiõigus ning ei korda otsuses olevaid seisukohti tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Kolleegium leiab, et hageja nõue hoone tagasisaamiseks alusetu rikastumise sätete alusel on seaduslik ja põhjendatud. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele märgib kolleegium alljärgnevat. Apellandi väidetel on alusetu rikastumise nõue aegunud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et nõue ei ole aegunud. Maakohus tuvastas, et hageja esitas hagiavalduse 30.11.2005 ja selles viitas selgesõnaliselt alusetu rikastumise sätetele. Alusetu rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 151 lg 1 järgi kolm aastat alates ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Maakohus on oma seisukohta põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Riigikohus nõustus eelnimetatud otsuse p-s 19 maakohtuga, et hageja tugines 30.11.2005 hagiavalduses nii vindikatsioonihagi kui ka alusetust rikastumisest tuleneva tagasinõude sätetele. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt AÕSRS § 132 lg 2 ebaõiget kohaldamist. Maakohus asus seisukohale, et ehitise kui vallasasja omandi tagasiandmist ei välista hoonet koormav pandiõigus. Kolleegium nõustub maakohtuga. Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas otsuse punktis 20 selgitanud AÕSRS § 132 lg 2 kohaldamist. Nimelt „ AÕSRS § 132 lg 2 neljanda lause kohaselt võib pantija panditud asja võõrandada üksnes pandipidaja nõusolekul. Kuna tühise või tühistatud võlaõigusliku lepingu tagasitäitmisel asja omandiõiguse tagasiandmine ei kujuta endast eelnimetatud sätte mõtte kohaselt asja võõrandamist, siis ei ole ka praegusel juhul vaja pandipidaja nõusolekut hagejale hoone omandiõiguse tagasiandmiseks.“ Seega on apellandi väide põhjendamatu, et pandiõiguse olemasolu välistab nõude rahuldamise. Apellandi väidetel ei ole maakohus käsitlenud tema väidet, et nõude rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejale on siduv Tallinna Ringkonnakohtu 29.05.2005 otsus Tallinna Elamumajandusameti 13.11.2003 käskkirja nr 1-15/189 tühistamise ja tagasitäitmise kohta. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja väide asjakohane, et hageja nõue riivab hea usu põhimõtet. Riigikohtu tsiviilkolleegium on eelnimetatud otsuse punktis 21 asunud samuti seisukohale, et kostja esiletoodud asjaolude alusel ei ole hageja esitatud nõue hea usus põhimõttega vastuolus. Apellandi väidetel maakohus jättis arvesse võtmata tema vastuväite, et tal on õigus keelduda hoone tagastamisest seni kuni ei ole tagastatud ostuhinda. Õige on, et sellise vastuväite esitas kostja maakohtus 16.04.2010 kirjalike seisukohtade punktis 3.1.2 (III kd lk. 44). Maakohus tuvastas, et kostja tasus hagejale kokku 3 810 000 krooni, kuid jättis menetlusõiguse norme rikkudes arvestamata VÕS §-s 111 sätestatu ning asus ekslikule seisukohale, et pooltele ei kohaldu VÕS § 111 lg 1 ja § 110 lg 1. Riigikohtu tsiviilkolleegium on käesoleva tsiviilasjas kohtulahendi nr 3-2-1-53-11 punktis 22 selgitanud VÕS § 111 kohaldamist ning on asunud seisukohale, et vallasasjaks oleva hoone müügilepingu tühisuse korral rahuldatakse müügilepingu esemeks olnud asja valduse väljaandmise nõue VÕS 111 ja § 1034 lg 3 järgi, mis tähendab, et ostja võib keelduda ostetud asja tagasiandmisest seni, kuni talle pole tagastatud asja eest makstud raha. VÕS § 1034 lg-s 3 sätestatakse, et kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu välja andma või selle

väärtuse hüvitama samaaegselt, ning et vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus ühtlasi seisukohale, et pärast VÕS § 110 lg 5 ja § 111 lg 7 kehtima hakkamist kinnisasjade tühise müügilepingu alusel saadu tagastamiseks VÕS § 1034 lg-s 3 sätestatud kohustus tähendab seda, et kohtuotsuse resolutsioonis kohustatakse ostjat kinnistusraamatu omandikande muutmise nõusolekut andma, asja valdust tagastama ja asjast saadud kasu välja andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui ostjale samal ajal tagastatakse tema makstud müügihind ning hüvitatakse saadud intressid (VÕS § 1032 lg 1 esimene lause ja § 1034 lg 3), samuti hüvitatakse asjale heauskselt tehtud kulutused (VÕS § 1033 lg 2). Riigikohtu tsiviilkolleegium on seisukohal, et eelnimetatu kehtib ka ehitiste (sh hoone) kui vallasasja müügilepingu tühisuse puhul ja need sätted kohalduvad ka käesolevas tsiviilasjas. Seega tuleb maakohtu otsuse resolutsioonis märkida, et kostjat kohustatakse hoone omandiõiguse hagejale tagasi andma tingimuslikult, s.o üksnes juhul, kui kostjale samal ajal tagastatakse müügihind summas 3 810 000 krooni, mis vastab 243 503,38 eurole. Pärast Riigikohtu lahendi tegemist esitas apellant apellatsioonimenetluses taotluse, milles taotles täiendavate tõendite juurde võtmist, mis tõendavad hoone osas heauskselt tehtud kulutuste kandmist ja mis tuleb hagejal hüvitada. Täiendavalt müügihinnale soovib apellant hagejalt saada intresse. Esitatud taotlusega vastustaja ei nõustunud, leides, et apellant on taotlusega hilinenud. Kolleegium leiab, et TsMS § 651 lg 1 kohaselt ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellant, vaidlustades maakohtu otsuse, on apellatsioonkaebuse punktis 6 märkinud, et tal on õigus omandi tagasiandmisest keelduda seni, kuni ei ole tagastatud talle ostuhind (IV kd lk.9). Apellatsioonimenetluses ei saa apellant vastuväites esitatud nõudeid laiendada. Need tulnuks esitada maakohtus. Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 3 on ka uute asjaolude ja tõendite esitamine apellatsioonimenetluses piiratud. Kolleegium on seisukohal, et apellandi poolt esitatud uute asjaolude ja tõendite vastuvõtmiseks ei esine TsMS § 652 lg-s 3 ja lg-s 4 sätestatud alust, millest tulenevalt uued tõendid tagastati apellandile. Kolleegiumi arvates on apellant Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuse p-st 22 ekslikult aru saanud, et tal on võimalus esitada apellatsioonimenetluses uusi vastuväiteid hoone tagastamiseks. Riigikohus on selgitanud VÕS § 1034 lg 3 tähendust, s.o mida saab tühise lepingu alusel saadu tagastamise korral nõuda. Samas on Riigikohus juhtinud tähelepanu, et kostja vastuväidetel ei saa ta hoonet tagastada enne, kui hageja on tagastanud hoone ostuhinna. Arvestades eeltoodut tuleb apellatsioonikohtul ka eelnimetatud vastuväidet ostuhinna tagastamise osas arvesse võtta. Tallinna linn leiab omakorda, et müügihinna tagastamisel tuleks arvestada, et hoone on koormatud pandiga OÜ Campa Arendus kasuks, pandiga tagatud nõude suuruseks 29.04.2011 seisuga oli 115 060 eurot. Tänane kohustuste maht ei ole Tallinna linnale teada. Ta on nõus vallaspandiga tagatud kohustuse apellandile tagastatava ostuhinna arvelt täitma ja ülejäänud raha tagastama apellandile. Kolleegium leiab, et ka Tallinna linnal tulnuks eelnimetatud asjaolu esitada maakohtus ja seda

tõendada. Ka apellatsioonkaebusele lisatud vastuses ei ole vastustaja esitanud eelnimetatud taotlust. Vastupidi, ta oli nõus tagastama kostjale ostuhinna. TsMS § 7 kohaselt tuleb menetlusosalisi kohelda võrdselt. Ka vastustaja suhtes kehtib TsMS § 652 lg 3 ja lg 4, milles kohaselt uute asjaolude ning tõendite esitamine apellatsioonimenetluses on piiratud. Arvesse võttes, et ka vastustaja on oma vastuväitega hilinenud, tuleb esitatud taotlus jätta rahuldamata. Menetluskulu jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 1 kohaselt enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Hagi on esitatud 30.11.2005. Enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kehtinud TsMS § 46 kohaselt kohtukuluks on riigilõiv, asja läbivaatamiskulu, mille hulka kuulub ka õigusabikulu, ja kassatsioonkautsjon. Õigusabi eest tasu määramist sätestas TsMS § 61, mille lõike 1 p 2 kohaselt hinnata hagi puhul õigusabi osutanud esindaja tasu suuruse määramisel tuli kohtul juhinduda justiitsministri poolt kehtestatud määradest. Käesolevas tsiviilasjas tuli juhinduda justiitsministri 23.08.1999 määrusest nr 42, mille kohaselt hinnata hagi puhul maksimaalseks õigusabikuluks oli 50 000 krooni, mis vastab 3195,58 eurole. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja õigusabikulu 50 000 krooni (3195,58 eurot) ja riigilõivu 261 919,96 krooni (16 739,74 eurot). Vastustaja esitas taotluse, milles palus apellandilt välja mõista täiendavalt õigusabikulu, mõistes tema kasuks riigilõivu 16 739,74 eurot ja õigusabikulu 7717,01 eurot. Apellant ei vaidlusta riigilõivu suurust, kuid leiab, et õigusabikulu täiendav väljamõistmine esitatud ulatuses ei ole põhjendatud. Kolleegium leiab, et taotlus riigilõivu väljamõistmiseks on põhjendatud, kuid õigusabikulu saab välja mõista kehtinud justiitsministri 23.08.1999 määruse nr 42 järgi, millega määrati hinnata hagi puhul teiselt poolelt väljamõistetava advokaaditasu ülempiiriks 50 000 krooni, mis vastab 3195,58 eurole. Seda advokaaditasu ülempiiri ei saa ületada ka sel juhul, kui tsiviilasi lahendati erinevates kohtuastmetes. Kolleegium leiab, et arvestades tsiviilasja keerukust ja vastustaja esindaja tehtud tööd, on põhjendatud välja mõista apellandilt vastustaja kasuks õigusabi eest maksimummääras 3195,58 eurot. Kuivõrd kehtinud seadus ei võimaldanud seda määra ületada, siis puudub alus rahuldada vastustaja taotlust õigusabikulu täiendavaks väljamõistmiseks ning puudub vajadus analüüsida uusi tõendeid õigusabikulu osas. Apellandi menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda.

Mare Merimaa

Ande Tänav

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.