Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Kuigi Tallinna Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist tuleneb, et kohus tunnustas müügilepingu tühisust, nähtub kohtuotsuse motiividest, et kohus on tunnustanud üksnes müügilepingu võlaõigusliku osa tühisust TsÜS § 87 tähenduses. Asjaõiguslepingu tühisust kohus nimetatud asjas tuvastanud ei ole. Kohus andis Tallinna linnale juhise, et vaidlusalune vara on võimalik välja nõuda tsiviilkohtumenetluses VÕS-i alusetu rikastumise sätete alusel. Riigivastutuse seaduse (RVS) § 11 lõikest 2 tulenevalt on avaliku võimu kandja tühistatud haldusakti õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamisel kohustatud rakendama kõiki õiguspäraseid abinõusid. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. 19. novembril 2003. a. sõlmitud müügilepingu tühisuse tunnustamiseks puudub alus, kuna sellekohane hageja nõue on täielikult põhjendamata ja tõendamata, seadusest ei tulenenud selget keeldu müügilepingu sõlmimiseks ning müügilepingu sõlmimise aluseks olnud Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkirja hilisem tühistamine ei muuda müügilepingut tühiseks. Samuti puudub alus asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks, seda isegi juhul, kui samal päeval sõlmitud müügileping oleks tühine. Asjaõiguslepingu kehtivus tähendab, et hoone omanikuks on kostja ning hageja poolt AÕS § 80 alusel esitatud nõuete rahuldamine on välistatud. Samuti on välistatud alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine, kuna müügileping kehtib. Isegi juhul, kui müügileping oleks tühine, ei kuuluks alusetust rikastumisest tulenev nõue rahuldamisele, kuna see on aegunud ning hoone omandi tagasikandmine on võimatu AS-i SEB Eesti Ühispank kasuks seatud pandiõiguse tõttu. Lisaks ei saa hoonet kostja valdusest välja nõuda seni, kuni kostjale ei ole tagastatud hoone eest tasutud ostuhinda. Hageja ei ole esitanud müügilepingu tühisuse kohta muid argumente ega põhjendusi kui viide Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a. otsusele haldusasjas nr. 2-3/171/05. Haldusasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolud ei ole siduvad tsiviilasjas. Kui see kohtuotsus ei ole menetlusosalistele siduv, on hageja väide müügilepingu tühisuse kohta täielikult põhjendamata ja tõendamata. Sellisel juhul ei ole ringkonnakohtu otsus tõendamisest vabastamise aluseks ning seda ei saa arvestada ka dokumentaalse tõendina. Hageja ei ole näidanud, millistest asjaoludest ja millisest õigusaktist tulenes selgesõnaline keeld 19. novembri 2003. a. müügilepingu sõlmimiseks. Müügilepingut ei muuda tühiseks asjaolu, et Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tühistati Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkiri, millega kinnitati hoone müügiks korraldatud avaliku kirjaliku enampakkumise võitjaks kostja. Riigikohus on asunud seisukohale, et haldusakti tühistamine ei muuda kehtivat haldusakti tühiseks, vaid üksnes kehtetuks ning haldusakt lakkab kehtimast tühistamisotsuse jõustumise hetkest. Pärast tühistamisotsuse tegemist ei saa keegi eitada, et haldusakt kuni tühistamiseni kehtis. Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkiri tühistati alles ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a. otsusega. Seega müügilepingu sõlmimise ajal 19. novembril 2003. a. oli käskkiri vaieldamatult kehtiv ning selle hilisem tühistamine ei saa mõjutada müügilepingu kehtivust. Asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõude puhul on hageja tuginenud TsÜS §-le

Alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine tuleks kõne alla üksnes juhul, kui

alusel panditud, kusjuures pandilepingu tühisust ei ole tuvastatud ning hageja ei ole tänaseni taolist nõuet esitanud. Hageja poolel kolmanda isikuna kaasatud OÜ CBD Varahaldus seisukoht OÜ CBD Varahaldus on seisukohal, et puudub vaidlus selles, et müügilepingu sõlmimise aluseks olnud Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkiri on tühistatud. Poolte vahel on vaidlus, kas Tallinna Ringkonnakohtu poolt müügilepingu võlaõigusliku osa tühiseks tunnistamine on tsiviilkohtule siduv või mitte. OÜ CBD Varahaldus nõustub kostjaga, et haldusakti tühiseks tunnistamine ei muuda automaatselt tühiseks haldusakti alusel sõlmitud lepingut. Erinev on olukord siis, kui halduskohus lisaks haldusaktile tunnustab ka haldusakti alusel sõlmitud lepingu tühisust. Lisaks on olukord erinev ka siis, kui halduskohtu poolt tühiseks tunnistamise lepingu osas tekib samade poolte vahel vaidlus tsiviilkohtumenetluses. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a. määrusega nr. 8 kehtestatud „Linnavara võõrandamise korra“ punktidele 17, 40 ja 50 sõlmitakse linnavara müümisel avalikul enampakkumisel müügileping isikuga, kes on pakkunud kõige kõrgema ostuhinna. Vaidlusalusel juhul sõlmiti müügileping isikuga, kes ei pakkunud kõige kõrgemat hinda. Sellise tehingu sõlmimisega rikuti oluliselt eelnimetatud punkte, mille mõtte kohaselt on muude isikutega linnavara võõrandamiseks võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu sõlmimine keelatud ehk teisisõnu, linnavara ei või võõrandada isikule, kes ei osale enampakkumisel või ei paku kõrgeimat hinda. Kõnealuse hoone võõrandamiseks sõlmiti müügileping vastuolus TsÜS §-iga 87 ning müügileping (nii võlaõiguslik – kui ka asjaõiguslik osa) on tühine. Müügileping on tühine ka selle vastuolu tõttu heade kommetega, kuna see on sõlmitud riigi poolt vastuolus enda poolt kehtestatud normidega. Lisaks sellele on sellise tegevusega oluliselt rikutud võrdse kohtlemise printsiipi ehk põhjendamatult ja õigusvastaselt on ühele isikule teise isiku ees seatud eelised. Eeltoodust tulenevalt, kuivõrd hageja, kostja ja SEB Eesti Ühispank AS-i vahel on müügileping sõlmitud vastuolus heade kommetega, on tegemist tühise tehinguga Ebaõige on SEB Eesti Ühispank AS-i seisukoht, mille kohaselt asjaõiguslepingu tühisuse osas tuleb menetlus lõpetada, kuivõrd samade poolte vahel on sama eseme kohta samal alusel olemas jõustunud kohtulahend (Tallinna Ringkonnakohtu otsus haldusasjas nr. 2-3/171/05). Selle kohtulahendiga ei lahendatud asjaõiguslepingu tühisust: halduskohus jättis nimetatud nõude osas seisukoha võtmata, kuivõrd see oleks tema pädevusest väljunud. Seega puudub samade poolte vahel sama eseme kohta samal alusel tehtud kohtuotsus. Samuti on ebaõige SEB Eesti Ühispank AS-i seisukoht, et tema kasuks seatud ja kõnealust hoonet koormav pandiõigus välistab hoone tagasikandmise hagejale. Väide on ebaõige, kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud võlaõigusleping ja asjaõigusleping on tühised, seega ei läinud hoone omand kostjale kunagi üle ning kostj, kui isik, kes ei olnud hoone omanikuks, ei saanud hoonet kehtivalt pandiga koormata. Pant seati selleks õigustamata isiku poolt, mistõttu pant on tühine. Kostja poolel kaasatud kolmanda isiku SEB Eesti Ühispank AS-i seisukoht Kolmas isik leiab, et asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude osas tuleb menetlus lõpetada, selle menetlemise korral tuleb aga nõue jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata hageja nõue hoone väljanõudmiseks kostja valdusest. Asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude osas kuulub menetlus lõpetamisele TsMS § 428 lg. 1 p. 2 alusel, sest samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend, milleks on Tallinna Ringkonnakohtu

lahendamise võimalik. Kui kohus peab siiski võimalikuks menetleda hageja nõuet asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks, tuleb nõue jätta rahuldamata, kuna hageja viide TsÜS §-le 87 on täielikult sisustamata. Hageja ei ole näidanud ega põhjendanud, millisest seadusest tulenevat keeldu on asjaõiguslepingu sõlmimisega rikutud ning miks toob keelu rikkumine praegusel juhul kaasa asjaõiguslepingu tühisuse. Puuduvad vindikatsioonihagi esitamise ja rahuldamise eeldused. Kuna asjaõigusleping hoone omandiõiguse ülekandmiseks kehtib, on kostja jätkuvalt hoone omanikuks, seda on märkinud ka ringkonnakohus oma otsuse põhjendavas osas. Seega ei ole hageja hoone omanikuks, mistõttu tal puudub alus AÕS § 80 järgi nõude esitamiseks. Hageja saaks esitada kostja vastu võlaõigusliku nõude hoone omandi tagasikandmiseks, millega kaasneks samas hageja kohustus tagastada kostjale 19. novembri 2003. a. müügilepingu alusel saadu. Niisuguse nõude esitamine kostja vastu oleks ilmselgelt perspektiivitu, kuna kostjal ei oleks võimalik hoone omandit hagejale tagasi kanda, kuna hoone on koormatud SEB Eesti Ühispank AS-i kasuks vastavalt 19. novembril 2003. a. sõlmitud pandilepingule, mis on tänaseni kehtiv ning see välistab hoone omandi tagasikandmise hagejale. Poolelt ei saa nõuda kehtetu müügilepingu täitmisena saadud ehitise omandi tagasikandmist, kui pool on ehitise koormanud pandiõigusega kolmanda isiku kasuks. Hoone omandi tagasikandmine kostja poolt hagejale on välistatud ka tulenevalt seadusandja poolt vallasasjadest ehitiste tsiviilkäibele kehtestatud piirangutest. Vastavalt AÕS RakS § 13 lg. 6 viiendale ja kaheksandale lausele on pärast 2006. a. 1. märtsi ehitise kui vallasasja käsutamine võimalik üksnes pankroti-, täite- või sundvõõrandamismenetluse korras, samuti testamendi või pärimislepingu alusel. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt hoone omandi tagasikandmist alusetu rikastumise sätete alusel. Esimese astme kohtu otsus

tunnustamist: et asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses puudub õiguslik alus, siis ei ole seda nõuet kohtumenetluses sisuliselt arutatud ja selle lepingu tühisust või mittetühisust kohus nimetatud asjas tuvastanud ei ole Sellest tulenevalt ei ole taotlus

§ 80 alusel esitatud vindikatsiooninõude rahuldamise eeldustega, mille maakohus on samuti rahuldanud. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt vaidluse lahendamisel on siduv ringkonnakohtu otsus, on ekslik. Samas juhul, kui pidada ülalviidatud ringkonnakohtu otsust käesoleva asja lahendamisel siduvaks, oleks maakohus pidanud asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude osas menetluse TsMS § 428 lg. 1 p. 2 alusel lõpetama ning lähtuma ringkonnakohtu otsusest, mille kohaselt on asjaõigusleping kehtiv. Maakohus on seevastu leidnud, et viidatud ringkonnakohtu otsusega asjaõiguslepingu tühisuse või mittetühisuse tunnustamist ei lahendatud, kuna asjaõigusliku lepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses puudub õiguslik alus. Maakohtu selline seisukoht ei ole ringkonnakohtu otsusega kooskõlas. Nähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a. otsusest ja sellele eelnenud Tallinna Halduskohtu 20. aprilli 2004. a. otsusest menetleti haldusasjas OÜ CBD Varahaldus kaebust Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkirja tühistamiseks ning

nõuete rahuldamise eeldused on teineteist välistavad. Seejuures ei ole maakohus alusetu rikastumise sätete alusel esitatud nõude rahuldamisel käsitlenud vähimalgi määral nimetatud nõude rahuldamise eeldusi ega kostja poolt selle nõude osas esitatud vastuväiteid. Kostja leiab jätkuvalt, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamine tuleks kõne alla üksnes juhul, kui müügileping oleks tühine, asjaõigusleping aga kehtiv. Samas ei ole hageja nõude rahuldamiseks alusetu rikastumise sätete alusel alust isegi juhul, kui müügileping oleks tühine, kuna nõue on aegunud ja kostja on taotlenud aegumise kohaldamist. Vastavalt TsÜS § 151 lg. 1 on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude esitas hageja esmakordselt 14. mai 2007. a. avalduses, järelikult on nõue aegunud. Hageja ei ole pandilepingut vaidlustanud ning seega tuleb lähtuda sellest, et pandileping on kehtiv. Pandilepingu kehtivus järeldub ka Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a. otsusest. Alusetut rikastumist (kohustuse täitmisena saadu tagasinõudmist) reguleerivad VÕS-i 52. peatüki 2. jao sätted ei reguleeri otseselt juhtu, kus saaja on koormanud alusetu rikastumise esemeks oleva asja kolmanda isiku kasuks. Seaduse analoogiast lähtudes tuleb kohaldada lepingust taganemist reguleerivaid VÕS-i sätteid (pärast asjaõiguslepingu alusel omandi ülekandmist on müügilepingust taganemise korral õiguslik olukord sarnane olukorraga, mis tekib müügilepingu kehtetuse korral). VÕS § 189 lg. 2 p. 2 sätestab, et lepingust taganemise korral peab pool lepingu järgi saadud eseme tagastamise või väljaandmise asemel hüvitama selle väärtuse, kui ta on eseme koormanud kolmanda isiku õigusega. Seega ei saa kostjalt nõuda müügilepingu täitmisena saadud hoone omandi tagasikandmist ka müügilepingu tühisuse korral, kuna kostja on koormanud hoone pandiõigusega AS-i SEB Eesti Ühispank kasuks. Sama järeldub ka AÕS RakS § 132 lõikest 2, mille kohaselt võib omanik panditud ehitist võõrandada üksnes pandipidaja nõusolekul. VÕS § 1034 lg. 3 kohaselt, kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt. VÕS § 111 lg. 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kuni eelnimetatud tingimuste täitmiseni ei saa kostjalt nõuda hoone omandi tagastamist ega valduse üleandmist. Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2005. a. otsus on tehtud OÜ CBD Varahaldus kaebuse alusel nimetatud isiku rikutud õiguste taastamiseks, kuivõrd ringkonnakohus leidis, et enampakkumisel tegi kõige suurema pakkumise ja oleks tulnud kinnitada enampakkumise võitjaks OÜ CBD Varahaldus. Seoses muutunud õigusliku olukorraga ei ole aga hagejal võimalik OÜ CBD Varahaldus rikutud õigusi ringkonnakohtu poolt märgitud viisil taastada isegi juhul, kui hageja saaks hoone uuesti enda omandisse ja valdusesse, ei oleks tal võimalik enam hoonet enampakkumisel OÜ-le CBD Varahaldus müüa. Nimetatu on tingitud AÕS RakS §-st 13 lg. 6. Tallinna linnal ei ole tühistatud käskkirja tagasitäitmise raames võimalik hoone omandiõigust OÜ-le CBD Varahaldus üle anda ning tulenevalt RVS § 8 lõikest 1 peab Tallinna linn OÜ-le CBD Varahaldus tekitatud kahju hüvitama rahas. Seega ei teeni käesoleva hagi esitamine Tallinna Ringkonnakohtu otsuse täitmise ega OÜ CBD Varahaldus rikutud õiguste taastamise eesmärki. Järelikult on hagi esitatud üksnes Tallinna linna huvides, kusjuures hagi rahuldamisel saaks hageja hoone uuesti enda omandisse ja kostja kaotaks omandi üksnes hageja enda poolt põhjustatud asjaolu („Linnavara võõrandamise korra“ rikkumise) tõttu. Lisaks võib hageja nõude rahuldamine kahjustada AS-i SEB Eesti Ühispank

õigusi, kelle kasuks on hoone panditud, kusjuures nimetatud pandilepingu tühisust ei ole tuvastatud ning hageja ei ole tänaseni isegi vastavat nõuet esitanud. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ebaõige on apellandi seisukoht, nagu oleks maakohtu otsus müügilepingu tühisuse tuvastamise osas ebaseaduslik ja nagu oleks müügileping sõlmitud olukorras, kus OÜ Daivex oli enampakkumisel teinud kõrgeima pakkumise. Faktiline asjaolu, et OÜ Daivex ei teinud enampakkumisel parimat pakkumist ja kõrgeima pakkumise tegi OÜ CBD Varahaldus, on tuvastatud Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi poolt ning selles suhtes on ringkonnakohtu otsus käesoleva tsiviilasja menetluses siduv. Et maakohus tugines otsuses „Linnavara võõrandamise korrale“, ei saanud olla apellandile üllatuslik, pealegi on tegemist õigusaktiga, mille kohaldamine vaidluse lahendamisel ei ole kohtule keelatud ka juhul, kui pooled ise vastavale aktile ei tugine. „Linnavara võõrandamise korra“ näol on tegemist seaduse (KOKS) alusel antud õigusaktiga, mille eesmärgiks on keelata linnavara müük kellelegi teisele, kui kõrgeimat ostuhinda pakkunud ostjale. Nimetatud ringkonnakohtu otsuses oli selgitus, et asjaõigusliku lepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses puudub õiguslik alus ning vaidlusalust vara on võimalik välja nõuda VÕS-i alusetu rikastumise sätete alusel. Seega on ebaõige apellandi käsitlus, nagu oleks ringkonnakohus halduskohtumenetluses lahendanud pooltele õiguslikult siduvalt asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude ja oleks maakohus selles osas pidanud menetluse lõpetama TsMS § 428 lg. 1 p. 2 alusel. Kolmanda isiku OÜ CBD Varahaldus seisukoht Kolmas isik palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kolmanda isiku SEB Eesti Ühispank AS seisukoht Kolmas isik ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohus jõudis õigele lõppjäreldusele müügilepingu tühisuse osas, kuid otsuse põhjendust selles osas tuleb täpsustada. Ülejäänud osas vaidlust lahendades on maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse norme ja otsus tuleb seetõttu tühistada. Hageja nõude osas asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ja sellest tuleneva omandiõiguse tunnustamiseks ning vara kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks saab ringkonnakohus teha uue otsuse, jättes hagi selles osas rahuldamata. Mis puudutab hageja alternatiivset nõuet omandi tagasikandmiseks ja hoone valduse üleandmiseks alusetu rikastumise sätete alusel, siis tuleb tsiviilasi selle nõude osas saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja korraldas Tallinnas Pärnu mnt. 18 asuva hoone müügiks avaliku enampakkumise, mille võitjaks Tallinna Elamumajandusameti 13. novembri 2003. a. käskkirjaga tunnistati kostja, et 19. novembril 2003. a. sõlmisid pooled hoone müügilepingu ning kostja ja kolmas isik SEB Eesti Ühispank AS pandilepingu, samuti, et lepingu punktis 8. 1 lepiti kokku, et hoone omandi üleminek müüjalt ostjale loetakse toimunuks lepingu allakirjutamisel. Pooled ei vaidle ka selle üle, et Tallinna Ringkonnakohtu

põhjenduses märkis kohus muuhulgas, et arvestades müügilepingus sisalduva võla- ja asjaõigusliku lepingu erinevat õiguslikku iseloomu ja seotust vaidlustatud käskkirjaga, peab ringkonnakohus võimalikuks tuvastada üksnes müügilepingu võlaõigusliku osa tühisuse, et asjaõigusliku lepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses puudub õiguslik alus ning et asjaõigusliku lepingu tühisuse tunnustamise nõue tuleb jätta rahuldamata, nagu ka kaebaja nõue pandilepingu tühisuse tunnustamiseks (tl. 29). Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas maakohus oleks pidanud lõpetama menetluse müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõudes vastavalt TsMS § 428 lg. 1 punktile 2 Tallinna Ringkonnakohtu poolt 29. aprillil 2005. a. haldusasjas tehtud otsusest tulenevalt. Osundatud normis sätestatu kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata muuhulgas siis, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt osundatud säte ei andnud maakohtule alust menetlust lepingute tühisuse nõuete osas lõpetada, kuid ei nõustu maakohtu põhjendusega. Vaidlusalune säte ei ole kohaldatav sellest tulenevalt, et vaidlusaluses tsiviilasjas ja eespoolnimetatud haldusasjas ei ole tegemist samade pooltega: vaidlusaluses asjas on poolteks Tallinna linn ja OÜ Daivex, halduskohtumenetluses olid poolteks aga OÜ CBD Varahaldus (kaebaja) ja Tallinna Elamumajandusamet (vastustaja) ning asjaolu, et menetlusosaliste ring kahes kohtuasjas kattus (vaidlusaluses tsiviilasjas osalevad kolmandate isikutena OÜ CBD Varahaldus ja AS SEB Eesti Ühispank ning haldusasjas osalesid kolmandate isikutena AS SEB Eesti Ühispank ja OÜ Daivex), seda ei mõjuta. Sellest ei järeldu, nagu ei oleks eespoolosundatud haldusasjas tehtud kohtuotsusel tsiviilasjale sisulist mõju. Haldusasja läbi vaadanud kohus tühistas Tallinna Elamumajandusameti käskkirja, millega hageja oli enampakkumise võitjaks kinnitanud kostja, leides, et enampakkumise läbiviimisel rikuti Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997. a. määrusega nr. 8 kinnitatud „Linnavara võõrandamise korra“ sätteid ning et selle korra järgimisel oleks tulnud OÜ CBD Varahaldus tunnistada enampakkumise võitjaks. Kohus leidis ka, et vaidlustatud käskkiri ei ole lahutatav müügilepingust, sest käskkiri kujutab endast ühe poole tahteavaldust lepingu sõlmimiseks (tl. 28). Ringkonnakohtu poolt haldusasjas tehtud otsusega on seega tuvastatud, et Tallinna linna poolt müügilepingu sõlmimiseks tehtud tahteavaldus on vastuolus õigusnormidega ja seega tühine. Halduskolleegium on oma otsuses tuvastanud küll müügilepingu tühisuse, kuid tsiviilkolleegium leiab, et vaatamata kasutatud sõnastusele on tsiviilasjas tähendus halduskohtu otsustusel Tallinna linna kui müügilepingu ühe poole tahteavalduse tühisuse kohta. Et Tallinna linna kui avalik-õigusliku isiku müügilepingu sõlmimisele suunatud tahteavalduse tühisus on halduskohtumenetluses tuvastatud, tuleb müügilepingu kehtivuse üle otsustamisel sellega arvestada. Nii mõistab kolleegium ka Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegium vahelise erikogu otsuse 3-3-1-15-01 punktides 16 ja 17 märgitut. Et halduskohus on tuvastanud Tallinna linna poolt müügilepingu sõlmimiseks tehtud tahteavalduse vastuolu seaduses sätestatud keeluga ja sellest tulenevalt tühisuse TsÜS § 87 alusel, on vastuolus seadusega ja sama sätte alusel tühine ka kogu müügileping. Hageja nõue müügilepingu tühisuse tuvastamiseks on õigesti rahuldatud. Pooled vaidlevad selle üle, kas eespooltoodud põhjendusel saab pidada tühiseks ka pooltevahelise müügilepingu dokumendis sisalduvat asjaõiguslepingut (lepingu punkt 8. 1). Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu tuleneks müügilepingu tühisusest iseenesest ka asjaõiguslepingu tühisus, sest niisugune järeldus on vastuolus TsÜS § 6 lõikega 4, mille kohaselt käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Et asjaõigusleping on käsutustehing ja müügileping on võlaõiguslik ehk kohustustehing, siis ei saa müügilepingu tühisusest iseenesest tuleneda asjaõiguslepingu tühisus.

Kolleegium ei nõustu ka hagejaga, nagu saaks vaidlusalust asjaõiguslepingut pidada tühiseks samal alusel kui müügilepingut. Nii ei ole halduskolleegium oma eespoolosundatud lahendis tuvastanud, nagu oleks Tallinna linna poolt asjaõiguslepingu sõlmimiseks tehtud tahteavaldus linnavara võõrandamise korra sätete rikkumise tõttu tühine. Vastupidi, halduskolleegium on 29. aprilli 2005. a. lahendis leidnud, et võlaõiguslikul ja asjaõiguslikul lepingul on erinev õiguslik iseloom ning erinev seotus halduskohtumenetluses vaidlustatud käskkirjaga ning et asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks halduskohtumenetluses puudub õiguslik alus, jättes selles osas kaebuse rahuldamata. Haldusakt oli suunatud müügilepingu sõlmimisele ja seos omandi ülekandmisega jääb liiga kaugeks. Kolleegium leiab ka, et asjaõiguslepingu kui abstraktse lepingu tühisust ei saa iseenesest tuletada asjaolust, et müügilepingu sõlmimisel ei järgitud seaduse nõudeid. Ükski seadus ei keela põhimõtteliselt avalik-õiguslikul isikul, sealhulgas Tallinna linnal, oma omandit käsutamast. Mingeid asjaolusid, millest võiks tuletada vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse, ei ole hageja esile toonud. Asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ei ole seega alust ning selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Et asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ei ole alust, siis tuleb see lugeda kehtivaks. Sellest tulenevalt ei saa hagejat pidada vaidlusaluse hoone omanikuks, hageja nõuet omandiõiguse tunnustamiseks hoonele ja selle kostja ebaseaduslikust valdusest omaniku valdusse AÕS § 80 alusel väljanõudmiseks ei saa aga rahuldada. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsus on vastuoluline, sest kohus rahuldas üheaegselt nii hageja nõude omandiõiguse tunnustamiseks, mille eelduseks on, et hageja on endiselt asja omanik, kui nõude omandi väljanõudmiseks, mille eelduseks on, et hageja on omandi hoonele kaotanud. Otsusest puudub aga üldse igasugune põhjendus hageja poolt alusetust rikastumisest tulenevalt esitatud nõude rahuldamise kohta. Kolleegium leiab, et selles osas tuleb otsus tühistada, tsiviilasi aga saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. TsMS § 656 lg. 1 p. 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohtus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Nõuded kohtuotsuse põhjendavale osale on sätestatud TsMS § 442 lõikes 8, mille kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas; kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega; kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima; kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama, alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Maakohtu otsus nendele nõuetele ei vasta. Eespooltoodud põhjendusel on pooltevaheline müügileping tühine. TsÜS § 84 lg. 1 lause 2 kohaselt tagastatakse tühise tehingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on pooltel alusetu rikastumise võlasuhe, mille järgi pooled on kohustatud vastastikku saadu tagastama VÕS § 1028 lg. 1 ja §-de 1032 ning 1034 järgi. Maakohus ei ole otsuses osundatud sätete kohaldamiseks olulisi asjaolusid tuvastanud: kohus ei tuvastanud, mille pooled vastastikku tühise tehingu alusel said, mille nad on kohustatud vastastikku tagasi andma ega ka, milline on vastastikuste nõuete ulatus ning ega nõuete esitamiseks esine piiranguid. Maakohus ei ole alusetust rikastumisest tuleneva nõude rahuldamist otsuses üldse põhjendanud. Otsus ei sisalda ka põhjendusi selle kohta, miks kohus kostja poolt sellele nõudele esitatud vastuväidetega ei nõustu. Sealhulgas on kohus jätnud tähelepanuta kostja väite selle kohta, et hagejale omandi tagasikandmise kohustuse olemasolul on tal õigus tagasi saada hagejale lepingu alusel üleantu, aga samuti kostja väite alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise kohta. Kohus ei ole tuvastanud ka neid faktilisi asjaolusid, mis on olulised hagi aegumise üle otsustamiseks. Kolleegium leiab, et

selle nõude osas on otsus sedavõrd puudulik, et ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Nii kaotaksid pooled kassatsioonimenetluse eripära arvestades üldse õiguse tõendite hindamise ja asjaolude tuvastamise peale edasi kaevata, kui asja lahendamiseks oluline faktiliste asjaolude kogum tuvastataks esmakordselt apellatsioonimenetluses. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul eespoolosundatud puudus kõrvaldada ja põhjendada otsust seaduse nõuete kohaselt. Menetluskulude üle tuleb kohtul otsustada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Margo Klaar

Rein Pokk

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.