Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Avalduse kohaselt Korteriühistu XXX(edaspidi KÜ) liikmeteks on 6 isikut. Korteriühistu XXXkoosneb 7-st kinnistust ehk kinnistusraamatu andmetel on majas 7 korteriomandit. KÜ kasutuses ja kaasomandis on korteri ühistu maal asuvad 9 kuuri. Kuuride on kasutamine jaotunud korterite vastavalt Lisale 2. Kuuride jaotus on ebaproportsionaalne võrreldes KÜ liikmete kaasomandi mõttelise osa suurusega. Avalduse esitaja omab 25% kaasomandist, kuid saab kuuride näol kasutada vaid 13,2% kaasomandist. Avalduse esitaja palub kohtul määrata KÜ kaasomandis olevate kuuride kasutuskord proportsionaalsuse põhimõtte alusel järgnevalt: Korter 1 kasutusse anda kuurid märgituna Lisas 2 pinnaga 5,8m2 Korter 2 kasutusse anda kuurid märgituna Lisas 2 pinnaga 5,4m2 ja 4,6m2

2 (5)

Korter 3 kasutusse anda kuurid märgituna Lisas 2 pinnaga 4,5m2 ja 4,7m2 ja 4,0m2 Korter 4 kasutusse anda kuurid märgituna Lisas 2 pinnaga 5,0m2 Korter 5; 6 ja 7 kasutusse anda kuurid märgituna Lisas 2 pinnaga 7,0m2 Lisa nr 2 plaanil märgitud ruum „kor 2.3“ jääb KÜ üldkasutusse e. koristaja kasutada.

Mitu aastat tagasi on avaldaja omandanud maja kaasomanikelt osa pööningust ning suurendanud selle võrra tema korteriomandi juurde kuuluvat reaalosa. Kõik kommunaalkulud on jagatud ruutmeetripõhiselt, ainult prügivedu ja kindlustus on korterite arvu pealt. Avaldaja korteris on nii elektri- kui ka ahjuküte. Puudutatud isik 2 avaldusega ei nõustunud ja märkis, et avaldaja on oma korterit „laiendanud“ ja ei saa seetõttu suuremat pinda taotleda. Kui ühest kuurist tuleb loobuda, siis pigem väiksemast. Puudutatud isik 3 avaldusega ei nõustunud ja märkis, et kuna algselt kasutas korterit nr 4 kaks perekonda, siis oli korteri elanike kasutuses 2 kuuriboksi. Kuure kasutatakse küttepuude hoidmiseks. Mõlemad kuurid on praegu maast laeni puid täis ja kuure kiiresti tühjaks tõsta ei saa, mistõttu palub puudutatud isik 3 juhul, kui kohus avalduse rahuldab, määruse täitmise edasi lükata juunikuuni. Puudutatud isik 3 soovib kasutada mõlemat kuuri, aga kui see ei ole võimalik, siis eelistab kuuri 5m2 ja on vajadusel nõus muutma kuuride pindala. Puudutatud isik 4 oma seisukohas avaldusega ei nõustu. Puudutatud isik märgib, et kaasomandi kasutamine on kokku lepitud kaua aega tagasi. Korterid 5, 6 ja 7 on faktiliselt 3 erinevat korterit, korterid 5 ja 6 o n RK ja JV ühisvara ja korter nr 7 kuulub ÜK. Korterid on ahjuküttega ja vajavad kuuri. Igal korteril peaks olema oma kuur, vastasel korral on raskendatud korterite võõrandamine. Puudutatud isik 5 oma seisukohas avaldusega ei nõustu ja esitab samad vastuväited, mis puudutatud isik 4.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et avaldus kuulub rahuldamisele ning asjas tuleb määrata kaasomandi kasutamise kord. Kohus tuvastas, et kinnisasjal asukohaga XXXTallinn asub korteriomanditeks jaotatud elamu ning abihoone 9 kuuriboksiga. Korteriomandite jaotus ja kuuride praegune kasutus on järgmine: Mõttelise M.osale Kuuride Taotletav osa vastav kasutus kuuride Reaalosa suurus kuuride kasutus m2 Korter nr suurus Omanik majas kasutus

Kokku:

369,0 m2

100 %

41 m2

Avaldaja palub kohtul kindlaks määrata kuuride kasutuskorra. Avaldaja on esitanud avalduse hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 613 lg 1 ja 2 kohus lahendab hagita menetluses: 1) korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks; 2) korteriomaniku või valitseja avalduse alusel asja, mis tuleneb 3 (5)

kaasomandi valitsemise reguleerimisest ning mis käsitleb valitseja õigusi ja kohustusi; 3) korteriomaniku või kolmanda isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriomandiseaduse § 20 lõike 3 kohast valitseja nimetamist; 4) korteriomaniku või valitseja avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriomanike otsuste kehtivust. Kohus lahendab hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Vastavalt AÕS § 72 lg 5 kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Vastavalt AÕS § 71 lg 2 kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS § 72 lg 5, 71 lg 2 ja 75 lg 1 kohaselt on kaasomanikul kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulud vastavalt tema osa suurusele ja vastavalt ka õigus kasutada kaasomandi osa sellises suuruses – eelkõige ruumilises mõttes – mis vastab tema kaasomandi proportsioonile. Riigikohus on oma otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08 p-s 13 selgitanud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kohus võib kaasomandi kasutuskorra määrata ka selliselt, et kasutuskorraga reguleeritakse vaid osa kaasomandist. Avaldaja ja puudutatud isikute 2-5 vahel on erimeelsus sisuliselt selles, kas jagada kuuride kasutamisõigus vastavalt ajaloolisele kasutusele, vastavalt korterite arvule või vastavalt kaasomandi osa suurusele. Asjaõigusseaduse kohaselt on eelistatud kasutuse jagamine vastavalt kaasomandi osa suurusele ning ajalooline kasutusviis on argumendina arvestatav üksnes siis, kui proportsionaalne kasutamine on tagatud. Asjakohane ei ole väide, et eelistada tuleb ajaloolist kasutust, kuna avaldaja on oma korteri reaalosa suurendanud. Asjaolu, et avaldaja on kaasomanikelt omandanud osa kaasomandist ning suurendanud selle arvel oma reaalosa, ei õigusta proportsionaalsest jagamisest kõrvale kaldumist. Kui kaasomanikud oleks soovinud vastupidist kindlustada, siis oleks vastav kokkulepe tulnud sõlmida kaasomandi võõrandamise lepinguga koos ning teha see nähtavaks ka kinnistusraamatus. Argument, et igale korterile on vajalik oma kuur, on asjakohane kohtu arvates üksnes selles osas, mis puudutab kortereid 5, 6 ja 7, sest ülejäänud korterid saaksid avaldaja pakutud korra kohaselt vähemalt ühe kuuri kasutusse. Veenev ei ole puudutatud isiku 3 väide, et tema korteril on vaja rohkem küttepuid ja seda niipalju, et ühte kuuri ei mahu. Korterite 5, 6 ja 7 osas ei ole toodud argument kohtu arvates põhjendatud. Korterid 5, 6 ja 7 on küll eraldi korteriomandid, kuid see ei õigusta kohtu arvates proportsionaalsest jagamisest kõrvale kaldumist. Kohus leiab, et kuuride jagamist on võimalik korraldada ka selliselt, et korterite 5, 6 ja 7 omanikud kasutavad ühte kuuriboksi ühiselt, sest kuuride jagamine, isegi kui omanikud ei oleks omavahel sugulus- või hõimlussuhetes, ei kujutaks endast lubamatut privaatsuse piirangut. Seega asub kohus seisukohale, et kuuride kasutamine tuleb korraldada proportsionaalselt vastavalt mõttelise osa suurusele. Täpse jagamisviisi osas arvestab kohus täiendavalt puudutatud isiku 3 soovi, mille kohaselt on puudutatud isik nõus senistest kuuridest loobuma ja kasutama kuuri suurusega 5,0 m2. Kohus märgib, et põhjendatud ei ole jagamine selliselt, et vahesein tuleks ümber tõsta, kuivõrd see põhjustaks kaasomanikele ebamõistlikke kultusi võrreldes saadava kasuga. Põhjendatud on ka väikese boksi suurusega 2,3 m2 jätmine ühiskasutusse, sest vaidlust ei ole selles, et boksi kasutab koristaja ja keegi ei ole sellele vastuväiteid esitanud. Eeltoodu alusel määrab kohus kuuride kasutamise korra vastavalt avalduses toodule. 4 (5)

TsMS § 445 lg 1 alusel määrab kohus kindlaks määruse täitmise viisi selliselt, et määrus ei kuulu täitmisele enne 01.06.2012. Täitmise edasi lükkamist on taotlenud puudutatud isik 3 ja kohus leiab, et taotlus on põhjendatud, et võimaldada isikule ja teistele kasutajatele kasutada seniseid kuure kuni kütteperioodi lõpuni. Kohus selgitab menetlusosalistele, et kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2 tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste". (Selle kohta vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-12-08). Menetlusosalistel on võimalik vastava tahteavalduse alusel kanda käesoleva kohtumäärusega kinnitatud kaasomandi kasutuskord kinnistusraamtusse märkusena oma korteriomandi juurde. Kui mõni korteriomanikest ei nõustu märkuse sissekandmisega oma korteriomandi registriossa, on ühel või mitmel korteriomanikul võimalik nõuda märkuse sissekandmiseks vajaliku tahteavalduse andmist TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtu kaudu. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kaasomandi kasutuskorra määramine eelduslikult kõikide kaasomanike huvides, seega jätab kohus menetluskuld osaliste endi kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.