18.november 2011.a, kell 14.00, Võru kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-10-44541
Tsiviilasi
AS Semuehitus hagi AS Mileedi vastu 65 221 krooni ning sellele lisanduva viivise nõudes
Tsiviilasja hind
4168.38 Eurot (65 221 krooni)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AS Semuehitus (registrikood: 10080980, Kooli tn 6, 65606 Võru) Hageja esindaja: Riina Munski (isikukood xxxxxxxxxxx, Kooli tn 6, 65606 Võru, tel: 511 5960, e-post: [email protected]); lepinguline esindaja: Rait Ratasepp; e-post: [email protected] Kostja: AS Mileedi (registrikood: 10698964, Tööstuse tee 5, Tõrvandi alevik, Ülenurme vald, 61715 Tartu maakond, epost: [email protected]), seaduslik esindaja Mihkel Nukka
Asja läbivaatamine
16. juuni 2011.a, eelistung, kirjalik menetlus
Eelistungil osalejad
Hageja lepinguline esindaja : Rait Ratasepp; AS Mileedi seaduslik esindaja Mihkel Nukka, nõustaja Lembit Tedder
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista AS-ilt Mileedi (üürivõlgnevus 1662.08 eurot, kommunaalteenuste võlgnevus 454.73 eurot, viivis 371.00 eurot), kokku 2487,81 eurot AS-i Semuehitus kasuks.
3.Välja mõista AS-ilt Mileedi viivis AS-i Semuehitus kasuks 0,1% päevas põhinõudelt, so 2116,81 eurolt, alates 29.12.2010 kuni põhinõude täitmiseni. Viivisenõue kokku koos sissenõutavaks muutunud viivisega (so 371.00 eurot) ei või ületada põhinõuet.
Hageja, AS-i Semuehitus menetluskulud jätta 60% ulatuses Kostja kanda, Kostja, AS-i Mileedi menetluskulud jätta 40% ulatuses Hageja, AS-i Semuehitus kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluskulude väljamõistmist saab vaidlustada koos kohtuotsuse vaidlustamisega. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv kehtivates määrades. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
Hagiavalduse asjaolud
1.Hageja ja Kostja sõlmisid 20.06.2007. a üürilepingu nr 2007/A3 (edaspidi Leping), mille esemeks oli Võrus Kooli tänav 6 kaubanduskeskuses „Kagukeskus“ asuv üüripind. Leping sõlmiti p-i 5.1 kohaselt tähtajaga kuni 01.04.2018. Kostjal oli õigus Leping sõltumata põhjustest ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest Hagejale Lepingu p 5.4 järgi ette 6 kuud. 16.05.2010. a sulges Kostja külastajatele üüripinnal asuva „Mileedi lilleäri“. 18.05.2010. a saatis Hageja Kostjale e-kirja, milles nõudis Lepingu alusel Kostjalt äritegevuse kohest taastamist. Kostja Hageja e-kirjale ei reageerinud, Hageja saatis 24.05.2010. a Kostjale täiendava kirjaliku pretensiooni, milles kordas oma varasemat nõuet üüripinnal äritegevuse taastamiseks. 31.05.2010. a teavitas Hageja Kostjat kavatsusest kohaldada Lepingus kokkulepitud sanktsioone.
2.28.05.2010 saatis Kostja Hagejale avalduse Lepingu lõpetamise kohta, Hageja sai avalduse kätte 01.06.2010. Kostja Hageja pakutud kompromissiettepanekuga ei nõustunud. Hageja esitas Kostja vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kostja poolt esitatud vastuväites tunnistas Kostja kõiki võlgnevusi (s.h riigilõiv ja viivis) Hageja ees, välja arvatud leppetrahvinõue summas 32 100 krooni.
3.Hageja ei nõustu Kostja väidetega Maksimarketi osas. Maksimarket lõpetas Kagukeskuses tegevuse 2010. a jaanuarikuus (mitte kevadel) ning uus kauplus alustas Kagukeskuses tegevust juba 05.03.2010. Seega Kostja poolt üürilepingu ülesütlemise soovi väljendamise hetkel (s.o 28.05.2010) tegutses keskuses toidupood, mistõttu Kostja vastuväide on asjakohatu. Kostja Lepingulise vastutuse seisukohalt ei oma see ka tähtsust – s.t isegi olukorras, kus Kagukeskuses ei oleks tegutsenud toidupoodi, ei oleks Kostjal Lepingu kohaselt õigust keelduda Lepingu edasisest täitmisest.
4.Hageja juhib veel tähelepanu, et Kostja kui Lepingu pool ei ole kordagi üüritasu alandamise küsimuses Hageja poole pöördunud. Kuna OÜ Lilleoaas ei olnud Lepingu pooleks, ei olnud Hagejal võimalik pidada temaga läbirääkimisi Kostja ja Hageja vahel sõlmitud lepingutingimuste muutmiseks, rääkimata Lepingu muutmisest. Hageja nõue
5.Hageja esitab poolte vahel sõlmitud Lepingust tulenevalt Kostja vastu nõude summas 65 221 krooni (põhinõue). Kuigi Kostja tunnistas osaliselt Hageja nõuet, ei ole Kostja hagi esitamise hetkeni nimetatud summast midagi tasunud. Lisaks põhinõudele lisandub Hageja nõudele Lepingu p 10.1 alusel viivis seisuga 28.12.2010 summas 9595.70 krooni.
2(8)
6.Hageja nõuab Kostjalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Hageja ja Kostja sõlmisid tähtajalise üürilepingu VÕS § 271 ja VÕS § 309 lg 1 esimese lause tähenduses. Lepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, et Kostja võib üürilepingu ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest Hagejale ette 6 kuud. Kostja rikkus seda kohustust. Kostjapoolse Lepingu rikkumise tulemusena kandis Hageja kahju saamata jäänud üüritulu ning kommunaalteenuste kulude näol. Üüritulu mittesaamine on kahju VÕS § 128 lg 4 mõttes ning kommunaalteenuste kulude puhul kahju VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Kostja on maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväites tunnistanud 2010. a juunikuu kuni augustikuu eest tasumisele kuuluvat Hageja üüritasunõuet summas 39 009 krooni ja kommunaalkulude nõuet summas 7115 krooni ning Hageja poolt maksekäsumenetluses esitatud viivisnõuet, kuid pole neid tasunud.
7.Hageja nõuab leppetrahvi. Lepingu p-s 10.4 on pooled kokku leppinud, et kui Kostja rikub Lepingu punkti 4.2 (s.o üüripind antakse kasutamiseks kaubapinnana järgnevate kaupade müümiseks: lilled ja sellega seonduvad kaubad) tingimusi, kohustub ta tasuma Hagejale iga rikkumise eest leppetrahvi 1000 krooni, kestva rikkumise korral 300 krooni iga rikkumises oldud päeva eest.
8.Kui kohus jätab mingil põhjusel Hageja leppetrahvi nõude või leppetrahvi viivisnõude kas osaliselt või täielikult rahuldamata, taotleb Hageja vastavas ulatuses saamata jäänud üüritasu väljamõistmist Kostjalt. Nimelt oli Kostja kohustatud üürilepingu lõpetamise soovist ette teatama 6 kuud. Kuna Kostja on tunnistanud Hageja üüritasunõudeid üksnes 3 kuu ulatuses, on Hagejal õigus saamata jäänud üüritulule veel 3 kuu ulatuses summas 39 003 krooni (sisaldab käibemaksu) koos sellelt tasumisele kuuluvate viivistega.
9.Hageja nõuab viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohese täitmiseni. Lepingu p-s 10.1 on pooled kokku leppinud, et üüri ja muude tasumisele kuuluvate summade tähtpäevaks tasumata jätmise korral on Hagejal õigus nõuda Kostjalt 0.1% viivist võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja palub kohtul mõista Kostjalt tema kasuks välja viivis alates 29.12.2010. a kuni põhinõude kohase täitmiseni Lepingu p-s 10.1 kokkulepitud määras. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnista. Hageja ja Kostja sõlmisid 20.06.2007. a üürilepingu nr 2007/A3. Üüripind asus Kagukeskuses Kooli tänav 6 Võrus. Kostja ja OÜ Lilleoaas vahel oli sõlmitud frantsiisileping nr VÕS § 375 mõttes. OÜ Lilleoaas oli frantsiisivõtja, kes korraldas üüripinnal äritegevust ja pidas läbirääkimisi üürileandjaga so Hagejaga. 16.05.2010 sulges Kostja üüripinnal lillepoe, kuna frantsiisivõtja oli vastavalt frantsiisilepingu punktile lepingu Kostjaga üles öelnud. 28.05.2010 saatis Kostja Hagejale kirjaliku avalduse, et soovib üürilepingu A3/2007 üles öelda. Hageja avaldas 30.08.2010 soovi leping lõpetada. Üürilepingu lõpetamine toimus vastavalt lepingu 5.6 punktis sätestatule. Frantsiisivõtja OÜ Lilleoaas pidas oma kinnituste kohaselt Hagejaga läbirääkimisi üürihinna alandamise osas. Põhjendamata on hagis väljendatud seisukoht, et Kostja pole hinna alandamise osas soovi avaldanud, samas kui läbirääkimised OÜ-ga Lilleoaas toimusid. Hageja käitumine enne ja pärast vastavaid läbirääkimisi viitavad sellele, et Hageja suhtles OÜ Lilleoaas juhataja Janika Külaviir ́iga, kelle allkiri on ka üleandmisaktil.
11.Kostja poolt 28.05.2010 Hagejale saadetud avaldus on lepingu ülesütlemisavaldus VÕS § 284 lg 3 ja VÕS § 196 lg 1 alusel. Seega pole Kostja kohustatud tasuma hagis nõutud üüri- ja kommunaalmakseid koos nende juurde kuuluvate viivistega. Hageja ei täitnud VÕS § 284 lg 2 nõuet ega teavitanud Kostjat Kagukeskuse ankurrentniku so Maksimarketi väljakolimisest. Maksimarketi olemasolu tagas ka lillepoele kindla klientuuri. Maksimarketi asemel tegevust alustanud Kagumarketi populaarsust inimeste seas ei saa võrdsustada Maksimarketi fenomeni ja aastatega kujunenud klientide poolehoiuga. Kagumarketi kaubamärk on uus, millel puudub igasugune väljakujunenud populaarsus. Ümberkorraldused mõjutasid Kostja äritegevust niivõrd olulisel määral, et seda saab võrdsustada VÕS § 284 lg-s 1 faktilise koosseisuga ning ei saa antud juhul kohaldada VÕS § 284 lg-t 4. Maksimarketit puudutavad ümberkorraldused Kostja suhtes on samaväärsed 3(8)
olukorraga nagu oleks muudatusi ja parendusi tehtud Kostja üüripinnal. Kostja sai Maksimarketi väljakolimisest teada alles 18. mail, kui frantsiisivõtja Lilleoaas OÜ oli väljakolinud ja Hageja saatis Kostjale e-kirja, milles väljendas muret poe kinnioleku osas. Kui Kostja probleemi lahendama hakkas, siis ilmnesid mitmed vastuolud ja probleemid Hageja käitumises. Lilleoaas OÜ kinnitusel toimusid Hagejaga seoses Maksimarketi sulgemisega läbirääkimised üürihinna alandamise osas. Üldtuntud on fakt, et paljudele teistele Kagukeskuse üürnikele soostus Hageja üürihinda alandama. Seega, kui Hageja isegi teavitas OÜ Lilleoaasi ette Maksimarketi sulgemisest ja Kagumarketiga asendamisest, siis oma see antud juhul õiguslikku tähendust, sest Hageja tunnistas, et ei pea läbirääkimisi kolmandate isikutega. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et nimetaud ümberehitustööd toimuvad. VÕS § 284 lg 3 annab Kostjale subjektiivse õiguse leping üles öelda 14 päeva jooksul. Kostja sai Maksimarketi sulgemisest ja selle pinna Kagumarketiga asendamisest teada
18.mail, seega 28. mail ütles Kostja lepingu õigustatult üles. Kui Hageja oleks teatanud õigeaegselt Kostjale nimetatud asjaoludest (Maksimarket suleti 18. jaanuaril), siis oleks saanud Kostja õigeaegselt lepingu üles öelda. VÕS § 196 lg 1 mõttes võib lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel erakorraliselt üles öelda. Mõjuv põhjus tuleneb eelkõige VÕS § 116 lg 2 asjaolust. Kostja on seisukohal, et kuna Hageja on rikkunud tahtlikult või raske hooletusega olulisel määral üürilepingu sätet ning see on oluline lepingu rikkumine VÕS § 116 lg 2 p-i 2 ja 3 mõttes. Asjaoludest teadasaamisel (18.05.2010) tegi Kostja avalduse Hagejale lepingu ülesütlemiseks mõistliku aja jooksul ega esine § 118 lg-s 1 ja lg-s 2 nimetatud asjaolusid. Seega Kostjapoolne lepingu erakorraline ülesütlemine oli õigustatud VÕS § 196 lg 1 mõttes ja Kostja ei ole kohustatud tasuma Hagejale hagiavalduses nõutud üürimakseid, kommunaalmakseid, leppetrahve ega viiviseid. Kostjale tuleb tagastada enne üürilepingu sõlmimist tagatisraha.
12.Kostja ei nõustu Hageja leppetrahvi nõudega, sest pole täidetud leppetrahvi nõude olulisem eeldus VÕS § 158 lg 1 mõttes. Hageja on tuginenud üürilepingu punktile 10.4, mis sätestab, et leppetrahvi saab nõuda ainult juhul, kui Kostja rikub üürilepingu 4.2 tingimusi. Kostja ei ole Lepingu p 4.2 rikkunud. Lepingu punkt 4.2 eesmärgiks on müümiseks lubatud kaupade piiritlemine ja käesolev lepingu tingimus ei kohusta Kostjal tegelema äritegevusega. Äritegevusega tegelemine on Kostja enda huvides, Hageja saab nõuda üürilepingu kehtivuse ajal üürihinda ja kommunaalmakseid, mis ongi antud juhul peamine Hageja äritegevuse ja kasumlikkuse teenimise eesmärgiks. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et Hageja mõtleb vastava lepingu punkti all, et see kohustab tegelema Kostjal ilmtingimata müügitegevusega. Kuna leppetrahvi kohustust Kostjal pole, siis palub Kostja kohtul tühistada ka viivise nõue leppetrahvi tasumisel viivitamise eest. Kui kohus siiski tuvastab, et Hagejal on leppetrahvi õigus nõuda, siis palub Kostja kohtul leppetrahvi vähendada VÕS § 162 lg 1 alusel. Nimetatud säte, annab Kostja taotlusel kohtule õiguse vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni.
13.Kostja ei nõustu Hageja saamata jäänud üüritasu ja kommunaalmaksete nõudega 3 kuu ulatuses pärast üürilepingu lõppemist 30. augustil 2010. VÕS § 127 lg-st 2 tulenevalt ei pea Kostja hüvitama Hagejale saamata jäänud üüritasu ja kommunaalmakseid, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada saamata jäänud üüritasu, samal ajal kui nimetatud üüripinnal on uus üürnik.
14.Kostja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 5.4. Lepingu punkti 5.4 kohaselt võib Kostja lepingu sõltumata põhjusest ennetähtaegselt lõpetada, kui teatab sellest 6 kuud ette. Hageja teade soovist üürileping lõpetada oli tahteavaldus TsÜS § 68 lg 2 mõttes. Vastavalt üürilepingu punktile 12.1 võib muuta lepingu tingimusi ainult poolte kirjalikul nõusolekul. Kostja tagastas Hageja ettepanekul üüripinnad vastavalt üürilepingu punktile 5.6 – üüripindade üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Rikkumiseks ei saa lugeda olukorda, kui üürilevõtja rikkumine sõltub üürileandjast. Üürileping lõppes poolte kokkuleppel 30. augustil. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Pärast Mileedi AS-ga üürilepingu lõpetamist ilmus Kagukeskuse koduleheküljele uudis, et 1. oktoobrist 2010 avatakse uus lillepood. Lillepood paikneb samal üüripinnal, mis oli 4(8)
Kostja ja Hageja vahelise üürilepingu nr 2007/A3 esemeks. Septembris alustati ümberehitustöödega, mis olid uue lillepoe avamise tarbeks. Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürilevõtja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürilevõtja üürileandjale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma. Seega ei ole Kostja kohustatud tasuma Hageja poolt nõutud üüritasusid ja kommunaalmakseid peale 30. augustit, mil Kostja ei saanud kasutada vaidlusalust üüripinda, kuna Kostjal puudus ligipääs üüripinnale.
15.Hageja ei saa Kostjalt nõuda saamatajäänud tulu VÕS § 128 lg 4 mõttes. Vastasel juhul tekiks olukord, kus Hageja saab kahju hüvitamise nõudest kasu. Saamata jäänud tulu on kahju hüvitamise liik, kahju hüvitamise eesmärk tuleneb VÕS § 127 lg-st 1 – kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega ei saa kahju hüvitamise tulemusel kahjustatud lepingupool rikastuda. Kui kohus eelpooltooduga ei nõustu, siis palub Kostja kohtul vähendada kahju hüvitist VÕS § 127 lg 5 ja VÕS § 140 lg 1 alusel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige Hageja saadud kasu perioodil 30.08.2010 – 31.12.2010 TsÜS § 62 lg 1 ja VÕS § 127 lg 5 mõttes.
16.Kui kohus leiab, et Kostja on kohustatud siiski maksma Hagejale hagiavalduses nõutud summa, siis Kostja palub kohtul viivist vähendada VÕS § 113 lg 8 alusel VÕS § 162 lg-s 1 sätestatud korras. Enne üürilepingu sõlmimist Kostja makstud tagatisrahaga katta maikuu üürivõlgnevus ja arvestada seda ka viivise arvutamisel. Kohtu seisukoht ja põhjendused.
17.Kohus, ära kuulanud kohtuistungile ilmunud poolte seisukohad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 sätestatu kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. 16.juunil 2011 nõustusid pooled asja menetlemisega kirjalikus menetluses.
18.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: - 20.06.2007 sõlmisid pooled (AS Semuehitus ja AS Mileedi) üürilepingu nr 2007/A3 Võrus, Kooli tänav 6 asuvas Kaubanduskeskuses „Kagukeskus „ asuva üüripinna kasutamiseks kuni 01.04.2018.a. - 16.05.2010 sulges Kostja külastajatele üüritud pinnal tegutsenud „Mileedi lilleäri“. - 18.05.2010 ja 24.05.2010 saatis Hageja Kostjale e-kirjad, milles nõudis äritegevuse kohest taastamist, Kostja ei reageerinud. 31.05.2010 teatas Hageja Kostjale lepingus kokkulepitud sanktsioonide rakendamisest. - 28.05.2010 avaldas Kostja Hagejale, et soovib lepingu lõpetada alates 28.05.2010, Hageja sai kirja kätte 01.06.2010.a. - 30.08.2010 teatas AS Semuehitus AS-le Mileedi üürilepingu nr 2007/A3 lõpetamisest alates 30.08.2010. Üüripindade üleandmise – vastuvõtmise Akt on vormistatud 30.08.2010. - alates 05.03.2010 alustas Kagukeskuse endise Maksimarketi üüripinnal tööd toidukauplus Kagumarket; - 03.09.2010 sõlmisid AS Semuehitus ja OÜ Angelgold üürilepingu samale üüripinnale ( I korrus, A3 (60,2 m2);
19.Kohus võtab esmalt seisukoha Hageja väite osas, et Kostja on maksekäsu kiirmenetluses nõuet osaliselt tunnistanud so võlgnevust 2010 juuni kuni augustikuu eest tasumisele kuuluvat summat 39 009 krooni ja kommunaalkulude eest 7115 krooni ning esitatud viivisenõuet. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole ta nõuet tunnistanud, vaid märgitu oli mõeldud võimaliku kompromissina. Nähtuvalt maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväitest on AS Mileedi märkinud, et tunnistab esitatud nõuet 5(8)
osaliselt, summas 35 135,63 (juuni-augusti üür 39 xxx xxx, juuni – augusti kommunaalmaksed 7115 EEK ́i, tagatisraha - 13003 EEK ́i riigilõiv 993,63 EEK ́i viivis 1021 EEK ́i), (tl.8). 19.1 Kohus selgitab, et TsMS eristatakse poole faktilise asjaolu omaksvõttu (§ 231) ja hagi õigeksvõttu ( § 440). TsMS § 231 teise lause kohaselt on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses. Viidatud sätte lg 3 kohaselt võib omaksvõtu tagasi võtta üksnes teise poole nõusolekul või juhul, kui tagasivõttes pool tõendab, et väide asjaolu olemasolu või puudumise kohta, mis omaks võeti ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest asjaolust. Hagi õigeksvõtmine on sätestatud TsMS § 440 lg-s 1, mille kohaselt kui Kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses Hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. TsMS ei sätesta võimalust võtta maksekäsu kiirmenetluses esitatud nõue osaliselt õigeks, samuti ei ole välistatud maksekäsu kiirmenetluses nõude osalisest tunnistamisest hagimenetluses loobuda. Kostja on selgitanud, et maksekäsu kiirmenetluses märgitu oli käsitletav kompromissina, millega Hageja ei nõustunud. Kohtule saadetud vastuses ei ole Kostja nõuet enam tunnistanud ega õigeks võtnud ning seega ei lähtu kohus eeldusest, et Kostja on esitatud nõuet mingis osas tunnistanud.
20.Pooled vaidlevad lepingu lõpetamise asjaolude üle. Kohus nõustub Kostjaga, et esitatud avaldus on käsitletav üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusena VÕS § 313 lg 1 kohaselt (tl.42). VÕS § 313 lg 1 annab iseseisva aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ülesütlemisavaldus on ühepoolne tahteavaldus, millega soovitakse üürisuhe lõpetada. Vaidlust ei ole selles, et Hageja Kostja poolt saadetud avalduse 01.06.2010 ka kätte sai, kuid esitas sellele vastuseks omapoolse kompromissi. Hageja poolt saadetud kompromissist nähtuvalt on Hageja nõus lõpetama üürilepingu kompromissettepanekus näidatud tingimustel (tl.44). Kohus leiab, et poolte vahel lõppes üürileping pooltevahelise kokkuleppega. VÕS § 186 p 4 kohaselt lõpeb võlasuhe kokkuleppega. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et poolte vahel olev üürileping on lõpetatud. 28.05.2010 on AS Mileedi Lilleärid kirjalikult teatanud AS-ile Semuehitus, et soovib üürilepingut nr 2007/A3 lõpetada alates 28.05.2010.a. (tl. 42, 95). 30.08.2010 on AS Semuehitus omakorda AS-ile Mileedi teatanud, et eelneva AS Mileedi avalduse alusel loeb ta pooltevahelise üürileping lõppenuks 30.08.2010.a. (tl. 97). Üüripindade üleandmise –vastuvõtmise aktist nähtuvalt on üürilepingu ese üle antud 30.08.2010.a. Üürilepingus punktis 5.6 on pooled kokku leppinud, et üürnikul tuleb üüripind tagastada poolte vahel allkirjastatud üüripinna tagastamise akti alusel. Ülalmärgitu alusel loeb kohus poolte vahel sõlmitud üürilepingu lõppenuks alates 30.08.2010.a. poolte kokkuleppel ja samal kuupäeval anti üüripind akti alusel üle. Kuna leping lõppes poolte kokkuleppel, ei oma tähtsust poolte väited Kagukeskuses tegutsenud Maksimarketi väljakolimisega ja uue Kagumarketi töö alustamisega seonduv. 20.1 Kohus ei nõustu Kostja seisukohaga, et kohaldada tuleks VÕS § 284 sätteid. Viidatud sätted on kohaldatavad juhul, kui parendused ja muudatused on seotud üüriobjektiga st. muudatusi tehakse üüritud pinnal. Tõlgendades VÕS § 284 sätet Kostja poolt väljendatud viisil, tuleks kaubanduskeskustes üüriandjaid pidevalt informeerida mistahes muudatustest teistel üüripindadel. Selline kohustus saab lasuda üürileandjal juhul, kui on lepingus kokku lepitud. Seega ei oleks Kostjal olnud õigust lõpetada üürileping VÕS § 284 ja 196 sätestatud korras. Seejuures ei oma tähtsust ka poolte väited, mis puudutavad läbirääkimisi AS Semuehitus ja OÜ Lilleoaas vahel.
21.Kohus leiab, et Kostja on kohustatud tasuma üüri ja kommunaalmakseid kuni lepingu pooltevahelise lõpetamiseni so. kuni 30.08.2010. Alates sellest kuupäevast ei olnud Kostjal enam võimalik üüritud pinda kasutada, kuna ta andis selle üle ja Hageja võttis üüritud pinna vastu. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma selle eest üüri. VÕS § 292 lg.1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asja kasutamisega seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui selles on kokku lepitud. Pooltevahelise lepingu punktiga 6.1.4 kohustus Kostja tasuma üüri ja kõrvalkulude eest vastavalt näitudele või proportsonaalselt üüritud pinna suurusele. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid esitatud üüriarvete suuruse kohta. Kohus lähtub üürivõla väljamõistmisel järgmistest esitatud arvete 6(8)
andmetest: 01.06.2010 summas 831.04 eurot (arve nr K275, tl 49, tasumise tähtaeg 10.06.2010); 01.07.2010 summas 831.04 eurot (arve K331, tl. 52, tasumise tähtaeg 10.07.2010); 01.08.2010 summas 831.04 eurot (arve K386, tl.55, tasumise tähtaeg 10.08.2010 – tasaarvestatud tagatisrahaga (13 xxx xxx-i). Ülaltoodu alusel leiab kohus, et Kostja üürivõlgnevus Hagejale on kokku 1662.08 eurot. Kommunaalteenuste võlgnevuse osas lähtub kohus järgmistest samuti Kostja poolt vaidlustamata arvetest: 30.06.2010 summas 151.53 eurot (arve K306, tl 50, tasumise tähtaeg 10.07.2010); 31.07.2010 summas 151.79 eurot (arve K361, tl.54, tasumise tähtaeg 10.08.2010); 30.08.2010 summas 151,41 eurot (arve K417, tl. 55, tasumise tähtaeg 09.09.2010), kokku 454,73 eurot.
22.Hageja on esitanud viivisenõue summas 9592,70 EEK ́i so 613.09 eurot. Kostja leiab, et esitatud viivist tuleb VÕS § 113 lg 8 alusel VÕS § 162 lg-2 1 sätestatud korras vähendada. Samuti arvestada tasutud tagatisraha maikuu üürivõlgnevuse katteks ja arvestada seda viivise arvestamisel. Hageja leiab, et kokkulepitud viivisemäär ei ole ebamõistlik suur. Kohus leiab, et pooled on lepingu punktis 10.1 kokku leppinud viivisemääraks 0,1% (null koma üks protsenti) võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivitamise korral loetakse esmajärjekorras tasutuks viivisevõlgnevus, leppetrahvid ning seejärel võlguolevad summad. Kohus leiab, et esitatud viivisenõue kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus rahuldab viivisenõude järgmiselt: arve nr K275, summas 831,04 eurot, viivise periood 11.06.2010 kuni 28.12.2010 kokku 201 päeva, viivis summas 167,04 eurot (2613,60 krooni); arve K331, summas 831,04 eurot, viiviseperiood 13.07.2010 kuni 28.12.2010, kokku 169 päeva, viivis summas 140,45 eurot (2197,51 krooni). Viivise väljamõistmisel kommunaalteenuste eest lähtub kohus järgmistest arvetest: arve nr K306, summa 151.53 eurot, viivise periood 13.07.2010 kuni 28.12.2010, kokku 25,61 eurot (400,70 krooni), arve nr K361, summas 151,79 eurot, viivise periood 11.08.2010 kuni 28.12.2010 kokku 140 päeva, summas 21,25 eurot (332,50 krooni); arve K417, summas 151,41 eurot, viivise periood 10.09.2010 kuni 28.12.2010, kokku 110 päeva , summas 16,65 eurot (260, 59 krooni). Eeltoodu alusel mõistab kohus välja viivise kokku summas 371.00 eurot. Kohus jätab rahuldamata Kostja taotluse viivise vähendamiseks, kuna väljamõistetav viivis ei ole liialt suur.
23.Pooled vaidlevad selle üle, kas Kostja on kohustatud maksma leppetrahvi või mitte. Kostja leiab, et leppetrahvi saamise eeldused ei ole täidetud. Hageja nõuab leppetrahvi üürilepingu punkti 10.4 kohaselt, millest lähtuvalt saab leppetrahvi määrata punktis 4.2 rikkumise eest. Seoses esitatud nõudega märgib kohus järgmist. Üürilepingu punktis 10.4 on pooled kokku leppinud, et kui üürnik rikub Lepingu punkti 4.2 tingimusi, kohustub ta tasuma Üürileandjale iga rikkumise eest leppetrahvi 1000.- krooni, kestva rikkumise korral 300.- krooni iga rikkumises oldud päeva eest. Lepingu punktis 4.2 on kokku lepitud, et Üüripind antakse kasutamiseks kaubanduspinnana, järgnevate kaupade müümiseks: lilled ja sellega seonduvad kaubad. Hageja leiab, et lepingu punkti 6.1.1 kohaselt oli Kostja kohustatud tagama lillede müügitegevuse üüripinnal. Lepingu punktis 6.1.1 kohaselt on üürnik kohustatud kasutama Üüripinda heaperemehelikult vastavauses lepingu punktis 4.2 sätestatud sihtotstarbega, alustades äritegevust KAGUKESKUSE avamise päeval ning kindlustama Üüriobjekti lahtioleku äritegevuseks. Kohus leiab, et lepingu tõlgendamisel tuleb juhinduda VÕS § 29 sätetest ja kuna poolte ühist tahet nimetatud lepingupunktide osas ei ole võimalik tuvastada, tuleb kohaldada VÕS § 29 lg 4. VÕS § 29 lg 4 sätestatu kohaselt kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Tähtsust ei oma siinjuures Hageja poolt väidetu, et Kostja ei ole esitanud vastuväiteid leppetrahvi kohaldamisele eelnevalt. VÕS § 29 lg 3 peetakse silmas lepingu sõlmimise momenti ja seda, et Kostjale oleks ka juba lepingu sõlmimise ajal olnud teada lepingu punkti 4.2 tähendus. Poolte vaidlus seisneb selles, kas lepingu punktis 4.2 on kokku lepitud kohustus, et lilleäri tuleb pidada avatuna ning selle kohustuse rikkumise eest on ette nähtud trahv. Leppetrahv VÕS § 158 lg 1 kohaselt on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingu s määratletud rahasumma.
7(8)
Kohus leiab, et Kostja poolt lepingu punkti 4.2 rikkumine ei ole tõendatud. Tõlgendades lepingu punkti 4.2 kokkulepet, tuleb seda mõista selliselt, et üürilepingus näidatud pinnal tohib Kostja müüa ainult lilli ja sellega seonduvaid kaupu st. mitte teist liiki kaupa. Lepingupunkt 4.2 näitab sihtotstarvet st. millist kaupa on õigus Kostjal üüritud pinnal müüa. Kohtu järeldust kinnitab ka lepingu punkt 6.1.1, kus on sõnaselgelt ka märgitud, et „kasutama Üüripinda heaperemehelikult vastavuses Lepingu punktis 4.2 sätestatud sihtotstarbega, ...“. Seega on pooled lepingu punktis 4.2. kokku leppinud üüripinna sihtotstarbe, mitte kohustuse tagada üüripinna lahtiolek ja seal lillede ja sellega seonduvate kaupade müük. Kohustus kindlustada üüriobjekti lahtiolek äritegevuseks tuleneb lepingupunktist 6.1.1, kuid selle kokkuleppe rikkumise eest ei ole pooled leppetrahvi kokku leppinud. Kohus leiab, et VÕS § 158 lg 1 kohaselt peab leppetrahv olema lepingus selgelt kokku lepitud. Asjaolu, et Kostja ei ole leppetrahvi osas esitanud vastuväiteid varasemas pooltevahelises kirjavahetuses, ei anna alust temalt leppetrahvi nõuda. Eeltoodu alusel leiab kohus, et leppetrahvi nõue ei põhine lepingul ja kohus jätab selle rahuldamata.
24.Hageja on märkinud, et kandis saamata jäänud üüritulu ja kommunaalteenuste näol kahju VÕS § 128 lg 4 kohaselt. Kostja leiab, et VÕS § 127 lg 2 tulenevalt ei pea Hagejale saamata jäänud üüritasu ja kommunaalmakseid maksma, kuna üüripinnal oli uus üürnik. Kohus nõustub Kostjaga. Nähtuvalt Hageja, AS Semuehitus ja OÜ Angelgold vahel sõlmitud lepingust andis Hageja sama üüripinna üürile uuele üürnikule (tl. 125-135, 240- 247). Isegi juhul, kui uus üürileping oli sõlmitud teistel tingimustel kui Kostjaga, ei saa seda osa käsitleda Kostja poolt Hagejale tekitatud kahjuna. Kostja andis Hagejale akti alusel üüripinna üle 30.08.2010 ja seega ei saanud Kostja nimetatud üüripinda ka kasutada. Seega ei kuulu Hageja nõue kahju hüvitamiseks rahuldamisele.
25.Hageja taotles, et juhul kui kohus jätab leppetrahvi nõude või leppetrahvi viivisenõude rahuldamata, rahuldada üüritasu nõue samas ulatuses. Kohus leiab, et Hageja alternatiivne nõue ei kuulu rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et üürileping lõppes poolte vahel kokkuleppel ja peale lepingu lõppemist ei ole üürileandjal õigust üüri nõuda. 30.08.2010 anti üüritud ruumid Hagejale üle. Seega puudub Hagejal täiendava üüri nõue.
26.Kohus rahuldab esitatud hagi osaliselt ja mõistab Kostjalt välja üürivõlgnevuse summas 1662.08 eurot, võlgnevuse kommunaalteenuste eest 454.73 eurot, viivised 371.00 eurot, kokku 2487,81 eurot.
27.Kohus leiab, et asjakohased ei ole ja kohus ei hinda järgmisi tõendeid: AS Semuehitus e-kiri ASle Mileedi (tl.35); pretensioon (tl.37-38); teade (tl.40); koopiad ajaleheartiklist (tl.101, 103); väljavõte Kagukeskuse koduleheküljelt (tl.107). Menetluskulud
28.Vastavalt TsMS § 163 lg-le 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulus kohtu määramisel võrdselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja nõudest so 4168.38 euro suurusest nõudest rahuldas kohus 2487,81eurot ca 60 % nõudest. Kohus leiab, et Hageja menetluskulud tuleb 60% ulatuses Kostja kanda, Kostja menetluskulud 40% ulatuses Hageja kanda. Menetluskulude rahalist kindlaksmääramist võib menetlusosaline taotleda 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks tuleb esitada Tartu Maakohtu Võru Kohtumajale ning avaldusele tuleb lisada menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Heiki Kolk Kohtunik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.