Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

MAAKOHTU LAHEND

vastuvõtud otsus), ning osas, millega määrati majanduskulude arvestamise erisus korteriomanikele ja juriidilistele isikutele (hooldustasu laekumised, 2010. a majandustegevuse aastakava I osa, punkt 1, alapunktid 1.1 ja 1.2) (päevakorra p 3 osas vastuvõtud otsus). Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt asja materjalidest nähtub, et 07.04.2009 üldkoosoleku otsusega kinnitati 2009. a majandustegevuse aastakava. Hooldustasu suuruseks määrati (hooldustasu hulka kuulusid lifti hooldamise kulud, valve, territooriumi ja üldkasutatavate kohtade koristamine): eluruumid ilma liftita – 6,33 krooni/m2; eluruumid liftiga – 6,98 krooni/m2; firmad ilma liftita – 9,67 krooni/m2; firmad liftiga – 11,21 krooni/m2. Korteriühistu 01.04.2010 üldkoosoleku protokollist nähtub, et päevakorras oli seitse punkti, sh p 3 – 2010. a majandustegevuse aastakava kinnitamine ja p 4 – korteriühistu põhikirja p 4.2.e alusel maja korrashoiuks jooksvate kulude arvestamine korteriomanikele olenevalt sellest, kas korterit kasutatakse elamiseks või majandustegevuseks. Üldkoosolek otsustas kinnitada 2010. a majandustegevuse aastakava ning võtta vastu 29.03.2010 juhatuse poolt pakutud põhikirja p 4.2.e redaktsioon: „Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku või juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja -süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas ning maksete jagamise eeskirjadest omanike kahe grupi vahel (füüsilised ja juriidilised isikud), mis on kinnitatud üldkoosolekul.“ 2010. a majandustegevuse aastakava kohaselt on elumaja üldpind 3 837,9 m2, korteriomanikele (füüsilised isikud) kuulub 2 509,1 m2, juriidilistele isikutele 1 328,8 m2, planeeritavad tulud korteriomanikelt on 208 034 krooni (tariif 82,91 krooni/m2) ja juriidilistelt isikutelt 167 148 krooni (125,79 krooni/m2). KÜS § 151 lg 1 sätestab üldnormi, mille järgi üldjuhul arvestatakse majandamiskulud eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja arvestab kõikidele korteriomanikele teenustasu ruutmeetrite järgi, kuid kohaldab juriidilistele isikutele erinevaid tariife. Kohus leidis, et korteriühistu üldkoosolek ei saa jagada mõnda liiki majandamiskulusid oma liikmete vahel, sh teenustasu, mille koosseisus on valve, koristus ja lifti teenindamise kulud, erinevalt lähtudes korteriomandite kasutusviisist (mitteeluruumid/eluruumid). Hageja viidatud lahendis nr 3-2-1-42-04 asus Riigikohus seisukohale, et ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Riigikohus asus seisukohale, et seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamisel. KÜ Puškini 20 põhikiri sätestas 2009. a redaktsioonis, et maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas, 01.04.2010 üldkoosoleku otsusega kinnitatud põhikirja muudatus nägi ette, et maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas ning maksete jagamise eeskirjadest omanike kahe grupi vahel (füüsilised ja juriidilised isikud), mis on kinnitatud üldkoosolekul. Kohus leidis tulenevalt ka Riigikohtu seisukohtadest lahendis nr 3-2-1-53-1, et pindalapõhisest arvestusest erineva regulatsiooni sätestamise võimalus korteriühistu põhikirjas ei tähenda

seda, et ühistu võib rakendada erinevat tariifi korteriühistu liikmetele teenustasu arvestamisel. Pindalapõhisest arvestusest erinev regulatsioon tähendab seda, et teatud liiki kulusid võib arvestada näiteks korteris elavate inimeste arvust, kuid mitte seda, et mitteeluruumide omanikele võiks põhikirjaga sätestada majandamiskulude tasumisel erinevaid aluseid, kui seda on eluruumide omanikel. Kui põhikiri sätestab pindalapõhisest arvestusest erineva regulatsiooni, peab see olema ühesugune nii mitteeluruumide kui ka eluruumide omanikele. Eeltoodust tulenevalt on õige hageja seisukoht, et ühistu ei saa rakendada erinevaid tariife teatud majanduskulude kandmisel lähtudes korteriomandi liigist ja kasutamise otstarbest. Väär on hageja seisukoht, et kostja ei ole esitanud hagejale majandustegevuse aastakava projekti (tl 98-102), kuid hageja märgib õigesti, et korteriühistu ei saatnud hagejale arvestuste metoodikat (maksete jagamise eeskirjad) hooldustasu suuruse arvestamise kohta (tl 89-91). Arvestuste metoodikas (tl 89-91) viidatud KOS § 12 lg 1 ja 2 ei reguleeri majanduskulude kandmist, vaid võimaldab korteriomanikel reguleerida korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamist kokkuleppega.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

deligeeritud korteriühistu üldkoosolekule või juhatusele või kui teised korteriomandi omanikud on sellises kulude jaotuses kokku leppinud. Kohus ei ole seda tõendit hinnanud. Põhiseaduse §-st 11 tulenevalt peavad olema olulised põhjused selleks, et piirata korteriühistu vabadust majandamiskulude jaotuse kehtestamisel, kui seadusandja ei ole seda ise teinud. Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-1-38-06, et „korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing“. Maksete jagamise alus – teenuste tarbimise kogus – vastab VÕS §-des 6 ja 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetele ning headele kommetele. Näiteks maksavad kõik korteriomanikud vee, gaasi ja elektri eest vastavalt tarbitud kogusele. 10.09.2010 kohtuistungil teatas kostja seaduslik esindaja, et AS Narva Vesi arvestab tasu vee eest juriidilistest isikutest korteriomanikele teise tariifi järgi kui füüsilistest isikutest korteriomanikele, kuid ka selles osas ei ole hagejal vastuväiteid. Kuna tariifide aluseks on teenuste tarbimise kogus, ei ole rikutud ka võrdse kohaldamise põhimõtet. Riigikohus on andnud lahendis nr 3-4-1-12-07 võrdsuse idee mõistmise, millest tulenevalt isegi siis, kui tariifide määramisel ei oleks ühtne alus, on võimalik kalduda kõrvale võrdsest kohaldamisest, kui selleks on mõistlik põhjus. Asjaolu, et füüsilistest isikutest korteriomanikud tarbivad teatud teenuseid (lifti, valveteenuste ja üldkasutatavate pindade kasutamine) vähem kui juriidilistest isikutest korteriomanikud, on tuvastanud korteriühistu juhatuse moodustatud töörühm ja arvestuste metoodikas on töörühma järeldused kajastatud (74% elamu külastajatest on juriidilistest isikutest korteriomanike külastajad); 4) on väär hageja ja kohtu väide, et arvestuste metoodika tulnuks esitada hagejale enne 01.04.2010 üldkoosolekut. KÜS § 15 lg 1 järgi tuleb esitada majandustegevuse aastakava projekt, mitte selle koostamise alusdokumendid, milleks on ka arvestuste metoodika. Alles hagiavalduse esitamisel nõudis hageja kostjalt TsMS § 236 alusel arvestuste metoodikat ja kostja selle kohtumenetluse käigus ka esitas; 5) on kohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, mistõttu kohtuotsus ei ole seaduslik ja põhjendatud. Kohus, rikkudes TsMS § 442 lg 8, jättis hindamata osa kostja faktilisi väiteid, asjaolusid ja tõendeid. Vastavalt hagiavaldusele on hagi esemeks korteriühistu 01.04.2010 üldkoosoleku päevakorra p 3 järgi vastuvõetud otsus 2010. a majandustegevuse aastakava kinnitamise kohta. TsMS § 376 lg 1 ja 3 järgi võib hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul ning hagi muutmise avaldusele kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Kohtutoimikus ei ole hageja avaldust hagi muutmiseks ega põhinõude laiendamiseks teiste 01.04.2010 üldkoosoleku otsuste peale. Seega hageja ei ole vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku päevakorra p 4 järgi vastuvõetud otsust põhikirja p 4.2.e uue sõnastuse kinnitamise kohta, kuid kohus tunnistas ka selle otsuse kehtetuks ehk tegi otsuse nõude kohta, mida ei olnud esitatud, rikkudes TsMS § 439.

3) ei saa nõustuda apellandi seisukohaga, et kuna hageja ei vaidlustanud 07.04.2009 üldkoosoleku otsuseid, siis arvestuste metoodika alusel tehtavad arvestused on kehtivad. 07.04.2009 üldkoosoleku protokolli p-st 4.2 nähtub pakkumine rääkida tasumine iga firmaga eraldi läbi, mida 2009. a jooksul aga ei toimunud. Üldkoosolekul arvestuste metoodikat ei kinnitatud ja metoodikat ei ole esitatud ühistu liikmetele kinnitamiseks käesoleva ajani. Korteriühistu juhatus viib majandustegevust läbi ainult koosoleku poolt kinnitatud dokumentide alusel. Kuna 01.04.2010 üldkoosolekul vastu võetud otsus ei ole esitatud metoodika alusel, on rikutud KÜS § 15 lg-t 2. Kostja arvestuste metoodika ning põhikirja p 4.2.e uus redaktsioon on vastuolus KOS § 13 lg-ga 1, KÜS § 151 lg-ga 1 ja AÕS §-ga 75. Tulenevalt AÕS §-st 75 ei saa poolt kohustada tasuma suuremas osas teenustetariife, kui temale kuuluvas osas võrdsetes osades teiste omanikega. Erinevad tariifid füüsiliste ning juriidiliste isikute vahel on võimalikud ainult siis, kui tasuma kohustatud isik on suurema suuruse tasumisega nõus. Kostja paljasõnaliste väidete alusel ei saa teha järeldusi AS Narva Vesi erinevate tariifide kohta, vastavaid AS Narva Vesi arveid ei ole kostja esitanud. Kostja ei ole esitanud õigustatud põhjendusi, miks hageja ilma nõusolekuta peab tasuma teiste korteriomanikega võrreldes suuremas osas. Seda küsimust ei saa lahendada ka üldkoosoleku otsusega, kuna enamushääletuse alusel saab vastu võtta otsuseid, milliseid sätestab kasutuskord, mitte tasumiskord (AÕS § 72 lg 1, 4); 4) ei ole kohus rikkunud menetlusnorme. Üldkoosoleku päevakorra p 4, millega kostja soovis muuta põhikirja, on vastuolus seadustega, seega see punkt on algusest peale tühine. Antud punkt on tihedalt seotud majanduskavaga, mis on hageja poolt vaidlustatud. Hageja täpsustas 21.05.2010 kirjalikult oma nõudeid ning palus tühistada 01.04.2010 üldkoosoleku otsus, mis puudutab erinevat arvutust kommunaalteenuste eest juriidilistele ja füüsilistele isikutele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et kuna hagi esitamise ajal ei olnud hagejale korteriühistu otsustused kättesaadavad, siis takistas see haginõude korrektset formuleerimist. Hageja täpsustas menetluse käigus oma nõudeid kooskõlas kohtu poolt välja nõutud materjalidega, samuti arutati hageja kõiki nõudeid kohtuistungitel, pooled said nende osas seisukohad ja tõendid esitada, samuti arvestades hageja esitatud nõude eesmärki, siis tuleb asuda seisukohale, et tegemist ei ole TsMS § 439 sätete rikkumisega. Maakohus ei ületanud otsuses nõude piire ega teinud otsust nõude kohta, mida ei esitatud, samuti ei rikkunud maakohus poolte ärakuulamise õigust ning kohtulahendis ei tuginenud maakohus asjaoludele, mida menetluses ei arutatud.

Üllar Roostoja

Gerty Pau

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.