OÜ Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija hagi korteriühistu Puškini 20 01. aprilli 2010. a üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
10. september 2010. a
Menetlusosalised
Hageja:
OÜ Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija (RK 10228595; asukoht: Puškini 20-2, Narva 20307)
Hageja esindaja:
V. B., juhatuse liige
Kostja:
KÜ Puškini 20 (RK 80061866; asukoht: Puškini 20, Narva 20307)
Kostja esindajad:
L. U., juhatuse liige M. T., volikirja alusel
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks korteriühistu Puškini 20 01. aprilli üldkoosoleku otsus (päevakorra punkti 4 osas vastuvõtud otsus) osas, millega muudeti korteriühistu põhikirja punkti 4.2e redaktsiooni, mis võimaldab maksete suuruse arvestamisel lähtuda maksete jagamise eeskirjadest omanike kahe grupi vahel (füüsilised ja juriidilised isikud).
3.Tunnistada kehtetuks korteriühistu Puškini 20 01. aprilli üldkoosoleku otsus (päevakorra punkti 3 osas vastuvõtud otsus) osas, millega määrati majanduskulude
arvestamise erisus korteriomanikele ja juriidilistele isikutele (hooldustasu laekumised, 2010. a majandustegevuse aastakava I osa, punkt 1, alapunktid 1.1 ja 1.2).
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Hageja menetluskulud peab kandma kostja.
2.Kostja menetluskulud jäävad kostja enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Menetlusosalistel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
I Asjaolud ja hagiavaldus
1.Narva linnas Puškini tänav 20 asuva elumaja ühiseks majandamiseks on korteriomanike poolt moodustatud korteriühistu Puškini 20 (RK 80061866).
2.OÜ-le Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija kuulub elumajas Puškini 20 mitteeluruum M3 (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Narva jaoskonna registriosa nr 3248309 (561/38351 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa mitteeluruum M3, mille üldpind on 56,10 m2).
3.01. aprillil 2010. a toimus KÜ Puškini 20 üldkoosolek. Üldkoosoleku päevakorras oli 7 küsimust, neist päevakorra p 3 – 2010. a majandustegevuse aastakava kinnitamine ja p 4 – põhikirja p 4.2e uue redaktsiooni kinnitamine. Üldkoosolek otsustas – kinnitada juhatuse poolt pakutud majandustegevuse aastakava 2010. aastaks alates 01.04.2010. a, kinnitada põhikirja p 4.2e uus redaktsioon.
4.OÜ Esteetilise Meditsiini Keskus Gratsija esitas 11.05.2010. a kohtule hagi KÜ Puškini 20 vastu üldkoosoleku 01.04.2010. a otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sätestab korteriühistu põhikirja punkt 4.2e, korteriühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt – kord kuus ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja – süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne).
Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas. Vaatamata põhikirjale ja ning korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg 1, korteriühistu seaduse (KÜS) § 15-1, asjaõigusseaduse (AÕS) § 75, millised sätestavad, et korteriomandiga seotud maksed peavad olema võrdelised korteriomandi suurusega, on kostja rikkunud seadust korteriühistu asutamisest alates. KÜ juhatus arvestab makseid erinevalt juriidilistele isikutele ja füüsilistele isikutele. Füüsilistest isikutest korteriomanikud maksavad vähem kui juriidilistest isikutest korteriomanikud, mis on vastuolus seadusega. Erinevalt arvestatakse makseid vee, valve, prügiveo ja territooriumi korrashoiu eest. Hagejale ei ole esitatud kaks nädalat enne üldkoosoleku toimumist majandustegevuse aastakava projekti, mis on vastuolus KÜS § 15 lg 2. Üldkoosoleku otsused on vastuolus KÜS § 15-1 lg 1, KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1. Hageja taotleb, et kohus tunnistaks kehtetuks 01.04.2010. a üldkoosoleku otsuse, millega võeti vastu 2010. a majandustegevuse aastakava vastavalt mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1.
II Kostja vastus
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Kirjalikus vastuses (tl 81-84) esitas kostja alljärgnevad vastuväited:
5.1.Korteriomanike omavahelistes suhetes tuleb kohaldada KOS ja KÜS norme, mis on spetsiifilisemad kui AÕS normid. Korteriühistu nõuded hagejale majandamiskulude tasumise osas on põhjendatud ja õiguspärased. Juriidilistele isikutele on tasumiseks kehtestatud suuremad mahud kui füüsilistele isikutele ning selline kord on põhjendatud, seaduslik ja ei kitsenda hageja õigusi.
5.2.Erinevad tariifid juriidilistele isikutele on määratud seetõttu, et sellised korteriomandid ei ole eluruumid, neid kasutatakse ettevõtja poolt ettevõtlusega tegelemiseks ja nõuavad suuremaid majandamiskulusid korteriühistult. Klientide süstemaatiline käimine läbi ainukese üldkasutatava sissepääsu ja läbi eeskoja on pannud korteriühistu olukorda, kus on vajalik valvuri olemasolu maja hallis, kes teenindaks hoone sissepääsu. Valvuritele on vaja maksta palka, samuti pidevalt hageja juures käivad kliendid eeldavad ka suuremaid kohustusi puhtuse ja korra hoidmisel üldkasutatavates kohtades. Arvestades eeltoodut, on ebaõiglane panna lisakulutused, mis on seotud korteriomandite teenindamisega, millistes teostatakse ettevõtlust, kõigi korteriomanike kanda, sh nende kanda, kes kasutavad korteriomandit eluruumina. Erinevus on ka korteriomanike vahel, kes kasutavad lifte ning kes lifte ei kasuta. Kostja leiab, et seadus ei sätesta formaalset osade võrdsust korteriomanike vahel, mis on seotud kulutuste tasumisega eluruumi hoolduse eest, vastupidi KÜS § 15-1 lg 1 tuleneb, et selline kohustus omab eelkõige majandusliku põhjendatust.
5.3.Kostja on hagejale saatnud elektronkirja üldkoosoleku toimumise kohta, milles on märgitud üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, päevakord ning kirjale on lisatud majandustegevuse aruanne 2009. a kohta ja majandustegevuse kava aastaks 2010.
III Hageja seisukoht kostja vastusele
6.Hageja esitas 06.08.2010. a seisukoha (tl 111-112), mille kohaselt:
6.1.Kuigi makseid arvestatakse korteriomanikele lähtuvalt üldpinna suurusest, kohaldatakse juriidilistele ja füüsilistele isikutele erinevat tariifi. Kui üldkoosolekul hääletati arvestuse kohaldamise metoodika suhtes (erinevate tariifide kohaldamine), siis arvestamise metoodikat korteriomanikele ei antud. Seega ei esitatud 2010. majandustegevuse kava korteriomanikele täies ulatuses.
6.2.Hageja tugineb Riigikohtu seisukohale asjas 3-2-1-42-04, milles asuti seisukohale, et mitteeluruumi omanik peab tasuma ühistule makseid vastavalt temale kuuluva osa suurusele, nagu tasuvad ka eluruumide omanikud.
6.3.Seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamiseks.
IV Kohtuistung
7.Kohtuistungil hageja esindaja jäi nõude juurde ja taotles hagi rahuldamist.
8.Kostja esindajad hagi ei tunnistanud. Kostja esindaja L. U. märkis, et korteriühistu on palganud kolm valvurit, kes peavad maja hallis korda ja juhatavad inimesi firmade kabinettidesse. 70% inimestest, kes majja siseneb, on firmade kliendid. Prügiveo tariif on kõigil ühesugune, arveid vee eest esitab AS Narva Vesi ning nende tariif juriidilistele ja füüsilistele isikutele on erinev. Metoodika, kuidas arvestada makseid juriidilistele ja füüsilistele isikutele, on tehtud 2009. aastal. Hooldustasu hulka kuulub ka lifti kasutamise tasu, valvurite palgafond ja koristamine. V Kohtu põhjendused
9.Kohus tutvunud asja materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
10.Asja materjalidest nähtub, et 07.04.2009. a üldkoosoleku otsusega (tl 46-51) kinnitati 2009. aasta majandustegevuse aastakava. Hooldustasu suuruseks määrati (hooldustasu hulka kuulus lifti hooldamise kulud, valve, territooriumi ja üldkasutatavate kohtade koristamine): - eluruumid ilma liftita (korteriomanikud, kes ei kasuta lifti) 6,33 krooni/m2 - eluruumid liftiga – 6,98 krooni/m2 - firmad ilma liftita – 9,67 krooni/m2 - firmad liftiga – 11,21 krooni/m2
11.Korteriühistu põhikirja p 4.2e redaktsioon võeti vastu 15.01.2009. a. P 4.2e „Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt - kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja –süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas“.
12.Korteriühistu 01.04.2010. a protokollist (tl 52-62) nähtub, et üldkoosoleku päevakorras oli 7 punkti, neist p 3 – 2010. a majandustegevuse aastakava kinnitamine, p 4 – korteriühistu põhikirja p 4.2e alusel maja korrashoiuks jooksvate kulude arvestamine korteriomanikele olenevalt sellest, kas korterit kasutatakse elamiseks või majandustegevuseks. Üldkoosolek otsustas kinnitada 2010. a majandustegevuse aastakava ning otsustati võtta vastu 29.03.2010. a juhatuse poolt pakutud põhikirja p 4.2e redaktsioon: „Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt - kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku või juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja –süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas ning maksete jagamise eeskirjadest omanike kahe grupi vahel (füüsilised ja juriidilised isikud), mis on kinnitatud üldkoosolekul.“. Päevakorra p 7 otsustati 2010. aasta lõpuks lahendada küsimus valvurite asemel elektroonilise ukseluku paigaldamiseks.
13.2010. aasta majandustegevuse aastakava (tl 71) kohaselt on elumaja üldpind 3 837,9 m2, korteriomanikele (füüsilised isikud) kuulub 2 509,1 m2, juriidilistele isikutele 1 328,8 m2, planeeritavad tulud korteriomanikelt on 208 034 krooni (tariif 82,91 krooni/m2) ja juriidilistelt isikutelt 167 148 krooni (125,79 krooni/m2).
14.Kostja on seisukohal, et korteriühistu liikmed, kellele kuuluvad elumajas mitteeluruumid (juriidilised isikud) ja kes kasutavad mitteeluruume ettevõtlusega tegelemiseks ja nõuavad suuremaid majandamiskulusid korteriühistult. Klientide süstemaatiline käimine läbi ainukese üldkasutatava sissepääsu ja läbi eeskoja on pannud korteriühistu olukorda, kus on vajalik valvuri olemasolu maja hallis, kes teenindaks hoone sissepääsu. Valvuritele on vaja maksta palka, samuti pidevalt hageja juures käivad kliendid eeldavad ka suuremaid kohustusi puhtuse ja korra hoidmisel üldkasutatavates kohtades. Arvestades eeltoodut, on ebaõiglane panna lisakulutused, mis on seotud korteriomandite teenindamisega, millistes teostatakse ettevõtlust, kõigi korteriomanike kanda, sh nende kanda, kes kasutavad korteriomandit eluruumina. Erinevus on ka korteriomanike vahel, kes kasutavad lifte ning kes lifte ei kasuta.
15.Hageja on seisukohal, et korteriomandiga seotud maksed peavad olema võrdelised korteriomandi suurusega.
16.KÜS § 15-1 lg 1 sätestab, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise
tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi 2. lõike 1. lause kohaselt eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid.
17.Asja materjalidest nähtub, et elumajas Puškini 20 on korteriomandid, mida kasutatakse eluruumidena kui ka mitteeluruumidena. Poolte selgituste kohaselt on elumajas üks välisuks, maja hallis on valvur, kes juhatab kliente majas asuvatesse äriruumidesse. KÜS § 15-1 lg 1 sätestab üldnormi, mille järgi üldjuhul arvestatakse majandamiskulud eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja arvestab kõikidele korteriomanikele teenustasu ruutmeetrite järgi, kuid kohaldab juriidilistele isikutele erinevaid tariife.
18.Kohus leiab, et korteriühistu üldkoosoleku ei saa jagada mõnda liiki majandamiskulusid oma liikmete vahel, sh teenustasu, mille koosseisus on valve, koristus ja lifti teenindamise kulud), erinevalt lähtudes korteriomandite kasutusviisist (mitteeluruumid / eluruumid). Hageja viitas Riigikohtu lahendile 3-2-1-42-04 (arvutivõrgus kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-42-04 ). Nimetatud otsuses asus Riigikohus seisukohale, et ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Riigikohus asus seisukohale, et seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamisel.
19.KÜ Puškini 20 põhikiri sätestas 2009. a redaktsioonis, et maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas ning 01.04.2010. a üldkoosoleku otsusega kinnitatud põhikirja muudatus nägi ette, et maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitte-eluruumide üldpinnast majas ning maksete jagamise eeskirjadest omanike kahe grupi vahel (füüsilised ja juriidilised isikud), mis on kinnitatud üldkoosolekul.
20.Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-53-10 (arvutivõrgus kättesaadav: http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-53-10 ) leidnud, et KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud selle seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga /.../ Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Pindalapõhisest arvestusest erineva regulatsiooni sätestamise võimalus korteriühistu põhikirjas ei tähenda seda, et korteriühistu võib rakendada erinevat tariifi korteriühistu liikmetele teenustasu arvestamisel. Pindalapõhisest arvestusest erinev regulatsioon tähendab
seda, et teatud liiki kulusid võib arvestada näiteks korteris elavate inimeste arvust, kuid mitte seda, et mitteeluruumide omanikele võiks põhikirjaga sätestada majandamiskulude tasumisel erinevaid aluseid, kui seda on eluruumide omanikel. Kui põhikiri sätestab pindalapõhisest arvestusest erineva regulatsiooni, peab see olema ühesugune nii mitteeluruumide kui ka eluruumide omanikele.
22.Eeltoodust tulenevalt on õige hageja seisukoht, et korteriühistu ei saa rakendada erinevaid tariife teatud majanduskulude kandmisel sätestada erinevalt lähtudes korteriomandi liigist ja kasutamise otstarbest. Väär on hageja seisukoht, et kostja ei ole esitanud hagejale majandustegevuse aastakava projekti (vt tl 98-102), kuid hageja märgib õieti, et korteriühistu ei saatnud hagejale arvestuste metoodikat (maksete jagamise eeskirjad) hooldustasu suuruse arvestamise kohta (tl 89-91).
23.Arvestuste metoodikas (tl 89-91) viidatud KOS § 12 lg 1 ja lg 2 ei reguleeri majanduskulude kandmist vaid võimaldab korteriomanikel reguleerida korteriomandi reaalosa ja kaasomandi kasutamist kokkuleppega.
VI Menetluskulude jaotus
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega kannab hageja menetluskulud kostja ning kostja menetluskulud jäävad kostja enda kanda.
25.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.