2-10-3260/28 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

6.Sõnastada maakohtu resolutsioon tervikuna järgmiselt: Kohustada Leonid Tabajevit üle andma Indrek Laineveerile Tallinnas Karu tn 39 kinnistu oluliseks osaks oleva hoone ruumid, mis on kohtuotsuse lisaks oleval plaanil märgitud numbritega 149-156. Määrata kohtuotsuse täitmise tähtaeg ja viis: Ruumide üleandmisel tuleb läbi viia Leonid Tabajevi ja Indrek Laineveeri osavõtul ruumide ülevaatamine. Ruumide üleandmisel tuleb koostada üleandmise akt. Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel hiljemalt kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest, so üle andmata jätmisel või üleandmisest keeldumisel, tuleb Leonid Tabajev Karu tn 39 ruumidest nr 149-156 välja tõsta. Jätta poolte menetluskulud 50 % ulatuses hageja ning 50 % ulatuses kostja kanda. Edasikaebe kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 21.01.2010 esitas Indrek Laineveer (hageja) maakohtusse Leonid Tabajevi (kostja) vastu hagi kinnistu oluliseks osaks oleva hoone asukohaga Tallinnas, Karu tn 39 ruumide nr 149-156 kaasomandiõiguse tunnustamiseks ja ruumide üleandmiseks kohustamiseks. Hageja palus määrata kohtuotsuse täitmise viis selliselt, et kostja annab kohtuotsuse jõustumisest ühe kuu jooksul ruumid hagejale üle ja pooled teostavad ühiselt ruumide ülevaatuse. Ruumide üleandmise järgselt sulgeb kostja juurdepääsu ruumidesse Tuukri põik 3 elamust. Ruumide vabatahtlikust üleandmisest keeldumisel palus hageja kostja ruumidest välja tõsta. Hagiavalduse kohaselt on Tallinnas, Karu tn 39 asuv elamu ja krunt jagatud 51 korteriomandiks. Hageja on Karu tn 39-10 korteriomandi omanik ja samal ajal ka korteriühistu Karu 39 juhatuse liige. Karu tn 39 kinnistu oluliseks osaks oleva elamu ruumid nr 149-156 on mitteeluruumid ja need ei kuulu mitte ühegi Karu tn 39 korteriomandi reaalosa koosseisu. Ruumid on kostja valduses ja kasutuses, kuid õiguslik alus selleks puudub. Karu tn 39 kinnistul asuv elamu valmis 1990. a ning ruumi kasutusotstarve on ruumide eplikatsiooni järgi järgmine: ruum 149 kompressori ruum, ruum 150 panipaik, ruum 151 vaheruum, ruum 152 ametiruum, ruum 153 dušširuum, ruum nr 154 tualettruum, ruumid nr 155 ja nr 156 ametiruumid. Karu tn 39 kinnistu ja sellel asuv elamu piirneb Tuukri põik 3 asuva kinnistuga ja seal asuva elamuga, mis tagastati omandireformi käigus kostjale. Karu tn 39 kinnistul asuva elamu ehitamise ajal tagati vaidlusalustele ruumidele nr 151-156 juurdepääs üksnes läbi Tuukri põik 3 hoone esimesel korrusel asuva kaubanduspinna ja ruumile 150 läbi Tuukri põik

Tsiviilasi nr: 2-10-3260 3 asuva laohoone ning ruumi 149 pääseb Karu 39 kinnistul asuva elamu hoovile avanevast uksest, mille on paigaldanud kostja ja mille võtmed on üksnes kostjal. Hageja on pidanud kostjaga läbirääkimisi ruumide üleandmiseks, mille käigus ei ole kostja välja toonud ühtegi õiguslikku alust, mis võimaldaksid tal ruume kasutada. Hageja on kinnistusraamatu kande järgi Karu tn 39 kinnistu korteriomandi omanik, mh ka reaalsoaks mitteolevate ruumide kaasomanik. Kaasomanikel on kolmandate isikute ees omaniku õigused. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjale tagastati Tuukri põik 3 asuv elamu vallasasjana omandireformi käigus. Kostjale anti aktiga üle ka vaidlusalused ruumid. Ruumid on projekteeritud ja ehitatud spetsiaalselt Tuukri põik 3 asunud kaupluseruumide abiruumideks ja need on vajalikud kaupluse ruumide kasutamiseks. Vaidlusalused ruumid on Tuukri põik 3 maja päraldised ja nende valdus anti omandireformi käigus omavalitsuse poolt kostjale üle. See ongi ruumide valdamise seaduslik alus. Seaduslikku kasutamist ja valdamist tõendavad ka omavalitsuse poolt välja antud kauplemisload, mis lubavad kostjal ruumides kaubelda. Probleemid tekkisid pärast kinnistamist. Kinnistu piirid läksid mööda maja seina ja selle tulemusel sattusid vaidlusalused ruumid 2001. a hageja kinnistu territooriumile. Pärast kinnistamist hakkasid korteriühistu Karu 39 juhatuse liikmed nõudma ruumide üleandmist. Omandiõigust tõendab hooneregistri skeem ja kaupluse projekt. Esimese astme kohtu otsus Maakohus tegi 17.12.2010 otsuse, millega rahuldas hagi. Kohus tunnustas hageja kaasomandiõigust Tallinnas, Karu tn 39 kinnistu oluliseks osaks oleva hoone ruumidele (plaanil 149-156) ja kohustas kostjat hagejale nimetatud ruumid üle andma. Kohus määras, et ruumide üleandmisel tuleb poolte osavõtul ruumid üle vaadata, koostada ruumide üleandmise akt ja ruumide üleandmata jätmisel või üleandmisest keeldumisel tõsta kostja kõnealustest ruumidest välja. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kinnisturaamatust nähtuvalt paiknevad vaidlusalused ruumid Karu tn 39 kinnistul asuvas elamus, mis on kinnistu oluline osa ning ruume valdab ja kasutab kostja. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õiguslik alus ruumide kasutamiseks ja valdamiseks või mitte. AÕS § 68 lg 1 sätestab, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Asja lahendamiseks tuleb välja selgitada, kas hageja on ruumide kaasomanik ning kas kostjal on valdamiseks õiguslik alus. Kinnistusraamatu õigsust eeldatakse, seega peab vastupidist tõendama kostja. Samuti peab kostja tõendama, et tal on kas seadusest või tehingust tulenev õigus ruume vallata. Kinnistusraamatu väljavõttest ja kinnistu plaanist, mille alusel on kinnistamiskanne tehtud, nähtub, et vaidlusalused ruumid on Karu tn 39 elamu osa. Elamu on kinnistu oluline osa. Kostja möönis kohtuistungil, et ta ei ole kinnistamist vaidlustanud. Kohtule esitatud aktist nähtub, et Tuukri põik 3/Karu 41 elamu (4 korruseline kivimaja) kui vallasasi anti kostjale (kostja õiguseellasele A. T) omandireformi käigus üle kohaliku omavalitsuse poolt. Aktis ei ole märgitud konkreetseid ruume, mis kostjale on üle antud. Kohtule esitatud fotodest nähtub, et vaidlusalused ruumid on ehituslikult Karu tn 39 elamu osa, mitte Tuukri põik 3 elamu osa. Kui kostjale anti omandireformi käigus üle 4 korruseline hoone asukohaga Tuukri põik 3, siis ei antud talle õiguslikus mõttes üle valdust Karu tn 38 hoone osaks olevatele ruumidele. Asjaolu, et ruumidel on juurdepääs üksnes kostja omandilt ja kostja sai seetõttu ka valduse ruumidele, ei muuda valdust seaduslikuks. Kaupluse projekt ei tõenda omandiõigust, vaid üksnes ruumide paiknemist hoones. Kohus tuvastas, et kostjale ei antud omandireformi käigus vara tagastamisel üle Karu tn 39 elamu osaks olevaid

Tsiviilasi nr: 2-10-3260 vaidluslauseid ruume. Seega ei olnud kostjal ka õiguslikku alust Karu tn 39 ruumide kui vallasasjade kasutamiseks. Kinnistamise käigus muutus Karu tn 39 elamu kinnistu oluliseks osaks. Kostja ei ole kinnistamismenetluse käigus ega hiljem vaidlustanud ei katastriüksuse ega kinnistu moodustamist. Hageja on kinnistusraamatu järgi Karu tn 39 kaasomandi osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa, omanik ja seega ka vaidlusaluste ruumide kui kinnistu olulise osa omanik. Kostja ei ole tõendanud, et kinnistusraamatu kanne on vale. Samuti ei ole leidnud tõendamist, et kostja valdus vaidlusalustele ruumidele oleks seaduslik. Seega valdab kostja ruume ebaseadluslikult ja need tuleb kostjalt hagejale välja nõuda. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada 17.12.2010 otsuse valduse üleandmise osas ja teha selles osas uus otsus, millega tunnistada ruumide nr 149-156 valdamine kostja poolt seaduslikuks või määrata uus tähtaeg ruumide üleandmiseks, sest kostja ei jõua ruumide vabastamisega seotud toiminguid teostada ühe kuu jooksul. Kostja valdab alates 01.03.1994 vaidlusaluseid ruume seaduslikult. Kostja ei ole tunnistanud, et vaidlusalused ruumid on Karu tn 39 elamu osaks. Kohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 34, sest sama paragrahvi lõike 2 kohaselt pidanuks hageja tõendama valduse ebaseaduslikkust. Seda hageja pole teinud. Kõnealused ruumid on alates 1989. a kaupluse osaks, mis paiknes Tuukri põik 3 elamus. Vaidlusalused ruumid kuuluvad kauplusele. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada seoses hageja loobumisega omandiõiguse tunnustamise nõudest. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata valduse kaitse hagi rahuldamise osas, täiendada tuleb kohtuotsuse täitmise viisi ja tähtaega ning muuta menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonikohtu istungil loobus hageja oma nõudest tunnustada hageja õigust vaidlusalusele kaasomandile. Sellega seoses lõpetab ringkonnakohus nimetatud nõudes menetluse ja maakohtu otsus nõude rahuldamise osas kuulub tühistamisele (TsMS § 429 lg 1 ja § 431 lg 2). Ringkonnakohus nõustub maakohtu antud hinnanguga, et kostjal puudub vaidlusaluste ruumide kasutamise õigus. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki kostja seisukohti ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks tuleb hagi rahuldada. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 1 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi seetõttu korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Kostja poolt viidatud menetlusnormide rikkumist tõendamiskoormise jaotamisel tulenevalt AÕS § 34 lg-s 2 sätestatust või materiaalõiguse ekslikku kohaldamist ringkonnakohus maakohtu otsuses ei tuvastanud. AÕS § 34 lg 2 kohaselt loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Käesolevas asjas on hageja tõendanud oma omandiõiguse vaidlusalusele kaasomandi osale ja selle, et ta on avaldanud tahet kostja valdus lõpetada. Kuivõrd kostja ei ole valdust lõpetanud, ongi valdus ebaseaduslik. Kostja ei ole tõendanud, et tal on mingi seadusest või tehingust tulenev alus hageja omandit vallata.