Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(5)

Tsiviilasi nr: 2-09-23007 andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Vyacheslav Zaprometov esitas 20.05.2009 Harju Maakohtusse hagi, milles palus OÜ-lt TeraIter välja mõista 261 000 krooni, millest ettemaks 130 500 krooni ja leppetrahv 130 500 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja S.T 29.06.2006 notariaalse eellepingu, millega pooled võtsid kohustuse sõlmida müügileping. Lepingu esemeks oli maatükk Saue vallas. Eellepingu kohaselt pidi müügileping olema sõlmitud hiljemalt 30.04.2007. 22.03.2007 sõlmitud notariaalse lepinguga võttis hageja S.T üle eellepingust tulenevad õigused ja kohustused. 22.03.2007 sõlmisid hageja ja S.T eellepingu ülevõtmise lepingu, millega S.T andis hagejale tervikuna üle eellepingust tulenevad õigused ja kohustused. 22.03.2007 lepingu sõlmimisel avaldas kostja, et detailplaneeringu kehtestamine pikeneb ja hageja nõustus, et müügileping sõlmitakse natuke hiljem. 19.01.2009 esitas hageja eellepingust taganemise avalduse, kuna kostja ei täitnud oma kohustust. Hageja nõudis kostjalt ettemaksu 130 500 krooni tagasi. Kostja varjas hageja eest olulist informatsiooni, kuna ei teatanud, et detailplaneeringuga seoses on käimas kohtuvaidlus. Tulenevalt eellepingu punktist 9.1 on hagejal õigus nõuda kostjalt ka leppetrahvi 130 500 krooni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Eellepingu sõlmimise ajal ei olnud kostja teadlik detailplaneeringu peatamisest. 22.03.2007 lepingu sõlmimise ajaks oli kostja asunud takistusi kõrvaldama ja pöördunud kohtusse. Hageja oli teadlik, et detailplaneeringu kehtestamine pikeneb ja nõustus ootama. Kostja kohustused on jäänud täitmata kostjast sõltumatutel põhjustel. Kostjapoolne lepingu rikkumine on vabandatav, kuna kohaliku omavalitsuse poolt seatud takistust saab lugeda vääramatuks jõuks. Hageja ei ole eellepingust taganemisel kinni pidanud mõistlikust ajast. Hageja esitas avalduse lepingust taganemiseks seoses üldise majandusliku olukorra halvenemisega ja sooviga kahjustada kostjat. Samuti ei ole leppetrahvi nõue esitatud mõistliku aja jooksul ning on seetõttu alusetu. Ka leppetrahvi nõude esitas hageja kostjale peaaegu kaks aastat peale lepingu tingimuste rikkumist. Lepingus ei ole kokku lepitud, et hoolimata lepingu rikkumise vabandatavusest on ostjal õigus nõuda leppetrahvi müüjalt. Kostjapoolne lepingu tingimuste täitmata jätmine ei oleks takistanud hagejal saada kokkulepitud suuruses kinnistu kaasomanikuks. Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus rahuldas 22.03.2010 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejale välja 261 00 krooni. Kohtuotsuse kohaselt sõlmisid 29.06.2006 kostja müüjana ning S.T ostjana eellepingu, millega S.T kohustus ostma kinnistu Saue vallas xxxxx x jagamise tulemusena tekkiva kinnisasja pindalaga 1500 m2. Lepingu punktis 4.2 leppisid kostja ja S.T kokku, et sõlmivad lepingu eseme müügilepingu 30 päeva jooksul pärast lepingu eseme registreerimist iseseisva katastriüksusena maakatastris või neljakümne päeva jooksul pärast seda, kui müüja on jaganud kinnistu iseseisvateks kinnistuteks ja on võimalik ostjale kinnisomand üle anda, kuid mitte hiljem kui 30.04.2007. Eellepingu järgi kohustus S.T lepingu eseme eest tasuma 652 500 krooni, millest 130 500 krooni eellepingu sõlmimisest kolme päeva jooksul. 22.03.2007 sõlmisid hageja ja S.T eellepingu ülevõtmise lepingu, millega S.T andis hagejale tervikuna üle

2(5)

Tsiviilasi nr: 2-09-23007 eellepingust tulenevad õigused ja kohustused. Samuti andis kostja nõusoleku eellepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisele. Lisaks andis hageja 22.03.2007 kinnituse, et ta on teadlik detailplaneeringu peatamisest ja on nõus ootama. Eellepingu punkt 9.1 sätestab, et ostjal on kuni müügilepingu sõlmimiseni õigus eellepingust taganeda, kui müüja ei täitnud tähtaegselt käesoleva lepingu punktis 4.2 võetud kohustust. 19.01.2009 teatas hageja kostjale eellepingust taganemisest, kuna kostja ei sõlminud mõistliku aja jooksul ostu-müügilepingut. Hageja nõudis ettemaksu 130 500 krooni tagastamist ning leppetrahvi 130 500 krooni. Eellepingu kohaselt tuli müügileping sõlmida hiljemalt 30.04.2007. 22.03.2007 nõustus hageja, et eelleping sõlmitakse hiljem. Hageja taganes lepingust 19.01.2009. Kohus leidis, et lepingust taganemise ajaks oli lepingu sõlmimiseks mõistlik vajalik aeg möödunud. Seda, et lepingust taganemise ajaks oli kohustuse täitmise mõistlik aeg möödunud, kinnitab ka kostja vastuväide, et hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul lepingu rikkumisest teadasaamisest. Kohtuotsuse kohaselt ei saa detailplaneeringu peatamist käsitleda vääramatu jõuna. VÕS § 103 lg 2 sätestab, et vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Eellepingu sõlmimise ajaks ei olnud detailplaneeringut kinnitatud. Seega pidi kostja ette nägema, et detailplaneeringu kehtestamise peatamine ei ole välistatud. Sellest tulenevalt ei saa detailplaneeringu kehtestamise peatamist pidada selliseks ootamatuks takistuseks, mida saaks käsitleda vääramatu jõuna. Kohus leidis, et lepingu sõlmimisega viivitamist nii pika aja jooksul saab pidada oluliseks lepingu rikkumiseks ja hageja oli õigustatud lepingust taganema. Tähtsust ei oma kohtu hinnangul see, kas hageja taganes lepingust lepingu rikkumisest teadasaamisest mõistliku aja jooksul või mitte, kuna eellepingu punkti 9.1 kohaselt oli hagejal õigus eellepingust taganeda kuni müügilepingu sõlmimiseni. Vastavalt VÕS § 189 lg 1 võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kostja ei vaidlustanud, et talle on eellepingu järgi makstud 130 500 krooni. Seega tuleb kostjal hagejale tagastada 130 500 krooni. Tulenevalt eellepingu punktist 9.3 on lepingust taganemisel punktis 9.1 nimetatud alusel müüja kohustatud tasuma ostjale leppetrahvi 130 500 krooni. Ebaõige on kostja väide, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hageja sai leppetrahvi nõude esitada alates lepingust taganemisest ja hageja on leppetrahvi nõude esitanud lepingust taganemise avalduses. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ka leppetrahv 130 500 krooni. Apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse kohaselt oli hageja teadlik detailplaneeringu kehtestamise pikenemise asjaoludest. Hageja kinnitas hagiavalduses, et müüjad avaldasid, et detailplaneeringu kehtestamine pikeneb ja hageja nõustus, et müügileping sõlmitakse hiljem kui 30.04.2007. Kordagi ei olnud juttu sellest, kui pikka aega on hageja nõus detailplaneeringu kinnitamist ootama. Hageja kinnitusest sai kostja aru nii, et aeg ei ole tähtis, tähtis on resultaat.

3(5)

Tsiviilasi nr: 2-09-23007 Kostjapoolne lepingu rikkumine on vabandatav, kuna kohaliku omavalitsuse poolt seatud takistuse saab lugeda vääramatuks jõuks. Eellepingu täitmise eelduseks olnud detailplaneeringu menetlemine peatati kohaliku omavalitsuse algatusel, mitte kostjast tulenevatel põhjustel. Hageja ei ole eellepingust taganemisel ja leppetrahvi nõudmisel kinni pidanud mõistlikust ajast. Kui hageja oleks lepingust taganenud hiljemalt kolme kuu möödumisel, kui talle sai selgeks, et kostja on rikkunud lepingu punkti 4.2, siis ei oleks kostja kahjud olnud nii suured, nagu on seda nüüd. Hagejal oli kostja nõusolek hakata eellepinguga talle broneeritud maalappi valdama. Hagejal oli võimalus täita müügilepingut. Hagejal oli võimalik lepingu täitmise tähtaja möödumisel sõlmida müügileping kinnistu mõttelise osa kohta. Seda võimalust hageja ei soovinud kasutada. Ka oli hagejal võimalik ise hakata tegelema detailplaneeringu läbiviimisega. Hageja on eellepingust taganemise avalduse esitamisega läinud vastuollu hea usu põhimõttega. Hageja püüab teostada oma õigusi, kahjustades kostja õigusi. Hageja oleks saanud käituda vastavalt VÕS § 108 lg 2. Kostjapoolne lepingu tingimuste täitmata jätmine ei takista hagejat saama kokkulepitud suuruses kinnistu kaasomanikuks. Vastustaja seisukoht Hageja apellatsioonkaebusele ei vastanud. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebuse väited rahuldamata. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki kostja seisukohti ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks kuulub hageja nõue rahuldamisele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks esimese astme kohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Apellatsioonkaebuses tugineb apellant sarnaselt maakohtus väljendatule seisukohale, et hageja taganemine eellepingust ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ja on pahatahtlik seoses üldise majandusliku olukorra halvenemisega, so kinnistu hindade langemisega. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asjas esiletoodud asjaolud alust nimetatud järeldusteks. Hageja kinnitus, et ta on teadlik detailplaneeringu peatamisest ja nõus ootama, on antud ilma konkreetset tähtaega määramata. Sellest ei ole võimalik teha järeldust, et hageja oli nõus ootama kuni kostjapoolse eellepingus kokkulepitud soorituse tegemiseni, kui detailplaneeringu kinnitamine ja sellest tulenevalt kostjapoolne eellepinguga võetud kohustuste täitmine lükkub edasi teadmata ajaks. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja taganes eellepingust mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohtu hinnangul on lisaks olukorras, kus kostjapoolne lepingu täitmine on muutunud prognoosimatuks ajaks objektiivselt võimatuks, võimalik lepingust taganeda ka pikema aja jooksul. Arvestada tuleb asjaolu, et täitmisnõude esitamine kostja vastu poleks hagejale tulemust andnud. Apellandi väited, et hageja saanuks asuda maalappi valdama, ehitusprojekti koostama ja alustada ehitustegevusega, ei oma vaidluse lahendamise seisukohalt tähendust, kuna eelleping oli suunatud kinnisasja omandamisele. Asjaolu, et kostja pakkus peale eellepingust

4(5)

Tsiviilasi nr: 2-09-23007 taganemist hagejale võimalust omandada kinnistu mõtteline osa, omaks tähendust vaid pooltevahelise kompromissi sõlmimisel ja ei muuda tühiseks hageja taganemisavaldust. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, jäävad esimese astme kohtukulud kostja kanda. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu ringkonnakohtu menetluskulud samuti kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.