Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi esitamise seisuga ei olnud veel selgunud, milline oleks kõikide ekspertarvamuses märgitud vajalike tööde teostamise maksumus. Hagejad suurendasid nõuet kahel korral. Siinjuures märgivad hagejad, et kostja pidi olema teadlik teostatud tööde mittevastavusest ehitusnormidele ja ehitusprojektile, kuna ehitusprojekti seletuskirja kohaselt oli kostja ise tööde teostajaks. Kohtu 29.06.2007.a. määruse alusel viidi elamus läbi uus ehituslik ekspertiis. Peale 2007.a. augustis toimunud põhjalikku ehitustehnilist ekspertiisi esitasid hagejad antud asjas uue nõude suurendamise avalduse, dateeritud 25.10.2007.a., mis võtab kokku kõik varasemalt välja toodud puudused ja hagi muudatused. Eksperthinnangus on ekspert kokkuvõtlikult asunud seisukohale, et elamu esimese korruse põrand, korruste vaheline vahelagi, välisseinad ja vundament ei ole ehitatud projekti järgi ning ei vasta kehtivatele ehitusnormidele ega heale ehitustavale ning et eksperdi arvates on tegemist hoone varjatud ehituslike puudustega. Tuginedes ekspertarvamusele on hagejad seisukohal, et puuduste põhjuseks on ehitustööde ebakvaliteetne teostamine ning puudused ei ole tingitud elamu ebaõigest kasutamisest ega normaalsest kulumisest. Puudused takistavad oluliselt ehitise sihipärast kasutamist, neid ei saa pidada uue ehitise puhul tavapäraseks. Puuduste kõrvaldamine on ehitise sihipärase kasutamise seisukohast möödapääsmatu. Seega on kostja rikkunud müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Kuna kostja on keeldunud puudusi kõrvaldamast, on hagejad sunnitud seda tegema ise. Hagejate poolt tehtavad kulutused lepingueseme vastavusse viimiseks lepingutingimustele on käsitletavad neile tekitatud otsese varalise kahjuna, mille hüvitamist nad soovivad. Hageja esitas 25.10.2007 kohtule hagi suurendamise nõude, mille aluseks olid lisatud juurde hinnapakkumised. Puudused ehitises, mille kohta on võetud hinnapakkumised on kokkuvõtvalt järgmised: vundamenditööd ja sellega kaasnevad tööd summas 270 991 krooni (17 320,15 eurot); välisseinte ümberehitus summas 411 930 (26 328,13 eurot); 1.korruse põranda ümberehitustööd summas 306 772 krooni (19 607 eurot), vahelae ümberehitustööd I ja II korruse vahel summas 90 087 krooni (5 757,83 eurot), muud nimetatud töödega seotud tööd summas 201 079 krooni (12 851,78 eurot). Hagihind kõnealuses avalduses oli märgitud tulenevalt eeltoodust 1 280 859 krooni (81 864,95 eurot). Kohtu 14.12.2007.a. määrusega kohustati hagejaid tasuma nõudelt täiendavat riigilõivu summas 37 750 krooni. Hagejad tasusid 04.01.08 riigilõivu 36 250 krooni, seega 1500 krooni vähem. Hageja leiab, et 25.10.2007 esitatud nõue (mida faktiliselt asuti ka menetlema) tuleks lugeda esitatuks suuruses, millelt reaalselt on riigilõiv tasutud. Hageja loobus 25.10.2007.a nõude suurendamise avalduses punktis V toodud nõudest vajalike torutööde eest vastavalt hinnapakkumisele nr 017- 04-2007 summas 49 172 krooni. Seega jääb hageja nõude lõplikuks suuruseks 1 231 687 krooni (1 280 859 - 49 172), mis on 78 722 eurot. Hageja palub kostjatelt välja mõista 78 722 eurot. Menetluskulu paluvad hagejad jätta kostjate kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja kirjalike vastuväidete kohaselt esitatud hagi ei tunnusta. Kostja ei ole üle andnud lepingule mittevastavat asja ning ehitises ei ole varjatud puudusi esinenud. Lisaks ei ole kostja nõus ehitusekspertiisi tulemustega. Hagejad on esitanud kohtule avalduse, millega palub kostja MU välja mõista 1 280 859 krooni. Hagejad on nimetatud nõuet esitades tõlgendanud augustis 2007.a. läbi viidud

ekspertiisi ja eksperdi arvamust vabal käel ning esitanud OÜ AP hinnapakkumiste põhjal võimaliku tööde maksumuse, mille järele hagejad vajadust näevad. Käesolevas vastuses hagiavaldusele võtab kostja seisukoha hagiavalduse suhtes tervikuna. Kirjalikus vastuses viitab kostja Maardus, XXX asuva aiamaja seisukorra ja nõuetele vastavuse võrdlevale uuringule, milles kostja pöördumisel annab 20-aastase staažiga ehitusinsener RF hinnangu käesolevas tsiviilasjas teostatud eksperthinnangu kohta ning asjaolu kohta, kas vaidlusalune aiamaja vastas ostu-müügilepingu tegemise ajal nõuetele või esines objektil varjatud puudusi. ÜL eksperthinnang on koostatud seisuga 02.08.2007.a., kusjuures juba enne ülevaatuse tegemist olid kõik konstruktsioonid avatud ja mõned neist osaliselt avatud ning hiljem suletud. Tehtud oli hulgaliselt sisemisi ehitustöid, mille käigus konstruktsioone avati ja suleti. Teostatud ehituslikud muudatused olid nähtavad palja silmaga, pealegi andis varasem konstruktsioonide avamine võimaluse esialgsete ehituse käigus paigaldatud materjalide eemaldamiseks ja sellega pahatahtlikult tekitada puudusi ehitisele. ÜL lähtus hinnangu andmisel kohtumäärusest 29.06.2007.a, milles oli oma küsimused eksperdile esitanud hagejad. Täiesti tähelepanuta jättis ta MU poolt vastavalt kohtuistungi otsuse raames, teostada ekspertiis, Ülo Lainsalule kirjalikult esitatud küsimused 23.10.2006.a. Eksperthinnangu p.2 Alg- ja lähteandmed on hinnangu koostamise aluseks 28 erineva, sisu ja mahuga dokumenti. Pooltevahelise notariaalleping sätestas: P.1. Lepingu esemeks on müüjale kuuluv Maardu linnas XXX asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. P1.7. Ostja kinnitab, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ta on teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest. Ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Ehitise dokumentatsiooniks on „Aiamaja muudatuse projekt“, Maardu linn, XXX, koostatud 2003.a, kus on arhitektuurilis-ehituslikus osas kirjutatud, et projekteeritud aiamaja juurdeehitus on minimaalne. Notariaallepingu ese ja kohtuvaidluse objektiks on aiamaja, ning seega tuleb hinnata aiamaja parameetreid ehituse ajal kehtinud tingimuste ning nõuetega. Lähtuvalt ehitusseadusest on erinevatele rajatistele ja ehitistele ning nende ehitamisele esitatavad nõuded erinevad, mis aiamaja osas on alljärgnevad: § 3 (2) - ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei tohi põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning ehitise või selle aluspinnase vastuvõetamatult suuri deformatsioone, § 3 (7) – ehitise soojustus- ning küttesüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele, § 3 (7.1) – energiatõhususe miinimumnõuete järgimine ei ole nõutav järgmiste sisekliima tagamisega hoonete puhul: 5) hooned, mida kasutatakse elamiseks vähem kui 4 kuud. - § 12 ehitamisele esitatavad nõuded:

(3) ehitada võib ehitusettevõtja (4) üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone ja väikeehitise enda tarbeks ehitamise korral ei pea järgima lõikes 3 sätestatut Majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus nr.71 , eri liiki ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded, 27.12.2002.a: § 8 Üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid. Enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhooneehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. Kusjuures sama määruse §1 lõige 1 sätestab, et ehitamise tehniliseks dokumendiks on ehitusprojekt ja selle muudatused. Ülalmärgitud juriidilised dokumendid koos asjakohaste viidetega oleks pidanud ekspert võtma lähtealuseks, mis konkretiseerivad objekti ennast ja talle esitatavaid nõudeid. Selle asemel on ekspert kirjutanud mitmeleheküljelise loendi alg- ja lähteandmetest, ning edasi teinud osadest dokumentidest suvalisi väljavõtteid, mis annavad eksperthinnangule mahtu, kuid sisuliselt jäävad arusaamatuks. Eelpooltoodud nõuete ja aiamaja ning tema dokumentatsiooni võrdlemisel saab öelda, et aiamaja vastas kehtestatud nõuetele. Ehitisel puuduvad deformatsioonid, mis oleks tingitud koormustest ja muudest mõjudest, samuti pole aiamaja varisenud, ega vajunud ega ka mitte osaliselt või täielikult koormuse all tekitanud pragusid või katkenud. Perekond S ostis poolelioleva aiamaja, kus oli täielikult lõpetamata vaid vannituba, 2 WC-d ja tambur, mida A S lubas ise lõpetada, et saada madalamat ostuhinda. Esmalt alustas S(või tellis) töödega vannitoas. A S ei katnud vannitoa seina dušisegisti juurest vett mitteläbilaskvate materjalidega ega paigaldanud ka hüdroisolatsiooni, mille tagajärjel vannitoa ja esiku vaheline sisesein mädanes ja vajus. Vannitoa mitteõige ekspluatatsiooni tõttu varises vahelaest alla sinna eelnevalt paigaldatud boiler. Omanik võib oma äranägemise järgi teostada talle kuuluval kinnistul töid, sellest ei ole vaja eelnevalt teavitada kostjat, kuid antud juhul omaniku süü tõttu on rikutud kogu ehitise sisekliima, kuna niiskus tungis eluruumidesse nii vannitoa ukse kui ka seina kaudu. Omanik paigaldas elektrilise põrandakütte tamburisse, duširuumi ja vannituppa. Perekond S on hagis märkinud, et küte neis ruumides ei tööta vastavalt tema soovidele, s.t. ei soojenda. Kostja ei näe ühtegi põhjust, miks teda süüdistatakse. Nimetatud tööd tegi hageja ise ja tema pretensioonide aluseks on tema enda poolt tehtud mittekvaliteetne töö, mis halvendab kogu ehitise seisukorda. Ruumi, ehitatud sihtotstarbega WC-ks ja kuhu olid paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorustik, kasutab hageja hoiuruumina. Tema poolt seal tehtud töid oli raske märgata, kuid selle seinte külge oli kinnitatud erinevaid konstruktsioone, nii et ilma ukseta ruumi võis näha täistopituna. Kõige mahukamad tööd olid läbi viidud elutoas. Kamin on kogu ehitise lokaalse küttesüsteemi tähtsaim osa, sest kaminast liigub torude kaudu soojus kõigisse ruumidesse. Kütmine/ehitise soojenemine toimub vaid siis, kui kaminat köetakse järjepidevalt. Kamina passi andmeil sobib kamin kuni 240 m2 ehitise kütteks. Kaminaküte on ka kõige odavam

kütteliik, kuigi puude pidev lisamine on väga tülikas. Küttematerjal, mis sobib kaminasse, on väga täpselt tema passis määratletud (meil müüakse kauplustes ja bensiinijaamades selliseid halge väikepakendis). Küttepuude soojussisaldus on kordi väikesem kui kütteõlil, masuudil, gerosiinil, seega on karmilt keelatud kütta kaminat suurema kütteväärtusega kütusega või lisada koldesse materjale, mis ladestuvad peale põlemist küttekolde seintel ning samuti torujuhtmetes, mis transpordivad soojust kõigisse ruumidesse ja kütmise kasutegur muutub hoobilt väiksemaks. Elutoa kamina ümber paigaldatud kipsplaadi oli A S maha võtnud, see küll ei mõju oluliselt kamina kütterežiimile, sest kamin on seestpoolt isoleeritud, tema välispinna temperatuur kütmisel ei tõuse oluliselt. Kamina taha oli juurde ehitatud soemüüriga pliit. Pliidi ehitus mõjus vahetult esimese korruse elutoa põrandale, II korruse magamistoale, sest soemüür oli vähemalt II korruse põrandani välja ehitatud ja ta oli ühendatud kamina korstnaga. Selleks hageja tegi muudatusi kamina kõrval asuvale korstnale, mis ehituslikus mõttes halvendas ehitise vastupidavust. Elutoa lagi oli ostumomendil valge sile pind, siis tänaseks on seal kümneid kordi avatud vahelage, väga suured tükid välja saetud, osa tükkidest asendatud, spetsiaalselt oli lahti jäetud kamina ette lõigutud osa elutoa laest. II korruse magamistubade, esiku ja duširuumi seisukorda ei saa kommenteerida, kuna puuduvad käesoleval ajal tehtud fotod ning XXX ülevaatusel, mida teostas ÜL ei käinud tema ega lubatud ka kostjal minna treppidest üles teisele korrusele. Hageja poolt tehtud lisa- ja ümberehitustööd ei ole mõjunud hästi aiamaja ehituskonstruktsioonidele, samas oli ehitis piisavalt hästi püstitatud, kuna eelpoolnimetatud tööd ei põhjustanud silmaga nähtavaid deformatsioone. Eksperthinnangu andmiseks oli esmalt vaja teostada objekti, XXX Maardu, ülevaatus. Läbiviidud ülevaatuse 02.08.2007.a. juures viibisid: hageja perekond S , kostja esindaja AS ja kostja MU. Eesmärgiga kohtuvaidluse kiirendamiseks, puuduste fikseerimiseks ja nende võimalikuks parandamiseks võttis MU ülevaatusele kaasa ehitusspetsialisti, kuid spetsialistil ei lubatud isegi krundi piirile astuda. Keeldu põhjendas M S sellega, „et see on tema kodu“. Ülevaatuse teostamiseks oli kohtumääruses täpselt ära määratud ehituskonstruktsioonide avamise kohad alljärgnevalt: vana osa 1. korruse põrand juurdeehituse 1. korruse kabineti lagi juurdeehituse 1. korruse kabineti välissein vundament vannitoa seinast Kohus määras AS ja MS ehituskonstruktsioonide avajaks. Ehituskonstruktsioonide avamise kohad polnud kohtu poolt ette kirjutatud suvalised punktid, vaid vastupidi, kuna hageja oli konstruktsioone avanud ja uuesti kinni pannud mitmetel kordadel, siis oli kohus valinud ülevaatuse teostamiseks kohad, mis võinuksid vastata ostumüügihetkel valitsenud seisule. Hagejad eirasid konstruktsioonide avamisel kohtumäärust, ning ei avanud vundamenti vannitoa seinast (juurdeehitus), lisaks kohtu poolt määratule avasid konstruktsioonid: a) juurdeehituse I korruse vundamendi kabinetis seestpoolt b) vana osa elutoa lae.

Hagejate kohtumääruse eiramise tõttu ei saanud ekspert näha ja seetõttu ka mitte anda adekvaatset hinnangut ehituskonstruktsioonide kohta. Kohtumääruse järgi pidi ekspert andma oma hinnangu ehituskonstruktsioonide kohta kohtu poolt määratud kohtade järgi ning tuginedes enda poolt tuvastatule. Muid materjale oli lubatud vastavalt kohtumäärusele kasutada vaid võrdlusmaterjalidena. Ehitise kohta hinnangu andmisel ei lähtunud ekspert sellest tõsiasjast, et hinnangu objektiks oli aiamaja, mille ehitamisele ja ehitajale esitatavad nõuded erinevad elumaja kohta käivatest nõuetest. Avatud konstruktsioonide omaniku poolset rikkumist arvestades näib ehitise olukord märksa halvemana ja tõendab hagejate poolt puuduste fabritseerimist ning aiamajale on sellest tingituna praktiliselt võimatu anda ka edaspidisel ülevaatusel tõest hinnangut. OÜ Arne ja Pojad poolt välja antud tõendite suhtes on kostja seisukohal, et tegemist on hagejatega seotud isikutega ning ka esitatud hinnapakkumised on täiesti ebaadekvaatsed. Tulenevalt Pärimisseaduse § 143 lg 1 vastutavad pärijad Indrek ja AU üksnes pärandvara väärtuse ulatuses. Kohtutäitur Kristina Feinmani koostatud pärandvara nimekirjast nähtuvalt on MU pärandvara väärtus kokku 863 eurot ja 20 senti. Seega on võimalik I ja A U maksimaalselt vastutada MU võimalike kohustuste eest eelmainitud summas. Lisaks taotleb kostja täiendava nõude esitamisel aegumise kohaldamist. Kinnistu müügileping on sõlmitud 24.03.2004.a. Täiendatud nõue summas 1 280 859 krooni esitati hageja poolt 25.10.2007.a. Tulenevalt TsÜS § 146 lg 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat.

MENETLUSE KÄIK

Menetluse käigus suurendas hageja nõuet ja hageja lõplikuks nõude suuruseks jäi 78 722 eurot (1 231 687 krooni). Hageja loobus 25.10.2007.a nõude suurendamise avalduse punktis V toodud nõudest vajalike torutööde eest vastavalt hinnapakkumisele nr 017- 04-2007 summas 49 172 krooni. Menetluse käigus peatas kohus 12.12.2008.a. määrusega asja menetluse seoses kostja MU raske pikaajalise haigusega kuni kostja tervenemiseni. Kohus uuendas menetluse hageja 30.08.2010.a. taotluse alusel 06.09.2010.a. määrusega TsMS § 361 lg 1 alusel seoses kostja MU surmaga ja lubas TsMS § 209 lg 1 alusel menetlusse astuda kostja MU üldõigusjärglastel AU ja IU.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad, uurinud toimiku materjale, hinnanud kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Pooltel puudub vaidlus selles, et A Saare, MS ning MU vahel on 24.03.2004.a. sõlmitud kinnistu müügileping, mille esemeks oli Maardu linnas XXX asuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on lepingutingimusi rikkunud ja andnud hagejatele üle puudustega asja. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on võimaliku lepingutingimuste rikkumise eest vastutav.

VÕS § 24 lg 1 sätestab, et lepingupoolte kohustused võivad olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 217 lg 1 alusel peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 alusel ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel ei vasta asi lepingutingimustele muuhulgas, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Pooltevahelise ülaltoodud müügilepingu p 1.1. kohaselt oli märgitud müügilepingu esemeks kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingu lisa 1 p 3.4 sätestas, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu oluliseks osaks olev elamu ja abihoone. Lepingu lisa 1 p 3.3 kohaselt kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole müüjale mingeid teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu lisa 1 p 3.5. antud müüja kinnituse kohaselt asub kinnistul uusehitis, milline on ehitatud vastavalt M. T poolt koostatud projektile ja Maardu Linnavalitsuse poolt väljastatud ehitusloale. Samas punktis kinnitab müüja, et kinnistul asuv uusehitis on ehitatud järgides ehitustööde üldiseid kvaliteedinõudeid RYL- 2000 (2. klass), Tarindi RYL- 2000 ja Viimistluse RYL- 2000. Lepingu lisa 1 p 3.7 järgi kinnitas kostja, et müüja on ehitusel kasutanud vajalike oskustega tööjõudu ja kvaliteetseid ehitusmaterjale. Kohus leiab, et kohtu poolt määratud eksperdi 24.08.2005.a. ekspertarvamuse ja 23.08.2005.a. elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktiga, samuti Maardu Linnavalitsuse XXX.a. tõendiga nr XXX, millest nähtuvalt keeldus Maardu Linnavalitsus üksikelamule asukohaga XXX kasutusloa andmisest, on tõendatud, et müügiobjektil on ilmnenud hulgaliselt nn varjatud puudusi. Nimetatud dokumentides märgitud puuduste olemusest nähtuvalt ei olnud hagejatel neid võimalik müügihetkel visuaalselt ilma konstruktsioone avamata avastada. Eksperdi 24.08.2005.a. ekspertarvamuse kohaselt ei ole vundament, välisseinad, elamu I korruse põrandad ja korrustevaheline vahelagi ehitatud projekti järgi ning ei vasta kehtivatele ehitusnormidele/nõuetele. Laetalade arvestuslik läbivajumine ületab ligi 4 korda lubatud standardi. Kohus leiab, et ekspertarvamus vastab sellele esitatud nõuetele, ekspert on teostanud töö põhjalikult, analüüsinud antud vaidlusaluse elamu vastavust seadusega sätestatud normidele, vastanud kohtu poolt esitatud küsimustele ja teinud analüüsi tulemusena eeltoodud lõppjäreldused. Kostja poolt esile toodud väidetavad eksimused ekspertiisi läbiviimisel ei muuda olematuks ekspertiisi käigus tuvastamist leidnud vaidlusaluse elamu olulisis puudusi. Kohus on seisukohal, et ehituskonstruktsioonide avamine lisaks kohtu poolt määratule annab veelgi objektiivsema võimaluse tuvastada, kas elamul esineb varjatud puudusi, mis käesoleval juhul ka eksperdi poolt on analüüsimist leidnud. Seega on asjas tõendatud, et kostja on rikkunud müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Kohus leiab, et kostja ei ole omapoolsete tõenditega ümber lükanud hagejate väiteid selle kohta, et müügilepingu ese ei vastanud müügilepingu tingimustele ning et kostja müüs hagejatele kinnistu, millel paiknev ehitis oleks vastanud pooltevahelises lepingus sätestatule. Kohus on seisukohal, et vaidluse lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust kostja vastuväited ja tõendid selle kohta, et kinnistul ei paikne elamu vaid aiamaja. Kohus on

seisukohal, et isegi juhul, kui pooltevahelise tehingu esemeks oleks poolte kokkuleppel olnud aiamaja, peaks ka nimetatu vastama omadustelt ehitisele kehtestatud nõuetele ning olema püstitatud vastavalt ehitusprojektile ja ehitusnormidele. Samas on kostja antud vastuväide sisuliselt väär ja ümber lükatud pooltevahelise müügilepinguga, mille vastavaid sätteid kohus eespool analüüsis, elamu 24.03.2004.a. valduse üleandmise - vastuvõtmise aktiga, Maardu Linnavalitsuse poolt XXXväljastatud projekteerimistingimustega, vähendatud mahus detailplaneeringuga ja Maardu Linnavalitsuse XXX.a. kirjaga tehniliste tingimuste väljastamise kohta ning UMKOÜ eksperthinnanguga nr XXX. Kohus leiab, et asja lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, milline oli elamu valmiduse aste müügimomendil, kuivõrd ka nn pooleliolev ehitis peab vastama müügilepingu tingimustele. Hagejad olid õigustatud eeldama, et kostja poolt hagejatele müügilepingu alusel üleantav müügilepingu ese vastab oma omadustelt ehitisele esitatavatele nõuetele. Vaidlust ei ole selles, et ehitise põhikonstruktsioonid olid müügilepingu sõlmimise ajaks valmis ehitatud. Asja materjalidest nähtub üheselt, et vaidlusalune elamu oli hagejatele üleandmise ajaks valmis ehitatud sellises staadiumis, kus teostamata oli üksnes osaline siseviimistlus. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, mille kohaselt pidid hagejad ehitise puudustest teadlikud olema. Kohus leiab, et kostja ei ole esitanud kohtule mingeid tõendeid selle kohta, et hagejad pidid olema teadlikud ehitise seisukorrast. Kohus leiab, et nimetatu on ümber lükatud kostja poolt kohtule esitatud 05.03.2004.a. sõlmitud lepinguga notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu tagamiseks, mille p 6.1. kohaselt on ostja kohustuseks teostada üksnes elamu lõppviimistlus (sanitaarruumide viimistlus, puuduvad uksed ja liistud) omal kulul. Lisaks on kostja esitanud UMKOÜ 20.10.2003.a. eksperthinnangu 2383/103, mis on koostatud ajal, mil vaidlusalune ehitis oli kostja omandis. Nimetatud hinnangu p 6 sätestab antud ehitise tehnilise seisukorra kirjelduse: hindamise hetkel oli lõpetamata sanitaarruumide viimistlus (põrandad, seinad ja laed) ja paigaldamata sanitaartehnika. Ülejäänud ruumides oli teostatud viimistlus. Siseviimistluse teostamisel on kasutatud odavama hinnaklassiga materjale. Samale hinnangule lisatud fotodest nähtub samuti, et elamu oli praktiliselt valmis ehitatud. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagiavalduse aluseks olevaid puudusi ehitise põhikonstruktsioonide osas ei olnud võimalik müügihetkel visuaalselt avastada, kuivõrd vaidlusaluses elamus oli osaliselt teostamata üksnes lõppviimistlus. Kohus leiab, et RF poolt 18.12.2007.a. koostatud aiamaja, XXX Maardu, seisukorra ja nõuetele vastavuse võrdlevast uuringust ajavahemikul 24.03.2004.a. kuni 18.12.2007.a. nähtub olulisel määral pooltevahelise vaidluse sisu kirjeldust ja väidetavat hagejatepoolset ehitise seisukorda kahjustavate tööde teostamist. Samas ei nähtu antud uuringust, millistele vaatlustele või muudele materjalidele tuginedes uuringus esitatud väidetavalt hagejate poolne tööde teostamine on tuvastatud ning millele tuginedes toodud järeldusteni on jõutud. Uuringu teostaja on jõudnud järeldusele, et aiamaja vastas kehtestatud nõuetele, ehitisel puuduvad deformatsioonid, mis oleks tingitud koormustest või muudest mõjudest, samuti pole aiamaja varisenud ega vajunud ega ka mitte osaliselt või täielikult koormuse all tekitanud pragusid või katkenud. Uuring ei sisalda aga analüüsi selle kohta, milliseid nõudeid antud juhul on silmas peetud. Kohus leiab, et üksnes ehitusseaduse sätete esiletoomine ja majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse ühe paragrahvi märkimine ei saa olla aluseks uuringus tehtud järeldustele. Antud uuringus ei ole käsitletud ühtegi kostja poolt müügilepingus antud kinnitust elamu seisukorra kohta. Uuringus on märgitud, et elutoa lagi oli ostumomendil valge sile pind ja kirjeldatud, milline ta uuringu teostamise ajal on, samas ei ole nähtu uuringust, mille alusel uuringu teostaja antud asjaolud esile toonud on. Hagejate kinnitusel ei ole RFvaidlusaluses elamus viibinud. Nimetatu ei nähtu ka antud uuringust. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et antud uuring on kallutatud ega ole seetõttu usaldusväärne ning ei lükka ümber OÜ E poolt 24.08.2007.a. koostatud eksperthinnangut.

TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et kostja oma vastuväiteid tõendanud ei ole. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud kohtule, et temapoolne lepingu rikkumine oleks vabandatav. VÕS § 101 lg 1 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja valida õiguskaitsevahendeid, muuhulgas VÕS § 101 lg 1 p 23 alusel nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Käesoleval juhul nõuab hageja müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 128 lg alusel võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Sama paragrahvi lõike 2 alusel on kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Käesoleval juhul on tegemist otsese varalise kahjuga, mis VÕS § 128 lg 3 alusel on kvalifitseeritav kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike kuludena. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohtu otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09. p 13 tuleneb: „ Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud seda, et ehitusvigade parandamise kulude hüvitamise nõude välistab asjaolu, et hageja ei ole neid kulutusi kandnud. Kolleegium täpsustab, et ringkonnakohtu seisukoht käib üksnes kohustuse täitmise nõude kohta (VÕS § 222 lg 5 ja § 646 lg 5). Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-115-04, p 26; 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11; 18. juuni 2008. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-45-08, p 14 ja 27. veebruari 2009. a otsus kohtuasjas nr 3-21-148-08, p 13).“ Kohus leiab, et hageja on õigesti viidanud Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, mille kohaselt ei VÕS § 218 (müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul) ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Seega ei oma asja lahendamisel tähendust, kas kostja teadis või ei teadnud hageja poolt esile toodud vaidlusaluse ehitise puudustest. Kohus asub seisukohale, et kuna kostja ei ole esiletoodud puudusi kõrvaldanud, on hagejad sunnitud need ise teostama. Antud tööde teostamiseks koostatud OÜ AP 15.10.2007.a. koostatud hinnapakkumised sisaldavad tööde mahtu ning maksumust: vundamenditööd ja sellega kaasnevad tööd summas 270 991 krooni (17 320,15 eurot); välisseinte ümberehitustööd summas 411 930 (26 328,13 eurot); 1.korruse põranda ümberehitustööd summas 306 772 krooni (19 607 eurot), vahelae ümberehitustööd I ja II korruse vahel summas 90 087 krooni (5 757,83 eurot), elektritööd summas 66 334 krooni (4239,52 eurot) ja siseseinte eemaldamine ja taasasendamine 85 573 krooni (5469,11 eurot). Kostja ei ole nimetatud hinnapakkumistega nõustunud. Samas ei ole kostja nimetatud tõendeid

omapoolsete tõenditega ümber lükanud ega vastupidist tõendanud. Eeltoodust tulenevalt lähtub kohus otsuse tegemisel antud hinnapakkumisest. Kostja on esitanud taotluse aegumise kohaldamiseks hagejate 25.10.2007.a. nõude suurendamise avaldusele. TsMS § 376 lg 4 p 1 alusel ei peeta hagi muutmiseks esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ja p 2 alusel hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Käesoleval juhul on hagejad täiendanud hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ja toonud esile täiendavaid puudusi nõude alusena pärast ekspertarvamuse esitamist kohtule ning sellest tulenevalt suurendanud kahju hüvitamise nõuet. Hagejate nõue on otsese varalise kahju hüvitamise nõue. Kohus leiab, et kuivõrd 25.10.2007.a. nõude suurendamise avalduse näol ei ole tegemist hagi muutmisega, siis ei saa olla ka antud avalduse alusel esitatud rahaline nõue, millega suurendati haginõuet, aegunud. Kostja on asunud seisukohale, et kostja vastutus piirneb üksnes pärandvara suurusega tulenevalt Pärimisseaduse (PärS) § 143 lg 1, mille kohaselt pärast inventuuri tegemist on pärija vastutus pärandvaraga seotud kohustuste eest piiratud pärandvara väärtusega. Kostja leiab, et tulenevalt sellest vastutavad pärijad I ja AU üksnes pärandvara väärtuse ulatuses. Kohtutäitur Kristina Feinmani koostatud pärandvara nimekirjast nähtuvalt on MU pärandvara väärtus kokku 863 eurot ja 20 senti. Kohus nõustub hagejate seisukohaga, et pärandvara suurus ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust, kuna pärandvara väärtus võib omada tähendust kohtuotsuse täitmise käigus. PärS § 130 lg 3 kohaselt on pärija kohustatud täitma kõik pärandaja kohustused. Pärandvara ebapiisavuse korral peab pärija need kohustused täitma oma vara arvel, välja arvatud juhul, kui ta pärast inventuuri tegemist on täitnud kohustused seaduses sätestatud korras, kui on välja kuulutatud pärandvara pankrot või kui pankrotimenetlus on lõppenud pankrotti välja kuulutamata, raugemise tõttu. TsMS § 446 lg kohaselt otsuses mitme hageja kasuks märgib kohus, mis osas iga hageja kasuks on nõue rahuldatud. Kui nõue on rahuldatud mitme hageja kasuks solidaarselt, tuleb seda otsuses märkida. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt otsuses mitme kostja vastu märgib kohus, mis osas iga kostja peab otsust täitma. Kui vastutus on solidaarne, tuleb seda otsuses märkida. PärS § 147 kohaselt kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile ühiselt (edaspidi pärandvara ühisus). Pärandvara ühisusele ja kaaspärijate vahelistele suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid. PärS § 151 lg 2 alusel vastutavad pärijad pärandvarasse kuuluva kohustuse täitmise eest solidaarselt. Seega tuleb kostjatel kohustus hagejate ees täita solidaarselt. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 165 lg 2 kohaselt, kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus.

TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.