Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

18.09.2006 esitasid hagejad kohtule hagiavalduse OÜ S vastu 599 616.30 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja OÜ S 21.06.2004 hoonestatud kinnistu mõttelise osa notariaalse müügilepingu, millega OÜ S müüs XXX asuva 2/4 suuruse mõttelise osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga 1 400 000 krooni. Kinnistu oluliseks osaks on ehitis, mille koosseisus on kaksikelamu. 25.05.2006 sõlmisid hagejad müügilepingu kinnistu 1⁄2 mõttelise osa müümiseks kolmandatele isikutele hinnaga 2 600 000 krooni ning kohustusid kinnistu uuele omanikule üle andma hiljemalt 19.06.2006. 04.06.2006 toimus hagejate elamus tulekahju, mille tulemusena kinnistul asuv kaksikelamu olulises osas hävines ning muutus täielikult elamiskõlbmatuks. Põlengu tõttu tekkis hagejatele kahju 559 616.30 krooni ulatuses. Vastavalt riiklikult tunnustatud ekspert HP 03.07.2006 koostatud ekspertiisiaktile nr 669 selgus, et tulekahju tekkis idapoolse leiliruumi ja korstna vahelise seina sisemuses, kus seina läbinud kõrgtemperatuurilise metallist suitsutoru termilise mõju tõttu süttisid seina sisemuses põlevmaterjalid. OÜ S poolt arendatud kaksikelamu korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile ning saunakerise suitsutoru hageja korteri saunas oli puudulikult paigaldatud, mistõttu ei vastanud ehitis ehitusprojektile ja lepingu tingimustele. OÜ S kinnitas hagejale müügilepingu p-s 2.1.3, et esemel ei ole mingeid teadaolevaid varjatuid puudusi, millest OÜ S ei ole ostjatele teatanud või mida ostajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Samuti rikkus OÜ S lepingust tulenevat kohustust teatada hagejatele ehitise puudustest. Tulekahju tekkis põhjusel, et OÜ S poolt arendatud kaksikelamu korsten ei vastanud projektile ning saunakerise suitsutoru oli puudulikult paigaldatud. Tulekahju tulemusena hävis hagejate vara ja seetõttu on hagejad kannatanud kahju. Hagejad palusid kostjalt välja mõista 599 616.30 krooni. 13.05.2008 täpsustasid hagejad hagiavaldust ja esitasid hagejad sama nõude ka RV vastu, paludes kahju hüvitamiseks mõlemalt kostjalt solidaarselt välja mõista 599 616,30 krooni. Täpsustatud hagiavalduse kohaselt on hagejad veendumusel, et kuivõrd hagejad ostsid kinnistu ja tellisid ehitustööd OÜ-lt S , siis vastutab tekkinud kahju eest OÜ S . Tegelikkuses tegeles maja ehitamise projektiga isiklikult RV, mistõttu vastutab sama hagejatele tekkinud kahju eest ka RV. OÜ S pidi hagejatele üle andma lepingutingimustele ja õigusaktidele vastava objekti ning RV kohustus teostama ehitustööd vastavalt lepingule ja õigusaktidele. Hagejatel puudus teave, et ehitustöid teostab OÜ S, kuna ei sõlmitud kirjalikke lepinguid. RV esitas isiklikult hagejatele lisamaterjalide hinnapakkumisele, mille p 3 kohaselt kohustus RV kui töövõtja hankima leiliruumi suitsutoru. RV tasuti tema pangaarvele. Põlengus hävines hagejale kuulunud vara 422 576.30 krooni ulatuses. Kuna hagejatel ei olnud võimalik täita hagejate ja uue ostja vahel 25.05.2006 sõlmitud lepingut, siis tekkis uuel ostjal hagejate vastu kahjunõue summas 170 000 krooni, mille kohta sõlmiti 18.07.2006 kokkulepe. Kokku kandsid hagejad kahju 614 616.30 krooni ulatuses. Poolte tahe oli suunatud sellele, et OÜ S müüb paarismaja osa, kus on saunaruumid välja ehitatud. Lisaks sõlmisid Jaanus Ilmjärv ja RV 24.05.2006 kokkuleppe tehtud tööde parandamiseks, mille kohaselt RV kohustus teostama saunas kerise taga oleva prao viimistluse. Kui hagejad majja kolisid, oli hagejatel saunas väljaehitatud keris ning paigaldatud suitsutoru olemas. Kuivõrd korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile, siis oli korstna asukohast tulenevalt vajalik paigaldada suitsulõõrid nii, et nad läbiksid puidust konstruktiivsete elementidega seina. Tulekahju tekkis seina sisemuses, kuna suitsutoru ja põlevmaterjali vahekaugus oli lubatust väiksem. Tulekahju ei oleks tekkinud, kui OÜ S oleks jälginud tuleohutusnõudeid. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju 599 616.30 krooni.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad ei ole paigaldanud tulekahju põhjustanud suitsutoru. Hagejate väited on paljasõnalised ning hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid suitsutoru paigaldamist OÜ S või RV poolt. Vaidlusalune ehitis anti hagejatele üle nii, et saunaruumid olid välja ehitamata. OÜ S võttis müügilepingu p-s 5.1 küll kohustuse saunaruumid välja ehitada, kuid ilma keriseta. Seega ei saanud ega pidanud OÜ S paigaldama ka suitsutoru. Ka 04.05.2004 sõlmitud kokkuleppe p 2.2 kohaselt kuulus hagejate poolt ostetava kinnistu koosseisu 1,5 korruseline nelja(5)-toaline lõpuni valmis ehitamata paarismajaosa, kus saunaruumid olid lõplikult

välja ehitatud ilma keriseta. Kuna kostjad ehitasid saunaruumid välja ilma keriseta, ei saanud ega pidanud kostjad paigaldama ka suitsutoru. Metallist suitsutoru paigaldasid hagejad ise peale maja üleandmist. 03.07.2007 ekspertiisiakti nr 669 lõppjärelduse p-s 2 nähtub, et tulekahju tekkepõhjuseks oli valesti paigaldatud suitsutoru. Kuna kostjad suitsutoru ei paigaldanud, ei saa kostjad selle tõttu tekkinud kahju eest vastutada, kuna puudub põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostjate teo vahel. Tuleb ka arvestada, et hagejate majja oli planeeritud elektrikeris, seega kostjad ei saanudki suitsutoru paigaldada. Ekspert on arvamuses otseselt välistanud võimaluse, et tulekahju tekkimine oleks olnud seotud kivist korstna defektiga või kuumenemisega temperatuurini, mis süütas sellega kontaktis olnud põlevmaterjali. Seejuures on ekspert oma arvamuse lõppjärelduse p-s 2 viidanud, et ka sellise korstna paigutuse korral oleks olnud võimalik suitsutoru ohutult paigaldada. Seega suitsutoru kuumenemise tõttu tekkinud kahju ei saa olla kuidagi seotud asjaoluga, et ehituse käigus valiti korstna asukoha suhtes projektist erinev lahendus. Korstna asukohast tulenevalt oleks pidanud tagama suitsutoru ja põlevamaterjali vahekauguse vastavuse tuleohutusnormidele. Kuna kostjad ei paigaldanud suitsutoru, ei saa tuleohutusnormide järgimata jätmist süüks panna kostjatele. Vaidlusaluse ehitise müügi hetkel ei olnud ehitisele väljastatud kasutusluba, kuna ehitis oli lõpuni valmis ehitamata, millest olid teadlikud ka hagejad. Teadaolevalt puudub ehitisel seniajani kasutusluba, seega ei ole hagejad lasknud enda poolt paigaldatud suitstoru vastavust tuleohutusnõuetele kontrollida, kuigi hagejad on ehitist aktiivselt kasutanud juba alates 2004.a. suvest. Seega ei teinud hagejad midagi kahju ärahoidmiseks.

MENETLUSE KÄIK

23.01.2009 kohtuotsusega rahuldas Harju maakohus hagi osaliselt ja mõistis välja solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks 465 803.40 krooni. Kostjad esitasid Harju maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, mille Tallinna ringkonnakohus 12.10.2009 otsusega rahuldas, otsustades Harju maakohtu 23.01.2009 otsuse tühistada ning saata asja uueks läbivaatamiseks uuele kohtule. 02.03.2010 kohtule esitatud seisukohtades jäid hagejad varem kohtule esitatud seisukohtade juurde. Hagejatele tekkinud kahju eest vastutavad kostjad. Tulekahju sai alguse ebaõigesti paigaldatud suitsutorust, mis paigaldati OÜ S korraldusel. Kinnistu müügilepingu p-st 5.1. nähtub, et kinnistu pidi üleandmise hetkeks olema välja ehitatud ilma keriseta, samuti selgub 04.05.2004 kokkuleppe p-st 2.2., et hagejad ostsid OÜ S 1,5-korruselise lõpuni valmis ehitamata paarismajaosa, kus saunaruumid on lõplikult välja ehitatud ilma keriseta. Seega oli poolte tahe suunatud sellele, et kostja müüb ning hagejad ostavad sellise paarismajaosa, kus on saunaruumid lõplikult välja ehitatud, sh on paigaldatud suitsutoru, ning saun on pärast kerise paigaldamist valmis kasutamiseks. Kuivõrd OÜ S kasutas alltöövõtjana RV, siis ka sellisel juhul vastutab tekkinud kahju eest OÜ S , sest korrektselt ehitatud objekti koos saunaruumidega pidi hagejatele üle andma OÜ S (kes andis ka kinnistu müügilepingust nähtuvalt OÜ S poolt ja OÜ S korraldusel teostatud ehitustöödele kaheks aastaks garantii. Juhul, kui suitsutoru paigaldati täiendavate ehitustööde käigus, siis oli suitsutoru paigaldajaks RV. Hagejad jäid oma nõude juurde mõista OÜ-lt S ja RV välja hagejate kasuks 599 616.30 krooni. Menetluskulud palusid hagejad välja mõista kostjatelt. Kostja RV asus 26.03.2010 kohtule esitatud vastuses seisukohale, et hagejate poolt esitatud hagi ei vastus tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuetele. Tsiviilasja toimikus puuduvad tõendid selle kohta, et vaidlusega oleks seotud RV kui füüsiline isik, kuivõrd vaidlusalusel objektil teostas töid teiste seas ka S OÜ, kelle juhatuse liikmeks on RV. Hagejate õigusi võis rikkuda S OÜ, RV aga ei saanud hagejate õigusi rikkuda ega riivata nende huve, kuivõrd RV tegutses S OÜ juhatuse liikmena. Hagejad rõhutasid 19.08.2010 kostja vastusele esitatud seisukohas, et konkreetselt ehitustöid teostas objektil OÜ S alltöövõtjana RV ja RV poolt juhitud OÜ S. Seega on hagejad arvamusel, et hagi on esitatud õige kostja vastu. 15.10.2010 esitasid hagejad ja kostja OÜ S kohtule kompromissi, mille palusid kohtul kinnitada. 18.10.2010 määrusega kinnitas kohus hagejate ja OÜ S vahel sõlmitud kompromissi ning

lõpetas menetluse tsiviilasjas nr 2-06-25238 kostja OÜ S osas. Kostja RV vastu esitatud nõude osas jätkas kohus tsiviilasja nr 2-06-25238 menetlust. 25.04.2011 toimunud kohtuistungil selgitas hageja JI, et suitsutoru ja kerise pidi hankima RV, kokkulepe sõlmiti peale seda, kui oli notaris käidud ja ostu-müügitehing sõlmitud. Kostja pidi tegema tööd eraisikuna, kõik tööd tegi tema. Paarismaja boksi müüs OÜ S ning OÜ S jäi kokkulepe, et RV ehitab maja lõpuni (RV oli maja vaatamas käies hagejale avaldanud, et maja on tema ehitatud) ja ka sauna. Peale sauna ehitas RV veel ka väliterrassi, paigaldas keskküttesüsteemi ja tegi muid ehitustöid. RVga seotud tööde eest maksis hageja RVle. Kostja RV jäi kohtule esitatud kohtukõne kirjalikes seisukohtades oma varem kohtule esitatud seisukohtade juurde ning leidis jätkuvalt, et tema näol ei ole tegemist kohase kostjaga. Objektil teostas töid S OÜ, kelle juhatuse liikmeks oli RV. Ka on hagejate ütlused selle osas, kes paigaldas kerisest korstnani viiva suitsutoru, on vastuolulised ja ebaselged ning esitatud tõenditest nähtub, et ka hagejad ei tea, kes suitsutoru paigaldas. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad ning uurinud kohtule esitatud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Pooled vaidlevad nii kahju tekkimise asjaolude, kahju suuruse kui ka kostja vastutuse üle. Asja lahendamiseks on vajalik välja selgitada, kellega oli sõlmitud leping kerise ja suitsutoru paigaldamiseks, kas see paigaldati nõuetekohaselt ning mis oli tulekahju põhjuseks. Samuti on vajalik välja selgitada, millised esemed tulekahjus hävisid ning hävinud esemete väärtus. Vaidlust ei ole, et hagejad ostsid 21.06.2004 OÜ-lt S hoonestatud kinnistu 2/4 suuruse mõttelise osa koos selle oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX. Kohtule esitatud OÜ S ja hagejate vahel 04.05.2004 sõlmitud kokkuleppest (p 2.2. ) nähtub elamu seisund. VÕS §-de 115 lg 1 ja § 649 kohaselt võib tellija nõuda töövõtjalt kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 641 sätestab tunnused, millal ei vasta töövõtulepingulepingu alusel valminud töö lepingutingimustele. Hageja J.I vande all antud seletuse kohaselt sõlmis ta suulise töövõtulepingu kostjaga sauna väljaehitamiseks. Kohtule esitatud makskorraldustest nähtub, et hageja tasus töö eest kostja isiklikule kontole. Ka tunnistaja V.S ütlustega on tõendatud asjaolu, et kostja organiseeris ehitustööde tegemist. Kohus leiab, et nimetatud tõenditega on tõendatud, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud leping sauna kerise ja suitsutoru paigaldamiseks. Kohtule esitatud ekspertiisiaktist nähtub, et tulekahju põhjuseks oli leiliruumi ja korstnavahelise seina sisemuses asunud põlevmaterjali süttimine. Korstna asukoht ja konstruktsioon ei vasta ehitusprojektile ega tuleohutusnõuetele, kuid põlengu tekkimise põhjuseks oli seina sees olnud põlevmaterjal, mida seal ei oleks tohtinud olla. Tunnistaja R. Sillaotsa ütlustest nähtub, et maja ehitustöid korraldati kostja poolt. Tunnistaja V. S ütlusest selgus, et hagejate saunaruumis oli keris paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist. Tunnistaja M. J ütlustest nähtub, et hagejate sauna ehitust korraldas kostja. Kohus asub seisukohale, et kostja oli kohustatud paigaldama hagejatele kerise ja suitsutoru, kuid ta pidi teadma ka seda, millisest materjalist oli ehitatud sauna sein ja samuti pidi talle teada olema muud ehitusega seotud asjaolud nagu korstna asukoha muutused, mida pidi arvestama kerise paigaldusel tuleohutuse tagamiseks. Kostja pidi lepingust tulenevalt tagama, et kerise ja suitsutoru paigaldamine vastaks tuleohutuse nõuetele, kostja seda teinud ei ole ning seetõttu vastutab kahju eest, mis on põhjustatud ebakvaliteetsest tööst.

VÕS § 127 lg 1 sätestab kahju hüvitamise üldise ulatuse. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Vaidlust ei ole, et 04.06.2006 XXXtoimus hagejatele kuuluvas elamus tulekahju, mille tulemusena sai kannatada elamu ja hävis selles olnud vara. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja oli isik, kelle tegevuseks oli ehitustegevus. Kostja korraldas hageja majaehitust füüsilise isikuna, samuti oli kostja S OÜ juhatuse liige. Kohus leiab, et kostja pidi aru saama ja ette nägema, et tuleohutusnõuetele mittevastava ehitise püstitamine võib tuua kaasa tulekahju, ses hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu eesmärgiks oli kerise ja suitsutoru paigaldamine. Kohtu arvates tähendab see tööde teostamist õigusaktidega ja hea ehitustava tingimustele vastavalt. Hagejate hinnangul on nende kahjuks müügilepingu alusel tasutud hüvitis, laenulepingu tasu, põlengu ekspertiisitasu ja hävinenud vara, kogusummas 614 616,30 krooni, kostjalt paluvad hagejad välja mõista 599 616,30 krooni. Hagejad on kohtule esitanud kahjustada saanud esemete nimekirja. Kohus leiab, et nimekiri iseenesest ei ole dokumentaalseks tõendiks vaid see on hagejate seisukoht asjade olemasolu ja maksumuse kohta. Hageja J.I vande all antud seletus asjade olemasolu kohta on küll tõendiks, kuid see ei ole üksikasjaline ja selle alusel ei saa hinnata kõikide nimekirjas esitatud esemete olemasolu, samas on sellega leidnud tõendamist, et hagejatel oli olemas kodune vara, mis tulekhajus hävis või sai suitsu ja veekahjustusi. Hagejad ei ole tõendanud asjade maksumust. Kohus peab põhjendatuks rakendada siinkohal, et VÕS § 127 lg 6 sätteid, mille kohaselt on kohtul õigus määrata kahju suurus, kui täpset kahju suurust ei saa kindlaks teha. Hageja vande all antud seletusest nähtub, et osa asju oli uued ja osa vanad. Kohus määrab asjade väärtuseks 19 000 eurot. Kohus leiab, et kinnistu ostjatele põlengujärgselt makstud 170 000 krooni ei ole põhjuslikus seoses lepingu rikkumisega. Hagejatel tekkis kohustus müügilepingu järgi anda üle kinnistu mõttelise osa omandiõigus koos sellel asuva ehitisega. Hagejad on tasunud müügilepingu täitmata jätmise eest ostjatele 170 000 krooni. Kostja ei saanud töövõtulepingust tulenevalt ette nähta, et peab hüvitama müügilepingust tuleneva leppetrahvi või kahju hüvitamise kohustuse. Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hagejad soovivad kinnistu võõrandada. Müügilepingu rikkumise tagajärgede suhtes said kokkuleppe sõlmida vaid hagejad ja ostja, kuid mitte kostja. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel kahjuhüvitis 19 000 eurot. TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi tuleb hagejate menetluskulud jätta kostja kanda 70 % ulatuses. Muud menetluskulud tuleb jätta poolte kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi tuleb menetluskulude summalise kindlaksmääramise taotlus esitada otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.