Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

tehtud tööde parandamiseks, mille kohaselt Raini Valgma kohustus teostama saunas kerise taga oleva prao viimistluse. Kui hagejad majja kolisid, oli hagejatel saunas väljaehitatud keris ning paigaldatud suitsutoru olemas. Kuivõrd korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile, siis oli korstna asukohast tulenevalt vajalik paigaldada suitsulõõrid nii, et nad läbiksid puidust konstruktiivsete elementidega seina. Tulekahju tekkis seina sisemuses, kuna suitsutoru ja põlevmaterjali vahekaugus oli lubatust väiksem. Tulekahju ei oleks tekkinud, kui OÜ Sillever oleks jälginud tuleohutusnõudeid. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad ei ole paigaldanud tulekahju põhjustanud suitsutoru. Hagejate väited on paljasõnalised ning hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid suitsutoru paigaldamist OÜ Sillever või Raini Valgma poolt. Vaidlusalune ehitis anti hagejatele üle nii, et saunaruumid olid välja ehitamata. OÜ Sillever võttis müügilepingu p-s 5.1 küll kohustuse saunaruumid välja ehitada, kuid ilma keriseta. Seega ei saanud ega pidanud OÜ Sillever paigaldama ka suitsutoru. Ka 04.05.2004 sõlmitud kokkuleppe p 2.2 kohaselt kuulus hagejate poolt ostetava kinnistu koosseisu 1,5 korruseline nelja(5)-toaline lõpuni valmis ehitamata paarismajaosa, kus saunaruumid olid lõplikult välja ehitatud ilma keriseta. Kuna kostjad ehitasid saunaruumid välja ilma keriseta, ei saanud ega pidanud kostjad paigaldama ka suitsutoru. Metallist suitsutoru paigaldasid hagejad ise peale maja üleandmist. 03.07.2007 ekspertiisiakti nr 669 lõppjärelduse p-s 2 nähtub, et tulekahju tekkepõhjuseks oli valesti paigaldatud suitsutoru. Kuna kostjad suitsutoru ei paigaldanud, ei saa kostjad selle tõttu tekkinud kahju eest vastutada, kuna puudub põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostjate teo vahel. Tuleb ka arvestada, et hagejate majja oli planeeritud elektrikeris, seega kostjad ei saanudki suitsutoru paigaldada. Ekspert on arvamuses otseselt välistanud võimaluse, et tulekahju tekkimine oleks olnud seotud kivist korstna defektiga või kuumenemisega temperatuurini, mis süütas sellega kontaktis olnud põlevmaterjali. Seejuures on ekspert oma arvamuse lõppjärelduse p-s 2 viidanud, et ka sellise korstna paigutuse korral oleks olnud võimalik suitsutoru ohutult paigaldada. Seega suitsutoru kuumenemise tõttu tekkinud kahju ei saa olla kuidagi seotud asjaoluga, et ehituse käigus valiti korstna asukoha suhtes projektist erinev lahendus. Korstna asukohast tulenevalt oleks pidanud tagama suitsutoru ja põlevamaterjali vahekauguse vastavuse tuleohutusnormidele. Kuna kostjad ei paigaldanud suitsutoru, ei saa tuleohutusnormide järgimata jätmist süüks panna kostjatele. Vaidlusaluse ehitise müügi hetkel ei olnud ehitisele väljastatud kasutusluba, kuna ehitis oli lõpuni valmis ehitamata, millest olid teadlikud ka hagejad. Teadaolevalt puudub ehitisel seniajani kasutusluba, seega ei ole hagejad lasknud enda poolt paigaldatud suitstoru vastavust tuleohutusnõuetele kontrollida, kuigi hagejad on ehitist aktiivselt kasutanud juba alates 2004.a. suvest. Seega ei teinud hagejad midagi kahju ärahoidmiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks 465 803,40 kr. ning menetluskulud 77% ulatuses. Vaidlust ei ole, et hagejad 21.06.2004 ostsid OÜ-lt Sillever hoonestatud kinnistu 2/4 suuruse mõttelise osa koos selle oluliste osade ja päraldistega asukohaga Saku vallas, Xxxxxxxx külas, Xxxxxxx xxx x. Eeltoodud leping vormistati notariaalselt ja hagejad 3(14)

kanti kinnistusraamatusse omanikena. Enne notariaalse lepingu sõlmimist vormistasid Jaanus Ilmjärv ja OÜ Sillever 04.05.2004 kokkuleppe, mille p 2.2 kohaselt ostetaval kinnistul asuv paarismaja oli lõplikult välja ehitamata, kusjuures saunaruumid on lõplikult välja ehitatud ilma keriseta. Sama kokkuleppe lisaks olid müüdava kinnistu plaan, paarismaja ruumide plaan ja ruumide eksplikatsioon. Hageja selgitustest ilmnes, et OÜ Sillever teatas, et töid teostab Raini Valgma, kellega tuleb konkretiseerida tegemisi. Eeltoodu väite osas kostjad vastuväiteid ei esitanud. Kuna tegemist on kinnistu müümisega, millel asub oluline osa ehitise näol, siis peab nn oluline osa vastama seaduses sätestatud nõuetele, s.t et ehitus pidi toimuma ehitusloa ja kinnitatud projekti alusel. Vaidlust ei ole, et Xxxxxxx xxx x kaksikelamu ehituseks oli ehitusluba olemas ja ehitajal oli kinnitatud projekt olemas. Seega oli hagejatel kui ostjatel tavapärane ootus, et ostetav elamu on ehitatud projekti järgi, mis vastab ehitusseaduses sätestatud nõuetele. Ekspert Heikki Perli poolt 03.07.2006 koostatud ekspertiisiaktist nr 669 selgub, et OÜ Sillever poolt arendatud kaksikelamu korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile ning saunakerise suitsutoru hageja elamu saunas oli puudulikult paigaldatud. OÜ Sillever ei ole esitanud kohtule tõendeid, millest nähtuks, et tal oleks ehitusprojekti muutmiseks, s.t korstnate asukoha muutmiseks luba olnud. OÜ Sillever ei ole esitanud ka tõendeid, mis kinnitaks, et korstnad olid ehitatud projektis ettenähtud paika ja eksperdi väidetu ei ole tõene. OÜ Sillever kinnitas hagejale müügilepingu p-s 2.1.3, et esemel ei ole mingeid teadaolevaid varjatuid puudusi, millest OÜ Sillever ei ole ostjatele teatanud või mida ostajad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. OÜ Sillever ei teavitanud hagejaid projekti muutmisest. Seega ei järginud OÜ Sillever ehitamisel kinnitatud projekti ning ehitis ei vastanud ehitusprojektile ja lepingu tingimustele. OÜ Sillever vastutab lepingutingimustele vastavuse eest ka juhul, kui ta kasutas elamu ehitamiseks alltöövõtjaid. Kuna tegemist oli varjatud puudusega, siis puudus hagejatel võimalus ehitusvea avastamiseks. Vaidlust ei ole, et 04.06.2006 Xxxxxxx xxx x toimus hagejatele kuuluvas elamus tulekahju, mille tulemusena sai kannatada elamu ja hävis selles olnud vara. Hagejad teavitasid OÜ Sillever kirjalikult juhtunust. Vastavalt ekspert Heikki Perli poolt 03.07.2006 koostatud ekspertiisiaktile nr 669 tekkis tulekahju idapoolse leiliruumi ja korstna vahelise seina sisemuses, kus seina läbinud kõrgtemperatuurilise metallist suitsutoru termilise mõju tõttu süttisid seina sisemuses põlevmaterjalid. Poolte vahel on vaidlus, kas projekti muutus on põhjuslikus seoses kahju tekkimisega ja kes paigaldas suitsutoru. Jaanus Ilmjärve ja OÜ Sillever 04.05.2004 kokkuleppe p 2.2 kohaselt pidi OÜ Sillever saunaruumid lõplikult välja ehitama ilma keriseta. Lepingus puudub eraldi kokkulepe suitsutoru osas. Seega OÜ Sillever kohustus oli ehitada saun valmis kuni kerise paigaldamiseni. Eeltoodu kokkuleppe saab lugeda täidetuks, kui on kõik tööd teostatud p-s 23 nimetatud ehitusseaduses sätestatud nõuete kohaselt nii, et hagejal oli võimalik paigaldada keris. Seega lepiti kokku ehitustööd teostada kuni kerise paigaldamise valmiduseni. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et suitsutoru on kerise osa, mille paigaldamise kohustus lasus hagejatel. Eeltoodu põhjal ei olnud suitsutoru paigaldus hagejate kohustuseks. 4(14)

Jaanus Ilmjärve selgitustest ilmnes, et elamus teostavate ehitustööde ja materjalide valiku osas, s.h sauna osas ja suitsutoru ostmise osas suhtles ta Raini Valgmaga, kes tegi hinnapakkumisi ja kelle pangaarvele ta ka vastavalt nõutud summad tasus ja kellega ta kokku leppis hiljem puuduste kõrvaldamises. Kuna hagejad ja Raini Valgma ei vormistanud ühtegi kirjalikku lepingut, siis oli poolte vahel suuline leping tööde, s.h sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud lepingujärgselt tegema. Tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et hagejatel oleks olnud leping sõlmitud Saku Ehituse OÜ-ga ehitustööde tegemiseks vaidlusaluses elamus, kohtule esitatud ei ole. Kuna puuduvad tõendid, siis jääb see kostjate paljasõnaliseks väiteks. Kui OÜ Sillever kasutas alltöövõtjana Saku Ehituse OÜ, kelle juhatuse liige on Raini Valgma, siis on see lepinguline suhe kostjate vahel, mitte hagejate ja Saku Ehituse OÜ vahel. Tunnistaja R. S. ütlustest ilmnes, et hagejate saunaruumis kerise aluse kattematerjalid olid samad, mis tema saunaruumis ning töid korraldas Raini Valgma. Tunnistaja V. S. ütlusest selgus, et hagejate saunaruumis oli keris paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist. Sisetööde tegemise kohustus lasus OÜ-l Sillever. Tunnistaja M. J. ütlustest ilmnes, et hagejate sauna ehitust korraldas Raini Valgma, kuid tunnistaja ei osanud öelda kas füüsilise isikuna või juriidilise isiku esindajana. Eeltoodu põhjal on tõendatud Raini Valgma osalus majaehitamisel. Kostjad ei ole tõendanud, et hagejad ise paigaldasid sauna kerise. Vastuolu on eeltoodud väites ka selles, et ülejäänud tööd, s.h kerise aluse põranda ja kerise taguse seina, lava jm teostasid kostjad. Ka hagejatele paigaldatava kerise suitsutoru hinnapakkumise tegi Raini Valgma. Väide, et hagejad ise paigaldasid kerise, ei ole kooskõlas ka kõikide tunnistajate ütlustega, kelle ütlustest ilmnes, et sauna ehitust tervikuna teostas Raini Valgma. Seega on tõendamist leidnud asjaolu, et tegelikkuses tegeles hagejate maja ehitamise, s.h sauna ehitamisega, isiklikult Raini Valgma. Millises ulatuses Raini Valgma kui äriühingu juhatuse liige teostas töid OÜ Sillever alltöövõtjana ei ole kohtule tõendite puudumise tõttu teada. Juhinduvalt ekspertiisiaktist põhjustas tulekahju puudulikult paigaldatud saunakerise suitsutoru. Samas tuleb märkida, et OÜ Sillever poolt arendatud kaksikelamu korsten ei vastanud projektile ja mõjutas suitsutoru paigutust. OÜ Sillever pidi hagejatele üle andma lepingutingimustele ja õigusaktidele vastava objekti ning Raini Valgma kohustus teostama ehitustöid vastavalt lepingule ja õigusaktidele. Kostjate tegevus on põhjustanud kahju hagejatele ning kostjad vastutavad tekkinud kahju eest solidaarselt. Kostjate väide, et elamut ei oleks tohtinud kasutada, kuna puudus kasutusluba, ei tee olematuks kostjate lepingutingimustele mittevastavat tööd ja selle tagajärjel põhjustatud kahju. Kostja esindaja väide, et saunas oli ettenähtud elektrikeris, on tõendamata. Elektrikerisega sauna jaoks puudus vajadus ehitada korsten kolme lõõriga. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kolme lõõriga korstnal puudus kasutusotstarve. Tunnistaja R. S., kes elab sama paarismaja teises elamus, ütlustest ilmnes, et ehitati saunad puuküttega. VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 lg 1, § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 ja 4 alusel hagi rahuldamise eelduseks on see, et kostja on kohustust rikkunud, hagejal tekkinud kahju, mille suurus on kindlaks määratud ja kostja käitumises ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Eeltoodud eelduste tõendamiskoormis lasub hagejal.

5(14)

Kuna kostjad on kohustust rikkunud, hagejatel on tekkinud kahju ning esineb põhjuslik seos kostjate tegevuse ja hagejate kahju vahel, seetõttu on hagejad õigustatud saama kahju hüvitamist kostjatelt. Hagejad ei ole esitanud asjade kohta tšekke, passe jm dokumente põhjendusega, et kõik põles ära ja enamus asju osteti sularahas. Osad asjad suudeti küll päästa, kuid need ei ole kasutuskõlbulikud, kuna need said kustutamise ajal kannatada kuumuse ja vee tõttu. Ekspertiisiaktis märgitule kasutati kustutustöödel 15m3 vett, mis on märkimisväärne kogus. Hüvitise suuruse määramisel tuleb aluseks võtta hagejate esemete nimekirjad, mida Jaanus Ilmjärv on kinnitanud vande all antud ütlustega. Hageja selgitas, et esemete hinnad on kaupluste hinnad, kust need esemed on müügis või eelnevalt ostetud. Tulekahjus hävinenud vara koosseisu tuleb hinnata reaalseks, kuid enamus asju, eriti jalatsid, riide esemed, parfümeeria, kreemid jne, ei saanud juhinduvalt mõistlikkuse põhimõttest olla hävinemise hetkel uued ja täiesti kasutamata. Eeltoodu tingib vajaduse arvata maha esemete kulumise võrra vähenenud väärtus. Kuna asjad ei ole säilinud, siis puudub võimalus määrata asjade tegelik väärtus. Mõistlik on maha arvata esemete kasutamise kulumit 30% ulatuses esialgsest väärtusest. Eeltoodu 30% on arvestuse keskmine, et osad esemed on uuemad ja osad vanemad. Hagejad on arvestanud elamus hävinud vara väärtuseks 422 576, 30 kr. Võttes arvesse kulumit, on mõistlik välja mõista hüvitis hävinud vara 70% ulatuses 295 803,40 kr. Kuna hagejatel ei olnud võimalik täita uue ostjaga 25.05.2006 sõlmitud lepingut, siis tekkis uuel ostjal hagejate vastu kahjunõue 170 000 kr., mille kohta sõlmiti 18.07.2006 kokkulepe ja mis täideti samal kuupäeval. Eeltoodud kahju on põhjuslikus seoses kostjate tegevuse ja hagejate kahju vahel, mistõttu on põhjendatud nimetatud summa väljamõistmine kostjatelt. Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks tagasi esimese astme kohtule ning menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus on jätnud arvestamata mitmed olulised asjaolud, andnud tõenditele ebaõige hinnangu ja kohaldanud vääralt materiaalõigusnorme, rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi ning see on viinud ebaõige kohtulahendini. Kohus on ebaõigesti pidanud tulekahju tekkepõhjuseks puudusi ehituses. Tulekahju põhjustas leiliruumi põhjaseina läbinud kõrgetemperatuuriline metallist suitsutoru. Ekspert on arvamuses otseselt välistanud võimaluse, et tulekahju tekkimine oleks olnud seotud kivist korstna defektiga või kuumenemisega temperatuurini, mis süütas sellega kontaktis olnud põlevmaterjali. Seejuures on ekspert oma arvamuse lõppjärelduste p-s 2 viidanud, et ka sellise korstna paigutuse korral oleks olnud võimalik suitsutoru ohutult paigaldada. Seega ei saanud suitsutoru kuumenemise tõttu tekkinud kahju olla kuidagi seotud asjaoluga, et ehituse käigus valiti korstna asukoha suhtes projektist erinev lahendus. Kuna tulekahju tekkepõhjus ei olnud kuidagi seotud korstna tegeliku asukoha ja projekti erinevusega, ei saa kostjatele omistada ka vastutust tulekahju tagajärjel tekkinud kahjude hüvitamise eest.

6(14)

Isegi juhul, kui tulekahju tekkepõhjuseks oleks olnud projektist erinev korstna asukoht, ei ole tegemist varjatud puudustega, sest hagejatele olid nimetatud asjaolud kinnistu ostmisel ilmselgelt näha. Hagejad on 21.06.2004 sõlmitud hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 2.2.2 kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Sama lepingu p-s 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostavad lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele. Asjaolu, et korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile oli ilmselgelt nähtav hagejatele isiklikul ülevaatusel ja oli teada hagejatele juba müügilepingu sõlmimisel ning seetõttu ei ole tegemist varjatud puudusega. Kostjad ei ole võtnud endale kohustust kerist paigaldada. Lisaks kohtu poolt osundatud 04.05.2004 kokkuleppele on pooled ka 21.06.2004 sõlmitud hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 5 kokku leppinud müüja kohustuses hiljemalt 10.07.2004 välja ehitada paariselamu osa ilma keriseta saunaruumid ja piireteta puitterrassid. Seega OÜ Sillever kohustus hagejate ees on lepinguliselt piiritletud nimetatud kahe kokkuleppega. Arvestades hagi alust, ei saanud kohus ka Raini Valgma tegevust hinnata väljuvalt eeltoodud lepingutega sõlmitud kokkuleppest ehitada kostja 1 poolt saunaruumid välja ilma keriseta. Hagi on esitatud üksnes eelnimetatud kahe lepingu alusel (millest ei tulene suitsutoru paigaldamise kohustust), mistõttu on ebaõige ja põhjendamatu ka kohtu poolt hagi aluse laiendamine. Isegi juhul, kui Raini Valgma oleks paigaldanud suitsutoru ja kerise muu lepingu alusel, ei ole sel alusel esitatud tema vastu nõuet. Kuigi pärast valduse üleandmist teostas ehitustöid hagejate juures Raini Valgma juhtimisel Saku Ehituse OÜ, siis ei järeldu sellest, et Raini Valgma isiklikult oleks paigaldanud suitsutoru muul lepingulisel alusel ning tal oleks tekkinud kahju hüvitamise kohustus hagejate ees. Seejuures tuleb arvestada, et ka Saku Ehituse OÜ ei kohustunud paigaldama suitsutoru, vaid hagejad paigaldasid selle ise. Seepärast on ebaõige kohtu seisukoht, et kuna hagejad ja Raini Valgma ei vormistanud ühtegi kirjalikku lepingut, siis poolte vahel oli suuline leping tööde, sh sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud lepingujärgselt tegema. Samuti ei ole kohus selgitanud, kuidas saavad kostjad vastutada solidaarselt. Raini Valgma ei ole OÜ Sillever ja hagejate vahel sõlmitud ja hagi aluseks olevate kahe lepingu, mille kohaselt kohustus OÜ Sillever arendama saunaruumid kuni kerisevalmiduseni, pooleks, mistõttu on välistatud kostjate solidaarne vastutus nimetatud lepingute alusel. Samuti ei olnud mingil juhul OÜ Sillever hilisemalt Raini Valgma juhitava äriühingu ja hagejate vahel sõlmitud lepingu pooleks. Isegi juhul, kui Raini Valgma teostas ka isiklikult ehitustöid hagejate juures nn muul lepingulisel alusel, siis ei olnud nimetatud lepingute pooleks OÜ Sillever. Seega isegi juhul, kui OÜ Sillever või Raini Valgma oleks paigaldanud suitsutoru, siis on välistatud kostjate solidaarne vastutus. Kohus on eristanud suitsutoru ja kerise paigalduse ning leidnud, et kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et suitsutoru on kerise osa, mille paigaldamise kohustus lasus hagejatel. Nimetatud kohtu seisukoht on üllatuslik ja ebaõige. Kohus ei ole täitnud TsMS § 230 lg-s 2, § 348 lg-s 1 ja § 351 lg-s 2 sätestatud ülesandeid ning on rikkunud 7(14)

TsMS § 436 lg-s 4 sätestatut. Alles kohtulahendis on selgunud, et kohtu arvates ei ole kostjad esitanud tõendeid selle kohta, et suitsutoru on kerise osa. Kostjad on menetluse kestel esitanud korduvalt oma seisukohad seonduvalt suitsutoru paigaldamisega ning esitatud vastustest nähtub, et kostjate käsitluse järgi on suitsutoru kerise osa ning nende paigaldamine saab toimuda vaid koos. Kuna OÜ Sillever kohustus oli valmis teha saunaruumid ilma keriseta, siis ei saanud ega pidanudki tema ega Raini Valgma paigaldama kerist ega konkreetsele kerisele sobivat suitsutoru. Täielikult on tõendamata asjaolu, et kostjad paigaldasid tulekahju põhjustanud suitsutoru. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks kostjate poolt suitsutoru ja kerise paigaldamist. Kohtuistungil ülekuulatud tunnistajate ütlustest ja hageja vande all antud seletusi on kohus ebaõigesti käsitlenud ning teinud neist meelevaldseid järeldusi. Tunnistaja R. S. ütlustest on kohus välja toonud, et hagejate saunaruumis kerise aluse kattematerjalid olid samad, mis tema saunaruumis ning töid korraldas Raini Valgma. Arusaamatu on, kuidas tõendab sama kattematerjali kasutamine tööde tegemist teatud isiku poolt ja kuidas tõendab kattematerjali paigaldamine suitsutoru paigaldamist. Tunnistaja R. S. ütlustest on kohus jätnud aga täielikult hindamata selle, et tunnistaja nägi hagejate juures põrandavalamisega tegelevat äriühingut EPO. Samuti nähtub tunnistaja ütlustest, et ta nägi Saku Ehituse OÜ bussi ja selle juhatajat Raini Valgmad hagejate juures ning kinnitas, et hagejatel oli maja ka kerise valmidusega ostetud ning sauna ehitas neile OÜ Saku Ehitus. Tunnistaja V. S. ütlustest selgus kohtuotsuse kohaselt, et hagejate saunaruumis oli keris paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist ning sisetööde tegemise kohustus lasus OÜ-l Sillever. Isegi juhul, kui keris oli paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist, siis ei tõenda see kostjate poolt kerise, sh suitsutoru paigaldamist. Asjaolu, kas sisetööde tegemise kohustus lasus OÜ-l Sillever, sai tunnistajale kui peretuttavale olla aga teada vaid kaudselt ning kohus oleks pidanud seda ütluste hindamisel arvesse võtma. Samas on kohus jätnud arvestamata, et tunnistaja V. S. ütles, et töid teostas sama firma, kes ehitas selle maja, ehk teisisõnu V. S. pidas silmas äriühingut, mitte Raini Valgmad isiklikult. Kohus ei ole kõrvaldanud vastuolu tunnistajate ja J. I. vande all antud ütluste vahel. Tunnistaja R. S. kinnitas, et nägi naabrite juures ka põrandavalamise firmat EPO, seega on ainuüksi seetõttu ebausaldusväärsed J. I. vande all antud ütlused, et peale Raini Valgma ja tema äriühingu ei teinud majas keegi töid. Kostjad on osundanud, et puuduvad tõendid kostjate poolt suitsutoru ja kerise paigaldamise kohta, tunnistaja R. S. on osundanud vähemalt põrandavalamisel teise äriühingu teenuste kasutamisele. Samuti on kostjatele teada, et eraldi kasutasid hagejad ka plaatijate ja pottsepa teenuseid. Raini Valgma poolt saunakerise ja suitsutoru paigaldamist ei saa lugeda tõendatuks ka tema esialgse hinnapakkumise esitamisega. Hagejad ei ole ära näidanud, et tegemist oleks Raini Valgma esitatud hinnapakkumisega. Isegi, kui tegemist on Raini Valgma esitatud hinnapakkumisega, ei tõenda see kokkuleppe sõlmimist ja selle sisu. Nimetatud asjaoludest nähtuvalt ei saa teha järeldust kostjate poolt kerise paigaldamise kohta. Samuti on kummastav kohtu seisukoht, et tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et hagejatel oleks olnud leping sõlmitud Saku Ehitus OÜ-ga ehitustööde tegemiseks vaidlusaluses elamus, kohtule ei ole esitatud. Kuigi ka Saku Ehitus OÜ ei teostanud nimetatud töid, siis ilmselge on, et vaidlusaluste tööde tegemise kohustus ei lasunud ka 8(14)

tunnistajate ütlustest nähtuvalt kostjatel, sest tunnistajad rääkisid töid teostanud äriühingust. Kohus ei ole esitanud ühtegi tõendit, millele tuginedes peab ta kahju eest vastutatavaks OÜ Sillever. Kuna suitsutoru ei paigaldanud kostjad, ei saa kostjaid selle tõttu tekkinud kahju eest ka vastutavaks pidada, kuna puudub põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostjate teo vahel. Kostjatel ei ole võimalik tõendada nn negatiivset asjaolu ehk seda, et nemad ega ka Saku Ehituse OÜ nimetatud töid ei teostanud. Juhul, kui hagejad väidavad, et OÜ Sillever või Raini Valgma teostasid nimetatud tööd, on hagejate kohustus tõendada oma väiteid, kuid seda hagejate esitatud tõendid antud juhul ei kinnita. Kohus on andnud väära hinnangu sellele, et hagejad ei ole teinud pingutusi kahju ärahoidmiseks. Vaidlusaluse ehitise müügi hetkel ei olnud ehitisele väljastatud kasutusluba, kuna ehitis oli lõpuni valmis ehitamata. Vaieldamatult olid sellest asjaolust teadlikud ka hagejad, kuna müügilepingu p-s 2.2.2 on hagejad andnud kinnituse selle kohta, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Kostjatele teadaolevalt puudub ehitisel seniajani kasutusluba. ES § 33 lg 8 kohaselt peab kasutusloa taotluse esitama ehitise omanik. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt väljastatakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele. On üldteada, et ühena õigusaktidest ettenähtud nõuetest kontrollitakse ehitise (sealjuures eriti saunaruumide) vastavust tuleohutusnõuetele. Seega ei ole hagejad lasknud enda poolt paigaldatud suitsutoru vastavust tuleohutusnõuetele kontrollida, kuigi hagejad on ehitist aktiivselt kasutanud juba alates 2004.a. suvest. Kohtule esitatud siseelektripaigaldise teostusjoonistelt nähtub, et saunaruumidesse oli ette nähtud elektrikeris. Ühtlasi tuleb arvestada, et majale oli paigaldatud neli lõõri ning nende otstarve saunaruumide juures oli eelkõige sellele suunatud, et juhul, kui hagejad soovivad elamu küttesüsteemi viia tulevikus gaasiküttele või graanulküttele, siis on võimalik selleks kasutada saunaruumi juures olevaid lõõre. Seega kostjad ei saanudki maja suitsutoru paigaldada. Hagejad ei ole kahju suurust tõendanud. Kohus on põhjendamatult arvestanud hagejate väitega, et hagejatel on raskendatud tõendada asjade olemasolu ja ostmist, kuna kõik põles ära. Kohus on paljasõnaliselt ja tõenditeta asunud seisukohale, et kuigi osad asjad suudeti päästa, siis need ei ole kasutuskõlblikud, kuna need said kasutamise ajal kannatada kuumuse ja vee tõttu. Isegi juhul, kui tulekahju kustutamisel kasutatigi 15m3 vett, siis ei tähenda see, et kuumuse ja veega olid kannatada saanud kõik asjad. Hagejad ei ole tõendanud, et vara hävines kuumuse ja kustutustööde tõttu. Kohus ei ole põhjendanud, miks tuleb vähendada esialgset väärtust üksnes 30% võrra. Arvestades, et tegemist oli kasutatud varaga ning vara siiski säilis, siis on kohtu poolt arvestatud 30% põhjendamatult väike, sest kostjatele ei ole tekkinud kahju 70% ulatuses vara esialgsest väärtusest. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud, et isegi, kui hagejad nõustusid uuele ostjale tasuma kahjuhüvitise 170 000 kr., siis puudub alus nõuda selle summa tasumist kostjatelt. Hagejad on jätnud tõendamata vajaduse hüvitada kahjunõue 170 000 kr. ulatuses. Üksnes kokkuleppega ei ole nimetatud kahju põhjendatud. Kohus ei ole arvestanud ka seda, et hagejad on tulekahjust vaid kuu möödumisel nõustunud hüvitama uuele ostjale kahjunõude 9(14)

ning väljamakse on tehtud kokkuleppe sõlmimisega samal päeval. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud, et kostjatel ei olnud võimalik nimetatud kahju summat ette näha. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja protsessiõigusnormide olulise rikkumise tõttu ning saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Nagu ekspertarvamusest järeldub, oli tulekahju põhjuseks tuleohutuseeskirjade vastaselt paigutatud kerisest korstnani viiv metallist suitsutoru, millest lähtuv kuumus sauna kerise kütmisel süütas saunaruumi ja korstna vahelise vaheseina, kuivõrd suitsutoru kaugus vaheseina puitprussidest oli suurusjärgu võrra väiksem ettenähtust. Ekspertarvamusest nähtub, et elamu korstna asukohta võrreldes projektiga oli muudetud; projektijärgselt oli korsten ette nähtud vahetult leiliruumi kahe elamuosa leiliruumide vahele, tegelikult asus korsten teises kohas, puitkarkassidele ehitatud vaheseina taga. Samas on ekspert tuvastanud, et tulekahju tekkimine oli välistatud kivist korstna defektist või korstna seina kõrgest temperatuurist. Hagejate seisukohalt vastutab OÜ Sillever tulekahjuga põhjustatud kahju eest seetõttu, et müüs hagejatele ehitise, milles korstna asukoht ei vastanud ehitusprojektile ja mis tingis vajaduse kerise suitsutoru viia korstnasse läbi süttivmaterjalist vaheseina. Kostja Raini Valgma suhtes põhjendasid hagejad oma nõuet sellega, et tema isiklikult tegeles kinnistul ehitustööde teostamisega (toimiku lk. 151-152). Suitsutoru paigaldaja suhtes on hagejate positsioon vastuoluline: nad on väitnud, et suitsutoru paigaldamine oli OÜ Silleveri lepinguline kohustus (toimiku lk. 195); samuti on nad väitnud, et nad ei tea, kes paigaldas suitsutoru, samuti seda, et hagejad tellisid puuküttega kerise kostjatelt ning selle paigaldasid „kostjad“ (toimiku lk. 195); vande all ülekuulatuna väitis hageja Jaanus Ilmjärv, et Raini Valgma ja tema mehed paigaldasid kerise ja suitsukorstna (toimiku lk. 215). Hagejate vastuses (toimiku lk. 96) on leitud, et kuivõrd ehitustöid teostas OÜ Saku Ehitus, siis viimane paigaldas ka suitsutoru. Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole kumbki neist tulekahju põhjustanud suitsutoru paigaldanud, vaid selle lasksid paigaldada hagejad ise. Ostjad olid enne müügilepingut tutvunud ehitise ja selle seisukorraga, mida nad kinnitasid ka müügilepingus. Tulekahju ei tekkinud hagejatele müüdud ehitise korstnast ja projektist kõrvalekaldumine ei välistanud suitsutoru nõuetekohast paigaldamist; liiatigi oli saunas ette nähtud paigaldada elektrikeris. Kostja Raini Valgma väidetel paigaldasid kerise ja suitsutoru hagejad ise. Ehitusel töid teostanud äriühingu juhatuse liige ei kanna isiklikku vastutust äriühingu tegevuse tagajärgede eest. Maakohus on OÜ Sillever vastutust hagejatele tekkinud kahju eest põhjendanud sellega, et tema arendatud kaksikelamu korsten ei vastanud projektile ja mõjutas suitsutoru paigutust. Raini Valgma osas on maakohus vastutust põhjendanud sellega, et hagejatel oli temaga isiklikult sõlmitud leping sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud 10(14)

lepingujärgselt tegema ja ta kohustus lepingujärgselt teostama ehitustöid vastavalt lepingule ja õigusaktidele. Maakohus on ka leidnud, et korstna asukoha muudatus võrreldes ehitusprojektiga tähendas, et müügiobjekt ei vastanud lepingu tingimustele. Tegemist oli varjatud puudusega, mistõttu puudus hagejatel võimalus ehitusvea avastamiseks. Samuti on kohus leidnud, et kuivõrd lepingus puudus eraldi kokkulepe suitsutoru osas ja lepingu kohaselt pidi OÜ Sillever ehitama saunaruumid välja ilma keriseta, siis pidi OÜ Sillever teostama ehitustööd kuni kerise paigaldamise valmiduseni; kostja ei ole tõendanud, et suitsutoru on kerise osas. Seega ei olnud suitsutoru paigaldus hagejate kohustuseks. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse põhjendused on vastuolulised, kohus ei ole kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid tuvastanud ning otsuse järeldused ei vasta esitaud tõenditele. Lepingutingimustele mittevastava asja müümine kujutab endast lepingulise kohustuse rikkumist. VÕS §-de 115 lg.1 ja 225 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 217 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi; kui asi ei sobi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja millest müüja oli või pidi olema teadlik. VÕS § 218 lg.4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavause eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. VÕS §-de 115 lg.1 ja 649 kohaselt võib tellija nõuda töövõtjalt kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 641 sätestab tunnused, millal ei vasta töövõtulepingulepingu alusel valminud töö lepingutingimustele. Asjaoludest nähtuvalt oli OÜ Sillever nn. arendaja, kes laskis elamu ehitada OÜ-l Saku Ehitus, kelle juhatuse liikmeks ja tööde vahetuks organiseerijaks oli Raini Valgma; müügilepingu objekt oli lepingu sõlmisel ehituslikult pooleliolev ehk lõpuni valmis ehitamata (vt. hageja J. I. seletus toimiku lk. 216 selle kohta, et nad ostsid maja karbi kujul; samuti müügilepingu p.5.1 toimiku lk. 159, mille kohaselt müüja kohustus välja ehitama ilma keriseta saunaruumid ja piireteta puitterrassi) Lepingu p.-is 5.2, mis sätestab garantiikohustust, on pooled kokku leppinud, et garantiiga on tagatud müüja poolt ja korraldusel teostatud tööd ja pärast lepingu eseme valduse üleandmist 21.06.2004 ostjate poolt või korraldusel teostatud tööde eest vastutavad ostjad. Seega sisaldas hagejatega sõlmitud müügileping ka töövõtulepingulist õigussuhet, kus müüjal oli kohustus pärast müügiobjekti valduse üleandmist teha selle juures ostjatele (teha lasta) veel täiendavaid ehitustöid; eelduslikult pidi ostuhind katma ka pärast müügilepingu sõlmimist OÜ Silleveri kohustusena teotatavate tööde maksumuse. Seejuures oli OÜ Silleveri kohustuseks ehitada saunaruumid välja ilma keriseta. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et müügiobjekti valdus läheb ostjatele üle 21.06.2004, samuti selles, et müüja ei vastuta tööde eest, mida teevad ehituse juures ostjad või mida nad lasevad teha (kolmandatel isikutel). 11(14)

Tuleb eeldada, et elamu korsten oli valmis juba 04.05.2004 kokkuleppe (mida võib hinnata eellepinguks) sõlmimise ajal. Müügilepingus on ostjad kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja on ülevaatuse ja müüja poolt ehitise kohta esitatud dokumentatsiooni alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Seega olid ostjad teadlikud korstna asukohast ja sellest, et korstna ja sauna leiliruumi vahel on vahesein. Omamata ka ehitusalaseid teadmisi, pidid ostjad aru saama, et kui nad soovivad ostetava kinnistu elamusse paigutada puuküttel töötava kerise, tuleb kerise suitsutoru korstnasse viia läbi vaheseina. Seega ostsid hagejad (pooleli ehk lõpuni valmisehitamata) ehitise sellisel kujul, nagu ta oli, mistõttu ei saa rääkida, et müügiobjekt (ehitis) ei vastanud müügilepingu tingimustele seetõttu, et korsten ei asunud seal, kus ta ehitusprojekti järgi pidanuks asuma. Maakohtu põhjenduste kohaselt oli ostjatel tavapärane ootus, et ostetav elamu on ehitatud projekti järgi, mis vastab ehitusseaduses sätestatud nõuetele. OÜ Sillever ei järginud ehitamisel kinnitatud projekti, seega ei vastanud ehitis ehitusprojektile ja lepingu tingimustele. Eksitatav on maakohtu seisukoht, et korstna asukoha muudatus võrreldes ehitusprojektiga on ehitusviga. Ehitusprojekti mittejärgimine on ehitusseaduse rikkumine ehk siis õigusnormi rikkumine, kuid ei tarvitse olla ehitusviga. Ekspert on sedastanud, et tuli ei saanud alguse korstnast, vaid sellega läbi vaheseina ühendatud suitsutorust. Asja õiguslik puudus ei too vältimatult kaasa (antud juhul) suitsutoru tuleohutuseeskirjade vastast paigaldust. Ebatäpne ning ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt tegemist oli varjatud puudusega, samuti maakohtu viide VÕS §-le 103 lg.1. Nii müüja kui ka töövõtja vastustus asja või töö lepingutingimuste vastavuse eest on objektiivne, s.o. nad vastutavad igal juhul, mistõttu ei ole õige rääkida lepingurikkumise vabandatavusest. Tähendust ei oma nende vastutuse seisukohast ka see, kas tegemist oli varjatud puudusega. Nad vastutavad ka siis, kui asja või töö mittevastavus lepingutingimustele ilmnes pärast asja või töö üleandmist. Asjakohatu ja ebaõige on maakohtu järeldus, et hagejate kohustuseks ei olnud suitsutoru paigaldamine. Poolelioleva ehitisega kinnistu müügilepingust ei tulene ostjatele kohustust ehitis lõpuni valmis ehitada, s.o. ostjate edasist tegevust ehitise valmisehitamisel ei saa hinnata nende müügilepingust tuleneva kohustuse täitmisena. Kohus on leidnud, et OÜ Sillever lepingujärgseks kohustuseks oli saunaruumid valmis ehitada kerise valmiduseni ja et suitsutoru ei ole kerise osa (et kostjad ei ole vastupidist tõendanud). Maakohus ei ole näidanud, mis järeldusi tähendatud (müüja lepingujärgsete kohustuste mahust) hinnangutest tuleks teha. Kolleegium märgib, et vastuses apellatsioonkaebusele on vastustajad vastupidiselt esimese astme kohtus väidetule kinnitanud, et suitsutoru on kerise osa ja neid ei saa eraldi paigaldada. Müüja lepinguliste kohustuste mahu järgi ei saa tuvastada, kes ja millal paigaldas suitsutoru. Lepinguliste kohustuste maht võib omada tähtsust hindamaks seda, kas lugeda suitsutoru paigaldus tehtuks müüja poolt müügilepingus ettenähtud saunaruumi tööde teostamise raames. Viimasel juhul vastutab tekitatud kahju eest ainult müüja. 12(14)

Samas on maakohus leidnud, et hagejate ja Raini Valgma vahel oli sõlmitud leping sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud lepingujärgselt tegema. Kuivõrd müügilepingu järgi oli müüja kohustatud ehitama välja saunaruumid, siis sai saunas selliseks lepinguväliseks lisatööks olla üksnes kerise ja suitsutoru paigaldus. Kui hagejad lasksid suitsutoru paigaldada lisatööna, siis ei ole alust süüdistada müüjat ostjatele puudustega asja müümises, olgugi et suitsutoru paigaldas sama ehitaja, kellega müüja oli elamu ehitamiseks sõlminud töövõtulepingu. Kuigi maakohus on õigesti märkinud, et pooltel on vaidlus selles, kes paigaldas suitsutoru, ei ole kohus tegelikult tuvastanud, et suitsutoru paigaldas (isiklikult) Raini Valgma. Maakohus on üksnes leidnud, et viimasel oli hagejatega suuline leping lisatööde tegemiseks, ja lugenud tõendatuks, et tegelikkuses tegeles hagejate maja ehitamise, s.h. sauna ehitamisega, isiklikult Raini Valgma. Maakohtu poolt (vihjeliselt) tehtud järeldused on omavahel vastuolus. Leides, et suitsutoru on korstna osa, tuleb sellest järeldada, et suitsutoru paigaldamine langes müügilepingust tuleneva müüja kohustuste hulka. Siit omakorda tuleb järeldada, et saunaruumide valmisehitamise käigus paigaldatud suitsutoru kujutas müüja poolt müügilepingust tuleneva kohustuse täimist. Sellisel juhul vastutaks tekitatud kahju eest üksnes müüja. Teiselt poolt on kohus leidnud, et ostjatel oli Raini Valgmaga sõlmitud leping müügilepinguväliste lisatööde teostamiseks. Siit tuleb järeldada, et suitsutoru ja kerise paigaldus oli lisatöö ehk siis langeb ära müüja vastutus tekkinud kahju eest, Kolleegium arvates sellest asjaolust, et elamus teostatavate ehitustööde ja materjalide valiku osas, sealhulgas „sauna osas ja suitsutoru tarnimise osas“ suhtles hageja Jaanus Ilmjärv (pärast müügilepingu sõlmimist) Raini Valgmaga ja viimane „osales majaehitamisel“, ei saa teha järeldust, et hagejate ja Raini Valgma vahel oli sõlmitud leping tööde, s.h. sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud tegema. Raini Valgma oli OÜ Sillever töövõtjana elamut ehitanud OÜ Saku Ehitus juhatuse liige ja ilmselt ka tööde vahetu organiseerija. Tõenditega vastuolus on maakohtu seisukoht, et tegelikkuses tegeles hagejatele maja ehitamisega, s.h. sauna ehitamisega isiklikult Raini Valgma. J. I. vande all antud seletuse kohaselt tegi töid Raini Valgma ja tema firma (toimiku lk. 215). Tunnistaja R. S. ütluste kohaselt ostsid nemad maja OÜ-lt Sillever, kuid maja ehitas Saku Ehitus nii neile kui hagejatele. Tunnistaja V. S. ütluste kohaselt „sauna leiliruumis teostas töid firma, kes ehitas selle maja“. Tunnistaja M. J. ütluste kohaselt „Saku Ehitus tegi seal hagejate juures sauna“. Kostjate väide, et hagejad olid osaliselt süüdi kahju tekkimises, kuivõrd kasutasid elamut ilma kasutusloata, on suunatud kahju hüvituse vähendamisele VÕS § 139 lg.1 alusel. Seetõttu on ebaadekvaatne kohtu vastus sellele, et kasutusloa puudumine ei tee olematuks kostjate lepingutingimustele mittevastavat tööd ja selle tagajärjel põhjustatud kahju. Mis puutub kahjustatud esemete osas nõutud kahju hüvituse vähendamisse 30% võrra, siis vastab kohtuotsus selles osas VÕS §-le 127 lg. 6, mille kohaselt juhul, kui kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Apellandid ei ole kaebuses toonud veenvaid põhjendusi, miks tuleks kahju hüvitist vähendada suuremas ulatuses, kui kohtu poolt näidatud. 13(14)

Esimese astme kohtus ei ole kostjad esitanud vastuväidet, et hagejate poolt kinnistu ostjatele põlengujärgselt makstud 170 000 kr. ei kujuta endast tulekahjuga seoses hagejatele tekkinud kahju või et selle maksmiseks (sisuliselt müügihinna alandamiseks) ei olnud hagejad õiguslikult kohustatud. Kuivõrd kolleegium saadab asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, siis võivad kostjad sellise vastuväite esitada ja põhistada asja edasisel menetlemisel. Kolleegium juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et täiendavate tõenditena on antud asjas võimalik esitada ehitusprojekt, samuti ekspertiisiaktis viidatud fotod põlengukohalt. Asjaoludest nähtuvalt oli ehitus kindlustatud, mistõttu ka kindlustuse materjalid võivad anda informatsiooni tulekahjuga hagejatele tekitatud kahju olemasolu ja suuruse kohta. Uuel asja arutamisel tuleb hagejatele anda võimalus kaasata ehitaja Saku Ehituse OÜ kas kaaskostjana või siis kostja asendmise korras (TsMS § 208 lg.1 või 2), esitades ühtlasi ehitaja vastu esitatava nõude õiguslik alus. Kolleegiumi arvates võib müüja ja suitsutoru paigaldanud isik vastutada VÕS § 138 lg.1 kaudu tekitatud kahju eest ka ühiselt, kui leiaks tõendamist, et avaus suitsutoru paigaldamiseks oli korstnasse ja vaheseina tehtud müügilepingu sõlmimise, s.o. müügiobjekti üleandmise ajaks.

Tiit Kollom

Margo Klaar

Mare Merimaa

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.