EREEOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) hagi OÜ MWOHW (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest ja 200 000 krooni saamiseks
Hagihind
8 143 502,83 krooni (520 464,69 eurot)
Istungi toimumise aeg
21. veebruar 2011.a
Istungil osalenud isikud
Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Maidu Kaasik ja Martin Tälli Kostja lepinguline esindaja Sergei Bindes
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada OÜ MWOHW vabastama järgnevate korteriomandite ja ruumide valdus, vabastada viidatud korteriomandid ja ruumid ning andma korteriomandite ja ruumide valdus üle EREEOÜ :
2.1.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 42) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX , üldpinnaga 17,1m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 42);
2.2.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 43) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX , üldpinnaga 17,1 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 43);
2.3.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 44) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX , üldpinnaga 17,1 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 44);
2.4.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 45) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX, üldpinnaga 46,7 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 45);
2.5.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 65) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX, üldpinnaga 44,7 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 65);
2.6.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 66) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX, üldpinnaga 56,3 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 66);
2.7.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 67) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX, üldpinnaga 80,8 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 67);
2.8.Aadressil XXX/XXX, Tallinn asuv korteriomand (mitteeluruum nr 76) koos selle oluliste osade ja päraldistega (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registri registriosa nr XXX, üldpinnaga 16,6 m2, edaspidiselt Mitteeluruum nr 76);
2.9.Aadressil XXX/XXX asuva ehitise 1. korrusel asuvad ruumid, mis on 02.07.2003 notari ametitoimingute raamatu registri numbrit nr XXX kandva lepingu, milles sisalduva kasutuskorra kohta on tehtud märkus ka kinnistusraamatusse, lisaks nr 5 asuval plaanil tähistatud numbritega 36D ja 36F;
2.10.Aadressil XXX /XXXasuva ehitise 3. korrusel asuvad ruumid, mis on 02.07.2003 notari ametitoimingute raamatu registri numbrit nr XXX kandva lepingu, milles sisalduva kasutuskorra kohta on tehtud märkus ka kinnistusraamatusse, lisaks nr 7 asuval plaanil tähistatud numbritega 103 ja 104.
3.Mõista OÜ-lt MWOHW välja 12 782,33 eurot EREEOÜ kasuks. Menetluskulude jaotus
4.Jätta menetluskulud OÜ MWOHW kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada põhjendatud apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Hageja nõue 21.09.2010 esitas EREEOÜ hagi OÜ MWOHW vastu asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest ja 200 000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja Tallinnas, XXX /XXX asuvad korteriomandid nr 42-45, 65-67 ja 76. Pärast müügilepingu sõlmimist selgus, et ruumides tegutseb kullapood, mida opereerib kostja. Ruumide kasutamise õiguslik alus puudub ning ei ole teada milliseid ruume kostja veel kasutab. Hageja palus kohustada kostjat ja kõiki isikuid, kellele on kostja andnud võimaluse vallata hagejale kuuluvaid korteriomandeid, vabastama korteriomandite ja pindade valdus ning andma valdus üle hagejale. Hageja nõuab lisaks ruumide kasutamise eest hüvitist 200 000 krooni. Hageja täpsustas nõuet ja palub täiendavalt kohustada kostjat vabastama Tallinnas, XXX/XXX asuva ehitise 1. korrusel asuvad ruumid, mis on 02.07.2003 notari ametitoimingute raamatu registri numbrit nr XXX kandva lepingu, milles sisalduva kasutuskorra kohta on tehtud märkus ka kinnistusraamatusse, lisaks nr 5 asuval plaanil
tähistatud numbritega 36D ja 36F ja lisaks nr 7 asuval plaanil tähistatud numbritega 103 ja
104.Need ruumid ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, kuid hagejal on kaasomanikuna kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kostja vastus Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et hagi on esitatud vale kostja vastu. Hageja on jätnud kohtule selgitamata olulised asjaolud. Hageja on otse pöördunud kostja poole ruumide vabastamiseks. Kostja on selgitanud, et omab kokkulepet SLA IGH ruumide kasutamiseks. Samuti on kostja esitanud hagejale üürilepingu, mille alusel ja kokkuleppel AS-iga BLE(pankrotis) valdab üürnikuga allüürile andmise õigusega kostja valduses olevaid korteriomandeid ja üldkasutatavaid ruume SLA IGH. Samuti on kostja soovitanud hagejal pöörduda otse nimetatud isiku poole, et vaidlus lahendada. Seega välistab hagi rahuldamise kehtiv üürileping SLA IGH ja AS BLE(pankrotis) vahel. Seega läks hagejale korteriomandite omandamisel üürileping üle. Üürilepingu p 2.3 kohaselt oli üürnikul õigus anda asi allkasutusse. Kostja kinnitab, et tal on üürnikuga suuline kokkulepe korteriomandite kasutamiseks. Hagejale oli korteriomandite omandamisel teada, et neid valdab kolmas isik, kuid hageja ei selgitanud otsest valdajat välja. Kostja leiab, et hageja nõudeõigus saab olla üürniku suhtes. Kostjal on õigus keelduda valduse üleandmisest. Kuivõrd valdus on seaduslik, ei saa tekkida küsimust ka lepinguvälise kahju tekkimisest. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus selles, et hageja on Tallinnas, XXX /XXXasuvate korteriomandite nr 42-45, 65-67 ja 76 omanik (t lk 12-19, 23-156). Kostja valdab nimetatud ruume. Samuti ei vaidlustanud kostja, et valdab hagi täpsustuses toodud ruume tähistega 36D, 36F, 103 ja 104, mille kaasomanikuks hageja on. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus, kas kostjal on õigus neid ruume kasutada. Hageja väidab, et kostjal selleks õiguslik alus puudub. Kostja väidab, et ta kasutab ruume üürilepingu alusel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 83 lg 1 ja 2 järgi valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Otsene valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui kaudsel valdajal, kellelt ta on saanud õiguse asja vallata, on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kui kaudne valdaja ei ole valdajale valduse üleandmiseks õigustatud, võib omanik nõuda otseselt valdajalt asja väljaandmist kaudsele valdajale või viimase keeldumise korral valduse ülevõtmisest asja väljaandmist endale. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õiguslik alus vaidlusaluseid ruume vallata või mitte. Kostja väidab, et ruumid on rentinud SLA IGH, kellega kostjal on omakorda suuline leping ruumide valdamiseks. Kostja on esitanud 01.02.2007 sõlmitud AS BLEja SLA IGH vahel sõlmitud rendilepingu, millega AS BLE on andnud SLA IGH rendile XXX ruumid esimesel, kolmandal ja nullkorrusel üldpinnaga 595m2, samuti 2 parkimiskohta tähtajaga kuni 31.12.2035. Üürilepingu p 2.3 kohaselt oli rentnikul õigus anda asi allkasutusse (t lk 211215). Hageja vaidleb sellele tõendile vastu, kuna SLA IGH on asutatud alles 29.03.2009 ja registrisse kantud 02.04.2009, mistõttu on esitatud leping õigustühine (t lk 223). Kohus andis
kostjale aja hageja sellele väitele vastamiseks (t lk 223). Kostja vastas, et peab neid hageja väiteid asjakohatuteks, sest SLA IGH õiguste ja kohustuste üle ei saa käesolevas menetluses otsustada. Hageja on esitanud SLA IGH registrikaardi, millest nähtub, et nimetatud isik on asutatud 26.03.2009 ja registrisse kantud 02.04.2009 (t lk 217-222). Seega ei olnud SLA IGH kostja esitatud rendilepingu sõlmimise ajal õigus- ega teovõimeline ega saanud teha kehtivaid tehinguid. Kohus nõustub hagejaga, et 01.02.2007 rendileping on tühine, kuna üks lepingu pool - SLA IGH - ei olnud selle lepingu sõlmimise ajal õigusvõimeline. Kohus saab käesolevas menetluses anda esitatud tõenditele hinnangu, kuid õige on kostja väide, et sellega ei tuvasta kohus menetluse osaliseks mitteoleva isiku õigusi või kohustusi. Hageja on esitanud vindikatsioonihagi. Tulnevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-66-03 peab hageja tõendama oma omandiõigust ja seda, et tema asja valdab kostja. Kostja peab nõude vaidlustamiseks tõendama, et hageja ei ole asja omanik või et kostjal on õigus asja vallata. Käesoleval juhul puudub vaidlus, et hageja on vaidlusaluste ruumide omanik ning kostja neid valdab. Kostja ei ole suutnud tõendada, et ta valdab neid ruume õiguslikul alusel. Kohus ei ole käesolevas vaidluses 01.02.2007 lepingu tühisuse tõttu tuvastanud kaudset valdajat, kellele kostja viitab. Kostjal endal puudub üürileping omanikuga. Seetõttu puudub alus kohaldada kostja poolt viidatud AÕS § 83. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kohus leiab, et hagi on esitatud õige isiku vastu. Hageja nõuab kostja ebaseaduslikust valduses välja ka 02.07.2003 notari ametitoimingute raamatu registri numbrit nr XXX kandva lepingu lisaks nr 5 asuval plaanil tähistatud ruumid 36D, 36F, 103 ja 104 (t lk 65-110, 130-156, 128-129). Need ruumid on korteriomanike kaasomandis. Hagejal on ka nende ruumide vabastamise nõudeõigus tulenevalt AÕS § 71 lg 4, mille järgi kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kohtupraktika on aktsepteerinud seda, et kohtulahend viitab kaardimaterjalile. Kohus rahuldab hagi ja kohustab kostjat vaidlusalused ruumid vabastama. Hageja nõuab hüvitist 200 000 krooni. Hageja ruumide õigusvastase kasutamisega on kostja välistanud hagejal ruumide kasutamise võimaluse ning saanud ise kasu, mille harilikuks väärtuseks on ruumide kasutamise eest makstav tasu (st keskmine üürihind). Hageja esitab kostja vastu nõude 100 krooni ruutmeetri eest, ruutmeetri keskmine üürihind on 170 krooni. Kostja kasutab ruume üldpinnaga 500 m2. Hageja on arvestanud tasu 8 kuu eest, kuid nõuab kostjalt 200 000 krooni tasumist. AÕS § 85 lg 1 kohaselt valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg 1 järgi õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Kostja vaidleb sellele hageja nõudele vastu, kuna ta on hageja omandit kasutanud seaduslikult. Kohus on käesolevas otsuses tuvastanud, et kostjal puudus õiguslik alus ruumide kasutamiseks. Seetõttu tõusetub asjast saadud kasu väljaandmise kohustus AÕS § 85 lg 1 alusel. Kohus leiab, et kostja on kohustatud hagejale hüvitama rikkumise teel (s.o hageja omandi aluseta valdamise teel) saadud hariliku väärtuse. Kohus nõustub hagejaga, et ruumide kasutamise harilik väärtus on vaadeldav tasuna ruumide kasutamise eest antud piirkonnas, s.o keskmise üürihinnana. Hageja on esitanud tõendid, mille alusel on ta välja arvestanud
keskmise üürhinna (t lk 20-22). Kostja vaidles üürihinnale vastu, kuid õiget hinda ei osanud öelda. 29.11.2010 istungil tegi kohus kostjale ettepaneku tõendada kostja arvamusele vastavat üürihinda (t lk 224). Kostja pole sellekohaseid tõendeid esitanud. Seetõttu saab kohus lähtuda vaid hageja esitatud tõenditest. Hageja keskmise üürihinna arvestus vastab tõenditele. Kohus peab ruumide kasutamisest saadud kasuks 100 krooni ruutmeetri eest. Kuigi hageja nõue 2010a 8 kuu eest on suurem, on hageja palunud kostjalt välja mõista 500m2 kasutamise eest 200 000 krooni. Kohus rahuldab selle nõude. Kohus mõistab kostjalt välja 12 782,33 eurot. Seega rahuldab kohus hagi täielikult. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Meelis Eerik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.