OÜ Tarmeko KV (registrikood: 11105089; asukoht: Tartu XXX) hagi AS Dentes (registrikood: 10034916; asukoht: Tartu XXX ) vastu 136 549.80 krooni ja viivise väljamõistmiseks ning lepingu täitmiseks kohustamiseks
Tsiviilasja hind
10 551.82 eurot (165 100.09 krooni)
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26.03.2010. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Tarmeko
KV apellatsioonkaebus ja AS Dentes
vastuapellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg
25. jaanuar 2011. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant OÜ Tarmeko KV, esindaja advokaat Indrek Lillo Vastuapellant AS Dentes, esindaja advokaat Leonid Tolstov
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Muuta
Tartu
Maakohtu
26.03.2010
otsuse
(tsiviilasjas nr 2-09-14680) resolutsiooni p-de 1 ja 4 väljamõistetud
ja
aluseks
võetud
summade
suuruse osas, tühistada otsuse resolutsiooni p. 5 ja muuta otsuse põhjendusi.
3.Võtta vastu OÜ Tarmeko KV loobumine kostja lepingu täitmise kohustamise nõudest.
4.Rahuldada OÜ Tarmeko KV apellatsioonkaebus.
5.Rahuldada
osaliselt
AS
Dentes
resolutsioon
tervikuna
vastuapellatsioonkaebus.
6.Lugeda
kohtulahendi
sõnastatuks järgmiselt:
Rahuldada hagi osaliselt.
Mõista
AS-lt
Dentes
välja
põhinõude
4411,59 eur (neli tuhat nelisada üksteist eurot ja 59 senti) (68 820,94 kr) ja viivise 226.97 eur (kakssada kakskümmend kuus eurot ja 97 senti) (3540.75 krooni) ning viivise alates 28.03.2009 katteks 0,05% päevas summast 4411,59 eur (68 820,94 kr)
kuni põhinõude
täieliku täitmiseni OÜ Tarmeko KV kasuks.
Võtta vastu OÜ Tarmeko KV hagist loobumine täitma
nõudes kohustada AS-i Dentes
poolte
vahel
24.04.2008
sõlmitud
üürilepingut.
Menetluskulude jaotus
Jätta maakohtus kantud meentluskulud OÜ Tarmeko KV kanda. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole
sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Tarmeko KV esitas 27.03.2009 maakohtule hagiavalduse AS Dentes vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus 136 549.80 krooni, viivis 3698.24 krooni ja alates 28.03.2009 viivis 0,05% päevas summast 136 549.80 krooni kuni põhinõude täieliku täitmiseni, samuti kohustada kostjat täitma poolte vahel 24.04.2008 sõlmitud üürilepingut. Hagiavalduse kohaselt on poolte vahel 24.04.2008 sõlmitud äriruumide üürileping Tartu linnas XXX asuvate ruumide kasutamiseks. Lepingu järgi kohustus kostja tasuma hagejale üüri 150 krooni ruutmeetri kohta ning kommunaalkulude eest 10 päeva jooksul arve väljastamisest. Alates 03.12.2008 on kostjal tekkinud hageja ees üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest võlgnevus, mis hagi esitamise seisuga oli 136 549.80 krooni, viivised moodustasid 3698.24 krooni. Lisaks on kostja ilma õigusliku aluseta üritanud lepingut üles öelda. Hageja on kostjale selgitanud, et tähtajalise üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine ei ole võimalik ning hageja ei nõustu üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled 24.04.2008 üürilepingu, mille esemeks olid äriruumid hageja rajatavas kaubanduskeskuses (Tartu Mööblimaja). Hageja andis kostjale ruumid üle 20.10.2008. Kaubanduskeskuse avamine langes majanduslikult keerulisele ajale ning kuna hageja ei teinud piisavalt jõupingutusi kaubanduskeskuse turundamiseks ning ostjate meelitamiseks, olid kostja müügitulemused ebarahuldavad, millega kostja pöördus hageja poole 19.12.2008 kirjas, pidades võimalikuks lepingu ülesütlemist. Kuivõrd hageja ei pakkunud välja mingeid lahendusi, ei jäänud kostjal muud üle, kui üürileping ühepoolselt lõpetada. Kostja saatis hagejale ülesütlemisavalduse, milles on viidatud ka 19.12.2008 kirjale. Kostja saatis hagejale veel 28.01.2009 kirja, milles palus tulla ruumide üleandmise-vastuvõtmise juurde. Kuna hageja jättis tulemata, korraldas kostja ruumide vabastamise ilma hageja esindaja juuresolekuta, mille kohta on vormistatud 05.02.2009 akt. Hageja on formaalselt püüdnud üürilepingu ülesütlemist ja ruumide vabastamist ignoreerida, kuid tegelikkuses on hageja leidnud ruumidele uue rakenduse ning kostja kasutuses olnud pinnal müüdi juba alates 2009 märtsist aiamööblit. Kaubanduskeskuse ebarahuldav turundus on käsitletav üüripinna kasutamise takistusena üürilepingu p 6.5 ja VÕS § 314 mõistes. Kostja peamiseks eesmärgiks oli kauba müük. Kui müük ei toimi, siis annab see üürnikule aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Olukorras, kus kostja üüripind moodustas kogu kaubanduskeskusest ca 5%, ei olnud kostjal võimalik mõjutada kaubanduskeskuse turundustegevust ja reklaami. Asjaolu, et inimesed ei tulnud keskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast. Kostjal oli mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõistes üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks.
Kostja tasus hagejale üürilepingu sõlmimisel lepingu p 7.1 alusel üüri tasumise tagamiseks tagatisraha 55 764 krooni. Kostja tegi juba 30.12.2008 kirjas ettepaneku arvestada tagatisraha üüri katteks. Kostja tasus hageja viimased arved arvestusega, et tagatisraha üüri katteks arvestades olid kõik hageja arved seisuga 03.02.2009 tasutud. Kostja vaidles vastu ka 28.02.2009 kommunaalkulude arvele summas 5814.86 krooni. Arvestades, et kostja ei ole veebruaris üüripinda kasutanud, siis on alusetu nõuda kostjalt tasu kommunaalkulude eest, mida talle ei ole tegelikkuses osutatud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 26.03.2010 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja AS-lt Dentes põhinõude 71 668.58 krooni, viivise 3540.75 krooni ja viivise alates 28.03.2009 0,05% päevas summast 71 688.58 krooni kuni põhinõude täieliku täitmiseni OÜ Tarmeko KV kasuks. OÜ Tarmeko KV nõude AS Dentes kohustamiseks täitma poolte vahel 24.04.2008 sõlmitud üürilepingut jättis kohus rahuldamata. Poolte menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 2 alusel OÜ Tarmeko KV kanda. Otsuse kohaselt kohus leidis, viidates poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 6.3 ja VÕS § 313 lg-le 1, et kostjal oli mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, mis kaalus üles hageja huvid. Hageja on avaldanud, et kostja üüritud pinnale oli mitu pretendenti, seega ei oleks pind jäänud üürnikuta ja hageja oleks nii või teisiti saanud tulu, et tasuda laenumakseid. Lühikese aja jooksul asus kostja poolt vabastatud pinnale uus üüriline, mida hageja ka kinnitas. Kostjal oli kahjumlik jätkata äritegevust Tartu Mööblimajas. 2008 oktoobri-novembri kasumiaruande kohaselt oli kostja kahjum nimetatud perioodil 159 192 krooni. Selliselt jätkates oleks kostja olnud peatselt pankrotis. Tähtsust omab ka tõik, et asjaolu, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast, mitte kostjast. Seetõttu ei saa väita, et kostja suutmatus kasumlikult majandada oleks olnud tingitud temast endast. 05.02.2009 soovis kostja üle anda hagejale ruumi võtmed, kuid hageja esindaja keeldus võtmeid vastu võtmast, mida on kinnitanud ka tunnistajad. Hageja on esitanud kostjale arve nr 1992 detsembri 2008 üüri eest, arve nr 2101 jaanuari 2009 üüri eest, arve nr 2212 veebruari 2009 üüri eest, arve nr 2356 veebruari 2009 kommunaalkulude eest (koristus, prügi, valve, vesi, küte ja ventilatsioon, üldelekter, turundus) ja arve nr 2322 märtsi 2009 üüri eest. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.1 mõte on tagada lepingu kehtivuse ajal ja kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmine. Seega oleks käesoleval juhul põhjendatud tasaarvestada kostja tasutud tagatis hageja nõuetega kostja vastu. VÕS § 308 lg 2 järgi peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kostja on teinud tasaarvestusavalduse, millega soovib tasaarvestada tagatisraha ja hageja üüritasu nõude 55 764 krooni ulatuses, millisele summale lisandub VÕS § 308 lg 2 alusel intress 5,78% aastas (viie Eestis tegutseva kommertspanga hoiuseintressi keskmine). VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega 16.01.2009. Hageja esitas hagi kohtule 27.03.2009 ning kostja sai nõudest teadlikuks 13.04.2009, mil hagi materjalid ja menetlusse võtmise määrus toimetati talle kätte. Intressi tuleb arvutada hetkest, mil kostjal oli õigus tagatist tagasi nõuda, s.o kaks kuud pärast üürilepingu lõppemist, alates 17.03.2009. Kohtuotsuse tegemise ajaks on tagatiselt kogunenud intress 1 aasta 9 päeva eest
(3223.16 + 79,2) 3302.36 krooni. Seega on tasaarvestatav summa (55 764 + 3302.36) 59 066.36 krooni. Ülaltoodust lähtudes asus kohus seisukohale, et hagi on põhjendatud osaliselt arve nr 1992 osas, sest nimetatud arve on kostja osaliselt tasunud. Samuti on hagi põhjendatud tasumata arvete nr 2212, 2101 ja 2322 osas, kuid põhjendamatu arve nr 2356 osas. Seega tuleb põhinõudest 136 549.80 krooni maha arvata arve nr 2356 summa 5814.86 krooni ning põhinõudeks jääb 130 734.94 krooni. Nõudele 130 734.94 krooni vastab viivis 3540.75 krooni. Pärast tasaarvestust jääb hageja põhinõudeks (130 734.94 – 59 066.36) 71 668.58 krooni. Hageja on õigustatud nõudma viivist protsendina põhinõudelt, millise aluse annab TsMS § 367, kuid põhinõudena tuleb siis võtta aluseks summa 71 668.58 krooni. Kuna üürileping on üles öeldud, siis puudub poolte vahel üürisuhe ning puudub leping, mida oleks võimalik kohustada täitma. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda. Kostja pakkus kompromissina kahe kuu üüri, s.o 2x27 882 krooni, millele lisandub käibemaks 20% (11 152.80 krooni), seega 66 916.80 krooni; kuna kohus rahuldab hagi 71 668.58 krooni ulatuses, on tegemist kostja poolt kompromissina pakutuga sarnase ulatusega.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Tarmeko KV taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osas, millega hagi jäeti rahuldamata, ning osas, milles hagi rahuldati, muuta kohtuotsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni selles osas muutmata. Menetluskulud palub OÜ Tarmeko KV jätta TsMS § 162 lg 1 alusel AS Dentes kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostjal oli alus lepingu ülesütlemiseks ning kostja poolt 16.01.2009 esitatud ülesütlemisavaldus on kehtiv. Kohtupraktikast tulenevalt peab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise põhjus olema objektiivne ning ei saa olla tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Riigikohus on märkinud, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise (3-2-1-2-06, 3-2-1-20-08). Teiseks peab ülesütlemisvajadust tekitav põhjus olemas oluline. Riigikohus on märkinud, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks (3-2-1-100-04). 16.01.2009 teates viidatakse esiteks varasemalt esitatud ettepanekutele üürilepingu lõpetamiseks, teiseks sellele, et kostja müügipind vabaneb. Finantsraskusi teates ei mainita. Lisaks ei ole üürnik selles kirjas märkinud, et lõpetab üürilepingu, üürnik on avaldanud, et soovib üürilepingut lõpetada. Lepingu lõpetamisel ja selleks soovi avaldamisel on vahe. See, et hageja on varasemalt keeldunud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, ei saa olla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks. Kuna tegemist oli tähtaegse lepinguga, siis oli hagejal õigus ennetähtaegsest lõpetamisest keelduda. Asjaolu, et kostjal vabaneb mingi muu pind, ei saa olla oluline põhjus VÕS § 313 lg 1 tähenduses, sest see põhjus tuleneb kostjast ja ei ole seega objektiivne. Tegelik põhjus, miks kostja soovis lepingut lõpetada, seisneski selles, et kostjale kuuluval kinnistul Tartus XXX vabanesid pinnad, kuhu kostja ei suutnud uusi üürnikke leida. Käesoleval ajal ongi kostja mööblipood end sisse seadnud kostjale kuuluvates ruumides XXX .
Kostja finantsraskused, millega kohus on põhjendanud lepingu ülesütlemist, ei saa olla ülesütlemisalus ainuüksi juba seetõttu, et ülesütlemisteates sellele ei viidata. Samas isegi kui kostja oleks nimetatud alusele ülesütlemisavalduses tuginenud, ei saaks see olla aluseks üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel, kuna nimetatud asjaolu tuleneb kostjast, tegemist ei ole asjaoluga, mis oli poolte jaoks ettenägematu ja mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. Kohus on seejuures lepingu ennetähtaegset lõpetamist põhjendanud järeldusega, et kostjal oli kahjumlik jätkata äritegevust Tartu Mööblimajas. Arvestades majandusraskuste aega, võib pidada üldteada asjaoluks, et keegi ei teeni kasumit ja äriühingud rakendavad jõupingutusi, et kahjumit vähendada. Kostja oleks pidanud leidma võimalusi paremaks majandamiseks. Kohus on märkinud, et tähtsust omab ka tõik, et asjaolu, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast, mitte kostjast. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit tõendamaks, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse, samuti jääb arusaamatuks, mida see üldse tähendab. Kas kohtu meelest ei käinud seal ühtegi inimest või käis vähe inimesi. Kohtuotsuse motivatsioonis ei saa kirjutada selliseid sisutuid ja ebaselgeid lauseid. Pealegi, kui kohus leidnuks, et seal ei käinud ühtegi inimest, siis pidanuks kostja lepingu üles ütlema sellel alusel ning siis oleks tulnud kontrollida, kas hageja kohustuseks oli tagada, et inimesed tulevad kaubanduskeskusesse. Isegi kui kostjal oleks olnud majandusraskused ja kui lepingujärgne üür ei vastanud enam turuhinnale, siis on seaduses ette nähtud muud võimalused lepingust tuleneva õiguste ja kohustuste tasakaalu parandamiseks. VÕS § 97 lg 1 võimaldab taotleda teiselt poolelt lepingu muutmist. Kui teine pool lepingu muutmisega ei nõustu, siis tekib muutmist taotlenud poolel õigus leping üles öelda. Kohus on teadlikult teostanud ebaõigesti TsMS § 313 lg-s 1 sätestatud huvide kaalumist. Kohus on lähtunud sellest, nagu oleks hageja avaldanud, et tal on kostja üüritud pinnale mitu pretendenti ja seega ei oleks pind jäänud tühjaks. Hageja esindaja väide oli, et kaubanduskeskuse avamisel oli sellele pinnale mitmeid kandidaate. Hageja kinnitas, et käesoleval juhul on küll võimalik leida pinnale uut üürnikku, kuid üürihinnaga, mis on tunduvalt madalam hinnast, mis oli kostjaga kokku lepitud. Eespooltoodud põhjendustel oleks kohus pidanud hagi rahuldama tervikuna ning muuhulgas kohustama kostjat täitma poolte vahel sõlmitud üürilepingut. Kohtuotsuse osaga, milles hagi on rahuldatud, nõustub hageja vaid resolutsiooniga. Hagi tulnuks rahuldada põhjusel, et kostjal ei olnud üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks alust. Otsuse põhjendused on ebaselged. Näiteks on tuvastatud, et üürileping lõppes 16.01.2009. Kui isegi eeldada, et kostjal oli õigus leping üles öelda, oli lepingu kohaselt selleks ettenähtud 30-päevane etteteatamisperiood. Kuigi kohus pidas kostja ülesütlemisavaldust kehtivaks, on ta siiski tunnistanud hageja õigust nõuda üüri ka hiljem tehtud arvete eest (nt arve nr 2212 sisaldab veebruari üüri). Seega on otsus ka vastuoluline. Põhjendamata on kohtu poolt TsMS § 163 lg-s 2 sätestatud diskretsiooniõiguse teostamine. Hageja ei keeldunud kompromissist. Hageja esitas väga mõistliku kompromissettepaneku, mille järgi pidanuks kostja maksma kompensatsiooniks 10-aastase tähtajaga üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest 1 aasta üüri. Seega kogu saadaolevast tulust tahtis hageja saada kompromissi korral vaid 1/10. Asjaolud on käesolevaks ajaks muutunud. Kuna kostja üürivõlg oli muutunud juba sedavõrd suureks ja võimalus, et kostja asub üürilepingut täitma, sedavõrd väikeseks, ütles hageja üürilepingu ennetähtaegselt üles. Sellest tulenevalt ei saa hageja enam nõuda kostjalt üürilepingu täitmist alates 16.05.2010. Hageja nõuab endiselt hagiavalduses nõutud üüri ja
kõrvalkulude eest tasumist. Edasise perioodi eest üürinõude ja pärast lepingu ennetähtaegset lõpetamist kahjunõude esitab hageja pärast seda, kui kohus on käesolevas asjas otsuse teinud.
5.AS Dentes vaidleb OÜ Tarmeko KV apellatsioonkaebusele vastu ning esitas ka vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb kohtuotsuse tühistamist osas, millega kohus hagi rahuldas. Kõik menetluskulud palub AS Dentes jätta OÜ Tarmeko KV kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on kohus õigesti tuvastanud kostja õiguse üürileping üles öelda, mistõttu 16.01.2009 esitatud ülesütlemisavaldus on kehtiv. 16.01.2009 ülesütlemisavaldusest nähtub üheselt, et kostja ütles üürilepingu üles alates 30.01.2009. Sellist seisukohta kinnitab lisaks 16.01.2009 avalduse sisule ka kostja 30.12.2008 avaldus hagejale, millega kostja andis hagejale üürilepingu ülesütlemise kavatsusest teada. 30.12.2008 avalduse tegi kostja lepingu p-s 6.4 sätestatud etteteatamistähtaega silmas pidades. Kostja on 16.01.2009 ülesütlemisavalduses tuginenud finantsraskustele. Nimelt on kostja viidanud hagejale 19.12.2008 saadetud kirjale, milles kostja on ära toonud ülesütlemisalusena finantsraskused. Äriruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel saabki seisneda eelkõige äriühingu ületamatutes finantsraskustes. Kostja on esitanud kohtule tõendid selle kohta, et üüripinnal tegutsemise aja jooksul teenis ta väga suurt kahjumit. Üüripinna kasutamise jätkamisel oleks kostja tänaseks pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise tingis nii hageja tegevus kaubanduskeskuse omanikuna (olematu turundustegevus, mis avaldus klientide puudumisena kaubanduskeskuses) kui ka kostjast sõltumatu majanduskeskkond. On üldiselt teadaolev asjaolu, et terve 2009. a jooksul halvenes majanduskeskkond oluliselt ning ka 2010 mais oli sisetarbimine ikka veel väga nõrk. Eeltoodule tuleb lisada asjaolu, et hagejal ei ole olnud probleeme uute üürnike leidmisel. Hageja on ka apellatsioonkaebuses avaldanud, et hagejal ei ole raske leida pinnale uut üürniku, kuigi madalama üürihinnaga. Hagejal ei ole kohane väita, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu (eesmärgiga saada kostjalt tänases majandusolukorras ebamõistlikult kõrget üüri) kaalub üles kostja huvi hoida ära enda pankrot. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjusena on üürniku pankrotti käsitlenud seadusandja ka VÕS §-s 319 üürileandja erakorralise ülesütlemise alusena, mis kinnitab ühtlasi, et üürniku pankrotti (sh võimalikku pankrotti) on seadusandja pidanud mõjuvaks põhjuseks ning et sellele asjaolule on võimalik mõlemal tugineda (s.o üürnikul läbi VÕS § 313 lg 1 ning üürileandjal läbi VÕS § 313 lg 2 ja § 319). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja teenis vahemikus 2008 oktoober kuni november kahjumit 159 000 krooni ning et üürilepingu edasine täitmine oleks tähendanud keskmises perspektiivis kostja pankrotti. Väär ja tõendamata on hageja väide, nagu olnuks lepingu ülesütlemise põhjuseks XXX kinnistul pinna vabanemine. Kõnealusel kinnistul on kostja tegutsenud kogu aeg. Finantsraskused ja oht pankrotistuda sundisid kostjat aga oma tegevust koomale tõmbama ning loobuma üüripindadest hageja kaubanduskeskuses. Kuigi kostja ei esitanud hagejale kirjalikku taotlust VÕS § 97 alusel, üritas ta enne lepingu ülesütlemist jõuda vastaspoolega kokkuleppele, kuid hageja ei olnud nõus tegema üürinõude osas järeleandmisi. Hageja kompromissitust kinnitab ka tema kohtumenetluse käigus esitatud nn kompromisspakkumine, mille raames pidanuks kostja tasuma hagejale 12 kuu (läbirääkimiste käigus alandas hageja oma nõudmist 11 kuu üüri summale) üürisumma, olgugi, et hagi hõlmas vaid nelja kuu üüri ning hageja oli ka ammu uue üürniku leidnud. Kaubanduskeskuse väga hõreda külastatavuse tõttu oli kostja müügikäive nii madal, et ta ei oleks saanud kasumlikult majandada isegi siis, kui üürihind oleks olnud null krooni. Kaubanduskeskuse külastatavus aga ei sõltunud kuidagi kostjast, kelle kasutuses oli vaid mõni protsent kogu kaubanduskeskuse pinnast.
Hageja poolt 16.04.2010 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, sest hagejal ei ole võimalik kostja poolt juba üles öeldud üürilepingut veel kord üles öelda.
Vastuapellatsioonkaebuses vaidlustab kostja maakohtu otsust osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 71 668.58 krooni, viivise 3540.75 krooni ja alates 28.03.2009 viivise põhinõudelt 0,05% päevas kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohus tuvastas, et kostja on kehtivalt tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva tagatisraha nõude hagejal kostja vastu oleva üürinõudega, mille tulemusena puudusid pooltel lepingu ülesütlemise seisuga nõuded üksteise vastu. Kuna kohus leidis, et ülesütlemine oli kehtiv, jääb arusaamatuks, miks ja millisel alusel on kohus mõistnud kostjalt hageja kasuks välja veebruari- ja märtsikuu üüri ning viivised sellelt. Seega on kohus eelnevalt tuvastanud üürisuhte lõppemise 01.02.2009 seisuga ning seejärel mõistnud kostjalt välja üüri sellele järgnevate kuude eest. Sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, mille kohaselt ei tohi kohtuotsus olla oma sisult vastuoluline. Kuna kohus tuvastas poolte vahel üürisuhte lõppemise, oleks tulnud jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et tagatisrahalt tuleb intressi hakata arvutama hetkest, mil kostjal oli õigus tagatist tagasi nõuda (s.o kaks kuud pärast üürilepingu lõppemist). Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 308 lg-t 2, mille kohaselt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Nimetatud sätte kohaselt tuleb üürileandjal tagatisrahalt intressi maksta alates tagatisraha saamise hetkest, mitte kohtu poolt aluseks võetud VÕS § 308 lg-s 3 sätestatud ajast.
6.OÜ Tarmeko KV vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt, kui kohus tuvastab kostjapoolse üürilepingu ülesütlemise tühisuse, siis kuulub hagi tervikuna rahuldamisele ning langeb ära ka vastuapellatsioonkaebuse alus. Hageja märgib, et kostja on vastuses apellatsioonkaebusele mõistnud, et hageja viidatud VÕS § 97 oleks olnud õige käitumisjuhis kostjale, kui kostjale tundus üürihind kõrge ja kui kostja oli finantsraskustes. Kui üürihinnad langevad, siis saavad üürileandjad väga hästi aru, et üürnike hoidmiseks võib olla vajalik üüri langetada. Selline nõudeõigus tuleneb ka seadusest. Kostja valis aga ebaseadusliku ja omavolilise tee ning lõpetas lepingu ühepoolselt ja kõndis üüripinnalt lihtsalt minema. Kui kostja oletus, et hageja ei olnud nõus üüri langetama, olnuks õige, siis oleks kostjal tekkinud seaduse alusel õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda. Hageja pakutud kompromiss 11 kuu üüri summas oli mõistlik. Leping oli sõlmitud 10 aastaks, seega kompromissi korral oleks hageja nõus olnud 1/10-ga kogu potentsiaalsest saamata jäänud tulust. Vastupidi, kostja kompromisspakkumine oli ebamõistlik.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus kuuluvad osaliselt rahuldamisele. Ringkonnakohus muudab maakohtu otsust põhinõude suuruse ja kohtulahendi põhjenduste osas ning teeb selles osas uue lahendi. Menetluskulude jaotuse osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
8.Ringkonnakohus nõustub hageja-apellandiga, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks.
Ringkonnakohus ei kontrolli TsMS § 651 lg-e 1 kohaselt maakohtu otsuse põhjendusi osas, mida menetlusosalised apellatsioonkaebuses ja vastuapellatsioonkaebuses vaidlustanud ei ole. Apellatsioonkaebuses ega vastuapellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu poolt tuvastatud asjaolu, et ülesütlemisavalduse formaalsed eeldused olid täidetud, väite, et ülesütlemisavalduse nõuded ei olnud täidetud, esitas hageja-apellant esmakordselt ringkonnakohtu istungil, mistõttu ringkonnakohus jätab selle väite tähelepanuta.
9.Apellant-hageja väide, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks, on õige. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjal puudus alus leping üles öelda VÕS §-des 314-319 alustel. Ringkonnakohus leiab, et üürniku halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu üles öelda. Ringkonnakohus leiab, et üürlepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema lepingu poole äririskiga. Lepinguõigus tagab pooltele õiguse kokku leppida lepingutingimustes, mis jagavad riski või jaotavad kohustusi ja õiguseid seaduses sätestatust teisti. Kostja väide, et hageja poolne turundustegevuse puudumine oli üks lepingu ülesütlemise alus, kuna selle tagajärjeks oli kahjumiga tegutsemine, võib olla osaliselt õige. Kuid kuna pooled ei ole jaganud riski, mis tuleneb kaubanduskeskuse turundustegevuse puudulikkusest või üüripinnal asuva kaupluse ebapiisavast käibest, siis ei saa seda asjaolu käsitleda VÕS § 314 mõttes üüripinna kasutamise takistusena ega ka mõjuva põhjusena, mis annaks aluse üürniku poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Poolte vahel sõlmitud lepingus puudub nn turunduse klausel, mis paneks kohustuse üürileandjale teatud toimingute tegemiseks ja/või teatud kaubanduskeskuse külastajate arvu tagamiseks või seostaks üüritasu suuruse eeltoodud kriteeriumitega. Pooled ei ole piiranud ka üürniku õigust tegeleda ise turundusega, mistõttu on tegemist üürniku riski valdkonda kuuluva asjaoluga. Ringkonnakohus leiab, et üürniku poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust ka üürniku majanduslik olukord, sh nn pankrotieelne seisukord. Üürnik on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama ning ainuüksi kumuleeruva kahjumiga tegutsemine ühel üüritud pinnal, ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus. Ringkonnakohus möönab, et juhul, kui pooled sellises olukorras peavad sisulisi läbirääkimisi, või kui üürileandja keeldub igasugustest läbirääkimistest ning kui muuhulgas on edutult kaalutud üürihinna alandamise võimalusi või kui lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud oluliselt ja on esitatud nõue VÕS § 97 alusel ning ükski õiguskaitsevahend ei ole kaasa toonud üürniku soovitud eesmärki ning olukord halveneb üürnikust sõltumata jätkuvalt, siis ei saa välistada VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemist. Ringkonnakohus leiab, et arvestades poolte vahel lepinguga kokkulepitud õiguseid ja kohustusi, üldist majanduslikku olukorda, mille osas on pooled ühte meelt, ning üürniku poolt oma probleemidele lahenduse otsimise viise, siis alus, mis ülesütlemise tingis, ei ole objektiivne, vaid pigem üürniku käitumisest ja valikutest tulenev ning poolte huve kaaludes
puudub põhjus anda üürnikule õigus lepingu erakorraliseks üleütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel.
9.Appelant-hageja loobus apellatsioonkaebuses nõudes kohustada kostjat üürilepingut täitma. Pooltel puudub vaidlus selles, et asjaolud on pärast hagi esitamist muutunud. Ringkonnakohus võtab hageja osalise hagist loobumise vastu ja tühistab maakohtu otsuse p-i 5, millega jäeti rahuldamata OÜ Tarmeko KV nõue AS-i Dentes kohustamiseks täitma poolte vahel 24.04.2008. a sõlmitud üürilepingut. Apellant-hageja ei ole esitanud nõudeid tulenevalt pärast maakohtu lahendit tehtud ülesütlemise avaldusest, mistõttu ringkonnakohus käesolevas otsuses selles osas seisukohta ei võta.
10.Apellandi väide, et maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 163 lg-t 2, kui jättis menetluskulud hageja kanda, ei ole õige. Käesolevas asjas tegid mõlemad pooled kompromissi ettepanekud. 21.01.2010 kohtuistungil ütles kostja esindaja „me oleme nõus rääkima kahe kuu üürist ja sellele lisandub ka üüri tagatis, mis on juba üürileandja valduses. Ma leian, et selle tsiviilasja raames on see mõistlik“. (lk 114). Hageja esindaja lükkas kostja kompromissi ettepaneku tagasi. Maakohus põhjendas TsMS § 163 lg 2 kohaldamist sellega, et kohus rahuldab hagi kostja poolt pakutud kompromissiga sarnases ulatuses. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega. Arvestades seda, et kompromissi sõlmimine oleks hoidnud kokku poolte menetluskulusid ja aega, hageja oleks saanud tagasi 50 % riigilõivust ja seda, et kohus rahuldas hagi kostja ettepanekuga sarnases ulatuses, siis ei ole alust kostja kompromissi ettepanekut ebakohaseks pidada.
11.Ringkonnakohus ei anna hinnangut vastuapellatsioonkaebuse väidetele, et maakohus rahuldas põhjendamatult hageja üüri ja viise nõuded, kuna ringkonnakohus muutis käesoleva otsusega maakohtu põhjendusi üürilepingu ülesütlemise põhjendatuse osas.
12.Vastuapellandi väide, et maakohus arvestas ebaõigesti tagatisrahale intressi, on põhjendatud. VÕS § 308 lg 1 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. VÕS § 308 lg 2 kohaselt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et intressi arvutamine tagatisrahale algab hetkest, kui üürnikul on õigus tagatisraha tagasi saada. Apellant-hageja ei ole vaidlustanud tagatisraha ja sellele lisanduva intressi osas tasaarvestuse tegemist maakohtu poolt. Vastuapellatsioonkaebuses ei ole samuti vaidlustatud asjaolu, et maakohus teostas tasaarvestuse. Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 308 lg 2 kohaselt tuleb kostja antud tagatisrahalt intressi arvutada alates tagatisraha andmisest hagejale. Lepingu kohaselt tuli tagatis tasuda 3 kalendripäeva jooksul arvates lepingu allakirjutamisest, s.o alates 24.04.2008. Kostja 04.05.2009 koostatud vastuse kohaselt on hoiuseintressi keskmine suurus 5,78 % aastas ja vastuse koostamise seisuga on tagatisrahale 55 764 kr (3574.61 eurot) kogunenud intress 3290 kr (210.89 eurot), millele lisandub iga päev 8,80 kr (0,56 eurot).
Maakohtus ega apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud kostja poolt kostja vastuse esitamise ajaks kogunenud intressi suurust ega intressi määra 5,78 % aastas. Ringkonnakohus märgib, et kuna tasaarvestuse tegi maakohus, siis tuleb intressi arvutada kuni maakohtu otsuse tegemise ajani, s.o 26.03.2010. Eeltoodut arvestades tuleb perioodil 05.05.2009 – 26.03.2010 intressi arvutada 325 päeva eest, s.o 2860 kr ( 183,33 eur). Arvestades kostja poolt arvutatud intressi summat 3290 krooni (210.89 eur) on intressi suurus kokku 6150 kr (394,23 eur). Ringkonnakohus muudab maakohtu poolt määratud tagatise ja lisandunud intressi suurust, lugedes tagatise väärtuseks maakohtu otsuse tegemise ajal 61 914 kr (3 968,84 eurot) ja muudab maakohtu poolt tasaarvestuse tulemusena saadud nõude suurust, lugedes kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kuuluvaks põhinõude suuruseks 68 820,94 kr (4411,59 eur).
13.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse osaliselt, mistõttu jätab apellatsiooniastmes kantud menetluskulud poolte endi kanda.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.