Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
OÜ Tarmeko KV hagi AS-i Dentes vastu 134 303 euro 20 sendi saamiseks ja AS-i Dentes vastuhagi OÜ Tarmeko KV vastu üürilepingu muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 211-45657
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Tarmeko KV kassatsioonkaebus AS-i Dentes vastukassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
Kassatsioonkaebuse hind 133 064 eurot 36 senti Vastukassatsioonkaebuse hind 16 017 eurot 69 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja OÜ Tarmeko KV, esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kostja AS Dentes, esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov
Asja läbivaatamise kuupäev
21. märts 2016. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-11-45657 osas, milles ringkonnakohus rahuldas OÜ Tarmeko KV hagi osaliselt ja mõistis AS-ilt Dentes OÜ Tarmeko KV kasuks välja kahjuhüvitise 1238 eurot 84 senti ja viivise, jättis rahuldamata hagi saamata jäänud üüri 23 019 euro 2 sendi, kahjuhüvitise 110 045 euro 34 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata AS-i Dentes vastuhagi, samuti maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Tartu Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-11-45657 on jõustunud osas, milles ringkonnakohus jättis tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud AS-i Dentes kanda.
1.OÜ Tarmeko KV (hageja) esitas 22. septembril 2011 Tartu Maakohtule hagi AS-i Dentes (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja põhinõudena 134 303 eurot 20 senti ning viivise. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 24. aprillil 2008 äriruumide üürilepingu (leping). Lepingu järgi kohustus kostja tasuma hagejale iga kuu üüri 150 krooni/m2 ning kommunaalteenuste eest.
16.jaanuaril 2009 esitas kostja lepingu ülesütlemise avalduse. Samade poolte vahel lahendatud tsiviilasjas nr 2-09-14680 on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Hageja ütles lepingu üles 15. mail 2010. Leping sõlmiti tähtajaga kümme aastat ja viis kuud, mistõttu tekkis hagejal õiguspärane ootus teenida nimetatud perioodil tulu. Ajavahemiku eest aprill 2009 kuni 15. mai 2010 esitas hageja kostjale arveid kokku 23 019 eurot 2 senti, mida kostja ei ole tasunud. Arved on koostatud lähtuvalt hinnast 80 krooni/m2, sest sel ajal kasutas üüripinda asendusüürnik, kes tasus 70 krooni/m2. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 139 lg 2 järgi on hageja astunud samme kahju vähendamiseks ning leidnud asendusüürniku, kuid hageja ei leidnud üürnikku, kes oleks olnud nõus tasuma lepingujärgset üüri. Juunis 2014 lõpeb asendusüürnikuga sõlmitud leping. Perioodil 16. mai 2010 kuni juuni 2014 on hageja kahju 55 508 eurot 29 senti. Perioodil juuni 2014 kuni oktoober 2018 on hageja kahju 55 775 eurot 89 senti. Kokku on hageja kahju hüvitamise nõue 111 284 eurot 18 senti.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et kuna vaidlusalune üüripind oli juba enne 1. aprilli 2009 kolmandate isikute kasutuses, siis üritab hageja kostja arvel rikastuda. Kostjal oli õigus üüri mitte maksta VÕS § 296 lg 1 alusel. Alates kaubanduskeskuse võõrandamisest ei saanud hagejal kahju tekkida. Leping ei võimalda nõuda viivist kahjunõudelt.
3.Kostja esitas 15. oktoobril 2012 vastuhagi, milles palus muuta poolte vahel 24. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingut selliselt, et lugeda lepingu p-s 3.1 sätestatud üüriks alates 1. aprillist 2009 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 70 krooni/m2. Kostja palus asendada hageja nõusoleku lepingu muutmiseks kohtuotsusega. Vastuhagi kohaselt esitas kostja 18. juulil 2011 hagejale nõude VÕS § 97 alusel lepingu muutmiseks. 2009. a jaanuariks olid oluliselt muutunud üürilepingust tulenevad kohustused ning kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimalik lepingulisi kohustusi muutnud majandusliku olukorra halvenemist ette näha. Eriteadmistega isiku arvamusest selgub, et hagejale kuuluvas ärikeskuses paikneva äriruumi turupõhine üürimäär 2009. a jaanuaris oli 60 kuni 80 krooni/m2 kuus. Ka hageja ja OÜ Unolik vahel 27. märtsil 2009 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüriks 70 krooni/m2.
Kahjustatud poolel on õigus nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasema seisuga, kui kohustuste vahekorra muutumine.
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja leidis, et kostja ei ole enne käesolevat menetlust lepingu muutmist nõudnud ning pooled ei ole läbirääkimisi pidanud. Hoopis hageja tegi ettepaneku üürihinda alandada, millest kostja loobus. Lepingupoolte kohustuste vahekord ei ole oluliselt muutunud. Kostja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik pidi ette nägema, et majanduslik olukord muutub. Asjaolude muutumise riisikot kandsid mõlemad pooled.
5.Tartu Maakohus rahuldas 11. märtsi 2015. a otsusega OÜ Tarmeko KV hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja perioodi aprill 2009 kuni 15. mai 2010 eest üüri 23 019 eurot 2 senti ning viivise, kusjuures viivis kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõlga. Maakohus jättis rahuldamata OÜ Tarmeko KV hagi 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning AS-i Dentes vastuhagi. Menetluskuludest jäi 70% hageja ja 30% kostja kanda. Kohus jättis kehtima hagi tagamise määruse kuni kohtulahendi jõustumiseni. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja tõendanud, et ta pärast üüripinnalt lahkumist soovis üüripinda tegelikult edasi kasutada ja hageja oleks teinud takistusi üüripinna kasutamiseks. Hageja püüdis vähendada kahju, mis tekkis ootamatust üüripinna vabastamisest, täites sellega VÕS § 139 lg-st 2 tulenevat kohustust. Hagejal oli äriühingutega kokkulepe, et kui kostja peaks soovima üüripinda taas kasutada, siis tuleb üüripind kohe vabastada. Hagejal on kuni üürilepingu ülesütlemiseni õigus nõuda kokkulepitud üüri, millest on maha arvatud asendusüürnikelt saadud üür. Esmase nõude üürihinna muutmiseks esitas kostja 18. juulil 2011 ning konkreetse nõude alles vastuhagis. Olukorras, kus kostja on kaotanud huvi lepingu täitmise vastu, ei ole tal õigust nõuda üürilepingu muutmist. Kostja ei tõendanud, et kui ta oleks olnud majanduslangusest teadlik üürilepingu sõlmimise ajal, siis ei oleks ta sellist lepingut sõlminud. Kostja tegevus ei vastanud hea usu põhimõttele. Kostja ülesütlemisavaldus tugines tema halvale majanduslikule olukorrale ja kahjumlikule majandustegevusele. Kostja ei nõustunud hageja üüri vähendamise pakkumistega. Hageja ei tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise järel tekkinud kahjus oleks süüdi kostja. Kostjal ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel eeldada, et hageja paari aasta pärast terve kaubanduskeskuse maha müüb. Kostjale ei saa panna riski kaubanduskeskuse müügihinna kujunemisel. Puudub põhjuslik seos rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Tekkinud kahju ei olnud hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse (üüri maksmine) kaitse-eesmärgiga ega olnud kostjale ettenähtav. Kostja esitas viivise vähendamise taotluse, kuid ei ole seda põhjendanud. Viivist ei tule vähendada, kuna see on mõistliku suurusega.
6.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ning mõista kostjalt välja kahjuhüvitis 111 284 eurot 18 senti ning sellelt arvestatud viivis ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt palus hageja määrata kahju suurus kohtu siseveendumuse kohaselt. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja
kanda.
7.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada vastuhagi ja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, tühistada rakendatud hagi tagamise abinõud ja jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 5. oktoobri 2015. a otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles mõisteti AS-ilt Dentes välja OÜ Tarmeko KV kasuks põhinõue 23 019 eurot 2 senti ja viivis ning jäeti täielikult rahuldamata OÜ Tarmeko KV hagi kahjuhüvitise väljamõistmiseks AS-ilt Dentes. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata OÜ Tarmeko KV hagi AS-i Dentes vastu 23 019 euro 2 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning rahuldas OÜ Tarmeko KV hagi AS-i Dentes vastu 1238 euro 84 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maaja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud menetluskulud jäid AS-i Dentes kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja saamata jäänud üüri nõue kahju hüvitamise nõue üürilepingu rikkumise tõttu. Hageja kahju hüvitamise nõue kostja vastu perioodi 16. mai 2010 kuni 1. oktoober 2018 eest tuleb rahuldada osaliselt ning seda ajavahemiku eest, mil hageja oli kaubanduskeskuse omanik. Hageja ei oleks pärast kaubanduskeskuse võõrandamist üüritulu saanud. Hageja väidetav kahju selle tõttu, et kaubanduskeskuse võõrandamisel arvati hageja ja kostja vahelisest lepingust tulenevate nõuete väärtus maha kogu lepingu eseme väärtusest, ei ole hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Samuti kostja ei näinud ega pidanud ette nägema üüri tasumata jätmise võimaliku tagajärjena lepingu sõlmimise ajal, et hageja võõrandab kaubanduskeskuse ning kaubanduskeskuse väärtus sõltub hageja ja kostja üürilepingust tuleneva nõude väärtusest. Maakohus on alusetult mõistnud välja kostjalt üüritasu perioodi eest 1. aprill 2009 kuni 15. mai 2010. Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürnik üürileandjale alates uute üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma. Asjaolu, et kostja oli üüritud ruumidest lahkunud, ei vabastanud teda üüri maksmise kohustusest. Samas hageja, sõlmides kolmanda(te) isiku(te)ga lepinguid kostjale üüritud üüripinna suhtes varem kostjaga sõlmitud üürilepingut üles ütlemata, rikkus omakorda üürilepingut, sest hageja ei andnud enam üüritud ruume kostja kasutusse, vaid ruumid olid kolmandate isikute kasutuses. Lepingu rikkumise seisukohalt ei ole tähtsust, et kolmandad isikud kohustusid kohe vabastama üüritud pinna, kui kostja soovib seda kasutada. Kuna ruumid ei olnud kostja kasutuses perioodil 1. aprill 2009 - 15. mai 2010, siis ei pea kostja selle ajavahemiku eest üüri
tasuma. Maakohus on põhjendatult jätnud vastuhagi rahuldamata. Seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita. Samas aga mõjutab majanduskeskkond mõlemat lepingupoolt. Seega ei ole majanduskriisiga kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud oleks oluliselt suurenenud või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus oluliselt vähenenud. Nimetatud asjaolu ei ole kostja ka tõendanud. Kuna ei esine VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukorda, siis puudub vajadus hinnata, kas on täidetud VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud nõuded. Lisaks praegusel juhul neid ka ei esine. Hageja on esitanud koos põhinõudega viivise nõude. Kuna kahju hüvitamise nõue tuleb osaliselt rahuldada, siis viivise osas ei kohaldu üürilepingu punkt 3.7, mille kohaselt, kui üürnik ei tasu lepingust tulenevaid makseid ettenähtud maksetähtajaks, kohustub ta maksma üürileandjale viivist 0,05% õigel ajal tasumata summadest iga viivitatud päeva eest. Kohaldada tuleb seadusest tulenevat viivisemäära. Puudub alus viivise vähendamiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus osas, milles kohus jättis rahuldamata OÜ Tarmeko KV hagi 134 303 euro 20 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse osas. OÜ Tarmeko KV palub kohtul teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi ning mõista kostjalt lisaks 1238 eurole 84 sendile välja ka ülejäänud 133 064 eurot 36 senti ning viivis. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu hageja ringkonnakohtu seisukohaga, mille järgi tuleb jätta rahuldamata hageja üürinõue perioodi eest, mil hageja ja kostja vahel oli üürileping. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 296 lg-t 1 ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse sätteid. Ringkonnakohus ei arvestanud VÕS § 296 lg-ga 3, mis kohustab üürnikku maksma üüri siis, kui ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kolmanda(te) isiku(te)ga lepinguid sõlmides ei rikkunud hageja lepingut. Asjaolu, et kostjale üüritud ruume oli ajutiselt võimalik kasutada kolmandatel isikutel, ei tähenda, et ruume ei oleks saanud kasutada kostja. Kui äriruumid oleksid pärast kostja lahkumist tühjaks jäänudki, oleks see kahjustanud kaubanduskeskuse mainet ning tootlikkust. Hageja vältis kahju tekkimist. Kostja ei avaldanud pärast üüripinnalt lahkumist soovi üüripinnale naasta ja seda jälle kasutada. Samuti on hageja üüritasu nõudest maha arvanud asendusüürnikult saadud üüri. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta asus VÕS § 296 lg-te 1 ja 3 kohaldamisel võrreldes maakohtuga täiesti vastupidisele seisukohale. Ringkonnakohus oleks pidanud üürilepingu rikkumise tõttu kostjalt välja mõistma kogu hagejale tekitatud kahju. Hageja saab kostjalt nõuda kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel, st üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu. Kohtud on jätnud kindlaks määramata hetke, millal hagejal kahju tekkis. Oluline ei ole kaubanduskeskuse võõrandamise aeg, vaid hetk, kui
hageja oli sunnitud üürilepingu üles ütlema. Hagejal jäi saamata üüritulu, millega ta oli arvestanud kuni 2018. aastani. Ringkonnakohus ei selgitanud, mis saab hageja nõudest pärast keskuse võõrandamist. Lisaks leppisid hageja ja uus omanik sõnaselgelt kokku, et kõik kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad nõuded jäävad hagejale. Maa- ega ringkonnakohus ei ole asunud seisukohale, nagu ei oleks hagejal kostja rikkumise tagajärjel kahju tekkinud. Kui kohus ei pea tõendatuks kogu hageja nõutud summat, siis on kohtul õigus ise otsustada kahju suurus. Hageja kahju on hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud kümneaastase üürilepingu kohustuste kaitse-eesmärgiks on hoida ära kahju tekkimine üürileandjale olukorras, kus üürnik üürilepingut rikub ning keeldub üürilepingut täitmast. Kaitse-eesmärgi seisukohalt ei ole oluline, kas üürileandja hiljem kaubanduskeskuse võõrandab või mitte. Ka kostja on rõhutanud, et kaubanduskeskuse müügi puhul on olulised rahavood ehk see, kui palju tulu suudab kinnisvara teenida. Hageja müüs tulutootvat kaubanduskeskust, st kaubanduskeskuse rahavoogu. Tulenevalt üürilepingu lõppemisest vähenes kaubanduskeskuse rahavoog ja hageja pidi müügihinda vähendama. Müügilepingu sõlmimise aluseks oli üürileping tähtajaga 2014. Kui kostja ei oleks üürilepingut rikkunud ning hageja ei oleks pidanud üürilepingut tähtajaga 2018 üles ütlema, oleks keskuse müügihind olnud vähemalt 1 790 160 krooni kallim. Kostja võttis endale riski üüri maksta ja hageja sai arvestada tulubaasiga. Hageja ei nõua kostjalt keskuse müügihinna vahet vms kahju. Tähtajalise üürilepingu rikkumisel kaasneb kohustus kahju hüvitada, sõltumata sellest, kas keskus aastaid hiljem võõrandatakse või mitte. Kostja on võtnud kahju hüvitamise riski ka juhul, kui hagejal tekib kolmandate isikute vastu kohustusi (sh hinna alandamise kohustus), mis tulenevad kostja rikkumisest. Kahju oli kostjale ettenähtav. Hagejale tekkis kahju üürilepingu lõppemisel. Tähtsust ei ole sellel, kas kinnisvara müüdi hiljem edasi. Kohtud on valesti leidnud, nagu oleks kostja pidanud nägema ette seda, et hageja võõrandab keskuse kolmandale isikule. Hageja kahjuks on kostjalt saamata jäänud üüritulu. Majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad isikud näevad (või peavad nägema) ette ka kahju, mis kaasneb lepingupartneri võimalike kohustustega kolmandate isikute vastu. Hageja oli sunnitud vähendama kaubanduskeskuse müügihinda. Rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Hoolimata kaubanduskeskuse edasimüümisest ei läinud keskuse uuele omanikule üle hageja üüri- ja hüvitisenõue kostja vastu. Samuti arvati keskuse müümisel hageja ja kostja vahelisest lepingust tulenevate nõuete väärtus maha kogu lepingu eseme väärtusest. Isegi kui pidada oluliseks kaubanduskeskuse võõrandamist, mõjutas kostja üürilepingu rikkumine otseselt müügihinda. Keskuse müügihind kujunes just selliseks tulenevalt asjaolust, et uus omanik ei saanud kaubanduskeskusega kaasa hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust tulenevat rahavoogu. Kostja rikkumine tõigi mh kaasa keskuse müümise vajaduse. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Viivise arvestamisel tuleb kohaldada lepingus sätestatud viivisemäära, mitte seadusjärgset viivisemäära. Üürilepingus on pooled kokku leppinud, et kui kostja ei tasu lepingust tulenevaid makseid ettenähtud maksetähtajaks, siis kohustub ta maksma hagejale viivist 0,05% tasumata
summast iga viivitatud päeva eest. Eeltoodud tingimus ei kohaldu ainult igakuistele arvetele. Üürilepingu p 3.7 järgi ei ole oluline see, kas hageja pidi kostjale arveid esitama või mitte. Üürilepingu p 3.7 hõlmab nii üüritasu, kõrvalkulude kui ka kahjuhüvitise maksmisega viivitamist, st hõlmatud on kõik lepingulised nõuded. Kostja ei ole viivisenõuet vaidlustanud. Kostja viivise vähendamise taotlus on põhjendamata. Ringkonnakohus on ebaõigesti jaotanud menetluskulud. Kõik maa- ja ringkonnakohtus kantud kulud tuleb jätta kostja kanda. Isegi hagi osalisel rahuldamisel tuleks menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 2 alusel kostja kanda. Hageja pakkus kostjale kompromissi maakohtus hagi rahuldamisega sarnases ulatuses (35 000 eurot). Kostja ettepanekuga ei nõustunud. TsMS § 163 lg 2 kohaldamata jätmist tuleb põhjendada.
10.Kostja palub vastukassatsioonkaebuses jätta OÜ Tarmeko KV kassatsioonkaebus rahuldamata, tühistada ringkonnakohtu otsus osas, milles jäeti vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud poolte kanda, ning jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt mõjutas majanduskriis poolte kohustuste vahekorda. Keegi ei osanud üürilepingu sõlmimisel ette näha, et sama aasta sügisel pankrotistub Lehman Brothers, mis vallandab ülemaailmse finantskriisi. See tõi kaasa üleüldise sisemise devalveerumise majanduses. Kriis oli ulatuslik ja ka hageja kaubanduskeskuse üürihinnad langesid enam kui 50%. Ainult kostja üüritasu jäi anomaalselt kõrgeks. Kostja kohustuse täitmise kulu suurenes (sama rahakoguse teenimine muutus kulukamaks) ning hagejalt saadav väärtus langes (üüripinnalt tulu teenimise võimalus vähenes oluliselt). Asjatundja Riho Lubi arvamusega on tõendatud, et samaväärse üüripinna üür langes 2009. a alguses üle 50%, mida ei saa pidada tavapäraseks turukõikumiseks. Seetõttu oleks kohus pidanud muutma üürilepingut VÕS § 97 alusel tagasiulatuvalt selliselt, et lugeda üürilepingu järgseks üüriks 150 krooni/m2 asemel 70 krooni/m2. Kuivõrd hageja sai OÜ-ga Unolik sõlmitud üürilepingu alusel sama üüripinna kasutamise eest üüri 70 krooni/m2, siis vastuhagi rahuldamisel tuleks hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Kuigi üürilepingu sõlmimise ajaks oli majanduskeskkond hakanud jahenema, ei osanud keegi ette arvata eesseisva majanduslanguse sügavust. Tõelise majanduskriisi vallandas Lehman Brothersi pankrot 2008. a sügisel, mida keskmisel Eesti ärimehel polnud kuidagi võimalik ennustada. Kui 2008. a alguses oli Eesti majandus veel rahuldavas seisus, siis just 2009. a esimene pool oli kõigis sektorites kõige keerulisem. Kostja ei saanud asjaolude muutumist mõjutada. Lehman Brothersi pankrot, mis põhjustas ülemaailmse finantskriisi, ei olnud kostja mõjusfääris. Asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kostja. Lepingust ega seadusest ei tulene, et majanduskriisi riisikot pidanuks kandma kostja. Turg dikteeris riisiko jagunemist poolte vahel. 2009. a majanduskriis tabas kõiki eluvaldkondi. Seda toetas ka Euroopa Keskpanga intressipoliitika. Nt hageja pikaajalise laenu intressikulu vähenes kümme korda. Selles olukorras pidi iga turuosaline kandma osa üldisest sisemisest devalveerumisest. Kostja pidi kandma
müügitulu languse riisikot, hageja üüritulu languse riisikot, pangad intressitulu languse riisikot jne. Ebaõiglane oleks väita, et ainult hageja tulud ei pidanud üldse vähenema. Kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Eksperdiarvamusest selgub, et 2009. a alguses jäi vaidlusaluse üüripinna üürihind vahemikku 60-80 krooni/m2. Sama hinnataset kinnitab ka OÜ-ga Unolik sõlmitud üürileping. Seega üürihinna langus oli võrreldes lepingu sõlmimise ajaga üle 50%. Üürikulu mõjutas kostja majandusnäitajaid väga olulisel määral.
11.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Hageja palub jätta vastukassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud kostja kanda.
12.Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis asja tekkinud põhimõttelist laadi eriarvamuste tõttu ning kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks 15. veebruaril 2016 lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles ringkonnakohus lahendas OÜ Tarmeko KV hagi saamata jäänud üüri, kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks ning AS-i Dentes vastuhagi, samuti maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saadetakse asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebused rahuldatakse.
14.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: ·
24.aprillil 2008 sõlmisid pooled äriruumide üürilepingu, mille tähtajaks oli 1. oktoober 2018 ja mille kohaselt kohustus kostja maksma üüri 150 krooni/m2;
·
16.jaanuaril 2009 esitas kostja ülesütlemisavalduse, öeldes üürilepingu üles alates
30.jaanuarist 2009, ning seejärel lahkus kostja üüripinnalt;
·
2009. a märtsist kuni maini kasutas vaidlusalust üüripinda Masku Baltic OÜ;
·
27.märtsil 2009 sõlmis hageja vaidlusaluse üüripinna üürimiseks OÜ-ga Unolik lepingu, mille tähtajaks oli 1. juuni 2014 ja mille kohaselt kohustus üürnik maksma üüri 70 krooni/m2 alates 1. augustist 2009;
·
15.mail 2010 ütles hageja üürilepingu kehtivalt üles;
·
17.juunil 2010 võõrandas hageja ärikeskuse koosseisus üürilepingu esemeks olnud üüripinna Jõe Keskus OÜ-le.
15.Sisuliselt on vaidlusalusest üüripinnast lähtudes poolte vahel vaidluse all järgmistest perioodidest tulenevad rahanõuded: ·
1. aprill 2009 kuni 15. mai 2010, kui üürileping kehtis, kuid kostja lahkus üüripinnalt ning ruume kasutasid kolmandad isikud, kes tasusid 70 krooni/m2;
·
16. mai 2010 kuni 16. juuni 2010, kui üürileping oli lõppenud, kuid hageja oli ruumide üürimiseks sõlminud uue lepingu kolmanda isikuga, kes tasus 70 krooni/m2;
·
17. juuni 2010, kui hageja võõrandas kaubanduskeskuse, kuni 1. juuni 2014, kui üürileping oli lõppenud ning kehtis hageja sõlmitud üürileping uue üürnikuga, st hageja ei olnud enam vaidlusaluse üüripinna omanik;
·
2. juuni 2014 kuni 1. oktoober 2018, st periood üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni, kuid üüripind ei kuulu enam hagejale.
16.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hageja saab nõuda üürilepingu täitmist aja eest, kui kostja oli üüripinnalt lahkunud, kuid hageja andis selle kolmandate isikute kasutusse (I); kas hageja saab pärast üürilepingu ülesütlemist nõuda kahju hüvitamist kokkulepitud üürilepingu kehtivusaja lõpuni (II); kas kostjal on õigus nõuda üüri muutmist tagasiulatuvalt VÕS § 97 alusel (III); kas kahjuhüvitiselt arvestatud viivise väljamõistmisel tuleb kohaldada VÕS § 113 lg-s 1 või lepingus sätestatud määra, ning maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse üle (IV). I
17.Kolleegium käsitleb esiteks hageja üürinõuet aja eest, kui poolte vahel oli kehtiv üürileping, kuid kostja oli üüripinnalt lahkunud. Kostja leiab, et tal ei ole eelviidatud perioodi eest üüri maksmise kohustust, sest üüripinda kasutasid kolmandad isikud.
18.Hageja nõue on kvalifitseeritav üürilepingu täitmise nõudena VÕS § 108 lg 1 ja § 271 järgi. VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üürnikku üüri maksmise kohustusest ka asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14;
30.aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 32). Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuigi kostja rikkus üüri maksmata jättes üürilepingut, siis rikkus hageja omakorda üürilepingut, kui ei andnud üüritud ruume enam kostja kasutusse, vaid ruumid olid kolmandate isikute kasutuses. Sellega välistas hageja, et ruumid oleksid olnud kostja kasutuses, ja tulenevalt VÕS § 296 lg-st 1 ei pea kostja ka üüri tasuma (ringkonnakohtu otsuse p 12.2). Kolleegium ringkonnakohtu käsitlusega ei nõustu.
19.VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kolleegiumi hinnangul ei ole VÕS § 296 lg 1 kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Seega on tegemist ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Siiski võib üürnik üürist maha arvata üürileandja kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse (VÕS § 296 lg 3). Järelikult võib üürileandja nõuda üürnikult üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud.
20.Ringkonnakohus on tuginenud Riigikohtu varasemale seisukohale, mille järgi juhul, kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saa üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume
kasutada, ei pea ta alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma (Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 16). Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et üürnik võib üüri maksmisest keelduda ainult juhul, kui üürnik ei saa ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. See tähendab, et üürnikul on tahe ja kavatsus ruume kasutada, kuid seda takistavad kolmandad isikud (st uued üürnikud). Ainuüksi uue üürilepingu sõlmimist ei saa pidada asja kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses. Üürileping on olemuselt kohustustehing (vt TsÜS § 6 lg 4). Seega ei ole iseenesest välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide üürimiseks mitu üürilepingut (kohustustehingu kohta vt ka Riigikohtu 19. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-07, p 15). Sellisel juhul tuleb üürileandjal aga tagada, et ta suudab kõiki lepinguid täita. Oma kohustuste täitmiseks võib üürileandja mõnes üürilepingus nt kokku leppida üüripinna vabastamises kiirendatud korras. Võimalik, et üürileandjal võib olla seetõttu ka kohustus nt leppetrahvi tasuda. Vastasel juhul on üürnikul, kes takistuse tõttu ruume kasutada ei saa, õigus rakendada õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda lepingu täitmist (VÕS § 108 lg 1, § 271) või leping üles öelda ja nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115).
21.Kuivõrd hageja nõue on käsitatav lepingu täitmise nõudena (vt ülal p 18), siis ei ole kohaldatav kahjuhüvitise vähendamist võimaldav VÕS § 139. Sellele vaatamata märgib kolleegium, et kui üürileandjale tekib üürniku lepingurikkumise tõttu kahju ja ta ei otsi pärast üürilepingu ülesütlemist üüritud ruumidesse kahju vähendamiseks uut üürnikku, siis võib üüripinna teisiti kasutamise kohustus tuleneda VÕS § 139 lg-st 2 (vt otsuse p 25). See tähendab, et pärast üürilepingu ülesütlemist tuleb VÕS § 127 lg 5, § 128 lg 4 ning § 139 lg 2 järgi üürileandja kahjuhüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-5-13, p 36). Seetõttu saab pidada ka majanduslikult otstarbekaks käitumiseks, et üürileandja ei jäta ruume tühjalt seisma.
22.Eelnevast tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu üürinõue. Sellele vaatamata ei ole võimalik jätta TsMS § 691 p 5 järgi jõusse maakohtu otsust, sest üüri väljamõistmist võib mõjutada kostja vastuhagi lahendamine (vt allpool p-d 32-36). II
23.Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest. Kohtud on tuvastanud, et üürileping lõppes alates 16. maist 2010, ning sellest lähtub ka kolleegium (TsMS § 688 lg-d 3 ja 4). Järgnevalt käsitleb kolleegium kahju hüvitamise nõuet: esiteks perioodi eest üürilepingu lõppemisest kuni kaubanduskeskuse võõrandamiseni (p-d 25-26) ning teiseks perioodi eest kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni (p-d 27-31).
24.Kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib nõuda, kui on täidetud
eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-512, p 27; 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): ·
kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
·
kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);
·
hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
·
kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
·
kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);
·
rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
25.Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes, on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-5-13, p 35). Sealjuures saab üürileandja kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning asendustehingu hinna vahele VÕS § 135 lg 1 alusel või VÕS § 135 lg-le 2 (vt Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20; 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 37). Üldjuhul võib üürileandja saamata jäänud üüri üürilepingu ülesütlemise järel nõuda kuni kokkulepitud üürilepingu tähtaja möödumiseni (vt Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-37-09, p 20; 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 39), arvestades kahjunõude arvutamisel siiski kõikide asjaoludega, sh VÕS § 127 lg-ga 5, § 128 lg-ga 4 ning § 139 lg-ga 2 (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 36).
26.Pooled ei vaidle kassatsiooniastmes selle üle, et kostja on üürilepingut rikkunud (üüri maksmata jätmine tõi kaasa üürilepingu ülesütlemise) ning kostja vastutab selle eest. Eelnevast lähtudes on ringkonnakohus ka õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue perioodi eest
16.maist 2010 kuni 17. juunini 2010, st üürilepingu lõppemisest kuni kaubanduskeskuse võõrandamiseni. Ka kassatsiooniastmes ei ole kostja esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue perioodi eest üürilepingu lõppemisest kuni kaubanduskeskuse võõrandamiseni lepingujärgse üüri ning asendustehingu järgse üüri vahe hüvitamiseks. Sellele vaatamata ei ole võimalik jätta ringkonnakohtu otsust muutmata 1238 euro 84 sendi väljamõistmise osas, sest kahjuhüvitise suurust võib mõjutada vastuhagi lahendamine (vt otsuse p 37).
27.Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud hageja kahju hüvitamise nõuet ajavahemiku eest kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingu tähtaja möödumiseni (17. juuni 2010 kuni 1. oktoober 2018). Üldjuhul on üürilepingu ülesütlemise tagajärjel üürileandja nõude sisuks saamata
jäänud üürist saadav kasu. Kolleegium leiab, et kohtud on lõppastmes õigesti järeldanud, et VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda ei saa. Kolleegium peab vajalikuks selles osas kohtute põhjendusi täiendada. Üürileandja saamata jäänud üürist, st üürist teenimata jäänud kasu nõude sisuks on saamata jäänud tulu hüvitamine VÕS § 128 lg 4 järgi (vt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35). VÕS § 135 lg 2 on kahjuhüvitise arvutamist lihtsustav säte (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 37), millele üürileandja saab üürniku lepingurikkumise tõttu üürilepingu ülesütlemise korral kahju arvutamisel analoogia korras tugineda (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 37). Samas ei ole VÕS § 135 lg 2 iseenesest nõude alus. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist - kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. Samuti tuleb VÕS § 127 lg 4 järgi hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg (Riigikohtu 6. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-15, p 22; vt ka 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 44 eelviimane lause). Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks hagejal olnud võimalik üüritulu teenida, sest hagejal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida (vt müügilepingu p 4.5 (I kd, tl 155)). Põhimõtteliselt on muidugi võimalik, et üürileandja sõlmib üürilepingu ja ka uue omanikuga kokkuleppe ruumide üürniku kasutusse andmiseks. Selliseid asjaolusid ja kokkuleppeid ei ole tuvastatud ning üldjuhul ei saa seda ka kaubanduskeskuse võõrandamisel eeldada. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää hagejal kostja tõttu saamata üüritulu, st puudub kostja põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes.
28.Lisaks märgib kolleegium, et kuna müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud üüripind kostja valduses ja üürileping oli ka lõppenud, siis ei saanud lõppenud üürileping minna keskuse võõrandamisel üle VÕS § 291 järgi. Seetõttu ei saa hageja nõuete esitamisel tugineda ka müügilepingu p-s 4.9 märgitule, mille kohaselt on ostja ja müüja kokku leppinud, et kõik AS-iga Dentes sõlmitud üürilepingust tulenevad nõudeõigused jäävad müüjale (I kd, tl 156). Keskuse uuel omanikul ei tekkinud kostja vastu nõudeid, mille hagejale jäämises oleks pooled saanud kokku leppida.
29.Vaatamata eeltoodule ei ole üüripinna võõrandamisel siiski välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu võib avalduda ka muul viisil. Muuhulgas võib kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes, kui hageja oleks saanud müügitehingust suuremat hinda. Nii maa- kui ka ringkonnakohus on asunud seisukohale, et summa, mille võrra müügihind vähenes kostja lepingurikkumise tõttu, ei olnud
hüvitatav VÕS § 127 lg-te 2 ja 3 järgi. Seetõttu ei ole kohtud üldse võtnud seisukohta kahju tekkimise võimaluse ja võimaliku kahju suuruse kohta. Mõlemad pooled on sisuliselt tuginenud sellele, et kaubanduskeskuse müügihinna kujunemisel on olulised rahavood ehk see, kui palju tulu kinnisvarast võiks teenida (vt kassatsioonkaebuse pd 2.20.4, 2.24.2; kostja vastus kassatsioonkaebusele, p 24). Kaubanduskeskuse omanikuna tegutseva üürileandja eesmärk on eelduslikult teenida tulu kaubanduskeskuse ruumide väljaüürimisest. Ühe üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel võib väheneda potentsiaalne tulu, millega kaubanduskeskuse omanik võis üürilepingu sõlmimisel arvestada. Seega võib majandustegevuses äriruumide üürimisel ka ühe üürilepingu lõpetamine üüri maksmata jätmise tõttu mõjutada kaubanduskeskuse hinda. Otsustades keskuse võõrandada, on kaubanduskeskuse müümisel madalama müügihinna tõttu saadud väiksem hind üürileandja jaoks saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 mõttes. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Seetõttu võib ühe ostja jaoks olla pikaajaliste üürilepingute puudumine kahjulik, teise jaoks võib see olla just kasulik, sest see võimaldab üürida tühjad pinnad välja soodsamalt enda soovitud kauplejatele. Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 on kahju hüvitamist nõudva üürileandja kohustus tõendada, kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud.
30.Kohtud on hageja kahju hüvitamise nõude jätnud rahuldamata seetõttu, et hageja võõrandas kaubanduskeskuse kinnistu, millel vaidlusalused ruumid asusid. Kohtud on oma järeldust põhjendanud sellega, et rikkumise ja kahju vahel puudub põhjuslik seos, kahju ei olnud hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ning ei olnud ettenähtav. Kolleegiumi hinnangul on kohtud neil asjaoludel määranud rikutud lepingulise kohustuse (üüri maksmata jätmine) kaitse-eesmärgi VÕS § 127 lg 2 järgi liiga kitsalt. Kolleegiumi arvates saab kaubanduskeskuses äriruumide üürilepingu sõlmimisel eeldada, et üürileandja eesmärk on tulu teenimine. Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik seetõttu arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Seetõttu ei piira kolleegiumi arvates äriruumide üürimisel üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. Kahju hüvitamise nõude lahendamisel peab kohus lahendama ka küsimuse, kas kostja nägi või pidi VÕS § 127 lg 3 mõttes ette nägema kaubanduskeskuse müügihinna vähenemist üürilepingu lõppemise tõttu. Sealjuures ei ole oluline mitte üksnes see, mida kohustust rikkunud isik nägi või pidi lepingurikkumise tagajärjena ette nägema, vaid ka see, mida samal alal tegutsev mõistlik isik pidi ette nägema (vt Riigikohtu 13. veebruari 2014. a otsus asjas nr 3-2-1-178-13, p 12). VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud ka põhjuslikku seost VÕS § 127 lg 4 järgi. Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud põhjuslikku seost rikkumise ja kahju (st madalama müügihinna) vahel (V kd tl 152, p 72). Ringkonnakohus on maakohtuga nõustunud (VI kd, tl 63 pöördel, p 11.4). Samas ei nähtu kummastki otsusest hageja esitatud tõendite hindamist, st miks
hageja esitatud andmed müügilepingu sõlmimise aluseks olevatest lepingutest ning asjatundja arvamus (V kd, tl 83) ei tõenda põhjuslikku seost üürilepingu lõpetamise ning müügihinna vähenemise vahel. Sellega on kohtud rikkunud TsMS § 436 lg-test 1 ja 2 ning § 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Lähtudes eeltoodust, tuleb ka keskuse võõrandamisele järgneva perioodi eest esitatud kahju hüvitamise nõude lahendamiseks saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kohtud kohaldasid vääralt materiaalõigust (VÕS § 127 lg-d 2 ja 3). Lisaks ei ole kohtud menetlusõigust rikkudes kohtuotsuses hinnanud hageja esitatud tõendeid. Riigikohus tõendeid ei uuri ega kogu (TsMS § 688 lg 5). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul poolte esitatud tõendeid hinnates võtta seisukoht, kas hagejal on väidetav kahju tekkinud, kui on, siis millises suuruses, kas kahju oli VÕS § 127 lg 3 järgi ettenähtav ning kas rikkumise ja kahju vahel esines põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 mõttes.
31.Kolleegium selgitab, et eelkirjeldatud kahju arvutamisel tuleb lähtuda eelkõige VÕS § 127 lg-st 1. VÕS § 127 lg 1 järgi on lepingu rikkumise korral kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud (vt Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Seega tuleb hagejal tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud (vt ka ülal p 29). Samas tuleb kahjunõude arvutamisel arvestada kõiki asjaolusid (vt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 36) ning kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (VÕS § 127 lg 5). Seetõttu võib kostja omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida, nt turuhindade langemise tõttu, ja seetõttu ei olnud müügihind liiga madal. Lisaks on kohtul kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1, kui üürileandja on kokku leppinud näiteks liiga madalas müügihinnas. Kui kohus tuvastab kahju olemasolu ja muud kahju hüvitamise eeldused, sh selle, et üürilepingu ülesütlemine mõjutas kaubanduskeskuse hinna kujunemist ja üürnik vastutab tekkinud kahju eest, kuid ei ole võimalik kindlaks teha, kui palju kaubanduskeskuse hind täpselt vähenes, siis võib kohus kahjuhüvitise määramisel kohaldada ka VÕS § 127 lg 6 esimest lauset ja TsMS § 233 lg-t 1 (vt ka Riigikohtu 13. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-06, p 17). Kolleegium leiab, et müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni (vt ülal p 25). III
32.Kostja esitas vastuhagi, milles palus muuta poolte vahel 24. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingut selliselt, et üüriks määrata alates 1. aprillist 2009 kuni üürilepingu lõppemiseni 70 krooni/m2. Kohtud jätsid kostja nõude rahuldamata.
33.Lepingupool võib taotleda lepingu muutmist VÕS § 97 lg 1 järgi järgmiste sisuliste eelduste täidetuse korral (vt Riigikohtu 21. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-11, p 16): ·
lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 97
lg 1; vt ka Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 11); ·
asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud (VÕS § 97 lg 1);
·
kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (VÕS § 97 lg 2 p 1);
·
kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 2);
·
asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool (VÕS § 97 lg 2 p 3);
·
kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4).
34.Ringkonnakohus on õigesti lähtunud sellest, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita, s.o tegemist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluga VÕS § 97 lg 1 tähenduses (vt müügilepingu kohta Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15).
35.Küll aga on ringkonnakohus põhjendamatult järeldanud, et majanduskriisiga ei kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud oleks oluliselt suurenenud või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus oluliselt vähenenud. Oma järeldust on ringkonnakohus põhjendanud sellega, et majanduskeskkond (majanduskriis) mõjutab mõlemat lepingupoolt. Ringkonnakohus ei ole arvestanud poolte kohustuste erinevat iseloomu. Hageja oli lepingu järgi kohustatud andma üüripinna kostja kasutusse. Kohtud ei ole ka tuvastanud, et majanduskriis oleks selle kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Kostja seevastu oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis majanduskriisi tingimustes osutus kostja väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks. Kui eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis sisuliselt vähenes üüripinna väärtus (vt Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Eeltoodud asjaolusid ei ole kohtud hinnanud.
36.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul eeltoodut arvestades hinnata, kas esineb VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukord, ning täiendavalt tuvastada VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.
37.Kuna VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud kahjuhüvitis sõltub esialgse üürilepingu järgsest üürist, siis vastuhagi rahuldamisel ei vastaks hageja kahjuhüvitise arvestus enam üürilepingu tingimustele. Seetõttu tuleb juhul, kui kohus vastuhagi rahuldab, anda hagejale võimalus esitada uus arvutus kahjuhüvitise suuruse kohta. Sealjuures tuleb hagejal arvutada uuesti hüvitise suurus perioodi eest üürilepingu lõppemisest kuni keskuse müümiseni, aga ka võimalikust müügihinna vähenemisest tuleneva kahjuhüvitise suurus, sest maksimaalselt saab hüvitis olla VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud
hinnavahe (vt otsuse p 31). Vastavalt tuleb hagejal uuesti arvutada ka nõutav viivis (vt otsuse p 38). Kui kohus vastuhagi täielikult rahuldab, võttes aluseks keskmise turuhinnana 70 krooni/m2 eest, siis on VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud hinnavahe null krooni (70-70). IV
38.Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada nii üürinõude kui ka kogu kahjuhüvitise lahendamise osas (vt otsuse p-d 22, 30). Seetõttu tuleb ringkonnakohtul uuesti lahendada ka hageja nõue viivise väljamõistmiseks. Üüritasult nõutava viivise arvestuse on hageja esitanud maakohtus (I kd, tl 52), kus on õigesti arvutanud viivist igalt arvelt eraldi. Kahjuhüvitiselt nõuab hageja viivist alates hagiavalduse esitamisest, 23. septembrist 2011 (kassatsioonkaebuse p 2.32.1). Samas tuleb asja uuel läbivaatamisel kohtul arvestada vastuhagi lahendamise tulemust ning vajadusel ka uuendatud kahjuhüvitise ning viivise arvestust (vt otsuse p 37). Ringkonnakohus ei ole asja uuel läbivaatamisel seotud ringkonnakohtu tõlgendusega üürilepingu ple 3.7. Seetõttu ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda hageja kassatsioonkaebuses esitatud vastuväiteid üürilepingu p 3.7 tõlgendamise osas.
39.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada. Sealjuures tuleb ringkonnakohtul arvestada ka hageja viidatud TsMS § 163 lg-t 2 ning asjaolu, et hageja pakkus kostjale menetluse lõpetamist kompromissiga. Ringkonnakohus jättis tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud menetluskulud TsMS § 169 lg 2 alusel AS-i Dentes kanda. Kostja ei ole ringkonnakohtu seisukohale sisulisi vastuväiteid kassatsiooniastmes esitanud. Hagi rahuldamise tulemus kaja esitamisega seotud menetluskulude kandmist ei mõjuta (TsMS § 169 lg 2). Seega on kaja esitamisega seotud menetluskulude jaotuse osas ringkonnakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause, § 692 lg 3). Kuna kohtud ei ole menetluskulusid kindlaks määranud, siis ei tee seda ka Riigikohus.
40.Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjonid. Kolleegium märgib lisaks, et nii hageja kui ka kostja on kassatsioonkaebuse esitamisel määranud valesti tsiviilasja hinna. Hageja on kassatsioonkaebuses arvutanud tsiviilasja hinna TsMS § 133 lgte 1 ja 2 alusel põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Sealjuures on aga hageja jätnud tähelepanuta, et tsiviilasja hinna arvutamisel võetakse aluseks hagi esitamise aeg (TsMS § 123 lg 1). Kassatsioonkaebuse esitamise ajal kehtinud TsMS § 137 lg 1 kohaselt on kassatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Hagi esitamise ajal (22. september 2011) kehtinud TsMS § 133 lg 1 järgi arvutati hagihind põhinõude järgi. Seega on maakohtu otsuses õigesti tsiviilasja hinnaks märgitud 134 303 eurot 20 senti. Kuna hageja vaidlustas ringkonnakohtu otsust osas, milles ringkonnakohus jättis kostjalt välja mõistmata põhinõudest 133 064 eurot 36 senti, siis on kassatsioonkaebuse hinnaks 133 064 eurot 36 senti. Seega
tasus hageja ka 300 eurot ja 10 senti nõutust enam. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kogu tasutud kautsjon aga igal juhul tagastada. Kostja on vastukassatsioonkaebuse hinnaks märkinud 1646 eurot 70 senti, lähtudes ringkonnakohtu otsusega väljamõistetud summast (kahjuhüvitis perioodi eest 16. mai 2010 kuni 17. juuni 2010 ja sellelt arvutatud viivis). Esiteks on kostja valesti arvutanud hinnale juurde kahjunõudelt väljamõistetud viivise (vt TsMS § 123 lg 1, § 133 ja § 137 lg 1). Samas on kostja palunud vastukassatsioonkaebuses rahuldada vastuhagi, st vaidlustanud ringkonnakohtu otsuse ka osas, milles ringkonnakohus jättis vastuhagi rahuldamata. TsMS § 137 lg 2 kohaselt, kui pool on edasi kaevanud otsuse nii hagi kui ka vastuhagi osas, liidetakse kaevatava otsusega lahendatud hagi ja vastuhagi hind kaebuse esitamisel, kui haginõuded teineteist ei välista. Kui haginõuded teineteist välistavad, lähtutakse suurema hinnaga hagist. Vastuhagi hinnaks on 16 017 eurot 69 senti, kuna kostja nõuab lepingu muutmist 14 kuu ulatuses. Kuna nõuded välistavad teineteist, siis tuleb lähtuda suurema hinnaga hagist. Kostja vastukassatsioonkaebuse hind on 16 017 eurot 69 senti, mistõttu on kostja tasunud kautsjonit 60 eurot 17 senti nõutust vähem. Kolleegium ei mõista vähem tasutud kautsjonit kaebajalt siiski välja, kui tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kaebajale nagunii tagastada (Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 18; 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-13, p 14). Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.