Asjaõigus › Omandiasjad

MAAKOHTU LAHEND

OÜ-lt Vallenmain välja 22 623.50 krooni ja K. Paksult 30 342.60 krooni T. Paldroki kasuks ning OÜ-lt Vallenmain jäeti 16 663.80 krooni ja K. Paksult 20 975.35 krooni T. Paldroki kasuks välja mõistmata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust, et OÜ Vallenmain, K. Paksu, P. R. ja hageja kaasomandis on XXX Tartus asuv kinnistu. OÜ-le Vallenmain kuulus kaasomandist 209/1035, K. Paksule 273/1035, P. R. 208/1035, hagejale 345/1035. OÜ Vallenmain ei ole kinnistu kaasomanik alates 2007. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust, et hageja teostas kinnistul asuva elamu suhtes perioodil 2006 kuni 2007 kaasomanike nõusolekuta teatud töid ning sel ajal olid kinnistu kaasomanikud eelnimetatud isikud. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. TsÜS § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Hageja avaldustest nähtuvalt tugevdati tööde käigus osaliselt keldriseinu ja vundamenti, vundamendi ümber valati betoonsärk, elamu seinas vahetati maja mädanenud tugipost, osaliselt vahetati välja vihmaveetorud, osaliselt vahetati ja värviti maja laudis. Hageja on seisukohal, et tehtud toimingud olid vajalikud elamu säilitamiseks ja teistel kaasomanikel tuleb need talle hüvitada. P. R. oli nõus kulutused hüvitama, hageja sõlmis temaga kokkuleppe ja loobus nõudest tema vastu. P. R. suhtes on menetlus 27.07.2010 määrusega lõpetatud. OÜ Vallenmain ja K. Paks on seisukohal, et nemad ei pea hagejale kulutusi hüvitama, sest tõendatud ei ole, et tööd olid vajalikud elamu säilitamiseks, samuti ei olnud toimingud õiguspärased ja seaduslikud ning lisaks ei ole tõendatud kulutuste tegemine tööjõule. Riiklikult tunnustatud ekspert L. R. viis kohtu 30.03.2009 määruse alusel läbi ekspertiisi hageja teostatud tööde kohta. L. R. hinnangul oli vaidlusaluse ehitise seisukord enne hageja remonttöid kriitiline. Maakividest vundament oli pragudega ja keldrisein hoovipoolses osas vertikaalselt välja vajunud. Ekspert peab nii vundamendile kui ka keldriseinale raudbetoonsärgi rajamist hädavajalikuks. Hädavajalik on ka kindlustamata vundamendikeldriseina tugevdamine. Kohtuistungil kinnitas L. R. , et vundamendile rajatud raudbetoonsärk ja vundamendi remonditööd on elamu säilitamiseks vajalikud. Hageja esitatud fotodelt nähtub vundamendi halb olukord. Ka OÜ Tartu Projekt ehitusinseneri I. P. 2006. a eksperthinnangu kohaselt tuli selleks, et vältida elamu lagunemist, teha keldriseinte ja vundamendi tugevdamine, et kaitsta neid ilmastikumõjude ja välistegurite eest. Seega on tõendatud, et vundamendi ja keldriseintega seotud toimingud olid elamu säilitamiseks vajalikud. Seda, et muud teostatud tööd oleksid elamu säilitamiseks vajalikud, ei ole hageja tõendanud. Tartu Linnvalitsus tegi 03.04.2003 kirjas ettepaneku värvida elamu fassaadid. Linnavalitsuse kinnitatud välisviimistluse passi kohaselt on elamu puitlaudis pleekinud ja kohati värvikiht koorub. Laudis, piirdelauad, veelauad, aknaraamid vajavad korrastamist, kohati puiduga lappimist või asendamist, eeltöid ning seejärel hooldusvärvimist. L. R. eksperthinnangu kohaselt vajab veelaud vahetamist ning vihmaveesüsteem on roostes. Eeltoodu ei kinnita aga, et tööd olid vajalikud elamu säilitamiseks ning vaja oli mh vahetada välja vihmaveesüsteem ja maja laudis. Välisviimistluse passis on hoopis märgitud, et kogu laudise väljavahetamine ei ole vajalik. Ka ekspert L. R. on seisukohal, et puitvoodri vahetamine ja tuuletõkkeplaadi paigaldamine tõstab hoone soojapidavust, kuid ei ole otseselt seotud elamu säilitamisega. EhS § 2 lg 6 p 3 ja lg 8 kohaselt on ehitamine ehitise rekonstrueerimine – ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Kohus leidis, et hageja tegevus vundamendi tugevdamisel oli ehitise rekonstrueerimine. Seda kinnitavad 2006. a vundamendi tugevdamise projekt, 2010. a

vundamendi tugevdamise mõõdistusprojekt, teostatud tööde loetelu, tunnistaja A. A. (XXX juhataja) ütlused ja Tartu Linnavalitsuse 19.12.2007 ehitusluba elamu rekonstrueerimiseks. Kohus nõustus kostjatega, et hageja ei ole järginud ehitamisel ehitusseaduses sätestatut. Samas on ehitusinsener I. P. koostanud 2006. a pärast tööde alustamist vundamendi tugevdamise projekti ning 2010. a elamu vundamendi tugevdamise mõõdistusprojekti. Ekspert L. R. hinnangul ei ole vundamendi tugevdamisel arvestatud 2006. a koostatud projektiga, kuid I. P. mõõdistusprojekti seletuskirja kohaselt ei olnudki allavalu vanale vundamendile võimalik teha, sest vundamendiavamisega projektis ettenähtud sügavuseni oleks kaasnenud varisemisoht. 21.10.2010 istungil kinnitas I. P. , et hageja kooskõlastas temaga muudatused projektis. 19.12.2007 sai hageja ehitusloa vundamendi tugevdamiseks. Kuigi kõiki puudujääke ehitustegevuses ei ole käesoleva ajani kõrvaldatud, ei muuda see siiski asjaolu, et hageja on teinud vundamendi tugevdamiseks kulutusi ning see oli vajalik elamu säilitamiseks. Hageja lähtus oma lõplikus nõudes L. R. eksperthinnangus toodud summadest. Eksperdi hinnangul on teostatud tööde maksumus ilma käibemaksuta kokku 166 700 krooni ning tööjõu osatähtsus tööde kogumaksumusest moodustab kuni 35%. Kostjad ei vaidlusta eksperdi toodud hindu, kuid leiavad, et tööjõukulu ei saa arvesse võtta, sest hageja ei ole seda kulu tasunud. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et tööd teostas hageja x A. P. Hageja on esitanud kohtule enda ja A. P. vahelise töövõtulepingu, hageja kinnitusel lubas ta tööde teostamise eest oma x elada tasuta oma korteris. Kohus leidis, et hüvitatavate kulude hulka tuleb arvestada ka tööjõukulu, ehkki hageja oma x tööde eest konkreetset summat ei maksnud. Tööd on tehtud ning ei saa eeldada, et isik tegutseks kolmanda isiku vara huvides tasuta. Eksperdi hinnangust nähtub tööjõukulu osakaal teostatud tööde maksumusest ning kohus asus seisukohale, et sellest tulebki käesoleval juhul lähtuda. Vundamendi ja keldriseintega seotud tööde maksumus on eksperthinnangut ja teostatud tööde loetelu arvestades 100 300 krooni ilma käibemaksuta. Seega on tööjõukulu 35 105 krooni (35% 100 300 kroonist) ja materjali hind koos käibemaksuga 76 930.10 krooni (65% 100 300 kroonist, lisandub käibemaks 18%) ning kokku on säilitamiseks vajalikud kulud 112 035.10 krooni. Kuna OÜ-le Vallenmain kuulus kaasomandist 209/1035 ja K. Paksule 273/1035, tuleb kostjatel hüvitada hagejale vastavalt 22 623.50 krooni ja 29 551.30 krooni. Kuigi OÜ Vallenmain ei ole käesoleval ajal enam vaidlusaluse kinnistu omanik, oli ta seda hageja poolt kulutuste tegemise ajal. Kulutuste hüvitamise kohustuse eest vastutab kulutuse tegemise aegne kaasomanik. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et osapooled oleksid selles VÕS § 175 alusel teisiti kokku leppinud. Ka Riigikohus on 28.11.2005 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-132-05 (p 12) asunud seisukohale, et iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Tõendamata on kostja esindaja väide, et müües oma osa hagejale, küsis OÜ Vallenmain hagejalt madalamat hinda. Hageja nõue seoses ehitusloa taotlemisel makstud 3000 krooniga tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja taotles ja sai Tartu Linnavalitsuselt ehitusloa vundamendi tugevdamiseks pärast tööde tegelikku teostamist. Ehitusloa eest on hageja maksnud 08.10.2007 riigilõivu 3000 krooni. Vundamendi tugevdamine oli ehitise säilitamiseks vajalik. EhS § 2 lg 6 p 3, lg 8, § 12 lg 2 tulenevalt oli vundamendi tugevdamise töödeks vaja taotleda ehitusluba. Seega tuleb ka ehitusloa taotlemine lugeda säilitamiseks vajalikuks toiminguks ning kaasomanikel tuleb sellega seotud kulud hüvitada. K. Paksult tuleb mõista hageja kasuks välja tema mõttelist osa arvestades 791.30 krooni. Kuna ehitusloa eest riigilõivu tasumise ajal ei olnud OÜ Vallenmain enam kinnistu kaasomanik, ei tule temal seda kulutust hüvitada. Hageja nõue seoses värvipassi eest makstud 100 krooni ning fotode ja paljunduste eest makstud 790 krooniga tuleb jätta rahuldamata. Tõendatud ei ole, et elamu fassaaditööd olid säilitamiseks vajalikud, seega ei tule kostjatel hüvitada ka kulutusi seoses

värvipassiga. Samuti ei ole hageja tõendanud, et fotode ja paljundamise kulud on seotud elamu säilitamisega. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Apellandi viide Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määrusega nr 258 kehtestatud „Energiatõhususe miinimumnõuded“ ei ole antud vaidluse lahendamiseks asjakohane (ei kehtinud vaidlusaluste tööde tegemise ajal) ning märgitud määrus ei sätesta asja säilitamiseks tehtavaid vajalikke toiminguid AÕS § 72 lg 4 tähenduses.

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.