Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-09-6291 Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse sisu Hagiavladuse kohaselt I T ja O C kasutavad mitteeluruumi Ml aadressil XXX ühisomandiõiguse alusel. Majas, kus kostjatele kuulub eluruum on moodustatud korteriühistu Karja 18/18v ning kostjad on selle korteriühistu liikmed. Kostjad on tarbinud korteriühistu vahendusel kommunaalteenuseid, kuid tarbitud teenuste eest ei ole maksnud ühtegi korda korteriühistu Karjal 8/18v asutamisest. Kostjad ei ole reageerinud Hageja nii suuliste ega kirjaliku nõuetele täita oma kohustusi ja kustutada võlgnevust kommunaalteenuste eest. Hageja põhikirja punkti 4.2. i) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus hiljemalt üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajal ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergiaga varustamises, televiisoriantennide ja süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmise jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas. Hageja põhikirja punkti 4.2. g) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne). Teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma ja sooja veega varustamisel ja kanalisatsiooni puhul - vastavate mõõdikute näidud või korteri üldpinna suurus või korteris elavate elanike arv; külteenergia puhul - korteri köetava pinna suurus. Hageja põhikirja punkti 4.2. h) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma eriotstarbelisi tasusid, mis katavad vältimatu remondi kulusid maja mõttelise osa säilitamiseks vastavalt üldkoosoleku sätestatud korrale ja suuruses. 23.11.2002.a toimus korteriühistu Karjal 8/18v asutamiskoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude määrade kinnitamine. 23.11.2002. asutamiskoosolekul otsustati kinnitada remondifondi määr - 0.46 krooni/m2 ja adminsitatiivkulud 1.34 krooni/m2 alates KÜ asutamisest. 23.06.2004.a toimus korteriühistu Karja 18/I8v üldkoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude uue määra kinnitamine. 23.06.2004.a üldkoosolekul otsustati kinnitada remondifondi uus määr - 2.50 krooni/m2 alates 01.06.2004 ja administratiivkulud 1.35 krooni/m2 alates 01.06.2004. 07.04.2006.a toimus korteriühistu Karja 18/18v üldkoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude uue määra kinnitamine ning laenu võtmine ja selle tagastamise kord. 07.04.2006.a üldkoosolekul otsustati kinnitada remondifondi uus määr - 4 krooni/m2 ja administratiivkulud 1.60 krooni/m2 alates 01.05.2006. Samuti otsustati, et laenu tagastatakse panga poolt esitatud graafiku alusel. Kõik eeltoodud üldkoosoleku koosoleku otsused on jõustunud ning kuuluvad täitmisele. Hageja esitas Kostjatele majandamiskulude arved, juhindudes põhikirjas sälesiatud tingimustega ning lähtudes eeltoodud korteriühistu üldkoosolekute otsustest. 01.10.2010.a seisuga kostjate võlgnevus hageja ees moodustab 43 557.92. Seisuga 01.10.2010.a on hagejal õigus arvestada ja nõuda kostjalt viivise tasumist summas

2-09-6291 26 822.48. Hageja palub välja mõista kostjatelt I T ja O C hageja KÜ Karja 18/18v kasuks põhinõue summas 43 557.92 ja 01.10.2010.a päeva seisuga viivised summas 26 822,48 ning edaspidi 0,07% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest kuni rahalise kohustuse kohase täitmiseni, Samuti palub hageja välja mõista kostjatelt menetluskulud. Kostja vastus Kostjad hagi ei tunnista. Kostjate kui Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX korteriomandi omanike sissekande märge on tehtud 25.01.2007.a. Kumbki kostjatest ei ole korteriühistu Karja 18/18v liige. Kostjatele ei ole selge, miks hageja nõuab kostjatelt kohustuste täitmist majandamiskulude hüvitamise osas, mis on seotud elumaja majandamisega enne nendele registriosa 3001408 korteriomandi omandiõiguse üleminekut. Kostjad leiavad, et hagi on tõendamata ja paluvad hagi jätta rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Pooled ei vaidle, et I T ja O C kuulub mitteeluruumi Ml aadressil XXX ühisomandiõiguse alusel (t.l. 7-8). Vaidlust ei ole, et I T ja O C on omanikena kinnistusraamatusse sisse kantud 25.01.2007.a. ja enne seda kuulus mitteeluruum M1 aadressil XXX osaühingule TNNN Plus. Vaidlust ei ole, et majas, kus kostjatele kuulub mitteeluruum on moodustatud korteriühistu Karja 18/18V (t.l. 6, 9-19). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS § 70 lg 4 kohaselt on ühisomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KOS § 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Vastavalt KOS §-le 8 võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppes ei ole ette nähtud teisiti. Seega tuleb kaasomandi eseme valitsemise küsimuses kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse sätteid. Ja seega peavad ka mitteeluruumi omanikud kui kaasomanikud ja korteriühistu liikmed tasuma korteriühistule makseid vastavalt nendele kuuluva osa suurusele, nagu tasuvad eluruumide omanikud. Kuna mitteeluruumide omanikud on korteriühistuliikmed, siis korteriühistu seaduse ja

2-09-6291 korteriühistu otsuste alusel tuleb kohelda kõiki korteriühistuliikmeid samaväärselt. Kostjad on esitanud hagile vastuväite, et hageja ei ole tõendanud kumb kostjatest on korteriühistu liige. Korteriühistuseaduse § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistu seaduses sätestatud korras. Seega on seadusest tulenevalt korteriühistu liikmeks ka mitteeluruumi M1 aadressil XXX omanik. Korteriühistuseaduse § 5 lg 5 järgi kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Kuna kostjad ei ole väidetavalt omavahel kokku leppinud kumb neist vastavalt omavahelisele kokkuleppele peaks olema korteriühistu liige, siis ei ole hageja kohustus tõendada kostjate vahelise kokkuleppe olemasolu. Korteriühistuseadusest tulenevalt reguleerib eelnimetatud säte põhimõtet, et üks korteriomand annab ühe hääle korteriomandi omanikele korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste teostamisel. Käesolevas vaidluse esemeks on eelkõige kostjate kui mitteeluruumi omanike kohustuste täitmine, korteriühistu liikmena saaksid kostjad osaleda vaid korteriühistu kui mittetulundusühistu tegevuses. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 järgi korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. § 13 lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Korteriühistuseaduse § 13 kohaselt korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. § 13 lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistuseaduse § 15-1 järgi majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Hageja põhikirja punkti 4.2. i) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus hiljemalt üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajal ja ettenähtud määras liikmemakse, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergiaga varustamises, televiisoriantennide ja süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmise jne). Maksete suuruse arvutamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas. Hageja põhikirja punkti 4.2. g) kohaselt ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu

2-09-6291 (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaas jne). Teenuste eest tasumise määra arvutamisel on aluseks: külma ja sooja veega varustamisel ja kanalisatsiooni puhul - vastavate mõõdikute näidud või korteri üldpinna suurus või korteris elavate elanike arv; külteenergia puhul - korteri köetava pinna suurus. Hageja põhikirja punkti 4.2. h) kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma eriotstarbelisi tasusid, mis katavad vältimatu remondi kulusid maja mõttelise osa säilitamiseks vastavalt üldkoosoleku sätestatud korrale ja suuruses. Kohus tuvastas, et 23.11.2002.a toimus korteriühistu Karjal 8/18v asutamiskoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude määrade kinnitamine (t.l. 138). 23.11.2002. asutamiskoosolekul otsustati kinnitada remondifondi määr - 0.46 krooni/m2 ja adminsitatiivkulud 1.34 krooni/m2 alates KÜ asutamisest. 23.06.2004.a toimus korteriühistu Karja 18/I8v üldkoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude uue määra kinnitamine (t.l. 137). 23.06.2004.a üldkoosolekul otsustati kinnitada remondifondi uus määr - 2.50 krooni/m2 alates 01.06.2004 ja administratiivkulud 1.35 krooni/m2 alates 01.06.2004. 07.04.2006.a toimus korteriühistu Karja 18/18v üldkoosolek, mille päevakorras oli sh remondifondi ja administratiivkulude uue määra kinnitamine ning laenu võtmine ja selle tagastamise kord (t.l. 136). 07.04.2006.a üldkoosolekul otsustati kinnitada remondifondi uus määr - 4 krooni/m2 ja administratiivkulud 1.60 krooni/m2 alates 01.05.2006. Samuti otsustati, et laenu tagastatakse panga poolt esitatud graafiku alusel (t.l. 139-143). Vaidlust ei ole, et kostjad ei ole majandamiskulude eest mitte kunagi tasunud, see tähendab nad ei ole maksnud korteriühistule mitte ühtegi korda. Vaidlust ei ole, et mitteeluruumi Ml aadressil XXX korteriomanikud ei ole vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsuseid ega tasunud majandamiskulude eest ei korteriühistu üldkoosoleku otsuste ega neile esitatud arvete alusel korteriühistu Karjal 8/18v asutamisest (t.l. 21, 46-56). Asajaolu, et kostjatele esitatud arvetel ei kajastunud arvestusmetoodika iseenesest ei loo kostjatele õigust jätta majandamiskulude eest tasumata. Hageja on tõendanud, et arvestuse aluseks on korteriühistu üldkoosolekute otsused. Korteriühistuseaduse § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega on kostjad kohustatud tasuma hagejale ka eelmise mitteeluruumi Ml aadressil XXX omaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Vaidlust ei ole, et kostjatele kuulub mitteeluruum üldpinnaga 67,2 ruutmeetrit. Kostjad vastuväiteid võlgevuse ja viise arvestuse kohta esitanud ei ole. Kohus tuvastas, et 01.10.2010.a seisuga kostjate võlgnevus hageja ees moodustab 42 991.92 krooni, mitte 43 557.92 krooni. Alates 2003.a. märtsist kuni juunini 2004.a. on mitteeluruumi Ml aadressil XXX omanikule arvestatud remondifondi ja administratiivkulude tasu 1,8 x 67,2m2=120,96 krooni ühes kuus vastavalt korteriühistu üldkoosoleku otsusele 23.11.2002.a., kokku 15 kuud ja 1 814,40 krooni; juunist 2004.a. kuni aprillini k.a. 2006.a. pidi mitteeluruumi Ml aadressil XXX omanik tasuma hagejale ühes kuus 3,85 x 67,2 m2 = 258,72 krooni vastavalt korteriühistu 23.06.2004.a. üldkoosoleku otsusele s.o. kokku 23 kuu eest 5 950.56 krooni; maikuust 2006.a. kuni septembrini 2010 (seisuga 01.10.2010.a.) pidi mitteeluruumi Ml aadressil XXX omanik tasuma hagejale ühes kuus 5,60 x 67,2 m2 = 376,32 krooni vastavalt korteriühistu üldkoosoleku 07.04.2006.a. otsusele, s.o. 53 kuud ja 19 944.96 krooni. Korteriühistu poolt võetud laenu tagastamiseks pidi kostja tasuma alates juulist 2008.a. kuni septembrini 2010.a. 566 krooni igakuuliselt, kokku 15 282 krooni (27 kuud). Seega on tõendatud, et kostjad võlgnevad hagejale põhivõlgnevuse 42 991.92 krooni.

2-09-6291 Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Vaidlust ei ole, et hagejad ei ole vastavalt korteriühistu põhikirjale ja arvetele tasunud ühtegi tasumisele kuuluvat makset tähtaegselt, sest kostjad ei ole kunagi midagi tasunud Seega on tõendatud, et kostjad võlgnevad hagejale viivised tasumata majandamiskulude eest alates 01. aprillist 2003.a. kuni 01.oktoobrini 2010.a. 26 822.48 krooni (t.l. 145-146). TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega on põhjendatud kostjatelt välja mõista hageja kasuks viivis 0,07 % põhivõlgnevuselt (42 991.92 krooni) alates 01.10.2010.a. iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Lähtuvalt § 165 lg 1, kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissis pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kohus rahuldas hagi peaaegu täies ulatuses (99,2 %), siis jätab kohus menetluskulud täies ulatuses kostjate kanda. Kohus võtab sellise menetluskulude jaotusel arvesse ka asjaolu, et kostja menetluse käigus ei nõustunud kohtu ja hagejs pakutud kompromissiga. TsMS § 174 lg 1 alusel hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Iris Kangur-Gontšarov

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.