Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MAAKOHTU LAHEND

Maakohtu otsuse põhjenduste järgi puudub vaidlus selles, et tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, mis kehtis kuni tähtaja lõppemiseni 09.01.2009. Hageja teatas 28.10.2008 kostjale notari vahendusel, et ta ei soovi lepingu pikenemist, paludes korteriomand vabastada hiljemalt 10.01.2009. Ülesütlemisavaldus sisaldas ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Kohtule ei ole teada, et kostja oleks ülesütlemise vaidlustanud üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest. Seega ei kehtinud üürileping edasi senistel tingimustel. Kostja esitas 14.11.2008 ja 16.12.2008 hagejale üürilepingu pikendamise taotluse, millest hageja 30.12.2008 keeldus, viidates kindlale vaidlustamise korrale ja tähtajale. Vaidlus puudub selles, et kostja jätkas hageja korteriomandi kasutamist pärast üürilepingu lõppemist, tagastades eluruumi 17.07.2009. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg-le 1 oli kostjal lepingu lõppedes kohustus eluruum hagejale tagastada (antud juhul 10.01.2009), kuid kostja oma kohustust ei täitnud. Sellest päevast alates kuni 17.07.2009 kasutas kostja eluruumi ilma õigusliku aluseta. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Vaidlus puudub selles, et kostjal ei olnud eluruumi kinnipidamisõigust. Samuti ei olnud kostjal üürilepingu lõppedes õigust eluruumi enam kasutada. Seega on hagejal õigus nõuda kostja käest üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, ka aja eest, kui kostja ei olnud eluruumi kasutuseks õigustatud. VÕS § 335 sätestatud regulatsioon lihtsustab oluliselt kahju hüvitamist, sest vastavat tasu võib nõuda ka siis, kui üürileandjale tegelikult kahju ei tekkinud. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ajavahemikus 10.01.2009 kuni 17.07.2009 oli sarnaste korterite keskmine üürihind 2300 krooni kuus. Seetõttu lähtus kohus hageja märgitud üüri suurusest, pidades seda samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüri suuruseks. Hageja on vähendanud oma nõuet 10 000 kroonini. Kuivõrd kostja poolt kohtule esitatud maksekorraldustest nähtub, et kostja on nõutava perioodi jooksul maksnud hagejale üüri kokku 799.60 krooni, siis kuulub kahjuhüvitisena väljamõistmisele 9200.40 krooni. Ülejäänud kostja esitatud maksekviitungid jättis maakohus tähelepanuta, kuna kostja ei ole esitanud iseseisvat nõuet hageja vastu eluruumile tehtud parenduste hüvitamiseks. Kuna hageja nõue rahuldati suuremas osas, jättis kohus menetluskulud kostja kanda.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

2) on ebaõige vastustaja seisukoht, mille järgi ei ole tema seotud õigusvastaselt võõrandatud tagastatud eluruumi omanikule kehtestatud kohustustega. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lg 3 p 4 kohaselt toimus eluruumi tagastamine õigusjärgsele omanikule tingimuslikult, eluruum tagastati, kui omanik võttis üle kehtivad üürilepingud ning kohustus neid täitma. Asjaolu, et vastustaja omandas eluruumi ostu teel, ei muuda fakti, et tegemist on õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud majaga ning seadusest tulenevad piirangud läksid eluruumi kinnistusraamatusse kandmisel temale kui omanikule üle; 3) on apellant selgitanud, et tegi tagastatud elamus elava üürnikuna kõik võimaliku, et leida lahendus ja saada endale teine eluruum. Ta käis aastaid Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonnas ning lõpuks lahendas eluruumi küsimuse laenu võtmisega. Kuigi apellant on pensionär, peab ta laenu tõttu aastaid töötama ja majanduslik olukord on seetõttu väga raske. Samas ei ole korteri üürimine otstarbekas, kuna üürihinnad on pensionärile mittejõukohased ning kiirelt muutuvad. Kohalik omavalitsus hakkab alles siis tagastatud eluruumis elava üürniku elamisprobleemiga tegelema, kui üürnikul ei ole enam kehtivat üürilepingut, üürileping on lõppenud. Laenu taotlemist aeglustas ka vastustaja, kuna taotlusele oli vajalik tema allkiri ja ta ei soovinud seda anda ning tegi kõik võimaliku, et allkirja andmisest taganeda. Juba sellise teguviisi tõttu ei ole tema rahaline nõue ega etteheited korteri kinnihoidmise kohta arvestatavad. Apellant esitas 29.12.2008 taotluse SA Tartu Eluasemefondile eluruumi soetamiseks tagastatud üürnikule ettenähtud korras ning 09.04.2009 sõlmis Eluasemefondiga laenulepingu. Sõlmitud laenulepingu kohaselt oli apellandil kohustus vabastada eluruum 3 kuu jooksul pärast lepingu sõlmimist ja seda ta ka tegi, vabastades korteri 10.07.2009; 4) on maakohus põhjendamatult arvestanud vastustaja poolt nõustavast summast maha ainult apellandi esitatud 2 kuu maksekviitungid ning jätnud ülejäänud arvestamata. Apellant tasus üüri määras, milles oli vastustajaga kokku leppinud. Samuti ei ole vastustaja teinud ettepanekut suurema üüritasu kohta; 5) ei ole vastustaja esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et on teinud ettepaneku üüritasu tõstmiseks 2300 kroonini kuus. Vastustaja ei ole tõendanud, et tal jäi saamata tulu hagis nõutud ulatuses. Kui apellandi tegevuse tõttu ei ole kahju tekkinud, siis on välistatud ka tema vastutus, sest puudub kahju hüvitamise vastutuse üks eeldustest. Kui kahju pole tõendatud, ei saa analüüsida enam kahju suurust puudutavaid väiteid. Seega ei võimalda vastustaja esitatud asjaolud lugeda kahju tekkinuks VÕS § 128 lg-te 2-4 mõttes ning seetõttu ei vaja ka analüüsi kahjunõude osas. VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele; 6) ebaõige on maakohtu seisukoht, mille kohaselt VÕS § 335 sätestatud regulatsioon lihtsustab oluliselt kahju hüvitamist, sest vastavat tasu võib nõuda kohtu arvates ka siis, kui üürileandjale tegelikult kahju ei tekkinud. Maakohus on ebaõigesti võtnud korteri üürihinna aluseks kinnisvaraportaalide hinna 2300 krooni kuus. Kuna seisuga 10.01.2009 oli üür selles väheväärtuslikus korteris 402 krooni kuus, siis ei võimalik arvata, et üürihind järgmistel kuudel oleks samas korteris 2300 krooni kuus. Vastustaja ei ole esitanud tõendid, et XXX korteri eest on võimalik saada üüri 2300 krooni kuus. Üürihinna aluseks saab võtta ainult konkreetse korteri seisukorrale vastavat üürihinda.

1) on põhjendamatu apellandi etteheide, et maakohus tugines otsuse tegemisel võlaõigusseaduse üürilepingu sätetele, mitte hagis toodud õiguslikule hinnangule. Vastavalt TsMS § 436 lg 7 ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega. Kuna maakohus tugines hüvitist välja mõistes VÕS § 335, lahendas maakohus asja hagis esitatud asjaoludele tuginedes. Apellant ei ole vaidlustanud piirkonna keskmise üüri suurust, mööndes ka apellatsioonkaebuses, et see on antud piirkonnas õige; 2) on maakohus põhjendanud, miks ei arvesta kostja poolt kohtule esitatud ehitusmaterjalide ostutšekke; 3) on arusaamatu, milliste tagastatud eluruumi omaniku kohustuste ja erisuste rikkumist apellant vastustajale ette heidab. Apellant kasutas vastustajale kuuluvat korterit tähtajalise üürilepingu alusel ning tähtajalise üürilepingu lõppedes oli vastustajal õigus tagasi saada temale kuuluva korteri valdus. Vaidlust ei ole, et apellant ei andnud tähtaegselt vastustajale korteri valdust üle, mis tingiski hagi esitamise; 4) ei ole asjakohased apellandi väited, mis käsitlevad tema poolt laenu võtmist SA Tartu Eluasemefondist. Vastustaja ei ole antud protsessis osaline ei laenu andjana ega võtjana, samuti ei garanteerinud vastustaja laenu. SA Tartu Eluasemefondi poolt vastustajalt küsitud allkiri käsitles olukorda, kui laenu taotlejal on sõlmitud tähtajaline üürileping, siis laenu taotleja, nn sundüürnik, võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda ja sellise ülesütlemisega ei kaasneks üürnikule erakorralisest ülesütlemisest tulenevaid nõudeid üürileandja poolt. Vastustaja ning apellandi vaheline üürileping oli lõppenud, mistõttu vastustaja allkiri ei saanud mingit moodi mõjutada apellandile laenu andmise protsessi, apellant ei ole sellist asjaolu ka tõendanud, mistõttu tuleb apellandi vastavad väited jätta tähelepanuta; 5) kuna maakohus tugines hagi rahuldamisel VÕS §-le 335, ei pidanudki maakohus analüüsima kostja tegu kui delikti. Vastavalt VÕS § 335 on üürnikul õigus üüritud asja kinni pidada pärast lepingu lõppemist ainult üürniku poolt tehtud kulutuste tagamiseks. Kuna vastavat nõuet esitatud ei ole, siis leidis maakohus põhjendatult, et üürniku poolt korteri valduse üleandmata jätmine oli õigusvastane ning apellant vastutab VÕS § 335 järgi. VÕS § 335 kohaselt on üürileandjal õigus otsustada, millise põhjendusega ta asja tagastamata jätmisel üürniku vastu rahalise nõude esitab, kas senise üüri või piirkonna keskmise üüri suuruse alusel. Käesolevas asjas valis vastustaja nõude suuruse tulenevalt piirkonna üürist. Kuna leping vastustaja ning apellandi vahel oli lõppenud, ei saanud apellant eeldada, et senise üüri tasumise jätkamisel (mida ta tegi ise esitatud tõendite kohaselt ainult kahe kuu jooksul) tema vastu nõudeid ei teki; 6) on eksitav apellandi väide, et vastustaja ütles üürilepingu üles. Tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, mis lõppes lepingust tulenevalt 09.01.2009 ning vastustaja teatas apellandile, et ta ei ole nõus üürilepingu pikendamisega. Apellant ei ole vastavat nõuet vaidlustanud, mistõttu oli apellant teadlik, et vastustajale kuuluva korteriomandi kasutamine pärast 09.01.2009 on apellandi poolt õigusvastane.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Maakohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid ning kohaldanud materiaalõiguse normi ning ükski apellandi poolt apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda teisele seisukohale.

Apellandi väite kohaselt ei ole vaidluse lahendamisel arvestatud asjaoluga, et tegemist oli üürilepinguga tagastatud majas, samas ei ole ta ise esitanud esimese astme kohtule vastuväidet ega ka tõendeid selle kohta, et üürileping oleks ORAS § 121 lg 3 kohaselt üürilepingu tähtaja möödumisel 09.01.2009 veel pikenenud viieks aastaks ning üürilepingu pikenemise oleks pidanud vaidlustama üürileandja. Antud juhul on hageja käsitlenud üürilepingut kui tähtajalist lepingut, mis lõppes seoses tähtaja möödumisega ning ka kostja on selliselt ise lepingut mõistnud, taotledes selle pikendamist aastaks. Kuna pooltevaheline üürileping lõppes 09.01.2009, siis pidi kostja VÕS § 334 lg 1 alusel üüritud asja üürileandjale tagastama, kuid ta ei teinud seda. Asja mittetagastamise kohustusest ei vabastanud teda asjaolu, et ta võttis endale eluaseme ostmiseks laenu ning laenu saamine võttis aega. Samuti ei andnud kostjale õigust kasutada üüritud eluruumi see, et laenulepingu kohaselt pidi ta vabastama eluruumi kolme kuu jooksul, sest üürileandja ei olnud laenulepingu pooleks ning laenuleping ei saanud pikendada 09.01.2009 lõppenud üürilepingut.

vaidlusalusel perioodil tasunud hagejale rohkem, kui on märgitud tema poolt esitatud maksekviitungitel. Alusetu on apellandi väide, et vastustaja ei ole teinud ettepanekut suurema üüritasu kohta ning seetõttu puudub tal alus nõuda alates 09.01.2009 üüri 2300 krooni kuus. Hageja on nõudnud kahjuhüvitisena 2300 krooni kuus ning kahjuhüvitise suuruseks on võetud üür, mis on samasugusess asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline.

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.