Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Mare Merimaa, Gaida Kivinurm Capital Kinnisvara OÜ hagi Niina Ruhno vastu võla ja eluruumi tagastamiseks kohustamiseks
Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.06.2010 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
26 154,01 krooni
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
04.11.2010, avalik kohtuistung Hageja Capital Kinnisvara OÜ (registrikood 10938813, asukoht Akadeemia tee 38-20, Tallinn), esindaja Tiina Pill; Kostja Niina Ruhno (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXX XX-XX/XX, XXXXXXX), esindaja Vassili Kosteitšuk.
Niina Ruhno apellatsioonkaebus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 18.06.2010 otsus Capital Kinnisvara OÜ hagis Niina Ruhno vastu Niina Ruhnolt Capital Kinnisvara OÜ kasuks 26 154,01 krooni välja mõistmise ja menetluskulude jaotamise osas ning saata tsiviilasi maakohtule tühistatud osas uueks menetlemiseks. Otsus eluruumi vabastamise nõudes menetluse lõpetamise kohta jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise
esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.06.10.2008 esitas Capital Kinnisvara OÜ esialgselt avalduse üürikomisjonile, mille viimane jättis rahuldamata.
2.12.06.2009 esitas Capital Kinnisvara OÜ (hageja) Harju Maakohtule hagi Niina Ruhno (kostja) vastu hagi eluruumi tagastamiseks ja üürivõla 26 154,01 krooni väljamõistmiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
3.Poolte vahel oli üürisuhe, mille alusel kasutas kostja XXXXX XXX XX-XX/XX eluruumi. Hageja ütles seoses kostja võlgnevusega tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles. Kuivõrd kostja oma võlgnevust hageja poolt antud täiendava tähtaja jooksul ei likvideerinud, lõppes poolte vaheline üürileping seoses hagejapoolse ülesütlemisega. Ülesütlemisavaldus on kehtiv, st kostjal oli üürivõlgnevus, ning seega on hageja õigustatud nõudma kostjalt eluruumi vabastamist tulenevalt hagejapoolsest lepingu ülesütlemisest.
4.Elamu haldaja OÜ Rolleks esitas kuni 2005.a augustini kostjale arveid eluruumidega nr XX ja XX seonduvalt. Kostja tasus OÜ Rolleks poolt esitatud arveid osaliselt, s.o mitte arvel märgitud summas. Seega oli 2005.a augusti seisuga kostjal OÜ Rolleks ees võlgnevus ning OÜ-le Rolleks kõik kostja poolt teostatud maksed peale 2005.a augustit on katnud kostja senist võlgnevust OÜ Rolleks ees.
5.Samuti ei selgu kostja poolt esitatud pangakonto väljavõttest, mille eest on kostja enda arvates OÜ-le Rolleks ülekandeid teinud (st millise kuu eest). Seega ei ole kostja käesoleval juhul tõendanud ka, et tema poolt OÜ-le Rolleks tehtud ülekanded on tehtud perioodi 2005.a september kuni 2006.a september eluruumi arvete tasumiseks, mitte muude kohustuste katmiseks. OÜ Rolleks ei esitanud kostjale arveid peale september 2005.a ning seega puudus kostjal alus peale september 2005.a kuni september 2006.a arveid tasuda OÜ-le Rolleks.
6.Perioodil september 2005.a kuni september 2006.a koostas ja esitas KÜ XXXXX XXX XX arved ise ja pani need kostja postkasti. Kostja hakkas vastavalt KÜ XXXXX XXX XX arvetele kõrvalkulude eest tasuma 2006.a septembrist, jättes eelneva tekkinud võlgnevuse tasumata. Kostja aktsepteeris oma tegevusega, et KÜ XXXXX XXX XX arved pannakse ühistu poolt tema postkasti ja need tuleb tasuda. Seega ei ole põhjendatud kostja tänane väide, et hageja ei ole teatanud kostjale korteriüüri suurust. Selline väide on otsitud ja põhjendamata.
7.Hageja on saatnud kostjale tähitud kirjana enda poolt koostatud teatise/arve nr 14,17/11.10.07 summale 26 421,21 krooni. Nimetatud arve põhines KÜ XXXXX XXX XX arvetel ja seal kajastatud võlgnevuse saldol ja oli suunatud eesmärgile juhtida kostja tähelepanu suurele võlale.
8.21.04.2010 loobus hageja üürilepingu eseme väljanõudmisest, sest kostja vabastas hageja eluruumi, kuna talle eraldati Tallinnas munitsipaaleluruum. Hageja kinnitas avalduses, et on hagist loobumise tagajärgedest teadlik. Kostja on eluruumi vabastanud vabatahtlikult kohtumenetluse ajal, millest tulenevalt on kostja kohustatud hüvitama hagejale menetluskulu seoses eluruumi vabastamise nõude menetlusega. Hageja palub kostjalt välja mõista
menetluskuluna õigusabikulu kohtueelses menetluses 6136 krooni ja õigusabikulu kohtumenetluses 8160 krooni. Kuivõrd nii üürikomisjonis kui ka kohtumenetluses oli menetlemisel kaks nõuet korraga, siis palub hageja lugeda eelnimetatud summadest 50% seotuks eluruumi vabastamise nõudega ning mõista kostjalt hageja kasuks välja eluruumi vabastamise nõude menetlusega seotud menetluskulu 7148 krooni. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
10.Poolte vahel kehtib tähtajatu üürileping. Üürileandja on ülesütlemisteates tuginenud VÕS § 316 sätetele. Ükski nimetatud sättes märgitud ülesütlemise eeldustest ei ole täidetud. Hageja ei ole üüri suurust määranud ega esitanud kõrvalkulude kohta teatist, kuigi tal on lepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi vastav kohustus. Hageja ei ole esitanud ka üüriarveid. Kõik hageja poolt viidatud arved on väljastatud KÜ XXXXX XXX XX poolt eluruumi omanikule, s.o hagejale ning nende tasumise kohustus oli hagejal, mitte kostjal. Maakohtu otsuse põhjendused
11.18.06.2010 otsusega lõpetas Harju Maakohus menetluse tsiviilasjas osaliselt, s.o eluruumi XXXXX XXX XX-XX/XX Tallinn tagastamise kohustamise nõude osas. Ülejäänud osas rahuldas Harju Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 26 154,01 krooni. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 6 000 krooni ja õigusabikulud 3000 krooni.
12.Pooled vaidlevad kohtus üksnes rahalise nõude üle. Üürilepingu lõpetamise üle pooled kohtus ei vaidle. Seega ei käsitlenud kohus asjaolusid, mis puudutasid üürilepingu lõpetamise kehtivust.
13.Hageja nõuab kostjalt kõrvalkulude tasumist ja kostja väidab, et kõrvalkulude tasumata jätmine tuleneb võlausaldaja enda viivitusest. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, kas kostjale oli üüri ja kõrvalkulude suurus ning kohustuse täitmise tähtaeg ning kohustuse täitmiseks vajalikud muud asjaolud teada. Millal ta nendest teada oleks pidanud sama ning kas kohustus on täidetud või on võlausaldaja vastuvõtuviivitusest tingitud kohustuse täitmisega hilinemine vabandatav.
14.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja kasutas tähtajatu üürlepingu alusel eluruumi asukohaga XXXXX XXX XX-XX/XX ja üürileandjaks oli alates 18.04.2006. Eelnevalt oli üürileandjaks A. S.. Hageja ja eelmise omaniku vahel on 15.03.2006 sõlmitud nõude loovutamise leping, mille järgi läks A. S. üüri ja kõrvalkulude nõue kostja vastu hagejale üle. Kohus leidis, et hageja on nõuete loovutamise lepingu alusel õigustatud esitama hagi perioodil september 2005.a kuni 18.04.2006 tekkinud võlgnevuse suhtes.
15.Pooled ei vaidle kõrvalkulude suuruse õigsuse üle. Kohtule esitatud KÜ XXXXX XXX XX arvetest nähtub, et need on vaidlusalusel perioodil väljastatud hageja nimele, kuid adresseeritud kostja elukoha aadressile. Kostja ei ole vaielnud vastu asjaolule, et arved pandi tema postkasti, kuid siiski on selle tõendamine eelkõige hageja kohustus. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks kostjale teada andnud, et kõrvalkulude tasumine toimub KÜ XXXXX XXX XX esitatud arvete alusel, samuti pole hageja tõendanud, et ta oleks kostjale vaidlusalusel perioodil teatanud kõrvalkulude maksmiseks vajalikke andmeid nagu pangakonto number. Tõendatud on, et hageja saatis kostjale 11.10.2007 dateeritud arve nr 14,17/11-10-07, mille kostja on tähitud kirjaga 15.10.2007 isiklikult allkirja vastu kätte saanud. Kohus asus seisukohale, et alates 15.10.2007 oli kostja kindlasti oma kohustuse olemasolust ja suurusest
teadlik, talle olid teada ka kohustuse täitmiseks vajalikud andmed, sest kirjas on märgitud hageja konto number ja registrikood.
16.Üürnikul on VÕS § 292 lg 1 kõrvalkulude tasumise kohustus. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks oma kohustuse täitnud. Hageja on õigustatud nõudma kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel ning seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 26 154,01 krooni.
17.Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1, § 168 lg 4 ja § 173 lg 1 järgi kostja kanda, sest kostja täitis ühe hageja esitatud nõude vabatahtlikult menetluse ajal ning teise nõude kohus rahuldas. Kohus leidis, et põhjendatud õigusabikulu on 3000 krooni. Tegemist ei ole keerulise õigusvaidlusega, mille kohus vaatas läbi lihtmenetluses, kostja on samad vastuargumendid esitanud juba üürivaidluskomisjonis, mistõttu nende analüüsimisele kulub vähema aega, kostja ei pea hüvitama hagiavalduse puuduste kõrvaldamisele kulunud aega, hageja esindaja ei viibinud kohtuistungil. Kostja apellatsioonkaebus
18.Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 18.06.2010 otsuse
19.Üürivaidluste lahendamise seaduse § 21 lg 6 kohaselt annab kohus pooltele vajaduse korral tähtaja avalduse esitamiseks hagimenetluses ettenähtud vormis, oma seisukohtade täiendavaks põhjendamiseks ja täiendavate tõendite esitamiseks. Komisjonis esitatud dokumente ei pea kohus pooltele kätte toimetama. Sama paragrahvi lg 7 kohaselt nõuab kohus hagi või avalduse saamisel komisjonist välja asja lahendamise materjalid ja võtab need toimikusse. Esitatud tõendid loetakse kohtusse esitatuks.
20.Eeltoodust tuleneb, et kõik tõendid ja seisukohad, mis on esitatud üürivaidluskomisjonile loetakse ka kohtusse esitatuks ning neid ei pea kohtus kordama. Üürivaidluskomisjonis tugines kostja muuhulgas väitele, et tema ei ole arveid ajavahemikul juuli 2005.a kuni august 2006.a saanud. Samale seisukohale tugines kostja ka maakohtu istungil, väites, et tema on tasunud koguaeg OÜ-le Rolleks, ka sel ajal, mil talle arveid ei esitatud. Kostja viitas ka võimalusele kutsuda tunnistajaid, kes samuti pole arveid saanud. Oma väidete tõendamiseks esitas kostja Üürivaidluskomisjonile 30.07.2005 kirja koos selle 01.08.2005 väljastusteatega. Nimetatud kirjas teatas kostja hagejale, et seoses arvete mittesaamisega tasub ta üüriruumide eest kolme viimase arve alusel arvestatud keskmise hinna. Kostja nii ka tegi, tasudes ajavahemikul juuli 2005.a kuni august 2006.a OÜ Rolleks kontole arvestatud keskmise tasu. Tasumine OÜ-le Rolleks oli tingitud sellest, et nimetatud äriühing oli XXXXX XXX XX elamu haldajaks ning on kogu aeg väljastanud kostjale arveid eluruumide eest (s.o. tekkis vastav praktika). 2006.a septembrist hakkas kostja KÜ-lt XXXXX XXX XX saama. Kostja tasus korteriühistu arveid nõuetekohaselt. Üürikomisjonile on esitatud kostja pangakonto väljavõte ajavahemiku 01.01.2005 kuni 31.12.2007 eest ja maksekorraldused hilisemate tasumiste kohta. Nimetatud tõenditega on tõendatud asjaolu, et kostja on tasunud eluruumide eest heas usus ja ilma mingisuguste katkestusteta.
21.Üürivaidluskomisjonis tugines kostja muuhulgas asjaolule, et väidetava võla tekkimise ajal oli OÜ Rolleks, OÜ Capital Kinnisvara ja KÜ XXXXX XXX XX juhatuse liikmeks üks ja sama isik, s.o. Aleksei Poskatšev. Seega kui hageja leidis, et maksed tasuti ebaõigele saajale, oleks selline eksimus maksesaaja osas võimalik tuvastada ja suunata makse edasi õigele saajale.
22.Arvestades seda, et kostjale arveid ei esitatud, et kostja on teatanud üürileandjale tasumisest OÜ Rolleks kontole (arvete mittesaamisel), oli kostja käitumine õiguspärane ning hageja ei saa üüri teistkordset tasumist nõuda. Juhul, kui alates 2005.a juulist tuli eluruumide eest maksta teisele isikule, mitte OÜ-le Rolleks, siis pidi hageja 30.07.2005 kostja kirja saamisel seda ka teatama. Kuid tema ei ole seda teinud ning järelikult on ta kunstlikult tekitanud sellise
olukorda, kus üüriarvete mittesaamisel tasub üürnik (pooltel tekkinud praktikast lähtuvalt) selleks mitteõigustatud isikule.
23.Hageja nõue ei olnud selge. Hageja on küll teatanud kohtule, et tegemist on üürivõlgnevusega ja esitas üüriarveid. Kuid hageja jättis täpsustamata mis ajavahemiku ja milliste arvete tasumata jätmisel või mittekohasel tasumise väidetav võlgnevus tekkinud on. Üürnik on jätkuvalt seisukohal, et tema vastu esitatud nõude aluseks ei saa olla KÜ XXXXX XXX XX arved, mis on väljastatud hageja nimele. Vastavalt kehtivale lepingule pidi üürileandja kostjale üüriarveid esitama.
24.Kohus asus seisukohale, et 11.10.2007 arvega on hageja teatanud kostjale kohustuse olemasolust ja suurusest. Nimetatud 11.10.2007 hageja arve on vastuolus tekkinud praktikaga ja hea usu põhimõttega ning ei saa olla kostja vastu esitatud nõude aluseks. Absoluutselt arusaamatu on hageja seisukoht, kus ta väidab, et kuni 2005.a suveni pidi üürnik tasuma OÜ Rolleks arvete alusel (kostja nimele väljastatud) ja seejärel olevat kostja pidanud tasuma KÜ XXXXX XXX XX arvete alusel (hageja nimele väljastatud), kuid samas esitab ka hageja ise kostjale üüriarve. Kusjuures üürileandjana ei ole kordagi hageja üürnikule teatanud kelle arveid tuleb tasuda. Hageja ei ole kordagi enne ega pärast 11.10.2007 kostjale üüriarveid esitanud. Vastus apellatsioonkaebusele
25.Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsus
26.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning ja tsiviilasi saata TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
27.TsMS § 436 lg-le 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte väiteid põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide kohta tõendeid hinnates teeb. TsMS § 436 lg 2 kohaselt tuleb kohtuotsus rajada asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 232 lg 1 paneb kohtule kohustuse hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kui kohus jätab mõne tõendi arvestamata, peab kohus seda vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 otsuses taas põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta ning seetõttu on otsus TsMS § 656 lg 1 p 5 tähenduses olulises ulatuses põhjendamata.
28.Maakohus on hageja poolt esitatud rahalise nõude rahuldamist selgitanud üksnes üldsõnalise väitega, et hageja on kostja 11.10.2007 dateeritud arve nr 14,17/11-10-07 tähitud kirjaga 15.10.2007 kätte saanud, kostja ei ole tõendanud, et ta oleks oma kohustuse täitnud ning seetõttu lasub kostjal VÕS § 101 lg 1 p 1 ja VÕS § 292 lg 1 alusel kohustus maksta hagejale 26 154,01 krooni. Millel kohtu seisukoht, et hageja arve nr 14,17/11-10-07 rajaneb õiguslikult põhjendatud alusel ning et kostja ei ole tõendanud võlgnevuse puudumist, põhineb, otsusest ei selgu.
29.Kostja on nii üürikomisjonis kui ka kohtumenetluses tuginenud väitele, et tal puudub võlgnevus hageja ees, kuna ta on täitnud oma kohustused talle teada olnud üürileandjale OÜ-le Rolleks ja hiljem KÜ-le XXXXX XXX XX. Nimetatud vastuväite põhjendatuse osas ei ole maakohus seisukohta võtnud. Samuti ei ole kohus pööranud tähelepanu pooltevahelisele erimeelsusele, mis puudutab hageja poolt oma lepinguliste kohustuste täitmist. Kohus ei ole andnud hinnangut kostja vastuväidetele, mis puudutavad üürileandja vahetumisest kostja teavitamata jätmise võimalikke tagajärgi (VÕS § 169 ja 170), üürimäärade ja kommunaalkulude arvestamise
väidetavat puudulikkust (lepingu p 4.1) ega hageja poolt üüriarvete kostjale kättetoimetamise kohustuse rikkumist (lepingu p 8.1.6).
30.Üürivaidluse lahendamise seaduse § 21 lg-d 1 ja 2 sätestavad vaidleva poole õiguse pöörduda üürikomisjoni poolt avalduse rahuldamata jätva otsusega mitte nõustumise korral sama üürivaidlusega kohtusse. Sama paragrahvi lõike 7 kohaselt nõuab kohus hagi saamisel üürikomisjonist välja asja lahendamise materjalid ja võtab need toimikusse. Esitatud tõendid loetakse kohtusse esitatuks. Maakohus on võtnud üürikomisjoni toimiku kohtuasja juurde, kuid jätnud üürikomisjoni toimikus olevatele tõenditele tervikuna hinnangu andmata. Põhjendusi, miks kohus on üürikomisjoni toimikus olevad tõendid kõrvale jätnud, maakohtu otsus ei sisalda.
31.Eespool nimetatud menetlusnormide rikkumise tõttu valitseb hageja väidetava võlgnevuse aluse ja suuruse osas endiselt segadus, mille maakohus oleks pidanud enne otsuse langetamist TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid täites asja lahendamiseks vajalikus ulatuses kõrvaldama. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt lasub kohtul kohustus selgitada eelmenetluses välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS §-s 2 sätestatu eeldab, et kohus peab TsMS §-st 230 lg-test 1 ja 2 tulenevalt pooltele vajadusel selgitama, milliste nõuete ja vastuväidete aluseks märgitud asjaolude kohta tõendid puuduvad või ei ole esitatud tõendid nende asjaolude tuvastamiseks küllaldased, tehes ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
32.Kuna maakohus ei tuvastanud nõude aluseks olevaid asjaolusid seadusele vastavalt, ei saanud kohus langetada hagi rahuldavat otsust. Esimese astme kohtu menetluse puudulikkuse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt lahendada. Apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks vajalike faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamine rikub kassatsioonimenetluse eripärast tulenevalt poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
33.Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada asja uue lahendamise tulemust arvestades.
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.