Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

muutmise ning korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu. Korteri ostuhind oli 1.700.000 krooni. Lepingueelsete läbirääkimiste 13. aprilli 2007. a. protokolli punktis 1. 2 kinnitas kostja, et kohustub tegema korteris 18. mai 2006. a. lepingu punktis 7. 3. 2 nimetatud siseviimistlustööd. Sama kinnitas kostja hagejale samal päeval enne müügilepingu sõlmimist hagejale saadetud e-kirjas. Samuti kinnitas kostja, et põhimõtteline nõusolek tööde teostamise osas OÜ-ga Laisa Haugi Maja on olemas. 6. juuni 2007. a. e-kirjas kinnitas kostja valmisolekut tasuda hagejatele siseviimistluse kohustuse täitmata jätmisest tulenev kahju.

kohustus teha müüdud korteriomandis siseviimistlus ja ta oleks seda kohustust rikkunud, ei saaks hagejad ikkagi nõuda 172.071 krooni tasumist VÕS § 112 lg. 1 alusel. Hagejad ei ole toiminud müügilepingu hinda alandades kooskõlas hea usu põhimõttega. Hinna alandamine eeldab, et rikutud oleks kohustust, mille eest on hind kokku lepitud. Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud. Hagejate tehtud hinna alandamise avaldus tühine, kuna ei ole täidetud õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikud materiaalsed eeldused. Alusetu on väide, et pooled on sõlminud töövõtulepingu siseviimistluse tegemiseks müügilepingu esemeks olevas korteriomandis. Et kostjal ei ole hagejate ees rahalisi kohustusi, millega viivitada, siis on viivise nõue alusetu. Esimese astme kohtu otsus 5. juuli 2010. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes kostjalt hagejate kasuks välja kahju 89.690 krooni, viivise kohtuotsuse tegemise aja seisuga 26.980, 07 krooni ja viivise alates 6. juulist 2010. a. kuni põhinõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg. 1 ja § 94 lg. 1 sätestatud määras. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. VÕS § 112 lg. 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi lõike 3 järgi hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt sama seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Kostja ja kolmandate isikute vahel 18. mail 2006. a. sõlmitud lepingust tulenevad OÜ Laisa Haugi Maja kohustused ei ole üle läinud Mart Laiskile. Millegagi ei ole tõendatud, et 18. mai 2006. a. leping oleks muutunud 4. juuni 2007. a. lepingu osaks. Poolte vahel 4. juunil 2007. a. sõlmitud lepingust ei tulene kostja kohustust teha korteris siseviimistlustöid. Vastavalt lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktile 1. 2 kinnitasid pooled, et hiljemalt

väitis vande all antud seletuses, et just broneerimislepingus märgitud tööd olid tegemata ning seetõttu sai hinda alandatud. Seega on poolte seletused vastuolulised, kuid tuginedes 6. juuni 2007. a. e-kirjadele, saab järeldada, et hinna alandamine ei olnud tingitud eelnevalt kokkulepitud tööde tegemata jätmisest. Hageja Kristel Sinijärv saatis kostjale e-kirja, milles ei räägita küll tööde tegemisest, vaid tegemata tööde kompensatsioonist ning Mart Laisk lubab ise ehitaja eest maksta. Kui hinda oleks alandatud tegemata tööde tõttu, siis poleks pooltel põhjust pärast lepingu sõlmimist rääkida tegemata tööde kompenseerimisest. VÕS § 217 lg. 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Sama paragrahvi lõike 2 punkti 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ja punkti 2 järgi, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu sõlmimisel kinnitasid hagejad lepingu punktis 2. 2. 1, et nad on korteriomandi üle vaadanud koos selle oluliste osade ja päraldistega, on tutvunud neile müüja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast. Hagejad olid notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal korteriomandi seisukorrast teadlikud ning ostsid selle koos puudustega. Puudused on fikseeritud OÜ Kodux Ehituse 23. mai 2007. a. hinnapakkumises, mille tellisid hagejad. Seega puudub hagejatel õigus alandada ostuhinda põhjusel, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele, kuna VÕS § 218 lg. 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kostja väide, et hagejad on 8. veebruaril 2010. a. oma seisukohtade esitamisega loobunud alternatiivsest kahjunõudest 172.071 krooni, ei ole põhjendatud. Hagejad on küll nimetatud dokumendis põhjendanud üksnes hagi põhinõuet, kuid üheski dokumendis ega kohtuistungil ei ole hagejad viidanud alternatiivnõudest loobumisele. VÕS § 635 lg. 1 kohaselt kohustub töövõtulepinguga üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Läbirääkimiste protokolli punktis 2. 2 on pooled kokku leppinud korteris tehtavad lae ja seina tööd. Tööd pidid olema tehtud 30. maiks 2007. a. Läbirääkimiste protokolli nimetatud punktis leppisid pooled kokku sisuliselt töövõtus. Ei oma tähtsust, et kostjal puudub vastav kvalifikatsioon ehitustööde tegemiseks. Töövõtulepingu sõlmimisel ei ole oluline, kas lepingus kokkulepitu saavutamiseks teeb töövõtja töö isiklikult või annab selle teha kolmandale isikule. Kristel Sinijärve seletuse kohaselt pidi tööd ära tegema Hansa Ehitusgrupp. VÕS § 76 lg. 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Vaidlus puudub selles, et läbirääkimiste protokollis kokkulepitud tööd olid tähtaegselt tegemata. VÕS § 115 lg. 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg. 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lõike 3 järgi peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Läbirääkimiste protokolli sõlmimisel pidi kostja ette nägema rikkumise võimaliku tagajärje. VÕS § 646 lg. 5 sätestab, et kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kokkulepitud ajaks 30. maiks 2007. a. tööd

valmis ei olnud ning Kristel Sinijärve seletuse kohaselt lubas kostja tegemata tööd hüvitada. Mart Laisk väitis, et OÜ Laisa Haugi Maja esindaja Raul Tali lubas hakata töid teostama. Tööde tegemiseks oli leping sõlmitud kostja ja OÜ Laisa Haugi Maja vahel. Hagejatel lepingulist suhet OÜ-ga Laisa Haugi Maja ei olnud, mistõttu ei saanud hagejad kolmandalt isikult tööde teostamist või kahju hüvitamist ka nõuda. Hagejad on õigustatud nõudma kahju ulatuses, mis tuleneb läbirääkimiste protokolli punktis 1. 2 kokkulepitud tööde teostamata jätmisest. Kahju suuruse kindlakstegemisel lähtub kohus OÜ Kodux Ehituse hinnapakkumises märgitud seinte ja lae ehitustööde kuludest ja muudest kõrvalkuludest 89.690 krooni (seina tööd 40.000 + lae tööd 43.890 krooni ja muud tööd ning kulud 5800 krooni). Kostja on küll selle hinnapakkumise vaidlustanud, kuid ei ole esitanud ehituskulude võimalikku suurust. Kuna kostja on lepinguga võetud kohustust rikkunud ning hagejatel tekkis kahju nõudeõigus alates võlaõiguslepingu sõlmimisest, siis VÕS § 101 lg. 1 punktile 6 tuginedes on võlausaldajal õigus nõuda viivist. Hagejad on arvestanud viivist alates 6. juunist 2007. a. VÕS § 113 lg. 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kohus arvestab viivist võlast 89.690 krooni kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 26.980, 07 krooni ning sealt edasi kuni põhinõude rahuldamiseni. Ajavahemiku eest 6. kuni

asjaõigusleping, mis omakorda võimaldab omanikukande tegemist kinnistus-raamatusse. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli alusel ei saa asjaõiguslepingut sõlmida. Samuti ei ole kohustustehing VÕS § 119 lg. 1 mõttes poolte vahel toimunud elektronkirjavahetus. See, et vorminõudeid rikkuv kohustustehing muutub vastavalt AÕS § 119 lõikele 2 kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse, muudab notariaalse tõestamise mõttetuks ning AÕS § 119 lg. 1 sisutuks. Riigikohus on otsuses 3-4-1-18-08 leidnud, et seadust ei tohi tõlgendada viisil, mis muudaks seaduse mõtte või selle sätte mõttetuks. Vastavalt tõestamisseaduse (TõS) § 18 lõikele 1 selgitab notar välja tehingus osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud, selgitab osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi, tehingu tegemise erinevaid võimalusi ning hoolitseb selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematuma ja asjatundmatuma osaleja huve. Seega ei ole lepingu tõlgendamine VÕS § 29 järgi enam mõeldav. Vastasel korral tuleb kahtluse alla seada tehingu notariaalse tõestamise vajadus üldse. Sellisel juhul piisaks üksnes tehingus osalejate allkirjade kinnitamisest ning ühtlasi oleks toimingu eest makstav notaritasu märkimisväärselt väiksem. Kuid notariaalselt tõestatud tehing peab tagama isikule sellise kindluse, et eranditult kõik lepingus kokkulepitu kehtib ka tulevikus, vastasel korral oleks ilmselt tegemist PS § 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte riivega. Kuna hageja tugineb oma nõudes eelkõige AÕS § 119 lõikele 2, esitas kostja maakohtule taotluse, milles palus algatada menetlus, tuvastamaks AÕS § 119 lg. 2 vastuolu PS §-ga 10. Kohus ei rahuldanud kostja taotlust, kuid ei ole seda põhjendanud. Apellant taotleb ringkonnakohtult menetluse algatamist, tuvastamaks AÕS § 119 lg. 2 vastuolu PS §-ga 10. Maakohus rahuldas hagi osaliselt üksnes alternatiivnõudest tulenevalt, leides, et pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktis 1. 2 töövõtulepingu.

VÕS § 127 lg. 3 esimese lause järgi peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hävitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas sai ja miks pidi kostja lepingueelsete läbirääkimiste protokolli sõlmimisel 13. aprillil 2007. a. ette nägema asjaolu, et Kristel Sinijärv keeldub 6. juunil 2007. a. OÜ-ga Laisa Haugi Maja lepingu sõlmimisest. Hinnates asjas olevaid tõendeid ühekülgselt, jättis kohus tähelepanuta kostja vande all antud ütlused, rikkudes sellega oluliselt menetlusõigusnormi. Kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, seega ei kohaldu asjas VÕS § 101 lg. 1 p. 6, mille kohaselt on võlausaldajal õigus nõuda viivist. Väited, et hagejad on rikkunud VÕS §-st 6 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 138 tulenevat hea usu põhimõtet ning soovivad kostja arvel alusetult rikastuda, on jäänud samuti maakohtu poolt tähelepanuta. Vastustajate seisukoht Vastustajad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega kohus hagi rahuldamata jättis, sest selles osas ei ole otsust vaidlustatud. Seega on apellatsioonimenetluses vaidluse all põhinõue summas 89.960 krooni ja viivis. Kolleegium leiab, et hagi osaliselt rahuldades rikkus maakohus materiaal- ja menetlusõiguse norme, hagi rahuldavas osas ei ole kohtuotsus õige ja tuleb tühistada, hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata. Hagiavalduses hagesid hagejad kostjalt raha väljamõistmist poolte poolt sõlmitud müügilepingu kohase ja mittekohase täitmise vahena või alternatiivselt kahjuhüvitisena. Hagejad rajasid oma raha nõude väitele, et kostjalt ostetud korteriomand ei vastanud siseviimistluse osas kokkulepitule. Pooled ei vaidle selle üle, et pidasid lepingueelseid läbirääkimisi Tallinnas XXXXX X-XX asuva ehitatava korteriomandi omandamiseks ning et 13. aprillil 2007. a. koostati lihtkirjalik protokoll (kd. I, tl. 54 – 57), milles lepiti kokku kohustuses tulevikus sõlmida korteriomandi müügileping eellepingus kokkulepitud tingimustel. Muuhulgas kajastab protokoll poolte kokkulepet selle kohta, et 30. mail 2007. a. on korteris tehtud järgmised tööd: lakke läheb topelt tulekindel 15 mm kipsplaat ja 10 mm puistevilla ning seina, mis on kahe korteri vahel, topelt tulekindel kipsplaat ja 10 mm kivivilla (müügilepingu eseme kohta käiva lepingupunkti 1 teine alapunkt). Müügieseme hinnaks on protokolli kohaselt 1.800.000 krooni (punkt 3. 1). 4. juunil 2007. a. sõlmisid pooled vaidlusaluse korteriomandi notariaalse müügilepingu, mille kohaselt hagejad ostsid kostjalt selle korteriomandi 1.700.000 krooni eest (kd. I, tl. 40). Täpsemaid tingimusi lepingueseme kvaliteedi või selle puuduste kohta notariaalne müügileping ei sisalda. Lepingu punktis 2. 1. 3 kinnitas müüja (kostja), et korteriomandil ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (kd. I, tl. 41). Lepingu punktis 2. 2. 1 kinnitasid ostjad (hagejad), et nad on korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega üle vaadanud ja tutvunud neile müüja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on nende andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast (kd. I, tl. 42). Vaidlust ei ole ka selle üle, milline oli korteriomandi faktiline seisund müügilepingu sõlmimise ajal ning et tegemist oli ehitatava eluruumiga, mis ei olnud lõpuni valmis. Pooled vaidlesid maakohtus selle üle, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev korteriomand poolte kokkuleppe kohaselt vastama, kas see tegelikkuses nendele tingimustele vastas ning kas hagejatele müüdi seega puudustega ese. Hagejad on väitnud, et müügilepingu esemeks olevas korteris pidid poolte kokkuleppe kohaselt olema tehtud teatud viimistlustööd. Kostja väitel vastas korter müügilepingu

tingimustele ning mingite täiendavate tööde tegemist müüdilepingu sõlmimisel kokku ei lepitud. Vaidlusaluse korteriomandi notariaalses müügilepingus on hagejad kinnitanud, et nad on korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega üle vaadanud ja on teadlikud ostetava vara seisukorrast (p. 2. 2. 1). Müügileping ei sisalda tingimusi selle kohta, nagu oleksid müügi esemeks oleval korteriomandil puudused, mille kostja peaks kõrvaldama. Riigikohus on lahendis 3-2-1-71-07, milles on käsitletud õiguslikku olukorda seoses müügilepingu esemeks oleva korteriomandi puudustega, leidnud, et kui asi vaadatakse enne lepingu sõlmimist üle ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos puudustega, ilma et puudusi oleks müügilepingus märgitud (punkt 13). Seega tuleb ka vaidlusaluses asjas eeldada, et müügilepingu esemeks oli korteriomand sellises seisukorras, nagu see müügilepingu sõlmimise ajal oli, hagejatel oli aga võimalik tõendada, et müügileping ei sisalda ammendavalt poolte poolt müügieseme kohta kokkulepitut, aga samuti seda, millistele tingimustele pidi müügiese täiendavalt notariaalses lepingus märgitule vastama. Et ka korteriomandi notariaalses müügilepingus märkimata, kuid tegelikult kokku lepitud tingimused võivad iseenesest saada lepingu osaks, tuleneb AÕS § 119 lõikest 2, mille kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega võivad põhimõtteliselt ka suulised kokkulepped müügieseme kvaliteedi kohta muutuda kehtivaks vaatamata sellele, et müügileping ise tuli sõlmida notariaalses vormis. Samas ei võimalda AÕS § 119 lg. 2 lugeda kehtivaks poolte poolt 13. aprillil 2007. a. koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli (kd. I, tl. 54 – 57), mida maakohus pidas õigesti korteriomandi müügilepingu eellepinguks VÕS § 33 lg. 1 tähenduses, sest selles kohustusid pooled tulevikus sõlmima müügilepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Et leping on lihtkirjalikus vormis, siis ei vasta see VÕS § 33 lõikest 2 (kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis) ja AÕS § 119 lõikest 1 (tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandada kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud) tulenevale vorminõudele ja on TsÜS § 83 lõikest 1 tulenevalt tühine. Et 4. juuni 2007. a. asjaõiguslepingut ei sõlminud pooled eellepingu täitmiseks, vaid samal päeval sõlmitud müügilepingu täitmiseks, siis ei kerki küsimust eellepingu kehtivaks muutumisest AÕS § 119 lg. 2 alusel. Vorminõuetele mittevastav eelleping ei saa iseenesest muutuda kehtivaks müügilepingu ja selle täitmiseks asjaõiguslepingu sõlmimisest tulenevalt, vastasel juhul ei oleks VÕS § 33 lg. 2 kunagi kohaldatav olukorras, kus vorminõudele mittevastava eellepingu sõlmimisele järgnes vorminõuetele vastava lepingu sõlmimine, ometi ei ole osundatud normi kohaldamise välistamine taolistel juhtudel AÕS § 119 lg. 2 eesmärgiks. Seega ei tulenenud pooltele 13. aprillil 2007. a. eellepingust siduvaid õigusi ja kohustusi. Isegi kui osundatud eelleping ei oleks tühine, ei muutuks selle tingimused veel iseenesest müügilepingu tingimusteks: pärast eellepingu sõlmimist möödus ajavahemik, mille jooksul pooled jätkasid läbirääkimisi, kusjuures müügilepingu tingimused ei vasta üks-üheselt eellepingu tingimustele. Kehtib eeldus, et notariaalses lepingus on ammendavalt ja lünkadeta kirjas kõik poolte tahteavaldused seoses sõlmitava lepinguga. Eellepingu sõlmimise eesmärgiks on eelkõige leppida kokku selles, et tulevikus sõlmitakse leping. Pooled taolise lepingu sõlmisidki, seega täideti eellepingus silmas peetud põhieesmärk. Hagejatel tuleks ka eellepingu kehtivuse korral tõendada, et see, milles eellepingu sõlmimisel kokku lepiti, jäi kehtima ka müügilepingu sõlmimisel. Samas võib eelleping olenemata selle tühisusest olla dokumentaalseks tõendiks asjas tähtsate asjaolude kohta. Hagejad, kes väitsid, et notariaalne müügileping ei sisalda ammendavalt poolte kokkuleppeid müügieseme kvaliteedi kohta, pidid seda tõendama. See eeldas esmalt nende

konkreetsete kokkulepete esiletoomist. Hagejad on nimetanud väidetavalt teha tulnud töid siseviimistlustöödeks, ei ole aga üheski menetlusdokumendis nimetanud neid konkreetseid töid, mis nende väitel oleksid kostjaga müügilepingu sõlmimisel silmas peetud kokkulepet arvestades pidanud korteris tehtud olema. Hagiavalduses on hagejad vaid viidanud hagiavalduse lisana esitatud Kodux Ehituse OÜ 23. mai 2007. a. hinnapakkumisele (kd. I, tl. 72), milles on märgitud rida töid, mille seost asjas esitatud väidete ja tõenditega ei ole hagejad selgitanud. Hagiavalduses esitatud väide, nagu oleks kostja selle hinnapakkumise oma 6. juuni 2007. a. e-kirjas (kd. I, tl. 61) heaks kiitnud, ei ole põhjendatud, sest osundatud e-kiri ei sisalda üldse mingit viidet nimetatud hinnapakkumisele, selle heakskiitmisest rääkimata. Kostja väitel edastati talle osundatud hinnapakkumine esmakordselt kohtumenetluses koos hagimaterjalidega, hagejad ei ole aga vastupidist tõendanud. Alles vande all seletust andes selgitas hageja täpsemalt, et teha tulid nn. „musta karbi“ tööd, nimetades neist mõnda, ja apellatsioonikohtu istungil kirjeldas hageja esindaja, mida hagejad „musta karbi“ tööde all silmas pidasid: hagejate arusaamise kohaselt oleksid põrandatele pidanud olema paigaldatud isolatsioon ja puitlaastplaadid, vaheseinad oleksid pidanud olema täielikult valmis ja sirgeks ehitatud ning pahteldatud ja lihvitud, lagedele oleks pidanud olema paigaldatud aluskarkass, soojustus ja kipsplaat ning korteris oleksid pidanud olema elektripaigaldised. Siiski ei ole hagejad tõendanud oma väiteid selle kohta, nagu oleksid müügilepingu esemeks olevas korteris vastavalt poolte poolt müügilepingus kokkulepitule pidanud eespoolkirjeldatud tööd tehtud olema. Hagiavalduses on hagejad tõendina kostja kohustuse kohta müügiesemel teatud tööde tegemiseks viidanud 18. mai 2006. a. lepingule (kd. I, tl. 7 – 38), mis on sõlmitud kostja ja isikute vahel, kes ei ole vaidlusaluse õigussuhte osalised. Maakohus leidis õigesti, et osundatud lepingust ei saanud hagejatele tekkida mingeid õigusi ja kostjale kohustusi hagejate suhtes: tegemist ei ole lepinguga, mille pooled oleksid hagejad olnud, esitatud ei ole aga tõendeid, mis võimaldaksid järeldada, nagu oleksid pooled müügilepingu sõlmimisel soovinud selles kolmandate isikute vahelises lepingus märgitut siduda pooltevahelise lepingu ja sellest tulenevate õiguste ja kohustustega. Erinevalt hagiavalduses esitatud väitest ei sisaldu viidet sellele kolmandate isikute vahelisele lepingule ka pooltevaheliste läbirääkimiste protokollis, selles lepingus märgitud kolmanda isiku kohustuste kostja poolt ülevõtmisele osutavast viitest rääkimata.

ei ole seda väidet aga tõendanud: ainuüksi hageja vande all antud seletusest selle asjaolu tõendamiseks ei piisa, sest kostja poolt samuti vande all antud seletuse kohaselt lepiti müügilepingu sõlmimisel võrreldes lepingueelsete läbirääkimistega kokku madalamas müügihinnas just seetõttu, et lepinguesemel olid tegemata need tööd, mis olid märgitud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli (kd. I, tl 238). Samas nähtub hagejate poolt kohtule esitatud maakleri vahendusel 15. mail 2007. a. kostjaga peetud e-kirjavahetusest, et hageja on teinud selles ettepaneku alandada esialgu kokkulepitud hinda just põhjendusel, et osa ehitustöid on tegemata (kd. I, tl. 204 – 204); kostja on selle kohta esitanud oma vastuväited ja ühtlasi nõustunud alandama esialgu kokkulepitud hinda 100.000 krooni võrra (kd. I, tl. 204). Niisugune kirjalik tõend ei võimalda järeldada, nagu ei oleks korteri seisukorral olnud kostja poolt esialgu kokkulepitud hinna alandamisega mingit seost. Hageja isegi on vande all seletust andes muuhulgas ka kinnitanud, et müügilepingu sõlmimine esialgsest madalama hinnaga oli seotud korteri seisukorraga (kd. I, tl. 236). Seega on tõenäoline, et võrreldes eelläbirääkimistel kokkulepitud hinnaga lepiti madalamas hinnas kokku, arvestades just korteri seisukorda müügilepingu sõlmimisel. Hagejad on viidanud e-kirjavahetusele kostjaga (kd. I, tl. 59 ja 61), kuid kolleegiumi hinnangul ei anna kostja poolt kirjutatu piisavat alust tõlgendada tema väidetavaid kohustusi nii, nagu hagejad on seda mõistnud. Poolte eespoolviidatud, maakleri vahendusel või maakleriga peetud 17. mai 2007. a. kirjavahetuses on jutuks olnud hagejate endi lepingulised suhted ehitajaga (kd. I, tl. 203 – 205). Asjaolu, et hagejatel endil oli ehitajaga sõlmitud leping korteris ehitustööde tegemiseks, on ka kostja väitnud. Hageja 1. juuni 2007. a. e-kirjast kostjale nähtub, et hageja on pöördunud kostja poole abi saamiseks suhtlemisel ehitajaga; kirja kohaselt soovis hageja hiljemalt esmaspäevaks (s. o. 4. juuniks 2007. a.) saada ehitajalt kirjalikku kinnitust ehitustööde tasumise kohta (kd. I, tl. 59). 4. juuni hommikul, enne notariaalse müügilepingu sõlmimist, on kostja vastanud, et on ehitajaga rääkinud ja ehitaja on kinnitanud oma nõusolekut ning et ta püüab saada mingi kirjaliku vormi, kuigi neil on juba leping selle kohta (kd. I, tl. 59). Kostja selgituse kohaselt oli ta üksnes vahendajaks hagejate ja ehitaja vahel, hagejad ei ole aga mõistetavalt selgitanud, millised olid nende suhted ehitajaga ja miks ei märgitud notariaalsesse lepingusse täpsemaid tingimusi lepingueseme kvaliteedi kohta, kui hagejad juba enne lepingu sõlmimist teadsid, et lepingu sõlmimise ajal ei vasta see poolte kokkuleppele. Ka 6. juuni 2007. a. e-kirjas kostjale (kd. I, tl. 61) ei esita hageja mingeid pretensioone kostjale, vaid kurdab selle üle, et segased on lood „valge karbi“ ehitustööde kompenseerimisega Hansa Ehitusgrupi poolt. Vaidlusaluses asjas ei ole aga hagejad väitnudki, nagu oleks kostja pidanud tegema nn. „valge karbi“ tööd, mida mainitakse vaidlusaluses e-kirjas ja mis iseenesest peaksid nn. „musta karbi“ töödele järgnema. Kostja on samal päeval, 6. juunil 2007. a. saatnud hagejale vastuse, milles märgib, et usub, et ei ole vaja muretseda, aga samuti, et ta peab maksma ehitajale mingid summad ja ta tegi ehitajale põhimõtteliselt ettepaneku, et ta maksab ehitajale vähem ja maksab selle summa otse hagejatele (kd. I, tl. 61). Nendest kirjadest jäävad poolte suhted ehitajaga ebaselgeks, kusjuures kumbki pooltest ei ole selgitanud ehitajaga sõlmitud kokkuleppeid nii, et selle põhjal võiks teha järeldusi pooltevahelisest müügilepingust tulenevate vastastikuste õiguste ja kohustuste kohta, taolise seose tõendamisest rääkimata. Kostja kirjast järeldub küll, et tal on mingid rahalised kohustused ehitaja ees, samuti nähtub sellest kostja valmisolek ehitajaga kokkuleppe saavutamise korral maksta raha ehitaja asemel hagejatele, see ei anna aga piisavat alust järeldusele, nagu tunnistaks kostja rahalist kohustust hagejate ees müügilepingu eseme puudustest tulenevalt. Kostja on väitnud, et ta üksnes abistas hagejaid suhtlemisel ehitajaga, hagejad ei ole aga esitanud piisavaid tõendeid, mis selle väite ümber lükkaksid. Poolte e-kirjavahetuse põhjal võib järeldada, et taoline hagejate suhtlus ehitajaga kostja vahendusel ka toimus.

Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et notariaalse müügilepingu sõlmimise ajal olid hagejad korteriomandi seisukorrast teadlikud ja ostsid selle koos puudustega ning seega, et müügilepingu esemeks oli ehitusjärgus olev eluruum, nii nagu see müügilepingu sõlmimise ajal oli. Sel põhjendusel ostuhinna alandamiseks esitatud hagi rahuldamata jätmist ei ole hagejad ka vaidlustanud. Hagejad on menetlusdokumendis üldsõnaliselt viidanud sellele, et kui isik rikub lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevat kohustust, vastutab ta samadel alustel kui lepingust tuleneva kohustuse rikkumise korral (kd. I, tl. 98). Et vaidlusaluses õigussuhtes lepingueelseid läbirääkimisi peeti, ei ole vaidluse all. Hagejad on aga kostja vastutuse võimaliku alusena üksnes viidanud kohustusele esitada lepingueelsete läbirääkimiste käigus tõeseid asjaolusid (VÕS § 14 lg. 1 lause 2), esile toomata neid faktilisi asjaolusid, mis võiksid anda alust järeldusele selle kohustuse rikkumise kohta, nagu ka hagejatele sellega kahju tekitamise kohta. Kolleegium leiab, et vaidlusaluses asjas ei ole hageja taolist hagi esitanud. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, nagu oleks poolte lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktis 2. 2 sisalduv kokkulepe ehitustööde tegemiseks kvalifitseeritav töövõtulepinguna VÕS § 635 lg. 1 tähenduses. Eespool on kolleegium põhjendanud, et 13. aprilli 2007. a. lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on korteriomandi müügilepingu eelleping ning vorminõuete tõttu tühine. Töövõtulepingule ei ole seaduses sätestatud vorminõudeid, seega võib niisugune leping iseenesest olla sõlmitud igas vormis, sealhulgas lihtkirjalikus. Iseenesest võib ka ühes lepingudokumendis sisalduda mitu erinevat kokkulepet, mis on kvalifitseeritavad erinevalt. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kolleegium leiab, et vaidlusalune eelleping ei ole osadeks jagatav ning eeldada ei saa, et pooled oleksid sõlminud selle punktis 2. 2 sisalduva kokkuleppe ehitustööde tegemiseks kostja poolt ka siis, kui korteriomandi omandamises hagejate poolt ei oleks kokku lepitud, sest juhul, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud ja hagejad ei oleks korteriomandit omandanud, ei oleks neil olnud äratuntavat huvi nende tööde tegemise vastu. Seega on tühine ka eellepingu punktis 2. 2 sisalduv kokkulepe ning vastavalt TsÜS § 84 lg. 1 lausele 1 ei ole sel algusest peale õiguslikke tagajärgi. Hagejad on hagi õiguslikke aluseid kaaludes küll alternatiivselt leidnud, et tegemist võib olla pooltevahelise töövõtulepinguga, kuid ei ole pidanud seda sõlmituks lepingueelsete läbirääkimiste käigus, vaid poolte e-kirjavahetuse tulemusena. Seda kirjavahetust eespool hinnates on kolleegium leidnud, et see ei sisalda poolte taolisi tahteavaldusi, millest võiks järeldada nende tahet sõlmida pärast müügilepingu sõlmimist töövõtuleping müügilepingu esemeks olnud korteris ehitustööde tegemiseks. Et hagi jääb rahuldamata, siis ei kerki ka küsimust viivisenõude põhjendatusest. Vastavalt TsMS §-dele 162 ja 171 jäävad menetlusosaliste menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Iko Nõmm

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.