hageja KS, hageja esindaja vandeadvokaat Martin Tamme, kostja ML ja kostja esindaja Mirga K
Resolutsioon Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista ML KS ja TL kasuks kahju 89 690 EEK (kaheksakümmend üheksa tuhat kuussada üheksakümmend krooni). Välja mõista ML KS ja TLkasuks viivis kohtuotsuse tegemise aja seisuga 26 980,07 EEK (kakskümmend kuus tuhat üheksasada kaheksakümmend krooni ja 07 senti) ning alates 06.07.2010 kuni põhinõude rahuldamiseni viivis VÕS §113 lg 1 ja § 94 lg 1 sätestatud viivisemääras. Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord. Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
18.05.2006 sõlmitud võlaõigusliku lepingu muutmise, pandiõiguse hüpoteegiks ümbervormistamise, korteriomandi võõrandamise ja asjaõiguslepingu punkt 7.1.1 kohaselt kohustus OÜ LHM kostjale üle andma XXX asuva korteriomandi. Sama lepingu punkt 7.3.2 kohaselt kohustus OÜ LHM teostama XXX korteris siseviimistlusega seonduvaid töid. 04.06.2007 sõlmis kostja hagejatega notariaalse korteriomandi müügilepingu XXX asuva korteriomandi ja kinnistu mõttelise osa müügiks ning hüpoteegi üleandmiseks, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks ning korteriomandi hüpoteegiga koormamiseks. Korteri ostuhind oli 1 700 000 krooni. 13.04.2007 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktis 1.2 kinnitas kostja, et kohustub teostama 18.05.2006 lepingu punktis 7.3.2 nimetatud XXX korteri siseviimistlusega seonduvad tööd.
2.Müügilepingu sõlmimisega samal päeval enne 04.06.2007 müügilepingu sõlmimist hagejale saadetud e-kirjas kinnitas kostja, et müügilepingu esemeks olev korteriomand sisaldab muuhulgas ka 18.05.2006 lepingu punktis 7.3.2 nimetatud siseviimistlustööde tegemist. Samuti kinnitas kostja, et põhimõtteline nõusolek tööde teostamise osas OÜ-ga LHM on olemas. 06.06.2007 e-kirjas kinnitas kostja valmisolekut tasuda siseviimistluse kohustuse mittetäitmisest tulenev kahju hagejatele. 19.09.2007 kirjas teavitasid hagejad kostjat asjaoludest, et ta on lepingulise kohustuse täitmisega enam kui 3 kuud viivituses. Hagejad andsid kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja kuni 01.10.2007. 21.10.2007 tegid hagejad kostjale hinna alandamise avalduse. Avalduse kohaselt alandati hinda 172 071 krooni. Hinna alandamise avalduses tugineti mittekohase ja kohase täitmise vahe määramisel 23.05.2007 OÜ KE poolt koostatud hinnapakkumisele, mille kostja 06.06.2007 e-kirjas heaks kiitis. Kuni käesoleva ajani ei ole kostja hinna alandamise avalduses märgitud summat hageja arveldusarvele üle kandnud. Seega on hagejatel kostja vastu VÕS § 112 lg 1 tulenev nõue.
3.Alternatiivselt paluvad hagejad välja mõista kostjalt 172 071 krooni kahjuna. Kostja kohustus teostama XXX korteris siseviimistlustöid. Kohustus on käsitletav müügilepingu osana ja seega on kohustuse mittetäitmise näol tegemist müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumisega. Kui kohus ei käsitle siseviimistluse teostamise kohustust müügilepingust tulenev kohustusena, soovivad hagejad alternatiivselt käsitleda nimetatud kohustust eraldiseisvalt töövõtulepingust tulenevana. Seega on kostja jätnud töövõtulepingust tulenevad kohustused täitmata ja vastutab mittekohase täitmise eest. Kostjal tekkis kohustus teostada siseviimistlustööd seoses XXX korteri võõrandamisega 04.06.2007. Kostja on täitmisviivituses. 06.06.2007 e-kirjas väljendas kostja valmisolekut tasuda temal lasuva kohustuse täitmisega kostja poolt määratud isikute poolt seonduva kulud. Seega lähtusid hagejad viivise arvestamisel 06.06.2007 e-kirjas tehtud tahteavaldusest. Hagejad paluvad välja mõista hagiavalduse esitamise seisuga 14.11.2007 viivis 8 408,385 krooni ning taotlevad tulenevalt TsMS §-st 367 viivist VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 lg-s 1 stestatud viivisemääras kuni põhinõude rahuldamiseni. Kostja vastuväited.
4.Kostja hagi ei tunnista. Hagejad esitasid KEOÜ hinnapakkumise koos hagiavaldusega, kuid hinnapakkumine on tellitud ja koostatud ligi kaks nädalat enne müügitehingu sõlmimist ja selles puudub koostaja allkiri. Vastavalt VÕS § 112 lg1 määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused täitmise aja seisuga. Hagejad
asusid tehinguga tekkida võivate kohustuste kohast või mittekohast täitmist määrama juba enne müügilepingu sõlmimist. Hinnaalandamise avalduses ei ole hagejad viidanud ühelegi müügilepingu punktile, mille kohaselt kostja kohustus müügilepingu esemeks olevas korteris teostama siseviimistluse. Kuid samas on hagejad kinnitanud müügilepingu punktis 2.2.1, et nad on üle vaadanud korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega ja tutvunud neile kostja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast. Hagejad ei avaldanud notariaalse tehingu koostamise käigus soovi osta siseviimistlusega korteriomand. Siseviimistlusega korteriomandi hind oleks olnud kõrgem ning hinnavahe oli hagejatele teada.
5.Kostja kohustus teostada korteris siseviimistlus ei tulene ka lepingueelsete läbirääkimiste protokollist. Nimetatud protokollis leppisid pooled kokku müügilepingu tingimused ning see oli sõlmitud kinnisasja omandamiseks. Sisuliselt oli tegemist müügilepingu eellepinguga. Eelleping aga on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu ning tühisest tehingust ei saanud kostjal tekkida kohustusi. Kostja palub jätta kohaldamata AÕS § 119 lg 2, kuna nimetatud säte on vastuolus põhiseaduse §-ga
10.Asjakohatud on hageja viited 18.05.2006 müügilepingule, mis sisaldas kokkuleppeid kostja ja OÜ LHM vahel. Isegi juhul, kui kostjal oleks tõepoolest olnud kohustus teostada müüdud korteriomandis siseviimistlus ja ta oleks seda kohustust rikkunud ei saaks hagejad ikkagi nõuda 172 071 krooni tasumist VÕS §112 lg 1 alusel. Kostja on seisukohal, et hagejad ei ole toiminud müügilepingu hinda alandades hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hinnaalandamine eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud. Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud. Seega on hagejate poolt tehtud hinnaalandamise avaldus tühine, kuna ei ole täidetud õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikud materiaalsed eeldused.
6.Alusetu on ka hageja väide, et pooled on sõlminud töövõtulepingu siseviimistluse teostamiseks müügilepingu esemeks olevas korteriomandis. Kuna kostjal ei ole hagejate ees rahalisi kohustusi millega viivitada siis on viivise nõue alusetu. Kohtu järeldused.
7.Kohus, võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid ning KS ja ML vande all antud seletused, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi 3.lõike järgi hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hagejate väite kohaselt ei olnud kostja täitnud poolte kokkulepet teostada XXX asuva korteriomandi siseviimistlusega seonduvad tööd. Hageja väite kohaselt tulenes kostja kohustus kostja ja kolmandate isikute vahel 18.05.2006 sõlmitud lepingust (t. lk 25) ja lepingueelsete läbirääkimiste protokollist (t. lk 54).
8.Kohus asub seisukohale, et kostja ja kolmandate isikute vahel 18.05.2006 sõlmitud lepingust tulenevad OÜ LHM kohustused ei läinud üle ML. Millegagi ei ole tõendatud, et 18.05.2006 leping oleks muutunud 04.06.2007 lepingu osaks. Poolte vahel 04.06.2007 sõlmitud lepingust ei tulene kostja kohustus teostada korteris siseviimistlustöid. Vastavalt lepingueelsete läbirääkimiste protokolli punktile 1.2 kinnitasid pooled, et hiljemalt 30.05.2007 on teostatud lae ja seina tööd. Läbirääkimiste protokollis kokkulepitud tööde teostamise kohustus lasus kostjal, sest punktis 1.2. nimetatud tööd pidid olema teostatud enne müügilepingu sõlmimist, ehk enne valduse üleandmist. 13.04.2007 lepinguliste läbirääkimiste protokoll on sisuliselt eelleping VÕS § 33 mõttes, milles on pooled kokku leppinud XXX asuva korteri müügilepingu sõlmimise tingimused.
9.AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi 2.lõike järgi käesoleva paragrahvi 1.lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Asjaõiguslepingu sõlmimisega 04.06.2007 muutus 13.04.2007 läbirääkimiste protokoll (eelleping) kehtivaks. Põhjendamata on kostja väide, et nimetatud seadusesäte on vastuolus põhiseaduse § 10 sätestatuga. Seda, et läbirääkimiste protokollis kokkulepitud tööde teostamine oli mõlema poole tahe ka notariaalse võlaõigus ning asjaõiguslepingu sõlmimise ajal tõendab poolte e-kirjavahetus. Vaidlus puudub selles, et läbirääkimiste protokollis nimetatud tööd olid 04.06.2007 lepingu sõlmimise ajaks teostamata.
10.Notariaalse võlaõigus- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel oli ostuhinda alandatud 100 000 krooni võrra eellepingus kokkulepitust. Hageja KS vande all antud seletuses väitis, et hinna alandamine ei olnud kuidagi seotud „musta karbi“ töödega. Hagejad edastasid maaklerile palve, et lepingusse peaks lisama ka kostja kohustus „musta karbi“ tööde teostamiseks, kuid maakler viitas kostja sõnapidavusele ning hagejad jäid teda uskuma. Kostja ML vande all antud seletuses väitis, et just broneerimislepingus märgitud tööd olid teostamata ning seetõttu sai hinda alandatud. Seega on poolte seletused vastuolulised, kuid tuginedes 06.06.2007 e-kirjadele, saab järeldada, et hinna alandamine ei olnud tingitud eelnevalt kokkulepitud tööde teostamata jätmisest. Hageja KS saatis kostjale e-kirja, milles ei räägita küll tööde tegemisest, vaid tegemata tööde kompensatsioonist ning ML lubab ise ehitaja eest maksta. Kui hinda oleks alandatud tegemata tööde tõttu, siis poleks pooltel põhjust pärast lepingu sõlmimist rääkida tegemata tööde kompenseerimisest. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Sama paragrahvi 2.lõike punkt 1 järgi asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning punkt 2 järgi kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta, ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu sõlmimisel kinnitasid hagejad lepingu punktis 2.2.1, et nad on korteriomandi üle vaadanud koos selle oluliste osade ja päraldistega ja on tutvunud neile müüja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast.
11.Kohus leiab, et hagejad olid teadlikud notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal korteriomandi seisukorrast ning ostsid selle koos puudustega. Puudused on fikseeritud 23.05.2007 OÜ KE hinnapakkumises, mille tellisid hagejad. Seega puudub hagejatel õigus alandada ostuhinda põhjusel, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele, kuna VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.
12.Alternatiivselt on hagejad esitanud kahju nõude summas 172 071 krooni. Kostja väide, et hagejad on 08.02.2010 oma seisukohtade esitamisega loobunud alternatiivnõudest ei ole põhjendatud. Hagejad on küll nimetatud dokumendis põhjendanud üksnes hagi põhinõuet, kuid üheski dokumendis ega kohtuistungil ei ole hagejad viidanud alternatiivnõudest loobumisele. VÕS § 635 lg 1 kohaselt töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Läbirääkimiste protokolli punktis 2.2 on pooled kokku leppinud korteris XXX tehtavad lae ja seina tööd. Tööd pidid olema tehtud 30.05.2007. Kohus leiab et läbirääkimiste protokolli nimetatud punktis leppisid pooled kokku sisuliselt töövõtus. Ei oma tähtsust asjaolu, et kostjal puudub vastav kvalifikatsioon ehitustööde tegemiseks. Töövõtulepingu sõlmimisel ei ole oluline, kas lepingus kokkulepitu saavutamiseks teeb töö töövõtja isiklikult või annab selle teha kolmandale isikule. KS seletuse kohaselt pidi tööd ära tegema HE. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Vaidlus puudub selles, et läbirääkimiste protokollis kokkulepitud tööd olid tähtaegselt tegemata.
13.VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi 3.lõike järgi lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi ette rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Läbirääkimiste protokolli sõlmimisel pidi kostja ette nägema rikkumise võimaliku tagajärje. VÕS § 646 lg 5 sätestab, et kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
14.Kokkulepitud ajaks 30.05.2007 tööd valmis ei olnud ning KS seletuse kohaselt lubas kostja tegemata tööd hüvitada. ML väitis, et RT lubas hakata töid teostama. RToli OÜ LHM esindaja. Tööde teostamiseks oli leping sõlmitud kostja ja OÜ LHM vahel. Hagejatel lepingulist suhet OÜ-ga LHM ei olnud, mistõttu ei saanud hagejad kolmandalt isikult tööde teostamist või kahju hüvitamist ka nõuda.
Kohus leiab, et hagejad on õigustatud nõudma kahju ulatuses, mis tuleneb läbirääkimiste protokolli punktis 1.2 kokkulepitud tööde teostamata jätmisest. Kahju suuruse kindlakstegemisel lähtub kohus OÜ KE hinnapakkumises märgitud seinte ja lae ehitustööde ja muudest kõrvalkuludest summas 89 690 krooni (seina tööd 40 000 + lae tööd 43 890 krooni ja muud tööd ning kulud 5 800 krooni). Kostja on küll ülalnimetatud hinnapakkumise vaidlustanud, kuid ei ole ka enda poolt esitanud ehituskulude võimalikku suurust.
15.Kuna kostja on lepinguga võetud kohustust rikkunud ning hagejatel tekkis kahju nõudeõigus alates võlaõiguslepingu sõlmimisest, siis tuginedes VÕS § 101 lg 1 p 6 on võlausaldajal õigus nõuda viivist. Hagejad on arvestanud viivist alates 06.06.2007. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja võlgnikult, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, nõuda viivitusintressi. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
16.Kohus arvestab viivist võlast 89 690 krooni kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 26 980,07 krooni ning sealt edasi kuni põhinõude rahuldamiseni. Ajavahemiku 06.06.2007 kuni 30.06.2007 intress 0,0287 % päevas 25 päeva eest – 643,52 krooni; ajavahemiku 01.07.2007 kuni 31.12.2007 intress 0,0301 % päevas 184 päeva eest – 4 967,39 krooni; ajavahemiku 01.01.2008 kuni 30.06.2008 intress 0.0301 % päevas 182 päeva eest – 4 913,39 krooni; ajavahemiku 01.07.2008 kuni 31.12.2008 intress 0,0301 % päevas 184 päeva eest – 4 967,39 krooni; ajavahemiku 01.01.2009 kuni 30.06.2009 intress 0,0260 % päevas 181 päeva eest – 4 220,81 krooni; ajavahemiku 01.07.2009 kuni 31.12.2009 intress 0,0219 % päevas 184 päeva eest – 3 614,14 krooni; ajavahemiku 01.01.2010 kuni 05.07.2010 intress 0,0219 % päevas 186 päeva eest – 3 653,43 krooni. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagejate nõue kuulub rahuldamisele peaaegu pooles ulatuses, siis peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda.
Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.