Võlaõigus › Võõrandamislepingud

summa on vajalik korteri viimiseks lepingus kokkulepitud seisundisse. Kostja teo ja hagejatel tekkinud kahju vahel on olemas põhjuslik seos. Kostjal tekkis kohustus teostada siseviimistlustööd seoses Xxxxx xxx x-xx korteri võõrandamisega 04.06.2007. Kostja on täitmisviivituses. 06.06.2007 e-kirjas väljendas kostja valmisolekut tasuda temal lasuva kohustuse täitmisega kostja poolt määratud isikute poolt seonduvad kulud. Seega lähtusid hagejad viivise arvestamisel 06.06.2007 e-kirjas tehtud tahteavaldusest. Hagejad taotlevad tulenevalt TsMS §-st 367 viivist VÕS § 113 Ig-s 1 ja § 94 lg-s 1 sätestatud viivisemääras kuni põhinõude rahuldamiseni. Hagejad palusid mõista Mart Laisalt hagejate Kristel Sinijärve ja Taavi Lauri kasuks välja 172 071 krooni kohase ja mittekohase täitmise vahena või alternatiivselt kahjuhüvitisena töövõtulepingu alusel ja viivis kuni 14.11.2007 summas 8 408,38 krooni ja VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 lg-s 1 sätestatud viivisemääras kuni põhinõude rahuldamiseni ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejad esitasid OÜ Kodux Ehitus hinnapakkumise koos hagiavaldusega, kuid hinnapakkumine on tellitud ja koostatud ligi kaks nädalat enne müügitehingu sõlmimist ja selles puudub koostaja allkiri. VÕS § 112 lg 1 eelviimase lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused täitmise aja seisuga. 21.10.2007 hinnaalandamise avalduses ei ole hagejad viidanud ühelegi müügilepingu punktile, mille kohaselt kostja kohustus müügilepingu esemeks olevas korteriomandis teostama siseviimistluse. Samas hagejad avaldavad ja kinnitavad müügilepingu punktis 2.2.1, et nad on üle vaadanud korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega ja tutvunud neile kostja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast. Hagejad ei avaldanud notariaalses tehingu koostamise käigus soovi osta siseviimistlusega korteriomand. Siseviimistlusega korteriomandi hind oleks olnud kõrgem ning hinnavahe oli hagejatele teada. Kostja kohustus teostada korteris siseviimistlus ei tulene lepingeelsete läbirääkimise protokollist 13.04.2007. Eelleping oli sõlmitud kinnisasja omandamiseks ja on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Kostjale ei tekkinud tühisest tehingust ja elektroonilisest kirjavahetusest kohustusi. Pooltevaheline e-kirjavahetus oli tingitud Kristel Sinijärv palvest abistada viimast (e-kiri 01.06.2007) ehitajaga suhtlemisel, kes on kostjale tuntud isik. Kostja ja hageja vahelist kirjavahetust ei ole võimalik mingil juhul käsitleda tahteavaldusena töövõtulepingu sõlmimiseks. Töövõtulepingu sõlmimine oleks tähendanud seaduse rikkumist, sest kostjal puudub ehitustööde teostamiseks vajalik kutseoskus. 18.05.2006 müügileping ei ole seotud hagejate ja kostja vahelise müügilepingu täitmisega. Juhul, kui OÜ Laisa Haugi Maja on hagejatele midagi lubanud, siis selle eest kostja ei vastuta. Kostja ei ole osaühingu osanik ega seaduslik esindaja. Isegi juhul, kui kostjal oleks tõepoolest olnud kohustus teostada müüdud korteriomandis siseviimistlus ja ta oleks seda kohustust rikkunud, ei saaks hagejad ikkagi nõuda 172 071 krooni tasumist. Kohustuse mittekohase täitmise väärtus VÕS § 112 lg 1 järgi ei ole kindlaks tehtav sel teel, et asja kokkulepitud hinnast või kohese täitmise väärtusest lahutatakse asja kokkulepitu seisukorda viimiseks vajalike kulutuste väärtus. 19.09.2007 teatega kostjale siseviimistluse teostamiseks täiendava tähtaja kohta rikkusid hagejad hea usu põhimõtet, nõudes kostjalt olematu kohustuse täitmist. Kuna ei ole olemas pooltevahelist õigussuhet, siis on võimatu hagejate poolt viidatud põhjusliku seose olemasolu. Kuna kostjal ei ole hagejate ees rahalisi kohustusi millega viivitada siis viivise nõue on alusetu. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt 172 071 krooni kohase ja mittekohase täitmise vahena. Lisaks mõistis kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja viivise kuni 02.03.2009 summas 32 490 krooni ja alates 03.03.2009 kuni kohustuse täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulud jäid kostja kanda.

Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et 18.05.2006 võlaõigusliku lepingu muutmise, pandiõiguse hüpoteegiks ümbervormistamise, korteriomandi võõrandamise ja asjaõigusleping, mille p 7.1.1. kohaselt kohustus OÜ Laisa Haugi Maja kostjale üle kandma Tallinnas, Xxxxx xxx xxx asuva korteriomandi. Sama lepingu p 7.3.2. kohaselt kohustus OÜ Laisa Haugi Maja teostama Xxxxx xxx x-xx korteris siseviimistlusega seonduvaid töid (tl 7-38). Vaidlust ei olnud ka selles, et 04.06.2007 sõlmisid käesoleva vaidluse pooled notariaalse Xxxxx xxx x-xx asuva korteriomandi müügilepingu hinnaga 1 700 000 krooni. Vaidlust ei olnud selles, et hagejad on andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse vabatahtlikuks täitmiseks kuni 01.10.2007, kuid vaidluse lahendamine kohtuväliselt ei ole andnud tulemusi (tl 63-65). Pooled vaidlesid selle üle, kas 18.05.2006 kostja ja kolmanda isiku vahelise müügilepingu p-s 7.3.2 sisalduv kokkulepe siseviimistluse tegemise kohta vaidlusalusele korterile muutus hagejate ja kostja vahelise 04.06.2007 kokkuleppe osaks ning milles pooled 04.06.2007 lepingu sõlmimisel asja vastavuse osas lepingutingimustele kokku leppisid. Kinnisasja müügilepingute ning vastavate eellepingute korral tuleb arvestada AÕS § 119 lg-s 1 ja VÕS § 33 lg-s 2 sätestatud vorminõudeid seoses lepingus kajastamata kokkulepete või vastavas vormis mittekajastuvate kokkulepetega. Juhul, kui lepingueelsete läbirääkimiste käigus müüja poolt müüdava kinnisasja teatavate omaduste suhtes antud lubadused ei kajastu hiljem notariaalses müügilepingus, on kokkulepped vorminõude järgimata jätmise tõttu tühised (TsÜS § 83 lg 1). AÕS § 119 lg 2 kohaselt muutuvad need kokkulepped kehtivaks, kui ostja saab kinnisasja omanikuks ja ta tõendab ära vastavate kokkulepete olemasolu. Vaidlus puudub selle üle, et hagejad on saanud vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ja nad on kantud kinnistusraamatusse omanikena. Pooltevahelise 04.06.2007 võõrandamislepingu p-s 2.2.1 kokkulepituga on tõendatud, et ostjad avaldasid ja kinnitasid lepingu sõlmimisel, et nad on üle vaadanud korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega ja on tutvunud neile müüja poolt esitatud korteriomandit puudutavate dokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ostetava vara seisukorrast. Nimetatud lepingus ei sisaldu poolte kokkuleppeid täiendavate tööde tegemiseks. Seega järeldub, et hagejad tutvusid nii korteri kui selle dokumentatsiooniga, kuid notariaalsesse müügilepingusse ei märgitud kostja täiendavaid kohustusi asja lepingutingimustele mittevastavuse osas. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga (tl 54-57) on tõendatud, et Kristel Sinijärv ja kostja leppisid 13.04.2007 kokku selles, et 30.05.2007 on korteris tehtud järgmised tööd: lakke läheb topelt tulekindel 15 mm kipsplaat ja 10 mm puistevilla; seina, mis on kahe korteri vahel topelt tulekindel kipsplaat ja 10 mm kivivilla. Kokkuleppes ei sisaldu viiteid 18.05.2006 lepingu p 7.3.2 kokkulepitud viimistlusastmele. Hageja Kristel Sinijärve ja kostja e-kirjavahetusest 01.06.2007-04.06.2007 nähtub, et hageja soovis saada ehitajalt ehitustööde valmimise osas kirjalikku kinnitust, kuid tõendist ei nähtu, milliste ehitustööde tegemist hageja konkreetselt nõuab. Arvestades asjaolu, et kostja räägib oma kirjas notariaalsest kokkuleppest ehitajaga ja põhjendab, et seetõttu pole mõtet teha lihtkirjalikku kokkulepet, e-kirja saatmise ajal oli kostja korteriomandi omanik, järeldub, et kostja oli võtnud endale hagejate ees kohustuse anda vaidlusalune korter üle siseviimistluse astmes, milles ta oli kokku leppinud OÜ-ga Laisa Haugi Maja 18.05.2006 müügilepingus. Kostja ei ole väitnud, et viitas e-kirjades muule notariaalsele lepingule. Kostja 04.06.2007 e-kirjas sisalduvast viitest notariaalsele lepingule koosmõjus hageja 06.06.2007 e-kirjaga (tl 61) saab teha järelduse, et kostja võetud kohustuse pidi täitma ehitajana Hansa Ehitusgrupp. Kostja vastusest nimetatud e-kirjale (tl 61), mille kohaselt kostja tegi ehitajale ettepaneku maksta ehitajale kalkulatsiooni võrra vähem ja maksab summa otse hageja Kristel Sinijärvele, saab teha järelduse, et kostja kinnitas endal kohustuse olemasolu asja vastavuse osas lepingutingimustele ja kohustus hagejale kompenseerima puudused asjas. Seega ei olnud kostja tegevus üksnes abistava iseloomuga nagu kostja väidab ja asjakohatu on kostja seisukoht, et hagejad ei käitu heas usu põhimõtte kohaselt (VÕS § 6 lg 2 ja TsÜS § 138 lg 2).

Kostja ei ole tõendanud, et ta on vastava kokkuleppe tagasi võtnud 04.06.2007 notariaalse lepingu sõlmimisel sellest hagejatele eraldi teatades. Vastupidi, kostja on ka pärast 04.06.2007müügilepingu sõlmimist kinnitanud kohustuste täitmist 06.06.2007 e-kirjaga hageja Kristel Sinijärvele. Kokkuleppe tagasivõtmist ei tõenda ka asjaolu, et lepingueelsete läbirääkimiste porokolli punkt 3.1. ja 3.1.1. kohaselt oli lepingu müügihind 1,8 milj krooni, broneerimistasu 20 000 krooni ja notariaalse lepingu kohaselt müüdi korter 1,7 milj krooni eest. Kostja ei ole tõendanud, et hinna alanemise tingis pooltevaheline kokkulepe või kostja vastava kokkuleppe tagasivõtmine. Kostja ei ole väitnud, et asi pidi vastama muudele tingimustele kui hagejate poolt märgitud. Kostja eitab endal kohustuse olemasolu siseviimistluse osas. Kuivõrd kostja ei täitnud kohustust ka täiendava täitmise tähtaja jooksul, oli hagejatel õigus esitada hinna alandamise avaldus. Vaidlust ei olnud selles, et hagejad saatsid notari vahendusel avalduse kostjale 21.10.2007 (tl 67-70), millega avaldasid tahet alandada hinda 172 071 krooni võrra. Kodux Ehituse OÜ hinnapakkumise kohaselt on vaidlusaluste tööde maksumuseks 172 071 krooni. Hagejad on veenvalt põhistanud, miks nad on hinnapakkumise võtnud enne kostjaga notariaalse lepingu sõlmimist. Hinnapakkumine on tehtud 23.05.2007 ja kostja kohustus oli anda asi üle lepingu sõlmimisel, seega kohase ja mittekohase täitmise väärtus tuleks määrata kindlaks 04.06.2007 müügilepingu sõlmimise aja seisuga. 11-päevane ajavahe on mõistlik ja ei võimalda väita, et hinnaalandamise avalduses toodud kohase ja mittekohase täitmise väärtused on määratud valel ajal. Hinda võib lepingupool alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (VÕS § 112 lg 1). Samas, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus diskretsiooniõiguse alusel. Käesoleval juhul on põhjendatud alandatud hinna määramine hinnapakkumise alusel, kuna väärtuste kindlakstegemine eeldaks pooltele kulusid kaasa toovaid ekspertiise ja ei pruugi anda täpset vastust küsimusele, mis oli korteriomandi väärtus koos ja ilma vaidlusaluste puudusteta. Hagejatel oli õigus alandada hinda 172 071 krooni vastava avalduse tegemisega kostjale, kuna nad võtsid vastu kohustuse mittekohase täitmise (VÕS § 112 lg 1 ja 2). Seega oli hagejate nõue kostjalt 172 071 krooni väljamõistmiseks põhjendatud. Kostja kohustus muutus sissenõutavaks 04.006.2006. Kostja ei ole kohustust täitnud. Hagejad on arvestanud kostjale viivist alates 06.06.2007 seoses kostja poolt kohustuse tunnistamisega ekirjas. Viivisearvestuse matemaatilisele arvestusele ei ole kostja vastu vaielnud. Hagejate nõue kuni kohtuistungini viivise summas 32 490,78 krooni väljamõistmiseks kostjalt ja edasi seaduses määratud ulatuses kuni kohustuse täitmiseni oli põhjendatud ja kuulus rahuldamisele (VÕS § 113 lg 1, § 94 lg 1, § 101 lg 6). Kuna vaidluses ei omanud tähtsust asjaolu, kas Mart Laisk oli Laisa Haugi Maja omanik või juhatuse liige, siis jättis kohus nimetatud tõendid tähelepanuta. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses. Teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus ei ole hinnanud kõiki asjas esitatud tõendeid täielikult, igakülgselt ja objektiivselt ning ei ole tuvastanud kõiki asjas lahendamiseks vajalikke asjaolusid. Maakohus jättis kohaldamata TsMS § 351, millega rikkus oluliselt menetlusõigusnormi. 18.05.2006 sõlmitud lepingu p 7.3.2. kohaselt kohustus OÜ Laisa Haugi Maja teostama kostja korteriomandis töid, milline loetelu on toodud tsiviilasja toimikus lk 25. Kohtuotsuses väljendub, et nimetatud tööd on siseviimistlusega seonduvad tööd. Selline kohtu järeldus on põhjendamata. Maakohus on leidnud, et pooled vaidlevad, kas eelnimetatud tööd, mis otsuses on nimetatud siseviimistluseks, muutusid 04.06.2007 sõlmitud notariaalse müügilepingu osaks. Kohus viitab õigusliku alusena AÕS § 119 lg 2, kuid samas ei ole kohus põhjendanud eelnimetatud sätte omalaadset tõlgenamist, mille järgselt muutuvad kokkulepped kehtivaks, kui ostja saab kinnisasja

omanikuks ja tõendab ära vastavate kokkulepete olemasolu. Kohus tõlgendas ebaõigesti AÕS § 119 lg 2, millega rikkus oluliselt materiaalõigusnormi. Kohus on käsitlenud poolte lepingueelsete läbirääkimiste protokolli tõendina, kuid ei ole andnud sellele täielikku hinnangut. Kohus leidis, et nimetatud tõendist järeldub, et pooltel olid kokkulepped lae ja korterivahelise seina osas. Samas jätnud tähelepanuta, et protokolli p 3.1 ja 3.1.1 järgselt oli korteriomandi kokkulepitud hind 1 800 000 krooni. Notariaalse lepingu järgselt ostsid hagejad korteriomandi 1 700 000 krooni eest. Kohus järeldas, et kostja ei ole tõendanud, et hinna alandamise tingis pooltevaheline kokkulepe. Selline kohtu järeldus ei tugine ühelegi õigusnormile ega ole põhjendatud. Hinnaalandamise aluseks esitasid hagejad Kodux Ehituse OÜ hinnapakkumise, mis sisaldas tööde loetelu, millised pidid hagejate arvates olema tehtud kostja poolt enne 04.06.2009. Kohtuotsuse kohaselt oli kostja kohustatud teostama 18.05.2006 lepingu p 7.3.2 toodud tööd. Kodux Ehituse OÜ hinnapakkumine oli tehtud 23.05.2007. Kohtuotsuses leiab maakohus, et 11 päevane ajavahe enne notariaalses müügilepingus toodus valduse üleminekut on mõistlik, põhjendades järeldust ehitushindade muutumatusega. Kohtu järeldus ei ole asjakohane. Pooled vaidlevad VÕS § 112 lg 1 sätestatud kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmise üle. Kui notariaalse lepingu järgi läks korteriomandi valdus üle 04.06.2007, ei saanud hagejad teada, et hinnaalandamist põhjustada võivad kohustused olid täitmata ning neil ei olnud mingit põhjust tellida Kodux Ehitus OÜ-lt hinnapakkumist puuduste kõrvaldamiseks 11 päeva enne notariaalse müügilepingu sõlmimist. Juhul, kui hagejad võtsid vastu korteriomandi otsese valduse 20.05.2007, nagu nähtub eellepingu protokolli p-st 7, siis teadsid nad, et tööd, millede maksumuse võrra nad müügihinda alandada soovivad ei olnud teostatud. Järelikult käitusid hagejad pahauskselt, ilmudes notariaalset lepingut sõlmima teadmisega, et võtavad vastu asja, mis ei vasta nende arvates lepingutingimustele. Kohtuotsuse kohaselt pidi olema vaidlusaluse korteriomandi reaalosas viseviimistlus teostatud vastavalt 18.05.2006 lepingus toodud töödele ja kvaliteedile. Järelikult on põhjendamatu hagi rahuldamine hinnapakkumises toodud summas, sest hagejate tellitud tööd ei vasta 18.05.2006 lepingus toodud töödele ja kvaliteedile. Kohus leiab, et ehitustööde teostajaks pidi olema Hansa Ehitusgrupp OÜ. Vastavalt 18.05.2006 lepingule oli ehitaja OÜ Laisa Haugi Maja. Kohus on nimetanud asjakohatuks ja jätnud uurimata tõendid, mille kohaselt kostja ei vastuta OÜ Laisa Haugi Maja OÜ poolt võetud kohustuste eest, rikkudes sellega TsMS § 232 lg 1. Kohus on jätnud tähelepanuta ka kostja väite, mille kohaselt ei oleks ta saanudki hagejatega kokku leppida siseviimistluse teostamises, kuna tal puudub vajalik kutseoskus. Kohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 6 tulenevat hea usu põhimõtet, kuna hagejad ilmusid 04.06.2007 notari juurde müügilepingut sõlmima, teades kindlalt ostetava korteriomandi seisukorda ja allkirjastasid müügilepingu milles puudusid kokkulepped igasugusele ehitustegevusele, sooviga tekitada võimalus alusetu nõude esitamiseks ja viivise saamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 31.03.2009 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks samale kohtule. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab olema kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud. Nimetatud nõuetele maakohtu otsus ei vasta. TsMS § 442 kohaselt peab otsus olema üks tervik, mille üksikud osad ei oleks vastuolus. Põhjendatud on kostja seisukoht, mille kohaselt otsuse põhjendav osa on vastuoluline. TsMS § 442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud

asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Otsuse põhjendavas osas on maakohus märkinud, et kohus tutvunud poolte esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Samas on maakohus hagi rahuldanud. Seega on otsuse sisu eksitav. Peale selle on maakohus leidnud otsuse põhjendavas osas, et poolte vahel on vaidlus selles, kas 18.05. 2006 kostja ja kolmanda isiku vahelise müügilepingu p-s 7.3.2 sisalduv kokkulepe siseviimistluse tegemise kohta vaidlusalusele korterile on muutunud hagejate ja kostjate vahelise 04.06.2007 sõlmitud lepingu osaks (t.l.25). Seda vaidlust aga maakohus lahendanud ei ole. Otsusest ei nähtu, kas maakohus leidis, et ülalnimetatud leping on muutunud 04.06.2007 poolte vahel sõlmitud lepingu osaks või mitte. Maakohtu poolt viidatud e-kirjavahetusest ei nähtu, millisest lepingust või kokkuleppest tulenevalt need saadetud on (t.l. 59, 61). Põhjendatud on kostja seisukoht, mille kohaselt on maakohus hinnanud 18.05.2006 lepingu p-s 7.3.2 nimetatud töid siseviimistlustöödeks ebaõigesti. Tegemist ei ole siseviimistlustöödega. 18.05.2006 lepingu ps 7.3.2 toodud tööde loetelu ei kattu lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p-s 2.2 kokkulepituga. Seda vastuolu ei ole maakohus kõrvaldanud. Lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p 2.2. kohaselt olid pooled kokku leppinud, et 30.05.2007 on korteris tehtud järgmised tööd: lakke läheb topelt tulekindel 15 mm kipsplaat ja 10 mm puistevilla; seina, mis on kahe korteri vahel, topelt tulekindel kipsplaat ja 10 mm kivivilla (t.l.54). Vaidlus puudub selles, et 30.05.2007 need tööd tehtud ei olnud. Maakohus ei ole välja selgitanud, kas pooled sellises olukorras muutsid lepingueelsete läbirääkimiste protokollis kokkulepitut ja juba alandasid seetõttu hinda 1,8 miljonilt 1,7 miljonile nagu väidab kostja või toimus hinna alandamine muudel põhjustel nagu väidavad hagejad. Vaidlus puudub selles, et läbirääkimised eellepingus kokkulepitu üle poolte vahel toimusid. Selles on pooled ka üksmeelel. Hagejate väidete kohaselt alandas kostja enne asjaõiguslepingu sõlmimist hinda, kuna hagejad olid osavad läbirääkijad. Kostja väidete kohaselt alandati hinda just seetõttu, et protokolli p-s 2.2 nimetatud tööd olid tegemata. Maakohus leidis, et kostja ei ole oma väiteid tõendanud, kuid maakohus jättis tähelepanuta, et ka hagejad ei olnud oma väiteid tõendanud, mille kohaselt alandas kostja niisama hinda, kuna nad olid osavad läbirääkijad. Eelkõige peab hageja tõendama oma väiteid, millel tema nõue põhineb. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Nagu nähtub kohtuistungi protokollist, siis ei ole maakohus poolte tähelepanu ka sellele juhtinud ega selgitanud oma väidete tõendamise kohustust. Õige on maakohtu järeldus, et AÕS § 119 lg 2 alusel võivad saada notariaalses vormis sõlmitud lepingu osaks ka muus vormis sõlmitud võlaõiguslikud kokkulepped. Nimetatud sättel on võlaõiguslikus tehingus erinevaid vormivigu kõrvaldav toime, et võlaõiguslik tehing muutuks täielikult kehtivaks, st et kõik, mis võõrandamisel kokku lepiti (isegi kui osa jäi notariaalselt tõestatud müügilepingust välja), muutub kandega kehtivaks ja ka selle osa täitmist võib vastastikku nõuda. Selliselt muutub kandega kehtivaks vorminõuet mittejärgiv lihtkirjalik eelleping. Seega ei ole põhjendatud kostja väited, mille kohaselt on eelleping tühine, kuna ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Vaidlus puudub selles, et 04.06.2007 notariaalse lepingu sõlmimisel oli hagejatele teada, millises seisus on korteriomand Xxxxx xxx x-xx. Seda kinnitavad hagejad ka lepingu punktis 2.2.1 (t.l.42). Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel tuvastada, millised võlaõiguslikud kokkulepped olid poolte vahel sõlmitud enne 04.06.2007, st välja selgitada, milline oli poolte tegelik tahe lepingu sõlmimisel. Maakohus rahuldas hagi VÕS § 112 lg 1 ja 2 alusel. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele

kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Antud vaidluses on maakohus põhjendamatult hinna alandamisel aluseks Kodux Ehituse OÜ hinnapakkumise, kuna seal esitatud tööde kalkulatsioon ei kattu täies ulatuses 18.05.2006 p-s 7.3.2 nimetatud töödega ega ka lepingueelsete läbirääkimiste protokolli p-s 2.2 nimetatud tööde loeteluga (t.l. 72). Riigikohus on 30. novembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 leidnud, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, pidid hagejad tõendama, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Hagejad seda aga tõendanud ei ole. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.