Kohtulahend

kostja kinnisasjal asuva hooneosa talumise eest hooneosa alusele maale vastava osa kostja kinnisasja eest tasumisele kuuluvast maamaksust. Kolmanda isiku seisukoht Kolmanda isiku arvates tuleb hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Kostja peaks tagama ajalooliselt väljakujunenud tava järgi hageja kinnisasjale juurdepääsu üle oma kinnisasja ning hageja maksma juurdepääsu eest mõistlikku tasu. Kostja omandas hageja hoone aluse maa seadusliku aluseta. Vastuhagiga püüab kostja ära kasutada ebaausalt omandatud õigust. Menetluse käik Harju Maakohus jättis 01.06.2007 määrusega hagi reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks haginõude tagasivõtmise tõttu läbi vaatamata. 01.06.2007 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata, kuid rahuldas vastuhagi. Samuti tühistas maakohus kostja kinnisasja registriossa hageja kasuks kantud eelmärke. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tervikuna tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 07.12.2007 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohus tühistas 21.05.2008 otsusega ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamise osas, ja saatis selles osas asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus jättis ringkonnakohtu otsuse muutmata osas, millega ei muudetud samas asjas tehtud maakohtu otsust osas, millega jäeti hagi rahuldamata ja tühistati hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 28.11.2008 otsusega maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamise osas ja saatis asja selles osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas 18.06.2009 otsusega vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja ühekordse hüvitise 1965, 67 krooni ja alates 18.06.2009 kuuhüvitise, mis vastab sellel kuul hageja kinnistu 32m2 suuruse osa eest tasumisele kuuluvale maamaksule. Maakohus kohustas hagejat andma nõusolek kanda hageja kinnisasja registriossa märkus, mille kohaselt tuleb kostja kinnisasja igakordsele omanikule maksta alates 18.06.2009 iga kuu hüvitist, mis vastab sellel kuul hageja kinnistu 32m2 suuruse osa eest tasumisele kuuluvale maamaksule. Tallinna Ringkonnakohus on 22.06.2005 lahendanud hageja hagi kostja vastu omandiõiguse tunnustamiseks hooneosale, hoonestusõiguse seadmiseks ning kostja ja igakordse kinnisasja omaniku kohustamiseks taluma hooneosa asumist tema kinnisasjal ja lubama hagejat nimetatud hooneosale. Sellise hagi aluseks tuleb pidada ka „üleehitamise“ asjaolusid, seega on ringkonnakohtu otsus üleehitamise asjaolude tuvastamise osas pooltele siduv käesoleva vaidluse lahendamisel. Seejuures mõlemad vaidlused, Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusega lahendatud vaidlus ja käesolev vastuhagi, tuginevad ühele ja samal õigusnormile (AÕS § 148 lg 2). Ringkonnakohus on 22.06.2005 otsuses tuvastanud, et Vana-Viru 6 ehitise üle piiri ulatumine on põhjustatud asjaolust, et algselt kuulusid kaks naaberkinnistut Tallinna linnale ja Viru 23 kinnistu

moodustamine toimus ebaõigesti, nii et väike osa hagejale kuuluvast ehitisest jäi kostja nimele vormistatud kinnistule. Ringkonnakohtu otsusest nähtub üheselt, et enne õigusvastast võõrandamist omandireformi tähenduses asus hoone Vana-Viru 6 hoone on ühtse tervikuna ühel kinnistul ega ulatunud naaberkinnistule Viru 23. Omandireformi käigus tunnistatakse vara endine omanik või tema õigusjärglane õigustatud subjektiks vara osas selle vara võõrandamiseelsete tunnuste kaudu. Maa tagastamise nõudeõigus on määratud endiste, võõrandamiseelsete kinnistu piiridega. Õigustatud subjektil ei ole õigust taotleda maa tagastamise menetluse käigus maa tagastamist suuremas ulatuses kui kinnistu endisaegsed piirid, mistõttu ei saa õigustatud subjekt olla vastutav piiride muutmise eest. Kui maa tagastatakse õigustatud isikule teistsuguste piiridega, kui endisaegsel kinnistul, on tegemist kohaliku omavalitsuse ebaõige haldustoiminguga. Käesoleval juhul oleks hageja või tema õiguseelnejad AÕS § 148 tähenduses saanud kinnistu piiride asukohta mõjutada üksnes juhul, kui mõlemad kinnistu omanikuks oleks saanud üks ja sama isik. Vaidlust ei ole selles, et nii hageja kui kostja ei omandanud õigustatud subjektidelt mitte maad, vaid maa tagastamise nõudeõiguse, seega ei olnud ei hagejal ega tema õiguseelnejatel võimalust mõjutada kinnistute piiride määramist. Kostja pidi teadma juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone. V. C., N. C. ja R .K-G. koos R. M. ja E-A. I. loovutasid 13.10.2000 OÜ-le Pegasus nõudeõiguse Viru 23/Aia 1 asuva endise kinnistu 383B 4/8 mõttelise osa tagastamiseks. Kuna maa tagastamise nõudeõiguse ulatus oli seaduse kohaselt määratud endise kinnistu nr 383B piiridega ja sellisena vormistatud ka loovutustehingus, pidi kostja olema teadlik endise kinnistu nr 383B piiridest ning sellest, et ehitis Vana-Viru 6 nimetatud kinnistu piirides ei olnud. Seega pidi kostja ka maa omandamisel aru saama, et maa võõrandatakse teistsuguste piiridega, kui endine kinnistu nr 383B ja et omandataval maal asub ehitise Vana-Viru 6 hooneosa. Kuna kostja pidi teadma, et ükski osa Vana-Viru 6 hoonest temale ei kuulu, pidi kostja teadma juba maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone (st tagastamise ebaõigsusest). Kuna kostja pidi olema teadlik Tallinna linna veast kinnisasjade piiride määramisel, ei ole tal õigust sellise vea tagajärjel hageja arvel rikastuda ning hüvitis võõra hooneosa talumise eest tuleb määrata minimaalses suuruses ehk hoonealuse maatüki osale vastava maamaksu suuruses. Põhjendamatud on kostja väited, et maatükk on kostjale tagastatud hageja enda avalduse alusel ja hageja oleks pidanud piiride korrigeerimisega tegelema siis, kui tagastamise nõudeõigus kuulus veel talle. Tagastamisavalduses ei ole isikul õigus taotleda maa tagastamist endisaegsetest piiridest suuremas ulatuses, samuti oleks õigustatud subjekt saanud piiride korrigeerimisega tegeleda alles pärast maa omandamist. Kuna maa tagastamise asjaolud tingivad hüvitise väljamõistmise minimaalses määras, ei oma asjas tähtsust ülejäänud hüvitise suurust käsitlevad asjaolud – üleulatuva hooneosa kasutamise otstarve ja selle hooneosa alla jääva maatüki võimalik kasutusviis. Tallinna Halduskohtu 06.02.2003 määrusest haldusasjas nr 3-229/03 nähtub küll, et hageja juhatuse liige on 13.10.2000 tagastamisavalduses kinnitanud, et kostjale tagastamisele kuuluval maal asuvad ehitised on tervikuna võõrandatud kostjale, kuid sellest ei saa järeldada, et kostja ei pidanud teadma, et temale tagastataval maal asub ehitisi, mis temale ei kuulu, sest tegelikult oleks pidanud tagastatama maatükk ilma selle osata, kus asub hagejale kuuluv hooneosa. Kuigi E. G-K. hageja juhatuse liikmena või eraisikuna on 13.10.2000 avalduses Tallinna linnale või mõnes teises dokumendis märkinud tagastatava maa suuruseks 1672m2 või 1⁄2 mõttelise osa suuruseks 836m2, siis ei ole see piisavalt määratletud tahteavaldusena tagastada maa kinnistu endistest piiridest erinevas suuruses. Tallinna Halduskohtu 06.02.2003 määrusest haldusasjas nr 3-229/03 ei tulene, et kohus ei saa käesolevas vaidluses anda hinnangut kinnistu piiride määramise õigsusele.

Kostja nõue hagejalt hüvitise saamiseks perioodi eest 23.11.2001 kuni vastuhagi esitamiseni ei ole aegunud. Hageja on kvalifitseerinud kostja nõude ekslikult õigusvastasest kahju tekitamisest tuleneva nõudena. Kostja nõue põhineb AÕS § 148 lg-l 2, seega on tegemist seadusest tuleneva nõudega TsÜS § 149 tähenduses. Riigikohtu otsusest tuleneb üheselt, et vastuhagi ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, sest Riigikohus on sisuliselt tunnustanud kostja õigust saada hüvitist minimaalselt maamaksu ulatuses. Apellatsioonkaebus Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis vastuhagi rahuldamata ning teha uue otsuse, millega rahuldada vastuhagi täies ulatuses. Riigikohus andis oma 21.05.2008 otsuses nr 3-2-1-41-08 juhiseid AÕS § 148 lg 2 kohaldamiseks ja vastava hüvitise suuruse hindamiseks. Maakohus aga ei ole vastavalt juhistele toiminud. Esimese asjaoluna asus kohus käsitlema seda, kas on õigustatud määrata hüvitis alla turuhinna, jättes üldse käsitlemata hüvitise eesmärgi, sellele vastava hüvitise suuruse määramise alused ning võimaliku hüvitise suuruse turuhinnas. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja poolt nõutud hüvitis ongi juba olulises osas alla turuhinna, kuna ta nõuab hagejalt igakuist hüvitist mitte 9000 krooni (turuhind), vaid 6458,33 krooni. Kohus jättis täielikult tähelepanuta hageja osa selles, et tema hoone „sattus“ kostja kinnisasjale. Kohus jättis arvestamata asjaolud, et hageja läbi oma asutaja, ainuosaniku ja juhatuse liikme osales hageja õiguseellaste esindajana tagastamisprotsessis ning kostjale on tagastatud vaidlusaluse hooneosa alune maa sisuliselt hageja enda taotluse alusel. Samuti ei ole kohus arvestanud, et hageja omandas oma hoone ja maa tagastamise nõudeõiguse pärast kostja kinnistu moodustamist ning oli seega teadlik ja arvestanud kostja kinnistu suuruse ja piiridega ning asjaoluga, et omandatav hoone ulatub kostja kinnistu piiridesse. Kohus ei ole arvestanud, et hageja kasutab üleulatuvat hooneosa ärilisel otstarbel ning teenib hoonelt tänu kostja kinnistul asuva hooneosa kasutamisele turutingimustel üüritulu. Kohus ei ole kaalunud kostja poolt nõutud hüvitise suurust ega võrrelnud seda hageja ega kostja huvidega. Samuti ei ole kohus põhjendanud, milliste konkreetsete asjaolude tõttu ja kui palju peab ta vajalikuks kostja poolt nõutavat hüvitist vähendada. Samuti ei ole kohus kaalunud hüvitise suuruse määramisel kostja huve ega arvestanud, et „hüvitise“ vaidlusaluse hooneosa aluse maatükile vastava maamaksu suuruses tasub kostja maamaksuna maksuhaldurile ning hüvitiseks kaotsiläinud omandi eest ei jää kostjale sentigi, kuid Riigikohtu juhiste kohaselt on AÕS § 148 lg 2 lause 2 kohase hüvitise eesmärk just omandikaotuse hüvitamine. Eeltoodud asjaoludel hüvitise määramine minimaalseimas suuruses on ilmselgelt põhjendamatu. Hageja hoone „üleehitamise“ asjaolud on kohus ebaõigesti tuvastanud. Kohus on ebaõigesti lähtunud üksnes Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2005 otsusest, pidades vastavaid asjaolusid varasema hagi aluseks olnud asjaoludeks ja TsMS § 457 lg 1 alusel pooltele käesolevas asjas siduvaks. Kohus on asja lahendamisel arvestamisele kuuluvad asjaolud ebaõigesti tuvastanud. Maad ei tagastatud suuremas ulatuses ega teistsugustes piirides kui endine kinnistu nr 383 B, kohus on vastava asjaolu ebaõigesti tuvastanud. Isegi, kui maa oleks tagastatud teistsugustes piirides kui endine kinnistu, olid piiride muutmise eest vastutavad ka õigustatud subjektid, kuna katastriüksus moodustati ja piirid määrati nendega kooskõlastatult. Samuti ei selgu kohtuotsusest, millist õigusakti kohus kohaldas omandireformi küsimuste käsitlemisel ning millisel õigusaktil põhineb kohtu seisukoht, et kui maa tagastatakse õigustatud isikule teistsuguste piiridega, kui endisaegsel kinnistul, on tegemist kohaliku omavalitsuse ebaõige haldustoiminguga. Kohus on eksinud, leides, et hagejal ega tema õiguseellastel ei olevat olnud võimalust mõjutada kinnistute piiride määramist. Asjas kogutud tõendid kinnitavad, et hageja õiguseellased nõustusid kostjale tagastatava maaüksuse suuruse ja piiridega ning allkirjastasid ka piiriprotokolli.

Kohus on jätnud Tallinna Ringkonnakohtu 13.03.2008 määruses haldusasjas nr 2-3/377/2003 toodud tõendid ja asjaolud käsitlemata ning jõudnud ebaõigete järeldusteni. Vastavad tõendid ja asjaolud kinnitavad, et hageja hoone ei ole sattunud kostja kinnisasjale hagejast sõltumatult Tallinna linna tegevuse tõttu, vaid hageja ja tema õiguseellaste enda tegevuse tulemusel. Tegemist on olulise asjaoluga, mida tuleb hüvitise suuruse määramisel arvestada ning mis välistab hüvitise määramise minimaalseimas suuruses. Maad ei ole tagastatud erinevalt endise kinnistu piiridest ning tagastatava maa suurus 1672m2 ei ole märgitud üksnes hageja poolt mõnes dokumendis, vaid krundi suurus on määratletud haldusaktides. Kohtu märkus, et piiride korrigeerimisega oleks saanud tegeleda alles pärast maa omandamist, on otseselt ebaõige.

Kohus on jätnud arvestamata loovutustehingu p 2.1.8, mille kohaselt on nõudeõiguse alusel 30.11.1994 korraldusega nr 2841-k otsustatud tagastada ehitise alune maatükk ning vastavas haldusaktis on määratletud endise kinnistu suurus 1672m2. See vastab kostjale tagastatud maa suurusele. Kuna kostjale loovutati maatagastamise nõudeõigus endise kinnistu nr 383B suuruses ja piirides, on ebaõige kohtu põhjendus, justkui pidanuks kostja aru saama, et maa võõrandatakse teistsugustes piirides. Seega on põhjendamata ning põhineb ebaõigesti tuvastatud asjaoludel kohtu järeldus, justkui pidanuks kostja teadma maa omandamisel, et sellel asus osaliselt võõras hoone. Ebaõige on ka kohtu järeldus, et kostja pidavat teadma, et ükski osa Vana-Viru 6 hoonest temale ei kuulu, seega pidavat kostja maa omandamisel teadma, et sellel asus osaliselt võõras hoone. Kohus on jätnud arvestamata, et 13.10.2000 lepinguga sai kostja kogu Viru 23/Aia 1 asuva ehitise omanikuks ning omandas ehitise aluse maatüki tagastamise nõudeõiguse. Samal kuupäeval tegid müüjateks/loovutajateks olnud hageja õiguseellased läbi hageja ainuosaniku ja juhatuse liikme Tallinna Linnavalitsusele avalduse tühistada 30.11.1994 korraldus nr 2841-k neile endile või nende õiguseellastele maa (1672m2) tagastamise kohta, kuna maal asuvad ehitised on tervikuna võõrandatud kostjale ja maa tagastamise nõudeõigus loovutatud kostjale. Eeltoodu kinnitab, et kostja omandas kõik tagastamisele kuuluval 1672m2 suurusel maatükil asuvad ehitised, sh vaidlusaluse hooneosa, ning seda ka hageja enda seisukoha järgi. Kinnisasjal asuvad hooned on selle kinnisasja, millel need asuvad, oluliseks osaks ning kuuluvad kinnisasja omanikule (TsÜS § 54). Seega kuulusid kõik kostja kinnistul asuvad hooned kostjale. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes see jätta rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohtu 15.12.2009 otsusega jäeti maakohtu ostus läbivaadatavas osas muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Riigikohtu 28.04.2010 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus menetlusõigusnormi rikkumise tõttu ning saadeti asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu 18.06.2009 otsuse tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda ringkonnakohus vastuhagi osalise rahuldamise põhjendusi, kuna nõustub vaidlustatud otsuses sisalduvate motiividega. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium alljärgmist. Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu poleks maakohus oma otsuses käsitlenud kõiki hüvitise määramise asjaolusid ega ole lähtunud otsust tehes Riigikohtu 21.05.2008 otsuse nr 3-2-1-41-08 suunistest. Maakohus on käsitlenud asjas tähtsust omavaid asjaolusid piisava põhjalikkusega.

Antud juhul vajas eelkõige tuvastamist, millistel asjaoludel on praegune olukord tekkinud. Vaidluse lahendamiseks tuli kohtul poolte vastastikuseid huve kaaluda ning hinnata „üleehitamise“ asjaolusid kogumis, s.o miks hageja hoone kostja kinnisasjale „sattus“. Maakohus tuvastas õigesti, et viidatud olukorra tekkimine sai võimalikuks Tallinna linna vea tõttu kinnisasjade piiride määramisel, mida ei ole enam võimalik kõrvaldada. Seega on tegemist erandliku asjaoluga (hagejale kuuluva hooneosa paiknemine kostjale tagastatud maal), millest tulenevalt võib sellekohast hüvitist määrata oluliselt alla n.ö turuhinna. Kostjal ei olnud mõistlikku põhjust arvata, et võõra hooneosa alune maa talle kompenseeritakse (või et see muul viisil võiks talle tulu tuua). Kuna kohus leidis, et tegemist ei ole pooltest sõltuvate asjaoludega, mis viidatud olukorrani viisid, ei vajanud eraldi analüüsimist kostja nimetatud hinnale vastavas väärtuses väljendatud hüvitise suurus. Apellandi sellekohane väide ei ole õige. Asjaolu, kes konkreetselt või kelle kaudu üks või teine isik osales maa tagastamismenetluses või millisel otstarbel kasutab hageja vaidlusalusel maal paiknevat hooneosa, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kinnistute piiride õigel määramisel ei oleks vaidlusalune hooneosa kostja kinnistule „sattunud“. Maakohus ei eksinud, kui leidis, et toiminguid, mis tingisid hooneosa „sattumise„ naaberkinnistule, ei saanud kumbki pool iseseisvalt teha. Seetõttu ei ole kummagi poole roll selles käesoleva tsiviilasja lahendamisel määrava tähtsusega. Maa tagastamise otsuse teeb kohalik omavalitsus, kes määrab ka tagastatava maa piirid. Kui maa tagastatakse õigustatud isikule teistsugustes piirides, kui endisaegsel kinnistul, on tegemist kohaliku omavalitsuse ebaõige haldustoiminguga (ka juhul, kui kinnistu suurus on samane endise kinnistu suurusega). Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei ole vaidluse lahendamisel arvestamisele kuuluvaid asjaolusid ebaõigesti tuvastanud. Kohus on kõiki eelnimetatud asjaolusid põhjalikult käsitlenud. Väär ei ole kohtu järeldus, et kostja pidi teadma, et ükski osa Vana-Viru 6 hoonest temale ei kuulu. 13.10.2000 sõlmitud ehitise mõttelise osa ostumüügi ja nõudeõiguse loovutamise lepingu punkti 1.1 kohaselt oli müügiesemena määratletud selgelt üksnes Viru 23/Aia 1 mõtteline osa. Kuna müügiese oli täpselt määratud, on õige maakohtu seisukoht, et kostjal puudus alus pidada ennast maa tagastamisel Vana-Viru 6 hoone mistahes osa omanikuks (seda sõltumata, kas talle tegelikult tagastatud maa hõlmas osaliselt ka kõnealuse hoone alust maad). Maakohus pidas õiglaseks hüvitada kostjale ekslikult tekkinud omandi kaotus hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu ulatuses. Tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega, mille muutmiseks ei ole ringkonnakohtul alust. Maakohus ei ole ületanud hüvitise määramisel diskretsiooni piire ega ole jätnud põhjendamata, millistest asjaoludest lähtuvalt ta otsustuseni jõudis. Kolleegium nõustub ka selles osas maakohtuga. Olukorras, kus kostja teadis, et Vana-Viru 6 hoone kuulub tervikuna hagejale, on õiglane mõista hagejalt kostja kasuks välja omandikaotuse hüvitis üksnes minimaalses lubatavas ehk hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suuruses. Sel põhjusel ei pidanud kohus ka hindama kostja väidetavaid võimalusi, saamaks tulu vaidlusalusele maale vastava maa võimalikust tulusast kasutamisest. Kuna käesolev menetlus on alanud 2005.a, siis kuuluvad menetluskulud jaotamisele poolte vahel vastavalt sel ajal kehtinud seadusele. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, lg 8 kohaselt jaotatakse samal viisil ka apellatsioonimenetluse kulud. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, jäävad apellandi vastavad kulud, tulenevalt TsMS § 60 lg-test 1 ja 8, tema enda kanda. Teised menetlusosalised ei ole apellatsioonimenetluse kulude nimekirja kohtule esitanud.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.