Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

elektrienergia 1 MWh-ga, mis on vastavalt eksperdiarvamusele lubatav ja mõistlik. Seejärel arvutatakse välja elektriküttega korterite elektrienergia keskmine kuutarbimine väljaspool kütteperioodi. Pärast vaadatakse elektriküttega korterite elektrienergia tarbimine igakuiselt eraldi ning saadavast tulemusest lahutatakse väljaspool kütteperioodi kulutatud kuu keskmine elektrienergia. Vahe näitab, kui palju elektrienergiat on elektriküttega korter kulutanud iseenda ning läbi selle ka ühisruumide ja naaberkorterite soojendamiseks. Kui lõpptulemus näitab, et elektriküttega korter kulutas küttele sama palju energiat kui keskküttega korterid, siis on korter täitnud oma kohustused maja kütmise osas kohaselt. Kui tulemus näitab, et energiat on kulutatud vähem, siis peab elektriküttega korter täiendavalt tasuma keskküttesüsteemi kaudu saadud soojuse eest. Metoodikaga ei muudeta ega lõpetata hagejate õigusi, mis erineksid teiste korteriomanike õigustest, ning hagejatele ei panda teiste korteriomanike kohustustest erinevaid kohustusi. Otsusega sai kõigile ühistu liikmetele pandud ühetaoline kohustus kulutada korterite kütmiseks sama palju energiat ning välditud soojuse tarbimine üksikkorterite poolt naaberkorterite arvel. Majas asuvate mitteeluruumide omanikke on alati käsitletud eluruumide omanikest erinevalt ja neid ei ole käsitletud korteriühistu liikmetena, millega on kõik korteriomanikud (sh hagejad) nõus olnud. Asjaolu, et metoodika ei puuduta mitteeluruumide omanikke, ei vabasta neid kohustusest hüvitada ühistule ja selle liikmetele varaline kahju selle tekitamise korral.

MAAKOHTU LAHEND

hagejad aktsepteerinud, ei ole piisav välistamaks hagejate õigust nõuda korteriühistu üldkoosoleku otsuse, mis ei käsitle kõiki korteriühistu liikmeid võrdselt, tühistamist. Kui otsuse eesmärgiks oli maja kütmine solidaarsusprintsiibist lähtuvalt seoses asjaoluga, et elektriküttega korterid tarbivad soojusenergiat kaudselt läbi hoonekonstruktsioonide selle eest tasumata, siis ei ole mõistlik arvata, et mitteeluruumide omanikud ei tarbi soojusenergiat läbi hoonekonstruktsioonide samamoodi kui korteriomanikud. Kostja väide, et kuigi otsus ei rakendu mitteeluruumide omanikele, ei tähenda see, et mitteeluruumide omanikud ei pea maksma soojuse ja soojakadude eest, kui nad tekitavad sellega korteriühistule kahju, ei ole veenev ja ei oma asjas tähtsust, oluline on asjaolu, et kõik korteriühistu otsused on kõigile korteriühistu liikmetele ühtmoodi kohaldatavad ja kõigile täitmiseks. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS § 15 lg-s 1 loetletud teenuseid ja seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel kui eluruumide omanikud. Kohtu pädevuses ei ole hinnangu andmine, missugusel meetodil peaksid korteriühistu liikmed tarbitud soojuse eest tasu arvestama. Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 ja AÕS §-st 72 tuleb kõik korteriühistu majandamisega seotud küsimused lahendada korteriühistu liikmetel ühiselt järgides seadust. Kohus märkis, et vaidlusaluse metoodika alusel ei ole selge, mil määral saavutab kostja oma eesmärgi, et kõik korteriomanikud kütaksid oma kortereid võrdselt. Kui kostja leiab, et hagejad saavad läbi hoone konstruktsioonide sellises määras teenust, siis peab selline kostja otsus olema läbipaistev ja selge, et korteriühistu liikmetel oleks võimalik tuvastada, et kantud kulud on vajalikud ja proportsioonis teiste korteriühistu liikmete kuludega. Kostja ei võta arvesse iga individuaalset juhtumit elektrienergia majapidamise tarbeks kulutamise kohta, samas on üldteada, et erinevad majapidamised kulutavad elektrienergiat erinevalt, seega metoodika alusel tehtud arvestused ei ole piisavalt põhjendatud. Kindlasti ei saa nõustuda, et vajaliku soojuse tagamise ja soojuse kaudsete kulude eest tasuksid vaid need korteriühistu liikmed, keda otsus otseselt puudutab, ja et teiste korteriühistu liikmete suhtes möönab ühistu teistsuguste õiguskaitsevahendite kasutamise võimalust juhul, kui see peaks vajalikuks osutuma. Korteriühistu liikmed peavad järgima ka TsÜS §-s 32 sätestatud hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kohus ei hinnanud tõendina ajaleheväljavõtet reklaami kohta ja hagejate 19.11.2009 avaldust kostjale, sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust, kuna pooled ei vaidle, et nad kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud ei ole.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

- kostja põhikiri, milles ei sisaldu ühtegi sõna mitteeluruumide omanikest; - hageja V. Balobani poolt korteriühistu juhatuse esimehena 2006. a allkirjastatud aktid, mis tõendavad mitteeluruumide omanike erilist staatust maja kütmise osas; - hagejate poolt kostjale 19.11.2009 esitatud avaldus, millest nähtub, et nad on osaliselt nõus vaidlustatava otsuse alusel kinnitatud metoodikaga. Tõenditest nähtuvalt on majas tegutsenud/tegutsevad ühisused alati koosnenud faktiliselt üksnes eluruumide omanikest. Kõik üldkoosoleku otsused on võetud vastu eluruumide omanike poolt eluruumide omanike suhtes ja täidetud üksnes nende poolt. Mitteeluruumide omanikesse ei ole kunagi suhtutud kui isikutesse, keda tuleb kohelda sarnaselt eluruumide omanikega. Mitteeluruumide omanikud ei figureeri vaidlustatavast üldkoosolekust (ja kõigist teistest koosolekutest) osavõtnute nimekirjas. Kõik eluruumide omanikud on 17 aasta jooksul aktsepteerinud, et suhted korrastatakse üksnes eluruumide omanike vahel ja mitteeluruumide omanikke ei puudutata. Sellisena kujunesid ühistus välja tava ja praktika. Kohus ei pööranud mingit tähelepanu kostja väitele, et selline praktika annab õiguse või pigem paneb kohustuse kohelda eluruumide omanikke ühtemoodi ja mitteeluruumide omanikke teistmoodi. Seega jäid kohtu poolt tuvastamata erilist tähtsust omavad asjaolud. Kohus leidis õigesti, et kohtu pädevuses ei ole hinnangu andmine korteriühistu liikmetele parima võimaliku lahenduse leidmiseks, missugusel meetodil peaksid korteriühistu liikmed tarbitud soojuse eest tasu arvestama. Samas annab kohus otsuses sellise hinnangu. Kohtuotsus on ühekülgne – esitatud on põhjalikud seisukohad hagejate väidete osas ja jäetud peaaegu kõik kostja argumendid tähelepanuta (näiteks MTÜS § 22 lg 5 rakendamise osas); 2) kohus on oluliselt rikkunud materiaalõigusnorme – MTÜS § 22 lg 5, ning jätnud kohaldamata TsÜS § 2 lg 1, 2 ja § 68 lg 2, aga ka hea usu põhimõtte. TsÜS § 2 lg 1 sätestab, et tsiviilõiguse allikad on seadus ja tava. TsÜS § 2 lg 2 järgi tava tekib käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes olevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Ühistu eluruumide omanikud kui korteriühistu liikmed võtsid 17 aasta jooksul vastu otsuseid ainult eluruumide suhtes ning täitsid neid otsuseid, seega konkludentselt ehk kaudselt (TsÜS § 68 lg 3) pidasid neid otsuseid kohustuslikeks ja õiguslikult siduvateks. Seega KÜ-s Kaevur on kujunenud välja tava, kus kõik otsused võetakse vastu ainult eluruumide omanike poolt, puudutavad üksnes eluruumide omanikke ja täidetakse eluruumide omanike poolt. Kohus leidis ekslikult, et hagejate erikohustuseks on vaidlustatavast otsusest tulenev kohustus ning hagejad peavad andma oma nõusolekud selle kohustuse suhtes. Tegelikult on erikohustuseks kohustus täita otsuseid, mis kohtlevad eluruumide ja mitteeluruumide omanikke erineval viisil, ning nõusolek sellise erikohustuse täitmiseks on antud 17 aastat tagasi. Seega ei saa hagejate nõue tugineda MTÜS § 22 lg-le 5, kuna vastavalt praktikale ja tavale on hagejad juba ammu aktsepteerinud eluruumide ja mitteeluruumide omanike erinevat kohtlemist. Hagejate nõusolek selle kohta, et lähtuda tuleb kehtivast tavast ja praktikast, tuleneb ka nende 19.11.2009 avaldusest kostja juhatusele, milles hagejad annavad mõista, et on nõus lähtuma ühe ruutmeetri maksumusest, mis on arvutatud metoodika alusel, mis mitteeluruumide omanikke ei arvesta. Hagejad on ka oma tegudega näidanud, et nad on nõus erikohustuse panemisega vaidlustatava otsuse alusel. Keegi neist ei ole esitanud vastuväidet otsusele üldkoosoleku käigus (protokollis on kirjas, et „...keegi ei tahtnud oma otsust protokollis fikseerida...“). MTÜS § 24 lg 3 sätestab, et mittetulundusühingu liige, kes üldkoosoleku otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Tegemist on seadusandja fiktsiooniga, mille kohaselt juhul, kui ühistu liige ei esita vastuväiteid otsusele ja ei lase neid kanda protokolli, loetakse ta otsusega nõustunuks. Sel põhjusel kaotab ta ka õiguse nõuda otsuse kehtetuks

tunnistamist. Asjaolu, et keegi hagejatest ei taotlenud vastuväidete protokolli kandmist, tähendab üheselt, et konkludentselt olid nad otsusega nõus. See on täiendavaks põhjuseks, miks hagejad ei saa tugineda sellele, et puudus MTÜS § 22 lg-s 5 nõutud nõusolek. Kostja on rõhutanud, et metoodika laienemine üksnes eluruumide omanikele ei tähenda seda, et mitteeluruumide omanikud on vabastatud neile kuuluvate ruumide ja maja kütmise kohustusest. Kui kostja tuvastab, et mitteeluruumide omanikud ei küta ruume piisaval määral ning tarbivad soojust eluruumide omanike arvelt, siis on kostjal võimalik esitada neile vastavad nõuded näiteks võlaõigusseaduse kahju hüvitamise regulatsiooni järgi. Kui eirata 17 aastat kehtinud ja õiguslikku jõudu omavat tava, siis tekitab see ühistule suuri probleeme. Kui esitada vastavalt mitteeluruumide omanikele (kellele kuulub ca 1/3 majast) arved, siis ei hakka nad kindlasti midagi tasuma. See toob kaasa ühistu võlgnevuse soojuse tarnija ees ja ilmselt jääb kunagi maja kütteta. Selleks, et muuta väljakujunenud tava, peab olema vähemalt üldkoosoleku otsus, mida vastu võetud ei ole. Kui nõustuda kohtuotsusega, siis võib see kahjustada korteriühistu kogu tegevust, kuna iga ühistu liige võib boikoteerida kõiki ühistu otsuseid, mis kohtlevad eluruumide ja mitteeluruumide omanikke erinevalt. Nõustuda ei saa kohtu väitega, et seadusest ei tulene, et mitteeluruumide omanikke ja korteriomanikke võib kohelda erinevalt. Mitteeluruumid kujutavad endast korteriomanditena registreeritud kaupluseid, keldreid ja äripindasid. Eluruumide omanike suhtes kehtestatud metoodika laiendamine neile oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd tegemist on täiesti erinevate objektidega, millel on erinevad konstruktsioonid. Kütmise seisukohalt tuleneb eristamise vajadus ka VV 20.12.2007 määrusest nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“ ja selle lisast nr 2 „Energiavarustuse ruumitemperatuuride seaded“, mille järgi on üheks grupiks elamud, kus peetakse normaalseks temperatuuriks 21oC, ja teiseks grupiks kauplused, kus on normaalseks temperatuuriks 18oC. Täiesti ebamõistlik ja hea usu põhimõtte vastane oleks kulutada keldrite kütmiseks sama palju energiat, nagu kulutatakse eluruumide puhul.

Hagejate 19.11.2009 avaldus ei oma asjas tähtsust. Eeltooduga soovisid hagejad tõendada, et nad on nõus põhjendatud metoodika alusel tasuma küttekulusid, kuid antud dokumenti ei saa käsitleda nõustumisena vaidlusaluse metoodikaga. 2) Kohus on kohaldanud õigesti materiaalõigust. Kohus on leidnud, et juhul, kui hagejad on eelnevaid üldkoosoleku otsuseid erikohtlemise seisukohalt aktsepteerinud, ei välista see vaidlustatud üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude õigust. Hagejad ei ole ka eelnevalt aktsepteerinud erikohtlemist. Üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine on sisult kokkuleppe sõlmimine, hagejatele on teadmata, millal on sõlmitud analoogseid kokkuleppeid, mille alusel pidid hagejad tasuma mitteeluruumide omanike eest kulusid. Juhul, kui kostja soovib vabastada mitteeluruumide omanikke teatud kuludest, tuleb igakordselt saada nõusolekud liikmetelt, kes hakkavad neid kulusid teiste eest kandma. Metoodika alusel ei ole võimalik objektiivselt kütte kaudseid kulusid arvestada. Metoodika ei hõlma 1/3 korterelamust ning juba ainuüksi seetõttu ei saa objektiivseid tulemusi. Metoodikal puudub ka kinnitus antud ala spetsialistide poolt. Apellandi väide, et hagejad on kaotanud õiguse vaidlustada üldkoosoleku otsust seoses MTÜS § 24 lg 3 tingimusega, tuleb jätta TsMS § 652 lg-st 4 tulenevalt tähelepanuta. Samas puudub vaidlus, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel olid sellele vastu nimelt hagejad ja üks hagejatest ei osalenud otsuse vastuvõtmisel. Hagejad soovisid, et see oleks nimeliselt koos põhjustega protokollis fikseeritud, kuid protokolli koostajad on jätnud selle osaliselt tähelepanuta (hagejatel puudub protokolli parandamise nõudeõigus). Protokollis on märgitud hagejate seisukoht, et „tuleb välja töötada uus metoodika, milline on vastavuses seadustega“. Seega on hagejad esitanud otsusele vastuväite, sh otsusele vastu hääletades, mis on omakorda käsitletav vastuväitena. Vastuväidete esitamist on kostja tunnistanud vastuses hagiavaldusele ja 30.09.2009 seisukohas. Arusaamatu on kostja seisukoht, et ca 1/3 hoone omanike arvestamine kulude kandmisel tekitab probleeme ning kulusid võib sisse nõuda teistel alustel. Eelkõige tuleb liikmed kutsuda küsimuse otsustamisele. Juhul, kui antud liikmed ei nõustu koosoleku otsustega, on neil samuti õigus kaitsta oma huvisid kohtusse pöördumise teel. Juhatus ei ole mitteeluruumide omanikke püüdnudki otsustamisele kaasata, mis on omakorda otsuse tühisuse aluseks. Hagejad on esitanud omapoolsed võimalused asjatundjate uurimustööna, mis võimaldavad välja arvestada individuaalselt kõigi liikmete kulude määrad.

Kostja tugines MTÜS § 24 lg-le 3 alles apellatsioonkaebuses põhjusel, et tema heaks tahteks on olnud saada vastus küsimusele, kas kinnitatud metoodika sisu on põhjendatud. Protokollis on kõik asjaolud kajastatud õigesti. Koosolekust osavõtnute nimekirjal on kõigi hagejate allkirjad olemas (kaks hagejat võtsid koosolekust osa esindaja kaudu). Hagejad ei esitanud vastuväiteid otsuse vastu. Hääletamine kehtestatud metoodika vastu ei ole käsitletav otsusega mittenõustumisena. Protokolli parandamise nõudeõigus tuleneb eraõiguse üldpõhimõttest, et lubatud on kõik see, mis ei ole keelatud. Keskküttesüsteem ei läbi AS-le VILDE kuuluvat mitteeluruumi nr M7 (pindala 151 m2).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

märkis ringkonnakohtu istungil, et tava ei saa seadust muuta, kuid siiski jäi seisukohale, et korteriühistu liikmed võivad otsustada nii, et üldkoosolekul osalevad ja seal vastuvõetud otsused kehtivad üksnes eluruumide omanike suhtes. Ringkonnakohus eeltoodud seisukohaga ei nõustu.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.