Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

2-09-38391 Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse sisu Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt on hagejad 15.12.1998.a. asutatud korteriühistu Kaevur liikmed. Korterelamu soojusvarustus toimub enamus korterites keskkütte (kaugkütte) abil. Osa ehitise kortereid ja kõik hoones asuvad mitteeluruumid on köetavad alternatiivküttesüsteemidega (elektriküte). Sealhulgas on alternatiivselt köetavad hagejate omandis olevad korterid. Korteriühistu liikmetel on tõusetunud arutelu alternatiivselt köetavate ruumide omanike kohustuse üle kanda osaliselt küttesüsteemist mitte lahtiühendatud ruumide omanikele langevat keskküttekulu. 07.05.2009.a. toimus korteriühistu liikmete üldkoosolek, millisel võeti vastu osalejate enamuse otsus nr 2, mille kohaselt kinnitati tasu arvestamise metoodika tarbitud soojuse eest. Kinnitatud metoodika kohaselt alternatiivselt köetavate korterite omanikud peavad hüvitama kesküttekulud (kaudsed kulud) kokkuvõtvalt järgnevalt. Korteriühistu juhatus määratleb hagejatele arusaamatu metoodika alusel alternatiivselt köetava korteriomandi elektritarbimiskulud, välja arvatud kulud elektriküttele (ühik MWh). Eeltoodu abil välja selgitatud elektriküttele kulutatud elektrienergia (MWh) samastatakse soojusenergia (MWh) kuludega ning lähtudes kulude vahest ja korteri reaalosapindadest arvestatakse kütte kaudsed (sh ligikaudsed) küttekulud alternatiivselt köetavate korterite omanikele. Kusjuures koosolekul juhatuse poolt selgitatust tulenevalt arvestatakse mitteeluruumide (samuti alternatiivküttega ruumid, kokku ruumide reaalosa pind 1849 m2) kaudsed küttekulud eluruumide omanike kuludeks. Hagejad on korteriühistule eelnevalt tasunud küttekulusid üldkasutatavate ruumide soojuskulude katteks ning möönavad, et vastav kohustus lasub neil tänaseni. Antud metoodikaga ei ole võimalik reaalset tarbimist kindlaks teha, sh ligilähedaseltki ning hagejad ei ole andnud nõusolekut hüvitada teiste sama korteriühistu liikmete soojustarbimise kulusid. Metoodika eeldab, et alternatiivküttega korterid on alaköetud võrreldes keskkütet tarbivate korteritega (seega soojenemine naaberkorterite arvelt). Praktikas on kütteperioodil vastupidine olukord. Lisaks on hagejate korteris isoleeritud ka keskküttesüsteemi püstakud. Metoodika ei arvesta sealhulgas juhtu, kus keskküte soojakulud korteri kohta on väiksemad alternatiivkütte omaniku kulude suurusest, seega vastavalt metoodikale toimub naaberkorterite soojustarbimine hagejate arvel ning peaks olema ka vastupidiselt kompenseeritav. Metoodika ei arvesta arvestamisele kuuluvaid olulisi asjaolusid ning tehnilisi aspekte. Eeltoodud asjaolud on väljatoodud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimisel koostatud uurimustöös „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“. Üldkasutatavate hoone ruumide soojustarbimine on faktiliselt minimaalne, sest antud ruumides on oluliselt ühistu poolt vähendatud projektikohaseid küttekehi ning metoodika ei arvesta üldkasutatavatele ruumidele tegelikult kuluvat soojusenergiat sisuliselt üleüldse. Metoodika võimaldab alternatiivkütte kulude ja kaudsete küttekulude kindlakstegemise umbkaudselt, mis ei saa vastata faktilisele tarbimisele. Antud otsuse alusel peavad hagejad kandma ka mitteeluruumide (8 alternatiivküttega mitteeluruumi üldpinnaga 1849 m2) omanike kulud. Hagejad on seisukohal, et 07.05.2009.a. korteriühistu üldkoosoleku otsus nr 2 on ebaseaduslik. Hagejad ei ole andnud nõusolekut teiste ühistu liikmete poolt tarvitatava teenuse kulude hüvitamiseks, seega enda ebavõrdseks kohtlemiseks. Hagejad paluvad tunnistada kehtetuks korteriühistu Kaevur 07.05.2009.a. toimunud liikmete üldkoosoleku otsus nr 2, millisega kinnitati kütteperioodil tarbitud soojuse eest tasu arvestuse metoodika. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kosta kanda.

2-09-38391 Kostja vastus Kostja oma kirjalikus vastuses hagi ei tunnista. Hagejad ei kuluta korterite kütmiseks sama palju energiat kui seda kulutavad keskküttega korterid, ja seega maja kütmises on nende koormus väiksem ning sellega tekitatakse olukord kus keskküttega korterite omanikud on sunnitud kütma kaudselt (läbi hoone konstruktsioonide) elektriküttega kortereid ning seega tarbivad viimased soojust teiste arvelt selle eest sentigi tasumata. Kõik korteriomanikud peavad eranditena osalema keskküttesüsteemi kui ühise asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutuste kandmises. Kuivõrd kesküttesüsteemi kaudu saadav soojus tarbitakse kõigi maja osade (keskküttega korterite, ühiskasutuses olevate ruumide ning alternatiivküttega korterite) poolt, siis on selle kasutamisega seotud kulu kõigi korteriomanike ühine kulu. Metoodika järgi samastatakse soojusenergia 1 MWh elektrienergia 1 MWh-ga, mis on vastavalt hagiavaldusele lisatud eksperdiarvamusele täiesti lubatav ja mõistlik. Seejärel arvutatakse välja elektriküttega korterite elektrienergia keskmine kuutarbimine (MWh-s) väljaspool kütteperioodi. Pärast vaadatakse elektriküttega korterite elektrienergia tarbimine igakuiselt eraldi (MWh-s) ning saadavast tulemusest lahutatakse väljaspool kütteperioodist kulutatud kuu keskmine elektrienergia (MWhs). Vahe näitabki seda, kui palju elektrienergiat on elektriküttega korter kulutanud iseenda ning läbi selle ka ühisruumide ning naaberkorterite soojendamiseks. Kui lõpptulemus näitab, et elektriküttega korter kulutas küttele sama palju energiat kui seda on teinud keskküttega korterid, siis on korter täitnud oma kohustused maja kütmise osas kohaselt ega pea maksma midagi juurde. Kui aga tulemus näitab, et energiat on kulutatud vähem, siis on selge, et elektriküttega korter on kütnud maja vähem (seega tarbis soojust teiste korterite arvelt) kui vaja ning seetõttu peab täiendavalt tasuma keskküttesüsteemi kaudu saadud soojuse eest. Hagejatele ei ole pandud ekstraordinaarne kohustus kütta rohkem kui seda teevad teised. Metoodikaga ei muudeta ega lõpetata hagejate õigusi, mis erineksid teiste korteriomanike õigustest ning hagejatele ei panda teiste korteriomanike kohustustest erinevaid kohustusi. Kõik omanikud täidavad korterite ning maja kütmise kohustust võrdses osas solidaarsusprintsiibist lähtuvalt, ning seega ei ole hagejad käsitletavad isikutena, kellelt oleks vaja küsida nõusolekut. Vaidlusalust metoodikat on aktsepteerinud enamus 07.05.2009.a. üldkoosolekust osavõtnud ühistu liikmetest. Sellega sai kõigile ühistu liikmetele pandud ühetaoline kohustus kulutada korterite kütmiseks sama palju energiat ning läbi selle sai tagatud võimalus vältida soojuse tarbimist üksikkorterite poolt naaberkorterite arvel, kindlustada ühiskasutuses olevate ruumide mugava kasutamise võimalused ning vältida kahjulikku mõju hoone konstruktsioonidele. Kirjeldatud kohustuse puhul ei tehta vahet elektriküttega korterite omanike ning teiste ühistu liikmete vahel ning kõik korteriomanikud peavad kütma oma kortereid ning seega ka maja solidaarsuse põhimõttest lähtuvalt. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hagejate kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis, leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et korteriühistu Kaevur 07. mai 2009.a. üldkoosolekul võeti vastu otsuse punkt nr 2, millisega kinnitati kütteperioodil tarbitud soojuse eest tasu arvestuse metoodika (t.l. 27-33). Pooled ei vaidle, et hagejatele kuuluvad korteriomandid Sillamäe linnas Viru pst 7 asuvas elumajas ja et nad on korteriühistu Kaevur liikmed (t.l. 15-26). Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

2-09-38391 KÜS §-s 13 lg 3 ei ole täpsustatud, milline üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik. KÜS § 1 lg 2 sätib, et korteriühistu seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Seega tuleb kohaldamisele mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1, mille kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Seega on kohtul vaja tuvastada, kas korteriühistu Kaevur 07. mai 2009.a. üldkoosoleku otsus, millega kinnitati kütteperioodil tarbitud soojuse eest tasu arvestuse metoodika on vastuolus seaduse või põhikirjaga (t.l. 7-14, 27-33). Poolte vahel on vaidlus selle üle, et korteriühistu otsus ei vasta seadusele, sest ei rakendu kõigile korteriühistu liikmetele. Pooled ei vaidle, et korteriühistu 07. mai 2009.a. otsus ei laiene korteriühistu liikmetele, kes on mitteeluruumide omanikud. KÜS § 13 lg 4 alusel on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamisekulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 15-1 lg 1 järgi majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjast ei sätestata teisiti. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 22 lg 5 alusel mittetulundusühingu liikme teistest erineva õiguse lõpetamiseks või muutmiseks, samuti talle teistest erineva kohustuse panemiseks peab olema selle liikme nõusolek. Korteriühistu selgituste kohaselt on ajalooliselt korteriühistu ja korteriühistu liikmete vahel välja kujunenud sellised suhted, et mitteeluruumide omanikke koheldakse teistmoodi kui korteriomanikke ja seetõttu korteriühistu üldkoosolekute otsused mitteeluruumide omanikke silmas ei pea ja neile korteriühistu otsused ei ole kunagi laienenud. Metoodika eesmärgiks on, et kõik korteriomanikud osaleksid solidaarselt maja kütmises, suhted eluruumide omanike ja mitteeluruumide omanike vahel ei ole samaväärsed ja mitteeluruumide omanikele, kes kütavad oma ruume elektriküttega, esitatakse nõuded soojuse eest eraldi arvestuse alusel, kui seda peaks nõudma korteriühistu üldkoosolek. Seega on kohus tuvastanud, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei laiene mitteeluruumide omanikele ja mitteeluruumi omanikelt ei nõuta kütteperioodil hoone kütmises osalemist samadel alustel kui eluruumide omanikelt. Vaidlust ei ole, et mitteeluruumi omanikud ja eluruumi omanikud omavad vastavalt mitteeluruume ja eluruume ja seetõttu on neid võimalik eristada, kuid kohus ei nõustu kostja väitega, et mitteeluruumi omanikke ja eluruumi omanikke tulebki ebavõrdselt sellest asjaolust lähtuvalt kohelda. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille

2-09-38391 juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KOS § 2 lg 1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Vastavalt KOS §-le 8 võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppes ei ole ette nähtud teisiti. Seega tuleb kaasomandi eseme valitsemise küsimuses kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse sätteid. Ja seega peavad ka mitteeluruumi omanikud kui kaasomanikud ja korteriühistu liikmed tasuma korteriühistule makseid vastavalt nendele kuuluva osa suurusele, nagu tasuvad ka eluruumide omanikud. Kuna mitteeluruumide omanikud on korteriühistuliikmed, siis ka korteriühistu seaduse ja korteriühistu otsuste alusel tuleb kohelda kõiki korteriühistuliikmeid samaväärselt. Asjaolu, et mitteeluruumide omanikke on korteriühistus Kaevur alati teistmoodi koheldud, ei oma kohtu arvates asja lahendamisel tähtsust, sest seadusest ei tulene, et mitteeluruumide omanikke ja korteriomanikke võib seadusest tulenevalt kohelda erinevalt (t.l. 109-120, 124-127, 139-140). Kuna kohtule on esitatud hagi korteriühistu 07.05.2009.a. üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks, siis ei ole kohtul põhjust hinnata korteriühistu teisi otsuseid, mis käsitlevad mitteeluruumide omanikke ja korteriomanikke erinevalt või ei käsitle mitteeluruumide omanikke üldse korteriühistu liikmetena. Ainuüksi asjaolu, et mingil põhjusel ei ole korteriühistu mitteeluruumide omanikke võrdselt korteriomanikega kohelnud ja seda on ka hagejad kui korteriühistuliikmed aktsepteerinud, ei ole kohtu arvates piisav, et välistada hagejate õigust nõuda korteriühistu üldkoosoleku otsuse, mis ei käsitle kõiki korteriühistuliikmeid võrdselt, tühistamist. Vaidlust ei ole, et üldkoosoleku otsusest tulenevalt leiavad hagejad, et nende õigusi on ebaproportsionaalselt rikutud võrreldes mitteeluruumi omanikega. Kui korteriühistu otsuse vastuvõtmisel oli eesmärgiks maja kütmine solidaarsusprintsiibist lähtuvalt seoses asjaoluga, et elektriküttega korterid tarbivad soojusenergiat kaudselt läbi hoonekonstruktsioonide selle eest tasumata, siis ei ole ka kohtu arvates mõistlik arvata, et mitteeluruumi omanikud ei tarbiks soojusenergiat kostja arvestatud metoodika järgi läbi hoonekonstruktsioonide samamoodi kui korteriomanikud, seega ei ole põhjendatud eeldada, et hagejad peaksid nõustuma sellise korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Vaidlust ei ole, et kogu korteriühistu tegutsemise ajal samalaadset otsust varem vastu võetud ei ole. Kostja väide, et kuigi üldkoosoleku otsus ei rakendu mitteleluruumide omanikele, ei tähenda veel iseenesest, et mitteeluruumide omanikud ei pea maksma soojuse ja soojakadude eest kui nad sellega tekitavad kahju korteriühistule, ei ole kohtu arvates piisavalt veenev ja ei oma asja lahendamisel ka tähtsust, oluline on kohtu arvates asjaolu, et kõik korteriühistu otsused on kõigile korteriühistu liikmetele ühtmoodi kohaldatavad ja kõigile täitmiseks. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid ja seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel kui eluruumide omanikud. Kohus leiab, et kohtu pädevuses ei ole hinnangu andmine korteriühistu liikmetele parima võimaliku lahenduse leidmiseks, missugusel meetodil peaksid korteriühistu liikmed tarbitud soojuse eest tasu arvestama (t.l. 88-90, 34-64, 69-72). KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majapidamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Ka AÕS §-st 72 tuleneb, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse

2-09-38391 kohaselt. Seega kõik korteriühistu majandamisega seotud küsimused tulebki seaduse kohaselt lahendada korteriühistu liikmetel ühiselt järgides seadust. Pooled ei vaidle, et hagejad kütavad oma kortereid elektriküttega ja peavad tasuma keskkütte kaudsed kulud. Pooled ei vaidle, et hagejad kui korteriomanikud peavad osalema keskküttesüsteemi kui ühise asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutuste kandmises. Kohus peab vajalikuks märkida, et metoodika alusel, kus määratletakse alternatiivselt köetava korteriomandi elektritarbimiskulud, välja arvatud kulud elektriküttele (ühik MWh) ja seeläbi selgitatakse elektriküttele kulutatud elektrienergia (MWh), mis samastatakse soojusenergia (MWh) kuludega ning lähtudes kulude vahest ja korteri reaalosapindadest arvestatakse kütte kaudsed (sh ligikaudsed) küttekulud alternatiivselt köetavate korterite omanikele, ei ole selge mil määral kostja saavutab oma eesmärgi, et kõik korteriomanikud kütaksid oma kortereid võrdselt. Kui kostja leiab, et hagejad saavad läbi hoone konstruktsioonide sellises kostja arvestatud määras teenust või kui see on arvestatud keskkütte kaudsete kuludena, siis peab selline kostja otsus olema läbipaistev ja selge, et korteriühistu liikmetel oleks võimalik tuvastada, et kantud kulud on vajalikud ja proportsioonis teiste korteriühistu liikmete kuludega. Pooled ei vaidle, et kostja ei võta arvesse igat individuaalset juhtumit eraldi elektrienergia majapidamise tarbeks kulutamise kohta, samas on üldteada, et erinevad majapidamised kulutavad elektrienrgiat erinevalt, siis kohus leiab, et kostja toodud metoodika alusel tehtud arvestused ei ole piisavalt põhjendatud, et nendesse usaldusväärselt suhtuda (t.l. 88-90, 123, 161). Kindlasti ei saa nõustuda, et ehitise püsimiseks vajaliku soojuse tagamise ja soojuse kaudsete kulude eest tasuksid vaid need korteriühistu liikmed, keda korteriühistu otsus otseselt puudutab ja, et teiste korteriühistu liikmete suhtes möönab korteriühistu teistsuguste õiguskaitsevahendite kasutamise võimalikkust juhul kui see peaks vajalikuks osutuma. Kohus rõhutab, et korteriühistu liikmed peavad järgima omavahelistes suhetes ka tsiviilseadustiku üldosaseaduses §-s 32 sätestatud hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Lähtudes eeltoodust, kohus leiab, et korteriühistu Kaevur 07.05.2009.a. üldkoosoleku otsuse punkt 2, millega kehtestati kütteperioodil tarbitud soojuse eest tasu arvestuse metoodika vaid eluruumi omanikele, ei vasta seadusele ja tuleb seetõttu tühistada. Kohus ei hinda tõendina ajaleheväljavõtet reklaami kohta (t.l. 135), et samaväärse elektrienergia ühikuga võib toota viis korda suurema koguse soojusühikuid, sest sel tõendil ei ole asja lahendamisel tähtsust, kuna tegemist on reklaamiga ja vaidlust ei ole, et kostjapoolse metoodika aluseks võib võtta arvestuse, et üks elektrienergia ühik võrdub ühe soojusenergia ühikuga. Kohus ei hinda tõendina ka hagejate avaldust 19.11.2009.a. kostjale (t.l. 159), sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust, pooled ei vaidle, et nad kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud ei ole. Menetluskulude jaotus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi täies ulatuses siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus selgitab, et lähtuvalt TsMS § 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

2-09-38391

Kohtunik

Iris Kangur-Gontšarov

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.