Asjaõigus › Omandiasjad

1(3)

Tsiviilasi nr: 2-09-28009 Kohtuistungil 31.08.2010 selgitas hageja, et elamualune maa kinnistati 2002 aasta lõpus. Kokkuleppe kujutas endast kasutuskorra kokkulepet. Kostja on kokkulepet rikkunud, sest on ruumide 2 ja 3 valduse hagejalt võtnud 11.06.2006. Hagi ei ole aegunud, sest kostja on lepingut rikkunud pahatahtlikult. Kostja seisukohad Kostja oma 08.11.2009 vastuses hagi ei tunnista. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Lepingu p 10 kohaselt võib leppetrahvi nõude esitada üksnes kostja leping p 7 sätestatud kohustuste rikkumise korral. Nimetatud punkti eesmärk oli tagada kostja tehtavaid investeeringuid hoone remondiks. Ruumide kasutamise võimalust leppetrahv ei taganud. Hoone kaasomanikud sõlmisid 15.12.2003 uue kokkuleppe, millega läksid ruumid 2 ja 3 kostja kasutusse. Käesolevaks ajaks on hageja oma korteri võõrandanud. Alates 04.12.2008 kuuluvad vaidlusalused ruumid kostja reaalosa hulka. Kostja 29.07.2010 seisukoha kohaselt oli pooltevahelise lepingu eesmärk sõlmida eelkokkuleppeid pööninguruumide korteritega liitmiseks ja selle vormistamiseks notaris. Kohtuistungil 31.08.2010 selgitas kostja, et hagi on aegunud. Kostja remontis oma rahaga maja katuse ja soovis vastutasuks pööningupindade omandit. Kostja sai ruumid oma omandisse 2008 aastal, kostja müüs oma korteri 2006 aastal.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja ja kostja, olles elamu XXXTallinnas kaasomanikeks, sõlmisid 02.06.2001 katusekorrusel asuvate ruumide suhtes lepingu. 11.06.2006 omandas kostja kohtutäituri abiga lepingus nr 2 ja 3 märgitud ruumide valduse. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi 100 000 krooni. Esmalt kontrollib kohus, kas kokkulepe on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 kuni ehitisealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni /---/ võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, /---/ võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Vastavalt AÕS § 119 lg 1 tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Vastavalt VÕS § 33 lg 2 kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Vastavalt TsÜS § 83 lg 1 tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seega pidi ka 2001 aastal leping, mis oli suunatud vallasasjast elamu osa üleandmisele või sellele vastav eelleping olema sõlmitud notariaalses vormis. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Vastavalt VÕS § 29 lg 4 kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Vastavalt VÕS § 29 lg 5 lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. 2(3)

Tsiviilasi nr: 2-09-28009 Leping p 4 kohaselt TV annab temale kuuluva ruumi nr 2 TTi omandisse ja lepingupooled on nõus, et TT projekteerib ja ehitab käesolevas punktis nimetatud pinna temale kuuluva elamispinna juurdeehitisena. Lepingu p 5 kohaselt lepingupooled on nõus, et käesoleva ajal üldkasutatav ruum nr 3 läheb TTi omandisse ja TT projekteerib ja ehitab käesolevas punktis nimetatud pinna temale kuuluva elamispinna juurdeehitisena. Kostja seletuse kohaselt soovis ta saavutada olukorda, kus ta remondib oma rahaga elamu katuse ja saab vastutasuks lepingus näidatud pööninguruumid. Seletuse kohaselt oli eesmärk liita tulevikus pööninguruumid korterite reaalosadega. Kohus leiab, et lepingus sõlmimise asjaolud ja lepingu sõnastus ei jäta kahtlust selles, et leping oli suunatud kaasomandi osast osade eraldamisele tulevikus ja nende osade liitmisele korterite reaalosadega. Mitte miski ei viita sellele, et tegemist oleks olnud üksnes kasutuskorraga. Seega pidi leping vastavalt ülalviidatud sätetele olema sõlmitud notariaalses vormis ning kuivõrd seda vormi ei järgitud, on leping tühine. Tühise lepingu alusel hagejal leppetrahvi nõuet tekkida ei saa, mistõttu tuleb jätta hagi rahuldamata. Kohus märgib, et isegi juhul, kui leping ei oleks tühine, ei tuleneks sellest leppetrahvi tasumise kohustust p-de 4 ja 5 rikkumise eest. Leppetrahv on selgesõnaliselt sätestatud üksnes p 7 rikkumise eest. Kohus märgib, et isegi juhul, kui hagejal oleks lepingu alusel nõue, oleks see aegunud TsÜS § 146 lg 1 kohaselt, mis sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Vastavalt TsMS § 362 lg 1 hagi esitamise ajaks on hagi kohtusse jõudmise aeg. Hageja esitatud hagi jõuduis kohtusse 15.06.2009. Väidetav kohustuse rikkumine leidis aset 11.06.2006, seega oli hagi esitamise viimane kuupäev 11.06.2009. Hageja esitas hagi 4 päeva hiljem ja seega oleks hagi aegunud. Ühestki hageja viidatud asjaolust ei saa järeldada, et kostja oleks väidetava rikkumise toime pannud pahatahtlikult. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

3(3)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.