Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Menetlusosalised ja nende esindajad
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Maie Seppo 03.08.2011.a., Kentmanni tn 13, Tallinn 2-11-7247 ÕS`a hagi VH`i vastu valduse vabastamise nõudes Hageja: ÕS (isikukood XXX, elukoht XXX Hageja esindaja Agne K Kostja: VH (isikukood XXX, elukoht XXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
30.06.2011
Tsiviilasja hind
7800 eurot
Resolutsioon
Hagi rahuldada 1.VH vabastada XXX 2.Valduse vabastamata jätmise korral tõsta VH välja aadressil XXX täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Menetluskulud jätta VH kanda
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule
päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Harju Maakohtu 23.augusti 2010.a. otsusega tsiviilasjas nr 2-04-1492 tuvastati, et hageja ÕS on teostanud 19.08.2004 ostueesõiguse korterile XXX, üldpinnaga 28,7 m2 ning selle juurde kuuluva XXX suuruse mõttelise osaga nimetatud elamust nr 33. Sama kohtuotsusega kohustati Valdur Vahtrast kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, so sõlmima ÕS notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja selle vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks. Seega VV oli kohustus teha korteriomandiõiguse üleandmiseks ÕS vajalikud tahteavaldused ning vastavaid tahteavaldusi asendab jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-041492. 14.12.2010 Tallinna notar Kaata Kartau koostatud notariakti nr XXX avalduses palus ÕS 31. detsembriks 2010 temale üle anda XXX otsese valduse, kõik korterile juurdepääsu võimaldavad võtmed ning korteri päraldiseks olevad dokumendid. Samas palus ÕS avalduse kinnitatud ärakirjad notariaalkorras saata VV ning VH. Kuni käesoleva ajani ei ole VH nimetatud korteri valdust vabastanud. Hageja palub kohustada kostjat, VH , vabastama XXX valdus. Korteri valduse mittevabastamise
korral tõsta VH välja aadressil XXX täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja ja kostja vahel on sõlmitud äramuutva tingimusega tähtajaline üürileping XXX korteri kasutamiseks, vastav tingimus ei ole saabunud ning kostja on üürilepingust tulenevalt õigustatud vaidlusalust korterit kasutama. Kostja on kõnealuses korteris elanud alates 2000.aastast üürnikuna, kuid sooviga korter lõpuks omandada. 06.08.2004.a. sõlmiti V.V ja kostja vahel korteri notariaalne müügileping, mille p 2.1 kohaselt on korteri ostuhinnaks 35 000 krooni. Lisaks avaldasid müüja ja ostja lepingu p-s 3.3, et alates lepingu eseme valduse üleandmisest ostjale on ostja paigaldanud lepingu esemele uued aknad, välisukse, katuse äärelaudise, remontinud katust ning kuivkäimlat, millised kulutused ei sisaldu müügihinnas. Selgelt rikkudes oma varasemat vastupidist lubadust, esitas hageja 19.08.2004.a. notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Käesolevaks hetkeks on hageja ostueesõiguse teostamise fakt tuvastatud ka Harju Maakohtu 23.08.2010. jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-041492. Ühtlasi kohustati nimetatud otsusega V.V täitma müügilepingut ning sõlmima hagejaga notariaalselt tõestatud vormis asjaõigusliku kokkuleppe korteri ja sellele vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks. Tulenevalt hageja poolsest ostueesõiguse teostamisest on varasemad käsutustehingud tühised, mistõttu ei ole kostja kunagi korteri omanikuks saanud. Seega ei ole V.V ja kostja vahelises 27.05.2000.a. kirjalikus kokkuleppes nimetatud tingimus saabunud. Järelikult kehtib üürileping jätkuvalt. Kostja kinnitab, et kumbki pool ei ole üürilepingut üles öelnud, samuti ei ole üürilepingut kokkuleppel lõpetatud. Pärast üürilepingu sõlmimist ja kostjale korteri valduse üleandmist on üürilepingu omanik vahetunud ning korteri omanikuks on saanud hageja. Nimetatu ei mõjuta üürilepingu kehtivust. Kostja on nõus vaidlusaluse korteri vabastama (ehk lõpetama üürilepingu kokkuleppel) tingimusel, et hageja kompenseerib kostjale korteri parandamiseks tehtud kulutused. Kohtuotsuse põhjendused AÕS § 68 lg1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Harju Maakohtu 23.augusti 2010 aasta kohtuotsusega tsiviilasjas nr. 2-04-1492 on kohus tuvastanud, et hageja ÕS on teostanud 19.08.2004.a. ostueesõiguse korterile XXX , üldpinnaga 28,7 m2 ning selle juurde kuuluva 287/1542 suuruse mõttelise osaga nimetatud elamust nr. 33. Sama kohtuotsusega on kohus kohustanud kostjat Valdur Vahtrast kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, so sõlmima hagejaga Õilme Sepaga notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja sellele vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks. Harju Maakohtu 23.augusti 2010.a. otsus jõustus 03.12.2010 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega. Ehitusregistri andmete kohaselt on ÕS XXX omanik. Kostja väidab, et kasutab eluruumi XXX üürilepingu alusel. Üürilepingut kostja kohtule esitanud ei ole. Kostja on esitanud üürilepinguna kohtule VV ja VH vahel 27.05.2000 sõlmitud eel- ja käsirahalepingu, mille kohaselt pidi ostja õiguse eest kastutada korterit tasuma müüjale 30 000 krooni ning peale korteri ostu-müügilepingu ametlikku vormistamist täiendavalt 5000 krooni.
VÕS § 271 annab üürilepingu mõiste. Üürilepingu kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) Kohus leiab, et kostja poolt esitatud VV ja VH vahel 27.05.2000.aastal sõlmitud lepingut ei saa käsitleda üürilepinguna kuna sellel lepingul puuduvad üürilepingu tunnused. Kostja ei ole ka ise varasemas kohtuprotsessis käsitlenud kohtule esitatud lepingut üürilepinguna. Nii on kostja tsiviilasjas 2-0541492 esitanud vastuhagi Õilme Sepa vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks ja alusetu rikastumise alusel saadu väljamõistmiseks. Kostja on oma vastuhagis tuginenud VV ja VH vahel 06.08.2004 sõlmitud korteri ostumüügilepingule ja VV ja VH vahel 27.05.2000 sõlmitud eel- ja käsirahalepingule, mille kohaselt pidi ostja õiguse eest kasutada korterit tasuma müüjale 30 000 krooni ning peale korteri ostu-müügilepingu ametlikku vormistamist täiendavalt 5000 krooni. Muid tingimusi leping ei sisalda Asja menetlemise ajal on kohus tuvastanud, et kostja ja korteri endise omaniku V.V vahel ei olnud sõlmitud üürilepingut, mistõttu kostjal puudub seaduslik alus korterit kasutamiseks. Kostja kirjalike väidete kohaselt on ta teinud korteris kulutusi ja soovib nende kulutuste hüvitamist hageja poolt. Kostja ei ole esitanud käesolevas tsiviilasjas nõuet hageja vastu. Jõustunud Harju Maakohtu 23.augusti 2010 kohtulahendis tsiviilasjas nr 2-04-1492 on kohus selgitanud, et kostjal võib olla käsundita asjaajamisest tulenev kohustuste hüvitamise nõue Vahtrase vastu, mitte hageja vastu. Kostjal on õigus nõuda üksnes nende kulutuste hüvitamist, mis on tehtud enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist 19.08.2004, sest siis pidi kostja teada saama korteri käsutustehingu tühisusest ja kohustusest tühise tehingu alusel saadu tagastada. Hilisemate kulutuste hüvitamine on VÕS § 1035 lg 2 alusel välistatud. Kuivõrd kostja kasutab hagejale kuuluvat omandit ilma seadusliku aluseta, tuleb see tema ebaseaduslikust valdusest AÕS § 68 lg 1 ja lg 2 ning § 80 alusel välja nõuda. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, kannab kõik mõlema poole kohtukulud ja kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud kostja. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Maie Seppo kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.