Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Tsiviilasi nr Tsiviilasi 2-11-7247

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud Harju Maakohtu menetluses oli hageja Õ S hagi kostja V H vastu valduse vabastamise nõudes. Hageja palus kohtul kohustada kostjat XXXXX XXXX,XXXX XX, XXX XX XXXX (edaspidi korter) valdust vabastama. Korteri valduse mittevabastamise korral palus hageja tõsta V H seaduses sätestatud alustel korterist välja. Hagiavalduse kohaselt tuvastati Harju Maakohtu 23.08.2010 otsusega tsiviilasjas nr 2-04-1492, et hageja on 19.08.2004 teostanud oma ostueesõigust korterile ning kohustati V Vst, kostja õiguseelnejat, kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut, s.o sõlmima Õ S notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslik kokkulepe korteri ja selle vastava mõttelise osa elamust omandiõiguse üleandmiseks. Kuni käesoleva ajani ei ole V H nimetatud korteri valdust vabastanud. Kostja vaidles hagile vastu ning selgitas kohtule, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud äramuutva tingimusega tähtajaline üürileping korteri kasutamiseks, vastav tingimus ei ole saabunud ning kostja on üürilepingust tulenevalt õigustatud vaidlusalust korterit kasutama. Kostja on kõnealuses korteris elanud üürnikuna alates 2000. aastast sooviga korter lõpuks omandada. Kostja ja V V vahel sõlmiti 06.08.2004 korteri notariaalne müügileping. Kostja leiab, et tulenevalt hageja poolsest ostueesõiguse teostamisest on varasemad käsutustehingud tühised, mistõttu ei ole kostja kunagi korteri omanikuks saanud. Seega ei ole V V ja kostja vahelises 27.05.2000 sõlmitud kirjalikus kokkuleppes nimetatud tingimus selle kohta, et kuni korteri omandiõiguse üleandmiseni kehtib kostja ja V V vahel äramuutva tingimusega üürileping, saabunud. Järelikult kehtib üürileping jätkuvalt. Kostja kinnitab, et kumbki pool ei ole üürilepingut üles öelnud, samuti ei ole üürilepingut kokkuleppel lõpetatud. Pärast üürilepingu sõlmimist ja kostjale korteri valduse üleandmist on üürilepingu omanik vahetunud ning korteri omanikuks on saanud hageja. Nimetatu ei mõjuta üürilepingu kehtivust. Kostja on nõus vaidlusaluse korteri vabastama ehk lõpetama üürilepingu kokkuleppel tingimusel, et hageja kompenseerib kostjale korteri parandamiseks tehtud kulutused. Maakohtu otsus Harju Maakohus, juhindudes AÕS § 68 lg 1; AÕS § 80 ja VÕS § 271, rahuldas hagi ja jättis mõlema poole kohtukulud kostja kanda. Tsiviilasjas nr 2-04-1492 on kohus tuvastanud, et hageja Õ S on 19.08.2004 teostanud oma ostueesõigust korterile. Sama kohtuotsusega on kohus kohustanud V V kohtuotsuse alusel täitma müügilepingut. Ehitusregistri andmete kohaselt on Õ S korteriomanik. Kostja väidab, et kasutab korterit üürilepingu alusel. Üürilepingut kostja kohtule esitanud ei ole. Kostja on esitanud üürilepinguna kohtule V V ja V H vahel 27.05.2000 sõlmitud eel- ja käsirahalepingu, mille kohaselt pidi ostja, õiguse eest kasutada korterit, tasuma müüjale 30 000 krooni ning peale korteri ostu-müügilepingu ametlikku vormistamist täiendavalt 5000 krooni. Kohus leiab, et kostja poolt esitatud eel- ja käsirahalepingut ei saa käsitleda üürilepinguna, kuna sellel puuduvad üürilepingu tunnused ning kostja ei ole ka ise varasemas kohtuprotsessis käsitlenud kohtule esitatud lepingut üürilepinguna. Nii on kostja tsiviilasjas 2-04-1492 esitanud vastuhagi Õ S vastu ostueesõiguse teostamise õigusest loobumise tuvastamiseks ja alusetu rikastumise alusel saadu väljamõistmiseks. Peale selle, asja menetlemise ajal on kohus tuvastanud, et kostja ja korteri endise omaniku V V vahel ei olnud sõlmitud üürilepingut, mistõttu puudub kostjal seaduslik alus korteri kasutamiseks.

Tsiviilasi nr Tsiviilasi 2-11-7247

Kostja kirjalike väidete kohaselt on ta teinud korteris kulutusi ja soovib nende kulutuste hüvitamist hageja poolt. Kostja ei ole esitanud käesolevas tsiviilasjas nõuet hageja vastu. Jõustunud Harju Maakohtu 23.08.2010 kohtulahendis tsiviilasjas nr 2-04-1492 on kohus selgitanud, et kostjal võib olla käsundita asjaajamisest tulenev kohustuste hüvitamise nõue Vse, mitte hageja vastu. Kostjal on õigus nõuda üksnes nende kulutuste hüvitamist, mis on tehtud enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist 19.08.2004, sest siis pidi kostja teada saama korteri käsutustehingu tühisusest ja kohustusest tühise tehingu alusel saadu tagastada. Hilisemate kulutuste hüvitamine on VÕS § 1035 lg 2 alusel välistatud. Kokkuvõttes leidis kohus, et kuivõrd kostja kasutab hagejale kuuluvat omandit ilma seadusliku aluseta, tuleb see tema ebaseaduslikust valdusest AÕS § 68 lg 1 ja lg 2 ning § 80 alusel välja nõuda. Apellatsioonkaebus Kostja vaidlustas Harju Maakohtu 03.08.2011 otsuse täies ulatuses ning palus selle tühistamist. Kohus ei põhjenda, miks ta leiab, et V V ja V H vahel 27.05.2000 sõlmitud leping on eel- ja käsirahaleping. Kohus ei ole 27.05.2000 lepingut hinnanud igakülgselt, objektiivselt ja täielikult. Juhul, kui kohus oleks lepingut tõlgendanud vastavalt seadusele ja hinnanud seda koosmõjus teiste tõenditega, oleks kohus pidanud tuvastama, et kostja ja korteri omanik sõlmisid äramuutva tingimusega üürilepingu, kostjale ei ole käesoleva ajani omandit üle antud, seega äramuutev tingimus ei ole saabunud ning üürileping kehtib. Kohus on aga jätnud tähelepanuta, et lepingudokumendi pealkiri on „Leping“, mitte aga „eel- ja käsirahaleping“ ning lepingu esimeses lõigus annab korteri senine omanik V V V H õiguse kasutada V V kuuluvat korterit ning V H maksab V V 30 000 krooni. Järgmises lõigus on lepingupooled kokku leppinud, et korteri kasutamine kostja poolt ei mõjuta korteri omandiõigust. Ka see lepingupunkt viitab selgelt poolte tahtele võimaldada kostjal kasutada korterit niikaua, kuni korteri suhtes ei sõlmita kostjaga nõuetekohast müügilepingut ja kuni kostjale ei ole omandit üle antud. Sellele järgnev lepingupunkt sisaldab broneerimiskokkulepet, mille kohaselt ei ole V V õigust vaidlusalust korterit kolmandatele isikutele müüa ega rentida. Viimane sisuline lepingupunkt kujutab endast kokkulepet 5 000 krooni tasumiseks pärast korteri omandi üleandmist kostjale; vorminõude järgimata jätmise tõttu on kokkulepe antud osas tühine. Kohus on jätnud põhjendamata, kuidas saab olla asjakohane teises kohtuvaidluses, mille esemeks ei olnud kostja õigus vaidlusalust korterit kasutada, vaid milles lahendati ostueesõiguse teostamisega seonduvat, kostja poolt avaldatu. Viidatud kohtumenetluses puudus kostjal mistahes vajadus üleüldse kvalifitseerida vaidlusaluse lepinguga reguleeritud õigussuhet, kuivõrd nimetatud õigussuhe ei olnud kunagi vaidluse objektiks. Viitega senisele kohtumenetlusele on kohus tuvastanud, et kostja tugines lepingule „mille kohaselt pidi ostja õiguse eest kasutada korterit tasuma müüjale 30 000 krooni.“ See, mida „õigus kasutada korterit“ endast kujutas, on kohtu poolt täielikult hindamata. Kohus on jätnud tuvastamata ka selle, millisel alusel kostja alates 2000.aastast vaidlusalust korterit valdas, kas kostja valdus oli seaduslik või ebaseaduslik. Kohtuotsuses toodud selgitused selle kohta, et kostja ei saa hageja vastu olla kulutuste hüvitamise nõuet, kuivõrd tsiviilasjas nr 2-04-1492 tuvastas kohus, et kostjal võib olla

Tsiviilasi nr Tsiviilasi 2-11-7247

käsundita asjaajamisest tulenev nõue V V vastu, on asjakohatud ning väljuvad käesoleva vaidluse raamidest – kostja ei ole esitanud hageja vastu kulutuste hüvitamise nõuet. Lisaks menetlusõiguse ulatuslikule rikkumisele on kohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel. Kohus on tuginenud AÕS § 68 lg 1 ja 2 ning § 80 sätestatule, kuid kohus on sisuliselt jätnud tuvastamata selle, kas AÕS § 80 kohaldamise eeldus – omaniku asja valdamine ilma õigusliku aluseta – on täidetud. Kohus on ühtlasi jätnud kohaldamata AÕS § 34 lg 2. Vastustaja seisukoht Hageja Õ S vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta esitatud apellatsioonkaebus rahuldamata ning Harju Maakohtu 03.08.2011 otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta, jättes otsuse resolutsiooni muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 21). Vaidlust ei olnud poolte vahel järgmistes vaidluse lahendamise seisukohalt olulistes asjaoludes: - Õ.S ja V.Vse olid XXXXXX XXXX, XXXXX XXXX elamu nr XX kaasomanikud; - 27.05.2000 sõlmisid V.V ja V.H lihtkirjaliku lepingu, mille alusel V.V andis V.H õiguse kasutada oma korterit Kuusalu vallas, Kuusalu külas, majas 33-4; V.H maksis V.V 30 000 kr ja peale korteri müügi ametlikku vormistamist pidi maksma veel 5000 kr ja saama korteri omanikuks; - 06.08.2004 sõlmisid V.V ja V.H vaidlusaluse korteri notariaalse müügilepingu, müügihinnaks oli 35 000 kr; - 19.08.2004 avaldas Õ.S notariaalse avaldusega, et soovib teostada AÕSRakS § 131 lg 1 alusel ostueesõigust 06.08.2004 müügilepinguga müüdud eseme suhtes; - 03.12.2010 jõustus Harju Maakohtu otsus pooltevahelises vaidluses ostueesõiguse teostamise üle; - Hageja on hagiavalduse esitamise seisuga ehitusregistri andmete kohaselt XXXX XXXX, XXXX XXXX elamus nr XX krt nr X omanik; - Kostja on korterit parendanud. Pooltevaheline vaidlus taandub küsimusele, kas kostja kasutab korterit õiguslikul alusel. Vaidlus on poolte vahel selles, milline õiguslik hinnang anda V.H ja V.V vahel 27.05.2000 sõlmitud lihtkirjalikule lepingule. Vaidlusaluse lihtkirjaliku lepingu kohaselt maksis V.H tunnistajate juuresolekul V.V 30 000 kr, viimane kohustus korterit mitte müüma kuni korteriomandi müügi ametliku vormistamiseni ja andis korteri valduse kostjale üle. Pooled leppisid kokku, et ülejäänud ostusumma 5 000 kr tasutakse peale korteri müügi ametlikku vormistamist ja siis saab V.H korteri omanikuks. Vaidlusalusest lepingust nähtub, et poolte tahe oli suunatud omavaheliste õigussuhete reguleerimisele kuni kaasomandi osa notariaalse võõrandamislepingu sõlmimiseni, kusjuures lepingu eseme valdus anti ostjale üle juba enne seaduses nõutavas vormis ostu-müügi lepingu sõlmimist. Vastavat õigussuhet reguleeris 27.05.2000 kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (edaspidi TsK) § 242 lg 1, mille kohaselt kohustus ostu-müügi lepingu järgi müüja vara ostjale üle andma ostja omandisse, ostja aga kohustus vara vastu võtma ja maksma selle eest

Tsiviilasi nr Tsiviilasi 2-11-7247

kindlaksmääratud summa. Ringkonnakohtu hinnangul on poolte tahe lepingus suunatud ostumüügilepingu alusel tekkiva valduse üleandmise kohustuse täitmisele. TsK kehtivuse ajal puudusid eellepingut reguleerivad sätted ja vorminõuete rikkumisega sõlmitud eellepingutele kohaldati vastavaid lepinguid reguleerivaid sätteid. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing tuli sõlmida notariaalses vormis (AÕSRakS § 13 lg 6). Tehingu notariaalse vorminõude järgimata jätmine tõi kaasa tehingu tühisuse (tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lg 3). Sõltumata tehingu tühisusest vorminõude täitmata jätmise tõttu ei olnud 27.05.2000 aasta leping sunnatud üürilepingu sõlmimisele. Tehingu tingimused korrati üle V.Vse ja V.Hi vahel 06.04.2004 sõlmitud notariaalses lepingus, mille p 2.1 kohaselt müüdi vaidlusalune korter hinnaga 35 000 kr, summa on müüjale täielikult tasutud enne lepingu sõlmimist ja selle saamist müüja kinnitas lepingule allakirjutamisega. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 06.08.2004 ja sellega andis V.Vs vaidlusaluse korteri kui vallasasja omandi kostjale üle lepingu notariaalse tõestamise hetkest (lepingu punkt 3.1). Hagejal oli asjaõigusliku toimega ostueesõigus (vallasasja kaasomaniku ostueesõigus). Eseme käsutamine V.Vse poolt, mille suhtes kehtis seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, oli tühine, kuna käsutustehing tehti pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustas või piiras ostueesõiguse teostamist (VÕS § 244 lg 6 I lause). Seega kuni ostueesõiguse teostamiseni hageja poolt 19.08.2004 kasutas kostja korterit õiguslikul alusel. Põhjendatud ei ole apellandi käsitlus, et tegemist oli tingimusliku üürilepinguga ja poolte tahe oli suunatud asja omandamise õigust sisaldava üürilepingu sõlmimisele. Lepingust ei ilmne poolte tahe luua eraldi kasutussuhet vaidlusaluse korteri osas. Tegemist ei ole üürilepinguga, kuna poolte vahel puudub kokkuleppe üüri maksmises või üüritasu kokkulepitud ostuhinna sisse arvestamiseks (elamuseadus § 28). Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud ka kostja vastuväited, mis puudutavad üürilepingu tingimuslikkust, ülesütlemist või lõpetamist ja ringkonnakohus neile hinnangut ei anna. Maakohus jõudis lõppjärelduses õigele seisukohale, et kostja ei kasuta alates ostueesõiguse teostamisest hageja poolt vaidlusalust korterit õiguslikul alusel, esineb AÕS § 80 kohaldamise eeldus ja hagejal on kostja vastu vindikatsiooninõue AÕS § 80 lg 1 alusel. Apellatsioonkaebuses (p 2.9) on apellant kinnitanud, et ta ei ole hageja vastu esitanud kulutuste hüvitamise nõuet ja heidab maakohtule ette vastavate nõuete olemasolu või puudumise tuvastamist. Tulenevalt asjaolust, et apellant on vaidlustanud maakohtu täies ulatuses, märgib ringkonnakohus vastuseks apellatsioonkaebusele järgmist. Oma vastuses hagile on kostja käsitlenud korteri parandamiseks tehtud kulutuste nõuet kui vastastikkuse täitmise nõuet (VÕS § 110 lg 1). Seega pidi maakohus hindama sellise nõude olemasolu või puudumist ja võis ise seejuures õigussuhet kvalifitseerida. Kulutuste suuruseks on kostja hinnanud 200 000 kr ja nende tõendamiseks esitanud kaks ekspertarvamust, millest viimane on tehtud 2006 aastal. Nimetatust saab järeldada, et kostja tugines ajavahemikul 2000-2006 tehtud kulutustele. Põhimõtteliselt saaks kostjal selliste kulutuste hüvitamise nõue tekkida mitmel erineval alusel. Kostja võib valdajana nõuda kuni hageja poolt ostueesõiguse teostamiseni (ehk kuni omavolilise valduse tekkimiseni) tema poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamist AÕS § 88 lg 1 alusel. Kuna hüvitamist saab selle normi alusel nõuda asja omanikult ja asja omanik oli kuni 2010 aastani V.Vs, ei ole Õ.S nimetatud hüvitisnõude osas võlasuhte kohustatud pooleks. Teiseks saaks kostja nõuda muude kulutuste hüvitamist VÕS § 1042 alusel. Alusetu rikastumise ja käsundita asjaajamise õigussuhtest tuleneva nõude osas on aga olemas poolte vahel jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas 2-04-1492 ja V.Hi vastav nõue hageja vastu on jäetud

Tsiviilasi nr Tsiviilasi 2-11-7247

rahuldamata. VÕS § 286 lg-d 1 ja 2 asjas kohaldamisele kuuluda ei saa, kuna asjas ei leidnud tõendamist, et kostja ja V.V vahel oleks sõlmitud üürileping. Seega puudub kostjal hageja vastu vastastikkusest lepingust tulenev täitmise nõue ja kostja ei saa keelduda vaidlusaluse korteri väljaandmisest VÕS § 110 lg 1 alusel. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jääb muutmata maakohtu määratud menetluskulude jaotus. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad poolte ringkonnakohtus kantud menetluskulud apellandi kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.