2-09-66225/8 - Asjaõigus - Piiratud asjaõiguse asjad - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid osaühing HI ja LG17.09.2009 kinnistu võlaõigusliku ja asjaõigusliku müügilepingu Tallinna notari GS juures (edaspidi müügileping), mille esemeks oli Harjumaal, Maardu linnas, XXX asuv kinnistu registrinumbriga XXX (edaspidi kinnistu). Lepingu kohaselt LGOÜ müüs ja hageja ostis Harjumaal, Maardu linnas, XXX asuva kinnistu. 17.11.2009 on Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud kinnistamisavaldus nr XXX, seoses notari Gunnar S tõestatud tehinguga nr 9027/2009. Kinnistusraamatu IV jaost nähtub, et kinnistu on koormatud kostja kasuks esimesel, teisel ja kolmandal järjekohal asuvate hüpoteekidega. Esimesel järjekohal on hüpoteek summas kakskümmend miljonit krooni, intressimääraga viisteist (15%) protsenti aastas ja kõrvalnõuetega üks miljon krooni, kinnistu igakordse omaniku allumisega kohesele sundtäitmisele aktsiaselts Eesti Ühispank kasuks. Teisel järjekohal on hüpoteek aktsiaseltsi Eesti Ühispank kasuks hüpoteegisummaga kümme miljonit krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Kolmandal järjekohal on hüpoteek aktsiaseltsi Eesti Ühispank kasuks hüpoteegisummaga kümme miljonit krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Nimetatud hüpoteegid (edaspidi hüpoteegid) on seatud selliselt, et need tagavad kostja kõiki võlaõiguslikest lepingutest tulevaid nõudeid LGOÜ vastu. Kinnistu omandamise käigus nõudis hageja LGOÜ-lt põhjalikku informatsiooni kõigi kostja võimalike võlaõiguslikest lepingutest tulenevate nõuete kohta LGOÜ vastu. Uurimise tulemusena selgus, et kostjal puuduvad nõuded LGOÜ vastu, mis oleks tagatud kinnistule seatud hüpoteekidega. LGOÜ ja kostja vahel olid sõlmitud järgmised laenulepingud: 1) 9.06.1997 sõlmitud arvelduskrediidileping XXXesialgses limiidis 4 000 000 krooni; 2) 7.07.1999 sõlmitud laenuleping nr XXX esialgses summas 300 000 Ameerika Ühendriikide dollarit; 3) 25.08.2004 sõlmitud arvelduslaenuleping nr XXX esialgses limiidis 2 000 000 eurot; 4) 19.11.2007 sõlmitud laenuleping nr XXX esialgses summas 14 000 000 krooni. Kõik nimetatud lepingute alusel tekkinud kohustused on LGOÜ poolt kostjale kohaselt tasutud. Kostjal ei ole LGOÜ vastu mingeid nõudeid, mis oleks tagatud kinnistule seatud hüpoteekidega. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lõikest 1, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele. Kostja ja LGOÜ vahel oli sõlmitud laenulepinguid, millest tulenenud kostja nõuded LGOÜ vastu olid tagatud hüpoteekidega. Hageja leiab, et kõik kostja nõuded LGOÜ vastu on tänaseks täies mahus rahuldatud. Kostjal puuduvad mistahes nõuded LGOÜ vastu, mille rahuldamist saaks nõuda hüpoteekidega koormatud kinnistu arvel. Kostjal puuduvad mistahes nõuded ka OÜ HI vastu, mis oleks hüpoteekidega tagatud või mida saaks hüpoteekidega koormatud kinnistu arvel rahuldada. Tulenevalt asjaolust, et hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud, on hagejal, kinnisasja omanikuna, õigus nõuda kinnistule seatud hüpoteekide kandmist enda nimele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lõike 5 kohaselt asendab tahteavaldust juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse vastavasisulist tahteavaldust andma. AÕS § 349 lõikest 1 tulenevalt nõuab hageja hüpoteekide kandmist enda, kui kinnisasja omaniku nimele ja kostja on kohustatud vastavasisulise tahteavalduse tegema. Kostja vastuväited

3.Kostja vaidles hagile täies ulatuses vastu ning palus see jätta rahuldamata. Hageja põhiline väide, et hüpoteekidega tagatud nõudeid ei eksisteeri, ei vasta tõele. Kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue, mis on tagatud hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteekidega. 17.04.2006.a. sõlmisid OÜ DCja AS SEB Pank laenulepingu nr XXX (edaspidi laenuleping), mille alusel andis kostja OÜ-le DC laenu summas 85,000,000.- krooni. Laenulepingu tagamiseks sõlmiti 17.04.2006 OÜ L (hilisem LGOÜ) (edaspidi garantiiandja) ja kostja vahel garantiileping nr XXX, mille alusel kohustus garantiiandja garanteerima tagasivõtmatult ja kostja esimesel nõudmisel laenulepingu tulenevate kohustuste täitmist kostjale summas 85,000,000.(kaheksakümmend viis miljonit) krooni. Laenuleping on ülesütlemisega vastuvaidlematult 22.09.2009 lõppenud. Kostja nõue garantiiandja vastu on täies ulatuses sissenõutavaks muutunud. Kostja on garantiiandjale korduvalt saatnud garantiilepingu alusel garantiisumma tasumise nõudeid kuid garantiiandja ei ole tänase päevani kostja nõudeid rahuldanud. Seetõttu pöördus kostja 10.12.2009.a. avaldusega kohtutäituri poole täitemenetluse algatamiseks. Täitemenetluse algatamise õigus tuleneb sõlmitud hüpoteegilepingutest. Hageja on jätnud kohtule esitamata 12.09.2002.a. sõlmitud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu. Asjas olulisi hüpoteegilepinguid on kokku neli:1) Esimese järjekoha hüpoteegi summas 20,000,000.krooni seadmise leping. Tallinna notar Sirje V ’i 10.04.2000.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (registri nr. 1934), mille punkt 5.1. kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded (nii põhi- kui kõrvalnõuded) AS I ja/või OÜ IL vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja/või AS I ja/või OÜ I L vahel sõlmitud või tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. Punkti 5.2. kohaselt on hüpoteegiga tagatud ka nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, sundtäitmise kulud, kindlustushüvitis, hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmisest ja omanikule tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ja kinnistusametile. 2) Esimese järjekoha hüpoteegiga summas 20,000,000.- krooni tagatud nõuete muutmise leping: Tallinna notar Gunnar S ’e 12.09.2002.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (registri nr. XXX), mille punkt 2.1.1 kohaselt lepiti kokku muuta hüpoteegiga tagatud nõudeid nii, et tagatud on kõik nõuded AS I vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja AS I vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; kõik nõuded I L OÜ vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja I L OÜ vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; ja kõik nõuded OÜ L (praegune LGOÜ ehk garantiiandja) vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja garantiiandja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. 3) Teise järjekoha hüpoteegi summas 10,000,000.- krooni seadmise leping: Tallinna notar Gunnar S ’e 25.11.2003.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (registri nr. 9883), mille punkt 2.2. kohaselt lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded AS LG vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja AS LG vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; kõik nõuded garantiiandja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja garantiiandja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; ja kõik nõuded OÜ I L vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja OÜ I L vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. 4) Kolmanda järjekoha hüpoteegi summas 20,000,000.- krooni seadmise leping Tallinna notar Gunnar S ’e 18.05.2007.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (registri nr. 3228), mille punkt 3.2. kohaselt lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded garantiiandja vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja garantiiandja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest; ja kõik nõuded OÜ LM vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja OÜ LM vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest. Seega on kostja nõuded garantiiandja vastu tagatud esimese järjekoha hüpoteegiga summas 20,000,000.- krooni, teise järjekoha hüpoteegiga summas 10,000,000.- krooni ja kolmanda järjekoha hüpoteegiga summas 20,000,000.- krooni. Kostja kogunõue garantiiandja vastu on 85,000,000.- krooni. Eeltoodust tulenevalt on kostjal õigus nõuda kinnistule seatud hüpoteekide

2-09-66225 realiseerimist täitemenetluses ning hageja väited selle kohta, et hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud, ei vasta tõele. Kostja ei nõustu ka muude hagiavalduses toodud väidetega. Hüpoteegipidajal on AÕS § 352 lg 1 järgi õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta. Ka AÕS § 325 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel ning sama põhimõte tuleneb pandiõiguse kohta üldiselt ka AÕS § 276 lg-st 1. Täitemenetluse seaduse (TMS) § 52 lg 1 järgi on kinnisasjale sissenõude pööramise viisiks täitemenetluses kinnisasja müük. Kostja nõue garantiiandja vastu on hüpoteegiga tagatud nõue, mida ei ole rahuldatud. Seega oli kostjal õigus pöörduda nõude rahuldamiseks kohtutäituri poole vara müümiseks täitemenetluses. Tulenevalt TMS § 2 lg 1 p-st 19 on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Riigikohus on oma 05.11.2008.a. lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08 märkinud, et hüpoteek ei eelda asjaõigusena AÕS § 325 lg 4 järgi tagatava nõude olemasolu, st see on tagatava nõude suhtes mitteaktsessoorne. Hageja poolt väljendatud seisukoht, mille kohaselt hageja küsis garantiiandjalt tagatavate nõuete kohta ning millele garantiiandja väidetavalt vastas, et nõudeid ei eksisteeri, ei ole tõsiseltvõetav väide. Hageja väide, et temapoolse uurimise tulemusena selgus, et kostjal puuduvad nõuded LGOÜ vastu, mis oleksid tagatud kinnistule seatud hüpoteekidega, ei ole millegagi tõendatud. Isegi juhul, kui hageja esitaks tõendi selle kohta, et on vastava päringu teinud, ei omaks see käesolevas asjas mitte mingit sisulist tähendust, kuivõrd hageja omandas kinnistu koos seda koormavate hüpoteekidega. Kui hageja oleks tahtnud veenduda selles, et hüpoteekidega ei ole tagatud mingeid nõudeid, siis oleks ta pidanud laskma enne kinnistu omandamist hüpoteegid kustutada. Kostja hinnangul on aga kinnistu võõrandamise ainus motiiv olnud vältida avalikkuse informeerimist sellest, et garantiiandja vastu on alustatud täitemenetlus. Kinnistu on hagejale võõrandatud vahetult enne täitemenetluse algatamist ning garantiiandja oli teadlik kostja soovist kinnistut täitemenetluses realiseerima asuda. Kostja ei olegi kunagi hagejale väitnud, et soovib kinnistut täitemenetluses realiseerida laenulepingustest tulenevate nõuete katteks. Kostja soovib kinnistut realiseerida garantiilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks. Hageja esitatud tõendid laenulepingute kohta ei ole seetõttu asjassepuutuvad. Garantiiandja teadmatus kostja nõudest garantiilepingu alusel ei ole usutav kuivõrd laenusaaja omanik ehk ainuosanik ongi garantiiandja ise. Juba garantiilepingu sõlmimisel arvestati olemasolevate tagatistega, milleks oli ka kinnistu ja sellele seatud hüpoteegid. Kostja ei olekski aktsepteerinud garantiiandja garantiid kui sellel ei oleks olnud tagatisi. Garantii andmine on tavapärase majandustegevuse osa ning tagatiskokkulepete sõnastamisel on kinnistule seatud hüpoteegilepingutes sellega arvestatud, et pooled soovivad anda just selliseid tagatisi (kõik hüpoteegipidaja nõuded) ja just sellises mahus. Hageja seisukohad kostja vastusele

2-09-66225 kokkuleppeid sõlmitakse. Lepingute tõlgendamist reguleerib võla-õigusseaduse (VÕS) § 29, mille kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Samuti sätestab VÕS § 29 lg 4, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Täiendavalt lisab sama paragrahvi lõige 5 loetelu asjaoludest, mida tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvesse võtta. Kostja väide, et Maardu linnas XXXasuvat kinnistut registrinumbriga XXX koormavad esimese, teise ja kolmanda järjekoha hüpoteegid tagavad kostja nõuet OÜ LG vastu, mis tuleneb kostja ja OÜ LG vahel sõlmitud garantiilepingust nr XXX, mille alusel kohustus viimane garanteerima kostja nõuet OÜ DC vastu, on väär. Pooltevahelistes kokkulepetes on järjekindlalt lähtutud põhimõttest, et iga kohustuse tagamiseks seatud tagatised määratakse üheselt kas kohustuse võtmise lepingus või tagatise seadmise lepingus. Kostja ja OÜ DC vahel sõlmitud laenulepingu tagamiseks antud garantii tagamiseks seadsid pooled küll hüpoteegi, kuid seda hüpoteeki ei seatud XXXasuvale kinnistule. Nii on garantiilepingus 17.09.2008 nr XXX osaühing LM ja kostja vahel punktis 4.3 on selgelt määratletud, et kostja ja OÜ DC vahel sõlmitud laenulepingu tagamiseks antud garantiid tagavad kostja kasuks seatud hüpoteegid kinnistule asukohaga XXX, Pärnu. Täiendavalt tõendab seda ka kostja ja VL vahel toiminud e-kirjavahetus.. Selles on selgelt märgitud millised tagatisvarad tagavad milliseid kohustusi. Kostja on viidatud e-kirjas selgitanud poolte kokkulepet tagatisvara osas järgmiselt: 1., 2., ja 3. järjekoha hüpoteegid XXX vabastatakse panga poolt koheselt peale TMT G, BCja LS lühiajaliste laenude tagastamist. Samuti on pank selgitanud, et „Pämu kinnistu hüpoteeki, 18m, esialgu ei vabastata kuna pank soovib seda hoida L M ja TMT G poolt DCOÜle antavate garantiide tagatisvarana". Seega on kostja täpsustanud poolte kokkulepet garantiide ja nende tagatiseks seatud hüpoteekide kohta. Kostja on seega kinnitanud, et XXXasuvat kinnistut registrinumbriga XXX koormavad esimese, teise ia kolmanda järjekoha hüpoteegid ei taga OÜ DCkohustuste tagamiseks antud garantiist tulenevaid nõudeid. Garantiist tulenevaid nõudeid tagavad üksnes Pärnus Papiniidu tänaval asuvale kinnistule seatud hüpoteegid. Kuna kostja ja L kontserni ettevõtted on väga konkreetselt määratlenud garantiide ja tagatisvarade seose, on alusetu ja arusaamatu kostja väide, mille kohaselt on hüpoteekide realiseerimise aluseks garantiist tulenev nõue. Pooled on kokku leppinud, et XXXasuvale hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegid ei taga kohustust, mille alusel on kostja alustanud täitemenetlust. Kostja ja L kontserni kuuluvate ettevõtete (antud juhul kostja ja OÜ LM ja kostja ja OÜ L G) ühine tahe on kogu nende koostööperioodi vältel olnud võimalikult täpselt määratleda erinevad kohustused ja neid tagav vara. Puudub mistahes alus eeldada, et OÜ DC kohustuste tagamiseks võetud garantiide puhul on olukord teine. Vaadeldes garantiilepingus 17.09.2008 nr XXX toodud pooltevahelise kokkuleppe selgitusi, mis aitavad nende ühist tahet tõlgendada, tuleb järeldada, et XXX asuvale hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegid ei taga kohustust, mille alusel on kostja alustanud täitemenetlust ning kostja sellekohased väited on alusetud. Seega tuleb asuda seisukohale, et kostjal puuduv sissenõutavaks muutunud nõue, mis annaks kostjale õiguse hageja omandis olevale kinnistule seatud hüpoteekide realiseerimiseks.

2-09-66225 hüpoteegilepingu (I kd tl 111-113) p 2.2. kohaselt on tagatud kõik kostja kui hüpoteegipidaja nõuded omaniku (AS I) vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; kõik nõuded OÜ L vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja OÜ L vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; kõik nõuded OÜ I L vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja OÜ I L vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest; 18.05.2007 hüpoteegilepingu (I kd tl 114-120) p 3.2. kohaselt on tagatud kõik kostja kui hüpoteegipidaja nõuded omaniku (LGOÜ) vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest; kõik nõuded OÜ LM vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja OÜ LM vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest. Äriregistri andmetel on OÜ L ühendanud endaga AS LG(endise ärinimega AS I) ja OÜ LM on ühendanud endaga LGOÜ (endine OÜ L ). Seega tagavad kõik neli ülalnimetatud hüpoteegilepingut kostja kui hüpoteegipidaja nõudeid hageja (praegu OÜ L Metall) vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja/või muudatustest. Hageja leiab, et kuna ülalnimetatud hüpoteegilepingutega tagatavad nõuded on määratletud hüpopteegipidaja ja hageja vahel „sõlmitud ja tulevikus sõlmitavate võlaõiguslike lepingutena“, siis on hüpoteegilepingute vastavad sätted heade kommete vastasuse motiivil tühised. Riigikohus on lahendis 3-2-1-104-08 ( p12) märkinud, et hüpoteek ei eelda asjaõigusena AÕS § 325 lg 4 järgi tagatava nõude olemasolu, st see on tagatava nõude suhtes mitteaktsessoorne. Siiski on hüpoteegi mitteaktsessoorsus oluliselt piiratud hüpoteegi realiseerimisel. Nimelt annab hüpoteek AÕS § 325 lg 1 järgi hüpoteegipidajale õiguse rahuldada panditud kinnisasja arvel hüpoteegiga tagatud nõue. Ka võib hüpoteegipidaja nõuda AÕS § 352 lg 1 järgi hüpoteegi alusel sundtäitmist üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta... Seega ei anna hüpoteek asjaõigusena hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist. Seda saab ta nõuda üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Alates 1. juulist 2003 peab see kokkulepe olema AÕS § 346 lg 2 järgi notariaalselt tõestatud. Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks, tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega. Nimetatud lahendi p-s 19 on Riigikohus märkinud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut...Võimalus, et tagatud tulevaste nõuetena käsitletakse ka võimalikke tulevikus loovutatavaid nõudeid, peab olema tagatiskokkuleppes selgelt kokku lepitud. Ainuüksi see ei välista aga tagatiskokkuleppe või loovutamise võimalikku vastuolu heade kommetega Hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest AÕS § 349 lg 1 järgi võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui hüpoteegiga on tagatud mh tulevased nõuded ning rahuldatud on pandiga tagatud olemasolevad nõuded ning tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese osa. Riigikohtu lahendi 3-2-1-140-07 p-s 30 on leitud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest

2-09-66225 tehingu tegemise eesmärgil. Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Riigikohtu lahendi 3-2-1-41-04 punktis 21 on märgitud, et omanik võib AÕS § 349 lg 1 nõude esitada ka siis, kui nõuet ei ole tekkinud ja pooled ei ole juba hüpoteegi seadmisel kokku leppinud konkreetses või vähemalt piisavalt määratletavas nõudes, mida hüpoteek peaks tagama. Kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei ole tekkinud, on tegemist sisuliselt alusetu rikastumise situatsiooniga, millest tulenevat nõuet hüpoteegi kustutamiseks reguleerib AÕS § 349 lg 1. Kohus asub eeltoodud Riigikohtu lahenditest lähtuvalt seisukohale, et käesoleval juhtumil ei ole tegemist kaasusega, kus kostja vaidleks hageja nõudele vastu ainuüksi sel põhjusel, et kostjal hageja vastu hetkel sissenõutavad nõuded puuduksid ja oma vastuväidetes ta tugineks ainult enda võimalikele tulevikus tekkivatele nõuetele hageja vastu. Kostja vastuväidetest lähtuvalt on käesolevas asjas tegemist kaasusega, kus kostjal kui hüpoteegipidajal on hageja vastu sissenõutav võlaõiguslik nõue, mis tuleneb hageja poolt OÜ D ja kostja vahel 17.04.20006 sõlmitud laenulepingule summas 85 000 000 (I kd lk 156-164) antud garantiist, mille kohta hageja ja kostja sõlmisid 17.04.2006 garantiilepingu nr XXX (tl 169-173). Garantiist tulenevaid kohustusi hageja ei ole vaidlustanud. Kohus osutab tähelepanu asjaolule, et eelnimetatud garantiileping on sõlmitud varem kui kostja ja LGOÜ vahel sõlmitud viimane hüpoteegi seadmise leping 18.05.2007, mille tagatiskokkuleppe (p 3.2) kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik nõuded omaniku (LGOÜ) ja OÜ LM(praegu kostja) vastu, mis tulenevad nende ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Kuivõrd hageja võttis 17.04.2006 võlaõigusliku garantiilepinguga (VÕS § 155) kohustuse täita kostjale kolmanda isiku OÜ D kohustused tulenevalt viimase poolt kostjaga 17.04.2006 sõlmitud laenulepingust ja 18.05.2007 sõlmisid kostja ja hageja hüpoteegilepingus tagatiskokkuleppe, et sellega on tagatud kostja nõuded hageja vastu sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, oli kohtu hinnangul nimetatud tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal hüpoteegiga tagatav nõue juba sõlmitud võlaõigusliku lepinguga piisavalt määratletud, mistõttu asjaolul, et tagatiskokkuleppes on tagatavate nõuetena lisaks määratud ka tulevikus sõlmitavad võlaõiguslikud lepingud, ei ole käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Kohus ei nõustu seisukohaga, et ainuüksi selline tagatiskokkuleppe formulatsioon muudaks tagatiskokkuleppe heade kommete vastasuse motiivil tühiseks, sest see oleks vastuolus hüpoteegi mitteaktsessoorsuse põhimõttega. Tulenevalt Riigikohtu seisukohast tuleb tehingu heade kommete vastasuse hindamisel arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Kohus nõustub kostjaga, et hageja on sõlminud tagatiskokkulepped kostjaga oma tavapärase majandustegevuse raames ja pidi arvestama sellega, et kinnistut koormavad hüpoteegid tagavad tema kõiki kostjaga sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid. Eeltoodust tulenevalt kohus ei nõustu ka hageja seisukohaga, et kuivõrd hageja ja kostja vahel 17.09.2008 sõlmitud garantiilepingus (2 kd lk 7-9) on määratud, milliste konkreetsete hüpoteekidega on tagatud garantiiandja kohustuste täitmine (antud juhul XXX Pärnu), siis tuleks seda arvesse võtta ka varasema, 17.04.2006 sõlmitud garantiilepingu tõlgendamisel, ja seda selliselt, et varasemast garantiilepingust tulenevaid nõudeid ei saaks kuidagi seostada XXX kinnistu suhtes sõlmitud tagatiskokkulepetega. Kohus märgib, et mõlema garantiilepingu sõlmimist eraldab teineteisest 2 a 5 k pikkune ajaperiood ja on ilmne, et selle aja jooksul võivad ka pooltevaheliste võlaõiguslike kokkulepete sõlmimise põhimõtted muutuda ja hiljem tarvitusele võetud põhimõtted ei saa omada tähendust varasemate kokkulepete tõlgendamisel. Mis puudutab VL ja kostja töötaja e-kirjavahetust 2008 seonduvalt L kontserni kuuluvate ettevõtte kohustustega ja tagatistega (2 kd tl 10-11), siis kohus nõustub ka siin kostja