Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Ingrid Hallas, sekretär Terje Üürike
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.aprillil 2010.a. Pärnu Rüütli tänava kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-4898
Tsiviilasi
E. T. hagi A. A. vastu asjaõiguslepingu sõlmimise ja kinnisasja omandi ülekandmiseks tahteavalduse tegemisele kohustamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja E. T. ik.kood xxxxxxxxx elukoht xxxxxxxxxxxx Hageja esindaja riigi õigusabi korras advokaat Peep Rajavere Andres Rüütli AB Karja 20 Haapsalu 90503 epost:[email protected] Kostja A. A. ik.kood xxxxxxxxx, aadress xxxxxxxx e-post: xxxxxxxx Kolmas isik kostja poolel J. A. ik.kood xxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx e-post: xxxxxxx
Kohtuistungi toimumise aeg
20.aprillil 2010.a. Hagihind 28 560 krooni
Resolutsioon : Juhindudes AÕS § 73 lg 2, VÕS § 108 lg 1, § 208 lg 1, § 244 lg 1, TsMS § 434, 435,436, kohus otsustas: Rahuldada hagi. Kohustada A. A-d ik.kood xxxxxxxxx sõlmima E. T-ga ik.kood xxxxxxxxx asjaõigusleping ja tegema tahteavalduse endale kuuluva mõttelise osa 184/601 kaasomandist, korteriomandist, asukohaga xxxxxxxxx registriosa nr. xxxxxxxx, mis koosneb 601/3903 kinnisasja mõttelisest osast ja reaalosast korterile nr.3 eluruumide pindalaga 60,1 m2 E. T. ik.kood xxxxxxxxxx omandisse andmise kohta. Kohtukulud Juhindudes TsMS § 162 lg 1 jätta kostja A. A. kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule.
kättetoimetamisele järgnevast päevast esitada
1 (2)
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud A. A. ja J. A. vahel sõlmiti 02.juunil 2005.a. müügileping, mille kohaselt kostja müüs talle kuuluva mõttelise osa kaasomandist xxxxxxxxxx hinnaga 28 560 krooni, mida tõendab hagile lisatud kokkulepe hüpoeegi kustutamiseks, korteriomandi mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping. Hageja E. T. oli lepingu sõlmimise ajal ja on praegu korteriomandi kaasomanik ja talle kuulub 417/601 mõttelist osa kaasomandist, mida tõendab hagile lisatud kinnistusraamatu väljatrükk. Vastavalt AÕS § 73 lg 3 on hagejal kinnistu müümisel müüdava osa ostueesõigus. Kolmas isik J. A. ei olnud korteri kaasomanik. Vastavalt VÕS § 244 lg 4 toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kuna esialgne kohustustehing oli 02.06.2005.a. sõlmitud notariaalses vormis, tegi E. T. 21.septembril 2009.a. kostja A. A-le ja ostja J. A-le avalduse ostueesõiguse teostamiseks notariaalses vormis. Vastavalt VÕS § 244 lg 1 on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Kostja hoiab kõrvale asjaõiguslepingu sõlmimisest, hageja on ostuhinna deponeerinud notari ametikontole. Vastavalt VÕS § 250 võib ostueesõiguse teostamise avalduse esitada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Ostueesõiguse teostamine esitati müüjale enam kui neli aastat pärast kohustuslepingu sõlmimist, sest hagejale ei olnud enne 31.augustit 2009.a. ei müüja ega esialgse ostja poolt esitatud teadet müügilepingu sõlmimise ja müügilepingu tingimuste kohta, samuti ei olnud hagejale esitatud müügilepingu ärakirja.Seega VÕS § 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise 2-kuine tähtaeg hakkas kulgema alles 31.augustist 2009.a. kui Pärnu Maakohtu kinnistusosakond väljastas E. T. nõustajale müügilepingu ärakirja. Kolmas isik J. A. on küll alates 2009. aasta kevadest esitlenud end E. T-le kaasomanikuna ja on teostanud kaasomandi suhtes omaniku õigusi, kuid ta ei ole hagejale selgitanud oma kaasomandi omandamise tingimusi. Suuliselt on J. A. selgitanud, et omand on temal tekkinud kohtuotsuse alusel. Omandit ei antud J. A-le üle kohtuotsuse alusel, vaid müügilepingu alusel. Seega eksitas J. A. oma selgitustega hagejat. Ostueesõiguslase teavitamine e-kirjaga 08.juunil 2009 ei vasta VÕS § 249 nõuetele, sest selles ei sisaldu andmeid tehingu tingimuste kohta. Hageja on viidanud Riigikohtu lahendile nr. 3-2-1-61-08 , kus p-s 12 on riigikohus selgitanud teavitamiskohustuse ulatust ja tähtaega. Ostueesõiguse teostamise avaldus saadeti avalduse tõestanud notari E. N. poolt tähitud kirjaga A. A. elukoha aadressil xxxxxxxxx ja elektrooniliselt ostja J. A. e-posti aadressil. Müüja A. A. hoidus pahatahtlikult kõrvale avalduse vastuvõtmisest ning tähtkiri tagastati notarile hoiutähtaja möödumisel. Samas on hagejale postiljoni ütlustest teada, et kostja/müüja tegelikult ikkagi elab xxxxxxxxxx linnas. Esialgne ostja J. A. sai avalduse kätte ja helistas vastusena nii notarile kui E. T. esindajale. Hagejale teadaolevalt on kostja A. A. ja J. A. vennad ning nende omavahelist suhtlemist ja teavitamist ostueesõiguse teostamisel tuleb seetõttu eeldada. Et teavitada müüjat ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisest, käis 2009. aasta oktoobris hageja poolt volitatuna kostjale ostueesõiguse teostamise avaldust kahel korral kätte toimetamas pr. E. N., kellelt avaldust vastu ei võetud. Ühel korral oli kuulda kuidas korteris liiguti aga avama ei tuldud ja teisel korral avas ukse naisterahvas, kes ennast ei tutvustanud, riidles ega võtnud kirja vastu.
2 (2)
Kuna hagejale oli selgunud, et müüja A. A. hoiab pahatahtlikult kõrvale ostueesõiguse avalduse vastuvõtmisest hagejalt avaldas viimane vastava kuulutuse 28. oktoobril 2009 ajalehes Pärnu Postimees. Lihtkirja ostueesõiguse teostamise avaldusega koos E. T. teatega ja 28.oktoobri 2009 Pärnu Postimehe numbriga andis adressaadile 29.oktoobril 2009 .a üle postiljon M. A. - kirja võttis vastu isik, kes tutvustas end A. A. õena ja lubas kirja kostjale õhtul üle anda. Kuna müüja A. A. hoidub kõrvale kuritahtlikult VÕS § 208 lg 1 kohustuse täitmisestkäsutustehingu sõlmimisest ja ostueesõiguslasele omandi üleandmisest, on E. T. sunnitud pöörduma kohtu poole ja taotlema VÕS § 101 lg 1p 1 õiguskaitsevahendi kohaldamistkohustada kostjat VÕS § 208 lg 1 kohustust täitma- sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks ja tegema selleks vajaliku tahteavalduse. Kostja vastus Kohus saatis hagi koos vastuse nõudega kostjale aadressil xxxxxxxxx, kust post tagastas 03.02.2010 märkusega, et kostja ei ela sel aadressil. Kohus saatis materjalid uuesti kordnikuga, kuid viimase märkuse kohaselt keelduti temalt 08.02.2010 kirja vastu võtmast meeskodaniku poolt. 02.03.2010 esitas kolmas isik kohtule kostja e-posti aadressi, kuhu kohus saatis materjalid koos kohtukutsega 23.03.2010.a.30.03.2010 on kostja vastanud, et sai posti kätte. 08.04.2010 saabus kohtule kostja kirjalik vastus, kus kostja teatab, et viibib Saksamaal, ei soovi majanduslikel põhjustel kohtuistungile tulla ja soovib asja läbivaatamist kirjalikus menetluses. Kostja ei ole hagile sisulisi vastuväiteid esitanud. Kolmas isik kostja poolel Jaanus Artma kirjalik vastus Kirjalikus vastuses kohtule 02.03.2010 ei pea kolmas isik hageja nõuet õigeks põhjusel, et kinnistusraamatu sissekande kuupäeva 29.07.2005 ja hageja ostusoovi avalduse tegemise kuupäeva 21.09.2009 jääb põhjendamatult pikk aeg. Kolmanda isku väitel on tema kaasomandi küsimust arutanud hagejaga, mida tõendavad vastusele lisatud tõendid kirjade, e-posti väljatrükiga, telefonikõnede eristuste väljatrükiga jne. Kohtu seisukoht Kohus, tutvunud hagiavalduse ja lisatud kirjalike tõenditega, kuulanud ära tunnistajate ütlused, leidis, et hagi on põhjendatud, leidnud tõendamist ja kuulub esitatud kujul rahuldamisele. Kostja ei ole hagile vastuväiteid esitanud. Kolmanda isku vastuväidete kohaselt on ta end hagejale kui korteri kaasomanikku korduvalt tutvustanud. Müügilepingust teavitamisel VÕS § 250 kohaselt hakkab kulgema ostueesõiguse teostamise kahekuune tähtaeg. Kinnisasjade korral on ostueesõiguse teostamiseks aega kaks kuud arvates ostueesõigust omava isiku teavitamisest müügilepingust. VÕS § 294 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi 2. lõike järgi peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudel esitama talle lepingu, kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-61-08 märkinud , et „võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab selle tõendamiskoormise täitmise raskemaks asjaolu, et VÕS § 249 lg 1 kohaselt on oluline see, et ostueesõiguslane saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest tingimustest teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte. Seega peab müüja suutma
3 (2)
suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle tingimustest. Nende asjaolude tõendamine ei pruugi olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase kirjalikku teavitamist.VÕS § 249 lg 2 annab ostueesõigust teostavale isikule täiendava võimaluse nõuda lepingu esitamist. Kokkuvõttes hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg suulise teavitamise korral VÕS §-des 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab teada müügilepingu olulistest tingimustest kas omal algatusel või mõne kolmanda isku vahendusel hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest.“ Kinnistusosakonna andmetel on hageja müügilepingust teada saanud 31.08.2009 (lisatud vastav tõend Pärnu Maakohtu kinnistusosakonnast kohtu päringu vastusena). Seega sai hageja müügilepingu olulistest tingimustest teada alles peale kinnistusosakonnast müügilepingu saamist 31.08.2009 ja alles sellest ajast hakkab kulgema 2 kuune ostueesõiguse kasutamisest teatamise tähtaeg. Kostja A. A. ei ole hagejat müügilepingu sõlmimisest teavitanud. Kolmas isik kostja poolel, ostja J. A. poolt esitatud tõendid ei kinnita, et hagejat on teavitatud müügilepingu olemasolust ja selle olulistest tingimustest. Kolmanda isiku poolt enda tutvustamine hageja kaasomanikuna ei ole käsitletav VÕS § 249 lg 1 mõistes kaasomaniku nõuetekohase teavitamisena müügilepingu olulistest tingimustest. Kinnistusraamatu registriosa väljatrükk ei sisalda andmeid müügilepingu kohta peale uue omaniku nime ja isikukoodi. Tunnistajate M. A. ja E. N. ütluste kohaselt toimetasid nad ostueesõiguse teostamise avalduse kätte kostja abikaasa aadressil, kus selle võttis vastu tunnistaja M. A. ütluste kohaselt tumedapäine naisterahvas. Kostja ja kolmas isik kostja poolel ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et nad oleks teavitanud seaduses toodud korras hagejat kaasomandis oleva korteriomandi müügi ja müügilepingu tingimuste kohta. Muude asjaolude osas puudub menetlusosaliste vahel vaidlus. Tõendatud on järgmised hagi rahuldamiseks vajalikud asjaolud: -Hageja on xxxxxxxxx korteriomandi kaasomanik ( kinnistusraamatu väljatrükk tl 14). -31.08.2009 sai hageja teada, et teine kaasomanik A. A. on võõrandanud 02.06.2005 temale kuulunud kaasomandi osa J. A. (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna poolt registreeritud andmed hageja pöördumise kohta tl.104-106). - 21.09.2009 on hageja teinud Haapsalu notari E. N. juures ostueesõiguse teostamise avalduse ( tl.16-18). - Hageja on ostueesõiguse teostamise avalduse toimetanud kätte kostjale, mida tõendavad (tl 19 teade 28.10.2009 Pärnu Postimehes, tunnistajate M. A. ja E. N. ütlused kohtuistungil tl.97,98). Kolmandale isikule J. A-le on teatanud hageja ostueesõiguse teostamise soovist epostiga Haapsalu notar E. N. ( tl.4). VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis.VÕS § 244 lg 3 kohaselt asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu.VÕS § 244 lg 4 kohaselt ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.VÕS § 244 lg 5 käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele.
4 (2)
Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja ahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Ingrid Hallas Kohtunik
5 (2)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.