Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 28.12.2007 asjaõiguslepingu alusel on 17.01.2008 kinnistusraamatusse kantud hüpoteek summas 17 500 000 krooni Celander Ehitus OÜ kasuks. Hüpoteegikande kohaselt on kinnistu igakordne omanik kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi seadmisega võlgniku omandis olevale kinnisasjale saavutas Celander Ehitus OÜ olukorra, kus võlgniku pankrotimenetluses rahuldatakse kinnisasja müümisel kostja nõue PankrS § 153 lg 1 p 1 alusel enne teisi tähtaegselt esitatud tunnustatud nõudeid, millega saavutas eelisseisundi võrreldes teiste võlgniku võlausaldajatega. Celander Ehitus OÜ on võlgniku pankrotimenetluses esitanud nõude summas 25 468 804,37 krooni, millest esimese järgu nõudena palub tunnustada 17 500 000 krooni ja teise järgu nõudena 7 968 804,37 krooni. Vaidlusalune tehing kahjustab võlausaldajate huve ning kuulub PankrS § 118 lg 1 kohaselt kehtetuks tunnistamisele, sest Celander Ehitus OÜ teadis või pidi teadma tehingu tegemisel, et sellega kahjustatakse teiste võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 1 p 2 sätestab, et kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 2 täpsustab, et kui tehing, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. AÕS § 641 näeb ette, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega oli hüpoteegi seadmiseks vajalik lisaks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimisele, mis toimus 28.12.2007, ka kande tegemine kinnistusraamatusse, mis leidis aset 17.01.2008. Seega toimus võlgniku poolt tagatise andmine kande tegemisest kinnistusraamatusse kuue kuu jooksul enne võlgniku pankrotimenetluse algatamist 04.07.2008. PankrS § 114 lg 1 p 2 näeb ette, et kohus tunnistab kehtetuks tagatise andmise, kui tagatis anti kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja tagatis seati juba tekkinud kohustuse tagamiseks, kui võlgnik ei olnud kohustuse tekkimisel sellise tagatise andmiseks kohustatud, samuti kui võlgnik oli tagatise andmise ajal maksejõuetu ja tagatise saaja teadis või pidi võlgniku maksejõuetusest teadma. Võlgnik ei olnud kohustatud sõlmima Celander Ehitus OÜ-ga asjaõiguslepingut hüpoteegi seadmiseks, mis tagaks Celander Ehitus OÜ nõudeid. Pelgalt asjaolu, et võlgnikul oli tekkinud kostja ees võlgnevus, ei sea võlgnikule kohustust sõlmida tehinguid, millega koormataks vara Celander Ehitus OÜ kasuks ja teiste võlausaldajate kahjuks. Võlgnikul puudus hüpoteegi seadmise ajal sisuliselt majandustegevus. Võlgniku äriplaaniks oli püstitada kinnistule Rannamõisa tee 3 Tallinnas spordiklubi hoone ning alustada spordiklubi tegevust. Spordiklubi hoone ehitajaks oli vastavalt poolte vahel sõlmitud töövõtulepingule Celander Ehitus OÜ. Tuginedes pankrotimenetluses kindlakstehtud andmetele oli juhatuse esialgne plaan avada spordiklubi suvel 2007. Ehituse venimise tõttu see ei õnnestunud ning spordiklubi avati ametlikult l0.12.2007. Päev pärast spordiklubi avamist suleti vannide kompleks yasuragi, sest vannid ei pidanud vett. Maja avati täielikult funktsioneerivana uuesti alles 07.01.2008. Celander Ehitus OÜ-le kui ehituse peatöövõtjale pidid eelkirjeldatud asjaolud, s.h see, et võlgnikul puudub spordiklubi avamise edasilükkumise tõttu igasugune tulu ning seega ka maksevõime hästi teada olema. Majandustegevuse puudumise ja suurte püsikulude tõttu ei suutnud võlgnik tasuda ka Celander Ehitus OÜ poolt esitatud arveid. Hageja ja kostja vahel 30.11.2007 sõlmitud

töövõtulepingu lisast nr 5 tuleneb, et lisa sõlmimise seisuga oli hageja võlgnevus kostja ees üle 21,5 miljoni krooni. Pooled on nimetatud lisas kokku leppinud maksegraafikus, mille kohaselt peaks võlgnik kogu summa tasuma 6 kuu jooksul ning esimese makse suurus on üle 5 miljoni krooni ja see kuulub tasumisele hiljemalt l0.12.2007. Maksegraafikust kinnipidamise tagamiseks lepiti kokku hüpoteegi seadmises hageja kinnistule. Hageja on seisukohal, et 30.11.2007 seisuga pidi kostjale olema selge, et hageja ei suuda endale maksegraafikuga võetud kohustusi täita ning on maksejõuetu. Kostja pidi teadma, et spordiklubi ei ole veel avatud, mistõttu hagejal puuduvad igasugused tulud ja spordiklubi avamiseni tekivad hagejal veel üksnes täiendavad kulud vajaliku inventari soetamise, töötasude maksmise, reklaamija PR-kulude jmt näol. Seetõttu oli ilmselge, et ehitaja poolt nõutavat 5 miljonit krooni ei suuda hageja spordiklubi avamise päevaks tasuda. Samuti oli selleks ajaks selge langustrend majanduses ning eriti kinnisvaraturul. Seetõttu pidi kostja teadma, et hageja kinnisvara väärtus pigem väheneb kui suureneb. Kuivõrd pooled leppisid kokku II järjekoha hüpoteegi seadmises, siis teadis kostja, et võlgniku varale on juba seatud I järjekoha hüpoteek, mistõttu oli selge, et võlgniku vara on panditud suures ulatuses ning suure tõenäosusega vara realiseerimise korral hüpoteegiga tagamata nõudeid omavad võlausaldajad oma nõudeid rahuldatud ei saaks. Vaatamata sellele teadmisele, ei esitanud Celander Ehitus OÜ kohtule pankrotiavaldust võlgniku pankrotimenetluse algatamiseks ja võlgniku pankroti väljakuulutamiseks, vaid asus tegema tehinguid enda huvides ja teiste võlgniku võlausaldajate kahjuks. Celander Ehitus OÜ tegi võlgnikuga teadlikult tehingu teiste võlausaldajate huvide kahjustamiseks. Kuna vaidlusalune tehing (hüpoteegi seadmine) toimus vähem kui kuus kuud enne võlgniku pankrotimenetluse algatamist, võlgnik ei olnud kohustatud tagatise andmiseks, võlgnik oli tagatise andmise ajaks maksejõuetu ja Celander Ehitus OÜ oli teadlik võlgniku maksejõuetusest, tuleb PankrS § 110 lg 1 p 2, § 110 lg 2 ja § 114 lg 1 p 2 tulenevalt tunnistada kehtetuks 28.12.2007 sõlmitud hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping ning parandada kinnistusraamatu kanded. Kuna vaidlusaluse tehingu tühistamisel tuleb muuta kinnistusraamatusse kantud andmeid, tuleb käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega ühtlasi asendada vajalik Celander Ehitus OÜ kui puudutatud isiku nõusolek kinnistamisavalduse (hüpoteegi kustutamise avalduse) tegemiseks. Kostja vastuväited Celander Ehitus OÜ vaidleb hagile täies ulatuses vastu. PankrS § 114 lg 1 p 2 näeb ette, et kohus tunnistab kehtetuks tagatise andmise, kui tagatis anti kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja tagatis seati juba tekkinud kohustuse tagamiseks, kui võlgnik ei olnud kohustuse tekkimisel sellise tagatise andmiseks kohustatud, samuti kui võlgnik oli tagatise andmise ajal maksejõuetu ja tagatise saaja teadis või pidi võlgniku maksejõuetusest teadma. PankrS § 114 lg 1 p 2 rakendumise eelduseks on nimetatud sättes olevate asjaolude üheaegne esinemine. Hageja hinnangul ei esine käesoleval juhul ühtki loetletud eeldustest, mistõttu ei saa tagatise andmist PankrS § 114 lg 1 p 2 alusel tühistada. Esimese eelduse kohaselt peab tagatis olema antud vähem kui 6 kuud enne pankrotimenetluse algust. Haabersti Perespordikeskuse AS pankrotimenetlus algatati 04.07.2008. Hageja ja kostja sõlmisid hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu 28.12.2007 ehk 6 kuud ja 6 päeva enne pankrotimenetluse algust ning hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 17.01.2008 ehk 5 kuud ja 17 päeva enne pankrotimenetluse algust. Kostja on seisukohal, et oluline on tagatise andmise aluseks oleva tehingu tegemise hetk, mitte kinnistusraamatu kande tegemine. PankrS § 109 lg-s 1 on toodud tagasivõitmise mõiste, mille

kohaselt tunnistab kohus tagasivõitmisel käesoleva seaduse §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. Seega tähendab tagasivõitmine PankrS § 109 kohaselt võlgniku tehingu kehtetuks tunnistamist, mh §-s 114 toodud alustel. Viidatud sätteid kogumis tõlgendades on ilmselge, et PankrS §-s 114 on “tagatise andmise” all seadusandja mõistnud võlgniku poolt tehtud tehingut, mitte tagatise kinnistusraamatusse kandmist. Lähtudes PankrS § 109 lg 2 ning § 114 lg 1 p 2 koosmõjust on kostja veendunud, et tagatis on käesoleval juhul antud rohkem kui kuus kuud enne pankrotimenetluse algust, mistõttu ei ole täidetud PankrS § 114 lg 1 p-s 2 rakendumise esimene eeldus. Poolte vahel oli sõlmitud töövõtuleping, mille kohaselt kohustus kostja hagejale ehitama spordihoone ning hageja kohustus maksma selle eest tasu. Nimetatud lepingule kohaldub võlaõigusseaduses töövõtulepingu kohta sätestatu. VÕS § 654 lg 2 kohaselt võib ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Seega oli kostjal, kui töövõtjal õigus lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale. Kostja hinnangul oli hagejal seadusest tulenev kohustus seada kostja nõudmisel oma kinnistule hüpoteek, mistõttu ei ole täidetud PankrS § 114 lg 1 p-s 2 rakendumise teine eeldus. Poolte vahel on 30.11.2007 sõlmitud töövõtulepingu lisa nr 5, mille kohaselt oli hagejal võlgnevus kostja ees 21,5 miljonit krooni. Nimetatud lisaga leppisid pooled kokku mh. maksegraafiku võlgnevuse tasumiseks. Hageja hinnangul pidi kostja hiljemalt 30.11.2007 teadma, et võlgnik on maksejõuetu. Kostja hageja sellise seisukohaga ei nõustu. Maksekorraldusest nr 285 ilmneb, et hageja on kostjale veel 14.01.2008 tasunud töövõtulepingu alusel 5 052 355 krooni. Nimetatud tõendi valguses on väärad hageja väited nagu oleks hageja olnud maksejõuetu juba 30.11.2007. Kostja hinnangul tõendab esitatud maksekorraldus üheselt, et hageja ei olnud tagatise andmise hetkel maksejõuetu või vähemalt ei pidanud kostja maksejõuetusest teadlik olema. Maksetega viivitamine on ehitusteenust pakkuvale ettevõtjale igapäevane nähtus, mida ei saa üheselt mõista kui maksejõuetust pankrotiseaduse tähenduses. Millised on hageja rahastamisskeemid, kui pikk on investeeringute tasateenimise periood ja muud taolised asjaolud on hageja asi ning kostja ei pea sellest teadlik olema. Täitmata on ka kolmas PankrS § 114 lg 1 p-s 2 toodud eeldus, kuivõrd kostja ei pidanud tagatise andmise hetkel olema teadlik hageja väidetavast maksejõuetusest. Celander Ehitus OÜ nõue ja põhjendused Celander Ehitus OÜ (hageja 2) hagivalduse kohaselt Pärnu Maakohtu 27.08.2008 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-08-21280 kuulutati välja Haabersti Perespordikeskuse AS-i pankrot. Hageja 2 esitas kostjale 12.09.2008 nõudeavalduse 16 609 019,48 krooni põhivõlgnevuse nõudes ja 8 859 784,89 viivise nõudes. Nõuete kaitsmise koosolek toimus 28.11.2008, mille käigus kostja esindajast pankrotihaldur esitas hageja nõudele vastuväite, mis nähtub protokollist. Hageja nõudele esitas vastuväite ka Saksa Auto AS. Hageja ja kostja vahel sõlmiti 01.11.2006 töövõtuleping nr AK 601 (edaspidi nimetatud „leping“ ), mille kohaselt kohustus hageja teostama ehitustööd ja kostja kohustus teostatud tööde eest tasuma. Hageja on nimetatud lepingu alusel esitanud kostjale järgmised arved, mis on siiani täielikult või osaliselt tasumata alljärgnevalt: Arve nr 2007201 (teostatud tööd) koos teostatud tööde aktiga No AK601/14 summas 19 983 911,24 krooni, maksetähtaeg 10.09.2007, tasumata 3 856 502,24 krooni;

Arve nr 2007230 (teostatud tööd) koos teostatud tööde aktiga No AK601/15 summas 6 534 967,44 krooni, maksetähtaeg 10.10.2007, täielikult tasumata; Arve nr 2007275 (teostatud tööd) koos teostatud tööde aktiga No AK601/16 summas 4 014 796,60 krooni, maksetähtaeg 10.11.2007, täielikult tasumata; Arve nr 2007295 (teostatud tööd) koos teostatud tööde aktiga No AK601/17 summas 2 202 753,20 krooni, maksetähtaeg 10.12.2007, täielikult tasumata; Arve nr 20080047 (viivised) summas 527 054,71 krooni, maksetähtaeg 10.03.2008, täielikult tasumata; Arve nr 20080102 (viivised) summas 338 550,97 krooni, maksetähtaeg 10.04.2008, täielikult tasumata; Arve nr 20080306 (viivised) summas 1 627 228,86 krooni, maksetähtaeg 06.09.2008, täielikult tasumata; Arve nr 20080317 (viivised) summas 6 366 950,35 krooni, maksetähtaeg 06.09.2008, täielikult tasumata. Lepingu p 7.1.1 järgi kohustub tellija (kostja) tasuma lepingu kohaselt töövõtjale hinna või selle osa. Tulenevalt lepingu p-st 8.4. toimub hinna tasumine arvete alusel, mille töövõtja esitab vastavalt teostatud tööde aktidele, mis on aktsepteeritud tellija poolt. Esitatavate arvete maksetähtaeg on 10 päeva, võttes arvesse lisas 1 toodud märkuseid, arvates töö või selle osa teostatud tööde akti kahepoolsest allkirjastamisest ja töövõtja poolt tellijale arve esitamisest. Arve tasumise kuupäevaks loetakse summa laekumist töövõtja arveldusarvele. Lepingu p 8.7 kohaselt on töövõtjal õigus lepinguga määratletud maksetähtaegade rikkumise korral nõuda tellijalt viivist 0,15% tasumisele kuuluvast summast päevas, missugune summa lisatakse järgmisel kuul esitatavatele arvele. Kuivõrd 30.11.2007 oli kostja lepingust tulenev võlgnevus 21 096 339 krooni, millele lisandusid viivised, siis sõlmisid pooled töövõtulepingu nr AK 601 Lisa nr 5, milles fikseeriti võlgnevuse tasumiseks maksegraafik. Lisa nr 5 p-s 2 lepiti kokku, et juhul kui tellija järgib kokkulepitud maksetähtaegasid nõuetekohaselt, arvestatakse alates 31.07.2007 töövõtja poolt esitatud ja tellija poolt tähtaegselt tasumata võlgnevuste eest viivist põhilepingus kokkulepitu asemel 12% nõuetekohaselt tasumata summast aastas. Lisa nr 5 p 6 kohaselt, kui tellija rikub maksegraafikut, on töövõtjal õigus muuta lisa p 2 kehtetuks ning viivismäära arvestatakse vastavalt põhilepingu tingimustele kuni rikkumise lõppemiseni. Arvestades, et kostja rikkus maksegraafikus märgitud tingimusi ja ei suutnud omapoolseid kohustusi tähtaegselt täita, muutus lisas nr 5 kehtestatud viivisemäär tühiseks. Pooled saavutasid uue kokkuleppe, et juhul kui kostja hakkab omapoolseid kohustusi täitma, siis kohaldub 24%-line viivisemäär, kuid juhul, kui kostja kohustusi ei täida, muutub nimetatud kokkulepe tühiseks ja kohaldatakse kirjalikus lepingus kokkulepitud viivisemäära. Kuivõrd kostja ei ole suutnud käesoleva ajani tehtud tööde eest tasuda, kuulub tasumisele viivis vastavalt kirjalikule lepingule 0,15% päevas nõuetekohaselt tasumata summast. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Sama lõike p 6 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda viivist. Tulenevalt VÕS § 108 lg-st 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

Hageja poolt teostatud tööde eest esitatud p-des 1-4 märgitud arved koos aktidega on mõlema poole poolt allkirjastatud. Hoone osas teostati 18.09.2007 koos vajalike ametkondadega ka kasutusloa saamiseks vajalik ülevaatus, mille kohta vormistati vastav ehitise ülevaatuse akt. Kuivõrd arvete aluseks olevad aktid on kostja poolt allkirjastatud, siis on ehitustööd kostja poolt aktsepteeritud ja vastu võetud ning arved kuuluvad tasumisele. Kostja arvetest nr 2007201, nr 2007230, nr 2007275, nr 2007295 tulenev võlgnevus hageja ees on 16 609 019,48 krooni. Kuivõrd kostja ei tasunud arveid tähtaegselt, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt viivise tasumist (p-des 5-8 märgitud arved). Arvestades, et kostja ei täitnud omapoolseid kohustusi vastavalt lisas nr 5 fikseeritud maksegraafikule, esitas hageja kostjale p-des 5-7 märgitud arved kokkuleppest tuleneva viivise tasumiseks, so viivisemääraga 24% aastas. Kuivõrd kostja ei suutnud ka nimetatud kokkulepet täita, siis muutusid lisas nr 5 kokkulepitud viivis ja 24%-list viivisemäära puudutav kokkulepe tühiseks ning kohaldamisele kuulub kirjaliku lepingujärgne viivis, so 0,15% päevas tasumata summast. Seetõttu on kostjale koostatud arve nr 20080317, mis kajastab kirjaliku lepingu alusel tasumata viivist. Nimetatust lähtudes on kostja viivisevõlgnevus hageja ees 8 859 784,89 krooni. Kostja võlgnevus hageja ees kokku on 25 468 804,37 krooni. Hageja nõue on tagatud pandiga 17 500 000 krooni ulatuses. VÕS § 654 lg 2 kohaselt võib ehitise ehitamiseks kohustatud töövõtja nõuda lepingust tulenevate nõuete tagamiseks hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Hageja ja kostja vahel sõlmiti 28.12.2007 Hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping, mis on koostatud ja tõestatud Tallinna notari Triin Sild notaribüroos ning kantud notari ametitoimingute raamatu registri nr 5671 alla. Nimetatud lepingu p 2.1 kohaselt seati hageja kasuks kostjale kuuluvale 15450/16050 suurusele mõttelisele osale hoonestusõigusest (Rannamõisa tee 3, Rannamõisa tee 3e, Rannamõisa tee 3f, Rannamõisa tee 3h, Tallinn) esimesele vabale järjekohale hüpoteek hüpoteegisummaga 17 500 000 krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Vastavalt p-le 2.2 on hüpoteegiga tagatud kõik nõuded kostja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja 01.11.2006 sõlmitud lepingust nr AK601 ja selle võimalikest lisadest ning muutmiskokkulepetest. Samuti on tagatud kõik nõuded kostja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. Lähtudes eeltoodust, on kostja võlgnevuse suuruseks hageja ees kokku 25 468 804,37 krooni, millest hüpoteegiga on tagatud nõue summas 17 500 000 krooni. 17.10.2008 saatis pankrotihaldur Terje Eipre hagejale teate puuduste kõrvaldamiseks, dokumentide esitamise nõude ja järelepärimise, milles süüdistas hagejat ehitise alusetus, olulises ja nõuetekohaselt vormistamata hinnatõusus. Ühtlasi palus ta esitada hagejal nõuet tõendavad dokumendid, mida hageja oma 27.10.2008 kirjaga ka tegi, esitades kirja lisadena Nr 1 - 10 kõik nõude tõendamiseks vajalikud dokumendid. 28.11.2008 toimunud nõuete kaitsmise koosolekul vaidles pankrotihaldur hageja nõudele vastu ja väitis, et hageja ei ole nõude aluseks olevaid dokumente esitanud. Vastavasisulised pankrotihalduri väited on fikseeritud protokolliga. Hagejale jääb selline faktide moonutamine pankrotihalduri poolt arusaamatuks. Nõuete kaitsmise koosolek toimus 28.11.2008, hagiavaldus nõude tunnustamiseks on esitatud õigeaegselt. Lähtudes eeltoodust ja tuginedes VÕS §-le 100, § 101 lg 1 p-dele 1 ja 6, § 108 lg-le 1, § 113 Ig-le 1, PankrS § lg-le 106, palub hageja 2 tunnustada Celander Ehitus OÜ nõuet Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) pankrotimenetluses summas 17 500 000 krooni esimeses järgus PankrS § 153 lg 1 p 1 alusel; tunnustada Celander Ehitus OÜ nõuet Haabersti Perespordikeskuse

AS (pankrotis) pankrotimenetluses summas 7 968 804,37 krooni teises järgus PankrS § 153 lg 1 p 2 alusel; mõista Haabersti Perespordikeskuse AS-lt (pankrotis) välja menetluskulud Celander Ehitus OÜ kasuks. Kostja Haabersti Perespordikeskus( pankrotis) vastuväited Haabersti Perespordikeskus (pankrotis (edasipidi kostja 1) vastuväidete kohalt tuleb hagi jätta rahuldamata. Celander Ehitus OÜ ja Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) vahel 01.11.2006 sõlmitud töövõtuleping nr AK 601 (edaspidi Leping) p 6.1.8 näeb muude töövõtja kohustuste hulgas ette, et töövõtja on kohustatud esitama kõikide kaetud tööde aktid ja kasutatud materjalide sertifikaadid, esitama tellijale kõik ehitamisega seotud projektdokumendid, ehituspäeviku, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid hiljemalt enne tööde lõplikku üleandmist tellijale. Kostjale ei ole esitatud kasutatud materjalide sertifikaate, ehitamisega seotud projektdokumente, ehituspäevikut, teostusjooniseid, materjalide passe, mõõdistusprotokolle. Lepingu p 6.1.26 kohaselt on töövõtja kohustatud kõik ehitustööd, mis kattuvad järgnevate ehitustööde või konstruktsioonidega, esitama töövõtja poolt eelnevalt kontrollituna ja allkirjastatuna ülevaatamiseks tellija esindajale (omaniku järelevalve) ning selle kohta koostatakse kaetud tööde akt. Lepingu p 6.1.28 sätestab, et töövõtja on kohustatud esitama tellijale materjalide ja seadmete vastavustunnistused. Kui need ei ole määratud lepingu dokumentidega, siis omanikujärelevalve nõudel vahetult enne vastava töö algust, muidu koos täitedokumentatsiooniga. Kahtluse korral materjalide vastavuses on tellijal õigus märgitud tööde tasustamist pidurdada, kui nõudemärkus on esitatud kirjalikult objekti päevikus. Lepingu p 7.2.4 annab tellijale õiguse mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Siinjuures käib see punkt kõikide töövõtja lepinguliste kohustuste kohta. Hageja vastas kostja pankrotihalduri 17.10.2008 järelepärimisele 27.10.2008, milles märgib, et Celander Ehitus OÜ peatas 2007. aasta lõpus omapoolsete kohustuste täitmise kostja ees. Hageja leidis, et loetletud dokumentidest, mida kostja pankrotihaldur nõudis, ei kuulu ükski dokument esitamisele. Hageja on ise kinnitanud, et dokumendid, ehitusega seotud projektdokumendid, ehituspäevik, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid, köidetud kaustad ja CD-d, on tellijale esitamata. Lepingu järgi pidi töövõtja need esitama enne tööde lõplikku üleandmist-vastuvõtmist (p 6.1.8). Kuna töövõtja ise kinnitab, et pole dokumente vaatamata lepingulisele kohustusele üle andnud, ei saa lugeda töid teostatuks ja vastuvõetuks. Lepingu p-st 7.2.4 tulenevalt tellijal tasu maksmise kohustust tekkinud ei ole. Celander Ehitus OÜ ei ole pankrotihalduri valduses olevate dokumentide alusel esitanud teatist omapoolsete kohustuste täitmise peatamise kohta. OÜ Ehitusekspert on koostanud ehitise esmase ehitustehnilise ülevaatuse akti 5-l lehel. Selles on loetletud olulised vead ja puudused, mis ehitises esinevad. Aktist selgub, et töid ei ole teostatud nõuetekohaselt ja kvaliteetselt. Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) endine juhatuse liige Indrek Pertelson vastas 18.11.2008 pankrotihaldurile, et ehitist ei saanud vastu võtta tekkinud probleemide tõttu (ebaõiged hinnad, ebakvaliteetne töö, puuduolevad kasutusload), millised seisukohad ja pretensioonid Celander Ehitus OÜ-le esitati. Puudusi ei kõrvaldatud. Probleemid hageja töös esinesid enne pankrotimenetluse algust. PankrS § 94 lg 1 kohaselt märgitakse nõudeavalduses nõude sisu, alus ja suurus, samuti see, kas nõue on tagatud pandiga. Nõudeavaldusele lisatakse avalduses nimetatud asjaolusid tõendavad

dokumendid. Kuna hageja pole lepingut täitnud ega tõendanud, et tal on tekkinud tasu saamise õigus, hageja nõuet seaduse ega lepingu alusel tunnustada ei saa. VÕS § 100 näeb ette, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kuna ehitise kohta käiv dokumentatsioon on üle andmata, esinevad olulised puudused hageja töö kvaliteedis, hageja keeldub kostjale vajalikku infot andmast ja koostööd tegemast, ei ole kostja hinnangul hageja lepingut täitnud. Sellest tulenevalt ei saa arvestada ka viiviseid, kuna viiviseid saab arvestada vaid juhul, kui nõue on muutunud sissenõutavaks ja kohustused nõuetekohaselt täidetud. Käesoleval juhul nõue sissenõutavaks muutunud ei ole ja kohustused on nõuetekohaselt täitmata. Kostja AS Saksa Auto vastuväited. Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) ja hageja vahel 01.11.2006 sõlmitud töövõtulepingu nr AK 601 p 7.2.2 kohaselt on tellijal õigus keelduda tööde vastuvõtmisest, kui need ei ole teostatud lepingus või projektdokumentatsioonis määratud kvaliteedi tasemel või koguses või kui tööde teostamisel on kasutatud kokkulepituga võrreldes erinevaid, tellijaga eelnevalt kooskõlastamata materjale ja lahendusi. Lisatud tõenditest selgub, et töö tervikuna (ehk ehitis) on hageja poolt kostjale 1 üle andmata, kuna viimane on keeldunud tehtud tööd vastu võtmast. Hageja on alusetult tuginenud oma vastuses haldurile (27.10.2008) VÕS §-ile 638, asudes seisukohale, et kuna kostja 1 on keeldunud aktile alla kirjutamast, tuleb lugeda tööd vastu võetuks. Nimetatud seisukoht on väär, kuna hageja on jätnud tähelepanuta lepingu p-ga 7.2.2 kostjale 1 antud õiguse keelduda tööd tervikuna vastu võtmast. Nagu selgus Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) võlausaldajate nõuete kaitsmise koosolekul halduri esitatud vastuväitest, on haldur nõudnud hagejalt kasutatud materjalide, sertifikaatide, ehitamisega seotud projektdokumentide, ehituspäeviku, teostusjooniste, materjalide passide ja mõõdistusprotokollide esitamist. Nimetatud nõudes on haldur tuginenud lepingu p-le 6.1.8, kuna need dokumendid tulnuks esitada kostjale 1 enne tööde lõplikku üleandmist. Hageja on keeldunud nimetatu esitamisest põhjendades, et tegemist on lepinguliste kohustuste täitmise nõudega. Kostja arvates on antud juhul tegemist ka PanrS § 94 lg 1 tuleneva nõudega, mis puudutab nõude sisu, aluse, suuruse ja pandiga tagatuse tõendamist. Tegemist on vaidlusega nõude üle ja hagejale on langenud antud juhul tõendamiskoormus, millest ta on seni keeldunud. Juhindudes TsMS § 230 lg 1 on hageja kohustatud tõendama oma nõudeavalduse aluseks olevaid asjaolusid antud hagimenetluses. Kuna hagejal on täitmata tema kohustused halduri poolt nõutu osas, rikub ta lepingu p-i 6.1.8 ja kostjal 1 ei ole tekkinud maksekohustust. Kostja 1 endine juhatuse liikme väidete kohaselt rikkus hageja lepingut ,tehtud tööd ei vastanud lepingule ja neid ei saanud seetõttu vastu võtta. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 28.10.2008 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-80-08 selgitanud, et tellija võib VÕS § 110 lg 1 järgi keelduda talle vastuvõtmiseks esitatud töö vastuvõtmisest põhimõtteliselt nii juhul, kui töö on üldse tegemata kui ka siis, kui töö on tehtud üksnes osaliselt või puudustega, tagamaks oma lepingu kohase täitmise nõuet (VÕS § 108 lg 2 ja 6). Seega on tellija kohustatud töö vastu võtma üksnes juhul, kui see vastab lepingutingimustele VÕS §-de 77 ja 641 mõttes. Lepingu p 7.2.4 alusel on kostjal 1 õigus mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Tegemist on lepingulise vaidlusega poolte vahel lepingu täitmise üle, mis ühtlasi ei võimalda hageja nõuet tunnustada, kuna hageja nõue saab põhineda üksnes lepingu kohasel täitmisel. Hageja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks.

PankrS § 94 lg 1 alusel märgitakse nõudeavalduses nõude sisu, alus ja suurus, samuti see, kas nõue on pandiga tagatud. Nõudeavaldusele lisatakse eelnimetatud asjaolusid tõendavad dokumendid. Haldur on eraldi nõudnud hagejalt terve rea dokumentide esitamist nõude sisu, aluse ja suuruse kohta ning hageja on põhjendamatult keeldunud nende dokumentide esitamisest. Kostja 1 ei ole ehitist tervikuna vastu võtnud puuduste tõttu töös, millest on hagejat teavitatud. Oluliseks tõendiks lepingu vaidlusküsimuses on OÜ Ehitusekspert koostatud ehitise esmase ehitustehnilise ülevaatuse akt, milles on loetletud olulisemad ehitises esinevad vead ja kvaliteedi puudused. Ka see tõend kinnitab, et hageja on lepingut rikkunud, mis ei võimalda tema nõuet vaidlustatud ulatuses tunnustada. VÕS § 100 sätestab kohustuse rikkumisena võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise, sealhulgas täitmisega viivitamise. Kuna hageja on rikkunud lepingust tulenevat kohustust, on kostja 1 õigustatud ehitist mitte vastu võtma ja tal ei ole tekkinud maksekohustust. Kostja on vaidlustanud ka hageja nõude rahuldamisjärgu I järgu nõudena (s.t. pandiõiguse) ja soovib selles vaidluses tugineda Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) pankrotihalduri poolt hageja vastu 10.11.2008 Pärnu Maakohtule esitatud hagiavalduses tagatise andmise tagasivõitmiseks toodud põhjendustele ja alustele ning tõenditele. Tulenevalt eeltoodust palub kostja hagi mitte rahuldada ja jätta hageja nõue tunnustamata. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis Haabersti Perespordikeskus (pankrotis) hagi rahuldamata ja rahuldas Celander Ehitus OÜ hagi. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 01.11.2006 sõlmisid hageja 1 tellijana ja kostja Celander Ehitus OÜ töövõtjana töövõtulepingu nr AK 601 (edaspidi leping 1), millega kostja võttis endale kohustuse ehitada Tallinnas, Rannamõisa teel asuv perespordikeskus (objekt) lepingus 1 sätestatud tingimustel ja mahus. Lepingu 1 p 5.1 kohaselt kohustus kostja objekti valmis ehitama. Lepingu 1 p. 6 kohaselt kohustus kostja tagama tellija eesmärgi, täies mahus valmis ehitatud objekt, saavutamise ning töö teostamise vastavalt lepingus 1 sätestatud tingimustele. Lepingu 1 p 6.1.8 järgi kohustus kostja esitama hagejale kõikide kaetud tööde aktid ja kasutatud materjalide sertifikaadid ja kooskõlastama materjalide kasutamise hagejaga enne kasutamist/paigaldamist. Esitama tellijale kõik ehitamisega seotud projektdokumendid, ehituspäeviku, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid hiljemalt enne tööde lõplikku üleandmist tellijale. Lepingu p 7.1.1 järgi kohustus hageja tellijana tasuma lepingu kohaselt töövõtjale hinna või selle osa. Punkti 8.4 kohaselt pidi hinna tasumine toimuma arvete alusel, mille töövõtja esitab vastavalt teostatud tööde aktidele, mis on aktsepteeritud tellija poolt. 12.12.2007 sõlmisid hageja Haabersti Perespordikeskuse AS, Eesti Vabariik ja kostja Celander Ehitus OÜ hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega Celander Ehitus OÜ kasuks seati Haabersti Perespordikeskuse AS-ile kuuluvale hoonestusõiguse 15450/16050 suurusele mõttelisele osale hüpoteek summas 17 500 000 krooni. Asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse registriosa nr 21879701 neljandasse jakku kantud teisele järjekohale hüpoteek summas 17 500 000 krooni. Esimesele järjekohale on kantud hüpoteek summas 86 569 000 krooni AS Eesti Talleks kasuks ja see kanne on tehtud 21.05.2008 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel.

Pärnu Maakohtu 04.07.2008 määrusega tsiviilasjas nr 2-08-21280 on kohus algatanud hageja Haabersti Perespordikeskus AS pankrotimenetluse. 27.08.2008 otsusega kuulutati välja pankrot,. pankrotihalduriks määrati Terje Eipre. 10.11.2008 esitas pankrotihaldur kohtusse hagi Celander Ehitus OÜ vastu tagatise andmise tagasivõitmiseks. Pankrotihaldur tugineb oma nõudes PankrS § 110 lg-le 2, mille kohaselt kui tehing, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Kohus ei nõustunud pankrotihalduri käsitlusega tehingu tegemise aja kohta. Tehingu tagatise andmise kohta on pooled teinud 28.12.2007, kui notari juures sõlmiti vastavasisuline leping. Siinjuures ei saa tehingu tegemise ajana käsitleda kinnistusraamatusse kande tegemise aega, sest see ei sõltu poolte tahtest, vaid sellest kui kiiresti jõutakse kanne kinnistusraamatusse teha. Kande tegemine on pigem poolte väljendatud tahteavalduse tagajärg. Seega möödus 6 kuuline tähtaeg tegelikult 28.06.2008. Hageja pankrotimenetlus algatati 04.07.2008. Seega ei saa eeldada, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve ja see asajolu tuleb tõendada. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja väited selle kohta, et kostja teadis, et võlgnik kahjustab teiste võlausaldajate huve, on jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata. Pooled on 30.11.2007 sõlminud lepingu 1 lisana 5 kokkuleppe võlgnevuse likvideerimiseks maksegraafiku alusel. Kostja esitas kohtule maksekorralduse, millega hageja on 14.01.2008 maksnud kostjale lepingu 1 lisa 5 alusel 5 052 355 krooni, mis pigem kinnitab, et veel jaanuaris 2008, ehk siis poolteist kuud peale vaidlusaluse tehingu tegemist tegi hageja makseid ja kostjal ei olnud alust arvata, et tellija on muutunud püsivalt maksejõuetuks. Hageja on väitnud, et kogu ehitus toimus algusest peale teistelt isikutelt saadud laenudega ja kostja ehitajana pidi teadma, et hageja on nendele isikutele võlgu, samas puudub tal majandustegevus kuni hoone valmimiseni. Eeldatavalt teadis kostja, et ehitamiseks on hageja laenu võtnud, samas ei olnud tal põhjust eeldada, et laenud on saadud ilma tagatiseta, ja tema nõude tagamisega kahjustatakse teiste võlgnike huvisid. Riigikohus on oma lahendites korduvalt rõhutanud, et ühe võlausaldaja eelistamine teistele ei ole iseenesest teiste võlausaldajate huvide kahjustamine (RK 3-2-1-63-09). Hinnata tuleb võlausaldajatega sõlmitud tehingute olulisust võlgniku majandustegevuse jätkamise seisukohalt. Kohus võttis arvesse, et hageja tegevusaladeks registri andmetel oli Haabersti Perespordikeskuse väljaehitamine, selle kontseptsiooni ja majandusmudeli väljatöötamine ja selle majandamine. See tähendab, et võlgniku majandustegevuse jätkamise seisukohalt oli oluline esmajärjekorras just kostja poolt perespordikeskuse hoone valmisehitamine, sest vaid peale ehitise valmimist oli võimalik alustada selles majandustegevust tulu saamiseks. Mis puutub ehitustegevuseks vajalike laenude andjatesse, siis ei saanud nad eeldada, et nende nõudeid asutakse rahuldama enne hoone valmimist ja majandustegevuse algust. Kohus asus seisukohale, et kostja eelistamine teistele võlausaldajatele oli hageja majandustegevuse jätkamise seisukohalt oluline. Võlgnikul esinesid küll makseraskused, kuid mõistlik oli eeldada, et peale hoone käikuandmist olukord muutub ja majandustegevuse jätkudes suudab võlgnik oma kohustused täita ka teiste võlausaldajate ees.

Kohus märgib, et lepingu nr 1 p 6.2.4 järgi oleks kostjal töövõtjana olnud õigus tööd peatada, kui tellija hilineb maksete sooritamisega üle 7 päeva, mis oleks hageja 1 jaoks ilmselgelt toonud kaasa raskemad tagajärjed, kui kinnistu koormamine. VÕS § 654 lg 2 järgi, ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja võib lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Pooled on 30.11.2007 allkirjastanud lepingu 1 lisa nr 5, milles kinnitasid võlgnikul võlgnevuse olemasolu summas 21 096 339 krooni ja viivise võlga summas 552 355 krooni. Võlgnevuse likvideerimiseks koostati ja kinnitati graafik, mille kohaselt kostja tellijana pidi tekkinud võlgnevuse tasuma 01.05.2008. Seega oli võlgnikul kohustus ja kostjal õigus tagatise andmiseks olemas, seda enam, et kokkulepitud ajal esimest makset ei tulnud. Küll aga suutis võlgnik esimese graafikujärgse makse teha jaanuaris 2008. Kohus leidis, et Haabersti Perespordikeskuse (pankrotis) hagi tagatise andmise tagasivõitmiseks on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Järgnevalt võttis kohus seisukoha Celander Ehitus OÜ hagi osas, kelle nõue tuleneb töövõtulepingust ja nõude tõendamiseks on esitatud arved ja teostatud tööde aktid. Kostjad on hagile esitanud vastuväite põhjusel, et hageja 2 ei ole töid nõuetekohaselt lõpetanud ja ei ole hagejale 1 üle andnud lepingus ette nähtud dokumente. Hageja 2 ei ole ka pankrotihaldurile esitanud nõutud dokumente. Lepingu 1 p 8.4 järgi pidi hinna tasumine toimuma arvete alusel, mille töövõtja (hageja 2) esitab vastavalt teostatud tööde aktidele, mis on aktsepteeritud tellija (kostja 1) poolt. Lepingu 1 p 8.5 järgi oli tellijal võimalus akti aktsepteerida või keelduda aktsepteerimisest kooskõlas lepingu p-ga 12.2 ja 12.3. Punkt 12.3 kohaselt oleks tellija aktseptist keeldumise korral pidanud selle kohta saatma töövõtjale motiveeritud otsuse vastuvõtmisest keeldumise kohta. Hageja 2 esitas oma nõude põhjendusena teostatud tööde aktid, mis on tellija poolt allkirjastatud. Kostja 1 ei ole esitanud kohtule ühtki tõendit selle kohta, et need aktid oleksid tellija poolt jäetud aktsepteerimata. Asjaolu, et ehitustöödes on lõpptulemuses ilmnenud puudused, mille kohta ehitusekspert on andnud oma arvamuse, ei anna alust vahearvete maksmata jätmiseks, seda enam, et ekspertiisiaktidest ei selgu, et just nõude aluseks olevate teostatud tööde osas esinesid olulised puudused. Omanikujärelvalvet teostanud T.Jõulu kinnitas 19.08.2009, et Celander Ehitus OÜ on kõik töö lõplikuks üleandmiseks vajalikud kohustused täitnud ja tellija oleks pidanud töö vastuvõtmise akti allkirjastama. Kohtule teadaolevalt on hoonele väljastatud kasutusluba. Lepingu p 7.2.3 kohaselt oli tellijal õigus esitada pretensioone puuduste kohta töös igal ajal enne töö lõplikku valmimist. Kui tellija keeldub põhjendatult tööde vastuvõtmisest, on tellijal õigus nõuda töövõtjalt avastatud puuduste või defektide kohest kõrvaldamist. Lepingu 1 p 7.2.4 järgi on tellijal õigus mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud lepingulisi kohustusi. Kostja ei ole tõendanud, et nõude aluseks olevate teostatud tööde aktides märgitud tööd oleksid olnud puudustega, mis annaks aluse keelduda arvete maksmisest. Asjaolu, et pankrotihaldurile ei ole esitatud nõutud dokumente, ei saa olla nõude tunnustamata jätmise aluseks. Leping näeb ette töövõtja vastutuse lepinguliste kohustuste rikkumise eest. Kostja 1 sellekohaseid nõudeid hageja 2 vastu esitanud ei ole. Kostja 1 võlg hageja 2 ees on 16 609 019,48 krooni ja selles osas tuleb tema nõuet pankrotimenetluses tunnustada esimese järgu nõudena.

Lepingu 1 p 8.7 kohaselt leppisid pooled kokku, et maksetähtaegade rikkumise korral on töövõtjal õigus nõuda tellijalt viivist 0,15% tasumata summalt. Viivise summaks kokku on 8 859 784,89 krooni. Kuna kostja 1 tellijana on esitatud arvete maksmisega viivituses, on viivise nõude tunnustamise taotlus põhjendatud. Kohus rahuldas hageja 2 nõude ning jättis menetluskulud Haabersti Perespordikeskuse AS ja Saksa Auto AS kanda võrdsetes osades. Seoses Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) hagi rahuldamata jätmisega, jättis kohus menetluskulud hageja kanda. Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Pärnu Maakohtu 23.10.2009 otsus täielikult ja teha uus otsus, millega rahuldada Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) hagi Celander Ehitus OÜ vastu tagatise andmise tagasivõtmiseks ja jätta rahuldamata Celander Ehitus OÜ hagi Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) ja Saksa Auto AS vastu nõude tunnustamiseks Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) pankrotimenetluses ning menetluskulud jätta Celander Ehitus OÜ kanda. Apellant on seisukohal, et maakohus on otsuse tegemisel rikkunud kehtivaid õigusnorme ja jätnud rakendamata kohaldamisele kuuluvad õigusnormid (TsMS § 631 lg 1,2), kuigi neid oleks pidanud asjaoludest tulenevalt kohaldama. 28.05.2008 esitas AS Floorin Pärnu Maakohtule avalduse Haabersti Perespordikeskuse ASi (pankrotis) pankroti väljakuulutamiseks. 17.06.2008 esitas ka AS Eesti Talleks samale kohtule avalduse Haabersti Perespordikeskuse AS-i pankroti väljakuulutamiseks. Kohus algatas asjas eelmenetluse 02.06.2008, olles eelnevalt pankrotiavalduse 30.05.2008 taganud. Pärnu Maakohus alustas pankrotimenetlust 04.07.2008, s.o. 37 päeva pärast AS Floorin pankrotiavalduse kohtule esitamist. PankrS § 15 lg 1 kohaselt alustab kohus pankrotimenetluse algatamise 10 päeva jooksul pankrotiavalduse esitamisest, tehes selle kohta määruse. TsÜS § 3 näeb ette, et seaduse sätet tõlgendatakse koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. PankrS § 15 sõnastuse mõte ja eesmärk on tagada pankrotimenetluse alustamine hiljemalt 10 päeva jooksul alates pankrotiavalduse esitamisest, eelistungi pidamise korral hiljem, aga igal juhul võimalikult kiiresti. Selleks põhjuseks on muuhulgas võlgniku vara tagasivõitmine pankrotiseaduses sätestatud alustel ja korras. Seadus sätestab tähtajad vara tagasivõitmiseks, fikseerides muuhulgas tõendamiskoormuse selliselt, et kui võlgnik on teinud 6 kuu jooksul enne pankrotimenetluse alustamist tehingu, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et ta kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. PankrS § 16 lg 1 sätestab, et kui pankrotiavalduse esitas võlausaldaja, peab kohus pankrotimenetluse algatamise otsustamiseks eelistungi, kuhu kutsutakse pankrotiavalduse esitaja ja võlgnik. Kohus võib asja lahendada eelistungit pidamata, kui võlgniku varaline olukord on selge ja võlausaldajaid ei ole üle viie. Pankrotiseadus eelistungi toimumise ajale tähtaega ei sea. Apellant leiab, et pankrotiavalduse esitaja õiguspärase ootuse printsiipi õiglaseks ja kiireks kohtumõistmiseks on rikutud. Käesoleval juhul on tekkinud olukord, kus maakohus otsuses leiab, et kuna pankrotimenetlus alustati rohkem kui 6 kuud pärast tagatise andmise tehingu tegemist (täpsemalt 6 kuud ja 6 päeva), ei saa eeldada, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve ja see tuleb tõendada. Kinnistusraamatusse kande tegemisest kui õiguslikku tagajärge omavast toimingust oli pankrotimenetluse alustamise hetkeks möödunud 5 kuud ja 17 päeva.

TsMS § 4 kohaselt õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile. Selle sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest mõttest. Seaduse mõttele ega eesmärgile ei vasta, et eelistungi pidamise kohustusega pankrotiasjade korral ei ole fikseeritud aega, mille jooksul peab kohus otsustama pankrotimääruse tegemise, kuivõrd sellise määruse tegemisest sõltub olulisel määral võlgniku tehingute tagasivõidetavus. Tsiviilkohtumenetluses loetakse nõude aegumine peatunuks õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks (TsÜS § 160 lg 1). Pankrotiseadus seab võlausaldaja õiguste efektiivse realiseerimise võimaluse sõltuvusse sellest, kuna alustab kohus pärast pankrotiavalduse saamist võlgniku pankrotimenetlust. Kohtule ei ole seadusega määratud konkreetset tähtaega pankrotimääruse tegemiseks (juhul, kui kohus peab asjas pidama eelistungi). Kui kohus oleks alustanud menetlust 1 kuu jooksul alates pankrotiavalduse esitamisest, ehk hiljemalt 28.06.2008, mahuks ka Pärnu Maakohtu meelest võlgniku tehingu tagasivõitmine PankrS § 114 lg 1 p 2 ettenähtud tähtaja raamidesse. Kinnistusraamatusse kande tegemise aeg jääb igal juhul seaduses sätestatud vaidlustamistähtaja piiridesse. Õigustatud isiku poolt loetakse hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks aegumine peatunuks. Pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja puhul seatakse võlgniku vara tagasivõitmise aegumine sõltuvusse pankrotimääruse tegemise ajast, s.o. kui tehing on tehtud 6 kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, on tehingu teine pool eelduslikult teadlik sellest, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve.Selline vahetegemine võlausaldajal ja hagejal ei ole tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevalt põhjendatud ega õige. Sisuliselt on tegemist olukorraga, kus pankrotimemenetluse alustamise kiirus kohtu poolt võib oluliselt muuta tõendamiskoormise jaotust ning tõendite esitamise kohustust poolte vahel (RKL nr 3-2-1-41-09, p 13) nagu vaidlustatavast kohtuotsusest ka otseselt nähtub. Apellant leiab, et pankrotiseaduse selline sõnastus, millega seatakse tehingu tagasivõidetavus sõltuvusse pankrotimenetluse alustamisest kohtu poolt on vastuolus tsiviilõiguse üldpõhimõtetega ning ei vasta oma sisult seaduse mõttele ja eesmärgile. Pankrotimenetluse alustamise asemel tuleks juhinduda ajast, mil võlausaldaja esitas kohtule pankrotiavalduse. Ka maakohus on lähtunud samast loogikast leides, et tehingu tegemise ajana ei saa käsitleda kinnistusraamatusse kande tegemise aega, sest see ei sõltu poolte tahtest, vaid sellest, kui kiiresti jõutakse kanne kinnistusraamatusse teha. Kande tegemine on pigem väljendatud tahteavalduse tagajärg. Lähtudes kohtu loogikast tuleks seega ka tagasivõitmise tehingute aegumise juures arvestada, kuna võlausaldaja pankotiavalduse esitas ning mitte võtta aluseks kuupäeva, millal kohus pankrotimenetlust alustas. Õigusriigis ei tohi õiguslike järelmite saabumist isikule panna sõltuvusse suvalistest asjaoludest, antud juhul kohtu töökiirusest. Õigeks ei saa pidada maakohtu seisukohta ka selles osas, et kostja ei olnud lepingu sõlmimisel teadlik hageja 1 maksejõuetusest ning seega ei saa eeldada, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve ja see tuleb nüüd pankrotihalduril tõendada. TsMS § 436 lg 2 sätestab, et kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. TsMS § 436 lg 3 näeb ette, et kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida. Kohus ei ole üldse analüüsinud tõendeid, mis oma väidete kinnitamiseks esitas hageja 1. Nendeks tõenditeks on OÜ EHITUSEKSPERT eksperthinnang Tallinnas Rannamõisa tee 3F asuva Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) hoone väljaehitatud ja ehitusliku seisundi vastavuse kohta projektile ning ehituslikele nõuetele ja EKE

Nora OÜ poolt koostatud kontrolleelarve akt Tallinnas Rannamõisa tee 3F asuva spordihoone tegeliku maksumuse kohta selle ehitamise ajal. OÜ Ehitusekspert eksperthinnangus loetletakse kostja poolt ehitatud hoones esinevad ehituslikud vead ja puudused. Akt tõendab, et kostja ehitatud hoones esinevad olulised ehituslikud vead ja puudused, kuna tööd ei ole lõpetatud, tööd on teostatud puudulikult ja ebakvaliteetselt, mistõttu ei kuulu töö tasustamisele nõudes toodud summas. Vastavalt lepingu p-le 7.2.4 on tellijal õigus mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi. See punkt käib kõikide töövõtja lepinguliste kohustuste kohta. Kostja pidi tagatise andmise lepingu sõlmimisel olema teadlik sellest, et tema töö ei vasta heale ehitustavale ja nõutavale kvaliteedile ning sellest, et ebakvaliteetse töö vastuvõtmine hageja 1 poolt kahjustab võlausaldajate huve. Kuna eeltoodud asjaolu on üldteada, siis peaks sellest aru saama ka kostja. EKE NORA OÜ poolt koostatud kontrolleelarve akt Tallinnas Rannamõisa tee 3F asuva Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) Arigato spordihoone ehitusmaksumuse ja ehituses esinevate vigade ja puudujääkide kindlaksmääramise kohta tõendab, et kostja poolt peatöövõtu korras ehitatud hoone ehitusmaksumus selle ehitamise ajal kehtinud turuhindades oli koos peatöövõtja kasumiga maksimaalselt 81 688 725 krooni ilma ja 96 392 695.50 krooni koos käibemaksuga. Tõend kinnitab, et kostjale tagatise andmine ei olnud põhjendatud, kuna ehitusmaksumus on kostja poolt kunstlikult kõrgeks hinnatud. Viimase teostatud tööde aktiga nr AK601717 fikseeriti hoone lepinguliseks maksumuseks 100 270 370 krooni ilma ja 118 319 037 krooni koos käibemaksuga, s.o. keskmisest turuhinnast kõrgemaks vähemalt 21 926 341,50 krooni võrra (koos käibemaksuga). Nimetatud tõenditest nähtub otseselt, et tagatise andmise tehingu tegemisel oli kostja teadlik nii sellest, et tema tööd ei ole tehtud nõuetekohase kvaliteediga kui ka sellest, et tööde eest küsitav hind oli põhjendamatult kõrge. Kostja oli teadlik ka sellest, et tagatise andmise tehing kahjustab võlausaldajate huve.Kontrollaktiga tuvastati vaegtööde maksumus summas 1 158 258.50 krooni kuni 4 158 258,50 krooni. Kostja nõudis Hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist, sest oli teadlik, et hagejal puudub iseseisev, majandustegevusest tulenev sissetulek, kostja küsitav hind on põhjendamatult kõrge, kostja töö kvaliteet ei vasta nõuetele, hageja on võlgu ka teistele ettevõtetele, kellelt saadud laenudega ehitamist finantseeriti ja hageja on sisuliselt maksejõuetu. Hageja 1 netovara on olnud negatiivne alates võlgniku asutamisest. Võlgniku majandustegevus toimus ainult ja üksnes laenude baasil. Kostja hoone ehitajana oli sellest teadlik, kuna ehitist finantseeriti ainult saadud laenudest. Vastavalt Accounting Audiitorbüroo arvamusele oli võlgniku 2007.a. kahjum kokku 14,85 miljonit krooni ja iga päev suurendas kahjumit. Kostja pidi olema teadlik ka sellest, et enne hoone täielikku valmimist hagejal majandustegevusest saadav oluline sissetulek puudub. Rõhutada tuleb fakti, et 2007. aasta viimase nelja kuu kahjum oli võlgnikul kokku 11,5 miljonit krooni. 23.10.2008 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-87-08 jõudis Riigikohus järeldusele, et pandilepingu tagasivõitmise esimeseks eelduseks on võlausaldajate huvide kahjustamine. See eeldus on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Seda tuleb võlausaldajate huvide kahjustamise hindamisel arvestada nii varasema kui ka kehtiva PankrS § 109 lg 1 järgi (otsuse p 11). Sama otsuse p 13 märgib Riigikohus, et mitte alati ei pea kohus tagasivõitmiseks tunnistama kehtetuks tehingut. PankrS § 114 järgi seadusjärgse pandiõiguse tagasivõitmisel tunnistatakse kehtetuks toiming. Tagasivõidetav toiming tähendab siinjuures võlgniku tahtel põhinevat tegevust, mis toob endaga kaasa õiguslikud tagajärjed ja kahjustab võlausaldajate huve. Kolleegium lisab, et

kohtupraktika ühtlustamise huvides kehtiva PankrS § 114 lg 1 p 2 alusel tunnistab kohus kehtetuks tagatise andmise kas juhul, kui tagatis anti kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja tagatis seati juba tekkinud kohustuse tagamiseks, kui võlgnik ei olnud kohustuse tekkimisel sellise tagatise andmiseks kohustatud, või kui võlgnik oli tagatise andmisel maksejõuetu ja tagatise saaja teadis või pidi võlgniku maksejõuetusest teadma. Seega sisaldub nimetatud sättes kaks alternatiivset tagatise andmise tagasivõitmise koosseisu. Kostja arvestuse kohaselt pidi võlgnik talle maksma kokku 118 319 037 krooni. Lahutades sellest summast nõudeavalduses toodud 16 609 019,48 krooni (ilma viiviseta) saame hageja 1 poolt kostjale makstud summaks 101 710 017.60 krooni. Arvestades EKE Nora OÜ kontrollaktis toodud ehitise reaalset maksumust hoone ehitamise ajal, on kostjale makstud isegi rohkem kui on ehitise tegelik maksumus (101 710 017,60 – 96 392 695,50 krooni, vahe 5 317 322,10 krooni hageja 1 kahjuks). Antud asjaoludel sõlmitud hüpoteegi seadmise tehingu puhul hageja 1 kinnistule tõusetub küsimus tehingu vastavusest headele kommetele, kuna kostja teadis või pidi teadma, et hüpoteegi seadmine kahjustab teiste võlausaldajate huve ja hagejal t 1 küsitav hind ei ole õige. Vaatamata sellele sõlmiti võlgnikuga teadvalt teisi võlausaldajaid kahjustav leping kostja põhjendamatu nõude tagamiseks, mis ei vasta headele kommetele. Riigikohus 21.11.2008 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-111-08 on öelnud, et muu hulgas tuleb kohtul hinnata ka seda, kas leping vastab headele kommetele. Seda saab kohus teha ka omal algatusel (32-1-32-06, p14). Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks (3-2-1-14007, p 30). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (3-2-1-80-05, p 23). Kostja rikkus lepingut, mitte andes hagejale töid üle, viies ehitusmaksumuse kunstlikult kõrgele, mistõttu ehitis ei vastanud lepingule hinna ja kvaliteedi osas. Neid fakte kinnitas lisaks ekspertiisiaktides loetletud puudustele ka võlgniku endine juhatuse liige Indrek Pertelson, kes kinnitas ka seda, et ehitist ei ole nimetatud põhjustel vastu võetud. PankrS § 110 lg 1 p 2 sätestab, et kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 2 täpsustab, et kui tehing, mille kehtetuks tunnistamist nõutakse, on tehtud kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist, siis eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Celander Ehitus OÜ tegi võlgnikuga teadlikult tehingu teiste võlausaldajate huvide kahjustamiseks. Kuna vaidlusalune tehing (st. hüpoteegi seadmise kanne) toimus vähem kui kuus kuud enne võlgniku pankrotimenetluse algatamist, võlgnik ei olnud kohustatud tagatise andmiseks, võlgnik oli tagatise andmise ajaks maksejõuetu ja Celander Ehitus OÜ oli teadlik võlgniku maksejõuetusest, tuleb PankrS § 110 lg 1 p 2, § 110 lg 2 ja § 114 lg 1 p 2 tulenevalt tunnistada kehtetuks 28.12.2007 sõlmitud hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping ning parandada kinnistusraamatu 17.01.2008 kanded. Võlgniku omandis on Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 21879701 kantud kinnisasi aadressil Rannamõisa tee 3, Rannamõisa tee 3e, Rannamõisa tee 3f ja Rannamõisa tee 3h Tallinnas. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et 28.12.2007 asjaõiguslepingu alusel on 17.01.2008 kinnistusraamatusse

kantud hüpoteek summas 17 500 000 krooni Celander Ehitus OÜ kasuks. Hüpoteegikande kohaselt on kinnistu igakordne omanik kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lähtudes eeltoodust tuleb lugeda, et tehing toimus käesoleval juhul 17.01.2008 kande tegemisega kinnistusraamatusse, mis toimus kuue kuu jooksul enne võlgniku pankrotimenetluse algatamist (04.07.2008). Võlgnikul puudus hüpoteegi seadmise ajal sisuliselt majandustegevus. Võlgniku äriplaaniks oli püstitada kinnistule asukohaga Rannamõisa tee 3, Tallinnas, spordiklubi hoone ning alustada spordiklubi tegevust. Spordiklubi hoone ehitajaks oli vastavalt poolte vahel sõlmitud töövõtulepingule Celander Ehitus OÜ. Tuginedes pankrotimenetluses kindlakstehtud andmetele oli juhatuse esialgne plaan avada spordiklubi suvel 2007. Ehituse venimise tõttu see ei õnnestunud ning spordiklubi avati ametlikult alles 10.12.2007. Päev pärast spordiklubi avamist suleti vannide kompleks yasuragi, sest ilmnes, et vannid ei pidanud vett. Maja avati täielikult funktsioneerivana uuesti alles 07.01.2008. Celander Ehitus OÜ-le kui ehituse peatöövõtjale pidid kõik eelkirjeldatud asjaolud, s.h see, et võlgnikul puudub spordiklubi avamise edasilükkumise tõttu igasugune tulu ning seega ka maksevõime, hästi teada olema. Majandustegevuse puudumise ja suurte püsikulude tõttu ei suutnud võlgnik tasuda ka Celander Ehitus poolt esitatud arveid. Hageja ja kostja vahel 30.11.2007 sõlmitud töövõtulepingu lisast nr 5 tuleneb, et 30.11.2007 lisa sõlmimise seisuga oli hageja võlgnevus kostja ees üle 21,5 miljoni krooni. Pooled on nimetatud lisas kokku leppinud maksegraafikus, mille kohaselt peaks võlgnik kogu summa tasuma 6 kuu jooksul ning esimese makse suurus on üle 5 miljoni krooni ja see kuulub tasumisele hiljemalt 10.12.2008. Maksegraafikust kinni pidamise tagamiseks lepiti ühtlasi kokku hüpoteegi seadmises hageja kinnistule. Hageja on seisukohal, et 30.11.2007 seisuga pidi kostjale olema selge, et hageja ei suuda endale maksegraafikuga võetud kohustusi täita ning on maksejõuetu. Kostja pidi teadma, et spordiklubi ei ole veel avatud, mistõttu hagejal puuduvad igasugused tulud ja spordiklubi avamiseni tekivad hagejal veel üksnes täiendavad kulud – vajaliku inventari soetamise, töötasude maksmise, reklaami- ja PR-kulude jmt näol. Samuti oli selleks ajaks ilmselge langustrend majanduses ning eriti kinnisvaraturul. Kohus on kostja hagi nõude tunnustamiseks rahuldanud motiivil, et kostja on nõude põhjendusena esitanud teostatud tööde aktid, mis on tellija poolt allkirjastatud. Lisaks on kohus lugenud hagi tõendatuks omanikujärelevalvet teostanud T.Jõulu e-kirjaga. Kohtu järeldused ei ole põhjendatud ja on ebaõiged. Kohus ei ole üldse andnud hinnangut hageja esitatud tõenditele, mistõttu ei ole kohus otsust olulises ulatuses põhjendanud. Otsuses on kohus viidanud VÕS §-le 100, mis näeb ette, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kohus leidis, et asjaolu, et ehitustöödes on lõpptulemuses ilmnenud puudused, mille kohta ehitusekspert on andnud oma arvamuse, ei anna alust vahearvete maksmata jätmiseks, seda enam, et ekspertiisiaktist ei selgu, et just nõude aluseks olevate teostatud tööde osas esinesid olulised puudused. Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) ja Celander Ehitus OÜ vahel sõlmitud töövõtulepingu nr AK 601 p 2.2 kohaselt oli nimetatud lepingu objektiks töövõtja (Celander Ehitus OÜ) poolt Tallinnas, Rannamõisa teel (edaspidi Krunt) Perespordikeskuse (edaspidi Objekt) ehitamine käesolevas lepingus sätestatud tingimustel ja mahus ning selleks vajaliku peatöövõtu

teostamine koos kõigi sellega kaasnevate kohustuste, õiguste ja riskidega (edaspidi Töö või Tööd). Töö hulka kuuluvad kõik töö teostamiseks vajalikud ja sellega seonduvad tööd, mis hõlmavad mh kõigi vajalike üld- ja eriehitustööde teostamise, nende teostamiseks vajalike materjalide ja töövahendite hankimise ning paigaldamise, objekti ja ehituspiirkonna ohutuse tagamise tööde teostamise ajal ja tööde teostamiseks vajaliku tööjõu muretsemine aga ka tööjoonistes ja käesolevas Lepingus ja selle lisades välja toomata, kuid heast ehitustavast tulenevad tavalised vajalikud tööd. Tööks nimetatakse käesolevas lepingus ka osa tööst. Ehitusseaduse § 4 lg 2 kohaselt on ehitise garantii vähemalt 2 aastat ehitise lõpetamise päevast arvates. Ehitise kohta käiv dokumentatsioon on üle andmata, esinevad olulised puudused töö kvaliteedis, kostja 1 poolt esitatud arved ei ole õiged, millest nähtub, et kostja 1 ei ole lepingut nõuetekohaselt ja heauskselt täitnud. VÕS § 111 lg 1 näeb ette, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Eeltoodust tulenevalt on ekslik kohtu seisukoht, et ei ole selge, kes millise töö valmimise eest vastutas. Celander Ehitus OÜ oli vastutav ehitise kui terviku nõuetekohase ja heale ehitustavale vastava valmimise eest. Järelikult ei ole põhjendatud Celander Ehitus OÜ nõude rahuldamine täies ulatuses. Kostja 1 pidi andma ehitisele vähemalt 2 aastase garantii. Kohus oleks pidanud vaegtööde ja ehitusvigade osas välja selgitama, milline oli vaegtööde maht ja maksumus ning vastavalt sellele kostja 1 nõuet vähendama. EKE NORA OÜ kontrollaktiga tuvastati vaegtööde maksumus summas 1 158 258,50 krooni kuni 4 158 258,50 krooni. EKE NORA OÜ poolt koostati kontrolleelarve akt Tallinnas, Rannamõisa tee 3F asuva Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) Arigato spordihoone tegeliku ehitusmaksumuse ja ehituses esinevate vigade ja puudujääkide kindlaksmääramise kohta. See akt tõendab, et Celander Ehitus OÜ poolt peatöövõtu korras ehitatud hoone ehitusmaksumus selle ehitamise ajal kehtinud hindades oli koos peatöövõtja kasumiga maksimaalselt 81 688 725 krooni ilma ja 96 392 695,50 krooni koos käibemaksuga. Celander Ehitus OÜ hagi nõude tunnustamiseks on alusetu, kuna ehitusmaksumus on tema poolt kunstlikult ülehinnatud. Viimase teostatud tööde aktiga nr AK601717 fikseeriti hoone lepinguliseks maksumuseks 100 270 370 krooni ilma ja 118 319 037 krooni koos käibemaksuga, s.o. keskmisest turuhinnast kõrgemaks vähemalt 21 926 341,50 krooni võrra (koos käibemaksuga). Käesolevas apellatsioonkaebuses on apellant näidanud, et käesolevaks ajaks on kostjale 1 makstud ehitise eest põhjendamatult rohkem 5 317 322,10 krooni. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks määrata, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Otsusest ei selgu, miks on kohus tõendina arvestanud omanikujärelevalvet teostanud T.Jõulu ütlusi selle kohta, et hoone oli valmis vastuvõtmiseks ja jätnud arvestamata hageja 1 endise juhatuse liikme Indrek Pertelsoni vastuse 18.11.2008 pankrotihaldurile, et ehitist ei saanud vastu võtta tekkinud probleemide tõttu (ebaõiged hinnad, ebakvaliteetne töö, puuduolevad kasutusload). Kui ehitis oli väidetavalt nõuetekohaselt valmis ehitatud, ei oleks ehitises ilmnenud vead ja puudused. Pankrotihaldur tellis hinnangu ehitustöö reaalsele kvaliteedile ja maksumusele ning see

hinnang on kohtule esitatud. Seega vaidlevad pooled muuhulgas käesoleval juhul ka selle üle, kas ehitise hind oli õige. Celander Ehitus OÜ ja Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) vahel 01.11.2006 sõlmitud töövõtuleping nr AK 601 (edaspidi leping) p 6.1.8 näeb muude töövõtja kohustuste hulgas ette, et töövõtja on kohustatud esitama kõikide kaetud tööde aktid ja kasutatud materjalide sertifikaadid, esitama tellijale kõik ehitamisega seotud projektdokumendid, ehituspäeviku, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid hiljemalt enne tööde lõplikku üleandmist tellijale. Lepingu p 6.1.26 kohaselt on töövõtja kohustatud kõik ehitustööd, mis kattuvad järgnevate ehitustööde või konstruktsioonidega, esitama töövõtja poolt eelnevalt kontrollituna ja allkirjastatuna ülevaatamiseks tellija esindajale (omaniku järelevalve) ning selle kohta koostatakse kaetud tööde akt. Lepingu p 6.1.28 sätestab, et töövõtja on kohustatud esitama tellijale materjalide ja seadmete vastavustunnistused. Kui need ei ole määratud lepingu dokumentidega, siis omanikujärelevalve nõudel vahetult enne vastava töö algust, muidu koos täitedokumentatsiooniga. Kahtluse korral materjalide vastavuses on tellijal õigus märgitud tööde tasustamist pidurdada, kui nõudemärkus on esitatud kirjalikult objekti päevikus. Lepingu p 7.2.4 annab tellijale õiguse mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Siinjuures käib see punkt kõikide töövõtja lepinguliste kohustuste kohta. Kostjale ei ole esitatud kasutatud materjalide sertifikaate, ehitamisega seotud projektdokumente, ehituspäevikut, teostusjooniseid, materjalide passe, mõõdistusprotokolle. Käesoleval juhul on kostja 1 kinnitanud, et dokumendid – ehitusega seotud projektdokumendid, ehituspäevik, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid, köidetud kaustad ja CD-d – on tellijale esitamata. Lepingu järgi pidi töövõtja need esitama enne tööde lõplikku üleandmistvastuvõtmist (p 6.1.8). Kuna töövõtja ise kinnitab, et pole dokumente vaatamata lepingulisele kohustusele üle andnud, ei saa lugeda töid teostatuks ja tööd vastuvõetuks. Lepingu p-st 7.2.4 tulenevalt tellijal tasu maksmise kohustust tekkinud ei ole. Probleemid kostja 1 töös esinesid enne pankrotimenetluse algust. PankrS § 94 lg 1 sätestab, et nõudest teatamiseks tuleb esitada haldurile kirjalik avaldus (nõudeavaldus). Nõudeavalduses märgitakse nõude sisu, alus ja suurus, samuti see, kas nõue on tagatud pandiga. Nõudeavaldusele lisatakse avalduses nimetatud asjaolusid tõendavad dokumendid. Kostja pidi vastavalt töövõtulepingule pankrotihaldurile esitama kõik ehitusprotsessi kajastavad ja nõuet tõendavad dokumendid, kuid seda kostja ei teinud. Kuna kostja pole esitanud ehitise dokumentatsiooni ja puudub ehitise üleandmise-vastuvõtmise akt, mis on tööettevõtulepingu täitmise obligatoorne tingimus, ei ole võimalik kostja nõuet pankrotimenetluses tunnustada. Kostja ei ole esitanud vaatamata pankrotihalduri ettepanekule oma nõuet kinnitavaid tõendeid. Kostja on seda ka ise kinnitanud. Võlausaldaja Celander Ehitus OÜ vastas pankrotihaldurile, et on lepingu täitmise peatanud ega esita haldurile töövõtulepingus nr AK 601 nimetatud dokumente. Kuna kostja 1 pole lepingut täitnud ega tõendanud, et tal on tekkinud tasu saamise õigus, kostja 1 nõuet ei seaduse ega lepingu alusel tunnustada ei saa. Sellest tulenevalt ei saa arvestada ka viiviseid, kuna viiviseid saab arvestada vaid juhul, kui nõue on muutunud sissenõutavaks ja kohustused nõuetekohaselt täidetud. Käesoleval juhul nõue sissenõutavaks muutunud ei ole ja kohustused on nõuetekohaselt täitmata. Vastuses toodud kostja väiteid kinnitavad muuhulgas hageja poolt esitatud töövõtuleping nr AK 601 (p 6.1.8, 6.1.26, 6.1.2, 7.2.4), hageja 27.10.2008 vastus pankrotihaldurile ja kostja esitatav OÜ Ehitusekspert ehitise esmase ehitustehnilise ülevaatuse akt, Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) endise juhatuse liikme Indrek Pertelsoni 18.11.2008 vastus pankrotihaldurile.

Ehitusseaduse § 31 lg 1 näeb ette, et ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerib ehitamist teostav isik. EhitS § 31 lg 2 kohaselt on ehitamise tehnilised dokumendid ehitusprojekt ja selle muudatused, teostusjoonised, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, muud ehitamist iseloomustavad dokumendid nagu näiteks ehitustoodete vastavusdeklaratsioonid või vastavussertifikaadid. EhitS § 48 alusel on ehitusettevõtja kohustatud tagama ehitusprojekti kohase ehitamise, ehitamise käigus tehtavate tööde dokumenteerimise, säilitama täies ulatuses kõik tema koostatud ehitamise tehnilised dokumendid või nende koopiad vähemalt seitse aastat või arhiiviseaduses sätestatud korras arhiivi üleandmiseni, paigaldama ehitisse nõuetele vastavaid ehitustooteid, tagama ehitamise nõuetekohase kvaliteedi, tagama ehitamise ohutuse ning ehitise ja ehitusplatsi korrashoiu, vältima keskkonna saastamist, teatama ehitise omanikule ja omanikujärelevalvet tegevale isikule ehitamise ajal selgunud ehitise nõuetele mittevastavusest või võimalikust mittevastavusest, täitma ehitise garantiiga seotud kohustusi; Eeltoodust nähtuvad ehitusettevõtjale rakenduvad nõuded nii ehitise dokumenteerimise kui ka ehitamise osas. Kostja ei ole hagejale esitanud ehitise dokumentatsiooni (Ehitusseaduse § 31), mida töövõtuleping ette näeb ja tööd pole teostatud nõuetekohase kvaliteediga (Ehitusseaduse § 48). Samuti on kostja 1 poolt täitmata ehitise garantiiga seotud kohustused. Ehitusseaduse § 32 kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kasutusluba väljastatakse ehitusloa saanud ehitusprojekti järgsele ehitisele. Kasutusloa eesmärk seisneb selles, et vältida skeemi, kus algselt ehitusloas lubatud ehitisest on saanud hoopis teistsugune ehitis. Kasutusluba ei garanteeri ehituskvaliteeti. Ehitusettevõtja ei saa väita, et kasutusloa andmine kohaliku omavalitsuse poolt võtab ära ehitusettevõtja vastutuse ehitustööde kvaliteetse teostamise eest. Ehitusseaduse § 4 järgi algab ehitusettevõtja poolt antud garantii lepingus fikseeritud ehitustööde lõppemise kuupäevast või üleandmise-vastuvõtmise päevast, mitte kasutusloa väljastamise kuupäevast. Riigikohus oma 28.10.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08 on sedastanud järgmised põhimõtted: Lepingujärgse tasu maksmise otsustamisel tuleb selgeks teha, kas hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks (p 16). Kostja peab järelikult esitama tõendid, mis kinnitavad, et ta on tööd teostanud nõuetekohaselt, kvaliteetselt ja ettenähtud tähtajaks. Kostja oleks pidanud haldurile esitama kogu ehitusprotsessi kajastava dokumentatsiooni ja nõudma ehitise vastuvõtmist. Seda kostja teinud ei ole. Oma nõuet kinnitavaid tõendeid kostja kohtule esitanud ei ole, vaatamata kohtu ettepanekule need esitada; Töövõtja põhikohustuseks on VÕS § 635 lg 1 kohaselt töö (valmis)tegemine, tellija põhikohustuseks aga töö eest tasu maksmine. Need kohustused on omavahel vastastikuses (sünallagmaatilises) suhtes (p 16); Lepingulise tasu rahuldamise nõudes tuleb selgeks teha, mille eest ja kui suur tasu kokku lepiti ning mida selle tasu eest tegelikult tehti (p 17). Käesolevas vaidluses on hageja esitanud kohtule tõendi selle kohta, et kostja poolt küsitav hind on olnud põhjendamatult kõrge ning hoone ehitamise ajal turu keskmisest hinnast märgatavalt suurem. Kuna kostja tegutseb ehitusettevõtjana kutsetegevuses, tekitab kokkulepitud algset eelarvet enam kui 20 miljoni krooni võrra ületav töö lõppmaksumus küsimuse, kas kostja tegevus on olnud kooskõlas heade kommetega; Töövõtja tasunõue muutub VÕS § 637 lg 3 järgi sissenõutavaks töö valmimisega (p 17). Töö valmimise moment on käesolevas vaidluses oluline. Hageja esitas kohtule tõendid, et ehitis ei vasta kokkulepitud kvaliteedile ja hagejal puudub ehituse kohta käiv dokumentatsioon, mis on töö vastuvõtmise lahutamatuks eelduseks. Kostja ühtegi vastupidist kinnitavat tõendit kohtule esitanud ei ole;

Võlaõigusseadusest ei tulene, et ehitise kasutuselevõtuga tuleks iseenesest lugeda töö vastuvõetuks. Kuna töövõtja peab VÕS § 638 teise lause järgi tõendama, et tellija keeldus alusetult tööd vastu võtmast, peab ta tõendama ka selle, et tema poolt vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane (p 22). See on käesoleval juhul tegemata ning hageja 1 on kohtule esitatud aktidega tõestanud vastupidist; Ainuüksi akti allkirjastamine ei võta kostjalt õigust tugineda vastuvõetud tööde lepingutingimustele mittevastavusele ja rakendada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid, mh. keelduda täitmisest VÕS § 111 lg 1 järgi (p 23). Täpselt seda on hageja ka teinud, kuna akteeritud tööd ei vasta lepingutingimustele. Hageja on esitanud kostjale ettepaneku oma nõuet tõendada, seda kostja teinud ei ole; Seda, kas kostjal (siin: hagejal) oli õigus keelduda lepingujärgse tasu maksmisest, saab hinnata alles siis, kui on tuvastatud, et tasu maksmise nõue on muutunud sissenõutavaks (p 30). Hageja leiab, et tasu nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, kuna ehitis on üle andmata, dokumentatsioon puudub ja hind on põhjendamatult kõrge; Tööde vastuvõtmine või vastuvõetuks lugemine iseenesest ei mõjuta kostja õigust tugineda lepingurikkumisele ja kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid. Kõiki nimetatud põhimõtteid on maakohtu otsuses eiratud. Riigikohtu 28.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-1-08 on öeldud, et lisaks töövõtulepingu täitmisele on vajalik tuvastada, et kostja võttis tööd vastu või keeldus vastuvõtmisest alusetult (otsuse p13). Peab tuvastama, kas täideti ehitustöid tehes sõlmitud töövõtulepingut ja kui täideti, siis kas ja millal muutus töövõtja tasunõue sissenõutavaks. Selleks tuleb hinnata kõiki tõendeid ning mõne tõendi arvestamata jätmisel seda otsuses põhjendada. Samuti peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes (otsuse p15). Hageja on esitanud tõendi, mis kinnitab, et ehitus oli ebakvaliteetne. Hageja esitas tõendi, mis kinnitab, et ehitise maksumus oli põhjendamatult kõrge ja üle hinnatud. Hageja esitas tõendi, milles hageja endine juhatuse liige kirjeldab neid põhjusi, miks ta keeldus töid vastu võtmast. Nõude tunnustamise vaidluses pankrotimenetluses tuleb tuvastada, kas kostja 1 tegutses töövõtulepingu alusel heas usus (vt. eespool toodud Riigikohtu lahendid). Heas usus tegutsemise kostja poolt seab käesolevas vaidluses kahtluse alla fakt, et kostja ei ole suutnud motiveerida, miks ehitise lõppmaksumus nii kalliks läks. Kostja väidab, et selline oli poolte kokkulepe, kuid ei ole motiveerinud, miks on ekspertiisiaktis toodud hinnang hoone tegeliku ehitusmaksumuse kohta ebaõige. Kostja tegutseb ehitusettevõtjana oma kutsealal, mis muuhulgas paneb kostjale kohustuse tegutseda heas usus. Hageja ei ole kutseline ehitusettevõtja ning ei tarvitse olla kursis ehitise konkreetsete hindadega. Riigikohus oma 5.11.2008 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-79-08 on leidnud, et vaidluse korral (töövõtu)lepingu tõlgendamise üle lähtutakse VÕS §-s 29 sätestatud reeglitest (otsuse p12). VÕS § 29 lg 5 p4-6 näeb ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ja tavasid ning lepingupoolte vahelist praktikat. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping on täidetud nõuetekohaselt ja kas kostja küsitav hind on õige. Seega tuleb selle küsimuse lahendamisel arvestada VÕS § 29 loetletud asjaolusid. Fakt, et pooled ei leppinud kokku siduvat või isegi orienteeruvat eelarvet tähendab, et kostja rikkus oma tegevusalal kehtivat tava. Selline olukord võimaldas kostjal esitada hagejale mistahes kalkulatsioone ja hinnapakkumisi. Hageja kaotas sisuliselt igasuguse kontrolli ehitise põhjendatud maksumuse üle. Ei ole tavapärane, et hoone ehitatakse ilma orienteeruva kalkulatsioonita. Käesoleval juhul on esialgne kalkulatsioon kokku lepitud (82 miljonit krooni), kuid see on hiljem tühistatud ning hoone tegelikuks hinnaks nimetab kostja nüüd enam kui 118 miljonit krooni.

Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-179-08 (p14) on muuhulgas toodud põhimõte, et alusetu rikastumise ulatuse kindlaksmääramisel on oluline eelarvet ületava töö keskmine kohalik turuväärtus. Hageja arvates on nimetatud põhimõte rakendatav ka käesolevas vaidluses, kus kostja on loobunud algselt koostatud orienteeruvast eelarvest ja ehitanud hagejale hoone, mille hind on hageja hinnangul põhjendamatult kõrge. Järelikult on põhjendatud hoone ehitusmaksumuse kontrolleelarve koostamine, et teada saada, milline oli ehitise orienteeruv maksumus selle püstitamise ajal. Hageja esitatud kontrollakt hoone ehitusmaksumuse kohta kinnitab hageja seisukohta, et hoone ehitusmaksumus oli põhjendamatult suur. Kostja, tegutsedes ehitusettevõtjana olukorras, kus tellijale ei esitatud isegi kalkulatsioone selle kohta, milliseks võib kujuneda ehitise lõplik hind, rikkus sellega oma kutsealal kehtivaid tavasid ja praktikat ning tegutses vastuolus VÕS § 6 sätestatud hea usu ja VÕS § 7 ette nähtud mõistlikkuse põhimõttega. Vastus apellatsioonkaebusele Celander Ehitus OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsus muutmata. Saksa Auto AS apellatsioonkaebus Apellant Saksa Auto AS (kostja 2) palub tühistada Pärnu Maakohtu 23.10.2009 otsuse täielikult ja teha ringkonnakohtul esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta rahuldamata Celander Ehitus OÜ hagi Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) ja Saksa Auto AS vastu nõude tunnustamiseks Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) pankrotimenetluses ning menetluskulud Celander Ehitus OÜ kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ning jätnud kohaldamata kohaldamisele kuuluvad õigusnormid (TsMS § 631 lg 1, 2), kuigi neid oleks pidanud asjaoludest tulenevalt kohaldama. Kohus on otsust põhjendanud vastustaja nõude tunnustamisel üksnes sellega, et asja juurde oli vastustaja esitanud teostatud tööde aktid, millised on aktsepteeritud tellija poolt ja et ka omanikujärelvalvet teostanud T.Jõulu on oma e-kirjaga 19.08.2009 kinnitanud, et vastustaja on kõik töö lõplikuks üleandmiseks vajalikud kohustused täitnud ja tellija oleks pidanud töö vastuvõtmise akti allkirjastama. Vaidlus käib selle üle, miks pole poolte vahel allkirjastatud töö vastuvõtmise lõppakti. Vaheaktid on allkirjastatud ja need on kohtule ka esitatud. Apellant on seisukohal, et vaidlus käib eelkõige selle üle, et vastustaja ei ole esitanud oma nõudeavalduses kõiki vajalikke dokumente nõude sisu, aluse ja suuruse kohta. Vastustajal on täitmata ka lepingust tulenevad kohustused ning seetõttu ei ole Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) maksekohustust. PankrS § 94 lg 1 kohaselt tuleb nõude kohta esitada haldurile kirjalik avaldus (nõudeavaldus). Nõudeavalduses märgitakse nõude sisu, alus ja suurus, samuti see, kas nõue on tagatud pandiga. Nõudeavaldusele lisatakse avalduses nimetatud asjaolusid tõendavad dokumendid. Kuna vastustaja nõue tulenes Haabersti Perespordikeskuse AS-iga sõlmitud töövõtulepingust (edaspidi nimetatud leping), siis kõik PankrS § 94 lg 1 nimetatud asjaolusid tõendavad dokumendid tulenevad lepingus kokkulepitust. Nõuet tuleb tõendada samas mahus, nagu tuleks tõendada tööettevõtjal oma nõuet vaidluses lepingu täitmise üle. Vastustaja ja Haabersti Perespordikeskuse AS vahel sõlmitud lepingu p 6.1.8 kohaselt kohustus vastustaja esitama kõik ehitusega seotud projektdokumendid, ehituspäeviku, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid, köidetud kaustad ja CD-d tellijale, Haabersti Perespordikeskuse AS-ile (pankrotis), enne tööde lõplikku üleandmist-vastuvõtmist. Vastustaja on

ise kinnitanud (jäädes selle juurde ka kohtuistungil), et tal on need dokumendid Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) haldurile esitamata ja ta keeldub nende esitamisest Lepingu p 7.2.4 kohaselt ei ole tellija kohustatud tasuma tööde eest kokkulepitud hinda juhul, kui töövõtja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Nimetatud punkt kuulub kohaldamisele kõikide töövõtja lepinguliste kohustuste kohta. VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on jätnud muuhulgas andmata hinnangu sellele väitele, millele tugines ka apellant esimeses astmes. Antud juhul ongi Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) haldur tuginenud eelnimetatud lepingu punktile ja VÕS sättele ning keeldunud oma kohustuse täitmisest - lepingu järgse tasu maksmisest. Seetõttu ei kuulu ka vastustaja nõue tunnustamisele. Ka sellele põhjendusele on jätnud maakohus hinnangu andmata. Apellant toetab halduri seisukohta, rõhutades, et kuna vastustaja nõuet saab tõendada üksnes tuginedes lepingus kokkulepitule, on vaidlus vastustaja nõude tunnustamise üle eelkõige vaidlus lepingu täitmise üle. Kuna leping nägi ette tööde lõpliku vastuvõtmise (reguleeritud peatükis 12) ja kuna Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) lepingu täitmise ajal juhatuse liikmeks olnud Indrek Pertelson ei ole juhatuse liikmena vastustaja teostatud tööde vastuvõtmise lõplikku akti, ehitise lõplikku üleandmise-vastuvõtmise akti, allkirjastanud (vt. I.Pertelsoni vastus 18.11.2008 pankrotihaldurile, kus ta kinnitab, et ta ei saanud ehitist vastu võtta tekkinud probleemide tõttu ebaõiged hinnad, ebakvaliteetne töö, puudu olevad kasutusload), siis puudub alus vastustaja nõude tunnustamiseks. Seetõttu on ebaõige ka maakohtu otsus ja ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega jätta vastustaja nõue tunnustamata. Kuna vastutaja on ehitusettevõtja ehitusseaduse tähenduses, kehtivad tema suhtes Ehitusseaduse §s 31 sätestatud ehitise dokumenteerimise nõuded. Dokumentide üleandmise kohustus kehtib tema suhtes ka lepingu alusel. Kuna antud vaidluses lepingu täitmise üle rakendub PankrS § 94 lg 1, siis viimasena nimetatud sättega on hõlmatud ka Ehitusseaduse § 31 sätestatud kohustus ja vastustajal tuleb oma nõuet tõendada vastavas mahus, mitte lihtsalt piirduda tõenditega, mida ta ise valikuliselt oluliseks peab. VÕS § 100 sätestab kohustuse rikkumisena võlasuhtest tuleneva kohutuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise, sealhulgas täitmisega viivitamise. Kuna vastustaja on rikkunud lepingust tulenevat kohustust, on kostja Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) õigustatud ehitist mitte vastu võtma ja tal ei ole tekkinud maksekohustust. TsMS § 442 lg 8 sätestab, et kohtuotsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei pidanud õigeks seda, et Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) tugineb lepingujärgse tasu mittemaksmisel lepingu p-le 7.2.4 ja VÕS § 111 lg-le 1. Lisaks on maakohus jätnud täielikult hindamata Haabersti Perespordikeskuse AS esitatud tõendid: OÜ EHITUSEKSPERT eksperthinnang Tallinnas Rannamõisa tee 3F asuva Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) hoone väljaehitatud ja ehitusliku seisundi vastavuse kohta projektile ning ehituslikele nõuetele. Aktis loetletakse vastustaja poolt ehitatud hoones esinevad ehituslikud vead ja puudused. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei saa tugineda lepingujärgse tasu mittemaksmisel sellele tõendile ja miks seda tõendit ei saa arvestada.

EKE NORA OÜ poolt koostatud kontroll eelarve akt, millega tuvastati vaegtööde maksumus summas 1 158 258,50 krooni kuni 4 158 258,50 krooni. Asja juurde on Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) esitanud EKE NORA OÜ poolt koostatud kontrolleelarve akti Tallinnas Rannamõisa tee 3F asuva Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) Arigato spordihoone tegeliku ehitusmaksumuse ja ehituses esinevate vigade ning puudujääkide kindlaksmääramise kohta. Apellant on seisukohal, et kuna lepingus ei leppinud pooled kokku tellija poolt maksmisele kuuluvat hinda tööde eest, siis sedavõrd üksikasjalikumalt tulnuks kohtul analüüsida ja selgitada, kuivõrd on töövõtja määratud hind lepingu ja seaduse kohane ning kas selle alusel on Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) tekkinud maksekohustus. Seda maakohus teinud ei ole. Pooled ei leppinud kokku siduvat eelarvet ja isegi võimalik eeldatav kohaldamisele kuuluv hind jäi täpselt kokku leppimata. Hind on aga töövõtulepingu üks olulisi tingimusi. VÕS § 637 lg 1 sätestab, et kui töövõtulepingus ei ole tasus või selle suuruses kokku lepitud, kuulub maksmisele tavaline tasu, selle puudumisel aga vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. Nimetatud sättele tuginedes on Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) õigustatud tuginema vastustaja nõutud tasu maksmata jätmisel Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) poolt esitatud tõenditele tavalise tasu kohta (EKE NORA OÜ poolt koostatud kontrolleelarve akt Tallinnas, Rannamõisa tee 3F asuva spordihoone tegeliku maksumuse kohta selle ehitamise ajal). Ei saa olla lubatud olukord, kus vastustajal on võimaldatud esitada mistahes kalkulatsioone ja hinnapakkumisi. Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) kaotas sisuliselt igasuguse kontrolli vastustaja poolt ehitatava ehitise põhjendatud maksumuse üle. Ei ole tavapärane, et hoone ehitatakse ilma orienteeruva kalkulatsioonita. Antud vaidluses on esialgne ehitise kalkulatsioon kokku lepitud (82 miljonit krooni), kuid see on hiljem sisuliselt vastustaja poolt ühepoolselt muudetud ning vastustaja tugineb ühepoolselt sellele, et hoone tegelikuks hinnaks on enam kui 118 miljonit krooni, seega 36 miljonit krooni rohkem kui esialgu kokku lepiti. Selline ühepoolne kokkulepitud hinna muutmine ei saa olla lubatud. Maakohus ei ole üldse põhjendanud OÜ EHITUSEKSPERT eksperthinnangu ja OÜ EKE NORA kontrolleelarve akti kui oluliste tõendite kohaldamata jätmist ega esitanud põhjendusi, miks ei ole Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) halduri esitatud põhjendused ja tõendid õiged vastustaja nõude suuruse kindlakstegemisel. Kuna lepingus jäi pooltel töövõtu alusel teostatud tööde eest maksmisele kuuluv hind kokku leppimata, tuleb sedavõrd üksikasjalikumalt tõendada vaidluses hinna tasumata jätmise üle hinna tasumise aluseid ja vastavaid tõendeid. Vastustaja ei kummutanud esimeses astmes Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) halduri esitatud OÜ EHITUSEKSPERT eksperthinnangut ja EKE NORA OÜ kontrollakti, millega haldur tõendas õigust vastustaja nõutud tasumata hinda mitte tasuda. Nimetatud tõendid tõendavad, et vastustaja poolt peatöövõtu korras ehitatud hoone ehitusmaksumus selle ehitamise ajal kehtinud hindades oli koos peatöövõtja kasumiga maksimaalselt 81 688 725 krooni ilma ja 96 392 695,50 krooni koos käibemaksuga. Vastustaja hagi nõude tunnustamiseks on alusetu, kuna ehitusmaksumus on tema poolt kunstlikult ülehinnatud. Viimase teostatud tööde aktiga nr AK 601717 fikseeriti hoone lepinguliseks maksumuseks 100 270 370 krooni ilma ja 118 319 037 krooni koos käibemaksuga, s.o. keskmisest turuhinnast kõrgemaks vähemalt 21 926 341,50 krooni võrra (koos käibemaksuga). Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) on õigus mitte maksta vastustaja nõutud hinda (mistõttu ei kuulu ka vastustaja nõue tunnustamisele), aga lisaks kõigele on Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) maksnud vastustajale ehitise eest põhjendamatult rohkem 5 317 322,10 krooni.

Poolte (Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) ja vastustaja) vahel on vaidlus lepingulise tasu rahuldamise nõudes ning selles vaidluses tuleb selgeks teha, mille eest ja kui suur tasu kokku lepiti ning mida selle tasu eest tegelikult tehti (Riigikohtu 28.10.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08). Antud juhul on Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) esitanud kohtule tõendi selle kohta, et vastustaja küsitav hind on olnud põhjendamatult kõrge ning hoone ehitamise ajal turu keskmisest hinnast märgatavalt suurem. Riigikohus on lisaks eelnimetatud lahendis järeldanud, et töövõtja tasunõue muutub VÕS § 637 lg 3 järgi sissenõutavaks töö valmimisega. Töö valmimise moment on käesolevas vaidluses oluline. Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) esitas kohtule tõendid, et vastustaja poolt ehitatud ehitis ei vasta kokkulepitud kvaliteedile ja Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) puudub lepingus kokkulepitud ehituse kohta käiv dokumentatsioon, mis on töö vastuvõtmise lahutamatuks eelduseks. Vastustaja ühtegi vastupidist kinnitavat tõendit kohtule ei esitanud. VÕS ei sätesta, et ehitise kasutuselevõtuga tuleks lugeda ka töö vastuvõetuks (maakohus on otsuses viidanud, et ehitisele on väljastatud kasutusluba). Kuna töövõtja peab VÕS § 638 teise lause järgi tõendama, et tellija keeldus alusetult töid vastu võtmast, peab ta tõendama ka seda, et tema poolt vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane (Riigikohtu otsuse p 22). Antud vaidluses ei ole vastustaja tõendanud, et tema poolt vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane. Järelikult ei saa ka vastustaja nõuet tunnustada. Maakohus on otsuses seisukohal, et vastustaja nõue kuulub rahuldamisele I rahuldamisjärgus, kuna Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) ja vastustaja sõlmisid tehingu tagatise andmise kohta 28.12.2007 ja seetõttu lõppes 28.06.2008 6-kuuline tähtaeg, mille jooksul vastavalt PanrS tuleb eeldada, et tehingu teine pool teadis, et kahjustab tehinguga võlausaldajate huve. Kohus on asunud seisukohale, et Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) tuleb tõendada, et vastustaja teadis, et ta tehinguga kahjustab teiste võlausaldajate huve. Apellant on seisukohal, et vastustaja nõudis Haabersti Perespordikeskuse AS-ilt (pankrotis) hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist, kuigi oli teadlik, et võlgnikul puudub iseseisev, majandustegevusest tulenev sissetulek, vastustaja küsitav hind ehitise ehitamise eest on kokkuvõttes põhjendamatult kõrge, vastustaja töö kvaliteet ei vasta nõuetele, võlgnik on võlgu ka teistele ettevõtetele, kellelt saadud laenudega ehitamist finantseeriti ja Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) oli hüpoteegi seadmise lepingu ajal sisuliselt maksejõuetu. 23.10.2008 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-87-08 jõudis Riigikohus järeldusele, et pandilepingu tagasivõitmise esimeseks eelduseks on võlausaldajate huvide kahjustamine. See eeldus on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Seda tuleb võlausaldajate huvide kahjustamise hindamisel arvestada nii varasema kui ka kehtiva PankrS § 109 lg 1 järgi (otsuse p 11). Juhul, kui vastustaja nõue rahuldada I rahuldamisjärgus, on kahjustatud igal juhul apellandi kui võlausaldaja huvid, sest sellisel juhul võib tema nõue jääda üldse rahuldamata. Igal juhul pidi vastustaja teadma, et tagatise andmine kahjustab nende võlausaldajate huve, kelle nõude tagamiseks tagatis puudub. Hüpoteek seati olukorras, kus Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) oli vastustaja ees võlgnevus põhisummas 21 096 339 krooni ja viivise osas 552 355 krooni (30.11.2007 aktis fikseeritud). Vastustaja teadis, et Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) puudub tagatise seadmise hetkel majandustegevus, mis võimaldaks tasuda 30.11.2007 aktis kokkulepitud makseid.

Lisaks pidi kinnistusraamatu kande põhjal olema vastustaja teadlik, et Haabersti Perespordikeskuse AS-il (pankrotis) on teiste võlausaldajate ees nõudeid vähemalt 86 569 000 krooni eest nagu näitab hüpoteegi kanne I järjekohal kinnistusraamatus. Sellises olukorras tuli eeldada, et hüpoteegi seadmisega saavad kahjustatud teiste võlausaldajate huvid. Maakohus ei ole tuginenud ühelegi tõendile väites ja põhjendades, et vastustaja eelistamine teistele võlausaldajatele oli Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) majandustegevuse jätkamise seisukohalt oluline. Lisaks väidab kohus, et võlgnikul olid küll makseraskused, kuid mõistlik oli eeldada, et peale hoone käikuandmist olukord muutub ja majandustegevuse jätkudes suudab võlgnik oma kohustuse täita ka teiste võlausaldajate ees. Kohus on siinjuures väljunud oluliselt hagis toodud põhjendustest. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 4 ei või kohus tugineda otsust tehes asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Nimetatud asjaolusid ei ole menetluses vähimalgi määral arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolusid otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Vastustaja eelistamise vajadus kohtu põhjendatud asjaolul ei olnud esile toodud kummagi poole poolt ja kohus ei juhtinud sellisele võimalusele poolte tähelepanu ka kohtuistungil Kohus on eelnevalt tsiteeritud põhjendustega rikkunud TsMS § 436 lg 4 sätestatut. Lisaks puuduvad asjas igasugused tõendid, millele tuginedes saaks kohtu esitatud järeldustele tugineda. Kohtuotsus saab põhineda üksnes tõenditel (TsMS § 436 lg 2). Selliste väidete esitamisel tulnuks tugineda konkreetsetele Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) majandusnäitajatele ja nende analüüsile, mis võimaldaks maakohtu esitatud väiteid tõendada. Sellised tõendid asjas puuduvad, maakohus on esitanud kohtuotsuses tõendamata ja seega suvalise põhjenduse. Pigem tõendab Haabersti Perespordikeskuse AS-i pankrot antud juhul vastupidist - võlgnikul puudusid igasugused vahendid ja väljavaated, et oma majandustegevusest laekuvast rahast tasuda nii vastustajale kui ka teistele võlausaldajatele. Et kohtu esitatud põhjendusi kohaldada, selleks tuleks analüüsida konkreetseid Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) majandustegevuse näitajaid ja teha seda majandustegevuse perspektiivi arvestades, tuginedes konkreetsetel Haabersti Perespordikeskuse AS-i (pankrotis) majandusnäitajatel. PankrS § 114 järgi seadusjärgse pandiõiguse tagasivõitmisel tunnistatakse kehtetuks toiming. Tagasivõidetav toiming tähendab siinjuures võlgniku tahtel põhinevat tegevust, mis toob endaga kaasa õiguslikud tagajärjed ja kahjustab võlausaldajate huve. Järelikult saaks tagasi võita ka kinnistusraamatu kannet, mis tehti antud asjas igal juhul 6-kuulise tähtaja sees, mille puhul tuleb eeldada, et võlausaldaja teadis, et võlgnik kahjustab teiste võlausaldajate huve. Kui tunnistada kehtetuks kinnistusraamatusse kantud pandiõigus, ei saaks võlausaldaja nõuet rahuldada I rahuldamisjärgus. PankrS § 114 lg1 p 2 alusel tunnistab kohus kehtetuks tagatise andmise kas juhul, kui tagatis anti kuue kuu jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja tagatis seati juba tekkinud kohustuse tagamiseks, kui võlgnik ei olnud kohustuse tekkimisel sellise tagatise andmiseks kohustatud, või kui võlgnik oli tagatise andmisel maksejõuetu ja tagatise saaja teadis või pidi võlgniku maksejõuetusest teadma. Seega sisaldub nimetatud sättes kaks alternatiivset tagatise andmise tagasivõitmise koosseisu. PankrS § 114 lg 1 p 2 sätestatud mõlemad alused kuuluvad antud juhul kohaldamisele.

Kohtu poolt viidatud VÕS § 654 lg 2 ei ole antud asjas kohtu soovitud alustel kohaldatav, sest nimetatud sätte kohaselt võib seada töövõtja nõuete tagamiseks hüpoteegi aga ei pea seda seadma. Kusagil ei ole sätestatud võlgniku kohustus tagatis vastustajale anda. Vastus kostja 2 apellatsioonkaebusele Celander Ehitus OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist ega materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist, mis annaks alust otsuse tühistamiseks, kuid otsuse põhjendavat osa tuleb muuta. Kolleegium ei nõustu apellantide väidetega, et maakohus on jätnud põhjendamiskohustuse täitmata. Maakohus on otsuses põhjendanud, miks on hagi jäetud rahuldamata ning vastuhagi rahuldatud. Maakohus tuvastas tsiviilasjas alljärgnevad olulised asjaolud:

Kolleegium ei nõustu aga maakohtu seisukohaga selles, et majandustegevuse jätkamise huvides saab lugeda õigustatuks kostja eelistamist teistele võlausaldajatele. Pandi seadmisega kinnisvarale said kahjustatud teiste võlausaldajate huvid ja neid väiteid on ka võlgnik esitanud ning tõendanud võlgade olemasolu asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Samas üksnes võlausaldajate huvide kahjustamisest tehingu kehtetuks tunnistamiseks, sealhulgas ka tagatise tagasivõitmiseks, ei piisa. Tehingu kehtetuks tunnistamiseks sisaldab pankrotiseadus erialust, mis on sätestatud PankrS §-s

Arvestades eeltoodut, puudub alus Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) hagi Celander Ehitus OÜ vastu tagatise andmise tagasivõitmiseks rahuldamiseks. Celander Ehitus OÜ hagi Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) ja Saksa Auto AS vastu nõude tunnustamiseks Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) pankrotimenetluses. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks eelnimetatud nõude osas puudub samuti alus. Vaidlus puudub selle üle, et hageja esitas avalduse nõude tunnustamiseks Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) pankrotimenetluses pankrotiseaduses sätestatud tähtajal. Hagejal poolt esitatud avaldust vaidlustasid võlgniku pankrotihaldur ja Saksa Auto AS põhjusel, et hageja ei tõendanud avalduses olevat nõuet, töö ei ole üleantud lepingus kokkulepitud korras, so puudub lõppakt, töö on tehtud puudustega ja ebakvaliteetselt ning võlgnikule ei ole üle antud töövõtulepingus kokkulepitud dokumente. PankrS § 94 lg 1 kohaselt nõudest teatamiseks tuleb esitada haldurile kirjalik avaldus (nõudeavaldus). Nõudeavalduses märgitakse nõude sisu, alus ja suurus, samuti see, kas nõue on tagatud pandiga. Nõudeavaldusele lisatakse avalduses nimetatud asjaolusid tõendavad dokumendid. 12.09.2009 esitas Celander Ehitus OÜ Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) pankrotimenetluses avalduse nõude tunnustamiseks esimeses järgus 17 500 krooni ja teise järgu nõudena 7 968 804,37 krooni. Seejuures võla suuruseks oli 16 609029,458 krooni ja viivise suuruseks 8 859 784,89 krooni ( I kd. t.lk. 759). Nõudeavaldusele oli lisatud töövõtuleping ja selle lisa nr 5, arved, viivise arvestus, hoonestusõiguse mõttelise osa hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping, kinnistusraamatu registrist väljavõte ning esindaja volikiri. Seega vormiliselt vastas nõudeavaldus PankrS § 94 lg 1 nõuetele. Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) 28.11.2008 võlausaldajate nõuete kaitsmise koosoleku protokollist ilmneb, et nõudele ja pandiõigusele vaidlesid vastu pankrotihaldur ja AS Saksa Auto. Pankrotihalduri vastuväidete kohaselt on ehitustööd tellijale üle antud, kuid puudub lõppakt ning töövõtja on peatanud oma lepinguliste kohustuste täitmise, nõuet tõendavad dokumendid puuduvad, töö on tehtud puudustega, mida ei kõrvaldatud. Töövõtulepingu punkt 7.2.4. annab tellijale õiguse töö eest mitte tasuda, kui lepingulised kohustused on täitmata. Tellijale on esitamata dokumendid-ehitusega seotud projektdokumendid, ehituspäevik, teostusjoonised, materjalide passid, mõõdistusprotokollid, köidetud kaustad. Celander Ehitus OÜ leidis, et ta on esitanud haldurile kõik dokumendid, mis tõendavad nõude olemasolu (I kd. lk. 85-86). Hageja esitas hagiavalduse lisana 27.10.2008 vastuse pankrotihaldur T. Eiprele, millest nähtub, et hageja esitas veelkord nõudeavaldusele lisatud tõendid ning selgitas, et projektdokumentatsiooni koostamise kohustus oli lepingu p 7.1.2. kohaselt tellijal, kuid ta võimaldab dokumentatsiooniga tutvuda (I kd. lk.120-122). Maakohus tuvastas, et nõude aluseks olevate arvete osas on koostatud tööde üleandmise ja vastuvõtmise aktid, mis on allkirjastatud töövõtulepingu poolte poolt. Kolleegium nõustub maakohtuga, et nimetatud asjaolu on tõendatud arvetele lisatud tehtud tööde aktidega nr AK601/14, AK601/15,AK601/16,AK601/17 I kd. lk.99-102). Asjaolu kohta, et nimetatud aktides olevaid töid ei ole tehtud, tõendid puuduvad. Töövõtulepingu AK 601 30.11.2007 lisast nr 5 ilmneb, et Haabersti Perespordikeskuse AS tunnistas võla olemasolu summas 21 096 339 krooni ja viiviseid summas 552 355 krooni, mis on käsitletav deklaratiivse võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 mõttes. Töövõtulepingu lisa nr 5 ei ole tühistatud. Seega kuulub kokkulepe täitmisele. Kolleegium nõustub maakohtuga, et esitatud arvete osas oli maksmise nõue muutunud sissenõutavaks.

Kolleegium ei nõustu apellantide Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) ja Saksa Auto AS väidetega sellest, et kuivõrd OÜ Ehitusekspert arvamusest ilmneb, et töö oli puudustega, siis ei ole töövõtja õigustatud töö eest tasu nõudma. Eksperthinnang on antud 30.01.2009 ning hoone ülevaatus toimus 18-24.11.2008 (II kd), so ühe aasta möödudes võla tunnistamisest ja maksegraafiku koostamisest. Töö mittevastavuse korral oli tellija õigustatud kasutama töövõtja vastu võlaõigusseaduses ette nähtud korras ja tähtajal vastavat õiguskaitsevahendit. Kolleegium leiab, et toimikust ei ilmne, et tellija oleks tasu maksmata jätmisel kohaldanud võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid seaduses ettenähtud korras. Apellantide väide on õige, et töövõtulepingu p 7.2.4 järgi oli tellijal õigus mitte tasuda hinda, kui töövõtja ei ole täitnud lepingulisi kohustusi. Käesolevas vaidluses oli tehtud töid ja nende maksumust tellija aktsepteerinud ning aktidele alla kirjutanud. Õige on, et ainuüksi aktide allkirjastamine ei võta tellijalt õigust tugineda vastuvõetud tööde mittevastavusele ning ta saab kasutada õiguskaitsevahendeid, tuginedes VÕS § 111 lg-le 1. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 28.10.2008 otsuses nr 3-2-1-80-08 asunud seisukohale, et kokkulepitud tasu maksmata jätmisest saab tellija keelduda üksnes juhul, kui tal on rahaline nõue töövõtja vastu kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg järgi või kulutuste hüvitamiseks VÕS § 646 lg 5 ulatuses, milles tellija tasaarvestab selle tasunõudega. Samuti võib keelduda tasu maksmisest, kui alandab puudustele tuginedes lepingujärgset hinda VÕS § 112 lg 1 alusel või taganeb lepingust VÕS § 116 lg 1 alusel. Toimiku materjalidest ei ilmne, et käesolevas tsiviilasjas tellija vastavalt käitus. Apellandi Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis) väidete kohaselt tulnuks kohtul arvestada ka asjaolu, et Celander Ehituse OÜ käitumine oli vastuolus heade kommetega. Kolleegium nimetatud asjaolu ei tuvastanud. Asjaolu, et ehitustööde maksumus kujunes väidetavalt kõrgemaks, ei tõenda töövõtja poolt heade kommete vastast käitumist. Töös esinevate puuduste korral oli tellija õigustatud nõudma puuduste kõrvaldamist. Maakohus, hinnates tõendeid, asus seisukohale, et hagi rahuldamata jätmiseks ei saa olla asjaolu, et objektil esinesid puudused ning et hageja väidetel nõutud hind on liiga kõrge. Kolleegium nõustub maakohtu seisuga. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on pooltel õigus kokku leppida töö hinnas, seda ei saa tagantjärele määrata eksperthinnanguga. Seega EKE NORA OÜ poolt antud arvamus ehitustööde maksumuse kohta 96 392 695,50 krooni ei saa asendada pooltevahelist kokkulepet. Vaegtööde maksumuseks eelnimetatud akti kohaselt on 1 158 258,50, millele võib lisanduda 3 000 000 krooni. Samas ei nähtu aktist, kuidas on arvestatud vaegtööde maksumust (II kd). Seega ei ole nimetatud tõendiga ka usaldusväärselt tõendatud vaegtööde maksumus ja mis osas võiks tellijal olla nõue töövõtja vastu. Ehituse ülevaatuse aktist 18.09.2007, millele on alla kirjutanud Tallinna Linna esindaja, tellija esindaja I. Pertelson, omaniku järelevalvet teostanud T. Jõulu, ehituse peatöövõtja esindaja A. Kuut, arhitekt T. Jaska ja teiste ametite esindajad, on akti punktis 6 fikseeritud, et ülevaatuseks on esitatud ehitusseadustikuga ettenähtud mahus ehitise täitedokumentatsioon (ehituspäevikud, teostusjoonised, kaetud tööde aktid, eritööde aktid jt dokumendid) antud ehitisele kasutusluba (I kd.lk. 114-115). Seega on objekt faktiliselt tellija poolt vastu võetud, vaatamata tööde üleandmise lõppakti koostamata jätmisele.Apellatsioonikohtu istungil Haabersti Perespordikeskus AS (pankrotis) pankrotihaldur T .Eipre kinnitas, et vaidlusalune kinnisasi on ka ära müüdud. Järelikult on dokumentatsioon ja nende nõudeõigus üle läinud uuele omanikule. Kuivõrd ei ole usaldusväärselt tõendatud, millises maksumuses esines tehtud tööde osas puudusi, siis ei ole põhjendatud ka tööde eest mittemaksime osaliselt.

Võla suuruses ja viiviste arvestuse osas vaidlus puudub. Maakohtu otsus on võla ja viiviste väljamõistmises põhjendatud ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda otsuses olevaid põhjendusi. Kuivõrd hagi tagatise andmise tagasivõitmiseks jäi rahuldamata, siis kuulub Celander Ehitus OÜ nõue esimese järku pandiga tagatud ulatuses (17 500 000 krooni). Maakohus tunnustas Celander Ehitus OÜ nõuet suuruses 16 609 019,48 krooni esimese järgu nõudena PankrS § 153 lg 1 p 1 alusel ja viivise nõude summas 8 859 784,89 krooni teise järgu nõudena PankrS § 153 lg 1 p 2 alusel. Celander Ehitus OÜ ei vaidlustanud otsust, millest tulenevalt tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Arvestades eeltoodut, asub kolleegium seisukohale, et nii Haabersti Perespordikeskuse AS (pankrotis), kui ka Saksa Auto AS-i apellatsioonkaebuses olevad väited ei võimalda teha maakohtust erinevat otsust. Kuivõrd apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb apellantide menetluskulud jätta nende endi kanda ja vastustaja menetluskulud apellantide kanda võrdsetes osades.

Mare Merimaa

Ele Liiv

Imbi Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.